O CONDOMNIO NO CDIGO CIVIL DE 2002 Sidney Hartung Buarque

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O CONDOMNIO NO CDIGO CIVIL DE 2002

Revista de Direito do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro 1 Uma publicao da Editora Espao Jurdico

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SUMRIO
I. O CONDOMNIO NO CDIGO CIVIL DE 2002 .................................................................................. 3 II. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS ADMINISTRAO DO CONDOMNIO .......... 4 III. EXTINO DO CONDOMNIO GERAL ........................................................................................... 6 IV. OUTRAS FORMAS DE CONDOMNIO ............................................................................................. 7

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I. O CONDOMNIO NO CDIGO CIVIL DE 2002

Tem a doutrina sustentado noes diversas quanto propriedade condominial, em discusses interminveis relacionadas sua estrutura, pois na propriedade condominial verifica-se um fenmeno aparentemente contraditrio ao exerccio do poder econmico de domnio, diante do fato de mais de um titular exercer o mesmo direito sobre o bem. Tem-se, contudo, atenuado esta aparente contradio, ou seja, a diversidade de titularidade dos direitos de domnio, com a individualidade quanto ao exerccio de seu poder. O direito real de propriedade se conserva intacto, apenas se estendendo a cada um dos coproprietrios o exerccio de sua parte ideal no direito comum sobre o mesmo bem. Assim, considerando-se desta maneira, a propriedade de um bem vai pertencer, pro indiviso, a mais de um titular, o mesmo ocorrendo, ainda que materialmente seja divisvel a coisa comum. Mas este primeiro passo, abordando a conceituao do condomnio e sua identidade e localizao no direito, fez com que se desenvolvessem teorias para justificar e identificar o instituto. O Mestre BONFANTE, muito bem citado em sua obra Curso de Direito Romano, pela excelente doutrinadora de Direito Civil, MARIA HELENA DINIZ, considerou estas teorias, agrupando os entendimentos, da seguinte forma: a) Teoria da propriedade integral ou total, que vislumbra no condomnio um s direito, de maneira que cada condmino tem direito propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exerccio desse direito limitado pelos direitos dos demais consortes. Adepto desta doutrina SCIALOJA, ao asseverar que o condomnio constitui relao de igualdades, que mutuamente se limitam. b) Teoria das propriedades plrimas parciais, para a qual cada condmino s dono apenas de sua parte ideal, havendo no condomnio diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja reunio que daria origem ao condomnio. Dvidas no ocorrem que nosso direito positivo considerou a primeira das teorias apresentadas porque o art. 1.314 do Cdigo Civil de 2002, da mesma forma que o Cdigo de 1916, estabelece o direito de cada condmino ou consorte utilizar-se do bem, em conformidade com sua destinao econmica, podendo exercer seus direitos em face de terceiros. Mas o condomnio, ao contrrio da propriedade individual, no tem o condo de se perpetuar no tempo, justamente por se compor a propriedade de mais de um indivduo que podem, em determinado momento da relao condominial, divergir quanto aos interesses comuns ou simplesmente querer se afastar de seu exerccio. A nossa atual lei civil bem alicera a possibilidade de sua extino, quando no art. 1.320, que tem o mesmo sentido do caput do art. 629 do cdigo anterior, impe que: Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso. Tecidas estas consideraes, pode-se, inclusive, extrair os princpios que regem o condomnio geral, que seriam o da indivisibilidade de seu exerccio e da divisibilidade quanto sua extino,
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ou seja, o direito de todos os condminos no exerccio da propriedade quanto ao bem e o de promover a sua extino. O sempre destacado Professor LAERSON MAURO bem expe estes princpios aos quais denomina de caractersticas fundamentais do condomnio geral, assim lecionando: 1) indivisibilidade de seu exerccio essa caracterstica manifesta-se pela possibilidade de existncia de cotas ideais desiguais e, no obstante, a coisa se mantm una e indivisa, de sorte que possam todos os condminos, quaisquer que sejam as suas cotas ideais, ter, de igual modo, o exerccio de seu direito sobre todos os fragmentos da coisa. Da chamar-se pro indiviso esse tipo de condomnio. Isso significa que o condmino de cota ideal a mais reduzida tem, quanto ao exerccio, o mesmo direito que o condmino de cota ideal mais elevada; 2) divisibilidade quanto sua extino o condomnio geral temporrio. Tal se revela como um ponto marcante de sua caracterizao. Concerne em ter cada condmino o arbtrio de promover a extino do condomnio a qualquer tempo. o direito assegurado a cada um de retirar-se da comunho no instante em que quiser. Note-se que j podemos alertar que o cdigo atual introduziu modificaes quanto matria referente ao condomnio e a principal novidade justamente incluir no cdigo de 2002 o condomnio horizontal, contido na Lei n 4.591/64 e que agora est includo no captulo VII do Ttulo III dos Direitos Reais, que trata da propriedade. Inclusive, o atual cdigo apresenta nova nomenclatura para o instituto, agora denominado de condomnio edilcio. No se pode olvidar, contudo, que o novo endereo do instituto e sua moderna roupagem no afastou de nosso ordenamento jurdico a Lei n 4.591/64, que se aplica quando a matria nele contida no estiver disciplinada no atual diploma civil. Encerrando esta apresentao do instituto, no podemos deixar de avisar que na presente exposio limitamo-nos a apresentar as espcies de condomnio disciplinadas na nossa ordem jurdica, as modificaes mais relevantes do condomnio geral, deixando para tecer uma anlise mais detalhada sobre o condomnio edilcio em uma exposio posterior, onde sero examinados os aspectos mais destacados e controvertidos do instituto.

II. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS ADMINISTRAO DO CONDOMNIO

Considerando a apresentao e diviso do instituto no atual Cdigo Civil, poderamos estabelecer, diante do carter normativo em que se dispe, que a lei denomina de condomnio geral, e que o divide em condomnio voluntrio e necessrio, enquanto que, em outro ttulo, trata do condomnio edilcio. No condomnio geral, quanto ao condomnio voluntrio, que surge da livre disposio da vontade, so apresentadas as suas caractersticas bsicas, os direitos e deveres dos condminos, inclusive quanto contribuio para as despesas do condomnio e formas de administrao, transferncia das cotas ideais e extino do condomnio. Em relao aos gastos do condomnio, inovou o atual cdigo, permitindo-lhe o direito de eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando sua cota. Sendo esta forma de condomnio constituda atravs de um negcio jurdico, temos na disposio contida no art. 1.316 do cdigo novo, tpico exemplo de resilio unilateral, podendo-se aplicar, por analogia, o disposto no art. 473 do cdigo citado. A norma contida no art. 1.316, no entanto, parece traduzir uma pequena contradio quando, em seu 2, anuncia que se nenhum desses condminos assumir as despesas do renunciante, a coisa comum ser dividida.
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Uma interpretao literal do instituto poder conduzir idia da aplicabilidade do dispositivo apenas quando o condomnio for divisvel. No entanto, melhor condiz com a ratio legis do instituto se concluir que, na verdade, considera o legislador que ao ocorrer o trmino do condomnio, vaise repartir a parte do renunciante proporcionalmente com os condminos remanescentes. Neste caso, teriam os condminos que assumir algumas obrigaes, mas, em contrapartida, teriam um acrscimo em suas fraes ideais. Entendo, inclusive, que nada impede que um grupo de condminos adquira a cota do renunciante e tambm daqueles que no queiram assumir as despesas, mantendo, assim, a relao condominial e estabelecendo nova diviso da coisa comum, na proporcionalidade das despesas assumidas. O eminente Professor e comentarista do atual Cdigo Civil, MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO, sobre o dispositivo em questo, esclarece que na hiptese vai ser indispensvel a venda onerosa do bem. Realmente, se no houver por parte dos condminos o interesse em manter o condomnio, esta ser a nica soluo cabvel pois, como bem afirma o ilustrado Mestre: Se os condminos no quiserem, ou no puderem, assumir as despesas legadas pelo renunciante, a nica soluo jurdica vivel ser a alienao onerosa do bem, dividindo-se proporcionalmente o preo alcanado. No se pode olvidar, inclusive, que o Cdigo Civil em vigor refora a diviso da coisa comum, por exigncia de qualquer condmino, respaldando o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso, conforme o caput do art. 1.320. Neste dispositivo, ocorre outra inovao de destaque: alm da responsabilidade do condmino pelas despesas correspondentes sua cota, mantm o 2 deste artigo a possibilidade de o condmino acordar que o bem comum permanea indiviso pelo prazo de 5 (cinco) anos, como j permitia o cdigo anterior. No entanto, inova o 3 do citado artigo quando permite que a requerimento de qualquer interessado, e por motivo grave, o magistrado determine a diviso da coisa comum antes do prazo. Para exemplificar situaes que acarretem a diviso antecipada da coisa comum, mais uma vez nos socorrem as lies do Professor MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO, ao comentar o dispositivo: (...) Novidade trazida pelo cdigo encontra-se no pargrafo terceiro, reforando ainda mais a temporariedade do condomnio. Tal dispositivo legal estabelece que qualquer interessado poder requerer a diviso da coisa comum antes do prazo qinqenal pactuado, se graves razes o aconselharem, como seria o caso de sucessivos atos violentos provenientes da compropriedade ou quando a indiviso funcionar como um entrave explorao do imvel em toda a sua potencialidade. Na linha de raciocnio quanto aos direitos dos condminos, como corolrio dos princpios acima expostos, a regra contida no art. 1.314 de nossa lei civil, a qual inicia a disciplina do instituto, permite ao condmino, alm de reivindicar a coisa comum de terceiro, defender sua posse e alienar a respectiva parte ideal ou quinho. Quanto aos demais direitos do condmino, deve-se destacar a previso que lhe d o legislador de constituir nus reais sobre sua cota. Esta norma estava contida no inciso III do art. 623 do antigo cdigo, em que tentou dispor o legislador o direito de alienar ou gravar a respectiva parte indivisa.

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O cdigo anterior, ao tratar sobre os direitos reais de garantia, estabelecia em seu art. 757 2 parte que cada um dos condminos poderia dar em garantia real a parte que tivesse, se fosse divisvel a coisa e s a respeito dessa parte vigoraria a indivisibilidade da garantia. Fazia, assim, o legislador, distino entre o condomnio sobre bem divisvel do condomnio pro indiviso, sendo que nesta forma de condomnio, parte da doutrina considerava a proibio de nus reais em referncia cota ideal quando o condomnio recasse sobre bem indivisvel. A questo entendo superada pois, alm de o art. 1.314 da lei nova, em sua parte final, dar ao condmino o direito de gravar sua parte ideal, sem qualquer restrio, como j o fazia o art. 623 do Cdigo de 1916, sintoniza-se com este dispositivo a nova regra introduzida pelo art. 1.420 2 que assim preceitua: Art. 1.420. S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; s os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. Comentando o dispositivo o festejado Professor SLVIO RODRIGUES, assim leciona: (...) O art. 757 do Cdigo de 1916, hoje art. 1.420, 2, do Cdigo de 2002, disciplinava a constituio de direito real de garantia sobre coisa comum a dois ou mais proprietrios. O dispositivo continha trs regras, a saber: a) a coisa condominial s podia, em seu todo, ser dada em garantia real, se todos os consortes assentissem; b) cada condmino podia gravar sua parte indivisa; c) se a coisa fosse indivisvel, no se admitia a constituio do nus real sobre a parte indivisa. A primeira proposio, por ser bvia, dispensa explicaes. evidente que ningum pode garantir dbito prprio com coisa alheia, sem aquiescncia do proprietrio. E, no caso de coisa comum, o consorte s dono de uma parte ideal, pois os outros quinhes so alheios. As outras duas proposies podem ser examinadas de uma s vez. A possibilidade de gravar a parte indivisa um corolrio da condio de proprietrio. De modo que me parece injustificvel a restrio trazida pelo art. 757 do Cdigo de 1916, limitando, a prerrogativa de faz-lo aos casos de ser divisvel a coisa, e proibindo, portanto, a constituio de nus real, se for a coisa indivisvel. De resto, nesse ponto o citado art. 757 entra em conflito com o art. 623 do mesmo cdigo, que, ao enumerar os poderes do comunheiro, inclui o direito de gravar a coisa comum. Conclui o Mestre: O Cdigo de 2002 permite, sem qualquer restrio, a oferta em garantia pelo condmino de sua parte ideal (art. 1.420, 2).

III. EXTINO DO CONDOMNIO GERAL

Como tpico distinto, deve-se destacar o trmino do regime condominial sobre a coisa indivisa, em conformidade com as disposies contidas no art. 1.322, cujas regras so praticamente as mesmas do art. 632 do cdigo anterior, anotando-se, no entanto, modificaes quanto ao exerccio de preferncia dos condminos na aquisio de coisa comum. Como se acentua, o condomnio comum um instituto que no tem como caracterstica fundamental a perpetuidade, franqueando-se, assim, a qualquer dos condminos impor a sua extino, conforme os ditames da Lei Processual Civil, estando a matria includa como procedimento especial de jurisdio voluntria, nos termos dos arts. 1.118 e 1.119 do cdigo citado. Feitas estas consideraes gerais, inclusive quanto forma de proceder extino do condomnio, devemos observar que ambas as leis permitem a adjudicao da coisa comum a um
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dos seus titulares. Mas se assim no ocorrer, o bem ser objeto de alienao onerosa, dando-se preferncia ao condmino em relao ao estranho e, entre os consortes, aquele que tiver benfeitoria mais valiosa e, no as havendo, o que for titular do maior quinho. Justificam-se estes critrios pois se um dos condminos realizou obras e melhoramentos que acarretaram maior valor de mercado ao bem, deve ter o privilgio em sua aquisio, ao propor para esta o mesmo valor da maior oferta. Se no houver realizao de benfeitorias, o critrio o favorecimento de quem detm maior parcela na coisa comum, pois foi o que, indevidamente, mais contribuiu para as despesas do condomnio, presumindo-se tambm a sua maior participao administrativa, justificando a preferncia. A norma em referncia a mesma contida no art. 632 do cdigo revogado. Comentando sobre este artigo, afirma CLVIS BEVILQUA que: No havendo nenhuma das causas de preferncia, o direito igual dos condminos anulase reciprocamente, e a coisa ser vendida ao estranho. No entanto, importante inovao foi introduzida atravs do pargrafo nico do art. 1.322 do atual cdigo, cujo teor o seguinte: Art. 1.322. (...) Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho. Est bem definida a inteno do legislador de 2002, ao manter para os condminos o exerccio da preferncia, mesmo que ausentes aqueles dois critrios em que se d a um dos condminos preferncia em relao aos demais. A forma disposta no Cdigo de 1916 criava uma injustia j que a ausncia daqueles critrios no permitiria o exerccio da preferncia pelos condminos. A lei nova, conforme a redao acima transcrita, permite ao condmino preferir aos estranhos.

IV. OUTRAS FORMAS DE CONDOMNIO

Como ltimas linhas deste trabalho, vamos lembrar, em primeira abordagem, que a Lei Civil tambm disciplina o condomnio necessrio. Nos itens anteriores, abordou-se quanto ao condomnio geral a parte referente ao condomnio voluntrio, que se distingue, principalmente, do condomnio necessrio, pois enquanto aquele surge exclusivamente da vontade dos condminos, este surge de imposio da prpria lei. Com efeito, o art. 1.327 do atual Cdigo Civil expressamente consigna que este condomnio ocorre, quanto meao de paredes, cercas, muros e valas. O que se deve destacar nesta espcie de condomnio geral a norma insculpida no art. 1.330 do atual cdigo, que dispe no mesmo sentido do art. 645 do cdigo revogado, impondo que no poder aquele que pretender a diviso fazer uso da rea comum enquanto no pagar ou depositar o valor da meao. Esta soluo imposta pela lei poder implicar desvantagem para o outro condmino se lhe for irrelevante que aquele que no cumpriu o seu dever seja proibido de utilizar a divisria. Mais justo seria destacar a cobrana judicial da metade do valor da obra, dada a

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relevncia para o condmino da existncia desta e de receber parte da quantia despendida em sua construo. Vamos mencionar, tambm, neste item, no qual encerramos a presente exposio, a comunho de interesses e direitos que decorre do regime condominial verificados em outros dispositivos contidos na Lei Civil. Anote-se, em primeiro lugar, o regime da comunho de bens que decorre do casamento, apresentado em duas formas: comunho universal de bens, e comunho parcial de bens. No primeiro regime, comunica-se todo o patrimnio de ambos os cnjuges, adquiridos antes e na constncia do casamento, com as excees previstas em lei, conforme art. 1.668 do atual Cdigo Civil. Tambm no regime da comunho parcial, ocorre a co-propriedade quanto aos bens adquiridos aps o casamento, com as excluses determinadas pelo art. 1.659 do Cdigo Civil de 2002. O atual cdigo introduz um novo regime de bens que o da participao final nos aqestos, sendo que a comunho aqui no ocorre, mas apenas a diviso do patrimnio adquirido conjuntamente pelo casal durante o casamento, quando se verificar a dissoluo da sociedade conjugal. No direito das sucesses, com a morte do autor da herana, os herdeiros se tornam, de imediato, titulares da propriedade e posse dos bens deixados pelo autor da herana. evidente que o condomnio s vai ocorrer quando houver mais de um sucessor. Nesta hiptese, os herdeiros tornam-se co-proprietrios do patrimnio comum, permitindo-se, inclusive, a cesso dos direitos hereditrios, instituto agora disciplinado expressamente no Cdigo de 2002, em seus artigos 1.794 e 1.795. Releva-se notar a regra contida no pargrafo nico do art. 1.795 que estabelece que, no caso de cesso de direitos hereditrios, e sendo vrios os co-herdeiros a exercer preferncia, efetuarse- entre os mesmos a distribuio do quinho daquele que cedeu sua parte na proporo das respectivas cotas hereditrias. No demais acentuar que quando se efetuar a partilha de bens do esplio, vai-se extinguir o condomnio porque a cada um dos herdeiros cabero os bens que foram discriminados individualmente na sentena que homologar a partilha. Como se pode concluir, no regime condominial, de onde decorre a comunho de interesses, apresentam-se diversos institutos da Lei Civil, no se podendo, inclusive, deixar de mencionar a composse, que disciplinada no direito possessrio, onde, em linhas gerais, disciplina-se a posse com as mesmas regras e princpios do condomnio, inclusive quanto ao direito dos compossuidores em exercer e defender a posse comum, mesmo que individualmente, e at em face dos demais titulares da posse. O objetivo, assim, do presente trabalho, foi apresentar uma idia de como se desenvolve o instituto, suas regras, direitos e deveres de seus titulares, notadamente quanto ao condomnio geral, dada a sua importncia realada na lei civil.

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