PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2011.0000311345 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 011623135.2008.8.26.0001, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP sendo apelado ERICO ROCHA DE OLIVEIRA (JUSTIA GRATUITA). ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores LUIZ ANTONIO DE GODOY (Presidente sem voto), RUI CASCALDI E DE SANTI RIBEIRO. So Paulo, 29 de novembro de 2011. Helio Faria RELATOR Assinatura Eletrnica

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Apelao: Comarca: Juzo de origem: Juiz prolator: Processo: Apelante: Apelado:

0116231-35.2008.8.26.0001 So Paulo 04 Vara Cvel Jos Luiz de Carvalho 01162313520088260001 Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop Erico Rocha de Oliveira

COOPERATIVA HABITACIONAL Caracterizada a relao entre as partes em verdadeiro contrato de compra e venda - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Imvel vendido a preo de custo - Quitao do preo ajustado - Cobrana de valores residuais desprovida de qualquer comprovao ou legalidade Abusividade de disposio contratual que autoriza a cobrana indiscriminada, sem a perspectiva do trmino - Manuteno da verba honorria de forma a remunerar dignamente a funo de advogado - Mantida a sentena de origem Recurso de apelao no provido.

VOTO N 1629
Trata-se de apelao interposta contra sentena de fls. 367/371 que julgou improcedente a ao de cobrana, condenando a autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorrios advocatcios em 20% do valor atribudo causa, extinguindo o processo com fundamento no inciso I, do art. 269, do CPC. Os embargos de declarao opostos pela autora, apontando erro material, omisso, contradio e obscuridade foram rejeitados, 416/417. Apelou a autora requerendo a reforma da sentena alegando que a relao entre as partes rege-se pela Lei especfica das
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cooperativas n 5.764/71. Ressalta que se trata de cooperativa sem fins lucrativos que visa unio de recursos para viabilizar a construo de unidades habitacionais pela comunho de foras dos cooperados. Sustenta que as contas da cooperativa foram aprovadas em Assemblia Geral Ordinria, demonstrando-se a legalidade da cobrana discutida nestes autos, bem como a demonstrao e apurao de valores. Afirma que o no cumprimento do acordo firmado com o Ministrio Pblico e homologado judicialmente acarretar o benefcio de um cooperado em detrimento dos demais. Refere que apenas o valor estimado da unidade foi quitado, mas deixou o apelado de quitar valores que tambm pertencem ao preo da unidade, expressamente previstos no termo de adeso e devidamente aprovados em Assemblia. Pugna pelo reconhecimento da validade da clusula 16 do termo de adeso, pois ntida a relao entre as partes regida pela Lei n 5.764/71, com a total procedncia da ao e, subsidiariamente requer o arbitramento dos honorrios advocatcios nos termos do 3 e 4 do art. 20, do CPC. Tempestivo, preparado e respondido, fls.470/486. o relatrio. Examinados os autos, observa-se que a sentena combatida trouxe adequada soluo questo em debate, merecendo ser integralmente confirmada. Cumpre inicialmente esclarecer que o fato do acordo na ao civil pblica de fls. 382/415 firmado entre o apelante e o
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Ministrio Pblico reconhecer o apelante BANCOOP como uma cooperativa habitacional no determinante para modificar o entendimento desta Corte de que deva prevalecer a natureza da relao jurdica existente entre as partes, aqui caracterizado como contrato de compra e venda, incidindo no caso os dispositivos da Lei n 4.591/64, bem como tambm da Lei n 8.078/90. Esse o posicionamento desta Corte:
Com efeito, tem-se por evidenciado, presentemente, que a "adeso cooperativa um disfarce de contrato de compromisso de compra e venda que melhor define a relao entre as partes". A autora "no queria participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria. Pagou as prestaes, mas, vendo que a obra no era entregue, pediram a resciso do compromisso" (TJ-SP, Apelao n 106.944-4, Rel.: Des. Narciso Orlandi, in JTJ 236/60). G.n.

A relao entre apelante e apelada possui inequvoca caracterstica de contrato de compra e venda, cuja responsabilidade pela entrega da obra na data pactuada era da cooperativa, a quem cabia gerenciar os recursos financeiros e administrar o andamento da obra. Nada mais faz o apelante do que tentar legitimar a cobrana de valor residual por meio de Assemblia Geral Ordinria, fls. 306/309, apresentando apenas justificativas genricas sem a devida comprovao da origem dos valores que compem o saldo negativo a ser repassado aos membros da cooperativa ou aprovao da cobrana deste suposto custo adicional. pacfica a jurisprudncia deste Tribunal nesse
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sentido:
Apelao Cvel de Cooperativa cobrana de (BANCOOP) resduos do Inadmissibilidade

comprador, aps integral quitao do preo O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei n. 5.764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando

devidamente demonstrados, calculados e provados. Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao. Precedentes Cvel da n Corte. No

provimento.

(Apelao

0104907-

14.2009.8.26.0001, 4 Cmara de Direito Privado TJSP, Rel. Des. Enio Zuliani, j. 12.05.2011).

Inclusive desta C. Primeira Cmara de Direito Privado:

CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Cooperativa habitacional - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Alegada insuficincia de recursos financeiros para concluso da obra - Obra a preo de custo - Dever da cooperativa de captar e gerir recursos com eficincia - Falta de previso de entrega da obra - Culpa exclusiva da r pela ruptura do negcio Devoluo integral dos valores desembolsados, de imediato e em parcela nica Privado [...] (Apelao Cvel n 9145754-73.2007.8.26.0000, 1 Cmara de Direito TJSP, Rel. Des. Luiz Antnio de Godoy, j. 10.05.2011). G.n.

A seguir trechos do julgamento:

[...] Como se tem considerado em inmeras hipteses semelhantes, o contrato celebrado pelos litigantes [...]
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rene caractersticas de compromisso de compra e venda de imvel, no se cuidando de ato cooperativo puro. Admite-se, pois, a aplicao espcie do Cdigo de Defesa do Consumidor. Em outras palavras, irrelevante o rtulo; o que importa o contedo do negcio jurdico. Confirmou a apelante que a concluso do

empreendimento ficou comprometida em razo de insuficincia de recursos financeiros. Ainda que se diga tratar-se de obra a preo de custo, bsico haver por parte da cooperativa o dever de captar e gerir recursos com eficincia. Entender o contrrio significaria submeter os adquirentes a permanecerem indefinidamente vinculados a um plano em que no se tem perspectiva do trmino do empreendimento.

luz do Cdigo de Defesa do Consumidor, mais especificamente do art. 39, inciso XII e art. 51, incisos IV e XIII, a clusula 16 abusiva e nula por impor ao aderente a cobrana de custo e reajustes indefinidamente, sem qualquer limite, determinao de termo final e comprovao da origem destes gastos residuais. Frise-se que a cooperativa no demonstrou a regularidade e a origem discriminada dos valores que exige do apelado, fazendo apenas meno ao preo do cimento e demandas trabalhistas. Deixou de atentar o apelante que os negcios jurdicos devem ser pautados pela boa-f, presente no artigo 422 do Cdigo Civil vigente desde 11.01.2003: os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.. A expectativa de um comportamento adequado por parte do outro essencial nas relaes e convivncia social.
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Pautado o sistema contratual na boa f dos contratantes e na funo social dos contratos, no h qualquer fundamento do apelante capaz de justificar o despropsito de prorrogar infinitamente a quitao do imvel adquirido pelo apelado. Assim, acertada foi a deciso do Juzo de origem, devendo ser mantida a sentena em sua integralidade. Atendendo aos critrios de complexidade da causa e o trabalho dos patronos das partes, tambm no h razo para reforma da sentena de primeiro grau no que tange aos honorrios advocatcios. da jurisprudncia do STJ:
No ponto, assinala-se que o magistrado, quando da fixao da verba honorria, em sentena sem preceito condenatrio, e, portanto, amparada no art. 20, 4, do Cdigo de Processo Civil, pode eleger como base de clculo tanto o valor da causa, como arbitrar valor fixo, levando em considerao o caso concreto luz dos preceitos constantes das alneas "a", "b" e "c" do 3 do referido preceito legal (EDcl no REsp n 1105134 PR, 3 Turma do Superior Tribunal de Justia, Rel. Min. Massami Uyeda, em 2/6/2011, DJe 15/6/2011).

No caso, deve ser considerado o valor da causa para o arbitramento dos honorrios advocatcios sob o risco de no se dar valor justo e adequado realidade econmica e social em que se insere o conflito. Pelo exposto, nego provimento ao apelo.

HELIO FARIA Relator

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