Exame recurso Direito dos Contratos 15/07/2010 turma B e Noite Tpicos de correco I Identificao de dois contratos sucessivos de compra

a e venda do mesmo imvel: entre a Sociedade e Carlos e entre Carlos e Manuel. A coisa vendida tinha um defeito (um vcio) data da entrega (a Carlos e a Manuel), defeito esse que se manifestou quando a coisa j estava na propriedade de Manuel. Pode discutir-se se a relao entre Carlos e Manuel enquadrvel no mbito de aplicao do Decreto-Lei n. 67/2003; no entanto, isso parece ser de excluir, pois Carlos no profissional do ramo imobilirio (seria a mesma coisa que dizer que quando um advogado ou um mdico vendem o seu escritrio/consultrio, respondem perante o seu comprador nos termos do Decreto-Lei n. 67/2003). Assim, aplica-se o regime dos arts. 913 e ss. do CC, de acordo com o qual Manuel deveria denunciar o defeito no prazo de um ano a partir do conhecimento do defeito, estando ainda dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega art. 916/1 e 3. No entanto, Carlos alega o desconhecimento do defeito embora lhe caiba provar esse desconhecimento no culposo, se fizer essa prova exonera-se quer do dever de reparar quer do dever de indemnizar pelos danos (arts. 914 e 915), sem prejuzo do direito anulao do contrato, caso se verifiquem os respectivos pressupostos (art. 905, ex vi art. 913). Porm, mesmo realizada em tempo a denncia perante Carlos e estando-se dentro do prazo dos cinco anos do 916/3, a verdade que o art. 917 prev um prazo curto de caducidade do direito de aco, que de seis meses a contar da denncia. Embora a lei refira que esse prazo de caducidade apenas para a aco de anulao, Doutrina e Jurisprudncia aplicam o mesmo prazo ao exerccio judicial de todos os direitos que assistem ao comprador, incluindo reparao e indemnizao. Neste caso, tendo a denncia sido feita em Dezembro, em Julho j Manuel poderia ver-lhe oposta a excepo de caducidade do direito de aco, caso accionasse Carlos. Poderia eventualmente equacionar-se a possibilidade de no aplicao destas consideraes ao direito indemnizao pelos danos nos veculos, pois alguma Doutrina (Pedro Romano Martinez) distingue entre o regime dos danos na coisa (circa rem), que estariam sujeitos ao regime dos arts. 913 e ss., e o regime dos danos fora da coisa (extra rem), que estariam sujeitos ao regime geral da responsabilidade civil e designadamente ao prazo prescricional de trs anos do art. 498. O princpio da relatividade dos contratos (art. 406) ditaria que se ficasse por aqui; mas tratandose de um imvel destinado por natureza a longa durao que foi vendido por quem o construiu, aplica-se o regime do art. 1225/4 (ao contrato entre a Sociedade e Carlos) e consequentemente aplica-se o art. 1225/1, in fine, que permite ao terceiro adquirente (Manuel) beneficiar deste regime mais favorvel, face ao construtor-vendedor. Assim, Manuel pode demandar a Sociedade construtora pelos defeitos que o imvel apresente dentro do prazo de cinco anos a contar da sua entrega a Carlos (o que aconteceu em 2006). O prazo de denncia dos defeitos o mesmo (um ano a contar do conhecimento), mas o prazo de caducidade do direito de aco maior (um ano a partir da denncia), como se retira do 1225/2, pelo que em Julho de 2010, Manuel ainda est em prazo para accionar judicialmente a Sociedade de Construes.

II Identificao de um contrato de arrendamento urbano para fins no habitacionais. As partes clausularam um regime de obras distinto do que resultaria do art. 1111, o que perfeitamente lcito, pois tal regime supletivo, como o em geral o regime das obras (1074).

No entanto, para alm disso, as partes clausularam uma verdadeira condio resolutiva do contrato, qual seja a da violao do dever de pedir prvia autorizao. Problematizao da admissibilidade de condies resolutivas em contratos de arrendamento urbano, no quadro dos arts. 1080, 1083 e, neste caso, 1110, que aparentemente confere s partes uma margem de autonomia bem maior do que acontece no arrendamento urbano para habitao. Mesmo que se considerasse nula a condio resolutiva, no deixaria de colocar-se com pertinncia a questo de saber se possvel resolver o contrato de arrendamento com esse fundamento. A esse propsito seria necessrio sublinhar o carcter no exaustivo do elenco de causas de resoluo pelo senhorio (1083/2), sendo o caso da realizao de obras sem autorizao precisamente um dos casos sem previso expressa mas onde a Doutrina admite que poder verificar-se a situao de inexigibilidade de manuteno da relao arrendatcia. A admitir-se essa resoluo, o modo de a operar seria, efectivamente, a aco de despejo (art. 1084/2 CC e art. 14 do NRAU). A obrigao de pagamento da renda a principal obrigao do arrendatrio (art. 1038, alnea a)); a partir do momento em que haja mora superior a trs meses no pagamento de rendas (ainda que seja apenas de uma e neste caso eram duas), h fundamento para resolver o contrato (art. 1083/3); neste caso, se o fundamento fosse apenas esse, o modo de cessar seria nos termos do art. 1084/1 CC e art. 9/7 do NRAU, sendo discutido na Doutrina e Jurisprudncia se se pode utilizar nesse caso a aco de despejo. O atraso no pagamento das rendas determina a dvida de indemnizao de 50% do valor das rendas (art. 1041/1); de acordo com a lei, essa dvida existe apenas no caso de o contrato no cessar por falta de pagamento das rendas, mas discutvel se no se pode prever clusula penal que disponha diversamente, sendo isso em princpio admitido (Lus Menezes Leito). Conseguindo Maria fazer cessar o contrato, h obrigao de restituir o imvel (art. 1038, alnea i)), no estado em que o mesmo se encontrava, descontado o desgaste inerente a uma prudente utilizao (art. 1043/1).