Universidade Tecnolgica Federal do Paran UTFPR Curso de Especializao em Gerenciamento de Obras - GEOB

Engenharia Econmica
aplicada avaliao de projetos imobilirios 1 2 3 4 5

Eduardo Garcia Quiza

(41) 3022-2064 eduardo@capsi.com.br Curitiba, PR 2007

Texto (Porter)

18 anos!
Curitiba, 4 de abril de 2007.

2 Clientes

O desenvolvimento imobilirio deve ter em mente 2 clientes: o cliente usurio e o cliente investidor.

No passado era possvel ter sucesso sendo razoavelmente profissional.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Vantagens Competitivas

Atualmente existe espao para aqueles que esto acima da mdia.

A chave buscar Vantagens Competitivas - poucos incorporadores pensam assim.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Estratgia e Foco

No desperdice dinheiro ganho em atividades nas quais possui diferencial, realizando outras nas quais no h diferencial (seu portflio vai ajudar a avaliar essa questo).

Tenha foco: Cuidado com os poos-secos.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Matemtica Financeira
Trata do estudo do valor do dinheiro ao longo do tempo. proibido somar valores que no se refiram mesma data.
$ hoje $ futuro Basicamente resume-se a tcnicas para transportar dinheiro no tempo

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Como expressar taxas de juros?

Coeficiente(%): que parte do capital, ser paga pelo seu uso, a cada unidade (perodo) de tempo. Unidade de tempo: dia, ms, trimestre, ano. Ex.: 15% ao ano A cada ano dever ser pago 15% do capital emprestado, a ttulo de juros.
7

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Regimes de capitalizao

Juros simples: Juros pagos em um perodo no compem a base de clculo do perodo seguinte.

FV = PV.(1+i.n)

Juros compostos: Juros pagos em um perodo so acrescidos ao capital para compor a base de clculo do perodo seguinte.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

FV = PV.(1+i)n

Como Expressar Taxas de Juros (cont)

Coeficiente (%) - remunerao do capital. Unidade de tempo para aplicao do

Como expressar taxas de juros

coeficiente sobre o capital.

Regime de capitalizao: especifica se os

juros pagos em um perodo de tempo devem incorporar ou no a base de clculo do prximo perodo.

Exemplo: 2% ao ms, juros simples.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Como Expressar Taxas de Juros (cont)

Juros Simples

Aplicam-se sobre o capital inicial Comportamento de PA Utilizados para prazos curtos

Quanto ao regime de capitalizao

Juros Compostos

So incorporados ao capital ao final de Comportamento de PG Mais usuais no mercado

10

cada perodo

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Taxa de Juros: nominal e efetiva

Efetiva

O perodo de expresso coincide com o de capitalizao So as taxas utilizadas nos clculos

Nominal

O perodo de expresso no coincide com o de capitalizao. Devem ser divididas ou multiplicadas pelo nmero de perodos de capitalizao para obter a taxa efetiva equivalente.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

11

Taxa de Desconto
Site do Professor Damodaran (Stern University) Informaes sobre empresas (valor beta)
- http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

Referncia para quem desejar ir alm:

- Avaliao de Investimentos, Aswath

Damodaran, Qualitymark Editora, Captulo 4.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

12

Curitiba, 4 de abril de 2007.

13

Fluxo de caixa: representao grfica.

PV

valor presente (hoje) de uma certa quantidade de moeda.

0 1
o

1 2
o

2 3
o

...
n perodos de tempo iguais

n-1 no

Tempo (n de perodos)
o

taxa de juros para clculo dever ser expressa (se necessrio convertida) na unidade de tempo igual do perodo.

i % ao perodo

valor futuro equivalente ao VP depois de n perodos de aplicao da taxa de juro i.

VF

Curitiba, 4 de abril de 2007.

14

Representao de um fluxo de caixa

PERODO 0 1 2 3 ... n-1 N FLUXO DE CAIXA FC =PV 0 FC 1 FC 2 FC 3 ... FCn-1 FC n
FC1
PV = FC0

FC3

i %

+ 0 1o 1 2o 2 3o 3

...
n perodos de tempo iguais

n-1
o n

Tempo (no de perodos)

FC2
Curitiba, 4 de abril de 2007.

FCn-1

FC n

15

Fluxo de Caixa: exemplo

Representao temporal de um conjunto de entradas e sadas de caixa.
1% am $ 110
7 0 1 2 8 9

+
entradas

$250

$50 ... FV ou VF
24

sadas

...

u PV o VP

Curitiba, 4 de abril de 2007.

3 x $ 200

16

Representao de um fluxo de caixa

Exemplo: representar o fluxo de caixa gerado pela venda de um apartamento de R$ 100 mil, com sinal de R$ 28 mil (2 parcelas de R$ 14 mil - vencendo a 1 em 30 dias) e o saldo em 72 parcelas (mensais e consecutivas, vencendo a primeira em 30 dias) de R$ 1 mil.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

17

Representao de um fluxo de caixa

Exemplo: representar graficamente o fluxo de caixa gerado pela venda de um apartamento de R$ 100 mil, com sinal de R$ 28 mil (2 parcelas de R$ 14 mil - vencendo a 1 em 30 dias) e o saldo em 72 parcelas (mensais e consecutivas, vencendo a primeira em 30 dias) de R$ 1 mil. 2 x R$ 15.000
70 x 1.000 0,5% ao ms

...
0 1 2 3 4 72 meses

100.000

Para a anlise de fluxos de caixa sem o apoio de uma planilha eletrnica, este tipo de representao a mais indicada.
Curitiba, 4 de abril de 2007.

18

Tipos de fluxos de caixa

quanto periodicidade Peridicos No Peridicos Constantes Variveis

quanto aos valores

quanto durao
Curitiba, 4 de abril de 2007.

Limitados ou finitos Indeterminados ou indefinidos

19

Fluxo de Caixa Indeterminado

PMT PMT PMT PMT

...

i % ao perodo

N perodos

PV =

PMT i

Se o imvel est alugado a R$ 700, e hoje 0,7% de remunerao do capital uma boa taxa de retorno, o imvel vale R$ 100 mil.

Este conceito utilizado popularmente para apurar de forma expedita o valor presente de um fluxo de caixa indeterminado (ou perpetuidade): - Preo de um imvel em funo da renda de locao.
20

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Pagamentos Constantes
i % ao perodo n x PMT

...

PV

Excel VP (i%;n;PMT;VF;tipo) PGTO(i;n;PV;FV;tipo)

PV = PMT. (1+i)n - 1 i.(1+i)n

Curitiba, 4 de abril de 2007.

21

Pagamentos Constantes
Excel VP (i%;n;PMT;VF;tipo) PGTO(i;n;PV;FV;tipo)
PV: PMT: i: n: VF: tipo: valor presente; pagamento da srie uniforme; taxa de juros efetiva por perodo; nmero de perodos; (opcional, default = 0) Valor futuro no n-simo perodo; (opcional, default = 0) 1 indica que o 1o termo ocorre no perodo 0.
22

PV = PMT. (1+i)n - 1 i.(1+i)n

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Pagamentos Constantes

Curitiba, 4 de abril de 2007.

23

 propaganda enganosa?

Curitiba, 4 de abril de 2007.

24

Pagamentos Constantes
Exerccio: 1) Se uma loja de materiais vende 100 m de azulejos a R$ 2.100 em 1 + 2 de R$ 700 sem acrscimo, qual seria a proposta justa para pagamento a vista?
PV = PMT. (1+i)n - 1 i.(1+i)n
Se uma loja de materiais vende 100 m de azulejos a R$ 2.100 em 1 + 2 de acrscimo, qual seria a proposta justa para pagamento a vista? Supondo que o comerciante aplica seus recursos a 1,6% a.m., temos: PV = 700 . (1+0,016)2 - 1 = 1.367,10 + 700 (inicial) => PV = R$ 2.067 0,016.(1+0,016)2 R$ 700 sem

Curitiba, 4 de abril de 2007.

25

Pagamentos Constantes
Exerccio: 2) Um veculo que custa R$ 16 mil, pode ter 90% do valor financiado em 24 parcelas mensais, iguais e consecutivas, aplicando-se uma taxa de juros mensal de 0,8%, mais a variao cambial. Qual o valor da prestao em US$, considerando a taxa de cmbio igual a R$ 1,82/US$ ? Caso no 15o ms, alm da parcela normal voc queira pagar tambm a 24a, qual o desconto a pleitear?

Curitiba, 4 de abril de 2007.

26

Pagamentos Constantes
Resposta:
PV = PMT. (1+i)n - 1 i.(1+i)n PMT = PV. i.(1+i)n (1+i)n - 1

Um veculo que custa R$ 16 mil, pode ter 90% do valor financiado em 24 parcelas mensais, iguais e consecutivas, aplicando-se uma taxa de juros mensal de 0,8%, mais a variao cambial. Qual o valor da prestao em US$, considerando a taxa de cmbio igual a R$ 1,82/US$ ? Preo em US$ = 16.000/1,82 = US$ 8.791,21 10% de sinal = US$ 879,12 (8.791,21 879,12) = PMT . (1+ 0,008)24 - 1 PMT = US$ 363,64 0,008.(1+0,008)24

Caso no 15o ms, alm da parcela normal voc queira pagar tambm a 24a, qual o desconto a pleitear? PV = __363,64 (1+0,008)9 = US$ 338,48 (desconto de US$ 25,16 ou 6,9%)

Curitiba, 4 de abril de 2007.

27

Pagamentos Constantes
Exemplo de aplicao: Apurao do custo equivalente anual.

CUSTO EQUIVALENTE ANUAL, amplamente utilizado nas decises financeiras citando-se principalmente aquelas envolvendo comprar ou arrendar, alternativas com diferentes vidas teis, reposio de ativos, entre outras.

Curitiba, 4 de abril de 2007.

29

Curitiba, 4 de abril de 2007.

30

Curitiba, 4 de abril de 2007.

31

Sistemas de Amortizao

Captulo 4 (pgina 4-30) PRICE - Prestaes Constantes SAC - Amortizaes Constantes Mercado Imobilirio - Capitalizao Mensal

Curitiba, 4 de abril de 2007.

32

Sistemas de Amortizao
- Os juros so sempre cobrados sobre o saldo

devedor utilizado no perodo (custo do capital).

- A amortizao a parcela da prestao que se

destina a abater o saldo devedor.

- A prestao a soma da amortizao

(necessria para reduzir o valor da dvida ao longo do tempo) e juros (que remuneram o dono do capital pelo uso do seu capital ao longo do tempo). P=A+J
Curitiba, 4 de abril de 2007.

33

Tabela PRICE (Sistema Francs)

A TABELA PRICE caracteriza-se por utilizar PRESTAES IGUAIS para pagamento do saldo devedor. As prestaes so calculadas utilizando a relao entre PV e PMT, apresentada no captulo anterior.

N 0 1 2 3 4 Dicas

Prestao

Amortizao

Juros

Saldo Devedor 1.000

1000 x 0,03 x 1,034 / (1,034 - 1) = 269,03 269,03 269,03 269,03

269,03 - 30 = 239,03

1.000 x 3% = 30

1.000 - 239,03 = 760,97

Utilizando a frmula que (2) - a diferena (1) - 3% sobre o (3) - saldo devedor calcula PMT em funo entre a prestao e os saldo devedor do anterior menos a de PV/n/i juros perodo anterior amortizao do perodo
34

Curitiba, 4 de abril de 2007.

SAC Sistema de Amortizao Constante

Como o prprio nome diz, o sistema SAC caracteriza-se por utilizar amortizaes constantes. Para que isso ocorra, o valor de cada amortizao ser calculado dividindo o saldo devedor pelo no de perodos do financiamento.
N
0 1 2 3 4 Dicas 250 + 30 = 280 1.000/4 = 250 250 250 250 Calculada previamente (1) - 3% sobre o saldo (2) - soma de juros e pela diviso do saldo devedor do perodo devedor pelo nmero de amortizao anterior perodos (3) - saldo devedor anterior menos a amortizao do perodo
35

Prestao

Amortizao

Juros

Saldo Devedor
1.000

1.000 x 3% = 30

1.000 - 250 = 750

Curitiba, 4 de abril de 2007.

SMI Sistema do Mercado Imobilirio

O SMI no faz parte dos sistemas de amortizao apresentados na literatura. Entretanto, por ser prtica usual no mercado imobilirio, vale a pena conhecer seu comportamento, que utiliza como critrio o clculo da prestao em valor presente (dividindo o saldo devedor pelo nmero de perodos) e depois, os juros so acumulados perodo a perodo.
N
0 1 2 3 4 Dicas (3) - saldo devedor Dividindo o total do (2) - a diferena (1) - 3% sobre o saldo anterior menos a emprstimo pelo perodo e entre a prestao e os devedor do perodo amortizao do aplicando juros compostos juros anterior perodo
36

Prestao

Amortizao

Juros

Saldo Devedor
1.000 1.000 227,50 = 772,50

1.000/4 x 1,031 = 257,50

257,50 - 30 = 227,50

1.000 x 3% = 30

Curitiba, 4 de abril de 2007.

Comparativo entre Sistemas de Amortizao

Evoluo das Prestaes
VALOR 285

SMI
280 275 270 265 260 255

Valor: R$ 1.000,00 Taxa de Juros: 3% a.m. Perodo: 4 meses

PRICE

SAC

250 245 1 2 N 3 4

1 2 3 4

PRICE R$ 269,03 R$ 269,03 R$ 269,03 R$ 269,03 R$ 1.076,11

Prestao SAC SMI R$ 280,00 R$ 257,50 R$ 272,50 R$ 265,23 R$ 265,00 R$ 273,18 R$ 257,50 R$ 281,38 R$ 1.075,00 R$ 1.077,28

Evoluo Saldo Devedor PRICE SAC SMI R$ 760,97 R$ 750,00 R$ 772,50 R$ 514,78 R$ 500,00 R$ 530,45 R$ 261,19 R$ 250,00 R$ 273,18 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00
37

Curitiba, 4 de abril de 2007.