O Mercado das Imobilirias de Itajub

Felipe Augusto Antunes Mendes Coelho 18562 Instituto de Engenharia de Produo e Gesto (IEPG) Universidade Federal de Itajub (UNIFEI) R. Doutor Joo de Faria, 214 AP. 201 Cruzeiro 37500-212 Itajub MG Brasil felipecoelho30@hotmail.com Juliane Mari Higa 18565 Instituto de Engenharia de Produo e Gesto (IEPG) Universidade Federal de Itajub (UNIFEI) R. Coronel Joaquim Francisco, 78 AP. 602 Varginha 37501-052 Itajub MG Brasil juliane_mari@hotmail.com Matheus Luiz Carvalho dos Santos 18575 Instituto de Engenharia de Produo e Gesto (IEPG) Universidade Federal de Itajub (UNIFEI) R. Joo Batista Miranda, 61 Cruzeiro 37500-236 Itajub MG Brasil matheusluiz.adm@gmail.com Thiago Moraes Masseli 18582 Instituto de Engenharia de Produo e Gesto (IEPG) Universidade Federal de Itajub (UNIFEI) R. Cndido Ribeiro Costa, 52 Medicina 37501-000 Itajub MG Brasil thiagomoraes.2111@gmail.com

Abstract. This article aims at studying the market structures according to Stackelberg. Based on the obtained information and on the results of a research study in some real state companies from Itajub MG, the market in which they are inserted will be classified. Resumo. O objetivo deste artigo estudar as estruturas de mercado segundo Stackelberg. Com base nos dados obtidos e nos resultados de uma pesquisa de

campo em algumas imobilirias da cidade de Itajub MG ser classificado o mercado em que elas esto inseridas. 1. Introduo A partir das classificaes de estruturas de mercado propostas por Stakelberg e Marchal, da reunio dos elementos abordados, foram diferenciadas quatro estruturas bsicas de mercado. Dentro dessas estruturas, podem ser observadas diferentes situaes do mundo econmico real (Rossetti, 1987). Aps visualizar as estruturas, foi feita uma anlise das caractersticas com um mercado de imobilirias da cidade de Itajub. A estrutura de mercado que mais se assemelhou as descries de tal mercado foi o de concorrncia perfeita. Fez-se uma pesquisa, atravs de entrevistas para que se identificassem as caractersticas existentes se chegasse a tal concluso. 2. Estruturas de Mercado Concorrncia Perfeita: Segundo Rossetti (2009), a estrutura de mercado conhecida como Concorrncia Perfeita, na classificao de Stackelberg, caracterizada por um grande nmero de agentes compradores e vendedores, de modo que um nico no tem condies de influenciar significativamente o mercado. Os produtos ou servios oferecidos so iguais. No existe diferenciao, portanto o que um produtor oferece pode ser substitudo pelo que outro disponibiliza. Os agentes atuam de modo independente. No existem restries governamentais, assim como no h barreiras (tcnicas, financeiras, legais, entre outras) entrada ou sada dos agentes. O preo definido pelo mercado, atravs de sua auto-regulao. No vantajoso praticar preos acima ou abaixo do equilbrio. Informaes sobre o mercado e concorrentes so disponveis a todos. Concorrncia Monopolstica: Esta estrutura est entre dois extremos conceituais, o Monoplio e a Concorrncia Perfeita. Suas caractersticas so grande nmero de concorrentes, com fatias de mercado pequenas e ameaadas pelos competidores. Os produtos nesse caso so diferenciados, seja por caractersticas do prprio produto ou por formas de atendimento diferenciadas. A diferenciao do produto definir a monopolizao da faixa de mercado. Tambm possibilitar ao produtor fixar preos acima do equilbrio, caso o produto chegue a se destacar devido a suas peculiaridades. Pode haver substituio, mas ela no ser perfeita. No existem grandes barreiras entrada nessa estrutura, exceto pela capacidade de diferenciar o produto que ser oferecido. O acesso a informaes em geral amplo. (Rossetti, 2009) Monoplio: Considerando com rigor os atributos que caracterizam essa estrutura, o Monoplio se situa no extremo oposto ao da Concorrncia Perfeita. De acordo com Rossetti (2009), h apenas um vendedor dominador da oferta do produto, ou seja, do extremo da atomizao, se vai para o da unicidade. O produto insubstituvel, no

havendo alternativas possveis para os clientes. praticamente impossvel a entrada de um concorrente no mercado, as barreiras so rigorosamente impeditivas. Podem ser devido legislao, patentes, entre outras razes. O surgimento de um concorrente direto ou indireto implica o desaparecimento da situao monopolstica. Poder de monoplio caracteriza a situao privilegiada do monopolista. Os monoplios so por definio, opacos. Informaes so mantidas em sigilo, dentro de caixas pretas. Oligoplio: Entre a Concorrncia Perfeita e a de Monoplio, a estrutura de Oligoplio possui nmero de concorrentes limitados ou poucos. Fatores como a homogeneidade, substitutibilidade e padronizao dos produtos. Rossetti (2009) afirma que podem ocorrer tanto oligoplios de produtos diferenciados como de produtos no diferenciveis. Nessa estrutura a concorrncia tipicamente acirrada. Mas, por outro lado, existem situaes de oligoplio em que os concorrentes se renem e negociam. Na grande maioria dos casos, existem barreiras para o ingresso na estrutura oligopolista, dado pelo fato do mercado ser dominado por empresas de grande porte e lderes. Essas barreiras so geralmente ligadas a marcas, capital, domnio de tecnologia e escala de produo. A competncia empresarial, nessa estrutura pode romper barreiras. A princpio atendem nichos regionais e assim vo aos poucos ganhando espao at alcanarem os lderes. O controle sobre o preo geralmente grande, com a possibilidade de acordos ilegais entre as empresas. So evitadas guerras de preos ou outras aes que chegam ao ponto de todos se prejudicarem mutuamente. Pelos estragos que a rivalizao extremada pode provocar, quase sempre relevam acordos ou, ento, o respeito a regras convencionais de convivncia. Algo entre a opacidade e a transparncia. Os oligoplios so caracterizados pela transparncia de suas estratgias empresariais. 3. Mercado das Imobilirias de Itajub Foi feita uma pesquisa com algumas imobilirias de Itajub. Foi constatado que existem 85 imobilirias ou agentes imobilirios na cidade. Fez-se um questionrio que envolvia questes sobre o volume de visitas recebidas por semana, o volume de busca de imveis para locao e para venda, as preferncias dos visitantes, as barreiras para entrada no mercado, o contato com informaes de concorrentes, o comportamento do mercado e dos preos nos ltimos anos, assim como as causas para esses fatos. As informaes coletadas permitem concluir que: Sobre nmero de concorrentes: Existem muitos concorrentes (85 ao todo). A ausncia de um no provocaria nenhuma alterao nesse mercado. Seus clientes seriam absorvidos por outras imobilirias. Sobre diferenciao: O servio facilmente substituvel. No existe nenhuma diferenciao entre eles. Sobre mobilidade: Os prestadores atuam independentemente dos outros.

Sobre barreiras: As barreiras entrada no mercado so praticamente inexistentes. O que preciso ter registro no Conselho Regional dos Corretores de Imveis (CRECI). No necessrio ter Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ). No caso de se abrir uma empresa preciso obter o alvar de funcionamento. Sobre informaes: As imobilirias trocam informaes entre si. Desenvolvem o que chamam de parcerias, que seria colaborao mtua. Isso no significa que so dependentes umas das outras. Sobre preos: Foi verificado que os proprietrios de imveis fixam preos mais altos que o de equilbrio, ignorando a auto-regulao do mercado. Essa prtica decorre da especulao baseada na possvel imigrao para Itajub. Tal fato afeta de forma negativa os agentes imobilirios, que poderiam vender ou alugar mais. 4. Informaes Adicionais Os seguintes dados foram obtidos durante as pesquisas.
250 200 150 100 50 0 Aluguel Venda

Grfico 1 Volume de visitas em busca de aluguel e compra de imveis.

12 10 8 6 4 2 0 CMODOS QUARTOS BANHEIROS

Grfico 2 Preferncias dos clientes em busca de aluguel, referentes ao nmero de cmodos.

12 10 8 6 4 2 0 CMODOS QUARTOS BANHEIROS

Grfico 3 - Preferncias dos clientes em busca de aquisio, referentes ao nmero de cmodos. 5. Concluso Com base na pesquisa terica e na pesquisa prtica, pudemos concluir que o mercado de imobilirias de Itajub se assemelha mais na estrutura de mercado conhecida como Concorrncia Perfeita. As barreiras so poucas, existem muitos concorrentes, h acesso de informaes e ocorrncia de parcerias, no h diferenciao e as imobilirias so independentes entre si. A especulao faz com que proprietrios aumentem os preos, acima dos padres do mercado.

Foram obtidas outras informaes, relativas s preferncias dos clientes. Foi revelado que consumidores preferem imveis de trs quartos, dois banheiros, garagem. A maior procura por imveis para locao, porm a maior oferta de imveis para venda. O setor apresenta-se aquecido, permitindo que agentes imobilirios prosperem em sua atividade. 6. Referncias ROSSETTI, Jos Paschoal. Introduo Economia. 20 ed. So Paulo: Atlas, 2009.