PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2014.0000298513
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n
0000722-76.2010.8.26.0004, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, apelado DOMINGOS
JULIO DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em 1 Cmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justia
de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente sem voto), FRANCISCO LOUREIRO E FORTES BARBOSA.
So Paulo, 15 de maio de 2014.
Teixeira Leite
RELATOR
Assinatura Eletrnica
PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
b Apelao n 0000722-76.2010.8.26.0004 - So Paulo - voto n 2/5
Voto n 21041
COBRANA. Compromisso de compra e venda. Cooperativa
dos Bancrios- Bancoop que pretende a cobrana de saldo
residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que
ocorreu muito depois de os cooperados terem quitado o valor
avenado em contrato. Insegurana jurdica que no pode ser
prestigiada. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante
de comportamento contraditrio venire contra factum
proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de
forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de
incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso
desprovido.
Trata-se de apelao contra r. sentena
(fls.649/660) que julgou improcedente ao de cobrana proposta pela
Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop contra
Domingos Julio de Oliveira, sob o argumento de que o saldo exigido
abusivo porquanto pretendido sem qualquer critrio e ao arbtrio da
vendedora.
A Bancoop, em suas razes (fls. 672/695), afirma
que cooperativa no submetida s regras do Cdigo de Defesa do
Consumidor; alm do que o empreendimento foi realizado pelo sistema de
preo de custo, devendo os cooperados arcar com as despesas de forma
proporcional. Acrescenta que foi realizada a Assembleia Geral, na qual foi
demonstrada a legalidade da cobrana em questo. Esclarece que os valores
cobrados so referentes a rateio dos custos do empreendimento, o que
amparado pelo sistema cooperativista, conforme prev a Lei 5.764/71.
Sem contrarrazes.
Este o relatrio.
Domingos Julio adquiriu unidade autnoma de
empreendimento denominado colina Park, sendo que sob a alegao de
PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
b Apelao n 0000722-76.2010.8.26.0004 - So Paulo - voto n 3/5
necessidade de reforo de caixa para concluir a obra, a Bancoop passou a lhe
exigir a quantia de R$ 57.797,97. Assim, e diante da inadimplncia de
valores cobrados e somente depois de quitado o preo inicial promoveu a
presente ao.
No caso, a Bancoop revestida da natureza jurdica
de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que
no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a
construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de
pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada
cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade
habitacional construda.
Afirma, a legitimidade deste resduo pela
concordncia dos cooperados em Assemblia Geral ocorrida, somente em
2009, alegando aprovao das contas dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008.
Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos
que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca
tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme
estipulado unilateralmente pela apelante. Alis, em caso idntico, o Des.
Relator Francisco Loureiro, no julgamento da Apelao Cvel n
994.08.018648-0 explicita: Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns
anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de
expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como
empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao
contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e
os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para
escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos
consumidores.
Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre
PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
b Apelao n 0000722-76.2010.8.26.0004 - So Paulo - voto n 4/5
Desembargador Jacobina Rabello: Em primeiro lugar, observe-se que,
no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de
uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto, outro tratamento jurdico,
sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebrao
do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei
n. 5764/71. A operao contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as
regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora
denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com
o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela
podendo se desvincular.
O entendimento acima vem sendo pacificamente
seguido pela jurisprudncia (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de
Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3
Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no
Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antonio de Pdua
Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa
habitacional est sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor.
(Apelao Cvel n 185.033.4/6-00)
Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base
na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a origem do
dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o
pagamento.
o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao
venda de unidades autnomas de outro empreendimento que tambm no
houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo: No fez a
Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est
exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do
contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC),
reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge
PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
b Apelao n 0000722-76.2010.8.26.0004 - So Paulo - voto n 5/5
como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos
que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A
presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da
construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o
esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse
possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em
assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que
no ocorreu. (Apelao Cvel n 994.09.318995-8)
Ademais, e ainda que assim no fosse, no
razovel que somente muito depois a apelante tenha descoberto esse dficit e
que a Assemblia Geral com o fim de ratificar essa cobrana tenha ocorrido
aps mais quatro anos. Assim, fica claro que a cooperativa declarou de forma
tcita que no h mais o que cobrar (supressio), portanto essa exigncia alm
de violar o princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento
contraditrio (venire contra factum proprium), resulta em insegurana
jurdica aos cooperados que so surpreendidos com novo rateio de resduo
injustificvel.
Assim, correta a r. sentena devendo ser
integralmente mantida.
Ante o exposto, voto pelo desprovimento do
recurso.
TEI XEI RA LEI TE
Relator