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Aumenta o número de distratos em vendas

de imóveis no primeiro trimestre
MS
PROPERTIES
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
MERCADO IMOBILIÁRIO
Informativo Bimestral
Editorial
No mercado imobiliário o cenário é de cautela, dado que 2014 é um ano atípico para a economia brasileira. A alta na
taxa de juros tem desestimulado investimentos a longo prazo por parte dos investidores, que estão mais temerosos em contrair
dívidas. Além disso, em ano de eleições, é natural os consumidores agirem com mais prudência. Entretanto, é importante
ponderar que o imóvel é um investimento de médio e longo prazo. A inflação elevada no Brasil neste momento deve ser levada
em consideração no momento de analisar altas mais moderadas no mercado imobiliário.
Levando-se em consideração as projeção do PIB brasileiro e a taxa de inflação em patamares elevados, as
perspectivas para o mercado imobiliário são de acomodação com queda de preços em algumas localidades, dependendo dos
estoques. Em ano de Copa do Mundo, as cidades-sede da copa deverão sentir efeitos das obras de infraestrutura realizadas
em alguns bairros tornando-os mais valorizados.
De todo modo, no longo prazo, é importante salientar que ainda existe espaço para a ampliação do crédito imobiliário e
o déficit habitacional ainda é muito elevado no Brasil. Diante desta conjuntura, o crescimento da demanda no mercado
imobiliário depende do ajuste em variáveis macroeconômicas (preços, salários e taxas de juros).
Alguns fatores têm influenciado as variações nos preços dos imóveis, como o número de lançamentos, atendimento
da demanda reprimida, aumento ou diminuição de imóveis novos ou de alto padrão.
Na oitava edição do boletim informativo MS. Properties, braço da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em
soluções e resultados para o mercado imobiliário, são apresentadas as variações de preço do metro quadrado para as
principais cidades brasileiras no primeiro trimestre de 2014, o crescimento de distratos das vendas de imóveis, a escalada da
taxa de juros e seus reflexos no mercado imobiliário, a comercialização de imóveis no Brasil durante o período da Copa do
Mundo, o mercado de locação em São Paulo e as novas regras para a portabilidade de crédito no Brasil.
Edição nº 08 - Maio/2014
www.msproperties.com.br
M.Stortti
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Plano de Negócios é o nosso negócio.
Negócios e Resultados
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Rua Fabrício Pilar, 770 - conj. 501 - Fone: (51) 3330-7776 - CEP 90450-040 - Porto Alegre - RS
Avenida Pacaembu, 1976 - Fone: (11) 3511-1135 - CEP 01234-000 - São Paulo - SP
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Os distratos – cancelamentos de contratos em
vendas de imóveis que já vinham aparecendo no balanço das
incorporadoras ao longo do ano de 2013 estão aumentando
em 2014. No primeiro trimestre as vendas canceladas foram
motivo de preocupação para as incorporadoras. Isto porque o
cancelamento de vendas implica em maior nível de estoques,
que já se encontram em patamar elevado nas principais
cidades brasileiras.
De acordo com um levantamento com nove
empresas de capital aberto realizado pelo O Estado de S.
Paulo, o volume de imóveis devolvidos chegou a R$ 1,4
bilhão.
Conforme o levantamento, as incorporadoras
alegam a maior rigidez na concessão de financiamentos por
parte dos bancos desde o ano de 2013. O que ocorre é que
no momento da entrega da obra, o cliente é repassado para
o financiamento bancário, mas grande parte destes
tomadores de empréstimo não possui condições de assumí-
lo de acordo com as exigências do banco para a concessão
do financiamento.
A tendência é que os distratos sigam elevados ao
longo do ano de 2014, tendo em vista que as entregas de
obras continuarão em ritmo forte.
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Regras que podem ter afetado a política dos bancos, de acordo com o levantamento:
As taxas de juros de financiamento à casa própria estão em escalada no ano de 2014. Após o ano de 2013, em que os
bancos estavam cobrando taxas em torno de 9% a.a, inicia o momento de ajustar o custo das operações de crédito imobiliário,
ainda que a competição deva segurar o nível dos reajustes.
Conforme o Valor Econômico, a taxa média cobrada pelos grandes bancos no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança
e Empréstimos) (que inclui a poupança e operações com recursos livres), neste ano até meados de fevereiro, esteve em 9,25%
ao ano mais taxa referencial (TR). Em 2013, a taxa média, que foi a mais baixa desde 2008, foi de 9%. Para este ano, a taxa irá
depender de como ficará a captação da poupança. Como a taxa Selic está com uma tendência de alta, espera-se que a
poupança capte menos.
Taxa de Juros afetando o Mercado Imobiliário
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
12,0
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
9,3
Taxa média de juros - SBPE (em % a.a)
Fonte: O Valor Econômico a partir de Canal do Crédito *até 20 de fevereiro
Crédito com recursos da poupança e para imóveis acima de R$ 500 mil
É importante salientar que, de um
modo geral, os bancos estão com taxas
praticadas muito parecidas entre si. As
diferenças que determinam a escolha
acabam sendo dadas pelos serviços de
cada banco e pela velocidade de
aprovação dos contratos.
- Em setembro de 2013 o governo aumentou o teto para a compra da casa própria
com recurso do FGTS de R$ 500 mil para R$ 750 mil em São Paulo, Rio de
J aneiro, Minas Gerais e Distrito Federal e para R$ 600 mil nos demais estados.
- Uma resolução do Conselho Monetário Nacional alterou as regras de
financiamento imobiliário, reduzindo o valor que o cliente pode financiar e
conseqüentemente, exigindo que os compradores dessem entradas maiores.
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Preço dos imóveis apresenta desaceleração
Em abril, o preço do metro quadrado dos imóveis à
venda nas cidades pesquisadas que compõem o Índice
FipeZap ficou 0,5% mais caro, com variação abaixo da inflação
esperada de 0,80% pelo Boletim Focus do Banco Central.
Das 16 cidades que compõem o índice, 15 tiveram
variações abaixo da inflação esperada, ou seja, em termos
reais, o preço dos imóveis caiu nestas cidades. É a valorização
mais baixa desde que o Índice FipeZap teve seu início no ano
de 2010.
Todas as capitais da região sul tiveram quedas
nominais no preço dos imóveis com valores de venda abaixo
dos registrados em março. Porto Alegre é a cidade que sofre a
maior redução, com variação de 0,37% em fevereiro, -1,07%
em março e -1,35% em abril. Das cidades pesquisadas,
apenas Fortaleza teve valorização acima da inflação
registrando alta de 1,38% em relação ao mês anterior.
É importante ressaltar que o índice aponta uma média
a partir de imóveis anunciados para venda de acordo com o
relatório de metodologia da Fipe. Assim, bairros específicos
podem apresentar comportamentos distintos dentro das
cidades que compõem o índice.
Preço do m² - FipeZap
Cidade
Preço médio Abril
(R$/m²)
Rio de Janeiro 10.538,00
Brasília 8.155,00
São Paulo 8.003,00
Média Nacional 7.455,00
Niterói 7.351,00
Recife 5.751,00
Belo Horizonte 5.424,00
São Caetano do Sul 5.398,00
Florianópolis 5.217,00
Fortaleza 5.322,00
Curitiba 5.084,00
Porto Alegre 4.751,00
Santo André 4.683,00
Vitória 4.634,00
São Bernardo do Campo 4.435,00
Salvador 4.341,00
Vila Velha 3.937,00 F
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Locação de imóveis residenciais em São Paulo
De acordo com o Secovi SP, o valor dos contratos de locação residencial firmados no mês de março em São Paulo,
subiu 0,6% em relação a fevereiro de 2014. No acumulado dos últimos 12 meses, o aumento atingiu 9,0% - aumento superior
ao IGPM registrado para o período de 7,3%.
De acordo com a base de dados do Secovi, em março os contratos de aluguel de imóveis 1 dormitório apresentaram
alta de 0,9% em fevereiro, enquanto os de dois dormitórios subiram 0,5% e as unidades de 3 dormitórios tiveram redução de
0,3%. No mês de março, de acordo com publicação da Exame, as casas foram alugadas mais rapidamente do que os
apartamentos na capital paulista.
Comercialização de imóveis na Copa de 2014
Moradores de casas próprias localizadas nas cidades-sede da Copa de 2014 estão dispostos a deixar suas casas em
troca de uma renda extra. Corretores das 12 cidades-sede da Copa afirmam a especulação no preço dos aluguéis mensais em
função do evento a ser realizado entre os dias 12 de junho e 13 de julho de 2014. Em São Paulo, o preço dos aluguéis de casas
com este perfil estão de R$ 20 a R$ 60 mil em regiões próximas ao Itaquerão (Arena Corinthians em Itaquera).
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De 12200 a 12700
Recuperação no mercado imobiliário americano:
Alta nos preços dos aluguéis no Brooklyn
A décima edição do Feirão Caixa da Casa Própria
acontece durante os meses de maio e junho com a
expectativa de superar o número de contratos assinados
em 2013. Em 2013 foram assinados mais de 930 mil
contratos habitacionais. O Feirão da Caixa acontece
anualmente conforme o calendário divulgado pela Caixa em
diversas cidades do país. Em São Paulo, o evento foi
realizado entre os dias 2 e 4 de maio movimentando mais de
R$ 3,5 bilhões em negócios assinados e encaminhados. O
evento contou com a presença de 64.744 visitantes.
Feirão da Caixa oferece 150 mil
imóveis em sete cidades brasileiras
O Brooklyn está deixando a imagem de um lugar perigoso para as minorias sem condições financeiras para viver em
Manhattan. Com a queda dos índices de criminalidade e a especulação imobiliária no país, o Brooklyn se transformou em um
bairro valorizado. De acordo com matéria da Revista Exame a partir do relatório da consultoria Miller Samuel Inc. com a
empresa ExaDouglas Elliman Real Estate, o aluguel médio nas regiões norte e noroeste do Brooklyn atingiu US$ 2.900 em
março deste ano, representando um crescimento de 13% no ano e de 33% desde 2008, quando iniciou o estudo. Em
Manhattan o aluguel médio em março foi de US$ 3.200, representando uma alta de apenas 0,2% no último ano.
Portabilidade de crédito imobiliário
Entraram em vigor a partir do dia 5 de maio as novas regras para a portabilidade de crédito no financiamento
imobiliário, que permite que os mutuários possam reduzir o custo total efetivo nas operações de crédito imobiliário.
De acordo com a regulamentação, as instituições financeiras terão o prazo de 5 dias para fazer contraproposta aos
clientes e os bancos não podem cobrar custos de transferência. O prazo e o valor da operação original devem ser mantidos
podendo ser alterada apenas a taxa de juros. O sistema de amortização da operação de crédito também não pode ser alterado.
A medida pode fazer com que os bancos reduzam o ganho com juros praticados e taxas de administração para
incentivar a portabilidade. Entretanto, é importante atentar para as vendas casadas (contratação de serviços do banco) -
prática ilegal, mas muito comum e difícil de ser caracterizada.
O prazo para o financiamento imobiliário é de até 35
anos e taxas de juros a partir de 4,5% ao ano, com variação de
acordo com a renda do tomador e o valor financiado. De acordo
com a Caixa, o Feirão contará com mais de 1 400 parceiros.
Para este ano, todos os imóveis adquiridos no Feirão da Caixa
2014 terão o primeiro pagamento para J aneiro de 2015.
Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV
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Indicadores Econômicos
Fonte: FGV - Fundação Getúlio Vargas
Taxa Selic
Mês
Mensaliz
ada
Anual
Real
Acumula
da Ano
Acumula
da 12
meses
Anual
Oficial
jan/14 0,8328 10,26 0,83 8,54 9,90
fev/14 0,7701 10,52 1,61 8,79 10,40
mar/14 0,8710 10,75 2,49 9,09 10,65
INDICADORES DE PREÇOS
Mês
IGP-M INCC-M IPCA
Nº índice
Variação %
Nº índice
Variação %
Nº índice
Variação %
Mês Ano 12 meses Mês Ano 12 meses Mês Ano
12
meses
abr/12 480,229 0,85 1,47 3,65 499,548 0,83 2,30 7,94 893,606 0,64 1,87 5,10
mai/12 485,140 1,02 2,51 4,26 506,020 1,3 3,63 7,16 896,823 0,36 2,24 4,99
jun/12 488,342 0,66 3,19 5,14 512,628 1,31 4,98 7,03 897,540 0,08 2,32 4,92
jul/12 494,891 1,34 4,57 6,67 516,963 0,85 5,87 7,31 901,400 0,43 2,76 5,20
ago/12 501,957 1,43 6,07 7,72 518,616 0,32 6,21 7,48 905,096 0,41 3,18 5,24
set/12 506,804 0,97 7,09 8,07 519,681 0,21 6,43 7,55 910,255 0,57 3,77 5,28
out/12 506,926 0,02 7,12 7,52 520,940 0,24 6,68 7,59 915,625 0,59 4,38 5,45
nov/12 506,795 -0,03 7,09 6,96 522,136 0,23 6,93 7,3 921,119 0,60 5,01 5,53
dez/12 510,252 0,68 7,82 7,82 523,624 0,29 7,23 7,23 928,396 0,79 5,84 5,84
jan/13 511,977 0,34 0,34 7,91 525,651 0,39 0,39 6,94 936,380 0,86 0,86 6,15
fev/13 513,467 0,29 0,63 8,29 529,879 0,80 1,19 7,35 941,998 0,60 1,47 6,31
mar/13 514,526 0,21 0,84 8,06 531,339 0,28 1,47 7,25 946,426 0,47 1,94 6,59
abr/13 515,276 0,15 0,98 7,30 535,777 0,84 2,32 7,25 951,631 0,55 2,50 6,49
mai/13 515,299 0,00 0,99 6,22 542,402 1,24 3,59 7,19 955,152 0,37 2,88 6,50
jun/13 519,153 0,75 1,74 6,31 553,007 1,96 5,61 7,88 957,635 0,26 3,15 6,70
jul/13 520,508 0,26 2,01 5,18 557,040 0,73 6,38 7,75 957,923 0,03 3,18 6,27
ago/13 521,270 0,15 2,16 3,85 558,777 0,31 6,71 7,74 960,222 0,24 3,43 6,09
set/13 529,085 1,50 3,69 4,40 561,203 0,43 7,18 7,99 963,582 0,35 3,79 5,86
out/13 533,621 0,86 4,58 5,27 563,034 0,33 7,53 8,08 969,075 0,57 4,38 5,84
nov/13 535,168 0,29 4,88 5,60 564,558 0,27 7,82 8,12 974,308 0,54 4,95 5,77
dez/13 538,370 0,60 5,51 5,51 565,786 0,22 8,05 8,05 983,272 0,92 5,91 5,91
jan/14 540,959 0,48 0,48 5,66 569,745 0,70 0,70 8,39 988,680 0,55 0,55 5,59
fev/13 543,038 0,38 0,87 5,76 572,254 0,44 1,14 8,00 995,501 1,24 0,69 5,68
mar/14 552,087 1,67 2,55 7,30 573,505 0,22 1,36 7,941004,660 2,1752 0,92 6,15
Glossário de Termos
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A seguir são apresentadas as definições dos
termos utilizados nesta publicação.
Mercado imobiliário
: Corresponde a todos os encargos e
despesas incidentes nas operações de crédito.
: Os distratos têm por finalidade extinguir as
obrigações estabelecidas em um contrato celebrado
anteriormente.
O Índice FipeZap de Preços de Imóveis
Anunciados é um indicador de abrangência nacional que
acompanha os preços de venda e locação de imóveis no
Brasil. O índice é calculado com base nos anúncios
publicados na página Zap Imóveis.
Indicadores econômicos
: Representa a soma em valores
monetários de todos os bens e serviços finais produzidos
em uma determinada região, durante um período
determinado, considerando apensas bens e serviços finais,
excluindo da conta todos os bens de consumo
intermediário. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econômica de uma região.
: Índice calculado pela
Fundação Getúlio Vargas desde os anos 40. O IGP é
composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de J aneiro, com a participação de
30%, e do Índice Nacional de Custo da Construção Civil
(INCC), com o peso de 10%.
: Índice referência
para avaliação do poder de compra do consumidor. O
Índice de Preços ao Consumidor (IPC) mede a variação de
preços de um conjunto fixo de bens e serviços
componentes de despesas habituais de famílias com nível
de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.
Custo total efetivo
Distratos
Índice FipeZap:
Produto interno bruto (PIB)
Índice Geral de Preços (IGP)
Índice de Preços ao Consumidor (IPC)
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Negócios e Resultados
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Índice Nacional da Construção Civil (INCC)
Taxa Selic
: Índice que
representa as mudanças nos preços da construção civil
devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos
preços dos materiais como a variação no custo de mão de
obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação
Getúlio Vargas (FGV).
: Taxa de juros fixada pelo Comitê de Política
Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negócio de compra e venda de
títulos públicos. Ela é obtida mediante cálculo da taxa
média ponderada dos juros praticados pelas instituições
financeiras.