Aumenta o nmero de distratos em vendas

de imveis no primeiro trimestre

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DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO
MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral
Editorial
No mercado imobilirio o cenrio de cautela, dado que 2014 um ano atpico para a economia brasileira. A alta na
taxa de juros tem desestimulado investimentos a longo prazo por parte dos investidores, que esto mais temerosos em contrair
dvidas. Alm disso, em ano de eleies, natural os consumidores agirem com mais prudncia. Entretanto, importante
ponderar que o imvel um investimento de mdio e longo prazo. A inflao elevada no Brasil neste momento deve ser levada
em considerao no momento de analisar altas mais moderadas no mercado imobilirio.
Levando-se em considerao as projeo do PIB brasileiro e a taxa de inflao em patamares elevados, as
perspectivas para o mercado imobilirio so de acomodao com queda de preos em algumas localidades, dependendo dos
estoques. Em ano de Copa do Mundo, as cidades-sede da copa devero sentir efeitos das obras de infraestrutura realizadas
em alguns bairros tornando-os mais valorizados.
De todo modo, no longo prazo, importante salientar que ainda existe espao para a ampliao do crdito imobilirio e
o dficit habitacional ainda muito elevado no Brasil. Diante desta conjuntura, o crescimento da demanda no mercado
imobilirio depende do ajuste em variveis macroeconmicas (preos, salrios e taxas de juros).
Alguns fatores tm influenciado as variaes nos preos dos imveis, como o nmero de lanamentos, atendimento
da demanda reprimida, aumento ou diminuio de imveis novos ou de alto padro.
Na oitava edio do boletim informativo MS. Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em
solues e resultados para o mercado imobilirio, so apresentadas as variaes de preo do metro quadrado para as
principais cidades brasileiras no primeiro trimestre de 2014, o crescimento de distratos das vendas de imveis, a escalada da
taxa de juros e seus reflexos no mercado imobilirio, a comercializao de imveis no Brasil durante o perodo da Copa do
Mundo, o mercado de locao em So Paulo e as novas regras para a portabilidade de crdito no Brasil.
Edio n 08 - Maio/2014
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Avenida Pacaembu, 1976 - Fone: (11) 3511-1135 - CEP 01234-000 - So Paulo - SP
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Os distratos cancelamentos de contratos em
vendas de imveis que j vinham aparecendo no balano das
incorporadoras ao longo do ano de 2013 esto aumentando
em 2014. No primeiro trimestre as vendas canceladas foram
motivo de preocupao para as incorporadoras. Isto porque o
cancelamento de vendas implica em maior nvel de estoques,
que j se encontram em patamar elevado nas principais
cidades brasileiras.
De acordo com um levantamento com nove
empresas de capital aberto realizado pelo O Estado de S.
Paulo, o volume de imveis devolvidos chegou a R$ 1,4
bilho.
Conforme o levantamento, as incorporadoras
alegam a maior rigidez na concesso de financiamentos por
parte dos bancos desde o ano de 2013. O que ocorre que
no momento da entrega da obra, o cliente repassado para
o financiamento bancrio, mas grande parte destes
tomadores de emprstimo no possui condies de assum-
lo de acordo com as exigncias do banco para a concesso
do financiamento.
A tendncia que os distratos sigam elevados ao
longo do ano de 2014, tendo em vista que as entregas de
obras continuaro em ritmo forte.
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Regras que podem ter afetado a poltica dos bancos, de acordo com o levantamento:
As taxas de juros de financiamento casa prpria esto em escalada no ano de 2014. Aps o ano de 2013, em que os
bancos estavam cobrando taxas em torno de 9% a.a, inicia o momento de ajustar o custo das operaes de crdito imobilirio,
ainda que a competio deva segurar o nvel dos reajustes.
Conforme o Valor Econmico, a taxa mdia cobrada pelos grandes bancos no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana
e Emprstimos) (que inclui a poupana e operaes com recursos livres), neste ano at meados de fevereiro, esteve em 9,25%
ao ano mais taxa referencial (TR). Em 2013, a taxa mdia, que foi a mais baixa desde 2008, foi de 9%. Para este ano, a taxa ir
depender de como ficar a captao da poupana. Como a taxa Selic est com uma tendncia de alta, espera-se que a
poupana capte menos.
Taxa de Juros afetando o Mercado Imobilirio
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
12,0
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
9,3
Taxa mdia de juros - SBPE (em % a.a)
Fonte: O Valor Econmico a partir de Canal do Crdito *at 20 de fevereiro
Crdito com recursos da poupana e para imveis acima de R$ 500 mil
importante salientar que, de um
modo geral, os bancos esto com taxas
praticadas muito parecidas entre si. As
diferenas que determinam a escolha
acabam sendo dadas pelos servios de
cada banco e pela velocidade de
aprovao dos contratos.
- Em setembro de 2013 o governo aumentou o teto para a compra da casa prpria
com recurso do FGTS de R$ 500 mil para R$ 750 mil em So Paulo, Rio de
J aneiro, Minas Gerais e Distrito Federal e para R$ 600 mil nos demais estados.
- Uma resoluo do Conselho Monetrio Nacional alterou as regras de
financiamento imobilirio, reduzindo o valor que o cliente pode financiar e
conseqentemente, exigindo que os compradores dessem entradas maiores.
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Preo dos imveis apresenta desacelerao
Em abril, o preo do metro quadrado dos imveis
venda nas cidades pesquisadas que compem o ndice
FipeZap ficou 0,5% mais caro, com variao abaixo da inflao
esperada de 0,80% pelo Boletim Focus do Banco Central.
Das 16 cidades que compem o ndice, 15 tiveram
variaes abaixo da inflao esperada, ou seja, em termos
reais, o preo dos imveis caiu nestas cidades. a valorizao
mais baixa desde que o ndice FipeZap teve seu incio no ano
de 2010.
Todas as capitais da regio sul tiveram quedas
nominais no preo dos imveis com valores de venda abaixo
dos registrados em maro. Porto Alegre a cidade que sofre a
maior reduo, com variao de 0,37% em fevereiro, -1,07%
em maro e -1,35% em abril. Das cidades pesquisadas,
apenas Fortaleza teve valorizao acima da inflao
registrando alta de 1,38% em relao ao ms anterior.
importante ressaltar que o ndice aponta uma mdia
a partir de imveis anunciados para venda de acordo com o
relatrio de metodologia da Fipe. Assim, bairros especficos
podem apresentar comportamentos distintos dentro das
cidades que compem o ndice.
Preo do m - FipeZap
Cidade
Preo mdio Abril
(R$/m)
Rio de Janeiro 10.538,00
Braslia 8.155,00
So Paulo 8.003,00
Mdia Nacional 7.455,00
Niteri 7.351,00
Recife 5.751,00
Belo Horizonte 5.424,00
So Caetano do Sul 5.398,00
Florianpolis 5.217,00
Fortaleza 5.322,00
Curitiba 5.084,00
Porto Alegre 4.751,00
Santo Andr 4.683,00
Vitria 4.634,00
So Bernardo do Campo 4.435,00
Salvador 4.341,00
Vila Velha 3.937,00 F
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Locao de imveis residenciais em So Paulo
De acordo com o Secovi SP, o valor dos contratos de locao residencial firmados no ms de maro em So Paulo,
subiu 0,6% em relao a fevereiro de 2014. No acumulado dos ltimos 12 meses, o aumento atingiu 9,0% - aumento superior
ao IGPM registrado para o perodo de 7,3%.
De acordo com a base de dados do Secovi, em maro os contratos de aluguel de imveis 1 dormitrio apresentaram
alta de 0,9% em fevereiro, enquanto os de dois dormitrios subiram 0,5% e as unidades de 3 dormitrios tiveram reduo de
0,3%. No ms de maro, de acordo com publicao da Exame, as casas foram alugadas mais rapidamente do que os
apartamentos na capital paulista.
Comercializao de imveis na Copa de 2014
Moradores de casas prprias localizadas nas cidades-sede da Copa de 2014 esto dispostos a deixar suas casas em
troca de uma renda extra. Corretores das 12 cidades-sede da Copa afirmam a especulao no preo dos aluguis mensais em
funo do evento a ser realizado entre os dias 12 de junho e 13 de julho de 2014. Em So Paulo, o preo dos aluguis de casas
com este perfil esto de R$ 20 a R$ 60 mil em regies prximas ao Itaquero (Arena Corinthians em Itaquera).
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De 12200 a 12700
Recuperao no mercado imobilirio americano:
Alta nos preos dos aluguis no Brooklyn
A dcima edio do Feiro Caixa da Casa Prpria
acontece durante os meses de maio e junho com a
expectativa de superar o nmero de contratos assinados
em 2013. Em 2013 foram assinados mais de 930 mil
contratos habitacionais. O Feiro da Caixa acontece
anualmente conforme o calendrio divulgado pela Caixa em
diversas cidades do pas. Em So Paulo, o evento foi
realizado entre os dias 2 e 4 de maio movimentando mais de
R$ 3,5 bilhes em negcios assinados e encaminhados. O
evento contou com a presena de 64.744 visitantes.
Feiro da Caixa oferece 150 mil
imveis em sete cidades brasileiras
O Brooklyn est deixando a imagem de um lugar perigoso para as minorias sem condies financeiras para viver em
Manhattan. Com a queda dos ndices de criminalidade e a especulao imobiliria no pas, o Brooklyn se transformou em um
bairro valorizado. De acordo com matria da Revista Exame a partir do relatrio da consultoria Miller Samuel Inc. com a
empresa ExaDouglas Elliman Real Estate, o aluguel mdio nas regies norte e noroeste do Brooklyn atingiu US$ 2.900 em
maro deste ano, representando um crescimento de 13% no ano e de 33% desde 2008, quando iniciou o estudo. Em
Manhattan o aluguel mdio em maro foi de US$ 3.200, representando uma alta de apenas 0,2% no ltimo ano.
Portabilidade de crdito imobilirio
Entraram em vigor a partir do dia 5 de maio as novas regras para a portabilidade de crdito no financiamento
imobilirio, que permite que os muturios possam reduzir o custo total efetivo nas operaes de crdito imobilirio.
De acordo com a regulamentao, as instituies financeiras tero o prazo de 5 dias para fazer contraproposta aos
clientes e os bancos no podem cobrar custos de transferncia. O prazo e o valor da operao original devem ser mantidos
podendo ser alterada apenas a taxa de juros. O sistema de amortizao da operao de crdito tambm no pode ser alterado.
A medida pode fazer com que os bancos reduzam o ganho com juros praticados e taxas de administrao para
incentivar a portabilidade. Entretanto, importante atentar para as vendas casadas (contratao de servios do banco) -
prtica ilegal, mas muito comum e difcil de ser caracterizada.
O prazo para o financiamento imobilirio de at 35
anos e taxas de juros a partir de 4,5% ao ano, com variao de
acordo com a renda do tomador e o valor financiado. De acordo
com a Caixa, o Feiro contar com mais de 1 400 parceiros.
Para este ano, todos os imveis adquiridos no Feiro da Caixa
2014 tero o primeiro pagamento para J aneiro de 2015.
Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV
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Indicadores Econmicos
Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas
Taxa Selic
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Mensaliz
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Anual
Real
Acumula
da Ano
Acumula
da 12
meses
Anual
Oficial
jan/14 0,8328 10,26 0,83 8,54 9,90
fev/14 0,7701 10,52 1,61 8,79 10,40
mar/14 0,8710 10,75 2,49 9,09 10,65
INDICADORES DE PREOS
Ms
IGP-M INCC-M IPCA
N ndice
Variao %
N ndice
Variao %
N ndice
Variao %
Ms Ano 12 meses Ms Ano 12 meses Ms Ano
12
meses
abr/12 480,229 0,85 1,47 3,65 499,548 0,83 2,30 7,94 893,606 0,64 1,87 5,10
mai/12 485,140 1,02 2,51 4,26 506,020 1,3 3,63 7,16 896,823 0,36 2,24 4,99
jun/12 488,342 0,66 3,19 5,14 512,628 1,31 4,98 7,03 897,540 0,08 2,32 4,92
jul/12 494,891 1,34 4,57 6,67 516,963 0,85 5,87 7,31 901,400 0,43 2,76 5,20
ago/12 501,957 1,43 6,07 7,72 518,616 0,32 6,21 7,48 905,096 0,41 3,18 5,24
set/12 506,804 0,97 7,09 8,07 519,681 0,21 6,43 7,55 910,255 0,57 3,77 5,28
out/12 506,926 0,02 7,12 7,52 520,940 0,24 6,68 7,59 915,625 0,59 4,38 5,45
nov/12 506,795 -0,03 7,09 6,96 522,136 0,23 6,93 7,3 921,119 0,60 5,01 5,53
dez/12 510,252 0,68 7,82 7,82 523,624 0,29 7,23 7,23 928,396 0,79 5,84 5,84
jan/13 511,977 0,34 0,34 7,91 525,651 0,39 0,39 6,94 936,380 0,86 0,86 6,15
fev/13 513,467 0,29 0,63 8,29 529,879 0,80 1,19 7,35 941,998 0,60 1,47 6,31
mar/13 514,526 0,21 0,84 8,06 531,339 0,28 1,47 7,25 946,426 0,47 1,94 6,59
abr/13 515,276 0,15 0,98 7,30 535,777 0,84 2,32 7,25 951,631 0,55 2,50 6,49
mai/13 515,299 0,00 0,99 6,22 542,402 1,24 3,59 7,19 955,152 0,37 2,88 6,50
jun/13 519,153 0,75 1,74 6,31 553,007 1,96 5,61 7,88 957,635 0,26 3,15 6,70
jul/13 520,508 0,26 2,01 5,18 557,040 0,73 6,38 7,75 957,923 0,03 3,18 6,27
ago/13 521,270 0,15 2,16 3,85 558,777 0,31 6,71 7,74 960,222 0,24 3,43 6,09
set/13 529,085 1,50 3,69 4,40 561,203 0,43 7,18 7,99 963,582 0,35 3,79 5,86
out/13 533,621 0,86 4,58 5,27 563,034 0,33 7,53 8,08 969,075 0,57 4,38 5,84
nov/13 535,168 0,29 4,88 5,60 564,558 0,27 7,82 8,12 974,308 0,54 4,95 5,77
dez/13 538,370 0,60 5,51 5,51 565,786 0,22 8,05 8,05 983,272 0,92 5,91 5,91
jan/14 540,959 0,48 0,48 5,66 569,745 0,70 0,70 8,39 988,680 0,55 0,55 5,59
fev/13 543,038 0,38 0,87 5,76 572,254 0,44 1,14 8,00 995,501 1,24 0,69 5,68
mar/14 552,087 1,67 2,55 7,30 573,505 0,22 1,36 7,941004,660 2,1752 0,92 6,15
Glossrio de Termos
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A seguir so apresentadas as definies dos
termos utilizados nesta publicao.
Mercado imobilirio
: Corresponde a todos os encargos e
despesas incidentes nas operaes de crdito.
: Os distratos tm por finalidade extinguir as
obrigaes estabelecidas em um contrato celebrado
anteriormente.
O ndice FipeZap de Preos de Imveis
Anunciados um indicador de abrangncia nacional que
acompanha os preos de venda e locao de imveis no
Brasil. O ndice calculado com base nos anncios
publicados na pgina Zap Imveis.
Indicadores econmicos
: Representa a soma em valores
monetrios de todos os bens e servios finais produzidos
em uma determinada regio, durante um perodo
determinado, considerando apensas bens e servios finais,
excluindo da conta todos os bens de consumo
intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econmica de uma regio.
: ndice calculado pela
Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP
composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de J aneiro, com a participao de
30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil
(INCC), com o peso de 10%.
: ndice referncia
para avaliao do poder de compra do consumidor. O
ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de
preos de um conjunto fixo de bens e servios
componentes de despesas habituais de famlias com nvel
de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais.
Custo total efetivo
Distratos
ndice FipeZap:
Produto interno bruto (PIB)
ndice Geral de Preos (IGP)
ndice de Preos ao Consumidor (IPC)
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ndice Nacional da Construo Civil (INCC)
Taxa Selic
: ndice que
representa as mudanas nos preos da construo civil
devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos
preos dos materiais como a variao no custo de mo de
obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao
Getlio Vargas (FGV).
: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica
Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negcio de compra e venda de
ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa
mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies
financeiras.