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Breves anotaes sobre o

Registro de Imveis



Marcelo Augusto Santana de Melo
Registrador imobilirio em Araatuba-SP (Brasil) e Diretor de
Meio Ambiente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB
(marceloasm@uol.com.br).


"O primeiro dever do homem em sociedade
ser til aos membros dela; e cada um deve,
segundo as suas foras fsicas ou morais,
administrar, em benefcio da mesma os
conhecimentos, os talentos que a natureza, a
arte, ou a educao lhe prestou" (HIPLITO
DA COSTA - Londres, 1 de junho de 1808
(Trecho da introduo do Correio Braziliense).




I - INTRODUO. II - NATUREZA JURDICA. III
DEFINIO. IV - EVOLUO HISTRICA. V - A
FUNO DO REGISTRO DE IMVEIS. VI - PRINCPIOS
BASILARES DO REGISTRO DE IMVEIS: Princpio da
Disponibilidade. Princpio da Instncia ou Solicitao. Princpio
da Prioridade. Princpio da Especialidade. Princpio da
Publicidade. Princpios da legitimao e f-pblica registrria.
Princpio da Legalidade. Princpio da Cindibilidade. Princpio da
Segurana Jurdica. VII - PRINCIPAIS LIVROS DO
REGISTRO DE IMVEIS: Livros principais. Dos Livros
internos. Classificadores Obrigatrios. Gerais. Especficos. VIII
- PROCEDIMENTO DE DVIDA. IX BIBLIOGRAFIA.




I - INTRODUO.

2

Trata-se de rdua tarefa escrever sobre o Registro de Imveis, tamanha a
importncia e complexidade do instituto, principalmente nos dias de hoje em
que juristas como Afrnio de Carvalho, Ademar Fioranelli, Serpa Lopes, Maria
Helena Diniz, Nicolau Balbino entre outros, escreveram obras de flego sobre
a matria, todavia, nosso objeto mais modesto. Malgrado a existncia de farta
e qualificada doutrina, percebe-se a ausncia de texto dirigido ao estudante ou
profissional de direito que no est familiarizado com o instituto, dessa forma,
procuramos formular um roteiro prtico e terico da atividade registral,
tecendo algumas consideraes acerca de funo to importante para o direito
brasileiro, principalmente sua natureza jurdica, definio, origem histrica e
princpios fundamentais, sem, contudo, perder de vista a finalidade desse
trabalho que busca fixar linhas gerais sobre o Registro de Imveis comentando
alguns aspectos prticos.

Outra finalidade do presente estudo contribuir para aproximar a
populao ao Registro de Imveis que muitas vezes desconhece sua finalidade,
correndo riscos desnecessrios ao celebrar negcios jurdicos.


II - NATUREZA JURDICA.


O artigo 236 da Constituio Federal dispe que "os servios notariais e
de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico".
O artigo 3 da Lei 8.935/ 94, que regulamentou referido dispositivo
constitucional, por seu turno, define: "Notrio, ou tabelio, e oficial de
registro, ou registrador, so profissionais do direito, dotados de f pblica, a
quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro".

Delegar consiste em atribuir atividade prpria da administrao a um
ente privado ou pblico, assim sendo, conclui-se pela anlise dos referidos
textos que, as atividades notarial e de registro so pblicas por excelncia,
sendo exercidas, contudo, em carter privado por particulares investidos na
funo pblica por delegao, sendo os prepostos contratados diretamente
pelo delegado, atravs do regime previdencirio comum (INSS) e pelas normas
contidas na Consolidao das Leis do Trabalho (CLT).

A remunerao dos oficiais e tabelies feita atravs dos emolumentos
que so devidos pelos atos por eles praticados, cuja regulamentao e

3
regimento so de competncia do Estado (Lei Federal n 10.169, de 29 de
dezembro de 2000).

A natureza jurdica das custas discutida pela doutrina, fixando o
Supremo Tribunal Federal entendimento no sentido de tratar-se de taxa,
modalidade de tributo (RE 116.208-2, D.O.U. de 8.6.90).

Ressalte-se que a delegao pelo Poder Pblico realizada por meio de
concurso de provas e ttulos, realizado pelo Poder Judicirio, com participao,
em todas as suas fases, da Ordem dos Advogados do Brasil, do Ministrio
Pblico, de um notrio e de um registrador (art. 15 da Lei 8.935/ 94), de forma
que nenhuma delegao poder ficar vaga, sem abertura de concurso, por mais
de seis meses.

A fiscalizao dos atos notariais e de registro realizada tambm pelo
Poder Judicirio (artigo 37 da Lei 8.935/ 94), que exerce funo totalmente
atpica ou anmala, ou seja, de carter administrativo. A legislao estadual
deve fixar a competncia sobre a fiscalizao, sendo que no Estado de So
Paulo exercida pelo Corregedor Geral da Justia e pelos Juzes de Direito
investidos na funo de corregedores permanentes.

O Professor WALTER CENEVIVA, comentando o referido artigo 37,
esclarece que, fiscalizao "tem, neste dispositivo, significado amplo. A
normalidade da ao de fiscalizar compreende as aes de examinar e submeter
vigilncia os atos do delegado e ou os documentos do servio".
1


Em que pese a possibilidade de seus atos serem submetidos
fiscalizao do Poder Judicirio, tem o Oficial ampla autonomia para, no
exerccio de suas atribuies, tomar decises, no podendo se valer do rgo
fiscalizador para se eximir de eventual responsabilidade, como suscitar dvida
por receio ou desconhecimento jurdico. O Oficial e o Poder Judicirio
possuem funes prprias, outorgadas pela Constituio Federal, plenamente
delimitadas em legislao federal, sendo inadmissvel a invaso de atribuies
ou competncia. Ocorre que muitas vezes no fcil esta distino,
principalmente quando o Oficial Registrador qualifica ttulos judiciais. O
registrador, indubitavelmente, no investido de poderes a questionar a
soberana composio de litgio, contudo, lhe compete o exame do ttulo luz
dos princpios norteadores do registro de imveis.
2



1
Lei dos Notrios e dos Registradores Comentada, Ed. Saraiva, 1996, pg. 193;
2
Acrdo 87-0, So Bernardo do Campo, 29.12.1980, Desembargador Adriano Marrey.


4

Para que a fiscalizao seja eficaz e atuante a Lei 8.935/ 94 confere ao
juiz corregedor o poder de aplicar, de acordo com o grau de gravidade do ato
praticado pelo oficial ou tabelio, as penas de repreenso, multa, suspenso e
perda da delegao, respeitados sempre os direitos ao contraditrio e ampla
defesa garantidos pela Constituio Federal. A perda da delegao poder ser
decretada, ainda, atravs de sentena judicial transitada em julgado.

Mas o papel do Poder Judicirio no se restringe somente fiscalizao,
est o mesmo tambm incumbido da elaborao das normas tcnicas a que
esto submetidos todos servios notariais e de registro, nos termos do artigo
30, inciso XIV, da Lei n 8.935, de 18 de novembro de 1994, disciplinando
normativamente a funo de cada especialidade, garantindo a uniformidade de
entendimento e interpretao das leis a que esto submetidos. As decises
proferidas por esses rgos so consideradas normas tcnicas uma vez que ao
decidir os procedimentos de dvida e outros processos administrativos, fixam
normativamente a atuao dos oficiais e tabelies para os prximos casos
semelhantes, evitando suscitaes de dvida ou procedimentos administrativos
desnecessrios.

A Emenda Constitucional n. 45, de 08 de dezembro de 2004, criou o
Conselho Nacional de Justia, estabelecendo, entre outras funes, receber e
conhecer das reclamaes contra membros ou rgos do Poder Judicirio,
inclusive contra seus servios auxiliares, serventias e rgos prestadores de
servios notariais e de registro que atuem por delegao do poder pblico ou
oficializados, sem prejuzo da competncia disciplinar e correicional dos
tribunais, podendo avocar processos disciplinares em curso e determinar a
remoo, a disponibilidade ou a aposentadoria com subsdios ou proventos
proporcionais ao tempo de servio e aplicar outras sanes administrativas,
assegurada ampla defesa (art. 103-B, 4, inciso III, da Constituio Federal).

Ao submeter registradores e tabelies fiscalizao do Conselho
Nacional de Justia, foi reativada a discusso sobre natureza jurdica dos
servios, pois o rgo censrio foi criado especialmente para fiscalizar as
atividades de integrantes do Poder Judicirio, o que pode levar o intrprete
concluso que os servios notariais e de registro so tpico daquele poder.

No obstante, nos parece mais lgica adotar a corrente de que os
registradores imobilirios so fiscalizados pelo Conselho Nacional de Justia
por desempenharem funo que se assemelha do Poder Judicirio,
principalmente quando qualifica ttulos e autoriza a constituio do direito de

5
propriedade, somente alcanvel em alguns pases atravs de sentena judicial.
Outro fator importante para compreenso do tema a promulgao da Lei
10.931/ 2004 que outorgou ao registrador imobilirio a presidncia dos
procedimentos de retificao de registro, anteriormente de competncia do
Poder Judicirio.

A responsabilidade dos oficiais de registro e tabelies assemelhada
objetiva, segundo entendimento da Egrgia Corregedoria Geral do Estado de
So Paulo, ou seja, independe de culpa, praticado o ato lesivo e verificado o
nexo de causalidade com a conduta do registrador ou tabelio ou de seu
preposto, ser oficial ou tabelio responsabilizado civil e administrativamente,
assegurado o direito de regresso contra os prepostos, no caso de dolo ou culpa
(artigo 22 da Lei 8.935/ 94).

De forma diversa, o Supremo Tribunal Federal nos ltimos julgados tem
decidido no sentido da responsabilidade objetiva ser do Estado, cabendo ao
de regresso deste em face do delegado, aplicando-se o artigo 37, 6 da
Constituio Federal. RUI STOCO, seguindo o mesmo entendimento do
pretrio excelso, em artigo publicado na Revista dos Tribunais de Abril de
1995, concluiu que a responsabilidade objetiva deve ser atribuda somente ao
Estado, pois no se pode responsabilizar objetivamente o Estado e seu agente
pelo mesmo fato, posto que responsabilizado um, no se pode exigir a
indenizao do outro, bem como a interpretao do artigo 22 da Lei 8.935/ 94
no deve ser literal, mas sim teleolgica, procurando a finalidade da norma que
deve ser compatvel com o artigo 37, 6, da Constituio Federal, sob pena
de flagrante inconstitucionalidade.

O Juiz do Tribunal de Alada Criminal e ex-Juiz de Direito da 1 Vara de
Registros Pblicos de So Paulo, JOS RENATO NALINI, interpretando o
respectivo dispositivo, esclarece que "em tese, o notrio ou registrador sempre
tero responsabilidade que independe de culpa pessoal, mas pela culpa na m
execuo do servio, aproximada responsabilidade objetiva".
1


Por derradeiro, com relao responsabilidade criminal, tanto o oficial
ou tabelio (agentes delegados), como seus prepostos (particulares) so
equiparados para efeitos penais, a funcionrios pblicos (artigo 327 do Cdigo
Penal), estando sujeitos, no caso de processo crime, tipificao dos crimes
prprios ou imprprios praticados por funcionrios pblicos, bem como ao

1
Registro de Imveis e Notas - Responsabilidade civil e disciplinar, Jos Renato Nalini e Ricardo Henry Marques
Dip, Ed. Revista dos Tribunais, 1997, pg. 93


6
procedimento processual especial previsto nos artigos 513 e seguintes do
Cdigo de Processo Penal para os crimes afianveis, exemplificando, o
escrevente que subtrai para si ou para outrem verba destinada ao pagamento
das custas devidas ao Estado comete o crime de peculato previsto no artigo
312 do Cdigo Penal e no o de furto (artigo 155 do mesmo cdigo).

O procedimento para os crimes praticados por funcionrios pblicos
tem uma caracterstica importante que o difere do comum, qual seja, a defesa
preliminar. Oferecida a denncia ou queixa, o juiz, antes de receb-la, mandar
notificar o agente pblico para apresentar a sua prvia defesa. Constitui fase
obrigatria, acarretando a sua falta nulidade do processo, por ofensa ao
princpio da ampla defesa e do contraditrio. No se convencendo da
inexistncia do crime ou da improcedncia da ao, o juiz receber a denncia
ou queixa, determinando a citao do ru, prosseguindo-se nos termos do
procedimento ordinrio dos crimes de recluso.


III - DEFINIO

A Lei de Registros Pblicos no define registros pblicos ou o que vem a
ser registro de imveis, alis, sbia opo legislativa pois essa tarefa deve ser
atribuda doutrina. O artigo 1 da Lei 8.935/ 94, por seu turno, define
servios notariais e de registro como sendo servios "de organizao tcnica e
administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurana e
eficcia dos atos jurdicos".

O doutrinador portugus CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA possui
excelente definio sobre Registro Pblico, segundo o jurista, Registro
pblico o assento efetuado por um oficial pblico e constante de livros
pblicos, do livre conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados,
no qual se atestam fatos jurdicos conformes com a lei e referentes a uma
pessoa ou a uma coisa, fatos entre si conectados pela referncia a um assento
considerado principal, de modo a assegurar o conhecimento por terceiros da
respectiva situao jurdica, e do qual a lei faz derivar, como efeitos mnimos, a
presuno do seu conhecimento e a capacidade probatria.
1


AGUIAR VALLIM define Registro de Imveis como serventia da
Justia encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurdicos relativos

1
Publicidade e Teoria dos Registos. Livraria Almedina, Coimbra, 1966, pg. 97.

7
aos bens imveis, dando publicidade a estes atos que ento se presumem
autnticos, seguros e eficazes contra todos.
1


No obstante a qualidade conceitual do ilustre doutrinador, criticasse a
expresso encarregada de trasladar em virtude do Registro de Imveis no
somente transportar mas tambm conferir uma eficcia constitutiva para a
maioria dos ttulos por ele recepcionados, gerando o direito real.

Destarte, podemos definir o Registro de Imveis como rgo auxiliar do
Direito Civil destinado ao assentamento de ttulos pblicos e privados,
outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado
ao controle, eficcia, segurana e autenticidade das relaes jurdicas
envolvendo imveis, garantindo-lhes presuno relativa da prova da
propriedade.


IV - EVOLUO HISTRICA.

A princpio, na descoberta do Brasil, o Rei de Portugal adquiriu o ttulo
originrio da posse, dividindo o novo territrio em capitanias hereditrias
governadas por donatrios, que cediam parcialmente seus direitos possessrios
aos moradores das capitanias atravs de cartas desesmaria.
2
As sesmarias eram
concedidas primeiro pelos donatrios das capitanias hereditrias, depois pelo
governo geral, mais tarde pela Coroa de Portugal.

Desse forma, no havia propriedade nos moldes em que conhecemos
hoje, era em torno da posse que giravam todas as relaes econmicas.

O regime das sesmarias durou at a independncia do Brasil (1822), sendo
que somente em 1850, com a Lei n 601 e seu Regulamento n 1.318, de 1854,
a posse foi legitimada sendo que, todas as posses que fossem levadas ao livro
da Parquia Catlica (Registro do Vigrio), eram separadas do domnio
pblico, tendo carter obrigatrio o registro das posses dos possuidores de
terras devolutas.

A propriedade nessa poca no se transmitia pelo contrato, mas pela
tradio, que a entrega real ou simblica da coisa, sendo o registro do vigrio
um controle essencialmente possessrio.

1
Direito Imobilirio Brasileiro (doutrina e prtica). Revista dos Tribunais, 2 edio, pg. 66.
2
Trechos de terras incultas que os donatrios podiam dar aos moradores da capitania, gratuitamente, para que as
cultivassem B. Costa Porto. Estudo sobre o sistema sesmarial . Imprensa Universitria. Recife, 1965.


8

Em 1843 surgiu a Lei Oramentria n 317, que criou o registro de
hipotecas, objetivando tornar a terra a base para o crdito, porm, ensina-nos
Afrnio de Carvalho que o registro de hipotecas no deu os resultados
esperados por lhe faltarem os requisitos de especialidade e publicidade.
1


Em 1864 surgiu a Lei n 1.237 que criou o Registro Geral, denominada
por muitos juristas como o embrio do Registro de Imveis. A Lei substitui a
tradio pela transcrio como modo de transferncia, continuando o contrato
a gerar efeitos obrigacionais. Ressalte-se, porm, que esse registro no era
prova de propriedade, nem mesmo como presuno relativa, sendo que o autor
precisava prov-la por outras vias como a reivindicatria.

Em 1890 a Lei 1.237 foi substituda pelo Decreto n 169-A e seu
Regulamento, Decreto n 370, contudo, substancialmente, nada foi alterado.

Com o advento do Cdigo Civil de 1916, o Registro Geral foi
substitudo pelo Registro de Imveis, mantendo-se a transcrio, entretanto,
com uma mudana substancial, foi lhe dada nova roupagem, resultando em
prova da propriedade juris tantum, ou seja, admitindo prova em contrrio. O
cdigo trata da matria nos artigos 856 e seguintes.

Com o Regulamento da Lei n 4.827, de 1924, consubstanciado no
Decreto n 18.542, de 1928, foi introduzido no sistema registrrio o princpio
da continuidade, exigindo-se, para qualquer transcrio ou inscrio, o registro
do ttulo anterior.

O regulamento subseqente, n 4.857 de 1939, nos ensina Afrnio de
Carvalho, corrigiu a terminologia do ordenamento anterior, separando os atos
sujeitos transcrio e inscrio. Os primeiros referentes aos atos de
transmisso da propriedade; os segundos constituio de nus reais.

Em 1973 surge a Lei 6.015, que reuniu em diploma legal todos os
princpios norteadores do Registro de Imveis, aperfeioando uns e criando
outros, de sorte que, de certa forma, revolucionou o cadastro predial brasileiro,
principalmente no que tange aos livros, pois alm de reduzir a quantidade,
centralizou um livro principal no imvel, criando a figura da matrcula
2
que

1
Registro de Imveis, Ed. Forense, 1976, pg. 14;
2
MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO leciona que matrcula: " um ato de registro, no sentido lato, que d
origem individualidade do imvel na sistemtica registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da
transcrio da qual se originou" Reflexes sobre a matrcula 17 anos depois (Revista de Direito Imobilirio do
IRIB n 33 - 1994).

9
representa a individualidade do imvel, sua situao geogrfica e perfeita
descrio, sofrendo alteraes objetivas e subjetivas atravs da averbao,
sempre com um mesmo nmero de ordem, facilitando incrivelmente as
pesquisas e expedio de certides.

A Lei 6.015/ 73 procurou esgotar a matria relativa a registros pblicos,
disciplinando a matria de forma exaustiva, dividindo os atos praticados no
Registro de Imveis em dois grandes grupos: registro e averbao. O primeiro
envolvendo direitos e nus reais; o segundo, atos relativos mutao objetiva
ou subjetiva da matrcula, conforme se observa de seu artigo 167. Tanto a
doutrina como a jurisprudncia j firmaram entendimento no sentido de que
referido rol taxativo (numerus clausus), somente podendo ser ampliado por
vontade legislativa.

O Cdigo Civil de 2002 outorgou maior importncia aos registros
pblicos, consagrou princpios registrrios, confirmando a importncia do
Registro de Imveis no Brasil e corrigindo algumas imperfeies, mas de um
modo geral manteve a mesma linha do anterior. No artigo 1.227 foi taxativo
afirmando que os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por
atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de
Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos.

O 1 do artigo 1.245 dispe que enquanto no se registrar o ttulo
translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. Trata-se de
texto redundante porque referido preceito se extrai do artigo 1.227, contudo, serve
para entender a vontade do legislador que reforou a importncia do registro no
Registro de Imveis.


V - A FUNO DO REGISTRO DE IMVEIS.

Antes de tratar propriamente da funo do Registro de Imveis,
importante fazer um breve histrico dos sistemas de transmisso de
propriedade.

Esto cada vez mais freqentes as discusses sobre o sistema ideal de
transmisso de bens imveis. cedio que o direito de propriedade exercido
contra todos (erga omnes), de forma que o consentimento para a configurao e



10
idealizao do sistema registrrio deve ser fruto de consentimento das pessoas
que, mesmo que fictamente, so atingidas pelo efeito da propriedade.

Existem basicamente trs modelos de sistemas registrrios no mundo,
so eles: a) Registro de documentos; b) Contratao privada; e c) Registro de
direitos.

No primeiro, Registro de Documentos, apenas se traslada e conserva os
contratos privados para proporcionar provas documentais da titularidade que
so empregadas posteriormente pelos tribunais, que aplicam uma regra de
prioridade, estimulando as partes a depositarem o quanto antes seus ttulos.
Nesse sistema, atualmente utilizado na Frana e maior parte dos Estados
Unidos, somente se produzem informaes, que sero utilizadas em momento
ulterior. Para se adquirir um imvel ou mesmo hipotec-lo necessrio
proceder a uma rigorosa pesquisa para concentrar e depurar as informaes,
pesquisa essa geralmente patrocinada por profissionais especializados,
advogados e principalmente pela empresas seguradoras de ttulos, que
controlam o mercado imobilirio norte americano e comeam a se estabelecer
em pases em desenvolvimento como o Mxico, cujo sistema registrrio est
sofrendo forte presso que atrapalha seu natural crescimento.

No sistema de contratao privada, adotado na Inglaterra at a segunda
metade do sculo XX, os tribunais podem reconhecer eficcia real a direitos
que tenham permanecido ocultos. Tendo em vista a escassa possibilidade de
identificar os direitos reais, a legislao refora os direitos obrigacionais,
mesmo porque as informaes sobre a cadeia de ttulos so precrias.

Os Registros de direitos, sistema adotado no Brasil, Espanha e
Alemanha, contm informaes no dos ttulos que ingressam, mas da prpria
constituio do direito. Para isso, antes da inscrio existe uma forte depurao
dos direitos reais, aplicando-se princpios registrrios como o da prioridade,
trato sucessivo, rogao etc. Em todo caso, os direitos somente sero inscritos
quando o registrador determina que no afetam a nenhum outro direito real.

Com o advento do Cdigo Civil e alteraes efetuadas pela Lei de
Registros Pblicos, o Registro de Imveis passou a ter funo essencial para o
direito brasileiro, de maneira que a maioria das relaes patrimoniais
envolvendo imveis passaram a ser controladas por ele, criando e
aperfeioando o cadastro da propriedade imobiliria. Propriedade essa

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garantida pela Constituio Federal em seu artigo 5, inciso XXII, a todos os
brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil.
1


Ressalte-se que o Registro de Imveis no passou a ser simplesmente um
repositrio de ttulos, muito pelo contrrio, transformou-se em verdadeiro
rgo controlador de seus aspectos formais, aplicando-se os princpios
registrrios sem, contudo, interferir na vontade das partes, garantindo a
segurana jurdica, a confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus
atos.

O eminente e atuante registrador paulistano ADEMAR FIORANELLI
nos ensina que a preciso do Registro Imobilirio no mundo dos negcios
vital para que nele existam, de forma irrepreensvel, segurana e confiabilidade,
verdadeiros pilares que ho de sustent-lo. Sem essas bases slidas, os negcios
imobilirios, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuzos,
decepes e irreparveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a
segurana e a confiabilidade transmitidas pelo registro que proporcionam a
estabilidade nas relaes entre os participantes dos mltiplos negcios
realizados nessa rea.
2


Uma das principais funes do registrador a anlise do ttulo, tambm
chamada qualificao, que o juzo de valor que o registrador realiza sobre a
legalidade dos documentos e sobre a validade e eficcia dos negcios jurdicos
contidos neles
3
. Observem que a qualificao registrria, cotejando-se com
outros sistemas registrrios, equivale a uma sentena de mrito de primeira
instncia anmala, j que no gera coisa julgada.

Apresentado o ttulo a registro o Oficial Registrador ir proceder a
aplicao dos princpios registrrios ao caso concreto, surgindo a viabilidade ou
no do acesso ao flio real.


1
ADEMAR FIORANELLI define propriedade como direito real que congrega em si todos os poderes originrios
do domnio, ou seja, o uso, o gozo e a disponibilidade da coisa (Direito Registral Imobilirio. Sergio Antonio
Fabris Editor Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, Porto Alegre, 2001, pg. 384).

2
Ob. Cit., pg. 381;
3
Diz-se qualificao registral (imobiliria) o juzo prudencial, positivo ou negativo, da potncia de um ttulo em
ordem a sua inscrio predial, importando no imprio de seu registro ou de sua irregistrao.
O juzo qualificador (enquanto concluso do procedimento prudencial) pode ser positivo (em ordem a seu fim, que
o registro) ou negativo (desqualificao, juzo desqualificador), de toda sorte consistindo sua mais destacada
relevncia a imperao de que se registre ou de que no se registre um ttulo. E, exatamente porque a aplicao ao
opervel o fim do intelecto prtico, o ato de imprio, na qualificao registral, o mais relevante dessa complexa
deciso prudencial (RICARDO HENRY MARQUES DIP - SOBRE A QUALIFICAO NO REGISTRO DE
IMVEIS - Revista de Direito Imobilirio do IRIB - 29 - janeiro a junho de 1992).


12
Como relatamos, o sistema adotado no Brasil se assemelha ao da
Alemanha em que existe um ttulo causal que deve ser levado a um rgo que o
recepcionar dando-lhe publicidade e constituindo a mutao jurdico-real, ao
contrrio do ocorre no direito francs em que basta o ttulo para que o
domnio seja transferido. O ttulo gera direitos obrigacionais entre as partes,
contudo, somente seu registro lhe confere eficcia erga omnes. A grande
diferena entre os sistemas germnico e brasileiro funda-se na presuno que
dada propriedade, no alemo, uma vez inscrito o ttulo a presuno
absoluta (juris et de jure) da propriedade, diferentemente do que ocorre no
direito brasileiro onde a presuno relativa (juris tantum) nos termos do 2
do artigo 1.245, enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a
decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imvel. Exceo a esse preceito o
registro de torrens para imveis rurais, regulado pelos artigos 277 e seguintes
da Lei de Registros Pblicos, onde depois de determinado procedimento que
inclui a notificao de confrontantes e publicao de editais, ser prolatada
sentena que depois de registrada, outorgar propriedade presuno absoluta.

Em sntese, para a aquisio da propriedade do imvel no basta o
simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente. O contrato de
compra e venda, por exemplo, no suficiente, por si s, para transmitir o
domnio. Essa transferncia somente se opera com o registro do ttulo no
registro imobilirio, antes deste somente existir o direito pessoal.

cedio que o registro no Registro de Imveis no a nica forma de
aquisio da propriedade imvel, j que nos termos do Cdigo Civil tambm se
adquire a propriedade pela acesso, usucapio, desapropriao e pelo direito
hereditrio, porm, mesmo nesses casos imprescindvel o acesso ao Registro
de Imveis para ser preservada a continuidade registrria e eficcia erga omnes,
possuindo o ato praticado somente efeito declaratrio.

Salienta-se que paralelamente essa atividade do Registro de Imveis,
exerce esse rgo outra funo, desta vez atpica e acessria, qual seja, a de
fiscalizador de recolhimento de tributos e cooperador do Fisco. Com efeito,
vrias leis especiais conferem ao Registro de Imveis o papel de fiscalizar o
recolhimento de tributos referentes a imveis como o Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU), Imposto de Transmisso de bens Imveis (ITBI)
etc., bem como a de cooperar com vrios rgos pblicos, por exemplo, a
Declarao de Operaes Imobilirias (DOI) que dever ser prestada
Secretaria da Receita Federal mensalmente pelos oficiais e tabelies. Alis,
compreensvel que o Estado se valha do Registro de Imveis para fiscalizar o

13
pagamento dos tributos que lhe so devidos, pois o registro um ato em parte
privado e em parte estatal, pela natureza de sua funo.

Desenvolve-se, outrossim, a idia da utilizao do Registro de Imveis
como meio para se combater e evitar burla s leis de parcelamento do solo e
condomnio horizontal, bem como ao cdigo de defesa do consumidor, onde
podemos destacar decises da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo no sentido do Oficial Registrador promover a remessa de informaes
para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministrio Pblico e para a
Prefeitura Municipal quando vier a ter cincia de fundados indcios da
efetivao de parcelamento irregular de imvel (Processo CG n 18.965/ 99, de
30 de agosto de 1999 e Processo CG n 2.588/ 2000, de 08 de junho de 2001); e
quando do arquivamento de contrato padro em loteamentos ou incorporaes
imobilirias observar se no desrespeita as normas cogentes relativas ao cdigo
de defesa do consumidor (Processo CG n 1.955/ 98, de 23 de fevereiro de
1999).

A Constituio Federal ao instituir em clusula ptrea a funo social da
propriedade (art. 5, inciso XXIII) e ao declarar que todos tm direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado (art. 225) atribuiu ao Registro de Imveis
caractersticas que outrora no possua, como a necessidade de incorporao
do conceito de funo social da propriedade e do meio ambiente, percepo
claramente observada pelo legislador no Estatuto da Cidade e na legislao
ambiental, o que tambm se aplica ao Direito Urbanstico que evoluiu muito
nos ltimos anos.

Fcil a percepo da importncia do Registro de Imveis no Brasil que
durante esses anos de existncia sofreu significativa evoluo, centralizando as
informaes imobilirias e servindo de fonte segura e obrigatria para todos os
demais ramos do direito.

O Registro de Imveis brasileiro somente ainda no atingiu o mesmo
nvel e eficincia dos sistemas argentino e alemo em razo da debilidade
cadastral, falta de informao jurdica e costume da sociedade em geral, entre
outros motivos. verdade que o sistema de colonizao no ajudou para que
se criasse um cadastro eficiente, porm, comum relaes jurdicas
envolvendo imveis serem intermediadas por profissionais no especializados
em registros pblicos. Outro problema o tratamento que conferido pelos
cursos de direito do pas que do pouca importncia matria de registros
pblicos, quase sempre ministrada rapidamente como subttulo do direito das
coisas, no curso de direito civil. Por outro lado, os concursos pblicos esto

14
cada vez mais exigindo conhecimentos sobre o Registro de Imveis, incluindo
a matria expressamente nos editais, o que comprova a preocupao com a
matria e importncia de seu domnio.
1


No se nega que outrora o Registro de Imveis era tido como rgo
eminentemente burocrtico, insensvel sua principal finalidade que o
nascimento do direito real, todavia, hodiernamente no essa a tendncia,
nesse sentido cumpre trazer colao o entendimento do Presidente do
Tribunal de Justia de So Paulo, Desembargador MRCIO MARTINS
BONILHA, quando ainda Corregedor-Geral da Justia:

O Registro de Imveis no instituio esttica, alheia ao
que ocorre sua volta e, desde que assegurada a segurana
jurdica e a confiabilidade do sistema, deve recepcionar
ttulos instrudos de documentos que importam em
superao de bices ofertados. No h razo para se
transformar a apregoada rigidez formal do sistema
registrrio em dogma que redunde em negao do prprio
direito real, punindo as deficincias anteriores com solues
inadequadas e exigindo perfeio ainda no atingida. A
razoabilidade h de pautar a conduta de todos os que atuam
na rea, com os parmetros j citados. (Apel. Cvel 29.175-
0/ 0 - So Paulo, D.O.E. de 13.06.1996).

De forma semelhante, j discorria SERPA LOPES:

Um princpio devem todos ter em vista, quer o Oficial do
Registro, quer o prprio Juiz: em matria de Registro de
Imveis toda a interpretao deve tender para facilitar e no
para dificultar o acesso dos ttulos ao Registro, de modo
que toda a propriedade imobiliria, e todos os direitos sobre
ela recados fiquem sob o amparo de regime do registro
imobilirio e participem de seus benefcios.
2


Com efeito, no se pode jamais perder de vista que na qualificao do
ttulo se est lidando com um dos direitos mais importantes de nossa sociedade
que o DIREITO DE PROPRIEDADE, garantido pela Constituio Federal

1
C.f. Ingresso s carreiras da Magistratura (concursos n
os
168 e 171) e Ministrio Pblico (concursos n
os
72, 81 e
82), ambos do Estado de So Paulo.

2
Tratado dos Registros Pblicos, VII - pg. 346 - 3 Ed;

15
e que no deve ser mitigado por formalismo desnecessrio ou legislao
ordinria.



VI - PRINCPIOS BASILARES DO REGISTRO DE IMVEIS.

O Professor NARCISO ORLANDI NETO nos ensina que o melhor
mtodo para a aprendizagem do Registro de Imveis o estudo de seus
princpios, pois atravs deles podemos entender a finalidade do instituto e fixar
sua importncia jurdica.
1


Os princpios que regem o sistema registral tm como escopo conferir ao
cidado absoluta segurana dos atos registrrios, no podendo ser desprezados,
sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e segurana do servio.

No obstante seu carter didtico, a no observncia dos princpios
fundamentais do registro de imveis podem causar srias conseqncias para o
ato praticado, principalmente sua nulidade, como se observa do artigo 214 da
Lei de Registros Pblicos: As nulidades de pleno direito do registro, uma vez
provadas, invalidam-no independente de ao direta. Desse forma, uma vez
constatada a violao a princpio registrrio, poder o ato maculado com vcio
ser cancelado administrativamente pelo Juiz corregedor, independentemente de
ajuizamento de ao contenciosa.

Princpio da Unitariedade Matricial.

Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais
do que um imvel em sua descrio, bem como da abertura de matrcula de
parte ideal de imvel, consoante interpretao do artigo 176, 1, inciso I da
Lei 6.015/ 73. Consoante RICARDO HENRY MARQUES DIP, a unitariedade
exige que a matriz abranja a integralidade do imvel, e que a cada imvel
corresponda nica matrcula. A agregao de prdios contguos supe a
unidade social ou econmica do todo, formado com a anexao dos imveis
antes autnomos, de sorte que no se vislumbra exceo rgida concepo de
unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro..
2
A expresso cada imvel
contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/ 73 significa unidade territorial com
continuidade de rea, contornos definidos e individualizada de outras glebas.

1
Retificao do Registro de Imveis, Editora Oliveira Mendes, 1997, pg. 54.

2
Da Unitariedade Matricial, Revista de Direito Imobilirio n 17/18 Jan/Dez. de 1986.


16

Dessa forma, expressamente vedada a abertura de matrcula
envolvendo parte ideal de imvel, o que era possvel no sistema das
transcries, onde se era transcrito o ttulo que muitas vezes envolvia parte
ideal de imvel, devendo ser recomposto o imvel todo para se abrir a
matrcula, ou mais claramente, segundo o Conselho Superior da Magistratura,
referida recomposio semelhante feitura de uma colcha de retalhos, rene
as expresses aritmticas das partes e os seus titulares atuais: fsico-jurdica
(Apel. Cvel n 003183-0).

Ultimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas, principalmente
no tratamento dos chamados terrenos de marinha, onde muitas vezes
encontramos matrculas abrangendo dois imveis (parte alodial e parte terreno
de marinha). Assim, a tendncia ser uma reformulao do princpio da
unitariedade matricial, principalmente com relao definio de imvel, que
deve abranger tambm o conceito econmico como ocorre em outros pases,
bem como da possibilidade da matrcula abranger dois ou mais imveis desde
que respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento
imobilirio.
1


Princpio da Continuidade ou Trato Sucessivo.

O princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer
dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir
uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito
se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas
transmisses, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistncia
de imvel no patrimnio de transferente.

Ao exigir que cada inscrio encontre sua procedncia em outra anterior,
que assegure a legitimidade da transmisso ou da onerao do direito, acaba
por transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um
dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar
posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis inspira confiana ao
pblico.
2


Trata-se de clssica definio de AFRNIO DE CARVALHO sobre o
princpio da continuidade, reiteradamente utilizada em citaes, decises,

1
A Propsito da Enfiteuse (uma nova abordagem ao princpio da unitariedade da matrcula) - Contribuio aos
estudos do XXVII Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil Vitria ES de 7 a 11 de agosto de
2000;
2
Ob. Cit., pg. 285

17
acrdos e pareceres, e mesmo com o passar dos anos ainda consegue, com
segurana, resumir o verdadeiro sentido do encadeamento subjetivo exigido
pela Lei de Registros Pblicos.

O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance
puramente formal, ou seja, visa a conseguir que o histrico registral de cada
imvel seja autntico e completo, tomando-se necessria uma continuidade
entre os lanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada
subjetiva, ou seja, deve observar o encadeamento dos titulares dos respectivos
direitos reais.

So dois os principais artigos da Lei 6.015/ 73 que tratam do referido
princpio:

Art. 195. Seo imvel no estiver matriculado ou registrado emnome
do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula eo registro do ttulo
anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidadedo registro.

Art. 237. Ainda queo imvel esteja matriculado, no sefar registro
que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fimde que se
preservea continuidadedo registro.

Princpio da Disponibilidade.

Trata-se de corolrio do princpio da continuidade. Alicera-se o
princpio da disponibilidade em uma primeira anlise, na mxima "ningum
poder transmitir o que no possui" - nemo dat quod sinenon habet - nemo plus jus
transfere. Assim sendo, na transferncia de domnio deve-se sempre respeitar a
exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos,
por exemplo: figurando na matrcula determinada pessoa proprietria da parte
ideal de cinqenta por cento do imvel, dever a mesma, na transmisso,
comparecer alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela
correspondente.

Mas no s, o princpio da disponibilidade aplicado tambm nos
parcelamentos e apuraes de remanescente de imveis. Com efeito, nessas
hipteses preciso respeitar sempre a rea total do imvel primitivo a fim de
que a transcrio ou matrcula possa ser esgotada e, por conseguinte,
encerrada, afastando-se eventuais sobreposies.


18
Essa anlise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou
seja, mero clculo aritmtico da rea total do imvel at proceder-se seu
esgotamento, todavia, aps o advento da Lei 6.015/ 73, passou-se uma anlise
qualitativa ou geodsica, observando-se todas as caractersticas do imvel, tais
como medidas lineares, rea total, confrontaes e distncia da prxima
esquina.

Princpio da Instncia ou Solicitao.

Entende-se por este princpio que a iniciativa de requerer a prtica de
determinado ato registrrio deve partir da parte interessada ou pela autoridade,
no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio que onerem de
qualquer forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros
Pblicos.

Assim sendo, todos os ttulos que forem apresentados qualificao do
oficial devero conter expressa ou implicitamente a autorizao para se
proceder os atos requeridos.

Existem excees ao referido princpio, sendo permitido ao Oficial
Registrador a retificao de ofcio do registro ou da averbao (art. 213, inciso
I, da Lei 6.015/ 73), a abertura de matrcula para imveis transcritos desde que
a transcrio anterior contenha os elementos necessrios, etc.

Princpio da Prioridade.

Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma
numerao cronolgica aps lanados no livro de protocolo, esse ato
denominado prenotao ou protocolizao. O oficial registrador tem trinta dias
para efetuar o registro do ttulo, sendo que em caso de desqualificao, dever
devolve-lo parte em quinze dias, para que esta possa satisfazer as exigncias.
Nesse perodo (30 dias), o ttulo apresentado recebe uma prioridade com
relao a qualquer outro ttulo envolvendo o mesmo imvel, de sorte que
somente perder esse direito no caso da no satisfao das exigncias e
conseqente trmino do prazo.

O princpio da prioridade determina que, no confronto de direitos
contraditrios submetidos simultaneamente qualificao, os registros seguem
a ordem de prenotao dos respectivos ttulos. Para AFRNIO DE
CARVALHO, significa que, num concurso de direitos reais sobre um imvel,

19
estes no ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma
relao de precedncia fundada na ordem cronolgica do seu aparecimento.
1


Dessa forma, uma vez protocolizado um ttulo envolvendo determinado
imvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo
imvel, poder ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a
apresentao de ttulos em datas diversas, tendo por objeto, porm, o mesmo
imvel, o que foi apresentado primeiramente ter preferncia sobre o segundo,
ocorrendo o que denomina-se ttulos contraditrios, ou seja, ttulos que tm
por objeto direitos que no podem coexistir ou cuja fora depende da ordem
de ingresso no Registro de Imveis.

preciso salientar que a data da prenotao de suma importncia para
o registro, em razo de constar no artigo 1.246 do Cdigo Civil que "O registro
eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e
este o prenotar no protocolo". Assim sendo, com o registro do ttulo ter-se-
efeito retroativo da data da aquisio, que para todos os efeitos jurdicos a
mesma da prenotao. PONTES DE MIRANDA, comentando referido
dispositivo alerta que o adquirente "desde a data em que... obtm a
protocolizao o imvel seu".
2


Princpio da Especialidade.

De origem doutrinria, esse princpio foi emprestado dos direitos reais
de garantia na referncia especializao da hipoteca. Afrnio de Carvalho,
com a clareza que lhe peculiar, afirma que o princpio de especialidade
significa que toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente
individuado.
3


Assim, o requisito registral da especialidade do imvel, vertido no
fraseado clssico do direito, significa a sua descrio como corpo certo, a sua
representao escrita como individualidade autnoma, como o seu modo de ser
fsico, que o torna inconfundvel e, portanto heterogneo em relao a
qualquer outro. O corpo certo imobilirio ocupa um lugar determinado no
espao, que o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar


1
Ob. cit., p. 191.

2
Tratado de Direito Privado, 4 ed., Rev. Dos Tribunais, So Paulo, 1983, t. XI, p. 330;
3
Ob. cit., pg. 219;

20
maior ou menor rea, contanto que no sejam ultrapassadas as raias definidoras
da entidade territorial.
1


O artigo 176 da Lei n 6.015/ 73 a expresso do princpio da
especialidade, exigindo a identificao do imvel com todas as suas
caractersticas e confrontaes, localizao, rea e denominao, se rural, ou
logradouro e nmero, se urbano, e sua designao cadastral, se houver.

A doutrina divide o princpio da especialidade em trs classes: a) a
denominada especialidade objetiva que concerne ao objeto da situao jurdica
que o imvel com todas suas caractersticas que acabamos de discorrer; b) a
chamada especialidade subjetiva, que diz respeito s pessoas titulares de
direitos ou poderes enunciados na situao jurdica, principalmente completa
identificao; e c) a especialidade do fato jurdico exprimindo-se sua natureza,
extenso s condies que houver, seu valor. Contudo, somente os dois
primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em razo da maior aplicao
ou relevncia registrria.

Com o advento da Lei n. 10.267, de 28.08.2001, foi criada uma forma
tecnicamente mais precisa de descrio de imveis rurais, trata-se do
georreferenciamento. A referida lei alterou a Lei 6.015, de 31 de dezembro de
1973, exigindo a identificao dos imveis rurais por meio desse sistema que
ser obtido a partir de memorial descritivo, assinado por profissional
habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART,
contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso
posicional a ser fixada pelo INCRA ( 3 do artigo 176). Assim, deu-se incio
a uma interconexo entre cadastro e registro, indita no cenrio mundial. O
registro alm de tecnicamente descrito, corresponder exatamente figura
geomtrica ftica.

Princpio da Publicidade.

Segundo preleciona NICOLAU BALBINO FILHO "a publicidade a
alma dos registros pblicos. a oportunidade que o legislador quer dar ao
povo de conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados atos.
Deixa a par de todo o movimento de pessoas e bens".
2



1
Ob. cit., pg. 224.

2
Registro de Imveis, Ed. Saraiva, 9 edio, 1999, pg. 9;

21
A publicidade uma das caractersticas do Registro de Imveis, no se
pode admitir que um registro tenha eficcia "erga omnes" (contra todos) e ao
mesmo tempo seja negada informao ao pblico em geral. No Registro de
Imveis a publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente pela
prpria Lei 6.015/ 73, como tambm por norma constitucional (artigo 5,
inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer parte que a
solicite, independentemente de identificao.
1


Ressalte-se que a publicidade corroborada pelo fato do registro do
ttulo ser obrigatrio na circunscrio imobiliria da situao do imvel,
facilitando muito a pesquisa em torno deste (artigo 169 da Lei 6.015/ 73), o que
levou alguns autores a desenvolver o princpio da territorialidade, no obstante,
preferimos trat-lo apenas como caracterstica do Registro de Imveis.

Princpios da legitimao e f-pblica registrria.

O princpio da legitimao configurado pela presuno que o direito
inscrito existe e pertence ao seu titular na forma e extenso que consta do flio
real. O registro do assento registrrio equivale a uma sentena de mrito e
pode ser retificado ou cancelado atravs da via recursal apropriada.

O princpio da f-pblica registrria, uma das vigas mestras do direito
espanhol, est definido no artigo 34 da Lei Hipotecria de 08 de fevereiro de
1946 e determina que o terceiro que de boa-f adquira a ttulo oneroso algum
direito de pessoa que no Registro aparea com faculdades para transmiti-lo,
ser mantido na sua aquisio, uma vez que haja inscrito seu direito, ainda que
depois se anule ou resolva o do outorgante por razes de causas que no
constem no mesmo Registro. Assim, para estar protegido, deve o proprietrio
preencher os requisitos constantes do referido artigo.

O sistema registrrio brasileiro, tecnicamente no possui o efeito da f-
pblica outorgado no sistema espanhol, apenas o da legitimao como foi
exposto. No obstante, a grande maioria dos atos registrrios em sentido
estrito constitutiva e a adoo desse efeito seria de suma importncia para a
segurana jurdica no Brasil.


1
O fornecimento da certido no pode ser retardado por mais de 5
(cinco) dias (art. 19 da Lei 6.015/73).


22
Ressalte-se que caso o registro no exprima a verdade, poder o
prejudicado proceder sua retificao (artigos 860 do Cdigo Civil, e 212 e 213
da Lei 6.015/ 73).

Interessante destacar que em 03 de agosto de 2004 foi publicada e entrou
em vigor a Lei n 10.931, que alm de outros assuntos, modificou
substancialmente a retificao de registro, especialmente o artigo 213 da Lei
6.015/ 73.
Antes da vigncia dessa lei, se houvesse a necessidade de corrigir a
descrio de imveis, o procedimento deveria ser protocolado somente na via
judicial, onde seriam citados todos os confrontantes, havendo a possibilidade
de de nomeao de perito judicial, o que tornava o procedimento demorado e
caro.
Agora, o procedimento pode ser requerido diretamente no Cartrio de
Registro de Imveis, devendo ser apresentado, entre outros documentos,
requerimento subscrito pelo interessado, planta e memorial descritivo
assinados pelos confrontantes, proprietrio, requerente e profissional com
registro no CREA e prova de recolhimento da anotao de responsabilidade
tcnica ART. Caso algum confrontante no tenha assinado a planta, o
Registro de Imveis poder notific-lo pessoalmente, por carta registrada ou
edital.
O procedimento est previsto nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros
Pblicos (6.015/ 73) e Provimento CG n. 02/ 2005 da Corregedoria-Geral da
Justia de So Paulo, que alterou o item 48.3 da Seo II do Captulo XX das
Normas de Servio.


Princpio da Legalidade.

Trata-se de princpio que exterioriza a qualificao registraria. "A
validade da inscrio depende da validade do negcio jurdico que lhe d
origem e da faculdade de disposio do alienante".
1


Uma vez protocolizado o ttulo deve o oficial registrador qualific-lo,
observando-se no somente a legislao registrria, mas outras leis especiais
sem, contudo, perder de vista que a anlise do titulo dever ater-se to somente
aos aspectos extrnsecos do ttulo. Deve aplicar os princpios, observar se o
ttulo encontra-se no rol taxativo do artigo 167, se no contraria a moral e os


1
Afrnio de Carvalho. Ob. cit., pg. 249;

23
bons costumes, dispositivo de lei federal cogente como o regime de bens etc,
salientando-se que a legalidade e a observncia dos demais princpios devem
ser exigidos nos ttulo judiciais, sendo limite, a atividade jurisdicional, no
devendo o oficial registrador discutir, por exemplo, pretensa inobservncia do
processo legal.

O Oficial de Registro de Imveis como integrante da Administrao
Pblica fica impedido de interpretar ou usar de analogia para excepcionar a
regra em questo, ou, nas palavras do saudoso Hely Lopes Meirelles na
Administrao Pblica no h liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na
administrao particular lcito fazer tudo o que a lei no probe, na
Administrao Pblica s permito fazer o que a lei autoriza
1
.

Princpio da Cindibilidade.

No antigo sistema de transcrio das transmisses vigorava o princpio
da incindibilidade dos ttulos, ou seja, se a escritura formalizasse a alienao de
vrios imveis, todos esses deveriam ser transcritos no Registro de Imveis
sob a mesma numerao e se algum imvel por qualquer motivo no estivesse
apto transcrio, prejudicaria o acesso dos demais.

Atualmente o entendimento diverso, mormente pela sistemtica
adotada pela Lei 6.015/ 73. Nesse sentido j se posicionou o Conselho Superior
da Magistratura, conforme, Ap. Cv. n 2.642-0-So Paulo, in DOJ de 24 de
novembro de 1983. "Isso porque s aquele sistema da transcrio dos ttulos
justificava no se admitisse a ciso do ttulo, para consider-lo apenas no que
interessa. "Vale dizer que hoje possvel extratar s o que comporta inscrio,
afastando-se aquilo que no puder constar do registro, por qualquer motivo,
como quando, eventualmente, houver ofensa continuidade registrria. "Na
verdade, com o advento da Lei de Registros Pblicos de 1973, e,
conseqentemente, a introduo do sistema cadastral, que at ento no havia
no direito registral brasileiro, a cindibilidade do ttulo passou a ser
perfeitamente possvel e admitida.

Com isso o ato de registro imobilirio deixou de exigir a reproduo
textual dos instrumentos recepcionados no flio real, cumprindo que ele reflita,
apenas, aquilo que for possvel ter ingresso no cadastro. Assim, possvel o
registro apenas de um imvel, a requerimento do apresentante, num formal de
partilha contendo diversas propriedades imobilirias; o registro de carta de

1
Direito Administrativo Brasileiro, 23 edio, Malheiros Editores, pg. 85.

24
arrematao independentemente da regularizao da construo (Apelao
Cvel N 52.723-0/ 5; So Vicente; DOE 29/ 11/ 99).

Um cuidado a ser observado pelo registrador imobilirio sempre exigir a
anuncia do apresentante ou mesmo contratantes para a aplicao do princpio
da cindibilidade quando a situao assim determinar.


Princpio da Segurana Jurdica.

Se procedermos uma anlise cuidadosa dos princpios registrrios,
chegaremos concluso que todos, sem exceo, colimam trazer ao lbum
imobilirio a segurana necessria que o Direito espera e necessita para
estabilidade das relaes jurdicas, segurana essa que at justifica o emprego
de formalismo moderado.

Assim sendo, ao aplicar qualquer princpio registrrio especfico, deve o
Oficial Registrador ou outro profissional do direito sempre zelar pela
segurana jurdica, que pode ser considerada o alicerce do Registro de Imveis,
pois sem ela os atos por ele praticados no sero revestidos da certeza e
presuno de veracidade necessrios. Os princpios registrrios e a formalidade
foram criados em benefcio dos cidados e somente devem se sobrepor ao
direito de propriedade garantido pela Constituio Federal quando a segurana
jurdica estiver ameaada.

VII - PRINCIPAIS LIVROS DO REGISTRO DE IMVEIS.

Os livros do Registro de Imveis podem ser divididos em trs grupos:
Principais, internos e classificadores, cumprindo observar que tratam-se livros
cuja utilizao obrigatria, nos termos das Normas de Servio da
Corregedoria Geral da Justia.

Livros principais.

- Livro de Recepo de Ttulos: Neste livro so
relacionados exclusivamente todos os ttulos que foram
recepcionados para exame e clculo dos respectivos
emolumentos a requerimento escrito e expresso do
interessado;


25
- Livro n. 1- Protocolo: Somente so cadastrados neste livro
os ttulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionados
entram em uma fila de precedncia, de modo que possuem
preferncia para registro com relao a eventuais ttulos que
sejam recepcionados posteriormente, o chamado princpio
da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de Registros
Pblicos (6.015/ 73). A prenotao do ttulo ter validade de
30 (trinta) dias e somente poder ser prorrogada em casos
excepcionais;

- Livro n. 2 - Registro Geral: o principal livro do Registro
Imveis. Ser destinado matrcula dos imveis e ao
registro ou averbao dos atos no atribudos ao Livro 3;

- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 ser destinado
ao registro dos atos que, sendo atribudos ao Registro de
Imveis por disposio legal, no digam respeito
diretamente a imvel matriculado, por exemplo: cdulas de
crdito rural, de crdito industrial, de crdito exportao e
de crdito comercial; as convenes de condomnio; o
penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria,
instalados e em funcionamento, com os respectivos
pertences ou sem eles; as convenes antenupciais; os
ttulos que, a requerimento do interessado, forem
registrados no seu inteiro teor, sem prejuzo do ato
praticado no livro n. 2; transcrio integral da escritura de
instituio do bem de famlia, sem prejuzo do seu registro
no Livro n. 2; tombamento definitivo de imvel etc.;

- Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 ser o
repositrio das indicaes de todos os imveis que
figurarem no Livro n. 2, devendo conter sua identificao e
o nmero da matrcula;

- Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido
alfabeticamente, ser o repositrio dos nomes de todas as
pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou
passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cnjuges,
figurarem nos demais livros, fazendo-se referncias aos
respectivos nmeros de ordem;


26
- Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por
Estrangeiros: Todas as aquisies de imveis rurais por
estrangeiros devero ser obrigatria e trimestralmente
comunicadas ao INCRA e Corregedoria Geral da Justia.

- Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao
registro dos ofcios da Corregedoria Geral da Justia ou dos
interventores e liqidantes de instituies financeiras em
interveno ou liquidao extrajudicial, comunicando a
indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados
das referidas sociedades.

Ressalte-se que os mandados judiciais que no contm previso legal
especfica para ingresso no registro imobilirio, mas que determinem a
indisponibilidade de qualquer bem imvel, devero ser recepcionados no Livro
1 - Protocolo, ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva da
pendncia judicial (Prov. CG 17/ 99).

Dos Livros internos.

No obstante a existncia de livros prprios para os atos praticados pelo
Registro de Imveis, as Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia
disciplinam a existncia de outros livros, estes ligados mais administrao da
Serventia, so eles:

a) Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia;
b) Registro Dirio da Receita e da Despesa;
c) Protocolo;
d) Visitas e Correies;
e) Normas do Pessoal dos Servios Extrajudiciais.

Classificadores Obrigatrios.

Gerais:
a) para atos normativos e decises do Conselho Superior da Magistratura;
b) para atos normativos e decises da Corregedoria Geral da Justia;
c) para atos normativos e decises da Corregedoria Permanente;
d) para arquivamento dos documentos relativos vida funcional dos delegados
e seus prepostos;
e) para cpia de ofcios expedidos;
f) para ofcios recebidos;

27
g) para guias de custas devidas ao Estado e contribuies Carteira de
Previdncia das Serventias No-Oficializadas;
h) para guias de recolhimento ao IPESP e a IAMSPE;
i) para guias de recolhimento de imposto sobre a renda retido na fonte;
j) para folhas de pagamento dos prepostos e acordos salariais.

Especficos:
a) cpias de cdulas de crdito rural;
b) cpias de cdulas de crdito industrial;
c) cpias de cdulas de crdito exportao;
d) cpias de cdulas de crdito comercial;
e) comunicaes relativas a diretores e ex-administradores e
sociedades em regime de liquidao extrajudicial;
f) cpias de comunicaes feitas ao INCRA, relativas s aquisies de
imveis rurais por estrangeiros;
g) cpias de comunicaes feitas Corregedoria Geral da Justia,
relativas s aquisies de imveis rurais por estrangeiros;
h) documentos comprobatrios de inexistncia de dbitos para com a
Previdncia Social;
i) recibos e cpias das comunicaes s Prefeituras Municipais dos
registros translativos de propriedade;
j) recibos e cpias das comunicaes ao rgo da Receita Federal
das operaes imobilirias realizadas;
l) leis e decretos municipais relativos denominao de logradouros
pblicos e de suas alteraes;
m) recomendaes da Corregedoria Geral da Justia feitas aos
Cartrios de Notas e do Registro de Imveis do Estado, para que
no pratiquem atos com base em procuraes lavradas em locais
expressamente indicados, nem lavrem ou registrem escrituras
fundadas em atos praticados nos locais tambm especificados;
n) notas de devoluo.



VIII - PROCEDIMENTO DE DVIDA.

Conceitua-se dvida registrria na acepo material como sendo o juzo,
emitido pelo registrador no exerccio de suas funes, obstando a uma

28
pretenso de registro; em acepo formal: o procedimento de reviso
hierrquica do juzo administrativo de objeo a uma pretenso de registro.
1


No se conformando o apresentante (suscitado) com a exigncia do
Oficial Registrador poder requerer a declarao ou suscitao de dvida ao
Oficial Registrador (suscitante), que remeter ao Juzo competente para
dirimi-la, acompanhada de sua razes, procedendo-se a notificao e
intimao do suscitado para impugn-la no prazo de quinze dias, observando-
se que dever do Oficial encaminhar ao juzo competente as dvidas
levantada pelos interessados, nos termos do artigo 30, XIII, da Lei 8.935/ 94.

Decorrido o prazo, apresentada ou no a impugnao, os autos sero
remetidos ao representante do Ministrio Pblico que atuar como fiscal da
lei (custus legis) emitindo parecer no prazo de dez dias, retornando os autos ao
Juzo competente para prolao de sentena, sendo que a prenotao ficar
suspensa at final soluo (artigos 198 e seguintes da Lei 6.015/ 73).
Irresignado com a deciso de primeiro grau, poder o suscitado recorrer no
prazo de quinze dias para o rgo competente atravs de apelao, que ser
recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo, funo essa que no Estado de
So Paulo exercida pelo Conselho Superior da Magistratura, rgo do Poder
Judicirio composto pelo Presidente do Tribunal de Justia, Vice-Presidente e
Corregedor-Geral da Justia.

Salienta-se que a interveno do Ministrio Pblico obrigatria, sob
pena de nulidade (artigo 200 da Lei 6.015/ 73), lembrando o Advogado e Ex-
Juiz de Direito da 1 Vara de Registros Pblicos GILBERTO VALENTE DA
SILVA a importncia da interveno do parquet pois o registrador no pode
recorrer da sentena de improcedncia da dvida.

Questo interessante ocorre no artigo 199 da Lei de Registros Pblicos
que exige a condio de interessado para que a dvida seja impugnada,
diversamente do artigo 198 que menciona a condio de apresentante para
requerer sua declarao. O interesse deve ser direto ou indireto, ter-se- o
primeiro quando a impugnao for realizada por aquele cujo nome ser feito o
registro; o segundo ocorre quando pelo registro seu direito ser atingido.

A jurisprudncia tem admitido, por economia processual, outra forma de
suscitao de dvida, a chamada dvida inversa, procedimento pelo qual o
requerimento apresentado diretamente ao juzo competente que abre vista

1
Algumas Linhas sobre a Dvida no Registro de Imveis, Benedito Silvrio Ribeiro e Ricardo Henry Marques Dip,
Contribuio aos Estudos do XV Encontro Nacional de Oficiais de Registro de Imveis, Esprito Santo 1988.

29
dos autos ao oficial registrador para prenotao e resposta, seguindo o
procedimento previsto na Lei de Registros Pblicos.

Somente o registro em sentido estrito pode ser objeto de suscitao de
dvida (artigo 167, inciso I, da Lei 6.015/ 73), segundo orientao do Conselho
Superior da Magistratura de So Paulo. Nos casos de averbao (artigo 167, II,
da Lei 6.015/ 73), o procedimento correto seria o de "providncias
administrativas", com competncia recursal da Corregedoria Geral da Justia,
que residual em se tratando de Registros Pblicos, todavia, no possui as
mesmas caractersticas da dvida, pois no prorroga a prenotao at o
dissenso ser dirimido.

Ressalte-se que o procedimento de dvida tem natureza puramente
administrativa, dessa forma: No h contraditrio entre partes interessadas mas
apenas dissenso entre o requerente e o registrador; no configura causa no
sentido constitucional; no enseja coisa julgada material mas mera precluso
administrativa; no se aplicam totalmente as formas e institutos do Cdigo de
Processo Civil, que somente utilizado subsidiariamente, assim, por exemplo,
o agravo de instrumento, percia, intervenes de terceiros e o recurso especial
no podem ser utilizados no procedimento de dvida, o que no ocorre com os
embargos declaratrios, bem como alguns dos requisitos da petio inicial
contidos no artigo 282, que so aceitos, observando-se que tanto para a
impugnao da dvida, como para se interpor recurso, ser necessria a
constituio de advogado, nos termos do artigos 1 da Lei 8.906/ 94 e 36 do
Cdigo de Processo Civil.

O Conselho Superior da Magistratura tem decidido que formuladas
vrias exigncias quando da apresentao do ttulo pelo Oficial Registrador,
no pode o suscitado, no curso do procedimento de dvida, concordar nem
atender algumas delas, pois descaracterizaria o dissenso com o Oficial, que
deve ser total, caracterizando potencial prejuzo para terceiros interessados
detentores de ttulos contraditrios.

A reiterao da dvida admitida desde que se supere o motivo
anteriormente reconhecido ou que se tenha alterado a jurisprudncia a respeito
das questes tratadas.


IX - BIBLIOGRAFIA.


30
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