DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS

Aula 12 Direito de
Vizinhana e Condomnio
Contedo Programtico desta aula
Aplicar as normas atinentes limitao
ao direito de construir.
Compreender o conceito, os elementos
e as caractersticas do condomnio;
Classificar as vrias espcies de
condomnio;
Identificar os direitos e deveres que
surgem nos condomnios voluntrio e
necessrio.


DIREITO DE VIZINHANA
Limitaes ao Direito de Construir
As normas referentes ao direito de
construir visam o regramento das
relaes que devem imperar entre os
vizinhos, quando um deles resolver
construir. Envolve tanto a superfcie do
solo quanto o subsolo e o espao
areo.
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu
terreno as construes que lhe aprouver, salvo
o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos.


Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira
que o seu prdio no despeje guas,
diretamente, sobre o prdio vizinho.

Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer
eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e
meio do terreno vizinho.
1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha
divisria, bem como as perpendiculares, no
podero ser abertas a menos de setenta e cinco
centmetros.
2o As disposies deste artigo no abrangem as
aberturas para luz ou ventilao, no maiores
de dez centmetros de largura sobre vinte de
comprimento e construdas a mais de dois
metros de altura de cada piso.

Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e
dia aps a concluso da obra, exigir que se
desfaa janela, sacada, terrao ou goteira
sobre o seu prdio; escoado o prazo, no
poder, por sua vez, edificar sem atender ao
disposto no artigo antecedente, nem impedir,
ou dificultar, o escoamento das guas da
goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou
aberturas para luz, seja qual for a quantidade,
altura e disposio, o vizinho poder, a todo
tempo, levantar a sua edificao, ou
contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido
levantar edificaes a menos de trs metros do
terreno vizinho.


Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja
edificao estiver adstrita a alinhamento, o
dono de um terreno pode nele edificar,
madeirando na parede divisria do prdio
contguo, se ela suportar a nova construo;
mas ter de embolsar ao vizinho metade do
valor da parede e do cho correspondentes.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir,
pode assentar a parede divisria at meia
espessura no terreno contguo, sem perder por
isso o direito a haver meio valor dela se o
vizinho a travejar, caso em que o primeiro
fixar a largura e a profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a
um dos vizinhos, e no tiver capacidade para
ser travejada pelo outro, no poder este
fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo
quele, pelo risco a que expe a construo
anterior.

Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la
at ao meio da espessura, no pondo em risco a
segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando
previamente o outro condmino das obras que ali
tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro,
fazer, na parede-meia, armrios, ou obras
semelhantes, correspondendo a outras, da mesma
natureza, j feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede
divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar
o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive
de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir
meao tambm na parte aumentada.

Art. 1.308. No lcito encostar parede
divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer
aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir
infiltraes ou interferncias prejudiciais ao
vizinho.
Pargrafo nico. A disposio anterior no
abrange as chamins ordinrias e os foges de
cozinha.

Art. 1.309. So proibidas construes capazes de
poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua
do poo, ou nascente alheia, a elas
preexistentes.



Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou
quaisquer obras que tirem ao poo ou
nascente de outrem a gua indispensvel s
suas necessidades normais.

Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra
ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou
deslocao de terra, ou que comprometa a segurana
do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as
obras acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem
direito a ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no
obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatrias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies
estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir as
construes feitas, respondendo por perdas e danos.

Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra
ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou
deslocao de terra, ou que comprometa a segurana
do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as
obras acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem
direito a ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no
obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatrias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies
estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir as
construes feitas, respondendo por perdas e danos.

Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel
obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prdio, mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando
indispensvel reparao, construo,
reconstruo ou limpeza de sua casa ou do
muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais
que a se encontrem casualmente.
1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de
limpeza ou reparao de esgotos, goteiras,
aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao
aparo de cerca viva.
2o Na hiptese do inciso II, uma vez entregues
as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser
impedida a sua entrada no imvel.
3o Se do exerccio do direito assegurado neste
artigo provier dano, ter o prejudicado direito
a ressarcimento.


CONDOMNIO
O condomnio uma exceo
exclusividade do direito de
propriedade. No chega, porm,
a constituir uma espcie nova de
direito real o mesmo direito
de propriedade, cuja titularidade
plural.

Natureza Jurdica
Teoria da propriedade
integral ou teoria
individualista: cada
condmino proprietrio de
toda a coisa e o exerccio
desse direito de propriedade
limitado pelos direitos dos
outros condminos.
Noes elementares ao
condomnio

A) Indivisibilidade: aspecto
objetivo.

B) Comunho: aspecto subjetivo.

Classificao e caractersticas
Quanto ao objeto
A) Condomnio universal- aquele que
abrange todos os bens, inclusive frutos;
B) Condomnio parcial- aquele que
abrange apenas parte dos bens.


Classificao e caractersticas
Quanto necessidade
A) Condomnio transitrio;
B) Condomnio permanente.


Classificao e caractersticas
Quanto forma
A) Condomnio pro diviso (comunho de
direito, mas no de fato).
B) Condomnio pro indiviso (comunho de
fato e de direito).

Quanto origem
A) Condomnio Voluntrio ou Convencional-(arts. 1.314 a
1.316, CC);
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme
sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos
compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro,
defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal,
ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a
destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou
gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
B) Condomnio necessrio ou forado (arts. 1.327 a 1.330,
CC).
Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas,
muros e valas regula-se pelo disposto neste Cdigo
(arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Direitos e deveres dos
condminos
A) Poder de proteo da coisa
comum contra qualquer pessoa.
B) Direito de uso conforme sua
destinao e exerccio de todos
os direitos compatveis com a
indiviso.
C) Direito de alhear a respectiva parte indivisa. Direito de
preferncia ou prelao (prazo decadencial de 180 para
anular o ato de transferncia do domnio) e pluralidade
de condminos interessados (art. 504, CC/2002).
D) Direito de gravar a parte indivisa com nus reais.
E) Responder pelas dvidas contradas em favor do
condomnio, com respectivo regresso contra os demais
condminos.
F) Renncia frao ideal.
G) Impossibilidade de dar posse, uso ou gozo da
propriedade a estranho sem a anuncia prvia dos
demais comunheiros. Direito de retomada


Extino do Condomnio
A) Em 5 anos, nos casos de
condomnio consensual. Este
prazo pode ser prorrogado.
B) Em 5 anos, nos casos de
condomnio eventual
estabelecido pelo doador ou
testador.



C) Antes do prazo estabelecido,
pelo juiz, a requerimento do
interessado, em decorrncia de
razes graves.
D) Pela venda da coisa.


Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino
exigir a diviso da coisa comum, respondendo o
quinho de cada um pela sua parte nas
despesas da diviso.

1o Podem os condminos acordar que fique
indivisa a coisa comum por prazo no maior de
cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.

2o No poder exceder de cinco anos a indiviso
estabelecida pelo doador ou pelo testador.

3o A requerimento de qualquer interessado e se
graves razes o aconselharem, pode o juiz
determinar a diviso da coisa comum antes do
prazo.



Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio,
no que couber, as regras de partilha de herana
(arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes
no quiserem adjudic-la a um s, indenizando os
outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-
se, na venda, em condies iguais de oferta, o
condmino ao estranho, e entre os condminos aquele
que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as
havendo, o de quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem
benfeitorias na coisa comum e participam todos do
condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao
entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele
que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao
entre os condminos, a fim de que a coisa seja
adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano,
preferindo, em condies iguais, o condmino ao
estranho.
Exerccios Semana 11
Ester Fagundes e Edgar Fagundes, irmos,
receberam por herana de seus pais um
imvel de 1500 ha de rea em condomnio,
local em que construram, por conta prpria,
algumas benfeitorias. Passados 25 anos aps a
morte de seus pais, Edgar e Ester decidiram
dividir o condomnio, momento em que
perceberam que durante todo este tempo,
Ester esteve ocupando, de fato e
exclusivamente, 2/3 do imvel.
Tomando por parmetro os direitos reais e
atendendo estritamente ao enunciado da
questo, resolva JUSTIFICADA E
FUNDAMENTADAMENTE a todos os quesitos
propostos:

A) A) Classifique quanto necessidade, quanto
forma e quanto origem o condomnio
acima descrito.


B) lcito que Maria, na diviso do condomnio,
seja reconhecida como proprietria de 2/3 do
imvel, ainda que com oposio de Edgar?

Questo objetiva 1
(AGU ADV 2009) Julgue em certo ou errado os itens
abaixo:
1. Considere que Francisco, proprietrio e legtimo
possuidor de um apartamento, tenha anunciado sua
inteno de alug-lo h mais de quatro meses, mas
no consegue fechar nenhum negcio porque Lus,
proprietrio do imvel vizinho, cria dificuldades e
embaraos s visitas dos pretensos locatrios,
situao que ampara a pretenso de Francisco de
ajuizar uma ao de interdito proibitrio. Nessa
situao hipottica, o comportamento de Lus
importa ameaa de turbao ao direito de posse de
Francisco.
Gabarito: errado


2. A passagem de uma tubulao de gs sob um
terreno pertencente a outrem constitui uma
servido, porm seu carter contnuo ou
descontnuo determinado pelo uso da
estrutura, visto que somente a utilizao
efetiva e ininterrupta determina o carter
contnuo da servido.
Gabarito: errado

3. A indiviso dos condomnios voluntrios pode
ser determinada por disposio do doador, do
testador ou dos prprios condminos por
prazo no superior a cinco anos, o qual pode
ser judicialmente desconsiderado se houver
razes graves para tanto.
Gabarito: certo
4. A presuno relativa de que pertence ao
proprietrio a construo ou plantao feita
em seu terreno opera em seu favor no caso
da utilizao de materiais ou sementes
alheias, embora, provada a utilizao de bens
alheios por tal proprietrio, sejam devidos
reposio patrimonial e at perdas e danos,
estes condicionados prova da m-f do
referido proprietrio.
Gabarito: certo

Questo objetiva 2 - (Procurador do Estado/PA 2009)
Considerando a jurisprudncia dos Tribunais
Superiores, INCORRETO afirmar:
a) o condmino no pode usucapir parte ideal
pertencente a outro condmino, ainda que exera
posse exclusiva sobre o imvel.
b) a hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior celebrao da
promessa de compra e venda, no tem eficcia
perante os adquirentes do imvel.
c) no compromisso de compra e venda com clusula de
arrependimento, a devoluo do sinal, por quem o
deu, ou sua restituio em dobro, por quem o
recebeu, exclui indenizao a maior, a ttulo de
perdas e danos, salvo os juros moratrios e os
encargos do processo.
d) nos contratos de locao, vlida a clusula de
renncia indenizao das benfeitorias e ao direito
de reteno.