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de
Mestrado,
sob
processo
2012/03708 1.
Presidente Prudente
2013
1
anlise
processo
comparativa
de
do
estruturao
intraurbano.
Orientador:
Everaldo
Santos
Melazzo
RESUMO ....................................................................................................................................... 6
APRESENTAO ........................................................................................................................ 7
PARTE I: A TRAJETRIA DE PESQUISA.................................................................................. 9
1.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8.
1.9.
1.10.
Lista de Quadros
Quadro 1. Sntese das disciplinas cursadas no perodo. 2012 ................................................... 13
Quadro 2.Sntese de temticas abordadas no ano de 2012. ..................................................... 19
Quadro 3. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Setembro de 2012 .................... 22
Quadro 4. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Junho de 2013 .......................... 23
Quadro 5. Cronograma do Trabalho de Campo em Londrina. Junho de 2013 .......................... 24
Quadro 6. Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo em Ribeiro Preto.
Dezembro. 2012. ......................................................................................................................... 25
Quadro 7 Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo em Ribeiro Preto,
novembro de 2013 ...................................................................................................................... 28
Quadro 8. Cronograma de atividades realizadas no Trabalho de Campo em Ribeiro Preto,
fevereiro de 2014. ....................................................................................................................... 28
Lista de Imagens
Imagem 1. Vistas da Gleba Palhano atravs do Lago Igap. Londrina. 2012 ........................... 49
Imagem 2. Vista area do setor sudeste de Ribeiro Preto. ...................................................... 53
Imagem 3. Avenida Professor Joo Fisa. Ribeiro Preto. 2013 .............................................. 55
Lista de tabelas
Tabela 1. Taxa de urbanizao das cidades de Londrina e Ribeiro Preto. 1980 a 2010. ........ 42
Tabela 2. Evoluo da populao residente. Londrina. 1980/2010 ............................................ 42
Tabela 3 Evoluo da populao residente. Ribeiro Preto. 1980/2010 .................................... 43
Tabela 4: Evoluo dos empreendimentos voltados aos segmentos de alta renda. Londrina e
Ribeiro Preto. 2000 at 2010. ................................................................................................... 78
Tabela 5. Famlias com renda mensal bruta de 465,00 reais at 2455,00 reais. Londrina. Faixa
1. .................................................................................................................................................. 82
Tabela 6. Famlias com renda mensal bruta de2455,01 reais at 3275,00 reais. Londrina.
Faixa 2 ......................................................................................................................................... 83
Tabela 7. Famlias com renda mensal bruta de 3275,01 reais 5000,00 reais. Londrina. Faixa 3.
..................................................................................................................................................... 84
Tabela 8. Famlias com renda mensal bruta de 465,00 reais at 2455,00 reais. Ribeiro Preto.
Faixa 1. ........................................................................................................................................ 86
Tabela 9. Famlias com renda mensal bruta de2455,01 reais at 3275,00 reais. Ribeiro Preto.
Faixa 2. ........................................................................................................................................ 86
Tabela 10. Famlias com renda mensal bruta de 3275,01 reais 5000,00 reais. Ribeiro Preto.
Faixa 3. ........................................................................................................................................ 87
Tabela 11. Londrina. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995, 2000, 2006 e 2010. 89
Tabela 12. Ribeiro Preto. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995, 2000 e 2010 .. 95
Tabela 13. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. Londrina ................................. 112
Tabela 14. ndices de variao do preo do m. Casas. Londrina............................................ 114
Tabela 15. Tabela X. ndices de variao do preo do m. Terrenos. Londrina ....................... 117
Tabela 16. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. Ribeiro Preto ........................ 124
Tabela 17. ndices de anlise do preo do m. Casas. Ribeiro Preto ..................................... 125
Tabela 18. ndices de anlise do preo do m. Terrenos. Ribeiro Preto ................................ 127
Lista de Figuras
Figura 1. Apartamentos ofertados. Londrina. 1995 a 2010. ...................................................... 90
Figura 2. Casas ofertadas. Londrina. 1995 a 2010 ..................................................................... 92
Figura 3. Terrenos Ofertados. Londrina. 1995 a 2010 ................................................................ 94
Figura 4. Apartamentos ofertados. Ribeiro Preto. 1995 a 2010 ............................................... 96
Figura 6.Terrenos ofertados. Ribeiro Preto. 1995 a 2010 ........................................................ 98
Figura 5. Casas ofertadas. Ribeiro Preto. 1995 a 2010 ............................................................ 99
Figura 7. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios mnimos. ................................... 109
Figura 8. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. Londrina. 2000 a
2010 ........................................................................................................................................... 110
Figura 9. Bairros com mdia de preos superior a mdia da cidade em m. Casas. Londrina
1995 a 2010............................................................................................................................... 116
Figura 10. Bairros com mdia de preos superior a mdia da cidade em m. Casas. Londrina
1995 a 2010............................................................................................................................... 119
Figura 11. Chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos. Ribeiro Preto. 2000 e
2010 ........................................................................................................................................... 121
Figura 12. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrio mnimos. Ribeiro Preto.
2000 e 2010............................................................................................................................... 122
Figura 13. Setores com mdia de preo superior a mdia da cidade. Casas. Ribeiro Preto.
1995 a 2010............................................................................................................................... 126
Figura 14. Setores com mdia de preo superior a mdia da cidade. Terrenos. Ribeiro Preto.
1995 a 2010............................................................................................................................... 129
Lista de Grficos
Grfico 1. Variao dos preos mdios de apartamentos em m. Londrina. 1995 a 2010....... 113
Grfico 2. Variao dos preos mdios de casas em m. ....................................................... 114
Grfico 3. Variao dos preos mdios de terrenos em m.Londrina. 1995 a 2010. ............... 118
Grfico 4: Variao dos preos mdios de apartamentos em m. Ribeiro Preto. 1995 a 2010.
................................................................................................................................................... 124
Grfico 5. Variao dos preos mdios de casas em m. Ribeiro Preto. 1995 a 2010. ........ 125
Grfico 6. Variao dos preos mdios de terrenos em m. Ribeiro Preto. 1995 a 2010. ..... 128
Resumo
As pretenses lanadas por este trabalho aproximam-se de questes em
torno das lgicas e agentes da produo imobiliria recente na cidade nas
cidades de Londrina e Ribeiro Preto. Considera, portanto, as feies lanadas
sob o processo de urbanizao que denota um caminho sinuoso sua
compreenso em virtude da complexificao e imponderabilidade atual que
acirra o modo como as relaes espaciais se estabelecem, conformando
transformaes profundas nas cidades.
Se de um lado observamos a redefinio das lgicas de produo do
espao urbano em geral e das cidades em particular, confrontando
caractersticas tais como a continuidade dos tecidos urbanos e amplificando as
dinmicas de diferenciao interna da cidade, de outro, sob a particularidade
da produo imobiliria, observamos redefinies das estratgias de atuao
dos agentes e da extenso do poder aplicado suas prticas ao produzir e se
apropriar das cidades.
Assim, trabalhando com dados de anncios imobilirios do perodo 1995
- 2010 esta pesquisa coloca em uma perspectiva comparada as caractersticas
dos mercados imobilirios de duas cidades mdias. Busca-se, assim,
apreender processos que sejam comuns entre elas e outros, particulares a
cada uma.
Apresentao
destacando
os
processos
recentes
responsveis
pelas
1. Atividades desenvolvidas.
nossa inteno com a presente seco descrever as atividades
acadmicas realizadas ao longo do curso de Mestrado em Geografia pela
FCT/UNESP. Para tanto, agrupamos as informaes destacando as disciplinas
cursadas, os cursos realizados, a participao em eventos, participao em
cursos e cursos ministrados, eventos com trabalhos aprovados, participao
em grupo de estudos e reunies de orientao.
Geografia,
que
conduziram
as
atividades
de
organizao
das
Carga horria: 90
Professor responsvel: Antnio Thomaz Junior
gerencial e
relaes
desdobraram-se
as
discusses
acerca
das
aes
ampla
bibliografia
bsica
disciplina
oferece
condies
ao
Crditos
Organizao do Trabalho
Cientfico I
Carga
horria
90
Metodologia cientfica em
Geografia: mtodo, teoria
e o pensamento
geogrfico.
Frequncia Conceito
94
90
90
45
100
12
180
92
30
450
13
14
1.3.
Ttulo
Dissertao:
Estado,
industrializao
os
espaos
de
Ttulo
Dissertao:
fruticultura
no
nordeste
semirido:
fragmentao
socioespacial
em
contextos
no
metropolitanos
Candidata: Maria Anglica de Oliveira Magrini
Orientador: Prof. Dr. Eda Maria Goes - Departamento de Geografia / Faculdade
de Cincias e Tecnologia de Presidente Prudente
Data da defesa: 11/03/2013
15
1.4.
16
1.5.
Trabalho.
Tema Abordado: A irreformabilidade do capital e os conflitos territoriais no
limiar do sculo XXI. Os novos desafios da geografia do trabalho
Promovido pelo Centro de Estudos de Geografia do Trabalho CeGeT.
Convidado: Prof. Dr. Ricardo Antunes.
Participao em cursos.
17
1.7.
Modalidade: Oficina
Ttulo: Desafios metodolgicos para estudos comparativos em cidades mdias
brasileiras.
Objetivo: O conjunto das pesquisas e reflexes compreendidas nesta oficina
atribui ao setor imobilirio um papel central para a compreenso dos conflitos e
tenses inerentes s lgicas de ocupao seletivas das reas melhor providas
no interior das cidades, em associao s estratgias despendidas por novas
reestruturaes espaciais, que favorecem a especulao imobiliria. A procura
da valorizao constante no espao urbano resulta na criao de padres de
densificao e verticalizao em reas especficas, gerando uma seletividade
na distribuio dos benefcios e amenidades do ambiente construdo,
produzidos aos diferentes segmentos socioeconmicos.
A lgica do mercado imobilirio remete, portanto, a considerao de algumas
particularidades engendradas por sua organizao interna que o diferencia dos
demais mercados. So oriundas da alta durabilidade e alto preo unitrio do
bem imvel edificado ou no , constituindo um arranjo em que predominam
os estoques de bens usados em relao aos lanamentos.
A partir destas caractersticas verificamos peculiaridades manifestas que nos
servem de balizadores ao movimento do volume ofertado e dos preos
informados, alm, de se constituir, a oferta imobiliria, num elemento condutor
da produo do espao urbano, o mercado capta um ambiente de tomadas de
decises aes e decises cumulativas individuais e institucionais na forma
de alteraes nos preos, nos tipos dos imveis e nas localizaes.
Neste sentido, propomos apresentar e discutir as fontes de coleta de dados,
avaliando seus problemas e potencialidades a partir das realidades no
metropolitanas. Para tanto, ser objetivo aprofundar o debate acerca dos
recursos metodolgicos, detendo-nos nas fontes de pesquisas disponveis nos
anncios de classificados de imveis, contemplando as tcnicas de
compilao, tratamento e anlise estatstica e cartogrfica dos dados a partir
de exemplos concretos estudados.
Data: 16 de agosto de 2012
Local: Universidade Estadual Paulista, Faculdade de Cincias e Tecnologia,
18
1.8.
Tema
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro/novembro
19
HARVEY, David. El capital financiero. In: ______. Los limites del capitalismo
y la teoria marxista. Mxico: Fondo de Cultura Econmica, 1990.
1.9.
Reunies de orientao
necessidades
questes
postas
pesquisa
em
importante ressaltar que todas as atividade de campo descritas nesta parte do trabalho foram realizadas
em conjunto com estudante de doutorado da ps-graduao da FCT-UNESP Wagner Vincius Amorim e
bolsista de iniciao Cientfica Bruno Barcela sua idealizao e organizao foi construda no interior das
discusses do grupo de estudos Produo do espao urbano e a dinmica imobiliria recente.
21
3f
Dia 18
4f
Dia 19
3 de
julho
Atividades
Participao como ouvinte na 5 Conferncia Municipal das Cidades,
realizada na Cmara Municipal de Londrina;
Visita s obras do Condomnio Parque Tau (Construtora Paysage),
na Zona Leste de Londrina;
Visita ao Boulevard Londrina Shopping, recm inaugurado na Zona
Leste de Londrina;
Visita ao Londrina Norte Shopping (Grupo Catua);
Visita ao Conjunto Habitacional Vista Bela;
Visita s obras do Residencial Torres, da Construtora Planalto (Zona
Norte);
Visita aos loteamentos fechados de pequeno porte na Zona Norte;
4 de
julho
Realizao
de entrevista com consultor de vendas, no showroom da
Construtora Plaenge.
23
Atividade
1 de
Levantamento de dados na SECOVI-PR, relativos s oferta no mercado
Junho imobilirio londrinense
Agendamento de entrevista com o senhor Marcos Moura, membro do
SECOVI e dono da imobiliria Mnaco (entrevistado ausente na data e
horrio marcado);
2 de
Entrevista realizada com o senhor Luiz Cludio Guarda, coordenador
Junho comercial da construtora e incorporadora Artenge;
3 de
Entrevista realizada com engenheiro Marco Antnio de Oliveira, da
Junho construtora Protenge;
24
de
2012.
roteiro
de
atividades
organizado
orientou-se
Atividade
Visita a Sede do Jornal A cidade
Visita a Biblioteca Municipal
Ida a Prefeitura Municipal
Visita ao Arquivo Pblico Municipal.
5f
Dia 6
identificar
uma
aproximao
inicial
com
os
tipos
de
27
Horrio
Atividade
Dia 27
8h 11h
nos
trechos
da
Avenidas
Independncia,
Ribeiro Shopping
13h30
14h
15h
15h30
16h30
17h
18h30
Dia
12
4.f
Horrio
Atividade
14h
Secretaria de Planejamento
13
5.f
9h-18h
14
6.f
8h-12h
29
30
1.1.
desdobramentos
oriundos
deste
momento
consubstanciam
A CTNP uma empresa de capital ingls que passa a exercer grande influncia e dispor de
vantagens na compra de terras no norte paranaense em virtude das presses britnicas, via
setor bancrio, junto ao governo brasileiro que eram seus credores. Sua insero no Norte do
Paran resulta na fundao de inmeros municpios, fundados como suporte economia
cafeeira. Na dcada de 1940 foi nacionalizada e passa a ser chama de Companhia de
Melhoramentos do Norte do Paran. Para um maior detalhamento desta temtica ver Amorim
(2011); Ribeiro (2006) e Razende (1984).
32
Entretanto,
apesar
das
diferentes
temporalidades,
as
Lopes (2009) destaca a constituio da cidade de Ribeiro Preto associada doao no ano
de 1946 de Glebas Igreja Catlica como mediada orientada pelas famlias Dias Campos e
Reis Arajo com a finalidade de comprovao e legitimao da posse da propriedade da terra.
34
35
36
37
Fresca (2002) destacar que neste perodo a cidade de Londrina apresenta os maiores nveis
de produo do pas, assumindo a adjetivao de capital mundial do caf.
7
O peso destas atividades associa-se no apenas ao comercio na rea central, mas tambm,
a servios mdicos, de transporte, dada a fundao do aeroporto local dentre outros.
8
Tomando como referncia os dados do IBGE a autora a evoluo do emprego na cidade
entre as dcadas de 1940 e 1950 obteve um crescimento de 12,6% e entre as dcadas de
1950 e 1960 este nmero aumenta para 14,7%.
9
Esta setorizao dada por trs eixos distintos com funes urbanas especficas, em ateno
aos diferentes segmentos de renda, so eles, a Praa XV de novembro, a estao Mogiana e o
bairro Higienpolis.
38
10
39
destas
duas
cidades,
demarca
algumas
particularidades
40
Em Ribeiro Preto, por outro lado, este perodo oferece alguns indcios
de uma transformao estrutural nas lgicas
de localizao e reproduo
espacial.
A evoluo histrica deste processo permeia, tal como indicado por
Figueira (2013), resulta em um movimento mais amplo, expressando um
movimento tendencial de ruptura com processos anteriormente consolidao
de estruturao da cidade. O indcio expressos neste momento para a
constituio de uma reestruturao da cidade de Ribeiro Preto, tm em suas
feies a ruptura de lgicas de localizao habitacional, associado a um
processo de verticalizao e de localizao residencial das elites, iniciado na
primeira metade da dcada de 198013.
Ademais, a dcada de 1980 sinaliza para a conformao de novos eixos
comerciais, constituindo um momento de disperso das atividades comerciais
do centro, assumindo neste perodo uma dimenso relevante.
Estas transformaes resultam no deslocamento progressivo das
atividades comerciais para diferentes avenidas, tal como as atividades
bancrias que se deslocam no final da dcada de 1990 para a Avenida
Presidente Vargas, ou mesmo, a construo do Ribeiro Shopping, inaugurado
no ano de 1981, nas proximidades do anel virio. (FIGUEIRA 2013).
Os processos que passam a integrar o perodo posterior dcada de
1980 nestas duas cidades compreendem um momento que acentua as
tendncias j em curso nas dcadas anteriores e conforma nova dinmica
rearticulam prticas espaciais atravs da produo e ressignificao dos
espaos internos da cidade.
1.2.
41
1980
1991
2000
2010
Estado de So Paulo
88,64
92,72
93,41
95,94
Ribeiro Preto
96,81
97,74
99,57
99,72
Estado do Paran
58,62
73,36
81,41
85,33
Londrina
88,48
94
96,94
97,4
Urbana
266.940
376.676
433.369
493.457
Populao residente
Rural
34.771
23.424
13.696
13.181
Total
301.711
390.100
447.065
506.701
Fonte: LONDRINA, 2011 (a partir dos dados dos Censos Demogrficos do IBGE, da Contagem
da Populao 2006 e do IPARDES).
42
Urbana
306.837
424.311
502.002
602.061
Populao residente
Rural
10.081
9.831
2.160
1.713
Total
316.918
434.142
504.162
603.774
43
Em
Ribeiro
Preto,
Figueira
(2013)
destaca
conjunto
de
44
45
46
47
socioespacial,
visto
que,
acentuao
dos
processos
***
A expanso territorial urbana ao lado Sul do Lago Igap, em Londrina,
exemplificam estas lgicas de reproduo espacial, assim como, os agentes na
produo imobiliria recente14.
A impresso imediata, dirigida expressividade/grandiosidade da forma
dos edifcios em complemento a paisagem do Lago do Igap e ao seu entorno,
a de uma rea diferenciada. Esta conformao demonstra um setor da cidade
privilegiado, seja pela sofisticao dos prdios, ou beleza do parque, as vias
amplas e pavimentadas que quando associadas s gruas e aos edifcios ainda
em construo expressam um inconcluso processo de ocupao, demarcando
uma rea de intenso dinamismo no que se refere ao setor da construo civil.
Retomar os eventos e agentes em sua forma e expresso conduz-nos a
diferentes etapas da evoluo territorial da cidade de Londrina.
14
O lado Sul do Lago do Igap, compreendido pelos bairros Gleba Palhano e Guanabara,
representa o principal eixo de expanso imobiliria na cidade de Londrina para os segmentos
de mdia e alta renda. Trata-se de uma rea de grande valorizao imobiliria, caracterizada
por empreendimentos verticais para a moradia.
48
aes pontuais para o privilgio deste setor da cidade. Como exemplo destes
fatos podemos tomar a construo do Lago Igap que em sua idealizao
pretendia estabelecer um espao de uso e acesso a uma parcela especifica da
populao. Sua construo demarca o final da dcada de 1957, autorizado
pelo prefeito Antnio Fernando Sobrinho e previa a formao de um clube
nutico na cidade.
Ademais, poderamos destacar outros diferentes momentos da poltica
habitacional da cidade de Londrina. Seguindo as indicaes expressas pelas
15
vlido ressaltar que a Gleba Palhano tem sua origem na fazenda Palhano, de propriedade
dos irmos Palhano com 1.200 alqueires. A aquisio desta propriedade demarca ainda os
perodos das expedies conduzidas a Londrina para delimitao das terras. Sua extenso
compreendia desde o Jaguariava (Norte Velho) at o limite do Rio Pirap alm da margem
esquerda do Tibagi. Somente aps a morte de seu antigo proprietrio que os 750 alqueires da
fazenda foram parcelado numa rea que extende-se de um ponto no distrito Esprito Santo at
a margem direita do Igap (Ribeiro Cambzinho), abrangendo ainda a Viao Velha, os
espaos onde hoje est localizado o Catua Shopping e a Universidade Estadual de Londrina.
49
50
16
***
Em Ribeiro Preto os momentos associados s lgicas de expanso
urbana integram-se, assim como em Londrina, as estratgias do setor
imobilirio. O exemplo privilegiado para esta cidade o da constituio do setor
Sul-Sudeste, compreendido por importantes bairros, tais como Jardim Canad,
Jardim Botnico e City Ribeiro, representa o principal eixo de expanso e
valorizao imobilirio da cidade.
A constituio deste setor denota um momento particular no processo
histrico de estruturao da cidade de Ribeiro Preto, caracterizado pela
velocidade e intensidade que a produo de novos empreendimentos
habitacionais voltados aos segmentos de mdia e alta renda assume a partir do
incio dos anos 2000.
17
52
54
de
habitao verticalizada e comrcios com as faixas
adjacncias tomadas predominantemente por condomnios
fechados. (GARREFA, 2010, p.5)
transformaes
investimentos
significativos
direcionados
da
produo
imobiliria,
observamos
redefinies
das
concorrer, no perodo atual, com novos agentes, que atuam em escala nacional
e esto inseridos e um circuito financeiro de valorizao do capital.
Frente a este cenrio convm retomar as ideias de Paiva (2007) em
torno da compreenso do capital imobilirio como um importante circuito de
acumulao do capital, resultante de processos de valorizao que residem
nos mecanismos de apropriao de diversos tipos de renda urbana, oriundas
da produo e circulao do ativo imobilirio. Desdobram-se destes processos
um debate amplo em torno da diversidade de agentes que integram os
diferentes
momentos
de
produo
da
mercadoria
imvel.
Contudo,
trabalho,
acarretando
na
esperana de
maior
60
61
23
Ademais, de modo menos intenso, seus negcios integram, tal como indicado nas entrevistas
realizadas, outros estados e at mesmo outros pases. A ttulo de exemplo figuram as
construtoras Protenge e Plaenge. A primeira com atuao no oeste do estado de So Paulo, na
produo de loteamentos fechados horizontais em Presidente Prudente e Regente Feij. A
segunda com arco de atuao nas cidades de Curitiba, Campo Grande, Cuiab e uma insero
internacional nas cidades de Temuco, Rio Bueno e L Union no Chile.
24
Cmara
Brasileira
da
Industria
da
Construo.
CBIC.
http://www.cbicdados.com.br/menu/empresas-de-construcao/maiores-empresas-de-construcao.
Acesso 10/01/2014.
62
63
tecidos
urbanos,
acirrando
dinmicas
de
diferenciao
interna
65
27
66
28
Este trecho foi extrado da fala do diretor financeiro da empresa Habiarte em matria da Revista
construo Mercado. http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacaoconstrucao/126/quero-ser-media-incorporadoras-e-construtoras-de-medio-porte-282600-1.aspx.
Acesso 6/01/2014
29
O Grupo LPS consiste no grupo de investidores com comando sob a imobiliria Lopes, maior
imobiliria em atuao no Brasil, presente em mais de 10 Estados.
30
http://piniweb.pini.com.br/construcao/mercado-imobiliario/lps-brasil-grupo-controlador-dalopes-adquire-imobiliaria-do-parana-262463-1.aspx. Acesso 17/11/2013.
67
com
objetivos
direcionados
participao
em
grandes
31
68
a atuar. Diverge,
69
70
71
assim
realizao
de
seus
73
diferentes
segmentos
de
renda,
consubstancia-se
no
74
75
76
espacial.
Esta
configurao
permite
estabelecer
algumas
2.3.
Mercado
imobilirio,
dinmica
da
produo
habitacional
38
77
produo
de
empreendimentos
verticais,
concentrados
Copema
12
8
3
6
elemento
que
chama
ateno
alm
do
volume
de
39
Estas informaes foram extradas das entrevistas concedidas ao autor por funcionrios destas
construtoras.
79
80
81
unidades
Unidades Habitacionais
945
505
904
540
863
3757
Junho de 2013
82
Tabela 6. Famlias com renda mensal bruta de2455,01 reais at 3275,00 reais.
Londrina. Faixa 2
Unidades
Habitacionais
96
64
632
55
691
769
Total
2307
Empresa
83
Tabela 7. Famlias com renda mensal bruta de 3275,01 reais 5000,00 reais.
Londrina. Faixa 3.
Empresa
Unidades Habitacionais
685
48
Total
733
84
85
Tabela 8. Famlias com renda mensal bruta de 465,00 reais at 2455,00 reais.
Ribeiro Preto. Faixa 1.
Empresa
Protenco - Projetos Tcnicos e Construes ltda.
Unidades Habitacionais
1016
448
Construtora Leg
192
Total
1656
Unidades
Habitacionais
857
1064
1679
186
86
189
12
256
144
144
4531
Total
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu
Unidades Habitacionais
1489
304
198
Vitta Res
256
H.S.F. INC
120
Mb7 Construtora
103
Const. Itaja
192
Total
2662
87
Ano
Apartamentos
Casas
Terrenos
Total
anunciado
1995
636
568
370
1574
2000
1049
904
375
2328
2006
1280
1789
751
3820
2010
6939
9709
2240
18888
41
Os dados utilizados referem-se aos imveis ofertados nos classificados do jornal Folha de Londrina.
Esta compilao rene todos os imveis ofertados aos domingos nos meses de outubro e dezembro nos
anos de 1995, 2000, 2006 e 2010.
89
90
91
92
93
94
Ano
Apartamentos
Casas
Terrenos
1995
2170
3084
1157
Total
anunciado
6411
2000
1217
1969
648
3843
2010
5873
7537
1790
15200
O ano de 2006 foi desconsiderado para a cidade de Ribeiro Preto em virtude da ausncia de
exemplares de jornal para este ano nos arquivos consultados.
95
96
97
98
99
portanto,
analticas
na
elaborao
subjacentes
desta
escalas,
parte
do
agentes
relatrio
e
as
processos
100
particularidades,
desdobram-se
constrangimentos
aes
Estas discusses ganham forma e respaldo atravs das aes integradas a uma agenda maior
de investigaes, que tem por foco a pesquisa emprica assumida como subsidio para a
construo terica e conceitual do entendimento das cidades mdias brasileiras. Trata-se,
especificamente, dos estudos desenvolvidos pela Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias
(ReCiMe), e pelo Grupo de Pesquisa Produo do Espao e Redefinies Regionais (GAsPERR).
44
. As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de
negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a
imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas em
Melazzo (1993) Topalov (1979), Smolka (1987) e Sposito (1990) sendo reconhecidas ainda em
vrios outros autores.
101
um
conjunto
de
variveis
pertinentes para
anlise
comparativa,
102
103
Dia, Ms e Ano. So variveis referentes srie histrica adotada.
Em nossa pesquisa os anos escolhidos so os anos de 1995, 2000, 2006 e
2010. (ver o mercado nestes anos). Os meses de escolha para coleta
foram os de Outubro e Dezembro. E os dia escolhidos foram os domingos
de cada ms.
104
45
O IGP-DI, um dos ndices utilziados para avaliar a evoluo geral de preos na economia, cria uma medida
da inflao nacional, sendo composto pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC - peso de 30%), ndice de
Preos no Atacado (IPA - peso de 60%) e ndice Nacional de Construo Civil (INCC - peso de 10%). O
perodo de coleta de preos para o ndice o ms cheio, ou seja, do primeiro ao ltimo dia do ms. Fonte:
http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=1602). Para extrair o ndice base para o calculo
do m utilizamos a calculadora do cidado, ferramenta disponibilizada no site do Banco Central, no seguinte
endereo:
<htts://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPelaSelic>. Acesso:
05 jan. 2012.
105
106
Convm destacar que o suporte terico-metodolgicos para construo desta abordagem tm estreita
relao com o curso realizado Tcnicas de anlises do mercado de solos realizado no ano de 2012 e
oferecido pelo Lincoln Sntitute of landpolicy.
47
vlido destacar que o conjunto de informaes referentes aos rendimentos dos chefes de
famlia esto geocodificadas segundo os setores censitrios estabelecidos pelo IBGE . Estes
107
distribuio espacial dos chefes de famlia de acordo com a renda a partir dos
dados disponibilizados pelo IBGE.
Estas informaes encontram-se representadas a partir das Figuras 6 e 7,
organizados a partir dos dados disponibilizados pelo IBGE, referente aos censos
dos anos de 2000 e 201048.
setores, localizados na rea urbana de cada cidade, correspondem a medida de 250 a 350
domiclios. Estas informaes so relevantes na medida em que verificamos nas cidades
estudadas a ampliao do nmero de setores censitrios entre os anos de 2000 e 2010,
evidenciando uma maior densidadea densidade residencial em algumas reas da cidade. Alm
disso, quesetores perifricos , normalmente aqueles com grande extenso territorial conformam
reas ainda pouco ocupadas em relao ao restante da cidade.
48
Para uma melhor descrio das etapa de pesquisa e organizao dos dados ver CAMACHO
(2013)
108
109
Figura 8. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. Londrina. 2000 a 2010
110
Mdia da Cidade
Amplitude dos Preos
Coeficiente de Variao
1995
R$ 1325,30
R$ 6788,54
83%
2000
R$ 1232,09
R$ 6917,20
23%
2006
R$ 1279,97
R$ 7428,33
32%
2010
R$ 1634,47
R$ 4714,85
26%
112
para a cidade (na linha vermelha). Para tanto, optamos para a seleo dos
preos 10% maiores e menores.
Grfico 1. Variao dos preos mdios de apartamentos em m. Londrina. 1995 a
2010.
***
Casas.
113
Mdia da Cidade
Amplitude dos Preos
Coeficiente de Variao
1995
R$ 915,58
R$ 1534,28
89%
2000
R$ 1005,13
R$ 1996,63
35%
2006
R$ 1169,74
R$ 1801,03
61%
2010
R$ 1541,72
R$ 2451,22
47%
115
Terrenos.
Mdia da Cidade
Amplitude dos Preos
Coeficiente de Variao
1995
R$ 246,37
R$ 949,99
105%
2000
R$ 154,22
R$ 678,67
71%
2006
R$ 174,26
R$2644,29
120%
2010
R$ 295,12
R$3996,08
87%
117
os
menores
permanecendo
preos
ofertados
semelhantes,
enquanto,
mostra-se
os
maiores
pouco
preos
expressiva,
ofertados
118
119
49
No foi possvel anlise do ano de 2006 em virtude de ausncia de uma srie histrica de
jornais completa no arquivo pblico municipal e bibliotecas na cidade de Ribeiro Preto.
120
121
122
deste
arranjo
expressando
pouca
variao,
acentuando
***
Apartamentos.
Para anlise dos apartamentos recorremos inicialmente a identificao
da variao das ofertas representadas na Figura 1 no captulo anterior
associando-as aos mapas de renda apresentados nesta seco. Isto porque,
perceptvel o deslocamento e concorrncia das ofertas imobilirias de
apartamentos para novos setores da cidade, modificando de eixo de
estruturao historicamente consolidado.
123
1995
2000
2010
Mdia da Cidade
R$ 2.518,04
R$ 1.588,45
R$ 2.614,81
R$ 5.039,19
R$ 2.726,34
R$ 9.175,31
Coeficiente de Variao
37%
36%
31%
Casas.
A evoluo dos ndices presentes na Tabela X denota uma variao
semelhante quela percebida nos apartamentos. Neste sentido, h uma
124
1995
2000
2010
Mdia da Cidade
R$ 1.637,41
R$ 1.299,28
R$ 1884,58
R$ 3.268,00
R$ 2.068,77
R$ 4288,53
Coeficiente de Variao
39%
42%
39%
125
Figura 13. Setores com mdia de preo superior a mdia da cidade. Casas. Ribeiro Preto.
1995 a 2010
126
***
Terrenos
A variao dos preos de terrenos so as que mais chamas ateno no
tocante a sua evoluo desigual no conjunto da cidade. Com os dados da
Tabela 18, podemos identificar que durante o perodo analisado os preos
mdios do m e as amplitudes dos preos apresentaram uma evoluo gradual
e significativa quando pensada no conjunto dos anos.
Alm disso, o coeficiente de variao dos preos evidenciou uma
dinmica marcada pelas desigualdades significativas entre os preos em
relao a mdia da cidade.
Tabela 18. ndices de anlise do preo do m. Terrenos. Ribeiro Preto
1995
2000
2010
Mdia da Cidade
R$179,95
R$ 189, 35
R$ 427, 81
R$ 997,55
R$ 1015,60
R$ 2313,45
Coeficiente de Variao
68%
74%
61%
128
129
Consideraes finais.
A concluso das atividades de pesquisa permite delinear atravs dos
resultados alados algumas consideraes em torno das questes centrais
elaboradas sob o objetivo de comparar os mercados imobilirios das cidades
de Londrina e Ribeiro Preto.
Nestas duas cidades as dinmicas da produo imobiliria assumiu
durante a segunda metade dos anos de 2000 uma singular transformao
frente aos perodos anteriores.
Estas transformaes denotam um conjunto geral de mudanas no setor
imobilirio presentes nas formas de financiamento da produo e no tendencial
processo de financeirizao da economia.
Os rebatimentos destas dinmicas quando pensadas luz dos agentes
locais assumem particularidades significativas alocadas no modo como estes
agentes passam a ampliar suas escalas de atuao, diferenciando o tipo e os
produtos comercializados. Apresentam-se nestas cidades redefinies nas
estruturas organizacionais das empresas de capital local, tal como descrito no
captulo 2, evidenciando, fuses e parcerias entre empresas, mudanas nas
tipologias dos empreendimentos produzidos etc.
Figuram
dentre
as principais
caractersticas
deste
momento
disso,
possvel
observar
disperso
territorial
dos
131
132
Bibliografia.
Dissertao de
134
(2011)
Tese
de
Doutorado
(Doutorado
em
Desenvolvimento
JARAMILLO, Samuel. Hacia una teoria de la renta del suelo urbano. 2. ed.
Bogot: Universidad de los Andes, Facultad de Economa, CEDE, Ediciones
Uniandes, 2009.
136
MELAZZO,
Everaldo
S.
Mercado
imobilirio,
expanso
territorial
de
Pesquisa
Planejamento
Urbano
Regional
(IPPUR),
PAIVA,
Cludio
C.
de;
QUINTO
JUNIOR,
Luiz
de
P.
Estabilidade
138
Departamento
de
Arquitetura
Urbanismo,
Universidade
Federal
de
Pernambuco, 1984.
______. Segregao socioespacial nas cidades da Regio Metropolitana de
Londrina Paran - Brasil. Arquitextos - Vitruvius, So Paulo, 12.137, outubro
de 2011.
141
142
y Territorio, 2010, Mendoza. Trabalhos completos. Mendoza: UNCUYO Universidad de Cuyo, 2010.
TOMAZI, Nelson D. Norte do Paran. Histria e Fantasmagorias. (1997).
Tese de Doutorado (Doutorado em Histria), Departamento de Histria,
Universidade Federal do Paran, Curitiba, 1997.
______. Construes e silncios sobre a (re)ocupao da regio norte do
estado do Paran. In: DIAS, Reginaldo B.; GONALVES, Jos H. R. (org).
Maring e o Norte do Paran: estudos de histria regional. Maring: EDUEM,
1999.
TWS, Ricardo L.; MENDES, Csar M.; VERCEZI, Jaqueline T. A cidade como
negcio: os casos de Londrina - PR e de Maring - PR. Boletim de Geografia,
Maring, V 28, N 1, 2010.
143
Apndices
Certificado de Participao do XVII Encontro Nacional de Gegrafos
144
50
Este trabalho conta com o financiamento da Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo
(FAPESP)
145
146
147
148
149
52
Este trabalho conta com o financiamento da Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo
(FAPESP) e responde em grande medida s discusses realizadas no X Workshop da Rede de
Pesquisadores sobre Cidades Mdias, ao qual, foram sistematizadas na oficina Contribuies
metodolgicas para o estudo da dinmica imobiliria em cidades mdias, em que tivemos a oportunidade
de ministrar em conjunto a Wagner Vincius Amorim.
150
Resumo
O presente trabalho prope-se ao debate das fontes de dados para
anlise do mercado imobilirio em cidades mdias. Enfatizando as
potencialidades e limitaes oriundas dos classificados de jornais, utiliza-se
dos exemplos de pesquisa em desenvolvimento a fim de caracterizar as
possibilidades abertas para anlise e interpretao, atravs da mediao
emprica, de questes associadas ao modo tal como agentes econmicos,
circunscritos dimenso do mercado imobilirio, produzem o espao urbano.
Para tanto, toma como foco privilegiado as cidades de Londrina/PR, Marlia/SP
e So Jos do Rio Preto/SP, destacando as variveis utilizadas para estudo, as
formas de tratamento dos dados e o modo de sua representao.
Palavras-chave: Mercado Imobilirio; Produo do espao urbano; Cidades
Mdias.
Introduo
O presente trabalho prope-se a discusso das fontes de dados para
anlise do mercado imobilirio. Partindo de exemplos concretos de pesquisas
em desenvolvimento, pretende estabelecer algumas consideraes em torno
das potencialidades e limitaes postas elaborao de um amplo e adequado
banco de dados com base nos anncios de classificados de jornal.
A construo da pesquisa emprica em torno do mercado imobilirio integra em
sua elaborao preocupaes analticas subjacentes s escalas, agentes e
processos relacionados produo do espao urbano, tal como indicado por
Melazzo (2012) ao explicitar sua
Certificado. Linconl Institute. Tecnica de Analisis de Mercados de Suelo
Urbano. 2012
151
152
153
1- INTRODUO
As pretenses lanadas por este trabalho aproximam-se de questes em torno
das lgicas e agentes da produo imobiliria recente na cidade de Londrina/PR.
Considera, portanto, no amplo processo de reproduo das relaes
capitalistas, um cenrio de mudanas dos contedos econmicos, sociais e polticos
do espao, que se entrelaam e se combinam s formas de produo do espao
urbano, tal como destacado por Sposito (2004).
Estas transformaes abarcam em seu contedo processual as continuidades
descontinuidades dos sentidos e direes constitudos entre os espaos internos da
cidade. Constitui-se, no perodo atual um cenrio de maior complexificao das
dinmicas de estruturao e reestruturao das cidades, com uma importncia cada
vez maior dos mercados fundirios e imobilirios no conjunto das atividades
econmicas e a emergncia de novos capitais, produtos imobilirios e prticas
socioespaciais. (Melazzo 2013, p. 3)
Neste sentido, pensar as interfaces existentes entre os processos de
estruturao das cidades e os agentes econmicos concretos, especificamente
aqueles circunscritos dimenso do mercado imobilirio, remete-se aqui
compreenso de um circuito de valorizao do capital que se manifesta atravs da
mercantilizao da terra, por meio de sua apropriao, monopolizao e, como vem
ocorrendo recentemente, por sua financeirizao. (Botelho, 2007, p.15)
Estas transformaes expem a redefinio das perspectivas de atuao dos
agentes imobilirios, ampliando as escalas e possibilidades de interveno, assim
como das expectativas, cada vez mais centrais, de rentabilidade futura da base
fundiria urbana.
53
Esta pesquisa financiada pela Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo (FAPESP).
Estudante de Mestrado em Geografia na Universidade Estadual Paulista Campus de Presidente
Prudente.
54
154