INSPEO PREDIAL

Eng. Civil Flvia Zoga Andreatta Pujadas

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INSPEO PREDIAL e sua EVOLUO

1 Inspeo Predial: Vistoria tcnica da edificao para constatao das anomalias

existentes e das condies construtivas, operacionais, funcionais e depreciativas de
componentes e equipamentos , com a finalidade de indicar as medidas:
- preventivas,
- corretivas, relacionadas a aspectos visuais
-elaborao dos procedimentos de identificao e
- classificao da manuteno.
Norma IBAPE/SP 2002 e 2005
2 Inspeo Predial: a avaliao isolada ou combinada das condies tcnicas, de uso
e de manuteno da edificao.
Normas IBAPE/SP 2007 e atual 2011 e
Norma do IBAPE Nacional 2009 e atual 2012

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INSPEO PREDIAL
Definio atual do IBAPE:

a avaliao isolada ou combinada das condies

tcnicas, de uso e de manuteno da edificao.
NOVA SUGESTO QUE A COMISSO DE ESTUDOS DA ABNT SUGERIU:

Avaliao visual das condies tcnicas, de uso, operao,

manuteno e funcionalidade consideradas as exigncias dos
usurios.
- TRABALHO PREVENTIVO E ADMINISTRATIVO
- REALIZADO POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA
www.ibape-sp.org.br

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INSPEO PREDIAL outras definies

INSPEO:

Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes, realizada para orientar as

atividades de manuteno.
Definio da antiga ABNT NBR 5674 (1999)
Atual ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definio da ABNT NBR 15575
INSPEO:

Conformidade, verificaes dos trabalhos de manuteno.

Caracteriza o check up da edificao para avaliar suas condies tcnicas, funcionais e de
conservao, visando orientar a manuteno.
Livro: Percias de Engenharia, IBAPE/SP, Ed. PINI

INSPEO PREDIAL DE USO E MANUTENO:

Verificao, atravs de metodologia tcnica, das condies de uso e de manuteno preventiva
e corretiva da edificao.
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ABNT NBR 15575-1

INSPEO PREDIAL X DESEMPENHO X MANUTENO

(i) projetos
Tcnica

(ii) especificaes
(iii) no conformidades:
anomalias construtivas

(i) estratgia / plano /

programa

(i) segurana
(ii) vida til / Funcional
durabilidade
(iii) no conformidade:
anomalias funcionais

Manuteno (ii)operao / registros

(iii) no conformidades:
falhas

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NORMAS VIGENTES RELACIONADAS

Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP (2011)
Norma de Inspeo Predial do IBAPE (2012)

ABNT NBR 5674 (2012): Manuteno de edificaes Requisitos para o

sistema de gesto de manuteno
ABNT NBR 13752: Percias na construo civil
ABNT NBR 15575: Edifcios habitacionais Desempenho
ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaborao de manuais de uso,
operao e manuteno das edificaes requisitos para elaborao e
apresentao dos contedos
ABNT NBR 16280 (2014): Reforma em edificaes sistema de gesto de
reformas - requisitos
Decretos municipais, decretos federais e outras legislaes que instituram a
obrigatoriedade da inspeo predial ou vistoria do check up nas edificaes
residenciais e comerciais.
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ABNT: NORMA DE INSPEO PREDIAL

Terminologia e procedimento

Instalada Comisso de Estudos (CE:-02:140.02) em 10/4/2013

Aprovao do projeto encaminhado pelo IBAPE/SP em dez/12 ABNT

Texto base inicial Norma Nacional de Inspeo Predial (IBAPE, 2012)

ESPANTOSAMENTE
ABNT CANCELA ESTA COMISSO EM
17/09/2014
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Eng. Civil Flvia Zoga Andreatta Pujadas SETEMBRO/2014

ISTO UM ABSURDO

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CORRETAS MANIFESTAO DE UM MEMBRO DA CE SOBRE A FALTA DE

LGICA DA ABNT EM SUAS CORRESPONDNCIAS
(Eng Luiz Cludio Herig)

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AS FORAS OCULTAS
1.

MEDO DA INSPEO PREDIAL VIRAR PERCIA, APESAR DE NO SER;

1.

MEDO DO APONTAMENTO DE ANOMALIAS CONSTRUTIVAS NA INSPEO, APESAR DESSAS

EXISTIREM NAS EDIFICAES E AS ATIVIDADES DE MANUTENO NO SOLUCIONAM
ESSES PROBLEMAS;

1.

MEDO DO LAUDO, PORQUE CONFUNDEM COM LAUDO JUDICIAL;

2.

MEDO DA EXECUO DA INSPEO PREDIAL NO PERODO DE GARANTIA DAS

EDIFICAES, APESAR DESSA ATIVIDADE SER UMA EXCELENTE FERRAMENTA DE GESTO
PARA O SNDICO E AUXILIA NA IMPLANTAO DA ABNT NBR 5674;

1.

MEDO DA PALAVRA RISCO, APESAR DESSA SIGNIFICAR "PRIORIDADE" NA INSPEO

PREDIAL;

1.

MEDO DA INDICAO DE PERDA PRECOCE DE SEGURANA E FUNCIONALIDADE DOS

SISTEMAS, APESAR DISSO COLOCAR EM RISCO O USURIO;

1.

MEDO DAQUILO QUE NO CONHECEM, NO FAZEM E NO SABEM O QUE MEDO DO

DESCONHECIDO;

1.

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OU SEJA, HAJA IGNORNICA
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!O ASSUNTO.

Fonte: Cmara de Inspeo Predial do IBAPE/SP, 2009 XV COBREAP

Grfico 01: Distribuio da incidncia dos acidentes prediais por tipo de origem
Estudo sobre acidentes ocorridos em edificaes com mais de trinta anos, com base em dados de
conhecimento comum, publicados pela imprensa, e colaborao do Corpo de Bombeiros do Estado de
So Paulo.
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XIV COBREAP, INSPEO PREDIAL Ferramenta de Avaliao da Manuteno

PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta, 2007.

Inspees Prediais executadas em 1.700.000,00 m de edificaes comerciais. Resultados parciais do

trabalho:

Sobre a distribuio das falhas e anomalias

Anomalias construtivas (AC)
Anomalias funcionais (AF)
Falhas (F)

15%
7%
77%

Tabela 01: Distribuio da incidncia de falhas e anomalias

em edificaes comerciais quanto origem

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XIV COBREAP, INSPEO PREDIAL Ferramenta de Avaliao da Manuteno

PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta, 2007.

Inspees Prediais executadas em 1.700.000,00 m de edificaes comerciais. Resultados parciais do

trabalho:

Sobre a criticidade geral

Crticos

55%

Regulares

45%
Tabela 02: Distribuio da incidncia de falhas e anomalias
em edificaes comerciais quanto criticidade,
de acordo com a Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP

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INSPEO PREDIAL IMPORTNCIA

1.

CHECK UP DA EDIFICAO

2.

FERRAMENTA DA GESTO PREDIAL

3.

AUXILIA NA PREVENO DE ACIDENTES

4.

AUXILIA AO SNDICO OU GESTOR PREDIAL CUMPRIR A ABNT NBR 5674 E A

ABNT NBR 16280

5.

AVALIA O DESEMPENHO NA FASE DE USO, OPERAO E MANUTENO

6.

INDISPENSVEL PARA ANLISE DE INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS E DE

MANUTENO

7.

IMPORTANTE PARA A SEGURANA E FUNCIONALIDADE DOS SISTEMAS E,

PRINCIPALMENTE, DOS USURIOS

8.

DEVE SER REALIZADA SISTEMICAMENTE E COM ANLISE DE TODAS AS

DEFICINCIAS: anomalias construtivas, anomalias funcionais e falhas

9.

O PROFISSIONAL INSPETOR NO PODE NEGLIGENCIAR NO APONTAMENTO

DAS DEFICINCIAS NA EDIFICAO responsabilidade tcnica
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INSPEO PREDIAL - nveis

Classificao da inspeo predial quanto a sua complexidade e elaborao de
laudo, consideradas as caractersticas tcnicas da edificao, manuteno e
operao existentes e necessidade de formao de equipe multidisciplinar para
execuo dos trabalhos.

TIPOS DE INSPEO PREDIAL

complexidade da edificao
nmero de profissionais
envolvidos

profundidade nas
constataes dos fatos
profundidade na avaliao
da manuteno (ABNT NBR
5674), conforme sistema
existente

Nvel 1: imveis simples - uma especialidade

Nvel 2: imveis mais complexos equipe
simples ou multidisciplinar
Nvel 3: tem carter de Auditoria Tcnica da
avaliao da manuteno equipe
obrigatoriamente multidisciplinar

Norma Nacional de Inspeo Predial do IBAPE (2012)

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INSPEO PREDIAL e DESEMPENHO

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INSPEO PREDIAL e DESEMPENHO

Edificaes em uso, antigas
SEGURANA

HABITABILIDADE

SUSTENTABILIDADE

estrutural

estanqueidade

durablidade

contra o fogo

desempenho trmico

manutenibilidade

no uso

desempenho acstico

impacto ambiental

na operao

desempenho lumnico
sade, higiene e qualidade do ar
funcionalidade
acessibilidade
conforto tctil
conforto antropodinmico

Exigncias dos usurios: Conceitos previstos sobre as exigncias dos usurios Conseil
International du Btiment CIB (1983), ISO 6241- Perfomance standards in building principles
for their preparation and factor to be considered (1984)
A ABNT NBR 5674 remete ABNT NBR 15575
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DESEMPENHO e MANUTENO

REFORMA / SUBSTITUIO
DE SISTEMA
FUNCIONALIDADE

SEGURANA

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CONFORMIDADE e NO CONFORMIDADE
Atendimento a um requisito" (ISO 9000)
Parmetros de avaliao de conformidade:
- Projetos e memoriais descritivos
- Procedimentos executivos e de qualidade

-Boletins tcnicos de produtos e procedimentos, emitidos por laboratrios

-Dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / mquinas
-Normas tcnicas da ABNT, e outras internacionais

ANOMALIA ou FALHA

CUIDADO!!!!!!!! Depende da POSSVEL perda de DESEMPENHO

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ANOMALIA e FALHA
Anomalias

Irregularidade, anormalidade, exceo regra

Endgenas
Provenientes de vcios de projetos, materiais e
execues
Exgenas
Decorrentes de danos causados por terceiros
Naturais
Oriundas de danos causados pela natureza
Funcionais
Provenientes da degradao

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Falhas
De planejamento

"Irregularidade, anormalidade, exceo regra. Caracteriza-se pela perda de

desempenho decorrente do uso e operao inadequados, e da inadequao da
elaborao, planejamento, execuo e controle do plano de manuteno.
ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001

Decorrentes de falhas do plano e programa de

manuteno

De execuo
Oriundas dos procedimentos e insumos
Operacionais
Provenientes dos registros e controles tcnicos
Gerenciais
Devido a desvios de qualidade e custos
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INSPEO PREDIAL e a ABNT NBR 5674

ITEM 4. Registros para a Manuteno

4.2.3 Os relatorios das inspecoes devem:

a) descrever a degradacao de cada sistema, subsistema,

elemento ou componente e equipamento da
edificacao;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
c) recomendar acoes para minimizar os servicos de
manutencao corretiva e
d) ser preditivo e conter prognostico de ocorrencias
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MANUTENO X CONSERVAO

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MANUTENO X CONSERVAO
MANUTENO:
Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a
capacidade funcional da edificao e de seus sistemas constituintes de atender
as necessidades e segurana dos seus usurios
ABNT NBR 15575-1 e ABNT NBR 5674
CONSERVAO:

Conjunto de atividade que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a

edificao existente.
ABNT NBR 16280

REFORMA:
Alterao nas condies da edificao existente com ou sem mudana de
funo, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condies de
habitabilidade, uso ou segurana, e que no seja manuteno.
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ABNT NBR 16280

INSPEO PREDIAL metodologia

NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
A metodologia da inspeo predial consiste no desenvolvimento das
seguintes etapas:
a)
Anamnese da edificao com identificao de suas caractersticas
construtivas, idade, histrico de manuteno, intervenes, reformas e
alteraes de uso ocorridas durante a vida til;
b)
Verificao e anlise da documentao requisitada pelo inspetor
para realizao do trabalho;
c)
Vistoria da edificao de forma sistmica, considerada a
complexidade das instalaes existentes;
d)
Classificao das anomalias e falhas de manuteno uso e
operao constatadas nos itens vistoriados, e das no conformidades com
a documentao analisada;

e)

Classificao da prioridade das anomalias e falhas;

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INSPEO PREDIAL metodologia

NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
f) Recomendaes tcnicas para cada anomalia e falha de manuteno,
uso e operao constatadas;
g) Lista de prioridades com base no item e);
g)

Avaliao da manuteno;

h)

Avaliao do uso e

i)

Redao e emisso de Laudo.

O desenvolvimento dos itens dever ser planejado conforme o tipo da

edificao, consideradas suas caractersticas construtivas, qualidade da
documentao entregue ao inspetor e idade do edifcio.

Da lista de prioridades podem derivar: planos de manuteno e planos de

reforma.
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GRAU DE RISCO Criticidade : Critrio de classificao das anomalias

e falhas existente na edificao, e constatadas em uma inspeo predial, considerado
o risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio, dentro dos limites
da inspeo predial. Norma do IBAPE e IBAPE/SP

Crtico: Risco de provocar danos contra a sade e segurana das pessoas e do meio
ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possveis
paralisaes; aumento excessivo de custo de manuteno e recuperao; comprometimento
sensvel de vida til.
Mdio: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificao
sem prejuzo operao direta de sistemas, e deteriorao precoce.
Mnimo: Risco de causar pequenos prejuzos esttica ou atividade programvel e
planejada, sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos crticos e
regulares, alm de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobilirio.
OBS: Para a Norma Nacional do IBAPE 2012. Para a Norma do IBAPE/SP 2011ainda empregada
denominao Regular para o nvel mdio de criticidade. As definies, tambm para a norma paulista
so um pouco distintas das da Norma Nacional, que mais moderna e atual.
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INSPEO PREDIAL metodologia

ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
PRIORIDADE
Classificao das anomalias e falhas existente na edificao,
considerada a perda de desempenho quanto s exigncia dos usurios
na inspeo predial.
Consideradas as exigncias dos usurios e a perda de desempenho
constatada na inspeo predial, as anomalias e falhas de manuteno,
uso e operao devem ser classificadas quanto a prioridade.
As classificaes so:
PRIORIDADE ALTA
PRIORIDADE MDIA
PRIORIDADE BAIXA
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BIBLIOGRAFIA BSICA
Inspeo Predial: Check Up Predial e Guia da Boa Manuteno, Ed LEUD, 3 Edio,
IBAPE/SP

Inspeo Predial A sade dos edifcios, 2012, IBAPE/SP cartilha

Inspeo Predial Combate a incndio, 2013, IBAPE/SP - cartilha

Norma Nacional de Inspeo Predial, 2012, IBAPE

Norma de Inspeo Predial, 2011, IBAPE/SP
Glossrio de terminologia do IBAPE/SP
Percias de Engenharia, Ed PINI, 1 Edio, IBAPE/SP
site: www.ibape-sp.org.br
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