CONTRATO DE LOCAO NO RESIDENCIAL

(SUGESTO DE MINUTA BSICA)

LOCADOR(A): ..................................., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da cdula de identidade RG ....................../SSP.SP e inscrito no CPFMF sob n ............................... (vide observao 01) LOCATRIO(A): ................................................, brasileiro, casado, autnomo, portador da cdula de identidade RG .................SSP/SP e inscrito no CPFMF sob n ................... OBJETO: A LOJA SOB N ......, DO CENTRO COMERCIAL ....., ou O PRDIO SOB N ....., DO CONDOMNIO EDIFCIO .........., SITO NA RUA ............. N ..., na cidade de ..................., SP, com suas benfeitorias e instalaes.

Por este particular instrumento, as partes supraqualificadas resolvem, de comum acordo e de livre e espontnea vontade, firmar um Contrato de Locao, tendo por objeto o imvel declinado no prembulo, a reger-se pelas seguintes clusulas e condies: PRIMEIRA: O prazo da locao de ..... (....) meses, iniciando-se no dia 00.....2003 e findando-se em 00.....2005, quando ento ser considerada finda, independentemente de notificao judicial ou extrajudicial, obrigando-se o(a) LOCATRIO(A) a restituir o imvel, completamente livre e desocupado. (vide observao 02
e 03)

SEGUNDA: O aluguel convencionado de R$ ........ (....................... reais) mensais, devendo ser pago at o dia cinco (05) do ms subseqente ao vencido, diretamente .............(nome do(a) administrador(a)), estabelecido(a) na rua .........., ou a quem vier o(a) LOCADOR(A) a indicar, sempre porm na cidade de ............... (a mesma do local de pagamento contratual). (vide
observao 04)

TERCEIRA: O valor do locativo mensal ser anualmente reajustado, segundo os ndices do .......(escolher um ndice principal) acumulados no perodo e, no caso de sua extino, de forma alternativa e subsidiria, pelos do .......(declinar outros dois). QUARTA: A no observncia do prazo estabelecido na clusula segunda, implicar na incidncia de multa diria de 1% sobre o valor do aluguel, at o limite de 20%, acrescido de juros de mora de ......... ao ms ou frao e atualizao monetria. (vide
observao 05 e 06)

QUINTA:

Alm do aluguel, obriga se o(a) LOCATRIO(A) a efetuar o pagamento dos seguintes encargos, que podero ser exigidos juntamente com o aluguel: a. o imposto predial e territorial; b. o consumo de gua e energia eltrica; c. o prmio de seguro contra incndio, que dever ser feito pelo valor venal (ou comercial) do imvel, nele figurando o(a) LOCADOR(A) como beneficirio(a); d. as taxas de condomnio, se houverem; e. os demais encargos e tributos que normalmente incidem ou venham a incidir sobre o imvel. (vide observao 07)
01

NICO: O no pagamento desses encargos nas pocas prprias, facultar ao(a) LOCADOR(A) a justa recusa ao recebimento dos alugueres, sujeitando-se o(a) LOCATRIO(A) ao pagamento dos nus decorrentes do inadimplemento, previstos para cada dbito, independentemente de eventual ao de despejo. SEXTA: O imvel objeto deste instrumento locado exclusivamente para servir de sede para as atividades comerciais da(o) LOCATRIO(a), consistentes em ..............................., no podendo sua destinao ser alterada, substituda ou acrescida de qualquer outra, sem prvia e expressa anuncia do(a) LOCADOR(A). Fica vedado, outrossim, a sublocao, cesso ou transferncia desse contrato, bem como o emprstimo, parcial ou total do imvel locado, que dependero tambm de prvia e expressa anuncia do(a) LOCADOR(A). (vide observao 08) O imvel objeto deste, foi ......(vide observao 09) ...(1) - entregue ao(a) LOCATRIO(A) nas condies descritas no Termo de Vistoria devidamente assinado pelas partes, integrando o presente, obrigando-se a devolv-lo, uma vez finda a locao, nas mesmas condies em que o recebeu, razo pela qual, no momento da restituio das chaves, proceder-se- a uma nova vistoria. ..(2) - devidamente vistoriado pelo(a) LOCATRIO(A), que constatou encontrar-se em perfeitas condies de habitabilidade, com pintura nova, portas com fechaduras em funcionamento e munidas das correspondentes chaves, azulejos e porcelanas da cozinha e banheiro inteiros, aberturas com ferragens em condies e vidros inteiros, instalao eltrica e hidrulica em condies, obrigando-se a devolv-lo, uma vez finda a locao, nas mesmas condies em que o recebeu, razo pela qual, no momento da restituio das chaves, proceder-se- a uma nova vistoria. NICO: Constatadas eventuais irregularidades e a

STIMA:

necessidade de reparos no imvel em decorrncia de uso indevido, far o(a) LOCADOR(A) apresentar de imediato ao() LOCATRIO(A), um oramento prvio assinado por profissional do ramo, sendo-lhe facultado pagar o valor nele declinado, liberando-se assim de eventuais nus em razo de demora e/ou imperfeies nos servios. Caso contrrio, poder contratar por sua prpria conta e risco mo-de-obra especializada, arcando nessa condio com os riscos de eventuais imperfeies dos servios e pelo pagamento do aluguel dos dias despendidos para a sua execuo, cessando a locao unicamente com o Termo de Entrega de Chaves e Vistoria, firmado pelo(a) LOCADOR(A) ou seu(sua) administrador(a). OITAVA: Obriga-se o(a) LOCATRIO(A) a manter o imvel sempre limpo e bem cuidado na vigncia da locao, correndo por sua conta e risco, no s os pequenos reparos tendentes a sua conservao, mas tambm as multas a que der causa, por inobservncia de quaisquer leis, decretos e/ou regulamentos. O(A) LOCATRIO(A) no poder fazer no imvel ou em suas dependncias, quaisquer obras ou benfeitorias, sem prvia e expressa anuncia do(a) LOCADOR(A), no lhe cabendo direito de reteno, por aquelas que, mesmo necessrias ou consentidas, venham a ser realizadas.
02

NONA:

NICO: Caso no convenha ao() LOCADOR(A) a permanncia de quaisquer obras ou benfeitorias realizadas pelo(a) LOCATRIO(A), mesmo necessrias ou consentidas, dever este(a), uma vez finda a locao, remov-las s suas expensas, de modo a devolver o imvel nas mesmas condies em que o recebeu.

DCIMA:

Obriga-se desde j o(a) LOCATRIO(A), a respeitar os regulamentos e as leis vigentes, bem como o direito de vizinhana, evitando a prtica de quaisquer atos que possam perturbar a tranqilidade ou ameaar a sade pblica.

DCIMAPRIMEIRA: Caber ao(a) LOCATRIO(A) total responsabilidade pela obteno dos alvars e licenas que se fizerem necessrias ao exerccio de sua atividade, no lhe cabendo direito de resciso deste contrato ou indenizao, caso esses documentos no lhe sejam fornecidos pelos rgos competentes. (vide observao
10)

DCIMA-

SEGUNDA: A colocao de placas ou letreiros na fachada do prdio, ou em suas aberturas para a rua, dever ser precedida de prvia e escrita autorizao do(a) LOCADOR(a), responsabilizando-se o(a) LOCATRIO(A) pela obteno das licenas que se fizerem necessrias, junto aos rgos competentes, bem como pelo pagamento das taxas decorrentes do uso dessa propaganda. DCIMATERCEIRA: Como fiadores e principais pagadores de todas as obrigaes que incumbem ao(a) LOCATRIO(A), por fora de lei ou do presente contrato e at a efetiva desocupao do imvel, nas condies previstas pela clusula stima deste, assinam ..................... e sua mulher ...................................., ele servidor pblico, portador da cdula de identidade RG ................./SSP.SP e inscrito no CPFMF sob n ............................. e ela do lar, portadora da cdula de identidade RG ....................../SSP.SP e inscrita no CPFMF sob n ..............................., ambos brasileiros, casados pelo regime da comunho universal de bens, antes da vigncia da Lei 6.515/77, residentes e domiciliados na rua .......................................... n ....., na cidade de .................., que neste ato renunciam ao benefcio de ordem, estabelecido pelo artigo 827, do Cdigo Civil. (vide
observao 11)

NICO: Fica convencionado que os fiadores supramencionados no se eximiro da obrigao ora assumida, caso a locao, seja por fora de lei, de contrato ou por ajuste feito entre LOCADOR(A) e LOCATRIO(A), se prorrogue por prazo superior ao convencionado, tornando-se inoperante o disposto no artigo 835, do Cdigo Civil, com o que desde j concordam. (vide observao 12)

DCIMAou TERCEIRA: Como garantia da presente locao, entrega o(a) LOCATRIO(A) ao(a) LOCADOR(A), na pessoa de seu(a) Administrador(a), a ttulo de cauo, a importncia de R$ .......... (.......) (cuidados no poder exceder a trs meses de aluguel e deve ser depositada em conta-poupana de instituio oficial), em boa e corrente moeda nacional, a lhe ser restituda, uma vez finda a locao e devolvido o imvel com todos os seus acessrios, nas mesmas condies em que o recebeu.
03

DCIMAou TERCEIRA: Para fins de garantia das obrigaes decorrentes da presente locao, obriga-se o(a) LOCATRIO(A) a prestar ao(a) LOCADOR(A) uma cauo, que dever recair sobre o imvel sito na rua .................................., na cidade de ..........., obrigando-se a confirm-la no ato da assinatura deste

instrumento, atravs da competente escritura pblica, devidamente averbada margem da matrcula n ................, do ...... Cartrio de Registro de Imveis. DCIMAQUARTA: Qualquer tolerncia ou concesso, com o fito de resolver extrajudicialmente questo legal ou contratual, no se constituir em precedente invocvel pelo(a) LOCATRIO(A) e nem modificar quaisquer das condies estabelecidas neste instrumento. DCIMAQUINTA: Em caso de morte, exonerao, falncia ou insolvncia de quaisquer dos fiadores, obriga-se o(a) LOCATRIO(A), num prazo de quinze (15) dias, contados da verificao do fato, a apresentar substituto idneo ao() LOCADOR(A), juzo deste(a). DCIMASEXTA: Obriga-se o(a) LOCATRIO(A) a efetuar a ligao de energia eltrica em seu nome, providenciando no seu desligamento, por ocasio da devoluo do imvel, quando ento dever apresentar as ltimas contas de seu consumo, ocasio em que dever apresentar, tambm, as certides necessrias prova do encerramento de sua atividade comercial no local. (vide DCIMASTIMA:
observao 13)

A falta de cumprimento de qualquer clusula ou condio deste instrumento, implicar na sua imediata resciso, ficando a parte infratora, sujeita ao pagamento de uma multa, equivalente a trs meses de aluguel, pelo valor vigente poca da infrao, alm de perdas e danos. (vide observao
14)

DCIMAOITAVA:

Sempre que as partes forem obrigadas a se valer de medidas judiciais para a defesa de direitos e obrigaes decorrentes deste instrumento, o valor devido a ttulo de honorrios, ser de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, elegendo, desde j, o foro da cidade de ....... (o mesmo da situao do imvel), para a soluo das questes dele emergentes.

E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente, em trs (03) vias, de igual teor e forma, na presena das testemunhas retro, para que surta seus legais e jurdicos efeitos, obrigando-se por si, seus herdeiros e/ou sucessores, ao fiel cumprimento de todas as suas clusulas e condies. ..............., 00...............0000 ...................................... ........................ Locador(a) ........................................... .......................... Fiador Locatrio(a) ..................... Fiadora ......................

TESTEMUNHAS

OBSERVAES IMPORTANTES INTEGRANTES DA MINUTA DE CONTRATO DE LOCAO NO RESIDENCIAL

04

Observao 01: Se o locatrio for pessoa jurdica, dever ser apresentado e arquivado o estatuto social da mesma, a fim de se auferir os poderes do signatrio para a assinatura do contrato. Considera-se como locao no-residencial, se o locatrio for pessoa jurdica e o imvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados. Importante ressaltar que quando a locao for relativa a shopping center, no se aplica sobre ela a legislao locatcia. Observao 02: Inexiste prazo determinado mnimo legal para a locao no residencial. Deve-se, porm, ressaltar que, se o prazo determinado ou a soma dos contratos ininterruptos de prazo determinado forem iguais ou superiores a cinco anos, o locatrio ter direito a renovao do contrato, judicial ou extrajudicialmente, por igual prazo e assim sucessivamente. Caso ao locador no interesse que a locao se prorrogue indefinidamente, os contratos de prazo determinado no podero completar o hiato de cinco anos. Observao 03: Pelas novas regras do Cdigo Civil (arts. 574 e 575), caso o locador no tencione continuar a locao, dever primeiro notificar o locatrio dessa inteno, consignando desde j, o valor arbitrado para o aluguel enquanto no ocorrer a devoluo do imvel. Somente depois que seria cabvel o despejo. Esse aluguel, muito embora tenha o carter de penalidade, dever ser arbitrado sem excesso. Nessa condio, jamais poderia ser considerado excesso, o aluguel arbitrado com base nos valores locatcios praticados no mercado para o local, adicionado da mesma multa prevista no contrato para a inadimplncia (20%), nada impedindo que outros critrios sejam utilizados. Observao 04: Normalmente, no primeiro ms de locao ocorre a cobrana do aluguel pro-rata, ou seja, os dias ocupados decorridos desde o incio da locao at o final do ms. Somente a partir do segundo ms que feita a cobrana do valor locatcio integral. Observao 05: Muitos administradores criam aquilo que se chama de abono de pontualidade, reduzindo o valor do aluguel em determinado percentual, caso seja pago at a data do vencimento. Essa prtica reconhecida pelos Tribunais como mora disfarada e muitos a consideram ilegal, no podendo jamais ser cumulada com multa de mora. O mais salutar convencionar o valor real do aluguel e fazer incidir uma mora diria no caso de inadimplemento, at o limite de 20% (mximo permitido pelos Tribunais). Ao contrrio da multa integral desde o primeiro dia de atraso, a multa escalonada estimula o locatrio a resgatar o dbito, mesmo aps o primeiro dia de vencimento, pois ela progressiva at o vigsimo dia de atraso.

Observao 06: O artigo 406, do novo Cdigo Civil, aparentemente teria revogado de forma expressa o artigo 1, do Decreto 22.626/33, que estabelecia vedao de juros superiores a 1% ao ms. Pelo citado artigo, eles poderiam ser convencionados acima desse limite. Como a lei no estabelece o limite mximo, a idia lgica seria a de que o limite mximo ficaria ao arbtrio das partes. S que esse entendimento, com toda certeza, ser objeto de questionamento pelos Tribunais, que no devido tempo, devero estabelecer os percentuais mximos a serem aplicados. A nica certeza, de que o limite permitido o das taxas da Fazenda Nacional (taxa SELIC). Por isso, recomenda-se prudncia e coerncia. Observao 07: Nunca entregar para o(a) locatrio(a) o carn do IPTU e nunca permitir que as taxas condominiais sejam remetidas diretamente ao mesmo. Sempre cuidar para que esses pagamentos sejam realizados pelo(a) administrador(a), pois dele a responsabilidade pelo inadimplemento. Todos esses valores so normalmente cobrados juntamente com o aluguel. No se descuidar da contratao de seguroincndio, pois se algum sinistro ocorrer no imvel e este no tiver seguro, o(a) administrador(a) ser responsvel pelo prejuzo. Observao 08: Importante definir o tipo de atividade permitida para o imvel. Se isso no for feito, o locatrio poder utiliz-lo para o que bem entender. Observao 09: Duas opes so informadas. A mais correta a primeira, com a realizao de vistoria, atravs de termo, sendo uma dias vias entregue ao locatrio, com o seguinte texto, transcrito em destaque, aps os dados da vistoria e no canto direito do formulrio: Recebi a primeira via deste, ciente de que disponho do prazo de quarenta e oito (48) horas para encaminhar ao() administrador(a) reclamao escrita de qualquer anormalidade encontrada no imvel, ou de condies que estejam em desacordo com os termos da presente vistoria, ciente tambm de que meu silncio, far presumir o aceite das condies aqui mencionadas. .............., .... de ................... de ........... Locatrio Observao 10: Cuidar para que o imvel objeto de uma locao no residencial e que venha a ser utilizado para a instalao de um comrcio, tenha a previso de poder receber um alvar da Prefeitura para isso, pois alguns imveis se encontram em zonas exclusivamente residenciais. Se no houver esse cuidado, o administrador pode vir a sofrer uma ao de indenizao e ser obrigado a reparar os prejuzos do locatrio. Observao 11: A garantia locatcia um dos maiores problemas do contrato. Existem trs tipos: cauo, fiana e seguro-fiana, s podendo ser exigida uma delas. A cauo, normalmente em dinheiro e equivalente a trs meses de aluguel, no deve ser entregue ao(a) locador(a), mas sim depositada em conta poupana de instituio oficial, aberta em nome do(a) administrador(a), onde dever permanecer at a resciso do
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contrato, oportunidade em que dever ser devolvida ao() locatrio(a), com os acrscimos percebidos. Como os dbitos de inadimplncia e reparos costumam ser muito superiores a trs meses de aluguel, no se recomenda esse tipo de garantia. O seguro-fiana boa garantia. Entretanto, como depende do pagamento do prmio, o(a) administrador(a) corre o risco de ser obrigado(a) a arcar com o seu pagamento, caso o(a) locatrio(a) no venha a faz-lo, sob pena de ser responsabilizado pelos prejuzos. Deve pois o administrador estar atento para o pagamento pontual do prmio. A fiana envolve valores que asseguram indenizao integral no caso de inadimplemento e ressarcimento dos reparos. O nico cuidado a completa busca dos dados cadastrais e antecedentes dos fiadores, que necessariamente devero residir e ser proprietrios exclusivos de, pelo menos um imvel (cuidar para que no seja um terreno sem valor comercial) no mesmo local de situao do imvel locado, para evitar dificuldades processuais no caso de execuo. Observao 12: Mesmo na existncia desse texto, entendem os Tribunais que a fiana no permite interpretao extensiva. Desta forma, por exemplo, reajustes de alugueres acima dos ndices pactuados, no tero validade para os fiadores, se no anurem de forma expressa com esses reajustes. Por isso, sempre que houver qualquer alterao no prevista no contrato, inclusive a extenso do prazo determinado, tomar a providncia de exigir a concordncia expressa dos fiadores. Observao 13: Cuidar para que a ligao de energia eltrica seja sempre realizada (ou transferida) para o nome do locatrio, a fim de que a eventual cobrana e a incluso em cadastro de inadimplentes no seja feita em nome do(a) locador(a). Outrossim, ao trmino da locao, dever o administrador exigir as certides que comprovem o encerramento da atividade, pois se no for encerrada a atividade antes existente, haver dificuldades para a instalao de uma nova, impedindo uma nova locao no residencial.
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Observao 14: A multa indenizatria sempre ser proporcional ao prazo restante do contrato. OBSERVAO FINAL: A presente minuta apenas uma sugesto, nela informadas as clusulas bsicas de um contrato de locao no residencial, s quais devero ser adicionadas outras que vierem a ser necessrias, em face das caractersticas particulares de cada negcio.