CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

(SUGESTÃO DE MINUTA BÁSICA)

LOCADOR(A): Nome, nacionalidade, o estado civil, a existência de união

estável, a profissão, a Cédula de Identidade (RG) nº..., SSP/..., inscrita no
Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica,
representante legal no caso de pessoa jurídica, residente e domiciliada na Rua...,
nº..., Bairro..., Cidade..., CEP nº... Telefone/WhatsApp..., e-mail (correio
eletrônico).

LOCATÁRIO(A): Nome, nacionalidade, o estado civil, a existência de união

estável, a profissão, a Cédula de Identidade (RG) nº..., SSP/..., inscrita no
Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica,
representante legal no caso de pessoa jurídica, residente e domiciliada na Rua...,
nº..., Bairro..., Cidade..., CEP nº... Telefone/WhatsApp..., e-mail (correio
eletrônico).

OBJETO: ..., sito na Rua ..., n°..., Bairro..., Cidade..., CEP... .com suas
benfeitorias e instalações.

Por este particular instrumento, as partes supraqualificadas

resolvem, de comum acordo e de livre e espontânea vontade, firmar um Contrato
de Locação, tendo por objeto o imóvel declinado no preâmbulo, a reger-se pelas
seguintes cláusulas e condições:

CLÁUSULA 1

O prazo da locação é de ... (...) meses, iniciando-se no dia xx/xx/xxxx e

findando-se em xx/xx/xxxx, quando então será considerada finda,
independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, obrigando-se o(a)
LOCATÁRIO(A) a restituir o imóvel, completamente livre e desocupado.

PARÁGRAFO ÚNICO: Estabelecem as partes que, no caso de rescisão judicial

ou extrajudicial do presente instrumento e conseqüente desocupação do imóvel, a
constatação da existência de animais nele por ocasião de sua retomada, deverá ser
comunicada incontinenti à Divisão de Vigilância de Zoonose do Município
(DVZ), quando diante de um animal suspeito de zoonose de relevância para a
saúde pública, para as imediatas providências cabíveis.

CLÁUSULA 2

O aluguel convencionado é de R$ ... (... reais) mensais (mais os valores

referentes ao pagamento de água, energia e IPTU), devendo ser pago até o dia ...
(...) do mês subseqüente ao vencido, diretamente à ... [nome do(a)
administrador(a)], estabelecido(a) na Rua ..., ou a quem vier o(a) LOCADOR(A)
indicar, mediante depósito(s) na conta corrente que o LOCADOR(A)/PESSOA
INDICADA PELO(A) LOCADOR(A) mantém junto ao Banco..., Agência...,
Conta n°..., ou transferência, pix, cheque, cartão de débito...ou...estabelecer uma
forma distinta de pagamento que seja conveniente para ambas as partes.
 O pagamento do aluguel deverá ser efetuado até o ... (...) dia útil de cada
mês, subsequente ao vencido, sob pena de multa, correções e despesas previstas
na Cláusula 4.

CLÁUSULA 3

O valor do locativo mensal será anualmente reajustado, segundo os índices

do .......(escolher um índice principal) acumulados no período e, no caso de sua
extinção, de forma alternativa e subsidiária, pelos do .......(indicar outros dois).

CLÁUSULA 4

A não observância do prazo estabelecido na cláusula segunda, implicará na

incidência de multa por atraso de aluguel de ...% (em geral, a maioria dos
contratos prevê multa de 10% em caso de atraso) sobre o valor do aluguel,
acrescido de juros de ... % ao mês e correção monetária.

Além do aluguel, obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A) a efetuar o pagamento

dos seguintes encargos, que poderão ser exigidos juntamente com o aluguel:

a. o imposto predial e territorial;

b. o consumo de água e energia elétrica;
c. o prêmio de seguro contra incêndio, que deverá ser feito pelo valor venal do
imóvel, nele figurando o(a) LOCADOR(A) como beneficiário(a);
d. as taxas de condomínio;
e. os demais encargos e tributos que normalmente incidem ou venham a incidir
sobre o imóvel. (vide observação 01)

PARÁGRAFO ÚNICO: O não pagamento desses encargos nas épocas

próprias, facultará ao(a) LOCADOR(A) a justa recusa ao recebimento dos
aluguéis, sujeitando-se o(a) LOCATÁRIO(A) ao pagamento dos ônus decorrentes
do inadimplemento, previstos para cada débito, independentemente de eventual
ação de despejo.

CLÁUSULA 5

O imóvel objeto deste instrumento é locado exclusivamente para servir de

residência ao(à) LOCATÁRIO(A) e sua família, não podendo sua destinação ser
alterada, substituída ou acrescida de qualquer outra, sem prévia e expressa
anuência do(a) LOCADOR(A). Fica vedado outrossim, a sublocação, cessão ou
transferência deste contrato, bem como o empréstimo, parcial ou total do imóvel
locado, que dependerão também, de prévia e expressa anuência do(a)
LOCADOR(A).

CLÁUSULA 6

O imóvel objeto deste foi...(vide observação 02)... (1) - entregue ao(a)

LOCATÁRIO(A) nas condições descritas no “Termo (Laudo) de Vistoria”
devidamente assinado pelas partes, integrando o presente, obrigando-se a devolvê-
lo, uma vez finda a locação, nas mesmas condições em que o recebeu, razão pela
qual, no momento da restituição das chaves, será realizada nova vistoria.
(2) - devidamente vistoriado pelo(a) LOCATÁRIO(A), que constatou encontrar-
se em perfeitas condições de habitabilidade, com pintura nova, portas com
fechaduras em funcionamento e munidas das correspondentes chaves, azulejos e
porcelanas da cozinha e banheiro inteiros, aberturas com ferragens em condições e
vidros inteiros, instalação elétrica e hidráulica em condições, obrigando-se a
devolvê-lo, uma vez finda a locação, nas mesmas condições em que o recebeu,
razão pela qual, no momento da restituição das chaves, será realizada nova
vistoria.

PARÁGRAFO ÚNICO: Constatadas eventuais irregularidades e a necessidade

de reparos no imóvel em decorrência de uso indevido, fará o(a) LOCADOR(A)
apresentar de imediato ao(à) LOCATÁRIO(A), um orçamento prévio assinado
por profissional do ramo, sendo-lhe facultado pagar o valor nele declinado,
liberando-se assim de eventuais ônus em razão de demora e/ou imperfeições nos
serviços. Caso contrário, poderá contratar por sua própria conta e risco mão-de-
obra especializada, arcando nessa condição com os riscos de eventuais
imperfeições dos serviços e pelo pagamento do aluguel dos dias despendidos para
a sua execução, cessando a locação unicamente com o “Termo de Entrega de
Chaves e Vistoria”, firmado pelo(a) LOCADOR(A) ou seu(sua) administrador(a).

CLÁUSULA 7

Obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A) a manter o imóvel sempre limpo e bem

cuidado na vigência da locação, correndo por sua conta e risco, não só os
pequenos reparos tendentes a sua conservação, mas também as multas a que der
causa, por inobservância de quaisquer leis, decretos e/ou regulamentos.

CLÁUSULA 8

O(A) LOCATÁRIO(A) não poderá fazer no imóvel ou em suas

dependências, quaisquer obras ou benfeitorias, sem prévia e expressa anuência
do(a) LOCADOR(A), não lhe cabendo direito de retenção, por aquelas que,
mesmo necessárias ou consentidas, venham a ser realizadas.

PARÁGRAFO ÚNICO: Caso não convenha ao(à) LOCADOR(A) a

permanência de quaisquer obras ou benfeitorias realizadas pelo(a)
LOCATÁRIO(A), mesmo necessárias ou consentidas, deverá este(a), uma vez
finda a locação, removê-las às suas expensas, de modo a devolver o imóvel nas
mesmas condições em que o recebeu.

CLÁUSULA 9

Obriga-se desde já o(a) LOCATÁRIO(A), a respeitar os regulamentos e as

leis vigentes, bem como o direito de vizinhança, evitando a prática de quaisquer
atos que possam perturbar a tranqüilidade ou ameaçar a saúde pública.

CLÁUSULA 10

Como fiadores e principais pagadores solidários de todas as obrigações

que incumbem ao(a) LOCATÁRIO(A), por força de lei ou do presente contrato e
até a efetiva desocupação do imóvel, nas condições previstas pela cláusula sétima
deste, assinam ... e ... , ele profissão, portador da cédula de identidade RG ...
/SSP/... e inscrito no CPF sob nº ... e ela profissão, portadora da cédula de
identidade RG ................./SSP/... e inscrita no CPF sob nº ..., ambos
nacionalidade, casados pelo regime..., residentes e domiciliados na Rua...nº..., na
Cidade de... (vide observação 03)

PARÁGRAFO ÚNICO: Fica convencionado que os fiadores supramencionados

não se eximirão da obrigação ora assumida, caso a locação, seja por força de lei,
de contrato ou por ajuste feito entre LOCADOR(A) e LOCATÁRIO(A), se
prorrogue por prazo superior ao convencionado, tornando-se inoperante o disposto
no artigo 835, do Código Civil, com o que desde já concordam. Fica também
ciente o(s) Fiador(es), que é plenamente válida a penhora do seu bem de família,
seja residencial ou comercial, nos termos do inciso VII, do artigo 3º da Lei nº
8.009/1990, bem como entendimento do Superior Tribunal de Justiça, conforme
Tema 1091: “É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em
contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do
inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.” (vide observação 04)

OU

CLÁUSULA 10

Como garantia da presente locação, entrega o(a) LOCATÁRIO(A) a título

de caução, a importância de R$ ... (...), em boa e corrente moeda nacional, a lhe
ser restituída, uma vez finda a locação e devolvido o imóvel com todos os seus
acessórios, nas mesmas condições em que o recebeu.

OU

CLÁUSULA 10

Como garantia da presente locação, apresenta o LOCATÁRIO a apólice nº

..., da Empresa de Seguros ..., com vigência de ..., dias.

OU

CLÁUSULA 10

Para garantir as obrigações assumidas neste contrato, o(a)

LOCATÁRIO(A), por ser de seu interesse, dá neste ato em caução ao(a)
LOCADOR(A), Título de Capitalização de pagamento único no valor nominal de
R$ ... (...) emitido pela Sociedade de Capitalização, conforme proposta de
subscrição de título nº...

Satisfeita a obrigação, o (a) LOCADOR(A) fará a devolução do saldo que

estiver em seu favor ao(à) LOCATÁRIO(A) do saldo que porventura haja em seu
favor, não se responsabilizando a Sociedade de Capitalização pelos débitos do(a)
LOCATÁRIO(A).

Caso no curso da locação seja necessário o resgate do título caucionado, o

Locatário deverá substituí-lo por outra garantia idônea.

CLÁUSULA 11
 Qualquer tolerância ou concessão, com o fito de resolver
extrajudicialmente questão legal ou contratual, não se constituirá em precedente
invocável pelo(a) LOCATÁRIO(A) e nem modificará quaisquer das condições
estabelecidas neste instrumento.

CLÁUSULA 12

Em caso de morte, exoneração, falência ou insolvência de quaisquer dos

fiadores, obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A), num prazo de 30 (trinta) dias, contados
da verificação do fato, a apresentar substituto idôneo ao(à) LOCADOR(A), a
juízo deste(a) (apenas se a garantia for por meio de fiança), sob pena de
caracterizar-se infração contratual, ensejadora de ação de despejo.

CLÁUSULA 13

Obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A) a efetuar a ligação de energia elétrica em

seu nome, providenciando no seu desligamento, por ocasião da devolução do
imóvel (vide observação 05)

CLÁUSULA 14

A falta de cumprimento de qualquer cláusula ou condição deste

instrumento, implicará na sua imediata rescisão, ficando a parte infratora sujeita
ao pagamento de uma multa, equivalente a três meses de aluguel, pelo valor
vigente à época da infração, além de perdas e danos. (vide observação 06)

CLÁUSULA 15

Sempre que as partes forem obrigadas a se valer de medidas judiciais para

a defesa de direitos e obrigações decorrentes deste instrumento, o valor devido a
título de honorários, será de ...% (...por cento) sobre o valor da causa, elegendo,
desde já, o Foro da Comarca de ... (situação do imóvel), para a solução das
questões dele emergentes.

E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente, em 3

(três) vias, de igual teor e forma, na presença de 2 (duas) testemunhas, para que
surta seus legais e jurídicos efeitos.

.................................., ...... de ....................... de 20...

...................................... ..............................................
LOCADOR(A) LOCATÁRIO(A)

........................................... ...............................................
FIADOR FIADORA

TESTEMUNHAS
Nome
Qualificação
Endereço

Observação 01: Nunca entregar para o(a) locatário(a) o carnê do IPTU e nunca permitir que as
taxas condominiais sejam remetidas diretamente a ele. Sempre cuidar para que esses
pagamentos sejam realizados pelo(a) administrador(a), pois é dele a responsabilidade pelo
inadimplemento. Todos esses valores são normalmente cobrados juntamente com o aluguel.
Não se descuidar da contratação de seguro-incêndio, pois se algum sinistro ocorrer no imóvel e
este não tiver seguro, o(a) administrador(a) será responsável pelo prejuízo.

Observação 02: Duas opções são informadas. A mais correta é a primeira, com a realização de
vistoria, por meio de Termo (Laudo) de Vistoria (como um Anexo à Minuta de Contrato), sendo
uma das vias entregue ao locatário, com o seguinte texto, transcrito em destaque, após os dados
da vistoria e no canto direito do formulário:

“Recebi a primeira via deste, ciente de que disponho do prazo de 48 (quarenta e oito) horas
para encaminhar ao(à) administrador(a) reclamação escrita de qualquer anormalidade
encontrada no imóvel, ou de condições que estejam em desacordo com os termos da presente
vistoria, ciente também de que meu silêncio, fará presumir o aceite das condições aqui
mencionadas.

..., ... de ... de ...

...............................................
Locatário

=> Poderá ser utilizado o Termo (Laudo) de Vistoria, também presente nos Modelos de
Documentos presente na Área Restrita do Corretor de Imóveis, com todas as especificações e
imagens dos compartimentos e utensílios do imóvel vistoriado.

Observação 03: Existem quatro tipos de garantia pela Lei de Locações: caução, fiança e
seguro-fiança, só podendo ser exigida uma delas. Caução – usualmente, o locatário depositará
o valor, em espécie, de 3 (três) vezes o valor do aluguel na conta do proprietário; referido valor
é utilizado apenas nos casos de inadimplência imobiliária ou de danos ao imóvel. É importante
que esteja bem explicado no contrato de locação como e quando o valor caucionado será usado.
Além disso, o locatário deverá receber esse valor novamente caso não fique inadimplente ou
não tenha causado danos ao imóvel. Esse valor é totalmente reversível em favor do locatário e
deverá ser corrigido com os juros da poupança; fiança/fiador – Pode ser um fiador de aluguel
qualquer pessoa física ou jurídica, desde que possua renda líquida superior a 3 vezes o aluguel
mais os encargos da locação, como condomínio e IPTU. Além disso, ao menos um dos fiadores
deve possuir patrimônio que deve ser, de preferência, um imóvel quitado. Além disso, se o fiador
de aluguel for casado, o cônjuge deverá concordar com a fiança e, também, assinar o contrato
de locação. Caso o fiador seja pessoa jurídica, o contrato social da empresa deverá permitir que
ela seja fiadora e, somente o administrador responsável pela empresa poderá assinar o contrato
de locação. Em caso de desoneração do fiador, deverá ser aplicado o artigo 40 da Lei de
Locações (Lei nº 8.245/1991), ao invés do artigo 835 do Código Civil, ficando o fiador obrigado
por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador da desoneração
(inciso X); seguro-fiança locatícia – seguro-fiança locatícia é um contrato acessório ao contrato
de locação. O seguro-fiança cobre as despesas do inquilino em caso de inadimplência, sem
precisar de outros tipos de garantias. Antes de março de 2020, o seguro era contratado por
períodos anuais, tendo de ser renovado a cada 12 meses. Desde março de 2020, a
Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), passou a exigir que os seguros fossem
emitidos pelo prazo total da locação. Assim, não é mais preciso a renovação. Essa
regulamentação se encontra na Circular SUSEP nº 671/2022. O locatário torna-se responsável
pela contratação, mas quem se beneficia da apólice sempre será o proprietário, pois em caso de
sinistro (inadimplência das obrigações do garantido - locatário, cobertas pelo seguro) é o dono
do imóvel quem receberá a indenização. Assim, se não houver o pagamento do aluguel, a
imobiliária aciona a seguradora, que fará o pagamento do valor devido e das multas referentes
ao período. Nesse caso, porém, o locatário não fica livre das dívidas, já que a seguradora
cobrará dele todos os valores pagos. Apesar da Lei de Locações, em seu artigo 41, estabelecer
que “o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”, na
prática, isso pouco ocorre. Em regra, contrata-se coberturas para apenas algumas obrigações e
se deixa de fora outras. Outrossim, o valor de cada cobertura deve ser bem analisado, pois pode
ser insuficiente em caso de sinistro. Tudo isso influencia no valor do prêmio e da franquia. Há
dois tipos de coberturas: as básicas e adicionais; cessão fiduciária de quotas de fundo de
investimento - é um investimento realizado pelo locatário ou terceiro, no qual as propriedades
das cotas são cedidas ao proprietário; e há outra modalidade de garantia, uma espécie de
caução - o título de capitalização. Os títulos de capitalização são aplicações oferecidas por
bancos ou corretora de seguros, durante um prazo que já é estabelecido. O proprietário do título
também tem o direito de concorrer a sorteios de prêmios em dinheiro. Um valor é aplicado de
forma única ou mensalmente e sua rentabilidade está associada à Taxa Referencial. O valor do
título de capitalização varia de acordo com o valor do aluguel e dos encargos. Normalmente, o
valor cobrado varia entre 6 e 15 vezes o valor do aluguel mensal e encargos. Por exemplo, se o
título custar 15 vezes o aluguel e esse custar R$2 mil, o inquilino terá que desembolsar mais de
R$30 mil para adquiri-lo – é necessário fazer o pagamento total à vista.

Observação 04: A fiança não permite interpretação extensiva. Desta forma, por exemplo,
reajustes de aluguéis acima dos índices pactuados, não terão validade para os fiadores, se não
anuíram de forma expressa com esses reajustes. Por isso, sempre que houver qualquer
alteração não prevista no contrato, inclusive extensão do prazo determinado, tomar a
providência de exigir a concordância dos fiadores.

Observação 05: Cuidar para que a ligação de energia elétrica seja sempre realizada (ou
transferida) para o nome do locatário, a fim de que a eventual cobrança e a inclusão em
cadastro de inadimplentes não seja feita em nome do(a) locador(a).

Observação 06: A multa indenizatória sempre será proporcional ao prazo restante do contrato.

Observação a respeito da Cláusula de Mediação/Arbitragem: Caso as partes optem por acordar

em se comprometerem a solucionar possíveis conflitos futuros por meio da mediação ou
arbitragem, poderá ser inserida no contrato as cláusulas abaixo ou em um documento à parte
que deve ser anexado ao contrato (há nos modelos de documentos da área restrita do corretor
“Cláusula Compromissória - Arbitragem” com maiores detalhes quanto à Arbitragem).

MODELO DE CLÁUSULA DE MEDIAÇÃO: “Qualquer controvérsia decorrente ou

relacionada a este CONTRATO incluindo, mas não se limitando, à sua interpretação,
existência, validade, rescisão ou extinção será submetida primeira e obrigatoriamente à
mediação, administrada pela Câmara Empresarial de Mediação e Arbitragem de (nome da
instituição) de São Paulo, nos termos da Lei nº 13.140, de 2015, e de acordo com o
Regulamento de Mediação da (nome da instituição).”

MODELO DE CLÁUSULA ARBITRAL: “Qualquer divergência, controvérsia ou litigio

decorrente da interpretação ou execução deste contrato, deverá ser resolvido por meio do
tribunal arbitral de (local), denominado (nome) - Câmara de Mediação e Arbitragem LTDA.,
regularmente inscrita no CNPJ nº…, situada à Rua…nº…, CEP nº …, Município/SP, nos
termos de seu regulamento, com renúncia expressa de qualquer outro foro por mais
privilegiaado que seja, conforme Lei nº 9.307, de 1996.”

Observação a respeito da confidencialidade de dados pessoais: A Lei Geral de Proteção de

Dados Pessoais (Lei nº 13.709, de 2018) visa garantir a proteção e privacidade daqueles que
fornecem os dados, chamados de titulares, os quais, diga-se de passagem, são todos os
indivíduos dentro da sociedade. Nota-se, sobretudo, que a LGPD não veio para proibir o
tratamento de dados, mas sim regular tais interações visando à proteção dos direitos
fundamentais de liberdade, privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade da pessoa
natural. Importante destacar que a Lei é aplicável a qualquer operação de tratamento de dados,
devendo seguir seus preceitos as pessoas físicas, no caso de corretores de imóveis autônomos,
como também as pessoas jurídicas, tratando-se das imobiliárias e outras do ramo. É necessária
a manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular concorda com o tratamento de
seus dados pessoais para uma finalidade determinada. Por isso, sugerimos a inclusão da
seguinte cláusula/condição “geral” nos documentos, sendo esta apenas uma sugestão - alerta-
se que a LGPD exige que esse consentimento conste em cláusula destacada das demais
cláusulas contratuais – ou caso não haja cláusula, seja uma condição em destaque sobre o
assunto - e o documento deve referir-se a finalidades determinadas: (nome) declara expresso
CONSENTIMENTO que (nome) irá coletar, tratar e compartilhar os dados necessários ao
cumprimento do Termo/Contrato mediante o fornecimento de consentimento pelo titular, nos
termos do artigo 7º, inciso I da LGPD; quando necessário para a execução de contrato ou de
procedimentos preliminares relacionados a contrato do qual seja parte o titular, a pedido do
titular dos dados; os dados para a proteção da vida ou da incolumidade física do titular ou de
terceiro, conforme artigo 7º, inciso VII da LGPD (...).

Observação caso as partes optem pela assinatura digital do documento: A assinatura digital é
vinculada a um certificado digital, que assume a legalidade de uma assinatura comum.
Sugerimos a inclusão da seguinte cláusula/condição sendo esta apenas uma sugestão: As
Partes (e as testemunhas) envolvidas neste instrumento afirmam e declaram que este
documento poderá ser assinado eletronicamente por meio da plataforma “...”, com fundamento
no artigo 10, parágrafo 2º, da MP 2200-2/2001 (Institui a Infra-Estrutura de Chaves Públicas
Brasileira - ICP-Brasil, transforma o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação em
autarquia, e dá outras providências) e do artigo 6º do Decreto nº 10.278, de 2020, sendo as
assinaturas consideradas válidas, vinculantes e executáveis, desde que firmadas pelos
representantes legais das Partes. Consigna-se no presente instrumento que a assinatura com
Certificado Digital tem a mesma validade jurídica de um registro e autenticação feita em
cartório, seja mediante utilização de certificados e-CPF, e-CNPJ e/ou NF-e. As Partes
renunciam à possibilidade de exigir a troca, envio ou entrega das vias originais (não digitais)
assinadas do instrumento, bem como renunciam ao direito de recusar ou contestar a validade
das assinaturas digitais, na medida máxima permitida pela legislação aplicável.

Observação final: A presente minuta é apenas uma sugestão, nela informadas as cláusulas
básicas de um contrato de locação residencial, às quais deverão ser adicionadas outras que
vierem a ser necessárias, em face das características particulares de cada negócio.