Frum Central Civel Joo Mendes Jnior - Processo n: 583.00.2006.

233212-3 parte(s) do processo incidentes andamentos Processo CVEL Comarca/Frum Frum Central Civel Joo Mendes Jnior Processo N 583.00.2006.233212-3 Cartrio/Vara 9. Vara Cvel Competncia Cvel N de 1940/2006 Ordem/Controle Grupo (GA) Cvel Ao Declaratria (em geral) Tipo de Livre Distribuio Distribudo em 30/11/2006 s 15h 25m 19s Moeda Real Valor da Causa 47.500,00 Qtde. Autor(s) 2 Qtde. Ru(s) 1 smulas e sentenas

PARTE(S) DO PROCESSO
Requerente

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CLVIS RODRIGUES DA SILVA Advogado: 32481/SP HAMILTON PASCHOAL DE ARRUDA INNARELLI Advogado: 156654/SP EDUARDO ARRUDA Advogado: 207756/SP THIAGO VEDOVATO INNARELLI Advogado: 164670/SP MOACYR GODOY PEREIRA NETO

Requerido

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP DENISE OLIVEIRA RODRIGUES DA SILVA

Requerente

So Paulo, 06 de fevereiro de 2008 Proc. n 1940/06 Vistos I. CLVIS RODRIGUES DA SILVA e DENISE OLIVEIRA RODRIGUES DA SILVA promovem Ao Declaratria c.c. Obrigao de Fazer e de no fazer em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP. Alegam que a r iniciou em maro de 2000 como incorporadora a comercializao de apartamentos no Empreendimento Praias de Ubatuba, tendo entregue as chaves aos adquirentes, que a ocupavam com posse precria. O empreendimento no havia sido finalizado, faltando acabamentos. Afirmam que receberam correspondncia acusando saldo devedor no valor de R$ 1.400.000,00 a ser rateado com os condminos, o qual no vinha discriminado.

Disseram que o contrato firmado com a r era a preo de custo e que esse saldo correspondia a 33% do valor pago pelo apartamento. A r condiciona a lavratura da escritura ao pagamento do saldo, no valor de R$ 12.000,00 a R$ 24.000,00 para cada condmino. Apontam que no receberam o oramento referente ao custo da obra, para apurar a existncia desse saldo, sendo que a r jamais prestou contas. Entendem que essa cobrana ilegal. Apontam que a r no poderia visar ao lucro, j que cooperativa, mas que membros de sua diretoria participavam de outras empresas que prestavam servios r. Disseram que a COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF/SP tem a mesma diretoria e endereo que a r. Alegam que a r impunha a administrao do condomnio pela empresa BANCON, que tinha sede no mesmo endereo da r, o que vedado pela lei. Requerem a desconsiderao da personalidade jurdica da r, por uso disfuncional. Alegam que a r foi ao mercado financeiro captar verbas, alienando cotas seniores do fundo de investimento em direitos creditrios, infringindo a lei. Apontam que a cooperativa possu vnculos partidrios, em violao lei. Requerem que a r seja condenada a providenciar toda a documentao mencionada no art. 32 da Lei n 4.591/64 e, conseqentemente, providenciar a averbao da construo, individualizando e discriminando as unidades. Entendem ser ilegal a clusula de apurao final em face do art. 52, V, do CDC. Indicam, ainda, que foram induzidos em erro. Entendem que a r atua como incorporadora no tendo cumprido as suas responsabilidades, impedindo que levassem a registro ttulo aquisitivo. Requerem a inverso do nus da prova. Requerem que a r seja condenada a promover o registro determinado no art. 44 da Lei n 4.591/64, regularizando o empreendimento e concedendo escritura definitiva do imvel, bem como a declarao de nulidade da clusula apurao final, extinguindo a obrigao de cobrana. Juntam documentos (fls. 37/182). A R regularmente citada ofertou contestao (fls. 223/280). Em preliminar, sustenta a inpcia da inicial j que o pedido genrico, sendo que a causa de pedir no foi satisfatoriamente descrita. Disse que no h prova da quitao do imvel, no havendo prova de cobrana indevida. Alega que o pedido no foi corretamente deduzido. Requer o indeferimento da inicial pois no demonstrou os fatos e fundamentos jurdicos do pedido. Defende a no aplicabilidade do CDC, j que os autores so cooperados, e a impossibilidade de desconsiderao da personalidade jurdica, pois no provado o seu uso disfuncional. No mrito, aponta que se trata de obra a preo de custo, sendo valor estimado e no real. Defende a apurao final, com o rateio pelos cooperados das despesas comuns, de modo que os autores esto obrigados a seu pagamento, no sendo devida a outorga de escritura. Nega acusaes de partidarismo. Disse que no se equipara a incorporadora, no estando obrigada da mesma forma que estas, no devendo, portando, registrar o memorial de incorporao. Destaca que a construo j est pronta, no havendo necessidade de seu registro, sendo que o ato que constitui o condomnio o seu registro. Disse que est providenciando a averbao da construo e individualizao dos apartamentos. Entende que improcede pedido de bloqueio. Disse que no negociou as cotas partes dos associados, mas apenas os recebveis, no havendo irregularidade. Impugnou documentos. Junta documentos (fls. 287/472). Rplica (fls. 474/476 e 479/526). Foi determinado r que exibisse os documentos referidos a fls. 475 (fl. 477). A fls. 524/525 a r afirmou que seria impossvel a sua exibio, pois o volume muito grande, ocupando um volume de mais de 50 caixas, tornando invivel sua apresentao e juntada aos autos, destacando que se encontram disposio dos autores. Ressalta que j juntou: balano, estudo de obra, FIDIC. A fl. 536 foi determinada ordem de exibio pelo menos dos documentos de fls. 535. Juntada de novos documentos pela r (fls. 538/562) e pelos autores (fls. 564/574).

Manifestao dos autores (fls. 574/578) e da r (fls. 580/590). Declarada encerrada a instruo (fl. 676). Interposto agravo de instrumento (fls. 677/668), deferido o efeito suspensivo (fl. 679), tendo-lhe sido negado provimento posteriormente (fls. 716/720). Memoriais dos autores (fls. 673/682) e da r (fls. 686/711).

o breve relatrio. II. FUNDAMENTO . Afasto preliminar de inpcia da inicial. O pedido foi satisfatoriamente descrito, assim como a sua causa de pedir, tanto que permitiu que a r formulasse corretamente a sua defesa. Pelo mesmo motivo afasto preliminar de que o pedido no foi corretamente deduzido e de indeferimento da inicial, por entender que houve correta descrio dos fatos e fundamentos jurdicos, sendo que, no que toca sua demonstrao, a questo confunde-se com o mrito. Afasto preliminar de que no foi apresentada prova da quitao do imvel, por entender que se trata de questo que se confunde com o mrito. No mrito, a ao PARCIALMENTE PROCEDENTE. Inicialmente importante resolver uma questo que crucial para apreciao da lide: incide para a r, cooperativa, as normas previstas na lei de incorporao imobilirias? Os autores pretendem a desconsiderao da personalidade jurdica para tanto, enquanto que a r defende a sua impossibilidade. A soluo desse questionamento imprescindvel, uma vez que os autores baseiam o seu pedido no entendimento de que h aplicao da lei de incorporao r, enquanto esta defende que no. O Cdigo de Defesa do Consumidor adotou um conceito finalstico de consumidor, ou seja, considerando as expectativas legtimas destes. O art. 29 da Lei n 5.764/71 estabelece que o ingresso nas cooperativas livre a todos que desejarem utilizar os servios prestados pela sociedade, desde que adiram aos propsitos sociais e preencham as condies estabelecidas no estatuto. Ou seja, o prprio dispositivo legal prev que os cooperados ingressam na cooperativa objetivando utilizar os servios prestados por ela. Logo, independentemente de serem associados ou no, o fato que, prestado o servio/oferecido o produto por esta, no h bice para seu enquadramento enquanto fornecedora, para fins de aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. No importa a que ttulo o consumidor consiga ter acesso ao servio prestado/produto oferecido. Nesse sentido: Em posio diametralmente oposta, costuma-se afirmar, com nfase nas cooperativas habitacionais, que os servios prestados pela cooperativa so voltados (...) exclusivamente aos seus associados, que as constituram, ou seja, no fornecem seus servios no mercado de consumo, como tambm ao prestarem servios aos seus associados, no o fazem mediante remunerao. Ora, no vemos o porqu da inaplicabilidade do CDC pelo fato das cooperativas prestarem servios com exclusividade aos seus associados, argumento que a rigor apenas refora a tese contrria na medida em que a conceituao de consumidor no restritiva, mas extensiva, por direcion-la a toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final. Afirmar que as sociedades cooperativas no esto inseridas no mercado de consumo no condiz com a melhor interpretao, especialmente porque a atividade por elas desenvolvidas possui ntida conotao voltada circulao e intercmbio de mercadorias (ou melhor, produto na dico do CDC) e prestao de servios, e o consumo, inserido no contexto maior da ordem econmica, caso sofra alguma disfuno com inobservncia da principiologia bsica prevista no art. 6 do CDC,

justifica a aplicao do microssistema, ainda mais se verificada a vulnerabilidade do consumidor (Marcus Elidius Michelli de Almeida coordenador, Cooperativas luz do Cdigo Civil, Quartier Latin, fls. 150/151). A suposta falta de recebimento de lucros, pela cooperativa, no pode ser alegada como bice incidncia do CDC e, tampouco, Lei de Incorporaes. Isso porque a prpria lei das cooperativas admite a possibilidade de atividade lucrativa, vendando, to somente, sua distribuio a cooperados e administradores. Nesse sentido, o art. 24, da lei das cooperativas. Comenta, ainda, a doutrina: No impressiona tambm o argumento de que a ausncia de finalidade lucrativa das cooperativas excluiria a aplicao do CDC, pois sabe-se muito bem que a falta de remunerao no envolve um conceito meramente oneroso ou gratuita nos moldes da classificao da teoria geral dos contratos, vale dizer, no se desconhecendo que as cooperativas de alguma forma so remuneradas indiretamente, basta que a causa final da aquisio do produto ou a utilizao do servio envolva um direcionamento econmico, til para o consumidor, visando determinada aplicabilidade, sem ignorar a configurao de sua vulnerabilidade (...) Tenha-se em conta, tambm, que em tempos ps-modernos A doutrina atualizada, porm, est procura hoje mais da harmonia e da coordenao entre as normas do ordenamento jurdico (concebido como sistema) do que da excluso. a denominada coerncia derivada ou restaurada (cohrence drive ou restaure), que, em momento posterior decodificao, tpica e micro-codificao, procura uma eficincia no s hierrquica, mas funcional do sistema plural e complexo de nosso direito contemporneo, a evitar a antinomia, a incompatibilidade ou a no-coerncia (...) O certo que a cooperativa se caracteriza pela adeso e pela demisso livres, de modo que se o associado, que decide ingressar na cooperativa, adere necessariamente estrutura que encontra, esta mesma estrutura no pode tornar-se uma espcie de anteparo para afastar a aplicao de normas de natureza pblica(Marcus Elidius Michelli de Almeida coordenador, Cooperativas luz do Cdigo Civil, Quartier Latin, fls. 151/152). Resta claro, portanto, do acima exposto, que no se pode utilizar o argumento meramente formal de que a estrutura da cooperativa consiste em associao de interesses do cooperado e que no tem fins lucrativos para evitar a incidncia de outras normas de ordem pblica que normalmente incidiriam em situaes correlatas. No pode ser o aparato formal da cooperativa utilizado para burlar leis de ordem pblica. A lei de incorporaes imobilirias tem ntido carter cogente. Foi publicada com o intuito de proteger o adquirente. Nesse sentido: Destarte, a ei do Condomnio e Incorporao tem um carter cogente e atua dirigindo a atividade do incorporador e os contratos por ele levados a cabo, inclusive com o escopo de equilibrar a relao contratual, tendo em vista a hipossuficincia econmica e tcnica, na maioria das vezes, do adquirente em relao ao incorporador. V-se, ento, que a tnica da LCI a mesma observada no CDC e em outros microssistemas legislativos mais recentes, vale dizer, procura proteger a parte mais vulnervel na relao jurdica da qual est tratando (Rodrigo Toscano Azevedo de Brito, in Incorporao Imobiliria luz do CDC, Saraiva, fl. 147). Observo que o at. 29 da Lei n 4.591/64 dispe que: Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob o regime condominial,ou que meramente aceite propostas para a efetivao de tais transaes,

coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas. Ora, procedendo anlise do dispositivo acima, resta ntido que o incorporador deve compromissar ou efetivar a venda de fraes idias de terreno, vinculando tais fraes em edificaes a serem construdas sob o regime condominial, coordenando e levando a fim a incorporao. Responsabiliza-se, tambm, pela entrega, preo e condies da obra. Trata-se, justamente, da hiptese narrada nos autos. verdade que o art. 28 do mesmo dispositivo legal dispe que: As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei. Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, (VETADO). Observa-se que o art. 28 supra transcrito em nenhum momento afirma que o incorporador precisa ter fins lucrativos, mas que deve ter como intuito realizar a construo para alienao total ou parcial das unidades autnomas. fato que, em regra, a atividade de alienao de bens importa em fins lucrativos mas no necessariamente. A cooperativa pode ter por fim realizar a construo de edificaes, alienando as respectivas unidades autnomas para seus cooperados. No se pode, nesse caso, efetuar interpretao restritiva do termo alienao, resumindo-o compra e venda. O conceito de alienao deve ser empregado em seu sentido amplo, abrangendo toda e qualquer forma de transferncia de um bem para terceiros abarcando-se, nessa acepo, a transferncia da unidade autnoma para os cooperados. Analisando o contrato em questo, o Termo de Adeso e Compromisso de Participao (fls. 44/59), observa-se que a situao jurdica envolvendo os autores e a r enquadra-se perfeitamente em aquisio de unidade autnoma decorrente de incorporao. No quadro resumo h indicao do plano geral de pagamento, apontando o valor estimado R$ 57. 632,57 -, a quantidade de parcelas mensais e o momento em que haver a entrega das chaves (fl. 44). A clusula 1 do contrato em questo afirma que o objetivo da r proporcionar a seus cooperados a aquisio de unidades habitacionais, pelo sistema do autofinanciamento, a preo de custo. Na clusula 2 do mesmo contrato menciona-se que a cooperativa r est promovendo a implantao e a construo de um empreendimento, denominado Residencial Praias de Ubatuba. J na clusula 3, pargrafo primeiro, menciona-se que os autores participavam do empreendimento com o objetivo de adquirir uma das unidades autnomas. No h dvida de que, em decorrncia do contrato em anlise, os autores iriam adquirir o imvel da cooperativa r. Ora, o que no o ato de adquirir seno uma forma de alienar um bem? Tanto verdade que os autores iriam adquirir o imvel em questo da cooperativa r, que na clusula 11 do contrato menciona-se que esta iria transferir aos primeiros a posse a ttulo precrio, permitindo sua ocupao pelos cooperados. Alm disso, no pargrafo stimo do mesmo item, menciona-se que no caso de demisso, eliminao ou excluso do cooperado, a cooperativa seria reintegrada em sua posse demonstrando que esta precisaria alienar a unidade autnoma para o cooperado para que, somente assim, este detivesse posse e propriedade sobre a mesma. Alis, a clusula 12 do contrato em anlise esclarece que, cumpridas todas as obrigaes pelos autores com a r e concluda a apurao final, teriam direito a receber da Cooperativa a escritura definitiva da unidade habitacional autnoma. A transferncia do imvel da cooperativa para os cooperados forma de

alienao, de modo que inquestionvel que se aplica r todas as disposies legais atinentes incorporao imobiliria. Destaco entendimento jurisprudencial: Ainda que a sociedade cooperativa no agregue o intuito de lucro, nem por isso o cooperado que dela for excludo pode deixar de ser ressarcido, de imediato, das prestaes pagas em funo de plano visando aquisio de casa prpria, sendo defeso aguardar-se o encerramento do plano, pois no se cuida de parcela do capital social proporcional sua conta- parte, mas de restituio de prestaes estabelecidas, obrigao lquida e divisvel, portanto (Apel. Cvel, n. 95.066-4/SP 6 Cmara do TJSP rel. Ds. Testa Marchi). Portanto, inaceitvel escusa da r para no observar as disposies da Lei n 4.591/64 lei de ordem pblica, diga-se de passagem a qual jamais deixou de ter vigncia e se aplicar ao caso pelo simples fato de a r adotar a forma de cooperativa. Trata-se, como se v, de questo decorrente de interpretao legislativa, e no de uso disfucional da personalidade jurdica. A r em nenhum momento negou que no tivesse cumprido as determinaes da lei de incorporaes imobilirias. Pretende, apenas, justificar sua conduta com base na estrutura formal da cooperativa, o que, no seu entender equivocado -, afastaria a incidncia da lei de incorporao imobiliria. Desse modo, patente que se encontra inadimplente. A irregularidade do empreendimento, alis, est demonstrada no documento de fl. 63. Procede, portanto, pedido dos autores para determinar r que observe as normas da Lei n 4.5951/64, procedendo regularizao da incorporao levada a cabo por ela, em decorrncia da qual os autores adquiriram unidades habitacionais, sob pena de multa diria de R$ 10.000,00, aps 90 (noventa) dias sem que isso ocorra. Resta analisar se a clusula que trata da apurao final invlida. Segundo a clusula 1 do contrato em questo, a aquisio das unidades autnomas seria feita pelo sistema de preo de custo. Por conta disso, o contrato disps, em sua clusula 16 que: Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumpridos seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1. e seus pargrafos. Na clusula 4 do contrato em anlise menciona-se que o preo estimado das unidades habitacionais aquele indicado no seu quadro resumo, o qual seria pago em funes. No pargrafo nico da referida clusula, estipula-se que por se tratar de obra autofinanciada no regime de preo de custo, a r poderia lanar dbito dos cooperados valores decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos de rea construda, privativa ou no e alteraes no memorial das unidades habitacionais e do prprio empreendimento. No quadro resumo indica-se que o valor estimado da obra de R$ 57.632,57, o qual seria pago em 47 parcelas mensais de R$ 664,29 e em 05 parcelas intermedirias de R$ 3.538,85. H, ainda, parcela referente entrega das chaves, no valor de R$ 4.368,96. No documento de fl. 62 h indicao da cobrana de R$ 12.750,39 a ttulo de rateio nos custos da obra, decorrentes de aplicao da clusula apurao final. verdade que o art. 80 da Lei n 5.764/71 prev a possibilidade de rateio. O mesmo ocorre com a lei de incorporaes, que prev o contrato de construo da modalidade administrao. Sobre o contrato de construo na modalidade administrao: Com efeito, como ensina Hely Lopes Meirelles, o contrato de construo por administrao aquele em que o

construtor se encarrega da execuo de um projeto, mediante remunerao fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietrio todos os encargos econmicos do empreendimento. (...) No contrato de construo por administrao obrigatrio constar o oramento da obra, observando-se os critrios e normas da ABNT (art. 53 e incisos da LCI) e a data em que se iniciar efetivamente a obra. As revises de estimativas de custos sero efetuadas pelo menos a cada seis meses pela Comisso de Representantes e pelo construtor. Qualquer alterao de custo deve passar pelo crivo da Comisso de Representantes, que, alis, nesse regime de construo, tem uma importncia diferenciada, tendo em vista as caractersticas da construo (Rodrigo Toscano Azevedo de Brito, in Incorporao Imobiliria luz do CDC, Saraiva, fl. 217). Portanto legtima a cobrana de valores decorrentes de custos adicionais no previstos inicialmente no momento da contratao. Portanto, regular e vlida a clusula de apurao final. Ocorre que para tornar vlida a cobrana, h necessidade de observar os termos de ambas as leis o que no foi demonstrado que ocorreu no caso em tela. Assim, ainda que no se possa conhecer a invalidade da clusula que prev a apurao final, j que respaldada tanto na lei das incorporaes quanto da associao, foroso concluir que a cobrana efetuada pela r, tal como procedida sem prestao de contas no correta. Haveria necessidade de proceder anlise dos documentos exigidos pela lei, para, somente assim, verificar se houve, de fato, quitao do contrato, ou se persistem, ainda, algumas obrigaes de pagamento dos autores. Contudo, os autores requereram apenas a declarao de nulidade da clusula de apurao final, o que, como conseqncia, importaria em extino da cobrana (fl. 192). Assim, como no houve pedido para declarao de quitao, sendo esta, conforme pedido dos autores, mera conseqncia da declarao de nulidade da clusula de apurao final, no possvel prosseguir o julgamento, reconhecida a validade de tal clusula, sob pena de afrontar o princpio dos limites objetivos da lide. III. DECIDO. Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ao movida por CLVIS RODRIGUES DA SILVA e DENISE OLIVEIRA RODRIGUES DA SILVA em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, julgando extinto este processo com resoluo do mrito, nos termos do artigo 269, I, do CPC, para condenar a r a, em observncia s normas da Lei n 4.5951/64, proceder regularizao da incorporao consistente no Empreendimento Praias de Ubatuba, mencionado na inicial, levada a cabo por ela, em decorrncia da qual os autores adquiriram unidade habitacional, sob pena de multa diria de R$ 10.000,00, aps 90 (noventa) dias sem que isso ocorra, a contar da data desta sentena. Tendo em vista a sucumbncia recproca, arcaro autores e a r com as custas, despesas processuais, na proporo de para cada, sendo que cada um arcar com a verba honorria de seu prprio patrono, que arbitro em R$ 5.000,00, nos termos do art. 20, 4, do CPC. P.R.I.C. So Paulo, 06 de fevereiro de 2008. Maria Rita Rebello Pinho Dias Juza de Direito Auxiliar