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CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR UM IMVEL

Est pensando em comprar uma casa, um apartamento ou um terreno? Quais os cuidados que devem ser tomados? A compra do imvel requer cuidados especiais, primeiro em razo do considervel valor que geralmente se paga por ele. Segundo por se tratar de uma espcie de bem que gera inmeros direitos e inmeras obrigaes (muitas delas de valor econmico), bem como est sujeita a uma vasta normatizao. Alm do que pode responder pelas obrigaes pendentes de seu proprietrio. Mas no s, pois a compra de um imvel envolve outras questes, tais como localizao (segurana e infraestrutura do bairro), valor corrente, tipo de imvel, imvel na planta ou construdo, etc. A sua primeira deciso : comprar diretamente ou por intermdio de um corretor credenciado? Algumas pessoas sentem-se capacitadas para efetuarem um negcio imobilirio diretamente, principalmente quando possuem formao jurdica ou experincia na compra e venda de imveis, contudo, e via de regra, podemos afirmar que a compra por intermdio de um corretor credenciado pelo Creci ou por uma imobiliria, ter maior probalidade de xito. O passo seguinte para quem pretende vender ou comprar um imvel por meio de um profissional qualificado escolher bem este profissional, pois como em toda profisso h bons e maus profissionais. Agora hora de comear a ver os imveis! Surge a questo: apartamento ou casa? Em tese qualquer uma das hipteses pode lhe ser muito favorvel. O importante voc ter isso muito claro na hora de sair a procura. Muitas pessoas comeam ver um tipo de imvel e, no decorrer da escolha, mudam para uma outra modalidade. Portanto, para economia do seu tempo, pesquise (principalmente se est mudando de cidade) os valores e os bairros de interesse para as opes desejadas e assim definir o tipo de imvel que ir procurar. Muitas pessoas preferem casa, mas por uma questo de segurana, gostariam de morar em condomnio fechado, contudo, os valores acabam saindo do seu poder aquisitivo, o que levam-nas a optar por um apartamento, no mais das vezes, com

melhor localizao. Observe que, em todo o Brasil, dia a dia cresce o nmero de condomnios fechados, inclusive populares (geralmente em forma de villgios), deve-se apenas atentar, quando se tratar de condomnio fechado, que o mesmo foi constitudo observando os regramentos legais. Outra dica: antes de iniciar a visitao aos imveis, importante indicar ao corretor as especificaes mnimas do imvel desejado para que voc no perca tempo vendo imveis que esto totalmente fora de suas preferncias. Igualmente, se voc pretende pagar mediante financiamento ou utilizando FGTS, crucial saber, antes de visitar o imvel, se o vendedor aceita este tipo de pagamento, do contrrio ser pura perda de tempo para todos. Imvel na planta ou construdo? Tudo vai depender de sua necessidade e dos seus objetivos. Para quem j precisa mudar, o mais indicado imvel pronto, havendo a possibilidade de se adquirir um imvel recm-construdo, com alguma possibilidade de valorizao. O lanamento proporciona o prazer de se realizar o acabamento de acordo com sua vontade, com a criao de um condomnio novo, o que equivale dizer, sem pendncias anteriores, imvel com garantia de construo, nunca habitado e com grande possibilidade de valorizao. De outro lado, no se pode desconsiderar riscos, ainda que mnimos, mais existentes, quanto ao trmino da obra, a satisfao com o acabamento, a entrega no prazo, e outros relacionados peculiariade de se tratar de um imvel que ainda ser construdo e que, naturalmente, no conta com o habite-se (documento expedido pela Prefeitura Municipal, aps checar que o imvel observou diversas exigrncias legais, sejam tributrias, de segurana, etc, e que torna o imvel habitvel, bem como em condies de ser registrado no servio de registro de imveis). Na escolha do imvel, importante voc decidir em qual local pretende morar. H quem diz: localizao tudo. E mesmo! Isto vale para qualquer tipo de imvel. A menos que no esteja pensando em preservar seu capital, construir uma casa de luxo em um bairro popular, implicar em perda substancial na hora da venda. Se o imvel pretendido for uma casa, surge a preocupao com a segurana do bairro, para isso, no seja apressado, e procure se informar se o bairro possui alto ndice de criminalidade. Observe se o bairro predominantemente comercial, pois bairros

assim, tem difcil trfego e pouca tranquilidade. Prefira bairros que ofeream comrcio moderado, o que at valoriza e facilita a vida. Observe se o bairro est muito distante dos centros de compras da cidade, se possui acesso fcil avenidas (o que bom), se no possui bares, ginsios de esporte e boates ao lado da casa, o que poder significar muito barulho. Muitas vezes um imvel, no to bem localizado, oferece pequenas vantagens (ex.: um pouquinho maior) em relao a outro muito bem localizado, ou oferece condies semelhantes por uma diferena para baixo muito pequena, nestes casos, se for possvel optar pelo de melhor localizao, no titubeie, pois os benefcios de moradia, valorizao e venda futura compensaro esta escolha. Se voc j se decidiu por apartamento, deve refletir sobre alguns pontos, tais como: o que mais importante para voc, a rea privativa de seu apartamento ou a rea de lazer (rea comum) do prdio? Ou ambas so importantes? Voc tem filhos? sozinho e quase no fica em casa? Estes questionamentos so importantes, pois tanto o tamanho do apartamento (rea til privativa) quanto os recursos de lazer oferecido pelo prdio (rea comum) encarecem o preo. Se voc definitivamente no est interessado em comprar rea de lazer, deve procurar prdios que valorizam mais a rea privativa, do contrrio deve procurar por prdios que do nfase a rea de lazer. Comprar um imvel invertendo esta ordem, pagar mais por algo que no desfrutar. Os apartamentos de andares alto e voltados para a frente da rua, geralmente possuem valores mais elevados, mas antes de cair na empolgao de se comprar um apartamento de frente, voc dever levar em conta a possilibilidade de maior barulho, principalmente se voltado para grandes avenidas. Algumas pessoas preferem apartamentos de fundo, por uma questo de maior silncio. Destacam-se, ainda, os apartamentos com vista livre. Alguns a possuem, mas no so definitivas, preciso atentar se no h um terreno em frente ao prdio, pois em tal hiptese, haver a possibilidade de se deparar, futuramente, com uma janela de frente para a sua. O sol para o apartamento tambm importante, sendo que a preferncia esmagadora para os apartamentos que recebem maior incidncia do sol da manh.

Ainda sobre a aquisio de apartamentos, importante saber qual o valor do condomnio, pois em alguns casos os condomnios so altos, seja em razo do que oferecem (como, por exemplo, uma extensa rea de lazer ou segurana reforada), como tambm em razo de dvidas anteriores ou manutenes constantes por se tratar de prdios antigos. Pedios com condomnios altos dificultam a locao do imvel e podem at influir negativamente na venda do mesmo, principalmente se o alto valor no for condizente com os benefcios que proporciona aos condminos. Chegamos ao ponto em que voc j sabe exatamente o imvel que deseja e o local em que quer morar, bem como j se atentou para os cuidados anteriores. O que mais deve ser observado? Citemos, ainda, o valor que est sendo pedido, compare preos, observando o que um e outro imvel oferece (principalmente procurando identificar o valor do metro quadrado), o acabamento e a localizao. Se for pagar mediante financiamento imobilirio, outros cuidados so necessrios. Para quem pretende financiar o imvel a ser adquirido, a deciso de quanto pretende dispor na compra deve ser muito mais criteriosa, isto porque, ultrapassar esse valor poder acarretar substancial encarecimento das prestaes. Alm disso, antes de iniciar a visitao aos imveis, faa simulaes para saber quanto custar o financiamento (visite nosso Simulador Imobilirio, ele poder te ajudar nesta tarefa), qual o valor mensal da prestao que ter que suportar e, principalmente, faa uma anlise de crdio para saber se voc atende todos os requisitos para obter o financiamento (isto importante porque escolhido o imvel voc assinar um contrato se obrigando a pagar mediante financiamento, para isso, deve ter certeza que conseguir obter o financiamento no valor necessrio). Escolha a instituio financeira que lhe proporcione melhores condies, para tanto, a Imveis SJC lhe d as seguintes dicas: a) prefira o financiamento baseado na tabela SAC (conhecida por proporcionar prestaes decrescentes), ela mais favorvel ao consumidor (sua concorrente a tabela PRICE, a qual consideravelmente menos favorvel ao muturio); b) atente no s para os juros cobrados, mas tambm para as taxas (nem sempre a menor taxa implicar em financiamento menos oneroso), solicite o CET (custo

efetivo total), um direito recentemente instiudo em seu favor, o menor CET (valor em percentual) um grande indicativo de financiamento menos oneroso; c) Alguns bancos divulgam taxas menores, mas no rodap informam que esta taxa valer apenas para os 36 ou 24 meses iniciais, depois a taxa de juros sobe consideravelmente, fique atento! Se for usar FGTS, procure a Caixa Econmica Federal e se informe acerca da possibilidade de seu uso para a aquisio de imvel. Escolhido o imvel de melhor preo, resolvida a questo da forma de pagamento, necessrio saber se o imvel no possui gravames (hipoteca, alienao fiduciria, servido, usufruto, etc). A principal pesquisa, a qual ningum deve deixar de observar, diz respeito certido de nus expedida pelo cartrio de registro de imveis. Nesta certido ser mostrado todo o histrico do imvel, tudo que possa restringi-lo, por assim dizer, em sua essncia (isto , referente aos chamados direitos reais, ou direitos de propriedade, como direito de vender, usar, gozar, dispor e reaver o imvel). Esta apenas uma das pesquisas a ser realizada. Por isso, a escolha de um bom profissional importante, pois ele ter, quando qualificado e tico, condies para lhe orientar se o imvel est em dia e se se trata de uma boa opo para compra. necessrio retirar, ainda, a certido negativa de dbitos para com a prefeitura municipal, a certido negativa para com o condomnio, quando for o caso. Alm do mais, importante verificar a situao do proprietrio do imvel, pois, como dito anteriormente, seus compromissos pessoais podem repercutir no imvel. Para tanto, devem ser retiradas inmeras certides, comeando pelos distribuidores das diversas varas cveis, criminais e trabalhistas em que situa o imvel e onde reside o vendedor, no mbito estadual e federal. Tambm verificar se no h ttulos protestados, bem como, consultar o SPC e SERASA do vendedor, e, em caso de vendedor pessoa jurdica ou empresrio, a certido negativa de dbitos previdencirios. Uma vez constatado que o imvel no possui restries ou dvidas, assim como seu proprietrio tambm no possui dvidas que possam comprometer o imvel (se for mais de um proprietrio, as consultas devem pesar sobre todos, se casado ou em unio estvel, tambm com relao esposa ou convivente), a providncia seguinte a celebrao do

contrato (geralmente contrato particular de compromisso de compra e venda). Observe aqui, que mesmo na hiptese de pagamento vista e transmisso imediata da escritura pblica, o contrato se faz importante, na medida em que prev no s a obrigao principal de venda por meio da transimisso da escritura pblica, mas tambm diversas obrigaes acessrias, tais como, pena pecuniria para a desocupao do imvel em atraso, retirada de objetos que deveriam permanecer no imvel, responsabilidade do vendedor por vcios ocultos (no visveis a olho nu, como, p.ex., infestao de cupins), responsabilidade pelo vendedor por todas as despesas at a efetiva entrega do imvel e outras mais que podem ser livremente pactuadas. O contrato elaborado pela imobiliria dever ser lido com ateno e deve corresponder exatamente ao que foi combinado. No h motivo algum para se acordar de uma forma e as clusulas contratuais estabelecerem de forma diferente. De qualquer modo, e dadas as diversas peculiaridades que cada venda pode trazer, aconselha-se sempre que de posse da minuta do contrato, e isto vale tanto para comprador como para vendedor, a mesma seja submetida a apreciao de um advogado de sua confiana. No mundo dos negcios, por mais precavido que algum seja, sempre h o risco de surpresas, s vezes decorrentes da fora da natureza (como a morte de uma das partes), outras vezes oriundas da ao governamental (como uma desapropriao) ou de fatores econmicos (aumento exagerado de um ndice de reajuste contratual). O que se deve observar que h riscos que so inevitveis e riscos que so perfeitamente evitveis, e so estes os ltimos (justamente os evitveis) os que geram a maior parte de dissabores e prejuzos na aquisio de imveis, por isso, que cautela, informao, e assessoramento por profissional competente so componentes muito importantes no momento da compra de seu imvel. Essas so algumas dicas da IMVEIS SJC para que voc compre bem seu imvel. * O texto acima no tem a pretenso de esgotar o tema, mas apenas de contribuir para a formao do necessrio conhecimento daqueles que pretendem adquirir um imvel de forma segura.

Os Cuidados ao Adquirir um Imvel.


A garantia de que nada h de errado com o imvel pretendido somente pode ser obtida depois de uma pesquisa realizada. Esta investigao complexa para um leigo e portanto deve ser feita por um advogado especializado em Direito Imobilirio ou, por um consultor imobilirio especializado e com Creci devidamente registrado; a seguir lhe apresentaremos os principais itens desta pesquisa, onde nem sempre so requisitados todos, vai depender de cada situao. RGI - Voc dever requisitar ao registro de Imveis (RGI) competente, uma certido denominada vintenria. Este documento traz o histrico do imvel nos ltimos 20 anos. CERTIDO DE 36 ANOS - preciso buscar no Registro de imveis, no perodo mnimo de 36 anos. Isto porque pode acontecer de o proprietrio do imvel ser menor recm-nascido e durante 16 anos no correr contra ele nenhuma prescrio do seu direito. Neste caso, a prescrio s iniciar a partir dos 16 anos e por um perodo de 20 anos e nove meses, j que se conta ainda este direito retroagindo data da concepo, isto , antes do nascimento. Depois ocorrer fatalmente a prescrio aquisitiva, ou usucapio em favor do detentor do imvel, porque propor na Justia o direito definitivo propriedade. LEVANTAMENTO NA PREFEITURA - Tambm na Prefeitura poder ser feito o levantamento sobre as intervenes pblicas na rea do imvel. O condomnio dever estar quitado, no caso de casa ou apartamento em terreno compartilhado. Caso o vendedor do imvel seja um empresrio, o comprador do imvel tem que checar se existe alguma ao trabalhista contra o vendedor. CONTRATO SOCIAL - Quando o imvel pertencer a uma empresa, o comprador tem que examinar atentamente o contrato social, ou estatuto da pessoa jurdica, alm da eleio da ltima diretoria. A IMPORTNCIA DA CERTIDO DE NUS REAIS - Ela registra se o imvel est penhorado, arestado,

sequestrado, ou se existe outro fato que impea a sua disponibilidade. Esta certido registra se h contra o imvel Hipoteca, usufruto, arresto (apreenso judicial cautelar de bens do vendedor como forma de garantia do futuro pagamento), penhora, sequestro (apreenso judicial cautelar de coisa determinada sobre a qual existe litgio at que este seja resolvido) ou um outro fato agravante que incida sobre o imvel. CERTIDO VINTENRIA - Mostra o histrico do imvel e os seus proprietrios anteriores. RECIBO DE PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSO DE BENS IMVEIS (ITBI) - Quitado na sede da Prefeitura. Em Natal, o pagamento deve ser feito na Secretaria Municipal de Tributao. CERTIDO DE QUITAO FISCAL - Atesta se h algum tributo pendente e ainda no ajuizado em relao ao imvel. CERTIDO DE SITUAO ENFITUTICA - Indica se o imvel de domnio til de rgo Pblico ou Privado. CERTIDO NEGATIVA DA JUSTIA FEDERAL - Verifica se h a existncia de alguma ao contra o proprietrio do imvel. CERTIDES- Indicando se o proprietrio do imvel a ser negociado perdeu ou no os seus direitos civis. CERTIDO NEGATIVA- Do Cartrio Competente. OUTROS CUIDADOS IMPORTANTES Na compra de um imvel, deve-se verificar toda a documentao inerente ao mesmo e, em casos de dvidas, recorrer aos rgos competentes (cartrios; prefeituras; agentes financeiros se for comprar atravs de financiamento, etc.). Deve-se exigir certido negativa de nus do imvel e dos proprietrios. Verificar se o imvel tem habite-se, conferir escritura e registro, solicitar certido negativa de dbito do imvel. Antes de assinar qualquer documento ou mesmo efetuar qualquer pagamento, leia com bastante ateno o documento e se no entender procure auxlio com uma pessoa mais esclarecida para se orientar melhor.

Verifique se o imvel est em perfeitas condies, ou seja: se no tem vazamentos, rachaduras. Nesses casos, importante levar um profissional da rea. Sendo apto., no custa fazer um contato com o Sndico para verificar se est tudo em ordem com o imvel ou qual o valor do condomnio. COMPRA DE IMVEL NOVO. Deve-se ter os mesmos cuidados acima, principalmente no que tange a documentao e agente financeiro ( em casos de financiamentos). Deve-se verificar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigaes em geral. Uma consulta junto ao CREA e mesmo uma pesquisa a outros empreendimentos j concludos de substancial importncia. Verificar a qualidade do material e mo-de-obra que so utilizados. Verificar se tem registro da incorporao no cartrio de registro de imveis competente. OUTROS CUIDADOS: Verificar a posio do imvel a ser comprado em relao aos edifcios vizinhos; Se a ventilao e a incidncia de sol so satisfatrias e atendem a sua expectativa; Verificar, em casos de aptos., se consta o direito vaga na garagem. No se esquea que importante exigir: cpia da certido de registro da incorporao no Cartrio de Registro de Imveis e mesmo cpia da conveno de condomnio; cpia do projeto arquitetnico da edificao devidamente aprovado pela Prefeitura. O QUE PODE E DEVE SER LEVADO EM CONTA AO ESCOLHER UM IMVEL Alm de conferir toda a documentao, importante verificar as reas de ventilao conforme j foi dito, edificaes vizinhas, se o comrcio que est prximo bom e atende s necessidades (supermercados; drogarias, etc. ). Importante verificar se o fluxo de transito bom, se existe ponto de nibus prximo e ponto de txi. Se existe uma ronda normal feita pela Polcia e qual a Delegacia mais prxima, etc.. Uma boa conversa com moradores prximos e uma circulao pelo bairro, certamente lhe daro a certeza de estar adquirindo um imvel que atenda s suas necessidades. A IMPORTNCIA DO CORRETOR DE IMVEIS

A grande maioria das transaes imobilirias so concludas atravs de empresas imobilirias e/ou escritrios de um Corretor de Imveis. Compete ao corretor de imveis, exercer a intermediao na transao imobiliria, conforme consta na legislao que regulamentou a profisso (Lei 6.530/78 e Decreto 81.871/78). Todas as empresas legalizadas tm o certificado de inscrio emitido pelo Conselho Regional de Corretores de Imveis- CRECI-17a Regio/RN. O Corretor de Imveis tem uma identidade e uma carteira profissional. Todos esses documentos so emitidos pelo rgo ao verdadeiro profissional. Confira essa inscrio e, em casos de dvidas, basta telefonar para o CRECI para obter informaes (84) 222-2874. Uma maneira fcil de verificar se voc est tratando com profissionais legalizados, atravs das publicidades, vez que todos eles so obrigados a colocar o nmero de CRECI em toda e qualquer publicidade ou impresso. O Corretor de Imveis tem a obrigao de assessorar as partes em toda a transao imobiliria, nunca omitindo dados que possam prejudic-lo. Se houver problemas com o profissional ou com a empresa, voc pode denunci-lo junto ao CRECI. Lembre-se que: Comprando atravs de inabilitados, corre-se o risco de se ter problemas com documentao e mesmo prejuzos financeiros, por falta de capacitao profissional ou mesmo m f. Se a aquisio for feita com aventureiro, voc no ter onde reclamar depois, pois se no Corretor de Imveis um Contraventor Penal. Importante procurar tratar com quem esteja estabelecido, evitando-se aqueles sem endereo. PREVISO DE GASTOS Voc ter despesas com cartrios(escritura e registro), certides negativas de dbito do imvel e das partes, Prefeitura (ITBI e IPTU), taxas essas que so calculadas de acordo com o valor do imvel. Portanto, pode se prever um gasto de 3 a 10 % sobre o valor do imvel com essas despesas. bom ter disposio essa reserva.

AQUISIO DE IMVEL NA PLANTA

Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporao(documento que descreve a obra, qualidade do material que ser empregado) no Registro Geral de Imveis e solicitar cpia da licena da obra e do projeto aprovado no CREA; Obter referncias sobre os responsveis pela obra e visitar outras j entregues pela mesma empresa, solicitando ainda o nome do responsvel pela execuo da obra (ART); Sendo construo em regime de condomnio, recomenda-se a contratao de um profissional da rea para fazer vistorias, verificando material empregado, normas tcnicas e mesmo as planilhas de custos; Alm do habite-se, pode se exigir o "aceite" da obra de todas as concessionrias(gua, esgoto, energia e segurana (corpo de bombeiros); Verificar no contrato se existem cobranas de juros antes da entrega do imvel e recusar contrato com esse tipo de clusula. CONTRATOS IMOBILIRIOS: Lembre-se que: So proibidos contratos com letras midas ou ilegveis; So nulas as clusulas que mencionem existncia de escritura qual o consumidor no possa ter acesso; As limitaes dos direitos do consumidor devem ser redigidas em destaque, permitindo sua fcil compreenso; No podem existir no contrato, clusulas que estabeleam obrigaes abusivas; A empresa obrigada a cumprir os anncio publicitrios que faz ou fez sobre o produto. Uma clusula, por exemplo, que permita a empresa no se responsabilizar monetariamente por imveis menores que o pactuado, proibida; O consumidor tem a qualquer poca, o direito de quitar integralmente as prestaes. (Elaborado p/ Depto. de Fiscalizao do CRECI-RN. -PRG-Reviso:AJCP-) LOTEAMENTOS -CUIDADOS NA HORA DE COMPRARAntes de dar incio ao negcio e mesmo dar qualquer quantia, alguns cuidados devem ser tomados como: LEGALIDADE DO LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO: De acordo com a Lei 6766/79, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano e d outras providncias, o loteamento ou desmembramento s pode ser ofertado ao pblico, se estiver devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal onde o mesmo

estiver localizado e aprovado no Cartrio de Registro de Imveis competente. Portanto, no custa perder algum tempo e verificar antes na Prefeitura e no Cartrio, sobre a real situao do loteamento ou desmembramento, antes de proceder qualquer assinatura ou mesmo efetuar qualquer pagamento. importante verificar se o registro do loteamento ou do desmembramento e no da rea total. IDENTIFICAO PROFISSIONAL: Identifique o profissional que estiver fazendo o atendimento, j que o CRECI - 17 Regio, fornece documento de identidade ao verdadeiro Corretor de Imveis e certificado de inscrio para a empresa imobiliria. Portanto, no compre atravs de qualquer aventureiro. A profisso de Corretor de Imveis devidamente regulamentada pela Lei 6.530/78 e pelo Decreto 81.871/78 e quem estiver vendendo sem ser credenciado, no corretor um Contraventor Penal. Esse tipo de pessoa, por falta de capacitao profissional ou mesmo m f, pode lhe causar srios transtornos e prejuzos. LOCALIZAO DO IMVEL E ASSINATURAS EM DOCUMENTOS : Verifique o imvel (lote) a ser adquirido no local e, se necessrio, certifique sua localizao na planta, para no ver o imvel em um local e assinar o documento comprando-o em local diferente. Lembre-se que, depois da assinatura do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, tornase difcil, DOCUMENTALMENTE, comprovar a troca. Todo e qualquer documento a ser assinado, deve ser lido antes cuidadosamente. Em casos de dvidas, procure algum com maior esclarecimento para receber orientaes. importante saber que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, no deve Ter espaos sem ser preenchido e deve constar todos os dados do loteamento ou desmembramento, inclusive, o seu nmero de registro no Cartrio de Registro de Imveis competente. PENALIDADES PARA QUEM VENDE: A Lei 6766/79, que dispe sobre o assunto, determina que a venda ou mesmo a simples inteno de venda de loteamento ou desmembramento sem registro, sujeita o infrator a pena de recluso de 01 a 04 anos ou multa de 05 a 50 vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

Havendo intermediao nessas vendas, o Corretor de Imveis ou empresa imobiliria, esto sujeitos a sofrerem penalidades atravs dos competentes Processos Administrativos Disciplina7res que, certamente, sero instaurados pelo CRECI - 17 Regio. ONDE RECLAMAR: A Lei 6766/79, prev que as denncias devero ser feitas junto s Autoridades Competentes (Prefeitura Municipal; Frum; PROCON), onde estiver localizado o loteamento ou desmembramento, para que as providncias sejam tomadas junto ao infrator. Havendo intermediao nessas vendas, conforme j foi dito, o interessado dever formalizar sua denncia no CRECI -17 Regio, com vistas instaurao do competente Processo Adm. Disciplinar, valendo registrar que as denncias so gratuitas, mas devem ser encaminhadas, por escrito.

CUIDADOS NA COMPRA DE IMVEIS USADOS Para muitos consumidores, a aquisio de um imvel representa a realizao de um antigo projeto de vida, um sonho. Por isso, se voc est pensando em comprar uma casa ou apartamento usado, procure observar alguns cuidados e procedimentos bsicos que se tornam fundamentais nesta modalidade de aquisio. PESQUISANDO SEMPRE Aliar satisfao, preo justo e qualidade pode no ser uma tarefa fcil. Por meio da pesquisa, o consumidor poder identificar essas trs necessidades, adequando-as conforme sua prpria opo. Assim, necessrio determinar as reais necessidades, disponibilidade financeira, bem como as exigncias e expectativas em relao ao bem pretendido. ANALISANDO A OFERTA Avalie o imvel, visitando-o durante o dia e noite. No caso de imveis localizados em lugares muito movimentados, considere a questo do trnsito e do barulho. Observe se o bairro possui a infra-estrutura de que voc precisa (escolas, posto de sade, iluminao, esgoto, supermercados, farmcias, banco, padaria, etc.) Se possvel, v acompanhado por pessoa que o ajude a verificar alguns itens como: condies do encanamento e rede eltrica; ventilao e iluminao dos ambientes; conservao do teto, do telhado, das paredes e do piso (veja se h rachaduras, vazamentos ou mofo), entre outros. Verifique a existncia de vaga de garagem e o valor do condomnio (no caso de apartamento). Procure informar-se sobre o rateio das contas (gua, luz, tev a cabo, etc.). Analise se a renda familiar compatvel com os gastos fixos da moradia. Lembre-se: o ideal que o gasto para compra mediante a pagamento de prestaes no ultrapasse 25% do oramento domstico ou renda familiar. Casas trreas merecem cuidados especiais quanto segurana. A existncia de terrenos baldios e casas comerciais prximas deve ser bem avaliada, assim como a iluminao na rua. INVESTIGAES IMPORTANTES

- Certido Vintenria com negativa de nus atualizada. Esse documento fornecido pelo Cartrio de Registro de Imveis competente e informa sobre os ltimos 20 anos do imvel (hipoteca, pendncia judicial, titularidade etc). - Certides negativas dos cartrios de protesto da cidade onde o proprietrio reside. - Certides negativas de dbito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carn. - Certides dos distribuidores cvel, criminal e federal do vendedor. - Existindo financiamento sobre o bem verifique as condies de liberao ou transferncia. - Informe-se sobre a existncia de projeto de desapropriao para a rea. - Solicite declarao negativa de dbito ao sndico do condomnio. - Pea declarao de no condio de empregador e de que no se acha abrangido pelas restries da Lei Orgnica da Previdncia Social e do Funrural nos imveis urbanos (pessoa fsica). Obs.: Normalmente fica a cargo do proprietrio apresentao dos itens acima, at por implicarem em custos. A falta das informaes podem comprometer a segurana do negcio e acarretar prejuzos. CONTRATO Para aquisio de qualquer tipo de imvel fundamental ficar atento ao contrato de compra e venda. O contrato deve ser redigido de forma clara e com caracteres legveis. As clusulas que limitem os direitos do consumidor devem estar em destaque. Leia atentamente todo o contrato, observando os seguintes itens: - examine o contrato e, na dvida, solicite esclarecimentos ao vendedor. Se persistirem as dvidas e antes de assin-lo consulte o Procon ou advogado especializado; - certifique-se de que todas as estipulaes da proposta e os ajustes verbais tambm constam do contrato; - o contrato deve conter os dados pessoais do proprietrio e comprador, descrio e o valor total do

imvel, forma e local de pagamento, periodicidade anual segundo a legislao em vigor e ndice de reajuste, penalidades no atraso de pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado, existncia de financiamento e todas as condies prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura; - verifique os casos e condies previstas para eventual resciso. - providencie o registro do contrato no Cartrio Imobilirio competente. Se o pagamento for vista solicite a lavratura da escritura definitiva. OBSERVAES IMPORTANTES FINANCIAMENTO NO CASO DE

- verifique antecipadamente se h linhas de financiamento abertas (SFH, Carteira Hipotecria, SFI etc). - estabelea clusula de resciso do contrato, fixando prazo e valor a ser restituido em vistas de quantias eventualmente antecipadas, caso no seja obtida a liberao de financiamento. - informe-se sobre a composio da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras prprias quanto ao nmero de pessoas que integraro a renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda, etc. OBSERVAES FINAIS A compra e venda de imvel entre particulares regulada pelo Cdigo Civil, no se caracterizando relao de consumo, nos termos do Cdigo de Defesa do Consumidor. Ao assinar o contrato, risque todos os espaos em branco e assine todas as pginas. Solicite que o contrato seja datado e assinado na presena de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija na hora uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas, findo o pagamento do preo solicite a lavratura da escritura definitiva providenciando em seguida o registro no Cartrio Imobilirio competente. Antes de concretizar qualquer negcio intermediado por imoblilirias ou corretores, consulte o Cadastro de Reclamaes Fundamentadas ou o Banco de Dados do Procon. Material extrado do PROCON-SP