PROCEDIMENTOS PARA APLICAO DE FATORES

PROCEDIMENTOS PARA APLICAO DE FATORES

COORDENAO: Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira

COLABORADORES: Osrio Accioly Gatto, Paulo Grandiski, Nelson Nady Nr Filho, Luiz Henrique Cappellano, Antonio Srgio Liporoni e Flvia Zoga Andreatta Pujadas.

1. INTRODUO O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP - com objetivo de uniformizar interpretaes na aplicao de fatores na forma somatria no Tratamento por Fatores - da NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS-2005 recomenda os seguintes procedimentos na aplicao de seu item 10:

1) Os fatores devem ser aplicados na forma somatria aps o ajuste do valor original de transao ou a incidncia da elasticidade de oferta, conforme o item 10.1. 2) Estabelecida a situao paradigma, procede-se a homogeneizao atravs do ajuste por fatores e determinado o valor unitrio mdio (Vu). 3) A incidncia de alguns desses fatores na homogeneizao dos elementos amostrais situao paradigma pode coincidir com a prpria situao do avaliando, como por exemplo, a aplicao do fator localizao. Em outros fatores, como caso do fator testada, isto geralmente no ocorre. Por isso, torna-se necessrio considerar, primeiramente, as respectivas influncias dos fatores utilizados na homogeneizao condio paradigma (Vu). Aps a aplicao e validao de todos os fatores, na referida condio, que devem ser aplicados os ajustes referentes aos atributos especficos do imvel avaliando, em relao ao que foi adotado como situao paradigma. Este texto complementado com esclarecimentos sobre dvidas mais freqentes em relao a aplicao de outros itens da referida Norma. Destaca-se que a mesma est em processo de reviso, simultaneamente com a NBR 14.653-2, da ABNT.

2. ESCLARECIMENTOS PARA A AVALIAO DE TERRENOS

De acordo com as recomendaes de procedimentos acima descritas, seguem as frmulas matemticas para tais aplicaes, considerando: (1) homogeneizao de elementos amostrais semelhantes para a obteno do Vu na situao paradigma e (2) a partir do Vu, a avaliao do bem avaliando.

1 - Na homogeneizao (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os dados da pesquisa situao paradigma: Vu= Vo x {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]} 1.2 - Para aplicao destes conceitos, as frmulas dos fatores de forma: - testada, profundidade e rea - devem estar relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, a condio de levar os valores situao paradigma. Para tanto, acrescentam-se os seguintes esclarecimentos na referida Norma: Item 10.3.1 Fatores testada e profundidade As influncias de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores: a) Profundidade: funo exponencial da proporo entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma). -Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp igual a 1,00 -Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), dever ser empregada a seguinte frmula: Cp = (Pmi / Pe ) p p

Nota: Esta formula substitui a indicada no item 10.03.1 alnea da NORMA Cp = (Pe / Pmi)

-Para Pe inferior a Pmi adota-se Cp = (2)

-Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma (P ma < Pe < 3Pma), a frmula a ser empregada j contempla o fator que afeta o valor unitrio somente na parte do terreno que exceda este limite: 1/Cp = (Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )] . (Pma / Pe) - Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na frmula acima Pe = 3 Pma b) Testada: funo exponencial da proporo entre a projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela seguinte expresso: Cf = (Fr / Fp) , dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr - Se a testada do imvel for menor que Fr/2 adota-se o coeficiente de testada correspondente metade da frente de referncia; se for maior que 2Fr, adota-se o coeficiente de testada correspondente frente 2Fr. - As Tabelas 1 e 2 da Norma do IBAPE/SP resumem, para cada zona de avaliao, os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influncia por profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de reas e frentes mltiplas e/ou de esquina. 10.3.2 Fator rea Em zona residencial horizontal popular (1 zona) aplica-se somente o fator rea, utilizado dentro dos limites de reas previstos, sem aplicao dos fatores testada e profundidade, pela seguinte frmula:
0,20 a f

1/Ca = (125/ A)

, onde A = rea do comparativo

A influncia da rea em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada. 10.3.3 Fator frentes mltiplas Igualmente, o fator de frentes mltiplas deve estar relacionado com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condio de levar os valores estimados situao paradigma (terreno em meio de quadra), devendo-se, portanto, empregar os coeficientes indicados nas Tabelas 1 e 2 na forma inversa.

2 - Na avaliao (determinar o Valor do Terreno Avaliando): ajustar o valor mdio obtido na situao paradigma para as condies do avaliando: Vt = Vu / {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]} x At

Onde: Vu= Valor Bsico unitrio (estimado na situao paradigma, aps ajuste por fatores). Vo = Valor de Oferta (ou preo observado) VT = Valor do Terreno (deduzido aps a incidncia de seus respectivos fatores em relao situao paradigma) . At = rea do terreno F1, F2, F3,..Fn= Fatores calculados para Coeficiente de Testada (Cf), de Profundidade (Cp), Localizao (FL), etc.... do elemento comparativo em relao situao paradigma, conforme disposto no item 1.

3- Reitera-se que a utilizao da frmula acima, no se invertem as frmulas dos fatores, mas sim aplica-se o somatrio dos fatores na forma inversa, conforme exposto no item 1 e exemplificado a seguir: 1 Passo) Ajuste para situao paradigma e clculo do valor mdio
Tratamento da Pesquisa Testada = Situao paradgma =10m Profundidade =Situao Paradigma =25-40m Localizao = Situao paradigma =100

VALOR UNITRIO DESCONTA DO DO F Testada El. OFERTA 1 2 3 4 5 R$ 120,00 R$ 80,00 R$ 109,00 R$ 90,00 R$ 103,00 20,00 8,00 10,00 10,00 15,00

Fator (Ft-1) -12,94% 4,56% 0,00% 0,00% -7,79%

Influncia

Fator (Fp1) para Pe<25m e 1/(Fp-1) Profund para idade Pe>40m 17,85% 0,00% 6,515% 0,00% 1,072%

influncia R$ 21,42 R$ 0,00 R$ 7,10 R$ 0,00 R$ 1,104

ILOCAL 120,00 80,00 100,00 82,00 100,00

F localizao (=Fl-1) -17% 25% 0% 22% 0%

Influncia da localizao -R$ 20,00 R$ 20,00 R$ 0,00 R$ 19,76 R$ 0,00 Mdia

Vu (situao paradigma) = Vo*{1+[Ft-1) +(Fp-1) + (Fl-1)} R$ 105,89 R$ 103,65 R$ 116,10 R$ 109,76 R$ 96,08 R$ 106,30

-R$ 15,53 18,00 R$ 3,65 25,00 R$ 0,00 60,00 R$ 0,00 27,00 -R$ 8,02 46,67

2 Passo) Da situao paradigma (Valor unitrio mdio) para o terreno avaliando (supondo, a ttulo de demonstrao, que ele tenha 20m frente, 18m de profundidade e ndice de localizao 100)

Avaliando

Terreno com 20m frente, 18m de profundidade e localizao 100

Testada = Situao paradgma =10m Profundidade =Situao Paradigma =25-40m Localizao = Situao paradigma =100

Vu medio ( na situao Ftestada paradigma) Testada (1-Ft) R$ 106,30 20,00 -12,94% 1

PROFU NDIDA F profun. DE (1-Fp) 17,85% 18,00

F localizao ILOCAL (=1-Fl) 100,00 0%

Vut= V.u./{1+[Ft1) +(Fp-1) + (Fl1)} R$ 101,32

3 ESCLARECIMENTOS DE DVIDAS MAIS FREQUENTES 3.1 - Quanto aos esclarecimentos de dvidas mais freqentes, deve-se ressaltar: a) Campo de arbtrio um intervalo de arbtrio de 15%, para mais ou para menos do valor calculado, que o engenheiro de avaliaes pode utilizar para considerar a existncia de caractersticas do avaliando no contempladas no tratamento dos dados, desde que devidamente fundamentado de acordo com o item 11.5. Para o clculo do ajuste dentro do campo de arbtrio, de caractersticas contempladas na Norma (rea, testada, profundidade, esquina, topografia e consistncia), recomenda-se a observao dos percentuais calculados pelos respectivos fatores. b) Intervalo de Confiana no + ou 30% em torno da ltima mdia este critrio utilizado para saneamento de elementos discrepantes. O intervalo de confiana de 80% utilizado para obter a amplitude em torno do valor estimado para o imvel, e classificar o laudo nos graus de preciso estabelecidos no item 13.4. Portanto, com base nas definies acima, no se deve vincular campo de arbtrio com intervalo de confiana. c) No caso de terrenos com edificaes, fatores referentes localizao devem incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno, enquanto que o padro e depreciao sobre a da benfeitoria. d) Critrio residual no mtodo: princpio indireto que assume o valor do terreno como a diferena entre o valor do imvel e das benfeitorias, utilizado para tratamento de pesquisa, conforme se observa do item 11.1. e) No mtodo evolutivo, quando as benfeitorias forem estimadas com a utilizao do estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP, o fator de comercializao j est contemplado em seus coeficientes, quando o imvel avaliando se enquadra nas caractersticas mdias e rotineiras de mercado. Em que pese o fator de comercializao estar contemplado no referido estudo para as situaes genricas, recomenda-se que seja inferido, atravs do mesmo conceito do fator de comercializao, conforme previsto no item 13.2.c). da Norma, o respectivo fator de ajuste do valor ao mercado imobilirio.