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A bolha vai estourar?

30 de novembro de 2010 | 0h 00

Heitor Mello Peixoto - O Estado de S.Paulo

O Brasil vive um boom imobilirio. Milhes de famlias adquirem o primeiro imvel, mudam para um maior ou investem num ativo real que tende a se valorizar com o tempo. uma euforia geral. Nunca antes neste pas o preo dos imveis subiu tanto em to pouco tempo. Um amigo, por exemplo, vendeu h trs anos um imvel de dois dormitrios nos Jardins, em So Paulo, por R$ 160 mil. Hoje esse imvel custa R$ 450 mil - valorizao de 30% ao ano por quatro anos consecutivos. Um retorno invejvel se comparado a outras aplicaes. Pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio (Embraesp) revela que o preo do metro quadrado de imveis de dois dormitrios em So Paulo subiu 42,86% no primeiro quadrimestre de 2010, na comparao com igual perodo de 2009. Segundo clculos do administrador de investimentos Fabio Colombo, o capital investido no perodo em CDIs valorizou-se 9,19% e na caderneta de poupana, 6,68%. Em ouro, teve desvalorizao de 6,84% e, em dlar, retrao de 23,83%. Outro estudo da Embraesp mostra que o preo mdio do metro quadrado do apartamento de um dormitrio subiu 75% entre 2008 e 2010. A questo : esse crescimento sustentvel? Vivemos uma bolha imobiliria? Para o grande grupo que afirma que no (banqueiros, investidores e construtores), esse crescimento sustentvel e a tendncia de mais alta nos preos. Essa maioria argumenta que o crdito imobilirio no Pas baixo em relao ao PIB, algo em torno de 2%, insignificante se comparado aos 68% nos EUA, 75% na Inglaterra ou 20% no Chile. Tambm aponta o grande dficit habitacional do Pas, a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpada de 2016 como impulsores do crescimento do setor. No nos vamos iludir. Vivemos uma bolha imobiliria e ela pode estourar em breve. Alguns "sinais perifricos", no jargo dos futuristas, nos levam a pensar assim. Regras bsicas do negcio de imveis: um pronto vale mais do que na planta, o aluguel gira em torno de 0,5% a 1% do seu valor, o preo do metro quadrado de dois semelhantes varia consideravelmente se tiverem "idades" muito diferentes. Para uma boa compra, muita pesquisa e pacincia. Tais regras no valem atualmente. Pode parecer sedutor um apartamento na planta no litoral sul de So Paulo vendido pelo mesmo preo de outro j pronto no mesmo empreendimento, em outra torre, com melhor localizao. Mas o valor parcelado, ter incidncia de juros aps a entrega das chaves. To estranho quanto isso o fato de esses imveis serem vendidos pelo mesmo preo de uma cobertura vizinha, pronta h trs anos, mas com o dobro da rea til. E por que pagar 50% a mais pelo metro quadrado por uma diferena de apenas trs anos entre os imveis, j que as demais condies (localizao, infraestrutura, etc.) so as mesmas? A justificativa do corretor a grande alta no preo dos terrenos nos ltimos trs

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09/12/2010 16:00

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anos. Ah, bom, ento est explicado! Imveis tm sido vendidos no prazo de uma semana - o prazo normal era de meses e at anos em pocas anteriores. Quebras de lgica assim j ocorreram no boom dos negcios da internet, no final dos anos 1990, e no boom dos flats em So Paulo, no incio dos anos 2000. Ambas viraram bolhas que estouraram. Recente reportagem na TV mostrou um casal que foi passear num shopping, entrou no estande de uma construtora e saiu com apartamento novo. Compra de apartamento por impulso? Essa nova. Os aluguis reforam a suspeita. Em tese, a locao de um imvel que duplicou de preo deveria tambm dobrar. Mas a renda do inquilino no duplicou no mesmo perodo. Se esses aumentos generalizados forem absorvidos pelo mercado, causaro presso inflacionria generalizada pelo Pas. Imveis residenciais para todas as faixas de renda e comerciais de todos os tamanhos sofrem alta. Pesquisa da Cushman & Wakefield aponta, por exemplo, que o preo em reais de locao do metro quadrado comercial de alto padro, no Rio de Janeiro, subiu 60% entre o terceiro trimestre de 2009 e o terceiro trimestre de 2010. Essa presso inflacionria, se somada a outras possveis, como o aumento da taxa de cmbio, pode desencadear inflao, j que um quinto dos bens consumidos hoje no Brasil provm do exterior. Mais inflao significa aumento da correo e do valor das parcelas de financiamentos superior ao que muita gente pode pagar. Comearia uma onda de inadimplncia. Resultado: algo semelhante crise do subprime americano. E l a taxa de juros do crdito imobilirio de 5%, ante os 12% daqui. Se os aumentos de aluguel no forem absorvidos pelo mercado, o investimento em imveis deixaria de ser interessante, pois o valor da locao cairia muito em termos porcentuais em relao ao valor do imvel. Investidores teriam de vender "estoques" e buscar algo mais rentvel, desencadeando uma onda de vendas, contribuindo para estourar a bolha. O brasileiro, em geral, calcula se a parcela cabe no salrio, esquece taxas de juros, manuteno, impostos e fator de correo monetria escolhido. Tambm nunca teve tanta disponibilidade de crdito, e aproveita - para imvel, carro, eletrodomsticos, computador, etc. Recente Relatrio de Inflao do Banco Central informa que as dvidas "comem" 23,8% da renda dos brasileiros, ante 17,02% dos americanos. E se a inflao subir? E se a China parar de crescer tanto? E se todo esse dinheiro estrangeiro que inunda o Brasil deixar o Pas em busca de outras praias, como ser o dia seguinte? Em tempo: h uns dois anos no vamos tantos anncios de imveis novos em jornais com comparativos de preos por metro quadrado. Ser um sinal de mudana no rumo dos ventos? Agora acompanhar a escolha de toda a equipe de Dilma, a inflao, a entrada de recursos no Pas, o desemprego e o mercado imobilirio em si. Sinceramente, espero estar errado. Mas no vou investir no mercado imobilirio at 2012. SCIO-FUNDADOR DA EYESONFUTURE (WWW.EYESONFUTURE.COM.BR), CONSULTORIA ESPECIALIZADA EM CENRIOS EMPRESARIAIS, FOI SCIOFUNDADOR DA BUSINESS SCHOOL SO PAULO (BSP)

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