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X CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E

PERCIAS

X COBREAP

TTULO DO TRABALHO : REA DE MARINHA. VALOR DE MERCADO ?


AUTOR : BISOTTO, FERNANDO
ENGENHEIRO CIVIL CREA/RS 62.414

Resumo
Este trabalho teve por objetivo apropriar o valor de mercado de um terreno situado em rea de marinha,
considerando neste valor as condies do imvel, se concesso por tempo determinado ou se escriturado,
proporcionando, ainda, um cotejamento com o valor econmico do mesmo baseado em estudo de viabilidade
tcnico-econmica.
Abstract
The principal purporse this job is to evaluate lands of marine.

1. CONSIDERAES INICIAS

1.1 INTRODUO
O presente trabalho teve por finalidade apropriar o valor de um terreno, localizado em rea de marinha, na
margem de um rio, situado na praia mais valorizada do Rio Grande do Sul.

1.2- MEMORIAL DESCRITIVO (procedimentos tcnicos)


Para elaborar este laudo, adotamos os seguintes procedimentos :
a) Realizamos a vistoria no imvel, em 19/05/1999, com o objetivo de conhecer suas caractersticas. Sobre o
terreno encontra-se edificado um prdio com utilizao comercial, ao qual no tivemos acesso. Apenas o terreno
foi objeto da avaliao, visto que as benfeitorias so de propriedade do usurio do terreno.
b) Feito isto, pesquisamos junto imobilirias credenciadas no mercado local, obtendo dados de ofertas e
negcios realizados de terrenos semelhantes ao avaliando, de forma a lograr uma ampla compreenso do
comportamento mercadolgico deste tipo de imvel, quanto venda.
Importante salientar, de acordo com informaes da contratante, que, atualmente, o imvel avaliando trata-se de
um terreno acrescido de marinha, com utilizao por terceiros baseada em contratos de concesso por prazo
determinado. Porm, o imvel ser vendido com repasse de escritura em nome do comprador. Assim,
apropriamos o valor do bem, nas mesmas condies dos imveis da amostra no que tange documentao legal,
ou seja, devidamente matriculados no Registro de Imveis. Obviamente, o valor de um terreno, caso objeto de
concesso, difere, em muito, do valor de mercado do imvel devidamente registrado e matriculado no Registro
de Imveis.
c) Posteriormente, visitamos os imveis selecionados com o intuito de verificar sua localizao na malha urbana,
para numa etapa final realizar tratamento estatstico dos dados, apropriando assim o valor do imvel objeto.

2. VISTORIA
O terreno avaliando est localizado na margem do Rio XXX, em rea de marinha, possuindo frente para o rio e
para a Avenida XXX sobre a qual est cadastrado sob o nmero XXX. Sobre o terreno est edificado um prdio
comercial onde funciona um boate denominada "XX".
Conforme documentao fornecida pela contratante o terreno possui as seguintes caractersticas :
FRENTE : 71,75M COM AV. XXX
LADO DIREITO : 12,70M COM TERRENO ACRESCIDO DE MARINHA
LADO ESQUERDO : 15,00M COM TERRENO ACRESCIDO DE MARINHA
FUNDOS : 71,60M COM MARGEM DO RIO XXX
REA TOTAL : 957,71 m2
Possui frao ideal de 1,00 e topografia plana ao nvel do passeio pblico.

2.2- CONSIDERAES SOBRE O PLANO DIRETOR DA CIDADE :

O Plano Diretor divide a cidade em diversas zonas. O terreno avaliando classificado de acordo com a Seo
XX desta lei, como rea Especial. De acordo com o artigo XX do Plano Diretor o imvel est inserido em rea
de Proteo Ambiental - APA, artigo este que possui pargrafo nico assim descrito :
" O regime urbanstico a ser estabelecido para as reas de Proteo Ambiental admitir apenas edificaes
destinadas ao lazer e recreao, ouvido o Conselho do Plano Diretor e os rgos estaduais e federais competentes
"
As informaes de mercado de imveis negociados e ofertados coletados pelo signatrio pertencem zona A,
situada imediatamente em frente rea avalianda.
A zona A, denominada Praia XX, possui os seguintes ndices de aproveitamento :
Incentivado : 1,2
Permissvel : 1,0
Atividades incentivadas : habitao e hotel.

2.3- UTILIZAO ATUAL DOS IMVEIS EDIFICADOS MARGEM DO RIO XX E SOBRE


TERRENOS REGULARIZADOS
A avenida XX dotada, na margem do rio XX, de diversos estabelecimentos, tais como peixarias, iscarias, bares,
inclusive estando situado a poucos metros do terreno avaliando, o Restaurante XX, ponto conhecido, sobretudo
por turistas estrangeiros, como de saborosa e qualificada cozinha.
No lado oposto ao da margem do rio, observam-se edificaes residenciais padro mdio-alto.
Por estes motivos, o diagnstico de mercado para a rea avalianda de boa perspectiva, a despeito da
sazonalidade dos negcios imobilirios e de qualquer projeto para o local necessitar ser autorizado pelo
Conselho do Plano Diretor. Conforme informao obtida na Prefeitura da cidade, um projeto adequado para o
local, como por exemplo, um restaurante, pode perfeitamente ser aprovado, desde que com apenas um
pavimento. O segundo pavimento seria objeto de aprovao pelo Conselho do Plano Diretor.

3. DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL


3.1- PESQUISA DE MERCADO
A coleta de dados no caso presente, deteve-se na pesquisa de elementos nas redondezas, com caractersticas
similares ao terreno avaliando.
As informaes colhidas permitiram reunir 13 dados na micro-regio de influncia, os quais permitiram concluir
que a formao de valores unitrios em R$/m2 (VU) de terrenos afins na regio de abrangncia, so
interpretadas pelas seguintes variveis independentes:
REA: Medida quantitativa que identifica a rea real total de cada terreno coletado, sendo expressa em m2 ;
POS : Medida qualitativa, variando de 2 a 7, que contempla o pior ou melhor posicionamento do terreno; enfim
a sua atratividade mercadolgica.
Foi testada tambm, conjuntamente com as variveis supra, a varivel FMR - terrenos com frente para o mar/rio e
terrenos com frente para a serra, porm no mostrando-se importante.
Utilizando a Anlise de Regresso Mltipla determinou-se o valor unitrio de mercado do imvel, a partir do
conhecimento de outras variveis (rea, posio, etc.) que contribuem para sua formao.

Apresentamos, a seguir, os dados coletados junto ao mercado imobilirio :

ELEMENTO POS REA


1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

2
2
4
2
3
3
4
4
5
4
3
7
6

480
480
960
456
480
480
480
516
720
480
480
832
480

VALOR
(R$)
26.550,00
27.000,00
64.000,00
28.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
50.000,00
80.000,00
48.000,00
29.000,00
180.000,00
90.000,00

VU
(R$/m2)
55,31
56,25
66,67
61,4
62,5
72,92
83,33
96,89
111,11
100
60,41
216,35
187,5

Observao : os imveis em negrito foram negociados; os restantes so ofertas.


Atravs do tratamento estatstico utilizado para a amostra coletada, obteve-se que o modelo de melhor
representatividade aos elementos pesquisados, tendo como varivel dependente o Valor Unitrio de terrenos
(VU), possui a seguinte configurao matemtico/estatstica:
Valor/m2 =( +20,4245126453 +0,1922287137 * (POS) -2,238444991 * Ln REA)2
Coeficiente de Correlao : 0,9905486
Coeficiente Determinao : 0,9811866
Fisher-Snedecor : 260,77
Confiabilidade Mnima : 0,99
Significncia : 0,01
Durbin-Watson : 2,96 - Regio no conclusiva 98%
Normalidade dos Resduos : [076] [100] [100]
Total de Outliers : 0
Regressores
T-Observado Sig.
POS
21,25
0,01
REA
-4,60
0,10
Valor/m2

3.3 - CLCULO DO VALOR DA REA


A determinao do valor unitrio da rea efetuada atravs da insero dos atributos dos mesmos no modelo
ajustado :
Valores adotados para:
POS = 5,0000
REA = 957,0000
Valor/m2 : 97,34
Valor Mnimo : 90,45
Valor Mximo : 104,48

3.4 - VALOR ARBITRADO


O Intervalo de Confiana constitui o campo de arbtrio do avaliador, que pode adotar o valor central, resultante
do modelo matemtico, ou optar por outro valor, dentro do intervalo, desde que justifique tal procedimento. No
caso em epgrafe adotamos o valor mdio.
VT = R$ 97,34/m2 x 957,71 m2 = R$ 93.223,49

ARREDONDANDO, R$ 93.000,00 (NOVENTA E TRS MIL REAIS).

Para verificar a correta apropriao do valor supra utilizou-se um mtodo de controle, atravs do qual se
analisar a taxa interna de retorno, baseado na simulao da implantao de um empreendimento, no local do
terreno.
Atravs deste mtodo, saberemos se o valor apropriado para o terreno, encontra-se em patamares atrativos, de
forma que o imvel seja adquirido para a edificao de determinado empreendimento.

4. ANLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTO


4.1. INTRODUO
A anlise tcnico-econmica de um empreendimento, baseada em fluxos de caixa iterativos, cotejando a receita
aufervel com a comercializao de unidades concludas e suas despesas totais de execuo, proporcionar o
confronto com a taxa de retorno esperada para o mesmo, observando a coerncia ou no do valor anteriormente
encontrado na valorao do terreno. Este procedimento desenvolvido levar em conta todos os prazos e taxas
para desenvolver um empreendimento adequado regio, e os valores das receitas sero baseados em elementos
mercadolgicos.

4.2 - O EMPREENDIMENTO A SER ANALISADO


Para efetuar a anlise de viabilidade, efetuou-se um estudo do Plano Diretor de Torres, concluindo que o
empreendimento mais adequado para o local, levando em conta as restries impostas, o de um restaurante. Em
pesquisa de mercado, tambm ficou evidenciado que um restaurante padro alto necessrio para a regio.
Consideramos o ndice de aproveitamento 1,0 e a taxa de ocupao mdia de 60%.
Assim, teramos uma edificao trrea com rea construda de aproximada de 570 m2.

4.3 - ANLISE ECONMICA DO EMPREENDIMENTO


Como o objetivo deste mtodo cotejar o valor apropriado para o terreno pelo mtodo comparativo direto de
dados de mercado, simularemos a edificao de um restaurante e a sua venda aps a concluso das obras.
A anlise tcnico-econmica a seguir desenvolvida, ser baseada nos seguintes elementos :
Capital/terreno

Valorizao real das unidades


Taxas de aplicao de recursos internos
Risco do empreendimento
Despesas de administrao (includas no oramento)
Despesas com obras
Despesas com projetos
Custo financeiro
Perodo de projetos
Perodo de obras
Perodo de comercializao
Valor unitrio de venda da unidade concluda.

A viabilidade ou no do empreendimento ser demonstrada a partir da comparao, no final do perodo de


execuo do empreendimento, entre os custos e as receitas, todos capitalizados para o final do perodo de
execuo, onde obter-se- a Taxa Interna de Retorno Lquida do empreendimento.
O que se buscar no estudo a ser realizado a prpria viabilizao do empreendimento com retorno mnimo
aceitvel - Critrio da Atratividade Mnima - contemplando sempre o risco admitido, balizado pelo valor mximo
a ser pago pelo empreendimento.

4.5 - ESTUDO DO TERRENO PARA A EDIFICAO DE UM RESTAURANTE


Para a execuo deste empreendimento adotamos os seguintes elementos :
Crescimento dos Custos da Construo (f) : 0,00% a.m.
Remunerao de Recursos Prprios (r) : 0,70% a.m.
Risco do Empreendimento (w) : 0,80% a.m.
Administrao da Obra (a):0,00% (includa no oramento)
Projetos (t) : 2,50%
Valorizao da Unidade (v) : 0,00 %
Despesas com Comercializao (g) : 4,00%
Percentual de Recursos Prprios (P) : 100,00%
Percentual de Financiamento (F) : 0,00%
rea lquida do terreno (AT) : 957,00 m2
rea Total do Empreendimento (TE) : 570,00 m2
Valor Unitrio de Venda (VU) : 2,20 CUB/m2
Custo Unitrio da Construo (UC) : 1,00 CUB/m2
Juros do Agente Financeiro (i) : 0,00% a.m.
Perodo de Execuo de Obras (e) : 10 meses
Perodo de Execuo de Projetos (p) : 4 meses
Perodo de Comercializao das Unidades (c) : 4 meses
Custo mximo para aquisio do terreno pelo mercado : 239,65 CUB (Foi adotado um valor mximo de R$
110.000,00 para aquisio do terreno, observando-se, assim, a taxa de retorno caso o imvel fosse adquirido por
este valor)
O empreendimento mostra-se vivel apresentando uma taxa interna de retorno de 1,6576% ao ms, acrescidos o
risco e a remunerao.
Tais parmetros concluem pela viabilidade-limite econmica de empreender sobre este terreno, desde que
adquirido pelo valor mximo de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).

5. PARECER CONCLUSIVO

Da anlise do at aqui exposto, foi possvel concluir que o valor encontrado para o bem imvel est coerente com
os valores praticados para imveis semelhantes, na mesma regio e redondezas.
Assim sendo, tudo visto e examinado, o tcnico que subscreve este trabalho, tem as condies tcnicas de
concluir como adequado para o imvel em questo, o valor de : R$ 93.000,00 (NOVENTA E TRS MIL
REAIS), a despeito de poder ser negociado num patamar mximo de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais),
carreando bom retorno ao investidor.
Importante salientar que a contratante Instituio Financeira que terceiriza servios de avaliao, composta de
diversos engenheiros no seu Departamento de Engenharia - insistiu que o signatrio avaliasse o imvel em R$
30.000,00 (trinta mil reais), visto ser rea destituda de interesse valor este baseado em 8 (oito) laudos de
avaliao fornecidos por imobilirias da cidade, tendo como referncia o valor do IPTU.
Outrossim, observamos, que num futuro prximo, sobre a rea avalianda dita, pela contratante, rea sem
interesse mercadolgico - ser edificado uma grande micro-cervejaria com restaurante e danceteria. Esta microcervejaria, sem similar no pas, possui filiais em outros Estados.

6. BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
Princpios de Engenharia de Avaliaes - Eng. Alberto Llio Moreira - Editora Pini;
Avaliao de Projetos de Investimento - Juan Carlos Lapponi - Lapponi Treinamento e Editora Ltda.;
Matemtica Financeira - Juan Carlos Lapponi - Lapponi Treinamento e Editora Ltda.;
Engenharia Econmica - Pierre Jacques Ehrlich - Editora Atlas;
Risco e Deciso em Investimento Produtivo - Valmor Marchetti - Editora da UFRGS;
Matemtica Financeira - Wili Dal Zot - Editora da UFRGS;
Anlise de Investimentos - Nelson Casarotto Filho - Editora Atlas;
Elementos de Engenharia Econmica - Clvis de Faro - Editora Atlas;
Anais do COBREAP - Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia;
Cursos de Avaliaes do IBAPE-RS