Nome da sua imobiliria

CRECI ###

EDIFCIO _________
APARTAMENTO ____

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE

COMPRA E VENDA
QUE ENTRE SI FAZEM, COMO PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) E
PROMISSRIO(S) COMPRADOR(ES) DESIGNADOS E QUALIFICADOS NA
FORMA ABAIXO
DAS PARTES
Pelo presente instrumento particular de COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA, de um lado o(s) promitente(s) VENDEDOR(ES),
chamada simplesmente de VENDEDORA (qualificao completa da
pessoa jurdica e de quem assina por ela, nacionalidade, estado civil,
endereo);
E do outro lado o(s) promissrio(s) COMPRADOR(ES), designado
daqui em diante simplesmente COMPRADOR, e que o(s) promitente(s)
VENDEDOR(ES),
promete(m)
vender
ao(s)
promissrio(s)
COMPRADOR(ES) (qualificao completa da pessoa jurdica e de
quem assina por ela, nacionalidade, estado civil, endereo), e como
INTERVENIENTE ANUENTE o BANCO _________ com sede a ________
inscrito no CNPJ n. _________ , no mbito de sua Carteira de Crdito
Imobilirio e na qualidade de Agente Financeiro integrante do Sistema
Financeiro de Habitao, neste ato representado, na forma de seu
Estatuto Social, por dois de seus representantes legais no final
assinados e identificados, tm entre si justo e contratado o que se
segue nas clusulas abaixo:
DO OBJETO

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CLSULA PRIMEIRA A VENDEDORA proprietria e foi responsvel

pela execuo do EDIFCIO ____________ localizado a ENDEREO
COMPLETO composto de SUSBSOLO, PILOTIS E ___ PAVIMENTOS TIPO,
sendo ____ apartamentos por pavimento, prdio este encravado em
terreno de ## m2 objeto da matrcula n. ## do Cartrio de Registro
de Imveis da ____ zona de ____, adquirido atravs de permuta sem
torna (outra forma de aquisio), de (nome, qualificao
completa.....), com o projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura
Municipal de _____ pelo processo n. ______, alvar de construo n.
______ e especificaes de acordo com o memorial de incorporao
arquivado no Cartrio de Registro de Imveis mencionado sobre o n.
(n. do registro da incorporao), os quais o COMPRADOR declara ter
pleno conhecimento, aceitando-os sem nenhuma restrio, uma vez
que adquire o imvel PRONTO e ACABADO, inclusive com habite-se e
averbado no Cartrio sob o n. (n. da averbao do habite-se);
CLSULA SEGUNDA O imvel objeto da presente transao
constitudo do apartamento de nmero ______ do edifcio citado na
clusula anterior, com ______ vagas de garagem j definidas na
prancha _____ do pilotis do projeto de arquitetura acima mencionado
e de pleno conhecimento e aceitao do COMPRADOR, com rea
privativa de ## m2, rea comum de ## m 2, rea total de ## m 2 e
frao ideal correspondente a ##.
CLSULA TERCEIRA Para permitir a execuo e a viabilizao do
referido edifcio, a VENDEDORA firmou com o BANCO _______, contrato
de abertura de crdito para construo do empreendimento
imobilirio com garantia hipotecria e outras avenas em _______ e,
em decorrncia deste, o terreno e as unidades a edificadas, inclusive
a que objeto deste instrumento, foram dados em primeira hipoteca.
Assim sendo, o COMPRADOR aceita e tem cincia de que o imvel
deste Instrumento Particular encontra-se hipotecado em 1 grau, a
favor do BANCO ________, como garantia pelo emprstimo destinado a
produo do imvel acima mencionado, e que a VENDEDORA estar
providenciando a liberao do gravame hipotecrio at no mximo 30
dias aps o recebimento do preo do imvel.
DO PREO E DAS CONDIES DE PAGAMENTO
CLSULA QUARTA O COMPRADOR se compromete a pagar a
VENDEDORA, o preo certo e ajustado de R$ #### que sero pagos
da seguinte forma:
SINAL: R$ ####, a ttulo de sinal e princpio de pagamento,
representados por um cheque n. ###, conta corrente n. ### da
agncia n. ###, o qual a VENDEDORA declara haver recebido em
sua integralidade;

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FGTS: R$ ####, a ttulo de sinal e princpio de pagamento,

representados por um cheque n. ......, conta corrente n. ### da
agncia n. ###, o qual a VENDEDORA declara haver recebido em
sua integralidade;
(alguma outra modalidade de pagamento)
1 - As parcelas em que se divide o preo so representadas por
Notas Promissrias emitidas, nesta data, pelo COMPRADOR, em favor
da VENDEDORA, todas revestidas do carter pro solvendo do preo
e a este instrumento vinculadas para todos os efeitos;
2 - O VENDEDOR com a cincia do COMPRADOR, esta dando em
cauo ao BANCO _____, os crditos acima mencionados a exceo do
sinal, os quais sero cobrados pelo sistema escritural, cujo produto
ser destinado amortizao da dvida relativa a unidade objeto
desta transao, montando a cauo a importncia de R$ ####;
DA ATUALIZAO MONETRIA DO SALDO DEVEDOR DA
POUPANA
CLSULA QUINTA Ao saldo devedor de poupana ser
mensalmente capitalizada a atualizao monetria oriunda da
variao da TR (TAXA REFERENCIAL), divulgada pelo Governo Federal,
com aniversrio todos os dias ___ de cada ms, sendo utilizado este
indexador por ser o mesmo a ser cobrado pelo agente financeiro
BANCO _____ em face do contrato de financiamento firmado pelo
VENDEDOR;
1 - Decorrido o prazo de 12(doze) meses a contar da presente data,
ou prazo menor, se assim vier a ser permitido por lei, a VENDEDORA
cobrar do COMPRADOR, de uma s vez, o valor equivalente a
atualizao monetria prevista no caput desta clusula incidente
sobre as prestaes fixas pagas em reais, durante o dito perodo;
2 - No primeiro dia subsequente ao perodo citado no pargrafo
anterior, ser feita a correo das prestaes vincendas, obtendo-se o
novo valor monetrio das parcelas a pagar pela diviso do saldo
devedor atualizado conforme frmula acima, j abatido do valor da
diferena apurada e paga de acordo coo o pargrafo anterior, pelo
nmero de parcelas vincendas do contrato;
3 - Pelo presente instrumento e com base na legislao em vigor, o
COMPRADOR declara expressamente e para todos os fins que opta
pela amortizao antecipada de parte do saldo devedor, parte esta
correspondente atualizao mensal das prestaes. Assim sendo, o
COMPRADOR mensalmente efetuar o pagamento da prestao
efetiva fixa (principal), e sua atualizao monetria, evitando o

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pagamento de uma s vez, citado no pargrafo primeiro desta

clusula.
4 - Aps a entrega das CHAVES da unidade imobiliria objeto do
presente acordo de vontades por parte do VENDEDOR (especificar a
data), ser cobrado do COMPRADOR, alm da correo j pactuada,
juros mensais capitalizados na base de 1% (um por cento) ao ms.
CLSULA SEXTA As partes pactuaram as regras de atualizao
monetria porque reconhecem que no preo do imvel objeto do
presente acordo de vontades no h qualquer incluso de expectativa
inflacionria e que, portanto o reajuste monetrio e condio
essencial para proteger o equilbrio econmico financeiro contratual;
PARGRAFO NICO: Na hiptese de extino do ndice adotado
para indexao deste contrato, o ndice que passar a reger o
presente instrumento ser a variao do CUB (Custo Unitrio Bsico),
e, na ausncia deste, o ndice de remunerao aplicado as
CADERNETAS DE POUPANA com aniversrio nesta data.
DO PAGAMENTO ANTECIPADO
CLSULA STIMA O COMPRADOR poder pagar as parcelas
relativas as obrigaes assumidas no presente instrumento
antecipadamente, porm, com a expressa anuncia da VENDEDORA.
Outrossim, fica j pactuado entre as partes que caso a VENDEDORA
concorde a antecipao ser relativa s ltimas prestaes a vencer e
o pagamento dever ser precedido mesmo por perodo de prestao
fixa, de correo proporcional variao do ndice at a data do
efetivo pagamento, com atualizao da frmula presente na clusula
quinta.
CLSULA OITAVA Com base na Teoria da Impreviso (clusula
REBUS SIC STANTIBUS) a ocorrncia de eventos imprevisveis
determinados pelo Governo Federal, tais como medidas de
estabilizao da economia, ou outros que independe da vontade
das partes, venham determinar o desequilbrio econmico financeiro
do empreendimento objeto deste instrumento implicar na
adequao dos preos, a ser realizada de comum acordo entre as
partes, de modo a restabelecer o referido equilbrio econmicofinanceiro do empreendimento.
DA MORA, IRREVOGABILIDADE E DO INADIMPLEMENTO
CLSULA NONA A falta de pagamento, nos seus respectivos
vencimentos, de qualquer parcela do preo ou encargo assumidos
neste instrumento, sujeitar ao COMPRADOR o pagamento de
reajuste calculado de acordo com a variao acumulada da Taxa
Referencial pro rata dia, desde a data do vencimento da prestao at

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a data efetiva do pagamento, acrescida de multa convencional de

0,33% ao dia limitada ao total de 2% (dois por cento), juros de 1%
(um por cento) sobre o montante devido, independente de qualquer
notificao judicial e sem prejuzo das demais combinaes previstas
nesse contrato.
CLSULA DCIMA O atraso no pagamento de 03(trs) Notas
Promissrias consecutivas ou qualquer delas por prazo superior a 90
(noventa) dias, implicar na resoluo desta promessa de Compra e
Venda conforme dispe o Art. 119, pargrafo nico, do Cdigo Civil,
caso em que o COMPRADOR perder, em favor da VENDEDORA, 49%
(quarenta e nove por cento) at a data do inadimplemento, como
pena convencional e para fazer face as despesas administrativas de
corretagem, publicidade, etc. O incio da devoluo da quantia, pela
VENDEDORA ao COMPRADOR se dar quando da revenda do imvel,
pela VENDEDORA, ou aps 06 (seis) meses da resoluo, evento que
primeiro ocorrer e ser pago da em 12 (doze) parcelas iguais,
corrigidas mensalmente com base no ndice aplicado s CADERNETAS
DE POUPANA. Na hiptese do COMPRADOR j ter se imitido na posse
do imvel, pagar VENDEDORA, sem prejuzo das penalidades j
estabelecidas, o equivalente a 1% (um por cento) do valor do imvel
atualizado, por ms ou frao, at a efetiva entrega do mesmo, como
compensao do usufruto de dispor.
DO PRAZO DE ENTREGA DO IMVEL
CLSULA DCIMA PRIMEIRA A VENDEDORA se compromete
entregar, ao COMPRADOR, o imvel objeto deste contrato, em
condies de uso de IMEDIATO, com habite-se.
DAS DESPESAS
CLSULA DCIMA SEGUNDA Todos os impostos, taxas e
contribuies incidentes ou que venham a incidir sobre o imvel
objeto deste instrumento aps a entrega da referida unidade
imobiliria cabero ao COMPRADOR, bem como as despesas de
transferncia do imvel, a saber, ITBI, escritura e registro no Cartrio
de Registro de Imveis.
DA CESSO DE DIREITOS
CLSULA DCIMA TERCEIRA O presente instrumento de compra e
venda s poder ser cedido ou prometido em Cesso a terceiros com
autorizao expressa da VENDEDORA, mediante pagamento de uma
taxa de transferncia de 5% (cinco por cento) sobre o valor da
referida unidade, na data da transferncia. A Cesso ou Promessa de
Cesso sem obedincia s condies desta clusula, constituir
infrao contratual sujeitando portanto a resciso do presente
contrato.

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DA ESCRITURA DEFINITIVA
CLSULA DCIMA QUARTA A VENDEDORA se obriga a outorgar a
competente ESCRITURA PBLICA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA
aps a averbao da obra no Cartrio de Registro de Imveis
competente ou aps a integralizao do preo total pactuado neste
instrumento, evento que por ltimo ocorrer, sendo admitido uma
tolerncia de 30 (trinta) dias para tramitao do processo da baixa da
hipoteca do agente financeiro , estando contudo a imisso posse pelo
COMPRADOR vinculada sua total adimplncia de todos os
compromissos e obrigaes firmados neste instrumento.
PARGRAFO NICO A recusa por qualquer das partes, contratantes,
em assinar a mencionada ESCRITURA DEFINITIVA, ser considerada
infrao, aplicando-se automaticamente o dispositivo na CLUSULA
NONA deste instrumento.
DAS DECLARAES
CLSULA DCIMA QUINTA O COMPRADOR declara que est ciente
que:
a O imvel que est adquirindo est hipotecado ao BANCO ....., bem
como que as parcelas do preo da venda da unidade do
empreendimento a serem pagas, sero condicionadas ao referido
Banco, para possibilitar o pagamento do mtuo perante o agente
financeiro;
b As parcelas caucionadas devero ser pagas diretamente ao citado
Banco;
c A hipoteca abrange o terreno e cada uma das unidades
residenciais do Edifcio, incluindo-se o imvel que est adquirindo;
d Pela anuncia do presente contrato e pelo exerccio de fiscalizao
para acompanhar o cronograma Fsico-financeiro da obra o BANCO
..... no assume qualquer responsabilidade pela construo do
empreendimento, solidez, segurana da construo, bem como,
sobre qualquer vcio ou defeito de construo.
e O COMPRADOR tem cincia de que este instrumento particular no
est coberto por Seguro de Morte e Invalidez Permanente;
CLSULA DCIMA SEXTA A VENDEDORA declara sob pena de
responsabilidade civil e criminal que exerce a atividade de construo
e comercializao de imveis e que o imvel objeto da presente
transao no faz parte do seu ativo imobilizado, razo porque deixa
de apresentar a Certido Negativa de Dbito do INSS e de Tributos e
Contribuies Federais;
DISPOSIES GERAIS
CLSULA DCIMA STIMA O INTERVENIENTE ANUENTE
comparece neste ato nica e exclusivamente para tomar cincia do

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presente compromisso, no implicando o seu comparecimento em

qualquer garantia ou promessa de financiamento para o
COMPRADOR.
PARGRAFO NICO A venda ora prometida e feita de comum
acordo e vontade das partes, caracterizando um ato jurdico perfeito
(Art. 5, XXXVI da CF/88), livre de qualquer coao ou vcio de
nulidade nos moldes da legislao em vigor, estando o COMPRADOR
ciente de todas as condies do empreendimento, inclusive suas
especificaes e inteiramente atualizado quanto dos aspectos
tcnicos e legais de sua aquisio.
CLSULA DCIMA OITAVA As partes elegem o foro da comarca de
CIDADE-UF para dirimir quaisquer dvidas do presente contrato
renunciando a qualquer outra por mais especial que se apresente.
E, assim, por se acharem justos e contratados, as partes assinam o
presente instrumento em 03(trs) vias de igual teor e forma para um
s efeito.

CIDADE-UF, __ de _________ de 201_

____________________________
Vendedor
____________________________
Comprador

____________________________
Cnjuge

____________________________
Testemunha 1
CPF:

____________________________
Cnjuge
____________________________
Testemunha 2
CPF:

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