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20/05/2015

CLUSULASABUSIVAS.UmaanlisedasclusulasabusivasnoscontratosdepromessadecompraevendadeimveisnoMaranho.JusNa

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ARTIGOS(HTTP://JUS.COM.BR/ARTIGOS)/TEXTOPUBLICADOPELOAUTOR

CLUSULASABUSIVAS.Umaanlisedasclusulas
abusivasnoscontratosdepromessadecompraevendade
imveisnoMaranho.
RodrigoPereiraCostaSaraiva(http://jus.com.br/1032137rodrigopereiracostasaraiva/publicacoes)
Publicadoem10/2014.Elaboradoem08/2014.
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Assuntos:
DireitodoConsumidor(http://jus.com.br/artigos/direitodoconsumidor)
DireitoCivil(http://jus.com.br/artigos/direitocivil)
DireitoConstitucional(http://jus.com.br/artigos/direitoconstitucional)
Oartigotratadodireitodoconsumidor,emespecficoodireitodoconsumidornoquetangeacompradeimveisnaplantadeincorporadorasouconstrutoras,
almdisso,otrabalhodemonstraalgumasdasvriasclusulasabusivasnodecorrerdoscontratos.

Introduo
Estetrabalhotemocondodeesclarecer,alertaroconsumidor,emespecfico,oadquirentedeimvel,sobreasclusulasabusivasqueestoalocadasnos
contratosdepromessadecompraevendafeitospelasincorporadoraseconstrutoras.Nestediapaso,numprimeiromomentosefaraabordagemdas
clusulasabusivasesuascaractersticaselencadasnoCdigodeDefesadoConsumidor.Numsegundomomentoserfeitocomentriossobrealgumas
clusulascontratuaisabusivasrecorrentesnoscontratosdepromessadecompraevendanoMaranhoeosprincpiosdoCdigodeDefesadoConsumidor
violadosporestas.
Antesdeseadentraraocernedaquesto,sefazmister,tecerbrevescomentriossobreasclusulasabusivas.Asclusulasabusivassootemadegrande
relevonoBrasil,postoqueseanalisarmosvrioscontratosdepromessadecompraevendadeimvel,muitodifcilnosevislumbrarumaouvriasclusulas
abusivas,exatamenteporistoqueoCdigodeDefesadoConsumidor,lei8.078de1990,deformaexpressaelencouaproibiodeclusulasabusivas,
nessasbandaodiploma6,incisoIVdoCDC,prescreve:Aproteocontraapublicidadeenganosaeaabusiva,mtodoscomerciaiscoercitivosoudesleais,
bemcomocontraprticaseclusulasabusivasouimpostasnofornecimentodeprodutoseservios.
Nessalinhadepensamentoosdiplomas51a53doCdigodeDefesadoConsumidor,aduzem:
DasClusulasAbusivas
Art.51.Sonulasdeplenodireito,entreoutras,asclusulascontratuaisrelativasaofornecimentodeprodutoseserviosque:
Iimpossibilitem,exoneremouatenuemaresponsabilidadedofornecedorporvciosdequalquernaturezadosprodutoseserviosouimpliquemrenncia
oudisposiodedireitos.Nasrelaesdeconsumoentreofornecedoreoconsumidorpessoajurdica,aindenizaopoderserlimitada,emsituaes
justificveis
IIsubtraiamaoconsumidoraopodereembolsodaquantiajpaga,noscasosprevistosnestecdigo
IIItransfiramresponsabilidadesaterceiros
IVestabeleamobrigaesconsideradasinquas,abusivas,quecoloquemoconsumidoremdesvantagemexagerada,ousejamincompatveiscomaboa
fouaequidade
V(Vetado)
VIestabeleaminversodonusdaprovaemprejuzodoconsumidor
VIIdeterminemautilizaocompulsriadearbitragem

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VIIIimponhamrepresentanteparaconcluirourealizaroutronegciojurdicopeloconsumidor
IXdeixemaofornecedoraopodeconcluirounoocontrato,emboraobrigandooconsumidor
Xpermitamaofornecedor,diretaouindiretamente,variaodopreodemaneiraunilateral
XIautorizemofornecedoracancelarocontratounilateralmente,semqueigualdireitosejaconferidoaoconsumidor
XIIobriguemoconsumidoraressarciroscustosdecobranadesuaobrigao,semqueigualdireitolhesejaconferidocontraofornecedor
XIIIautorizemofornecedoramodificarunilateralmenteocontedoouaqualidadedocontrato,apssuacelebrao
XIVinfrinjamoupossibilitemaviolaodenormasambientais
XVestejamemdesacordocomosistemadeproteoaoconsumidor
XVIpossibilitemarennciadodireitodeindenizaoporbenfeitoriasnecessrias.
1Presumeseexagerada,entreoutroscasos,avantagemque:
Iofendeosprincpiosfundamentaisdosistemajurdicoaquepertence
IIrestringedireitosouobrigaesfundamentaisinerentesnaturezadocontrato,detalmodoaameaarseuobjetoouequilbriocontratual
IIIsemostraexcessivamenteonerosaparaoconsumidor,considerandoseanaturezaecontedodocontrato,ointeressedasparteseoutras
circunstnciaspeculiaresaocaso.
2Anulidadedeumaclusulacontratualabusivanoinvalidaocontrato,excetoquandodesuaausncia,apesardosesforosdeintegrao,decorrer
nusexcessivoaqualquerdaspartes.

3(Vetado).
4facultadoaqualquerconsumidorouentidadequeorepresenterequereraoMinistrioPblicoqueajuzeacompetenteaoparaserdeclaradaa
nulidadedeclusulacontratualquecontrarieodispostonestecdigooudequalquerformanoassegureojustoequilbrioentredireitoseobrigaesdaspartes.
Art.52.Nofornecimentodeprodutosouserviosqueenvolvaoutorgadecrditoouconcessodefinanciamentoaoconsumidor,ofornecedordever,entre
outrosrequisitos,informloprviaeadequadamentesobre:
Ipreodoprodutoouservioemmoedacorrentenacional
IImontantedosjurosdemoraedataxaefetivaanualdejuros
IIIacrscimoslegalmenteprevistos
IVnmeroeperiodicidadedasprestaes
Vsomatotalapagar,comesemfinanciamento.
1Asmultasdemoradecorrentesdoinadimplementodeobrigaonoseutermonopoderosersuperioresadezporcentodovalordaprestao.
1Asmultasdemoradecorrentesdoinadimplementodeobrigaesnoseutermonopoderosersuperioresadoisporcentodovalordaprestao.
(RedaodadapelaLein9.298,de1.8.1996)
2asseguradoaoconsumidoraliquidaoantecipadadodbito,totalouparcialmente,mediantereduoproporcionaldosjurosedemaisacrscimos.
3(Vetado).
Art.53.Noscontratosdecompraevendademveisouimveismediantepagamentoemprestaes,bemcomonasalienaesfiduciriasemgarantia,
consideramsenulasdeplenodireitoasclusulasqueestabeleamaperdatotaldasprestaespagasembenefciodocredorque,emrazodo
inadimplemento,pleiteararesoluodocontratoearetomadadoprodutoalienado.
1(Vetado).
2Noscontratosdosistemadeconsrciodeprodutosdurveis,acompensaoouarestituiodasparcelasquitadas,naformadesteartigo,ter
descontada,almdavantagemeconmicaauferidacomafruio,osprejuzosqueodesistenteouinadimplentecausaraogrupo.
3Oscontratosdequetrataocaputdesteartigoseroexpressosemmoedacorrentenacional.
Oprimeiropontoaseresclarecidosobreanulidadedasclusulasabusivas,oporququeestassonulasdeplenodireito?interessantetrazerbailaqueas
clusulasabusivassotidascomonulasporqueoneramdemasiadamenteumaparteemdetrimentodaoutra,desequilibramocontrato,lesamosdireitosdos
consumidoresestampadosnoCDC,violamoprincpiodalegalidade,nocasoemestudodacompraevendadeimveisnestacapital,umapartedasclusulas
narradasnoscontratosdepromessadecompraevendadeimvelsonulasdeplenodireitooupassveisdecontestao.Deoutraforma,asclusulas
abusivassoilegais,violamtantooCdigoCivilquantooCdigodeDefesadoConsumidor,almdaviolaodanossaCartaMagna.Cabeumaobservao
quandooconsumidor,pretensocompradordeumimvelnaplanta,sedirigeatocorretordeimveisparaefetivaraassinaturadocontratoemtela,ocorretor
noexplicadetalhadamenteasclusulasdocontrato,muitodessasclusulasdocontrato,quepraticamenteocontratodeadeso,postoquepoucosediscute
dasclusulasentreaspartes,soabusivas,ilegais,passveisdecontestaopelopromitentecomprador.
Todooroldeclusulasabusivasacimamencionadoapenasexemplificativo,muitaatenocomrelaoaestetema,acriatividadedequemelaboraesses
contratosgigantesca,aopontodemascararaabusividadedasclusulas,ouseja,prnocontratoumaclusulaaparentementelcita,legal,doravantequando
analisaafundoabusiva,porisso,mereceumaanlisecautelosaeprudentedopretensocompradoroudeseuadvogado,istofeitodeprefernciaantesda

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assinaturadocontrato,emcasocontrrio,poderserquestionadoaabusividadejudicialmente.
Nodecorrerdestetrabalhosernarradoalgumasclusulasretiradasdoscontratosdepromessadecompraevendadeconstrutoraseincorporadorasnesta
capital,estastidascomonulasepassveisdecontestaoourescisocontratual,nestalinhadepensamentoseroelencadasclusulasabusivasespecficas
docontratodepromessadecompraevendadoResidencialVitriaSoLusdaconstrutoraLivingPanamEmpreendimentoImobiliriosLtda.Nocontratoem
tela,emdetalheasuaclusula6.2.1aduz:
Toda(s)asparcela(s)eprestaes(s)mencionada(s)na(s)alnea(s)BeC,doitem(6.1),encontra(m)seacrescida(s)dejurosde12%(dozeporcento)aoano,
calculada(s)peloSistemadaTabelaPrice,contadospartirdadataprevistaparaotrminodasobrasdorespectivoedifcio,quesecaracterizarcoma
expediodorespectivoAutodeConcluso(HABITESE).
Aclusulaemquestoseamoldacomoabusiva,porutilizarcomosistemadecontagemdejuros,osistemaouTabelaPrice,quetermosmaissimplessignifica
justamenteacapitalizaodejurossobrejuros,ouseja,paraWalterFrancisco:TabelaPriceacapitalizaodosjuroscompostos.(MatemticaFinanceira,
SoPaulo,Atlas,1976).
AcapitalizaodejurossobrejurosoudejuroscompostosilegaleilcitanoBrasil,oprprioSupremoTribunalFederaljseposicionouadespeitodesta
abusividade,ilicitudedaTabelaPrice,assimnostermosdasmula121doSTF,descreve:vedadaacapitalizaodejuros,aindaqueconvencionada.
Essasmulatrataexatamentedaclusulaacimanarrada,deoutromodo,mesmoqueocorraaavenanocontratodepromessadecompraevendadeimvelde
capitalizaodejurosestilegal,abusiva,ilcita.Outrograveproblemaqueasincorporadoras,asconstrutoras,oscorretoresdeimveisnoexplicamaos
clientesesteoutrasclusulasdocontrato,assimferindooprincpiodainformaocorretasobreobemadquirido,inclusivedetalhandocadaparcela,cadajuro,
cadataxaaserpagapelopromitentecomprador,seissonoforfeitopassvelderescisocontratualdeplano.
Emverdade,nomaisdasvezes,osistemafrancsutilizadoparamascararopreorealpretendido,principalmentenoscontratosdecompraevendade
imveis(LuizAntonioScavoneJunior.OsContratosImobilirioseaprevisodeaplicaodaTabelaPriceAnatocismo.SoPaulo,Revistadedireitodo
consumidorn.28Ed.RevistadosTribunaisoutubro/dezembro/1998,p.129).
Nessabanda,cabemencionaressesjulgadosdosTribunaisdeJustia,relatam:
TJSPApelaoAPL9176218802007826SP917621880.2007.8.26.0000(TJSP)
Datadepublicao:07/11/2011
Ementa:EMBARGOSEXECUOHIPOTECRIACONTRATOSISTEMAFINANCEIRODAHABITAOCAPITALIZAOIMPOSSIBILIDADE
INTELIGNCIADASMULA121DOSTFUSODETABELAPRICEAFASTADOAUTORIZADOCORREOPELATRFORMADEATUALIZAOE
AMORTIZAO1TratandosedecontratofirmadosobasregrasdoSistemaFinanceirodeHabitao,vedadaacapitalizaodosjuros,qualquerqueseja
suaperiodicidade2DeacordocomrecentesestudosexpostosemjulgadosdesteedeoutrosTribunais,verificasequeaevoluohistricadoINPCsuperior
daTaxaReferencial(TR),nosendorazoveladmitirasubstituiodeumpelooutrojustamentepelofatodequeimportariaemmaioroneraodo
consumidor.3AplicaodaSmula450doSuperiorTribunaldeJustia,cujoenunciadopreleciona:?NoscontratosvinculadosaoSFH,aatualizaodosaldo
devedorantecedesuaamortizaopelopagamentodaprestao.?RECURSOPARCIALMENTEPROVIDOafastandoaincidnciadejuroscapitalizados.
TJRSAgravodeInstrumentoAI70039795737RS(TJRS)
Datadepublicao:14/12/2010
Ementa:AGRAVODEINSTRUMENTO.DECISOMONOCRTICA.REVISIONALDECONTRATODEFINANCIAMENTODEIMVEL.TABELAPRICE
AFASTADA.APLICAODOSISTEMADEAMORTIZAOCRESCENTE.DESCABIMENTO.HIPTESEEMQUEOVALORDAPRESTAORESTOU
MAJORADO.INCIDNCIADEJUROSSIMPLES.NEGADOSEGUIMENTOAORECURSO.(AgravodeInstrumentoN70039795737,DcimaQuintaCmara
Cvel,TribunaldeJustiadoRS,Relator:OtvioAugustodeFreitasBarcellos,Julgadoem03/12/2010)
TJRSAgravodeInstrumentoAG70039795737RS(TJRS)
Datadepublicao:14/12/2010
Ementa:AGRAVODEINSTRUMENTO.DECISOMONOCRTICA.REVISIONALDECONTRATODEFINANCIAMENTODEIMVEL.TABELAPRICE
AFASTADA.APLICAODOSISTEMADEAMORTIZAOCRESCENTE.DESCABIMENTO.HIPTESEEMQUEOVALORDAPRESTAORESTOU
MAJORADO.INCIDNCIADEJUROSSIMPLES.NEGADOSEGUIMENTOAORECURSO.(AgravodeInstrumentoN70039795737,DcimaQuintaCmara
Cvel,TribunaldeJustiadoRS,Relator:OtvioAugustodeFreitasBarcellos,Julgadoem03/12/2010)
DeformacristalinatodososjulgadosacimaabordadosaduzemoafastamentoeimpossibilidadedeaplicaodaTabelaPrice,noutraspalavraspormaisque
estejaexpressamentecapituladonocontratodepromessadecompraevendadeimvelestaTabelailcitaeplenamentecabvelumaaorevisionalouat
mesmoumarescisocontratualporcontadessaabusividade,ilegalidade,estaclusulaferedeformabrutalodireitodeinformaodoconsumidor,causagraves
danosmateriaisaoconsumidor.
Asegundaclusulaabusivadestecontrato,naverdadeumabsurdo,aclusulaVIII2prescreve:Olanamentodasetapasacimadescritas,ocorrero
deacordocomascondiesmercadolgicas,porlivreescolhadaincorporadoraedesdequetenhamsidoalienadas70%(cinquentaporcento)
unidadesdafaseanterior.
AgoranotebemquenaclusulaVIII1domesmocontratoseobserva:AentregadasobrasdoCondomnioResidencialVitriaSoLussero
efetuadasemetapasdistintas,sendocertoqueasexecuesserototalmentedesvinculadasumadaoutra,eoprazodeconstruodecadatorreser
expressamentedeterminadonocontratodepromessadevendaecompradecadaunidadeautnomarespectiva,(...)(grifonosso)
Notebem,acontradioentreasclusulasacimanarradas,umarelataquenohvinculaoentreaconstruoeentregadastorres,nocaso4torres,4etapas
daobra,eaoutrasimplesmentedizqueshaverolanamentodaetapaseguinteseesomentesehouvercondiomercadolgica,porlivredeliberaoda
incorporadoraeseforvendida,alienada70%dasunidadesdafaseouetapaanterior,emoutrosdizeres,oconsumidorefetuatodosospagamentoseainda
assimpodeficaravernavios,podeficarsemoseuimvel,seporacasonoforalienadooquantitativodeimveis,unidadesautnomasqueaincorporadora,
construtoradecidiunessaclusulaabusiva,oconsumidortambmficaramercdascondiesmercadolgicasdomomento,evidentequetalclusulanula,
desproporcional,irracional,issonaverdadeconfiguraodesvionoequilbriodocontrato,ouseja,aincorporadorasimplesmenteperpassaoriscodasuaatividade
paraoconsumidor,nestecasohipossuficienteevulnervel.
Valeaindamencionarquenoscasosdecontradioentreclusulasnumcontratodepromessadecompraevendadeimvel,ainterpretaodevefavorecero
consumidor,atporqueoconsumidor,nestecaso,hipossuficiente.Ademaisimporcondies,responsabilidadesabusivascomoaacimanarradanulode
plenodireito,infelizmenteclusulasassimsodepraxenomundoimobiliriobrasileiroenoocorremsomentenoMaranho,continuamsendoutilizadasem
largaescalapelasincorporadoraseconstrutorasportodooBrasil.
Nestediapaso,ojuristaRizzattoNunesleciona:
AleiconsumeristaprobeaofornecedorIVprevalecersedafraquezaouignornciadoconsumidor(...)AregrainsertanoincisoIVdirigeseespecificamente
paraasituaoconcretadarelaoexistenteentrefornecedoreconsumidor.

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Eissodecorredosimplesfatodequeaconstataoprimeiradacapacidadedoconsumidornasrelaesdeconsumoadequeoconsumidorvulnervele
hipossuficiente.Acaractersticamaismarcantedoconsumidor,comovimos,adequenomercadodoconsumoelerepresentaoelofracodarelao,
especialmentepelofatodequenotemacessosinformaesquecompemoprocessoprodutivo,quegeraosprodutoseosservios.(Nunes,LuisAntonio
Rizzatto.2008)
Osconsumidoresnoscontratosdepromessadecompradevendasohipossuficientesevulnerveis,postoqueaelessoquasequeimpostasasclusulas
contratuais,massepareceumcontratodeadeso,noexplicadooteordasclusulas,boapartedelasconfusasecontraditriascomoacimademonstrado,
chegandoaopontodehouverclusulasobscuraseambguasqueoneramexcessivamenteoconsumidoroqueliteralmentevedadopeloCdigoDeDefesado
Consumidor.
Nessalinhadepensamento,valeapenacompararduasclusulasquesoencontradasemtodososcontratosdepromessadecompraevenda,ambasso
desproporcionais,desiguais,ilegais,soelas:
DASPENALIDADESEDARESCISO:
XIII1Aimpontualidadedo(a,s)PROMISSRIO(A,S)nopagamentodequalquerumadasparcelase/ouprestaesreferidasnesteinstrumento,oude
qualquerencargo,independentementedeprvioavisoounotificao,determinaraautomticaeimediataincidnciademultade2%(doisporcento)sobreo
valorcorrigidoproratadiepelondicedecorreovigentenocontratoououtroqueosubstitua,almdejurosdemorade1%(umporcento)aoms,contados
diaadia.(...)
DOPRAZODECONSTRUO
XIX1AconclusodasobrasdoCONDOMNIORESIDENCIALVITRIASOLUSeaentregafsicadesuasunidadesestoprevistasparaadatareferida
noitem(7)doQUADRORESUMO,comumprazodetolernciade180(CENTOEOITENTA)dias,emfavordo(a,s)PROMITENTE(S),ressalvados,contudo,
osatrasosdecorrentesdemotivosdeforamaior,taiscomoguerras,greves,(...)
Aoverificarseaprimeiraclusula,estpodeatparecernormal,doravantenocomexamesuperficialquesejaodiagnsticofinaldeumcaso,vejaquena
clusulaestcapitaneadaaexpressoqualquerencargo,attulodeexemploosencargoscalculadosouquetemincidnciadaTabelaPrice,comoj
anteriormentemencionadosonulos,sequerpodemsercobradosaoconsumidor,contudo,asempresasdesteramocontinuamalanarcontratosdepromessa
decompraevendacomestasclusulasquejforaminmerasvezes,posiodominantenajurisprudncia,decretadascomoabusivaseilegais.Ademais,ainda
noquetangeaprimeiraclusula,serqueoconsumidortemaobrigaodesaberoidiomalatim?PorquecolocaraexpressoPRORATADIEnaclusula
contratual?debomtomrelembrarquetodooseiodocontratodeveserclaro,cristalino,oquenosevnestecaso,noexisterazoparautilizarlatimno
contrato,aindamaisporqueamaioriadaspessoasnotemcontatocomoidiomalatim,amaioriadaspessoasnotematcnicanecessria,nosoperitos
emcontratosdestanatureza,porissoocontratodeveseromaisclaro,coerenteecoesopossvel.
Noquetocaasegundaclusula,convmressaltaroprazoabsurdamentedesproporcional,ouseja,estadescrevequeoincorporador,construtortemuma
tolernciade180diasapsoprazodevidamenteestipuladoparaaentregadoimvelaopromissrio,comprador.Nessalinhaderaciocnio,seopromitente
compradordeixaratrasaralgunsdiasouummsnopagamentodasparcelasdoimvelpagarjurosdemora,correomonetria,jseaconstrutoraou
incorporadoraatrasaraentregadoimvel,entregaroimvelapsadatafixadanocontratosemaocorrnciadecasosexcepcionais,estatemumatolernciade
180diasapsoprazodeentregaefetiva,emoutraspalavras,aconstrutorapodeficaremmoracomoconsumidorpor180dias,quasemetadedeumano,sem
pagarnadaporisso,comoassim?Aclusulapenalsfuncionaparaumadaspartes?Essasclusulasacimacomparadasconstatamotamanhodaabusividade
doscontratosdepromessadecompraevendadeimvel,vistoqueseocompradorincorreremmorapagarjuros,correomonetria,multade2%jsea
incorporadoraincorreremmoraporat180diasessanoarcarcomnenhumnus,issoumabsurdo,humdesequilbriogigantesconasresponsabilidades
entreaspartesdocontrato.
EmumoutrocontratodepromessadecompraevendadeimvelnaplantanoMaranho,aincorporadoraSPELAKESIDECONSTRUOEINCORPORAO
LTDA,tambmseutilizadeumaclusuladetolernciasemelhante,logoabusiva,eissoserepeteemoutroscontratosdeoutrasincorporadorasouconstrutoras
nestacapital.Nestediapaso,acontratodecompraevendadeumaunidadeautnomadoedifcioLakeSide,clusulaquinta,prescreve:
DASOBRIGAESDAPROMITENTEVENDEDORA
CLUSULAQUINTAAPROMITENTEVENDEDORAobrigaseaentregaraunidadeoraprometidavenda,noprazoprevistode24(vinteequatro)meses,
sendoadmitidatolernciade180(centoeoitenta)diasteis,contadosdodiadasuaexpirao(...).
Observequenessaclusulaoprazodetolernciaaindamaior,180diasteis,ousejaissoconfiguraquasesetemeses,aviltante,otamanhododesrespeito
aoconsumidor,postoqueseoconsumidoratrasarumdianopagamentodasparcelas,incorrernopagamentodemulta,juroseetc,enquantoaconstrutora
inadimplentenoarcacomseunus.
DOSPRINCPIOSDOCDIGODEDEFESADOCONSUMIDOR
Nestabanda,cabeocomentriodealgunsprincpiosdoCdigodeDefesadoConsumidorquesoflagrantementevioladospelasclusulasabusivasj
abordadas.Podeseapontaralgunsimportantespreceitos,attulodeexemplo:oprincpiodaboafousimplesmenteboafobjetivaoprincpioda
transparnciaprincpiododeverdeinformardentreoutros.
OjuristaRizzattoNunes,sobreatemtica,aduz:
Jaboafobjetiva,queaqueestpresentenoCDC,podeserdefinida,grossomodo,comosendoumaregradeconduta,isto,odeverdaspartesdeagir
conformecertosparmetrosdehonestidadeelealdade,afimdeseestabeleceroequilbrionasrelaesdeconsumo.Nooequilbrioeconmico,como
pretendemalguns,masoequilbriodasposiescontratuais,umavezque,dentrodocomplexodedireitosedeveresdaspartes,emmatriadeconsumo,regra
geral,humdesequilbriodeforas.Entretanto,parachegaraumequilbrioreal,somentecomaanliseglobaldocontrato,deumaclusulaemrelaos
demais,poisoquepodeserabusivoouexageradoparaumnooserparaoutro.
Aboafobjetivafunciona,ento,comoummodelo,standard,quenodependedeformaalgumadaverificaodemfsubjetivadofornecedoroumesmodo
consumidor.
Destemodo,quandosefalaemboafobjetiva,pensaseemcomportamentofiel,leal,naatuaodecadaumadaspartescontratantesafimdegarantirrespeito
outra.(Nunes.2008)
Dianteaexpertisedojurista,cabesalientarqueasincorporadorasnoscontratosdepromessadecompraevendadeimvel,nocumpremcomomacroprincpio
daboaf,cristalinoqueasclusulasjmencionadasviolamdeplanoaboafobjetiva,noutrosdizeres,fazerumcontratoquelesaalealdade,ahonestidade,
orespeitoentreaspartesabusodedireitoelogomereceserrechaado.Almdisso,essescontratoscausamsignificativaslesesaoconsumidor,
principalmentedeordemfinanceira,postoquenamaioriadasvezesimpesclusulaspenaissomenteparaosconsumidoresenofixampuniesparao
incorporadorouconstrutor.Emconcluso,ambasaspartesdevemagirdeboaf,essapresunorelativa,notebemquenacomparaoentreasclusulasse
percebeumadesproporo,umdesequilbriogiganteentreasobrigaes,nusdaspartescontratantes.
Valeapenalembrar,aboafobjetivadeveserrespeitadaemtodasasfasesdocontrato,assimsendo,aspartesdevemagirdeboafnafases:prcontratual,
nodecorrerdocontratoeapsocontrato,ouseja,boafpscontratual,ouseja,oscontratantesdevemagirdeboaf,antes,duranteeapsotrminodo
contrato.

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Outrosimportantesprincpiosvioladosporessasnefastasclusulassoododeverdeinformareodatransparncia,nestediapasovaleapenamencionaras
palavrasdoilustreRizzattoNunes,sobreosprincpios,leciona:
(...)Comefeito,nasistemticaimplantadapeloCDC,ofornecedorestobrigadoaprestartodasasinformaesacercadoprodutoedoservio,suas
caractersticas,qualidades,riscos,preosetc.,demaneiraclaraeprecisa,noseadmitindofalhasouomisses.
Tratasedeumdeverexigidomesmoantesdoinciodequalquerrelao.Ainformaopassouasercomponentenecessriodoprodutoedoservio,queno
podemseroferecidosnomercadosemela.
Oprincpiodatransparncia,comovimos,estjprevistonocaputdoart.4,etraduzaobrigaodofornecedordaraoconsumidoraoportunidadedetomar
conhecimentodocontedodocontratoqueestsendoapresentado.
Assim,dasomadosprincpios,compostosdedoisdeveresodatransparnciaeodainformao,ficaestabelecidaaobrigaodeofornecedordarcabal
informaosobreseusprodutoseserviosoferecidosecolocadosnomercado,bemcomodasclusulascontratuaisporeleestipuladas.(Nunes.2008)
Nestecontexto,cabeaoincorporador,construtor,fornecedor,explicitardeformaclara,cristalina,exatatudorelativoaoproduto,bemimvelqueestcolocando
vendanomercado,ouseja,deveserobrigatoriamentedescritopelofornecedoropreo,preovista,preoaprazo,incluindooparcelamentoeoquantitativo
dejurospagosdomontantecomodojurosaserpagopeloconsumidoremcadaparcela,nestediapaso,oconstrutordevemostrardeformafcil,acessvelao
consumidortudoqueesteltimoarcarparaadquirirseuimvel.Outroreflexodesumaimportnciadessesprincpios,odeverdoconstrutordeexplanarde
formatranquilaefciltodasasclusulas,principalmentesehouverambiguidadeouomissoemalgumasdelas.Casonoocorraaexplicaodestaforma,ou
ocorraumaexplicaofalaciosa,ludibrianteaoconsumidorofornecedordeverserresponsabilizado.
Aindasobreocomentriodojurista,imperiosofalarqueodeverdeinformaotambmabarcaquaisosmateriaisserousadosnafeituradoimvel?Quala
qualidadedeles?Nestesentido,importantequeoconsumidorfiqueesclarecidoquantoaisto,postoquenocotidianosevislumbravriosevrios
descumprimentoscontratuaisnoquetangeaoacabamentodoimvelcompradonaplanta,ouseja,aconstrutorafazumapropagandadeacabamentocomum
materialXeentregaaofinalummaterialYdemenorqualidadeousequerentrega,issoconfiguralesoaoconsumidor,propagandaenganosaeferetodoo
sistemadeproteoaoconsumidorelencadonoCDC.
Almdetudooexposto,importanteacrescentarqueoconsumidornopodeassumirriscosdaatividadeempresarial,nocasoemtela,oincorporadornopode
cobrardoconsumidororiscodasuaatividade,assimsendo,nopodehaverclusulascontratuaisquelimitemaresponsabilidadecivildoincorporador,istovai
decontramolegislaoatualmentevigenteenopodeaempresaincorporadoraouconstrutorarepassarnusexcessivoaoconsumidor,infelizmenteistovem
acontecendocomfrequncianosempreendimentosemSoLusenoMaranhocomoumtodo,nosomentecomaincorporadoraLivingPanam
Empreendimentos,enosomentecomoscontratosdaincorporadoraSpeLakeSideConstruoeincorporaoLtda,essasclusulasabusivassousadasnos
contratosdepraticamentetodasasincorporadoraseconstrutoras.
Nessalinhadepensamento,osrgospblicosdeproteodosdireitosdoconsumidor,devematuardemodoefetivo,inclusivepreventivamente,realizando
campanhas,informandoaoconsumidordosseusdireitos,ouseja,aindatemosumaatuaodiminutanestasearadosProcons,daPromotoriadoconsumidor,
deoutrosrgosdeproteodosdireitosdoconsumidor.Portanto,caroconsumidorantesdeassinarumcontratodepromessadecompraevendadeimvel
valeapenabuscarconsultoriadeadvogadosoubuscarconsultoriaemoutrosrgosdedefesadosdireitosdoconsumidor.
CONCLUSO
DiantedetodaaargumentaonarradasobreaexistnciadeclusulasabusivasnoscontratosdepromessadecompraevendadeimveisnoMaranho,no
restadvidaquealmdeexistiremsolargamenteutilizadasnessescontratoseseoconsumidornoestiveratentoarcarcomumnusexcessivoelogoa
empresaincorporadoracometerenriquecimentosemcausa.Valelembrarquetodasasclusulasabordadasnotrabalhojforamdeclaradascomoabusivas
pelostribunaisdejustia,inclusivepelasjurisprudnciaspacficaselencadas,entonodevecumprirregrascontratuaisilegais,postoqueestasferemodireito
doconsumidor,nocasopromitentecompradordoimvel,violamtodoosistemadeproteodosdireitosdoconsumidorcriadospeloCdigodeDefesado
Consumidor,assimcomoaprpriaMagnaCartabrasileira.Porfim,todasasclusulasabusivas,inclusiveaquelasquesomascaradasdelcitas,devemser
rechaadasdeplano,ouseja,nulasdeplenodireito.
REFERNCIASBIBLIOGRFICAS:
1CdigodeDefesadoConsumidor.Lei8.078/1990.
2ContratodepromessadecompraevendadoempreendimentoCondomnioResidencialVitriaSoLus,incorporadora:LivingPanamEmpreendimentos
ImobiliriosLtda,clusulas:(tabelapriceclusula6.2.1clusulaVIII2p.13XIII1p.19XIX1PRAZODECONSTRUO,P.25)
3ContratodepromessadecompraevendadoempreendimentoCondomnioLakeSidenestacapital,incorporadora:SPELAKESIDECONSTRUOE
INCORPORAOLTDA.Clusula:(Dasobrigaesdapromitentevendedora,clusulaquinta,p.4)
4Nunes,LuisAntonioRizzatto.CursodeDireitodoConsumidor:comexerccios/RizzattoNunes3.Ed.rev.atual.SoPaulo:Saraiva.P.546.2008.
5ScavoneJunior,LuizAntonio.OsContratosImobilirioseaprevisodeaplicaodaTabelaPriceAnatocismo.SoPaulo,Revistadedireitodo
consumidorn.28Ed.RevistadosTribunaisoutubro/dezembro/1998,p.129.
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RodrigoPereiraCostaSaraiva(http://jus.com.br/1032137rodrigopereiracosta
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AdvogadoeconsultorjurdicoemSoLusMa,ProfessordoCursoPreparatrioparaoExamedaordemdoImadec,ExcoordenadordoPremium
Concursos,diretordoEscritrioRodrigoSaraivaAdvocaciaeConsultoriaJurdica,CoordenadordogrupodeestudosemDireitoConstitucionaldaOab/Ma
desde2013.DoutorandoemDireitopelaUNLZ(UniversidadeNacionaldeLomasdeZamora),membrodacomissodosjovensadvogadosdaOAB/MA
desde2011,psgraduadolatosensuemDireitoeProcessodoTrabalho,comformaoemMagistrioSuperiorpelaUniversidadeAnhanguera
Uniderp/REDELFG.BacharelemdireitopeloUNICEUMA.Autordeartigoscientficosedemodelosdepeasprocessuais.CoautordoLivro"Artigos
AcadmicosdeDireito".EditoraSapere,RiodeJaneiro.2014.Disponvelparaacompranosite:http://www.livrariacultura.com.br/p/artigosacademicosde
direito42889748<br><br>
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