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MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Resumo
Anlise de investimento da construo e comercializao de um
armazm industrial, situado na zona Industrial de Sines, com dois pisos e
400 m 2 de rea de construo. Esta anlise permite a tomada deciso de
levar por diante a construo do imvel, em que j se possui o terreno e
a nica incgnita so os custos de construo, dado que o preo de venda
do imvel acabado estabelecido pelo mercado.
Comeou-se por fazer a avaliao do imvel no estado acabado
atravs de dois mtodos de avaliao: o mtodo comparativo ou de
mercado e o mtodo do rendimento. Para tal, utilizam-se amostras de
imveis semelhantes ao imvel em avaliao venda no mercado local.
Na validao da amostra, utiliza-se o critrio de Chauvenet.
A deciso de investimento no imvel tem por base uma abordagem
esttica de anlise de investimento. Para tal, estimaram-se o valor do
terreno e encargos, custos de construo e encargos, custos comerciais,
PVT e a margem do promotor.
Para um controlo rigoroso da execuo do investimento numa fase
posterior faz-se a avaliao do projeto de investimento, segundo uma
abordagem dinmica de anlise de investimento, tendo por base o
desconto de fluxos de caixa. Esta complementada por uma anlise de
sensibilidade na tica dos capitais prprios: aos custos de construo, ao
tempo de construo, ao tempo de venda e ao PVT, face a um cenrio
base.
Por ltimo, feito um acompanhamento continuado ao longo da
obra entre os desvios dos custos de construo reais e os previstos na
deciso de investimento inicial.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Abstract
Investment anal ysis of the construction and sale of an industrial
warehouse located in the Siness industrial zone, with two floors and 400
m 2 of construction area. This anal ysis supports the decision making to
bring forward the construction of the building, when the promoter
alread y owns the land and the onl y unknown is the cost of construction,
since the selling price of the propert y is just determined b y the market.
The work began b y making the propert y valuation in the finished
state b y two methods of evaluation: the comparative method or market
value and the yield method. For this purpose, we use samples of similar
properties on the market place with explanatory features. In the
validation sample, we use the criterion of Chauvenet.
The decision to invest in the propert ys development is based on a
static approach to investment anal ysis. For this purpose, the value of the
land and taxes, selling price, construction costs and charges, marketing
costs, and promoter return were all estimated.
To strictl y control the execution of the investment at a later stage
the investment project was assessed according to a d ynamic approach
based on discounted cash flows. A sensitivit y anal ysis from the equit y
viewpoint

was

developed

considering

variation

to:

the

cost

of

construction, construction time, the time of sale and PVT, compared to a


baseline scenario.
Finall y, continuous monitoring is done throughout the project
between the deviations of actual construction costs from the ones
provided the initial investment stud y.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Agradecimentos
Agradeo ao professor Doutor Filipe Manuel Vaz Pinto Almeida
Vasques, meu orientador neste trabalho de projeto, pela orientao,
sugestes e correes, bem como, pela disponibilidade que sempre
manifestou.
Um agradecimento a todos os meus colegas do Instituto Superior
de Engenharia de Lisboa, pela ajuda e incentivo durante a realizao do
trabalho.
O agradecimento que aqui manifesto, no responsabiliza todos os
que colaboraram comigo, nem pela opinio, nem pelos erros que possam
persistir.
Por ltimo, agradeo minha esposa, familiares e amigos a
pacincia, apoio e estimulo demonstrado.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

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ndice do texto
Resumo ............................................................................................................................. 1
Abstract ............................................................................................................................. 2
Agradecimentos ................................................................................................................ 3
Lista de figuras ................................................................................................................. 6
Lista de quadros ................................................................................................................ 7
Lista de siglas e abreviaturas ............................................................................................ 8
1 Introduo ................................................................................................................... 9
1.1 Enquadramento do tema ...................................................................................... 9
1.2 Objetivos do TFM (trabalho final de mestrado) .................................................. 9
1.3 Metodologia ....................................................................................................... 11
1.4 Estrutura do TFM .............................................................................................. 12
2 Reviso da literatura ................................................................................................. 13
2.1 Introduo .......................................................................................................... 13
2.2 Avaliao imobiliria ........................................................................................ 13
2.2.1 O valor de mercado......................................................................................... 13
2.2.2 O avaliador imobilirio................................................................................... 14
2.2.3 Base da amostra - imveis .............................................................................. 15
2.2.4 Validao da amostra critrio de Chauvenet ............................................... 17
2.2.5 Mtodos de avaliao ..................................................................................... 19
2.2.5.1 Introduo .................................................................................................... 19
2.2.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado .................................................. 19
2.2.5.3 Mtodo do rendimento ................................................................................ 20
2.3 Anlise de investimento imobilirio .................................................................. 21
2.3.1 Introduo ....................................................................................................... 21
2.3.2 Tipos de abordagens na anlise de investimento ............................................ 22
2.3.3 Estimao de dados ........................................................................................ 22
2.3.3.1 Custo do imvel inicial - terreno .................................................................. 22
2.3.3.2 Componentes do custo de construo ........................................................... 23
2.3.3.3 A margem de lucro do promotor ................................................................. 27
2.3.4 As fontes de risco ........................................................................................... 27
2.3.5 Parmetros de deciso de investimento .......................................................... 28
2.4 Gesto de Projeto - Planeamento, gesto e fiscalizao de obra ....................... 30
3 Anlise e deciso de investimento ............................................................................ 33
3.1 - Introduo .......................................................................................................... 33
3.2 Mercado imobilirio local ................................................................................. 33
3.2.1 Prospeo de mercado .................................................................................... 33
3.2.2 Caraterizao do mercado .............................................................................. 34
3.3 Caraterizao e enquadramento do imvel a construir ...................................... 34
3.3.1 Identificao e localizao do imvel ............................................................ 34
3.3.2 Composio e qualidade de acabamentos ...................................................... 37
3.4 Pressupostos da avaliao .................................................................................. 38
3.5 Avaliao do imvel a construir ........................................................................ 38
3.5.1 Prospeo do mercado imobilirio local ........................................................ 38
3.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado ..................................................... 39
3.5.3 Mtodo do rendimento ................................................................................... 40
3.6 Deciso de investimento .................................................................................... 41
3.6.1 Introduo ....................................................................................................... 41
3.6.2 Abordagem esttica ........................................................................................ 41
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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

4 Abordagem dinmica e anlise de sensibilidade ...................................................... 43


4.1 Abordagem dinmica na tica do investimento ............................................. 43
4.1.1 Anlise de sensibilidade - aos custos de construo ...................................... 45
4.1.2 Anlise de sensibilidade - ao PVT.................................................................. 46
4.1.3 Anlise de sensibilidade - ao tempo de venda ................................................ 48
4.1.4 Anlise de sensibilidade - ao tempo de construo ........................................ 49
4.2 Abordagem dinmica na tica dos capitais prprios ...................................... 51
5 Gesto de projeto planeamento, gesto e fiscalizao da obra .............................. 53
6 Concluses ................................................................................................................ 55
6.1 Concluses do TFM .......................................................................................... 55
6.2 Recomendao de propostas de estudos futuros................................................ 56
7 Bibliografia ............................................................................................................... 57
8 Anexos ...................................................................................................................... 59

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

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Lista de figuras
Figura 1 Localizao do imvel - Sines ...................................................................... 35
Figura 2 Localizao do imvel zona de Sines ........................................................ 35
Figura 3 Zona industrial e logstica de Sines ............................................................... 36
Figura 4 Localizao do imvel zona industrial....................................................... 37

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

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Lista de quadros
Quadro 1 Critrio de Chauvenet .................................................................................. 18
Quadro 2 Caratersticas da zona envolvente do imvel .............................................. 36
Quadro 3 Abordagem esttica anlise de investimento n1...................................... 41
Quadro 4 Abordagem esttica anlise de investimento n2...................................... 42
Quadro 5 Abordagem dinmica anlise de investimento n3 ................................... 44
Quadro 6 Anlise de sensibilidade custos de construo n1 ................................... 46
Quadro 7 Anlise de sensibilidade custos de construo n2 ................................... 46
Quadro 8 Anlise de sensibilidade PVT n1 ............................................................ 47
Quadro 9 Anlise de sensibilidade PVT n2 ............................................................ 47
Quadro 10 Anlise de sensibilidade tempo de venda n1 ......................................... 48
Quadro 11 Anlise de sensibilidade tempo de venda n2 ......................................... 49
Quadro 12 Anlise de sensibilidade tempo de construo n1 ................................. 50
Quadro 13 Anlise de sensibilidade tempo de construo n2 ................................. 50
Quadro 14 Abordagem dinmica - anlise de investimento n4 ................................. 51
Quadro 15 Custos de construo resumo geral ........................................................ 54

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

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Lista de siglas e abreviaturas


ABC

rea bruta de construo

CC

Capital contratado

CT

Custo do terreno

DCF

Discounted cas h flow

EDP

Eletricidade de Portugal

EFT -

Encar gos financeiros t otais

ET

Encar gos com o terreno

INE

Instituto nacional de estatstica

ISEL

Instituto superior de engenharia de Lisboa

IVA

Imposto valor acrescentado

IVSC -

The International Valuation Standards Comit

ML

Margem de lucro da pr omoo

PVC

Presum vel valor comercial

PVT

Presum vel valor de transao

TEGoVA - The European Group of Valuerss Associations


TFM

Trabalho final de mest rado

TIR

Taxa interna de rentabilidade

VAL

Valor atual lquido

VO

Valor de oferta

VV

Valor de venda

ZI LS

Zona industrial e logs tica de Sines

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1 Introduo
1.1 Enquadramento do tema
O presente trabalho de projeto pretende ampliar conhecimentos de
investimento na rea imobiliria.
Pretende auxiliar os profissionais da rea imobiliria, na tomada
de deciso de investimento. Desta forma, tero acesso a um estudo de
viabilidade econmica sobre um caso concreto de uma construo nova
na zona de Sines.
Trata-se de um trabalho de anlise de investimento imobilirio,
utilizando

amostras

de

imoveis

semelhantes

do

mercado

local.

Adicionalmente desenvolvida uma anlise de sensibilidade, aos CC


(custos de construo); PVT (presumvel valor de transao), tempo de
venda e ao tempo de construo. importante o conhecimento da
sensibilidade de cada um destes componentes de investimento, na anlise
de investimento imobilirio e o seu impacto no retorno dos projetos.
Assim, perante diferentes cenrios, quantifica-se o impacto, de cada
componente do investimento, em termos da TIR (taxa interna de
rentabilidade).

1.2 Objetivos do TFM (trabalho final de mestrado)


O presente trabalho pretende analisar a tomada de deciso de levar
por diante a construo de um imvel (armazm industrial) quando j se
possui o terreno e onde a nica incgnita so os custos de construo,
dado que o preo de venda do imvel estabelecido pelo mercado
imobilirio local.
Neste trabalho, faz-se a anlise do investimento de um projeto de
investimento em concreto. Desde a avaliao do imvel e a tomada de
deciso com base numa abordagem esttica de anlise de investimento,
at fase da oramentao detalhada, planeamento, gesto e fiscalizao
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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

da obra,

com base numa abordagem

dinmica, com

custos mais

detalhados e escalonados no tempo.


Em particular, faz-se a anlise de um projeto de investimento
imobilirio, relativo construo e comercializao de um armazm
industrial, situado na zona Industrial de Sines. O imvel tem dois pisos e
uma rea de construo de 400 m 2 .
A anlise da viabilidade econmica desta construo nova permite
ao promotor visualizar as oportunidades e identificar as ameaas,
possibilitando a tomada de deciso em estudos econmicos, que se
aproximam da realidade e no apenas com base na sua intuio.
Assim, o estudo inicia-se pela avaliao do imvel depois de
construdo, atravs de dois mtodos de avaliao: o mtodo comparativo
ou valor de mercado e o mtodo do rendimento.
A tomada de deciso de consumar o investimento feita, atravs
de uma anlise de investimento com base numa abordagem esttica. Aps
a avaliao do imvel e obtido o PVT, obtm-se os CC, ou seja, a nica
incgnita.
De seguida, faz-se uma anlise de investimento com base numa
abordagem dinmica, da sensibilidade: aos CC, tempo de construo,
tempo de venda e ao PVT. Esta anlise paramtrica simples baseia-se no
DCF ( Discounted cas h flow ) do investimento e evidncia as alteraes em
termos do VAL (valor atual lquido) e da TIR.
Numa

fase

subsequente,

obtm-se

um

controlo

rigoroso

da

execuo do investimento, atravs de uma oramentao detalhada dos


CC e acompanhamento dos seus desvios.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

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1.3 Metodologia
No mbito da avaliao do imvel depois de construdo, recolhemse no mercado imobilirio local, as amostras de imveis semelhantes ao
imvel em avaliao e que servem de base aos mtodos de avaliao: o
mtodo comparativo ou valor de mercado e o mtodo do rendimento.
Consideram-se as seguintes caratersticas explicativas do valor do
imvel: localizao, idade do imvel, rea do imvel, qualidade de
acabamentos, o VO (valor de oferta) e o valor de renda mensal. Para a
validao da amostra, utiliza-se o critrio de Chauvenet sucessivamente,
at que no haja elementos da amostra excludos. O estimador do valor
do imvel em avaliao a mdia dos preos unitrios homogeneizados.
Numa primeira fase, a deciso de investimento no imvel em
estudo,

faz-se atravs de uma abordagem esttica de anlise de

investimento. Para tal, estima-se os seguintes componentes: o CT (custo


do terreno) e ET (encargos com o terreno), CC e encargos, custos
comerciais, o PVT e a M L (margem de lucro da promoo).
Em

fases

investimento,

posteriores,

segundo

uma

efetua-se

abordagem

avaliao

do

projeto

de

dinmica

de

anlise

de

investimento. Tambm se estuda o impacto do IVA (imposto de valor


acrescentado) dos CC no retorno do investimento do projeto. Para tal,
estima-se o prazo de execuo da obra e de venda do imvel. Desta
forma, refina-se mais a anlise e obtm-se o valor do VAL e da TIR.
Ambos so importantes ferramentas de anlise financeira e de auxlio na
tomada de deciso de investimento.
Faz-se ainda uma anlise de sensibilidade: ao CC, ao tempo de
construo, ao tempo de venda e ao PVT, face a um cenrio base. Esta
anlise paramtrica simples baseia-se no DCF do investimento e
evidencia as alteraes em termos de VAL e da TIR, relativamente a
cada um dos componentes em estudo.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

E por ltimo, no mbito do acompanhamento da execuo da obra


desenvolve-se uma oramentao detalhada dos custos de construo e
estudam-se os seus desvios.

1.4 Estrutura do TFM


O presente trabalho de projeto divide-se em seis captulos. O
primeiro captulo o da introduo, onde so definidos os objetivos, a
metodologia que se utiliza e a estrutura do trabalho.
O segundo captulo o da reviso da literatura, onde se aborda o
enquadramento terico do mercado imobilirio, da avaliao imobiliria,
da anlise de investimento e do planeamento, gesto e fiscalizao de
obra.
O terceiro captulo o da anlise e deciso de investimento, da
apresentao

discusso

de

resultados.

Neste

captulo,

faz-se

avaliao do imvel depois de construdo, atravs dos dois mtodos de


avaliao: o mtodo comparativo ou valor de mercado e o mtodo do
rendimento. Efetua-se ainda uma anlise de investimento com base numa
abordagem

esttica

que

serve

de

base

tomada

de

deciso

de

investimento no imvel em estudo.


No quarto captulo e com base numa abordagem dinmica de
investimento, faz-se uma anlise de sensibilidade ao valor dos CC, PVT,
tempo de construo e de venda.
O quinto captulo trata da oramentao detalhada dos CC, do
acompanhamento e estudo dos seus desvios.
No sexto e ltimo captulo apresentam-se as concluses de todo o
trabalho e recomendaes de propostas de estudos futuros.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

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2 Reviso da literatura
2.1 Introduo
Nos pontos seguintes, faz-se uma reviso da literatura das matrias
inerentes rea em estudo e dos elementos tericos necessrios, para
satisfao dos objetivos propostos neste trabalho de projeto.
Essa reviso faz-se na rea da avaliao imobiliria, nos mtodos
de avaliao, na anlise de investimento de projetos, no planeamento,
gesto e fiscalizao de obra.
Segundo Duffy (2006), o valor do imvel definido pelo promotor
de acordo com os dados de mercado.

2.2 Avaliao imobiliria


2.2.1 O valor de mercado
Segundo o IVSC (2011) o valor de mercado o montante pelo qual
se estima um imvel que adequadamente publicitado (durante um perodo
de

tempo

normal

coerente

com

natureza

do

imvel)

seja

transacionado data de avaliao entre um comprador e um vendedor


interessados, cada um dos quais atuando independentemente um do outro,
com precauo, sem coao ou outro tipo de presso e com bom
conhecimento do mercado.
De acordo com Gonzalez (2002), o valor de mercado no uma
caraterstica intrnseca do imvel, logo pode variar, mas se for
considerado em dado momento, nico.
O valor de mercado, PVT ou PVC (presumvel valor comercial) de
um bem em geral assumido como a principal referncia para o seu

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valor. , no fundo, o valor que o mercado est disposto a pagar pela


propriedade.

2.2.2 O avaliador imobilirio


Torna-se imprescindvel um bom conhecimento do mercado local,
bem como, das caratersticas explicativas do valor dos imveis em
estudo.
Segundo Figueiredo (2007), a avaliao tende a ser considerada
uma cincia e cada vez menos uma arte.
Quando o avaliador faz uma avaliao, tem de ter a certeza que
ficam salvaguardados todos os aspetos da tica e deontologia, em termos
de avaliao imobiliria, nomeadamente, aspetos de imparcialidade e
independncia, etc.
O exerccio da profisso de avaliador rene um conjunto de
exigncias e a obedincia a determinados deveres e normas de conduta:

O avaliador tem de ter qualificao, formao, experincia e


conhecimento do local em concreto, registo/certificao (quando
requerido),

seguro

de

responsabilidade

civil

profissional.

necessrio mencionar sempre a ligao do avaliador com o cliente;


avaliador interno ou externo, bem como, a ligao do avaliador
com o objeto de avaliao; independente ou interessado;

avaliador

deve

seguir

cumprir

os

aspetos

jurdicos,

deontolgicos e ticos. No ser enganador ou fraudulento, no


reportar

conscientemente

informaes

ou

concluses

falsas,

incorretas ou enviesadas (atuar legalmente). No reclamar ou


deixar intuir qualificaes profissionais que no possu;

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

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Deve manter confidencialidade e proteo de informao factual


ou concluses de trabalhos para clientes, exceo daqueles cuja
divulgao foram autorizadas ou em situaes de requisio
judicial;

Imparcialidade,
trabalhos

objetividade

condicionados

independncia,
opinies

ou

no

aceitando

concluses

pr-

determinadas. Obnubilao de interesses pessoais, no aceitar


honorrios dependentes do resultado do trabalho ou contingentes
para a sua realizao;

Aceitao de contribuio qualificada de agentes externos. O


estabelecimento de honorrios devem ser fix ados tendo em conta:
A complexidade do trabalho; O tempo consumido no estudo,
preparao, investigao e elaborao do trabalho; A importncia,
valor do bem a avaliar e da importncia que da decorre para o
cliente; A qualidade do cliente e o carcter continuado ou isolado
da

encomenda;

Os

encargos

que

trabalho

exige;

Os

condicionantes que o trabalho induz na atividade profissional e


privada do perito;

2.2.3 Base da amostra - imveis


A determinao do PVT do imvel considerado livre de quaisquer
nus ou encargos tem por base uma prospeo de mercado.
Segundo Figueiredo (2007), numa primeira fase necessrio
estudar o imvel que se pretende avaliar, com o intuito de estabelecer
um conjunto de caratersticas explicativas do mesmo,

numa fase

posterior, obtm-se uma amostra de imoveis semelhantes, com as mesmas


caratersticas

explicativas.

Finalmente

necessrio

ponderar

devidamente as caratersticas explicativas da amostragem de imoveis


com as do imvel a avaliar.
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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

A prospeo de imveis comparveis, em condies semelhantes,


na mesma zona, atravs dos valores de oferta de transao e de
arrendamento.
Estes dados, amostras representativas do Universo em estudo,
servem de base, no estudo dos mtodos de avaliao de imveis.
Segundo Baptistella (2005), o tratamento da amostragem pode ser
feito

atravs

de

regresso

linear

(estatstica

inferencial)

ou

por

homogeneizao de valores (estatstica descritiva) atravs de critrios de


ajustamento. Logo um estimador do valor do imvel a avaliar pode ser
obtido a partir da mdia dos preos homogeneizados.
Caso se entenda que a influncia da rea no preo seja feita de
forma diretamente proporcional, pode-se trabalhar com preos unitrios.
Na

sequncia

do

que

foi

dito

anteriormente,

podem

ser

consideradas as seguintes variveis explicativas do valor do imvel,


entre outras: localizao, idade do imvel, rea do imvel, qualidade de
acabamentos, VO e de arrendamento.
Para efeitos de homogeneizao dos valores, utiliza-se uma escala
qualitativa para cada uma das variveis, por ex: medocre, razovel, boa
e muito boa.
Se a amostra tem em relao a determinada caraterstica, um
atributo superior do objeto de avaliao, o seu atributo comprimido
para refletir o atributo do imvel em apreo relativamente a essa
caraterstica, caso contrrio, se inferior o atributo expandido.
Para a varivel idade do imvel pode-se considerar para cada
nvel qualitativo, intervalos em anos.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Para a homogeneizao de reas usa-se a seguinte metodologia,


depois de verificada a sua adequabilidade:

Se a diferena entre as reas da amostra e do bem a avaliar for


inferior ou igual a 30%;
C H a r =(


 

(2.1)

) 1 /

Se a diferena entre as reas da amostra e do bem a avaliar for


superior a 30%;
C H a r =(


 

(2.2)

) 1 /

A homogeneizao da amostragem realizada por comparao das


caratersticas explicativas dos vrios imoveis, de acordo com os critrios
estabelecidos (Nebreda et al., 2006).

2.2.4 Validao da amostra critrio de Chauvenet


Sendo x a incerteza numa medio, chama-se incerteza relativa
ao quociente:


(2.3)

xrel= ||

Onde |x | o valor absoluto do valor medido. Este valor muitas


vezes referido em termos de percentagem para facilidade de leitura e
interpretao. A incerteza relativa uma quantidade dimensional e
indicativa da qualidade da medida.
Supondo que na recolha de uma amostra para avaliar o PVT de um
determinado imvel, por exemplo, valores de mercado de transaes e de
arrendamento

de

imveis

semelhantes,

chega-se

concluso

que

determinado valor substancialmente diferente dos restantes, levando


suspeita da existncia de um engano na medio.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Nestas circunstncias aconselhvel retirar este elemento da base


da amostra, por forma, a no deturpar e enviesar as concluses. No
entanto, pode no haver um engano e esse valor fora da tendncia
dominante, representar um fenmeno de interesse, dai, no dever ser
excludo, sem previamente se recorrer a um critrio consistente.
O critrio de Chauvenet para a rejeio de dados baseia-se no
seguinte

princpio:

visto

que

as

medidas

obtidas

devem

estar

aleatoriamente distribudas em torno do valor mdio segundo uma


distribuio Gaussiana, se a probabilidade de se obter um valor igual a
x s u s p em n medies for inferior a:

)

(2.4)

Ento o dado deve ser rejeitado.


Na tabela seguinte possvel verificar para um nmero de
medies n, qual o valor absoluto mnimo para que seja rejeitado pelo
critrio de Chauvenet:

 

<

"

(2.5)

Quadro 1 Critrio de Chauvenet


Critrio de Chauvenet
n
5
6
7
8
9
10
12 14 16 18 20
22
24
26
30 40 50 100 200 500
d/s 1,65 1,73 1,8 1,86 1,92 1,96 2,03 2,1 2,16 2,2 2,24 2,28 2,31 2,35 2,39 2,5 2,58 2,8 3,02 3,29

Por fim, se alguns dados so rejeitados, deve-se voltar a calcular o


valor mdio

e a incerteza. Sendo previsvel

que a mdia varie

ligeiramente e o desvio padro decresa.


O critrio de Chauvenet deve-se aplicar sucessivamente at que
no haja elementos da amostra excludos.

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

2.2.5 Mtodos de avaliao


2.2.5.1 Introduo
De acordo com a CMVM (2002) os peritos avaliadores devem
utilizar pelo menos dois dos seguintes mtodos de avaliao: mtodo
comparativo; mtodo do rendimento ou o mtodo do custo.
Neste estudo de avaliao vo ser utilizados os dois primeiros
mtodos.
A avaliao do imvel feita data de 30 de Dezembro de 2010.

2.2.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado


Um dos dois mtodos do estudo de avaliao do imvel o mtodo
comparativo ou valor de mercado.
Segundo Figueiredo (2007) o mtodo comparativo ou valor de
mercado consiste na estimao do valor de mercado ou PVT, atravs da
anlise

de

outros

imveis

semelhantes,

cujos

valores

venais

(ou

alternativamente valores de oferta) serviro de estimao.


Segundo TEGoVA (2009) o valor de mercado o valor pelo qual
um bem poder ser transacionado, num mercado livre e competitivo aps
um perodo de tempo razovel e em que todos os intervenientes atuem de
livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a
informao relevante para a concretizao da transao.
O valor venal ou de capital, valor em mercado livre pelo qual um
ativo foi de facto transacionado, corresponde ao preo que se pagou e
recebeu no momento da concretizao da transao. Nem sempre esse
valor coincide com o valor que aceite pela generalidade dos
interessados no bem (valor de mercado). No entanto, o valor venal
partida o melhor estimador do valor de mercado, desde que a transao
ocorra sem condicionantes.
19
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

O estimador mais lgico do valor de mercado ser construdo com


base nos valores pelos quais se tm vindo, no passado mais recente, a
transacionar bens

com

caratersticas

semelhantes

(valores

venais),

excetuando transaes anmalas, precipitadas, comandadas por razes


sentimentais, doenas ou outras, vendas restringidas, etc..
A estimativa de valores de mercado feita com base em valores
venais de comparveis, mas por escassez destes tambm so usados
valores de oferta e avaliaes. A avaliao est sempre influenciada por
estimativas anteriores.
Segundo Laia (2003), a aplicao deste mtodo pressupe um
mercado

global

competitivo

fundamenta-se

sobretudo

no

conhecimento desse mercado.


O mtodo comparativo e a sua aplicao devem obedecer s
seguintes exigncias:

Tem de haver um elevado nmero de vendas ocorridas no mercado


em anlise;

Os imveis transacionados sejam comparveis ao imvel em


anlise;

A informao sobre as transaes ocorridas seja o mais recente


possvel;

No tenham havido fatores externos a influenciar as transaes


ocorridas.
So estes os pressupostos, que permitem inferir o valor de mercado

ou o PVT a partir de valores venais;

2.2.5.3 Mtodo do rendimento


Um dos dois mtodos do estudo de avaliao do imvel o mtodo
do rendimento.
20
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Segundo Laia (2003), este mtodo especialmente indicado para


estimar valores de propriedades arrendadas ou com potencial para tal,
sendo ainda indicado, para determinar o valor da renda ou do rendimento
de determinado investimento.
O mtodo do rendimento pode aplicar-se nas seguintes situaes:

As propriedades que fornecem um rendimento, em regra peridico


(prdios urbanos arrendados e prdios rsticos);

Em imveis que iro gerar rendimentos diferenciados em perodos


diferenciados;

Valores de trespasses;

Valor de direito de superfcie.


O valor potencial locativo ou de rendimento traduz o valor atual

do imvel considerando os seus rendimentos futuros, capitalizados a uma


determinada

taxa

de

rentabilidade

esperada.

capitalizao

transformao provocada pelo tempo, do capital em capital mais juros e


envolve trs variveis: o capital, os juros e o tempo.
Segundo Alemo (2007), no mtodo do rendimento est subjacente
a ideia de que o imvel produz uma determinada renda regular e a
determinao da estimativa do seu valor baseia-se na capitalizao
financeira da sua renda.

2.3 Anlise de investimento imobilirio


2.3.1 Introduo
Numa primeira fase e atravs da avaliao imobiliria estima-se o
PVT do imvel em estudo quando acabado. De seguida, necessrio
tomar decises sobre o investimento.

21
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Para tal, existem as anlises de investimento que so instrumentos


de auxlio do promotor ou investidor imobilirio.

2.3.2 Tipos de abordagens na anlise de investimento


De

acordo

com

Figueiredo

(2007),

existem

dois

tipos

de

abordagem possveis, a abordagem esttica e a abordagem dinmica:

A abordagem esttica considera os preos constantes data da


avaliao. simples, mas mais difcil quantificar rigorosamente
a remunerao do capital aplicado, no entanto, til para projetos
de curta durao e baixo risco ou para uma fase preliminar de
anlise.
Recomenda-se a limitao da sua aplicao, a situaes em que se
pretende fazer uma primeira abordagem de um determinado
investimento ou em investimentos de execuo imediata, de curta
durao, onde as variveis econmicas no sofram alteraes;

A abordagem dinmica considera o desfasamento temporal, tem em


conta a varivel tempo na atualizao dos DCF.
Apresenta um maior rigor e muito relevante em projetos de
mdia e longa durao com maior complexidade ou risco.

2.3.3 Estimao de dados


A estimao dos encargos conexos construo e da M L fazem-se
com base nas indicaes e as adaptaes devidas (Figueiredo, 2007).

2.3.3.1 Custo do imvel inicial - terreno


Segundo Reynolds (2006) e Nebreda et al. (2006) a estimativa do
CT pode ser feita por exemplo, atravs do mtodo comparativo. Para tal,
22
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

feita uma prospeo da zona onde se localiza o terreno ou em rea com


semelhantes caratersticas.

Custo do imvel inicial terreno (ou imvel a desenvolver). O CT


decorre do valor de mercado determinado por mtodo adequado.
Uma das metodologias de avaliao de terrenos e imveis baseiase no mtodo de custo aplicado numa lgica inversa ou de valor
residual;

Custo do imvel inicial terreno (ou imvel a recuperar). Em


termos

correntes,

pode-se

determinar

CT

com

base

em

indicadores relativos sua capacidade de desenvolvimento, que


so os adotados na sua negociao, tais como: Custo/m 2 de rea de
terreno; Custo/m 2 de ABC (rea bruta de construo) acima do
solo; Custo/fogo ou frao edificvel; Incidncia do terreno no
valor do fogo.
Ao CT deve-se acrescer os ET com a sua aquisio, em que ET=~1
a 7,5% do CT.

2.3.3.2 Componentes do custo de construo


Os

custos

diretos

dizem

respeito

aos

custos

da

construo

propriamente dita, custos com projetos e fiscalizao, custos com a


gesto do empreendimento:

O custo da construo pode-se estimar atravs de metodologia


adequada,

com

maior

rigor

possvel

face

informao

disponvel.
Os mtodos mais correntes so:
Mtodo do custo por m 2 de construo: um mtodo muito
popular devido sua simplicidade, sendo adequado para efetuar
estimativas aproximadas do custo de edifcios nas fases iniciais do
23
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

projeto. No entanto, necessita das reas recolhidas do projeto,


sendo:
Custo total =

-.


(2.6)

area total

Numa evoluo do mtodo e dispondo de mais informao do


projeto, pode-se obter um maior rigor, estimando diferentes tipos
de reas => diferentes custos unitrios.
O custo de cada elemento da decomposio estruturada pode-se
fazer por dois processos: Medindo aproximadamente as reas de
cada elemento da decomposio e aplicando uma taxa unitria,
como o custo por m 2 ou calculando a incidncia do custo total no
custo de cada elemento em projetos idnticos, e usando a mesma
proporo para distribuir o custo do projeto em anlise pelos seus
elementos constituintes;
Estruturas ou planos de custos: Servem para elaborao de um
cronograma financeiro simples, no mbito de uma anlise de um
projeto de desenvolvimento ou avaliao pelo mtodo DCF;
As quantidades aproximadas: Permitem estimar os custos de um
empreendimento, com base num pequeno nmero de trabalhos
correntes da construo que tm uma contribuio maioritria para
o custo total do empreendimento.
Por ex emplo, no caso da estrutura de beto armado de um edifcio,
dado que o custo das lajes contribui significativamente para o
custo total da estrutura, poder medir-se a rea de lajes e
quantificar o seu custo por aplicao de um custo unitrio
composto

que

inclua

os

custos

da

cofragem,

do

escoramentos e do beto;

24
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

ao,

dos

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Estimativas oramentais detalhadas: So elaboradas numa fase


mais avanada do projeto, com mais informao do projeto
possvel mais medies e, consequentemente refinar a estimativa.
Nas fases finais da conceo, as medies aproximadas vo-se
transformando em medies detalhadas, permitindo o clculo dos
custos dos componentes do projeto com preciso crescente.
No mbito do projeto de ex ecuo, estabelece-se uma estimativa
oramental detalhada de todos os seus componentes, com base em
custos unitrios correntes no mercado.
A oramentao analtica especfica das empresas de construo,
envolve medies detalhadas dos trabalhos previstos no projeto,
identificao dos recursos necessrios para a execuo desses
trabalhos e avaliao dos custos dos recursos envolvidos.
Tem por objetivo o clculo dos custos reais para cada trabalho de
construo a realizar.
Do ponto de vista do promotor os CC so acrescidos de IVA, com
exceo

da

mo-de-obra

aplicada

ligada

diretamente

construo. Da mesma forma, os CC incluem a M L do empreiteiro;

Os custos com projetos e fiscalizao so normalmente 3 a 10% do


valor dos CC (mais IVA quando aplicvel), no caso de no estarem
j includos no preo do terreno. A arquitetura, fundaes,
estrutura,

eletricidade,

elevadores,

gs,

acstica,

trmica,

telefones, guas, segurana contra incndios, saneamento, plano de


segurana e sade, etc.;

Os custos com a fiscalizao da realizao das infraestruturas e da


construo so normalmente 2 a 5% do valor dos CC (mais IVA
quando aplicvel);

Os

custos

com

gesto

promoo

do

empreendimento,

nomeadamente subcontratos, consultorias econmico-financeiras,

25
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

jurdico-fiscal, imobiliria, publicidade, etc.; so normalmente 2 a


5% do valor dos CC (mais IVA quando aplicvel);
Os custos indiretos so encargos conexos com a construo,
encargos

administrativos,

encargos

com

comercializao

financeiros;

Os encargos administrativos so diversos custos, nomeadamente,


licenas camarrias, contadores de gua, gs, eletricidade, taxas
diversas de, vistoria da obra, registo de hipotecas, ligao rede
de energia eltrica, rede de gs, rede de abastecimento de gua e
de saneamento. Estes custos so geralmente 3 a 7% do valor dos
CC (mais IVA quando aplicvel);

Os encargos com a comercializao esto relacionados com o VV


(valor de venda) e so geralmente 2 a 5% do VV mais IVA;

Os EFT (encargos financeiros totais) representam normalmente 2 a


5% do valor dos CC e resultam da utilizao de capitais alheios,
nomeadamente, emprstimos bancrios.
Geralmente os juros oneram o capital a uma determinada taxa
durante

construo

do

empreendimento

perodo

de

amortizao (vendas).
Os EFT podem-se estimar atravs da seguinte relao:

EFT = LI PC t) + 8CC LI) 0,5 PC t= + PA CC 0,5 t)

Em que:

LI - libertao inicial;

PC - perodo de construo ou de utilizao;

PA - perodo de amortizao;

t - taxa de emprstimo;

26
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

(2.7)

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Numa

perspetiva de

rigor

terico,

os

EFT no

devem

ser

contabilizados na avaliao de anlise de investimento, porque o grau de


alavancagem da promoo no uniforme.

2.3.3.3 A margem de lucro do promotor


Segundo Figueiredo (2009), a ML fixada em funo: do risco e
do perodo do investimento, normalmente na ordem de 10 a 25%.

2.3.4 As fontes de risco


Segundo Grouh y et al. (2004), existem diversas fontes de risco,
consoante o investimento em anlise, nomeadamente:

Risco

caraterstico

da

atividade,

associado

flutuaes

na

econmica em geral e de cada sector em particular, que provocam


alteraes

na

procura,

dependendo

do

tipo

de

propriedade,

localizao, etc.;

Risco financeiro. A utilizao de alavancagem financeira no


investimento aumenta o nvel de risco, aumento esse crescente com
o nvel de alavancagem;

Risco de liquidez. Quanto maior for a dificuldade de vender um


investimento, maior a probabilidade de haver reduo de preo,
especialmente, quando o investidor tem necessidade de vender,
diminuindo a rentabilidade do mesmo;

Risco associado inflao. As variaes na taxa de inflao


podem afetar a rentabilidade real do investimento. No caso de
imveis arrendados em que exista atualizao das rendas com base
na inflao, no se sentir esse efeito, ao contrrio de outros tipos
de investimento;
27
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Risco associado gesto. Necessidade de uma gesto capaz e


profissional, tendo como objetivo a maximizao da rentabilidade
dos espaos, atravs dos melhores alugueres e das valorizaes dos
imveis;

Risco associado taxa de Juro. Uma mudana na taxa de juro


implica

alterao

das

exigncias

dos

investidores

face

rentabilidade dos seus ativos, refletindo-se no seu valor;

Risco

associado

legislao.

As

alteraes

de

legislao,

tributao ao nvel de transaes, operaes de desenvolvimento,


de

beneficiao,

do

aluguer,

posse,

etc.

vo-se

refletir

na

rentabilidade e no valor dos ativos imobilirios;

O risco associado s condies ambientais. uma varivel cada


vez mais importante na valorizao de um bem imobilirio.

2.3.5 Parmetros de deciso de investimento


Como refere Rodrigues (2003), atravs de uma anlise dinmica de
investimento possvel obter indicadores econmicos relevantes como o
VAL e a TIR. A anlise destes indicadores permite fundamentar a
deciso de investimento.
So parmetros de deciso de projetos de investimento.
O VAL o valor atualizado ou valor presente estimado de um
conjunto de fluxos financeiros (cash-flows) que ocorrem em perodos
distintos, considerando uma taxa de atualizao.
Os fluxos de caixa futuros so descontados no seu valor presente,
dependendo do tempo.

28
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Segundo Arajo (2003) a anlise do VAL a preos constantes,


um mtodo rpido, expedito e de fcil utilizao.

VAL = l + G

ABC)
 DE)^

H

(2.8)

 DE)^

l investimento realizado no ano 1;


Rt receitas de explorao anuais;
Dt despesas de explorao;
t n de anos previsto do projeto;
i taxa de atualizao;
Vr valor residual.
A TIR utilizada pelos analistas para comparar as rentabilidades
de

diferentes

investimentos

projetos
de

risco

de
mais

investimentos.
elevado

tenham

Estes,
uma

esperam
TIR

que

maior

normalmente, se o risco for o mesmo, o melhor investimento ser o que


tiver uma TIR mais elevada.
Segundo Figueiredo (2007), a taxa de atualizao ou de desconto
a taxa do custo de oportunidade do capital, e at certo ponto, a do risco
de um investimento.
A taxa de atualizao deve refletir a taxa de retorno mnima
disponvel para o capital aplicado e para o risco do projeto. Quanto
maior o risco, maior a taxa de atualizao. Esta constituda por trs
componentes:
TA=

 DI DI)
 DIJ)B

(2.9)

T 1 rendimento real dos capitais prprios, normalmente, utiliza-se


a taxa dos ativos sem risco (obrigaes do tesouro);
T 2 taxa anual de prmio de risco, depende da conjuntura
econmica, financeira, sectorial e do montante envolvido no
projeto;
T 3 a taxa de inflao relativa ao ndice de preos no consumidor.
29
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Segundo

Nebreda

et

al.

(2006)

deve

utilizar-se

tax a

de

rentabilidade livre de risco do ltimo ano face data da avaliao. No


presente caso, utiliza-se a taxa a trs anos por estar de acordo com o
prazo de investimento no imvel.
A anlise de investimento recorre taxa de desconto para refletir a
equivalncia, pela preferncia entre o agora e o depois. Quanto maior o
risco, maior a taxa de desconto.
Os fluxos de caixa esperados pelo projeto podem ser mais ou
menos certos, so volteis em funo da natureza do projeto, logo a taxa
de remunerao exigida diferente em funo do risco do projeto. A
comparao faz-se, depois de atualizar os fluxos de cada projeto, a uma
taxa compatvel com o seu perfil de risco.
Uma conjuntura economicamente adversa produz alteraes na
sociedade e no setor imobilirio. De acordo com Machado (2008), estas
alteraes originaram j h alguns anos, uma diminuio no retorno de
investimento imobilirio para um dgito apenas.

2.4 Gesto de Projeto - Planeamento, gesto e fiscalizao de obra


Segundo Raynal (2000), a arte de coordenar os meios para
alcanar os objetivos.
O gestor de projeto faz uma abordagem com o intuito de atingir os
objetivos de uma forma rpida e eficiente (Reiss, 2007).
O objetivo da gesto de projetos o de prever o maior nmero de
problemas, por forma, a atingir os objetivos propostos. Para tal,
necessrio planear, organizar e controlar as diversas atividades inerentes
ao projeto ( Lock, 2007).

30
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

O Planeamento, gesto e fiscalizao de obras so atividades


relevantes na rea da construo. O projeto ou empreendimento um
percurso que vai desde a ideia que constitui a sua gnese at ao balano
final dos objetivos pretendidos, de acordo com (Martin, 2008).
A planificao baseia-se na estratgia e atravs da elaborao de
um cronograma com todas atividades a realizar, garantida a qualidade
global e o cumprimento de todas as exigncias tcnicas e legais da
atividade.
Em Portugal comum, empresas que desenvolvem em simultneo,
as atividades de promoo imobiliria e de construo civil. Os
promotores

podem

executar

as

obras

utilizando

as

suas

prprias

competncias tcnicas e profissionais em todas as atividades ou podem


subcontratar algumas a empresas independentes, por diversos motivos,
entre outros, preos mais acessveis, falta de competncias tcnicas e
profissionais.
Em obras de pequena dimenso, a gesto e fiscalizao da obra so
normalmente realizadas pelo dono de obra e por um tcnico habilitado,
por si contratado.
Os tcnicos necessitam de ter capacidade para a coordenao e
gesto das diversas atividades e equipas, para a escolha dos materiais e
dos fornecedores, dos mtodos e processos para a sua aplicao, bem
como para o controlo da sua qualidade.
A aquisio atempada de materiais, e uma poltica contnua de
aprovisionamento, possibilita uma consulta eficaz ao mercado e uma
melhor negociao de preos e condies de fornecimento.
De acordo com Duffy (2006), o oramento quantitativo deve
traduzir o que foi planeado, com os recursos necessrios, o retorno e o
perodo estimado para o projeto.
31
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Segundo Roldo (2007), o oramento tm de ser formulado e


reformulado medida que o projeto evolui, onde vai havendo informao
mais

detalhada

do

mesmo

que influencia o

estado

de

evoluo.

Comeando com uma anlise mais ampla e genrica, passando para


anlises mais detalhadas medida que o projeto evolui.
Com base, no planeamento das diversas atividades, analisa-se a
evoluo

da

obra

realizam-se

os

ajustes

necessrios

para

cumprimento dos objetivos traados.


A fiscalizao da obra pode ser feita diretamente pelo prprio
promotor ou com recurso a fiscalizao externa. importante alocar os
meios

necessrios

esta

atividade,

bem

como,

garantir

sua

independncia e qualidade no controlo, otimizao dos custos e prazos


de execuo.
importante a salvaguarda de toda a documentao legalmente
exigida para a atividade, comunicao da abertura de estaleiro, os planos
de segurana, a ficha tcnica, etc.

32
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

3 Anlise e deciso de investimento


3.1 - Introduo
O presente trabalho de projeto tem por objetivo, a tomada de
deciso de levar por diante a construo de um imvel (armazm
industrial) quando j se possui o terreno e onde a nica incgnita so os
custos de construo.
Para tal necessrio avaliar o imvel a construir na zona de Sines
com dois pisos, uma rea de construo de 400 m 2 , situado numa das
zonas industriais da localidade.
A avaliao do imvel feita atravs de dois mtodos de avaliao
imobiliria: o mtodo comparativo ou de mercado e o mtodo do
rendimento.
A tomada de deciso de consumar o investimento faz-se atravs de
uma anlise de investimento com base numa abordagem esttica.

3.2 Mercado imobilirio local


3.2.1 Prospeo de mercado
A prospeo de mercado permite a obteno de dados, relativos
situao de oferta e procura que se verifica na zona de imveis
semelhantes, fator determinante do valor do imvel a construir.
Com a prospeo de mercado, obtm-se os valores de venda e de
arrendamento de imveis acabados e localizados na zona industrial de
Sines (anexo B.1 e B.2).
Com estes dados possvel estimar o valor de avaliao para o
imvel a construir.

33
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

3.2.2 Caraterizao do mercado


Tendo

em

conta

prospeo

do

mercado,

constata-se

que

atualmente existem diversos exemplos de imveis semelhantes.


Toda essa oferta de imveis insere-se no mbito da expanso do
Porto de Sines, nomeadamente, na rea da logstica, distribuio e
servios.
No entanto, nota-se que alguns desses imveis permanecem no
mercado h j algum tempo, sem que o mercado os consiga absorver.

3.3 Caraterizao e enquadramento do imvel a construir


3.3.1 Identificao e localizao do imvel
O local do imvel a edificar situa-se numa zona industrial do
concelho de Sines, distrito de Setbal. Localiza-se no sul da costa
atlntica de Portugal, a hora e meia, por estrada, de Lisboa e do seu
aeroporto internacional. Adjacente ao porto de guas profundas de Sines,
dotada de bons acessos e infraestruturas bsicas, esta plataforma apoia o
transporte ocenico, rodovirio, ferrovirio e areo que se cruza no
espao Portugus.
Trata-se de uma rea j consolidada, movimentada e composta por
empresas

de

diversos

tipos

de

comrcio

servios.

rea

caracterizada fundamentalmente por edifcios de dois pisos de construo


acima do solo. Toda a rea envolvente tem vindo a sofrer melhoramentos
paisagsticos e bem servida por diversas infraestruturas urbanas, de
equipamentos de apoio e acessibilidades.

34
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Figura 1 Localizao do imvel - Sines

Figura 2 Localizao do imvel zona de Sines

Na

envolvente

prxima

localizam-se

diversas

infraestruturas

urbanas e equipamentos de apoio, nomeadamente a ZILS (zona industrial


e logstica de Sines) que uma vasta plataforma industrial com mais de
2000 ha para a instalao de empresas.

35
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Figura 3 Zona industrial e logstica de Sines

na ZILS que esto localizadas as grandes indstrias ditas


pesadas do concelho. Existe tambm um centro de negcios dentro da
ZILS, com um edifcio de 16000m 2 , onde existem cerca de 6000m 2 de
escritrios individuais ou coletivos. Algumas das empresas que se
encontram localizadas neste parque industrial so as seguintes: Repsol,
Carbogal,

EDP

(Eletricidade

de

Portugal),

Euroresinas,

SHELL,

Petrogal, etc.
A zona industrial de Sines apresenta de uma forma geral as
seguintes caratersticas:
Quadro 2 Caratersticas da zona envolvente do imvel
Carateri zao
Zona

Comercial e Industrial

Enquadramento Paisagstico

Bom

Transportes Pblicos

Bons

Valor Comercial da Localizao

Bom

Acessibilidades

Boas

Desenvol vi mento Ur banstico

Estabilizado

Facilidade de Estacionamento

Boa

36
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Figura 4 Localizao do imvel zona industrial

Face ao exposto, a varivel localizao do imvel a construir


considera-se muito boa.

3.3.2 Composio e qualidade de acabamentos


O imvel a construir um armazm industrial com uma rea de
implantao de 200 m 2 , composto por dois pisos de construo total de
400 m 2 , sendo o R/C amplo e o primeiro piso reservado a escritrios. A
sua orientao ser predominante, nascente poente.
O imvel em termos gerais apresentar as seguintes caratersticas
construtivas:

Estrutura em beto armado; alvenarias duplas de tijolo cermico


com

isolamento

na

caixa-de-ar;

cobertura

revestida

telha

cermica sobre estrutura com isolamento trmico; revestimento


exterior em reboco areado pintado; caixilharia em alumnio com
vidro duplo; estores com rguas em PVC;

Pavimentos interiores em parquet flutuante no 1 piso e em


mosaico cermico no refeitrio, vestirios, hall de entrada e
37
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

instalaes sanitrias. As paredes em estuque pintado nas zonas


secas, e em mosaico cermico nas zonas hmidas; tetos em estuque
pintado e falsos em pladur com iluminao embutida.

Com

base

nos

elementos

disponveis,

considera-se

que

construo se enquadrar num padro de muito boa qualidade.

3.4 Pressupostos da avaliao


Para a obteno do valor de mercado do imvel, tem-se em ateno
os principais fatores determinantes, como sendo, a localizao, acessos,
infraestruturas existentes e previstas e as dimenses.
Tem-se ainda como referncia, os valores de mercado oferecidos,
relativamente

imveis

com

utilizao

potencial

localizao

semelhantes.
A determinao do valor de mercado do imvel baseia-se nos
seguintes pressupostos:

O imvel encontra-se livre e disponvel;

As reas de construo existentes esto aprovadas pelas entidades


competentes;

Visitas ao local, conhecimento do local de edificao do imvel,


dos elementos escritos e desenhados.

3.5 Avaliao do imvel a construir


3.5.1 Prospeo do mercado imobilirio local
Atravs de amostra de imoveis comparveis com os seus valores de
oferta de venda, de arrendamento mensal, de localizao, rea, idade e
qualidade de acabamentos.
38
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Os mtodos de avaliao utilizam estas amostras representativas


do universo e fazem a avaliao do imvel em estudo.
O projeto de investimento imobilirio, relativo construo e
comercializao de um armazm industrial de dois pisos, com 400 m 2 de
rea de construo, sito na zona Industrial de Sines foi avaliado por
ambos os mtodos de avaliao: O mtodo comparativo ou valor de
mercado e o mtodo do rendimento. A base da amostra de 20 imveis e
10 imveis (anexo B.1 e B.2) para cada um dos mtodos de avaliao,
respetivamente.
No foi possvel alargar a amostra, por falta de informao
disponvel fidedigna no mercado local. Pela mesma razo e relativamente
aos imveis em estudo nas amostras, apenas se utilizaram as seguintes
caratersticas:

localizao,

rea

bruta,

idade,

qualidade

de

acabamentos, VO e valor de renda mensal.


Foi aplicado o critrio de Chauvenet para saneamento e validao
da amostra.

3.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado


A base da amostra de 20 imveis para a avaliao atravs do
mtodo comparativo ou valor de mercado (anexo B.1).
Consideraram-se as seguintes caratersticas explicativas do valor
do imvel: a localizao, idade, rea, qualidade de acabamentos e o VO
(anexo B.1).
Para saneamento e validao da amostra aplicou-se o critrio de
Chauvenet (Anexo B.4) e verificou-se que nenhum dos valores limites de
Chauvenet foram ultrapassados, assim sendo, nenhum dos elementos da
amostra foi excludo (Anexo B.1).
39
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Aps a prospeo de mercado e j depois do processo de


homogeneizao dos valores da amostra, obtm-se o valor unitrio de
venda de 641,64/m 2 (ABC) dos imveis em estudo, conforme se junta
nos anexos (Anexo B.1).
Multiplicando esse valor unitrio pela rea do imvel em estudo a
construir (400 m 2 ) obtm-se um valor de avaliao de 256.654 (anexo
B.3).

3.5.3 Mtodo do rendimento


A base da amostra de 10 imveis para a avaliao atravs do
mtodo do rendimento (anexo B.2).
Considera-se as seguintes caratersticas explicativas do valor do
imvel; a localizao, idade, rea, qualidade de acabamentos e o valor de
arrendamento (anexo B.2).
Para validao e saneamento da amostra aplicou-se o critrio de
Chauvenet (Anexo B.4) e verificou-se que nenhum dos valores limites de
Chauvenet foram ultrapassados, assim sendo, nenhum dos elementos da
amostra foi excludo (Anexo B.2).
Aps o processo de homogeneizao dos valores da amostra,
obtm-se um valor unitrio de 4,53/m 2 /ms dos imveis em estudo,
conforme se junta nos anexos (Anexo B.2).
Utilizando esse valor unitrio de 4,53/m 2 /ms, com uma taxa de
atualizao de 8,5%, obtm-se uma avaliao de 256.654, para o imvel
em estudo a construir (400 m 2 ). O estudo completo encontra-se nos
anexos (Anexo B.3).

40
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

A taxa de atualizao de 8,5% uma tax a perfeitamente expetvel


pelos investidores e o mercado em geral, para este tipo de investimento.

3.6 Deciso de investimento


3.6.1 Introduo
Neste caso concreto, toma-se a deciso de investimento no imvel
a construir com base numa abordagem esttica.
Para tal, estimam-se todos os custos necessrios, nomeadamente,
CC com encargos e custos comerciais.
Para alm dos custos, estima-se tambm a ML, dado que o valor do
PVT j se tem da avaliao do imvel do ponto anterior.
Aps a tomada de deciso de investimento e nas fases posteriores,
faz-se uma anlise de investimento com base numa abordagem dinmica,
medida que se obtm informao mais detalhada do projeto.

3.6.2 Abordagem esttica


De seguida e com os dados calculados anteriormente, apresentamse duas anlises de investimento tendo por base uma abordagem esttica.
A diferena das duas anlises tem por objetivo evidenciar o impacto do
IVA nos CC:
Quadro 3 Abordagem esttica anlise de investimento n1
Abordagem esttica - anlise de projeto de investimento - cenrio n 1
Terreno
Encargos com terreno
Custo Construo c/ IVA
Custo Construo s/ IVA
Encargos c/ Construo
Custos Comerciais
PVT
Margem Promotor

20.000
1.400
158.270
15.827
9.453
256.188
51.238

IVA
29.595
354
435

C. Construo
C. Construo M2 s/ IVA
C. Construo M2 c/ IVA

20,0%

41
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

O quadro anterior evidencia os seguintes valores:

Os CC com encargos so 174.097, para os 400 m 2 de construo;

Esto includos 29.595 de IVA no CC com encargos;

O CC/m 2 sem IVA de 354;

O CC/m 2 com IVA de 435;

A M L de 51.238;
De seguida, apresenta-se uma outra anlise de investimento, em

que se utiliza mo-de-obra prpria, ou seja, no se subcontrata toda a


mo-de-obra diretamente ligada construo da obra. Procedendo desta
forma, nem todos os CC so sujeitos a IVA.
Assim sendo, admite-se que apenas 1/3 dos CC com encargos so
sujeitos a IVA.
Quadro 4 Abordagem esttica anlise de investimento n2
Abordagem esttica - anlise de projeto de investimento - cenrio n 2
Terreno
Encargos com terreno
Custo Construo c/ IVA
Custo Construo s/ IVA
Encargos c/ Construo
Custos Comerciais
PVT
Margem Promotor

20.000
1.400
60.270
98.000
15.827
9.453
256.188
51.238

IVA
11.270
405
435

M2 s/ IVA
M2 c/ IVA

20,0%

O quadro anterior evidencia os seguintes valores:

Os CC com encargos so 174.097, para os 400 m 2 de construo;

Esto includos nos CC com encargos 11.270 de IVA;

O CC/m 2 sem IVA de 405;

O CC/m 2 com IVA de 435;

A M L de 51.238;
Os custos que serviram de base s anlises de investimento, bem

como a M L esto dentro dos valores de mercado.


42
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

No

cenrio

do

quadro

subcontrata-se

todos

os

CC

subempreiteiros implicando que todo o valor de faturao sujeito a IVA


(23%) enquanto, que no cenrio no quadro 4, apenas 1/3 dos custos totais
de construo so subcontratados (sujeitos a IVA).
Neste ltimo cenrio, consegue-se uma diminuio de IVA nos CC
(18.325),ou seja, com o mesmo nvel de investimento total de CC e por
haver uma poupana de impostos (IVA) o CC/m 2 sem IVA aumenta de
354 para 405. Este valor est de acordo com o tipo de construo que
se pretende para o imvel em estudo. Os 354 m 2 do cenrio do quadro 5
so insuficientes.
Face ao exposto, decide-se pelo investimento na construo do
imvel em estudo, com base na abordagem esttica da anlise de
investimento do cenrio do quadro 4.

4 Abordagem dinmica e anlise de sensibilidade


4.1 Abordagem dinmica na tica do investimento
Numa fase posterior e com base nos clculos anteriores, apresentase uma anlise de investimento, tendo por base uma abordagem dinmica
(anexo C.1).
Adicionalmente estima-se ainda os seguintes dados:

T 3 (taxa de inflao) 2,5% e est dentro dos valores de inflao


dos ltimos anos em Portugal, de acordo com os dados do INE, no
stio www.ine.pt;

T 2 (taxa do ativo sem risco) 4% e est dentro das taxas de


rendibilidade das obrigaes do tesouro, de acordo com os dados
do Banco de Portugal, no stio www.bportugal.pt;

T 1 (taxa do prmio de risco) considera-se 7,2%, por se entender


que este valor est dentro das taxas expetveis para este tipo de
investimento em Portugal, nomeadamente, banca de investimento;
43
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

T A (taxa de atualizao) 8,5% atravs da aplicao da equao


(2.9).

Valor

perfeitamente

aceitvel

dentro

dos

valores

normalmente praticados nestes tipos de investimentos imobilirios


no mercado imobilirio Portugus;

Admite-se que apenas 1/3 dos CC com encargos so sujeitos a


IVA;

O tempo de construo considerado de 8 meses;

Considera-se que a venda do imvel ocorre 1 ms aps a concluso


da obra.
A taxa da atualizao que se utiliza nos DCF diretamente

influenciada pelo prmio de risco. No entanto, no existe informao


suficiente e fidedigna para o mercado imobilirio Portugus que
possibilite o clculo do prmio de risco. Dai, normalmente se considerar
a taxa dos instrumentos financeiros (obrigaes do tesouro) como a taxa
do ativo sem risco.
De seguida apresenta-se o quadro 5 com um resumo da anlise de
investimento efetuada. O mapa com o estudo completo encontra-se nos
anexos (anexo C.1).
Quadro 5 Abordagem dinmica anlise de investimento n3
Abordagem dinmica - anlise de investimento - cenrio n 3
Terreno
Encargos com terreno
Custo Construo c/ IVA
Custo Construo s/ IVA
Encargos c/ Construo
Custos Comerciais
PVT
VAL

20.000 IVA
1.400 11.270
60.270
98.000
405 M2 s/ IVA
15.827
435 M2 c/ IVA
9.453
256.188
41.831 72,1% TIR - Anual

Tc
Ti
TRf
Premio Risco

8,5%
2,5%
4,0%
7,2%

Tc - mensal equivalente

0,7%

4,6% TIR - mensal

44
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

O quadro anterior evidencia os seguintes valores:

Os CC com encargos so 174.097, para os 400 m 2 de construo;


Esto includos nos CC com encargos 11.270 de IVA;

O CC/m 2 sem IVA de 405;

O CC/m 2 com IVA de 435;

O projeto tem um VAL positivo de 41.831;

O projeto tem uma TIR a n u a l de 72,1%;


Com os dados da anlise de investimento do cenrio do quadro 5,

obtm um VAL de 41.831 e uma TIRanual de 72,1%. So excelentes


indicadores para um projeto imobilirio, no entanto, importante o
estudo de uma anlise de sensibilidade: aos CC; ao PVT, ao tempo de
venda e ao tempo de construo.
O cenrio do quadro 5 servir de cenrio base para a anlise de
sensibilidade dos pontos seguintes.

4.1.1 Anlise de sensibilidade - aos custos de construo


Apresenta-se, um quadro resumo da anlise de sensibilidade aos
CC, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa est nos anexos
(anexo D).
Para o efeito, consideram-se sete cenrios de ocorrncia face a um
cenrio base. Os cenrios so: trs mais otimistas com variaes
percentuais face ao cenrio base (-15%, -10% e -5%), trs cenrios mais
pessimistas com variaes percentuais face ao cenrio base (15%, 10% e
5%) e por ltimo um cenrio de Ponto de equilbrio. Como se
apresenta no quadro seguinte:

45
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Quadro 6 Anlise de sensibilidade custos de construo n1


Anlise de Sensibilidade - aos Custos de Construo
Cenrio
Custos de
construo
VAL
TIR - anual

-15%

-10%

-5%

Cenrio base

147.982 156.687 165.392


67.163
58.719
50.275
134,0% 110,7%
90,2%

174.097
41.831
72,1%

5%

10%

15%

25%

182.802 191.507 200.212 217.221


33.387
24.943 16.499
0
56,2%
42,0% 29,4%
8,5%

No grfico seguinte apresenta-se a relao entre os CC e a TIR:


Quadro 7 Anlise de sensibilidade custos de construo n2
Anlise de Sensibilidade - aos Custos de Construo
220.000
210.000 217.221
200.000
C
200.212
190.000
C
191.507
180.000
182.802
170.000
174.097
160.000
165.392
150.000
156.687
140.000
147.982
130.000
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0% 100,0% 120,0% 140,0%

Custos de
Construo

TIR
Verifica-se que no uma relao linear, dado que uma variao
nos CC origina uma variao na TIR muito maior. Por ex: uma variao
percentual de 10% nos CC (191.507) face ao cenrio base obtm-se uma
TIR de 42%, ou seja, 10% de aumento nos custos, origina uma
diminuio da TIR em 30%.
O cenrio de Ponto de equilbrio obtido para uma variao de
25% acima dos CC do cenrio base.

4.1.2 Anlise de sensibilidade - ao PVT


Apresenta-se, um quadro resumo da anlise de sensibilidade ao
PVT, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa est nos anexos
(anexo E).
46
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Para o efeito, consideram-se sete cenrios de ocorrncia face a um


cenrio base. Os cenrios so: trs mais otimistas com variaes
percentuais face ao cenrio base (-15%, -10% e -5%) e trs cenrios mais
pessimistas com variaes percentuais face ao cenrio base (15%, 10% e
5%) e por ltimo um cenrio de Ponto de equilbrio. Como se
apresenta no quadro seguinte:
Quadro 8 Anlise de sensibilidade PVT n1
Anlise de Sensibilidade - ao PVT
Cenrio
PVT
VAL
TIR - anual

-18%
210.017
0
8,5%

-15%
217.760
7.015
18,2%

-10%
230.569
18.620
35,1%

-5%
Cenrio base
243.379
256.188
30.226
41.831
53,1%
72,1%

5%
268.997
53.437
92,2%

10%
281.807
65.042
113,2%

15%
294.616
76.648
135,1%

No grfico seguinte apresenta-se a relao entre o PVT e a TIR:


Quadro 9 Anlise de sensibilidade PVT n2

Anlise de Sensibilidade - ao PVT


300.000
290.000
294.616
P 280.000
281.807
V270.000
268.997
T 260.000
250.000
256.188
240.000
243.379
230.000
230.569
220.000
210.000
217.760
200.000 210.017
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0%
100,0% 120,0% 140,0%

PVT

TIR

Verifica-se que no uma relao linear, dado que uma variao


no PVT origina uma variao muito maior na TIR. Por ex: uma variao
percentual de -10% no PVT (230.569) face ao cenrio base obtm-se
uma TIR de 35,1%, ou seja, 10% de diminuio do PVT, origina uma
diminuio da TIR em 37%.

47
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

O cenrio de Ponto de equilbrio obtido para uma variao


negativa de 18% em relao ao valor do PVT do cenrio base.

4.1.3 Anlise de sensibilidade - ao tempo de venda


Apresenta-se, um quadro resumo da anlise de sensibilidade ao
tempo de venda, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa est
nos anexos (anexo F).
Para o efeito, consideram-se seis cenrios de ocorrncia face a um
cenrio base. Os cenrios so: um cenrio base de 9 meses (tempo de
venda aps o inicio da construo) e seis cenrios mais pessimistas com
15, 21, 27, 33, 38 e 39 meses, como tempos de venda aps o incio da
construo do imvel. Como se apresenta no quadro seguinte:
Quadro 10 Anlise de sensibilidade tempo de venda n1
Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Venda
Cenrio
Tempo de venda (meses)
VAL
TIR - anual

Cenrio base
9
41.831
72,1%

6
12
15
21
32.566 23.671
28,7% 17,8%

18
27
15.132
12,9%

24
33
6.933
10,1%

29
38
0
8,5%

30
39
-939
8,3%

No grfico seguinte apresenta-se a relao entre o tempo de venda


e a TIR:

48
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Quadro 11 Anlise de sensibilidade tempo de venda n2

Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Venda


40
35

M
e
s
e
s

39
38

30

33

25

Tempo
de
venda

27

20
21

15

15

10
5

0
5,0%

15,0%

25,0%

35,0%

45,0%

55,0%

65,0%

75,0%

TIR

Verifica-se que no uma relao linear. Por ex: um aumento de


apenas 6 meses no tempo de venda (15 meses aps o incio da construo
do imvel) face ao cenrio base obtm-se uma TIR de 28,7%, ou seja,
uma diminuio de 43% na TIR.
Para um aumento do tempo de venda de mais 12 meses face ao
cenrio base (21 meses aps o incio da construo do imvel), obtm-se
uma TIR de 17,8%, ou seja, uma diminuio de 54% na TIR.
O cenrio de Ponto de equilbrio obtido para uma variao de
mais 29 meses em relao ao tempo de venda do cenrio base.

4.1.4 Anlise de sensibilidade - ao tempo de construo


Apresenta-se, um quadro resumo da anlise de sensibilidade ao
tempo de construo, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa
est nos anexos (anexo G).
Para o efeito, consideram-se seis cenrios de ocorrncia face a um
cenrio base. Os cenrios so: um cenrio base com 8 meses de
construo e seis cenrios mais pessimistas com 14, 20, 26, 32, 38 e 59
meses, como tempos de construo. Como se apresenta no quadro
seguinte:
49
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Quadro 12 Anlise de sensibilidade tempo de construo n1


Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Construo
Cenrio
Tempo de construo (meses)
VAL
TIR - anual

6
Cenrio base
14
8
41.831 35.929
72,1% 38,4%

12
20
30.308
26,1%

18
26
24.955
19,8%

24
32
19.858
15,9%

30
38
15.007
13,3%

51
59
0
8,5%

No grfico seguinte apresenta-se a relao entre o tempo de


construo e a TIR:
Quadro 13 Anlise de sensibilidade tempo de construo n2

Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Construo


60
55
50
M 45
e 40
s 35
e 30
s 25
20
15
10
5
0
0,0%

59

Tempo de
construo

38
32
26
20
14
8
10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

TIR

Verifica-se que no uma relao linear. Por ex: um aumento de


apenas 6 meses no tempo de construo (14 meses) face ao cenrio base
obtm-se uma TIR de 38,4%, ou seja, uma diminuio de 34% na TIR.
Para um aumento do tempo de construo de mais 12 meses face ao
cenrio base (20 meses), obtm-se uma TIR de 26,1%, ou seja, uma
diminuio de 46% na TIR.
O cenrio de Ponto de equilbrio obtido com um tempo de
construo de 59 meses, ou seja, mais 51 meses em relao ao tempo de
construo do cenrio base.

50
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Com

anlise

de

sensibilidade

dos

diferentes

cenrios

alternativos, verifica-se uma grande sensibilidade em termos da TIR (do


retorno de investimento do projeto).

4.2 Abordagem dinmica na tica dos capitais prprios


De seguida, apresenta-se uma anlise de investimento, em que se
mantm todos prossupostos do cenrio n3 (quadro 5), mas introduz-se
um emprstimo bancrio, atravs de uma conta corrente (anexo C.2).
O emprstimo bancrio, no valor de 175.000, financia apenas os
custos de construo e encargos.
Os juros so pagos mensalmente, consoante a utilizao de capital
da conta corrente, taxa de juro anual de 8%.
Quadro 14 Abordagem dinmica - anlise de investimento n4
Abordagem dinmica - anlise de investimento - cenrio n 4
Terreno
Encargos com terreno
Custo Construo c/ IVA
Custo Construo s/ IVA
Encargos c/ Construo
Custos Comerciais
PVT
VAL

20.000
1.400
60.270
98.000
15.827
9.453
256.188

IVA
11.270
405 M2 s/ IVA
435 M2 c/ IVA

42.116 352,3% TIR - Anual

Tc
Ti
TRf
Premio Risco

8,5%
2,5%
4,0%
7,2%

Tc - mensal equivalente

0,7%

Tx Juro Anual
Tx Juro mensal - equivalente

8,0%
0,6%

13,4% TIR - mensal

No cenrio do quadro 14, ao introduzir-se um financiamento


atravs de um emprstimo bancrio no valor de 175.000 (com juros
51
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

taxa de juro anual de 8%) financiando apenas os CC e encargos


evidente o efeito de alavancagem financeira. O VAL subiu para 42.116
e a TIR disparou para 352,3%.
Este efeito tanto maior, quanto maior for o diferencial entre a
taxa de juro do emprstimo bancrio (neste caso 8%) e a TIR do projeto
sem o financiamento bancrio (neste caso 72,1%).
Com rigor terico, os encargos financeiros no deveriam ser
contabilizados na avaliao porque o grau de alavancagem da promoo
no uniforme.

52
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

5 Gesto de projeto planeamento, gesto e fiscalizao da obra


Com esta fase, pretende-se um controlo rigoroso do investimento.
Aps a receo e anlise das propostas dos subempreiteiros, verifica-se o
mesmo da abordagem dinmica deste captulo, ou seja, o custo total m 2
de construo sem IVA mais baixo, quando no se subcontrata todos os
trabalhos. Facto, de que o valor do IVA (23%) s aplicado faturao
dos subempreiteiros, relativamente a materiais, servios, mo-de-obra,
etc.
Na elaborao da oramentao total dos CC, opta-se, apenas pela
subcontratao de alguns trabalhos (cerca de 1/3), com base nas
propostas dos subempreiteiros.
Os restantes trabalhos so da responsabilidade da prpria empresa
(no sujeitos a IVA), de acordo com as suas capacidades e competncias
tcnicas.
De seguida apresenta-se o quadro 15 que um resumo da
oramentao

de

todos

os

trabalhos,

os

subcontratados

os

da

responsabilidade interna da prpria empresa.

53
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Quadro 15 Custos de construo resumo geral


ORAMENTAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO- RESUMO GERAL (em )
Total c/
Cap.
Designao dos Trabalhos
Total s/ Liq. IVA
IVA
1
MOVIMENTO DE TERRAS
3.741
860
4.601
2
FUNDAES
3.292
757
4.050
3
BETO EM FUNDAES
6.229
478
6.707
4
BETO, AO E COFRAGENS
7.457
572
8.028
5
ALVENARIAS
29.572 2.267
31.839
6
COBERTURA
11.172
857
12.029
7
CANTARIAS
2.769
212
2.981
8
CAIXILHARIA
11.588 2.665
14.254
9
CARPINTARIAS
2.443
562
3.005
10 REVESTIMENTO DE PAVIMENTOS
19.752 1.514
21.266
11 REVESTIMENTO DE PAREDES
11.924
914
12.838
12 REVESTIMENTO DE TECTOS
4.588
352
4.940
13 EQUIPAMENTO
7.896 1.816
9.712
14 REDE DE GUAS
4.863 1.119
5.982
15 REDE DE S. DOMSTICOS E PLUVIAIS
3.367
774
4.141
16 REDE ELCTRICA
6.195 1.425
7.620
CUSTOS DE CONSTRUO
136.848 17.144
153.993
ENCARGOS C/ CUSTOS DE CONSTRUO
15.399
15.399
TOTAL DE CUSTOS DE CONSTRUO
152.248
169.392
CUSTOS M2/
381
423
Anlise de Proj. Inv. Inicial - CUSTOS M2/
Dif. vs Anlise de Proj. Inv. Inicial (em valor)
Dif. vs Anlise de Proj. Inv. Inicial (em %)
Dif. vs Anlise de Proj. Inv. Inicial (em valor)

405
-24
-6%
-9.752

435
-12
-3%
-4.608

Com a elaborao da oramentao total e detalhada dos CC


obtiveram-se os seguintes resultados:

Os CC so 136.848 (lquidos de. IVA) e 153.993 (IVA includo);

Os encargos com os CC so 10% do total dos CC;

O custo m 2 381 lquidos de IVA e de 423 (IVA includo);

O total de IVA 17.144, corresponde apenas a 13% do total dos


CC totais sem IVA, dado que, alguns trabalhos so da competncia
interna

da

empresa,

nomeadamente,

mo-de-obra

ligada

diretamente construo da obra;

Existe uma poupana de 9.752 lquidos de IVA e de 4.608 (IVA


includo), face anlise de investimento inicial (abordagem
esttica) deste trabalho que serviu de base tomada de deciso de
investimento na construo do imvel em estudo.

54
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

6 Concluses
6.1 Concluses do TFM
Com base na anlise dos resultados deste trabalho chega-se s
seguintes concluses:

A avaliao do imvel fez-se por dois mtodos de avaliao: o


mtodo comparativo ou de mercado e o mtodo do rendimento;

Foi obtido um valor semelhante de avaliao, atravs dos dois


mtodos de avaliao para o imvel a construir. data de 30 de
Dezembro de 2010 atribuiu-se ao imvel o valor de 256.654
(PVT);

A deciso de investimento foi efetuada com base na abordagem


esttica do quadro 4, em que apenas 1/3 dos custos totais de
construo so subcontratados (sujeitos a IVA). Os CC apresentam
um valor total de 174.097 (com IVA includo) e o CC/m 2 de
405 (liquido de IVA) e 435 (com IVA includo). So valores
adequados para o tipo de construo deste caso em concreto;

Da anlise de sensibilidade aos CC, ao PVT, ao tempo de venda e


de construo, verifica-se uma grande sensibilidade em termos da
TIR;

O mais preocupante o PVT e o tempo de venda, por exemplo uma


diminuio de 10% no PVT, origina uma diminuio em 37% na
TIR e um aumento do tempo de venda em 12 meses, implica uma
diminuio da TIR em 54%;

Esta situao preocupante face conjuntura econmica atual, de


reduzido nmero de transaes de imveis e do aumento da
dificuldade de acesso ao crdito bancrio;

Com

controlo

oramentao

rigoroso

detalhada

dos

do

investimento

CC,

de

atravs

planeamento,

de

uma

gesto

fiscalizao da obra, obteve-se uma poupana de 9.752 lquidos


de IVA e de 4.608 (IVA includo). Esta poupana foi conseguida
em termos comparativos com a anlise de investimento inicial (em

55
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

termos estticos) que serviu de base tomada de deciso de


investimento.

Os CC totais lquidos de IVA so 136.848 e 153.993 (IVA


includo), correspondendo a um CC/m 2 de 381 lquidos de IVA e
de 423 (IVA includo).
Este trabalho conseguiu atingir os seus objetivos que era ampliar

conhecimentos

de

investimento

na

rea

imobiliria

apoiar

os

profissionais na tomada de deciso de investimento. Para tal, todos os


interessados tero acesso a este estudo de viabilidade econmica, sobre
um caso concreto de uma construo nova na zona de Sines.
Este

trabalho

permite

que

os

promotores

identifiquem

as

oportunidades e as ameaas, auxiliando-os nas tomadas de deciso de


investimento.
No entanto, verdades passadas no so garantia de ocorrerem no
futuro, esse pode ser bem diferente, especialmente nesta conjuntura
econmica adversa em que vivemos hoje, de aumento dirio das taxas de
refinanciamento da divida pblica, aumento do risco, levando a um
aumento das taxas de atualizao.
Uma anlise de um projeto de investimento, com pressupostos
desadequados, poder induzir as decises de investimento catastrficas.

6.2 Recomendao de propostas de estudos futuros


Dadas as concluses a que se chega, bem como, o interesse
particular do tema so muito motivadores, para talvez continuar a
estudar o assunto num doutoramento, atravs de um outro caso concreto.
Estudar outras situaes em concreto, na mesma ou em diferentes
zonas geogrficas do Pais.

56
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

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Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

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Eng Civil, ISEL.

58
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

8 Anexos
Anexo A.1:

Planta do imvel

Anexo B.1:

Avaliao do Imvel - Mtodo Comparativo ou Valor de Mercado

Anexo B.2:

Avaliao do Imvel - Mtodo do rendimento

Anexo B.3:

Avaliao do Imvel - Mtodo do Rendimento e Mtodo Comparativo


ou Valor de Mercado

Anexo B.4:

Critrio de Chauvenet

Anexo C.1:

Abordagem dinmica Anlise de Investimento cenrio N3

Anexo C.2:

Abordagem dinmica Anlise de Investimento cenrio N4

Anexo D.1:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base

Anexo D.2:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base 15%

Anexo D.3:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base 10%

Anexo D.4:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base -5%

Anexo D.5:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base +5%

Anexo D.6:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base 10%

Anexo D.7:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base


+15%

Anexo D.8:

Anlise de sensibilidade aos custos de construo ponto de


equlibrio

Anexo E.1:

Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base

Anexo E.2:

Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base -15 %

Anexo E.3:

Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base -10 %

Anexo E.4:

Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base -5 %

Anexo E.5:

Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base +5 %

Anexo E.6:

Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base +10 %

Anexo E.7:

Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base +15 %

Anexo E.8:

Anlise de sensibilidade ao PVT ponto de equlibrio

Anexo F.1:

Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base

Anexo F.2:

Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base +6 meses

Anexo F.3:

Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base +12


meses

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MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Anexo F.4:

Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base +18


meses

Anexo F.5:

Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base +24


meses

Anexo F.6:

Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base +30


meses

Anexo F.7:

Anlise de sensibilidade ao tempo de venda ponto de equlibrio

Anexo G.1:

Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base

Anexo G.2:

Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base +6


meses

Anexo G.3:

Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base +12


meses

Anexo G.4:

Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base +18


meses

Anexo G.5:

Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base +24


meses

Anexo G.6:

Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base +30


meses

Anexo G.7:

Anlise de sensibilidade ao tempo de construo ponto de


equlibrio

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