FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO

A Requalificao Arquitectnica na Reabilitao de Edifcios.

Critrios Exignciais de Qualidade; Estudo de casos

Maria Joana Ferreira Cardoso Sardoeira Delgado

Licenciada em Arquitectura pela Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto

Dissertao submetida para satisfao parcial do grau de Mestre em Reabilitao do

Patrimnio Edificado

Dissertao realizada sob a superviso do Professor Doutor Vtor Abrantes, Professor

Catedrtico da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto

Porto, Outubro de 2008

Ao Antnio, meu Marido e Encarregado de Educao

Agradecimentos

Ao meu orientador Professor Vtor Abrantes, com amizade e admirao.

minha Me e Manos, Isabel, Francisco e Joo pelo incentivo e disponibilidade permanentes.

Ao Antnio, por tudo.

Ao Arqt Joo Branco Pedro, pelo apoio e conselho. E a todos quantos me foram dando espao
para terminar este trabalho.

A Requalificao Arquitectnica na Reabilitao de Edifcios

Resumo

Dependendo do grau da interveno a reabilitao arquitectnica de um edifcio pode passar pelo

melhoramento de uma caracterstica do edifcio ou parcela (habitao, escritrios, etc.) ou tornar-se
mais amplo e abrangente.
Acresce no entanto dizer que a Reabilitao Arquitectnica, independentemente do grau da
interveno, introduz sempre, e em nosso entender, um factor de Requalificao no edifcio na
medida em que contribui para a melhoria de pelo menos uma caracterstica.
O aumento dos nveis de exigncia reflecte a alterao dos modos de vida e at, nos edifcios
habitacionais, as alteraes ao nvel das estruturas familiares. Como consequncia das profundas
alteraes de ordem scio-cultural encontramos, no que se refere aos diferentes regulamentos, um
aumento contnuo dos nveis considerados mnimos, e que mais no so que um espelho das
modificaes referidas [20] [32].
As intervenes de Reabilitao permitem que muitas destas questes sejam resolvidas, ou pelo
menos melhoradas, em edifcios cujos critrios exigenciais se afastaram, com o evoluir dos modos
de vida da sociedade, dos padres considerados como os mais adequados.
O estudo que se apresenta procura contribuir para a anlise das questes da qualidade
arquitectnica nas intervenes de reabilitao e das suas implicaes na vida dos ocupantes.
Para tal procedeu-se identificao das exigncias de qualidade aplicveis reabilitao de
edifcios e realidade portuguesa, e que nos pareceram fundamentais, recorrendo a estudos
nacionais e estrangeiros.
Posteriormente analisaram-se 2 casos de estudo onde se procurou identificar e avaliar nas diferentes
intervenes propostas os padres de qualidade alcanados.

PALAVRAS-CHAVE: Interveno; Nveis de Desempenho; Sustentabilidade; Uso; Segurana;

Habitabilidade; Conforto.

The Architectural Requalification in Buildings Rehabilitation

Abstract

Depending on the thoroughness of the intervention, the architectural rehabilitation of a building can
be a punctual improvement of a certain characteristic or it can include/reach a larger number of
elements.
However the architectural rehabilitation has always as result, in our opinion, the requalification of the
building independently of the extension of the intervention.
The raise of the levels of demands reflects the modifications that took place in peoples way of living
and in their habits. On construction, those demands can also show the changes of the family
structures. In the construction rules for the different specialities, we found a permanent increase of
the demands considered as minimum.
In constructions where the demands were removed or deviated, by the social and cultural evolution,
from the standard considered today as the most appropriate, rehabilitation interventions help in many
cases to solve these problems.
This thesis tries to contribute to the analysis of the architectural quality in building rehabilitation and in
the consequences to their inhabitants.
In that purpose we try to identify, based on Portuguese and foreign studies, the quality demands
appropriated to building rehabilitation and to the Portuguese reality.
Two case studies were analysed trying to recognize in the different interventions the standards of
quality achieved.

KEY WORDS: intervention; performance levels; sustainability; use; security; habitability; comfort.

II

La Requalification de lArchitecture dans la Rhabilitation des Btiments

Sommaire

Dpendant du degr de l'intervention effectuer, l'intervention architecturale dans la rhabilitation

d'un btiment peut juste passer par l'amlioration d'une certaine caractristique ou aspect particulier
du btiment (habitation, bureaux, etc.) ou se rendre plus largie et englobante.
Cependant, la rhabilitation architecturale introduit toujours, notre avis et indpendamment du
degr de l'intervention, un facteur de requalification dans la construction dans la mesure o contribue
l'amlioration d'au moins une caractristique.
Laugmentation des niveaux dexigence reflet laltration des faons de vivre et mme, dans les
habitations, les modifications aux niveaux des structures familiales. On ce aperoit, en ce qui
concerne les diffrents rglements, dune augmentation continue des niveaux considrs comme
minimums et ceux-ci ne sont pas qu'un miroir des modifications dej mentionnes.
Les interventions de rhabilitation permettent, dans des btiments dont les critres de qualit se
sont loigns des normes considres comme les plus ajusts, de prendre dcisions et rsoudre
beaucoup des questions.
L'tude qui se prsente essaye de contribuer l'analyse des questions de la qualit architecturale
dans les interventions de rhabilitation et de leurs implications dans la vie des occupants.
Pour cela on a procd l'identification des exigences de qualit applicables la rhabilitation des
btiments et la ralit portugaise qui nous ont sembl fondamentaux, en faisant appel des tudes
nationales et trangres.
Finalement 2 cas d'tude sont analyss cherchant identifier et valuer, pour les diffrentes
interventions, les exigences de qualit atteintes.

MOTS-CLEFS : intervention ; niveaux de performance ; dveloppement soutenable; utilisation ;

scurit ; habitabilit ; confort.

III

ndice

Captulo 1:

Introduo 1

1.1

Consideraes Gerais. 1

1.2

Objectivos.. 2

1.3

Organizao e Estrutura da Dissertao.............................................................. 2

Captulo 2:

Porqu fazer reabilitao de edifcios?............................................................. 4

2.1

Reconhecimento do Valor Patrimonial..4

2.2

Importncia Social5

2.3

Importncia Econmica . 8

Captulo 3:

Caracterizao metodolgica da Reabilitao de Edifcios14

3.1

Caracterizao Arquitectnica e Construtiva... 14

3.2

Estado de Conservao.. 15

3.2.1

Inspeco e Diagnstico. 15

3.2.2

Grau e Extenso da Degradao...19

Captulo 4:

Critrios exignciais .... 21

4.1 Introduo.21
4.2 Critrios Exignciais de Qualidade . 21
4.2.1
4.2.1.1

O Uso.. 22

4.2.1.2

As Acessibilidades. 23

4.2.2

Exigncias de Segurana 24

4.2.2.1

Segurana Contra Incndios 24

4.2.2.2

Segurana Estrutural, Segurana ao Uso. 24

4.2.3

Exigncias de Habitabilidade. 25

4.2.3.1

Conforto Trmico. 25

4.2.3.2

Conforto Acstico26

4.2.4
4.2.4.1
Captulo 5:

Exigncias Arquitectnicas .22

Exigncias Econmicas.. 27
Custos.. 27

Estudo de Casos.29

5.1 Edifcio do Incio do Sc. XIX (Centro Histrico do Porto)... 29

5.1.1

Caracterizao Arquitectnica e Estrutural do Edifcio.. 29

5.1.2

Estado de Conservao.. 31

5.1.3

Programa 37

5.1.4

Proposta de Interveno..37

5.1.5

Preocupaes de Carcter Genrico 50

5.1.6

Concluses.51

5.2 Edifcio de Meados do Sc. XX (Centro da Cidade do Porto) 53

5.2.1

Caracterizao Arquitectnica e Estrutural do Edifcio.. 53

5.2.2

Estado de Conservao. 53

IV

5.2.3

Programa 58

5.2.3.1

Introduo 58

5.2.3.2

1 Fase Reabilitao do 3 Dt.. 58

5.2.3.3

2 Fase Reabilitao da Cobertura, Fachadas e Zonas Comuns......... 58

5.2.4

Proposta de Interveno..58

5.2.4.1

1 Fase Reabilitao do 3 Dt.. 58

5.2.4.2

2 Fase Reabilitao da Cobertura, Fachadas e Zonas Comuns...60

5.2.5

Preocupaes de Carcter Genrico 63

5.2.5.1

Acessibilidades .. 63

5.2.5.2

Custos.. 64

5.2.6

Concluses 65

5.2.6.1

1 Fase Reabilitao do 3 Dt. 65

5.2.6.2

2 Fase Reabilitao da Cobertura, Fachadas e Zonas Comuns.. 65

Captulo 6:

Concluses.. 68
6.1

Consideraes Finais.. 68

6.2

Concluses Fundamentais. 68

6.3

Trabalhos Futuros do Trabalho..... 69

Referncias Bibliogrficas... 70

IV

ndice de Figuras

Captulo 1:

Introduo

Captulo 2:

Porqu fazer reabilitao de edifcios?

Figura 1: Percentagem de Alojamentos por poca de Construo do Edifcio. . 6

Figura 2: Percentagem de Edifcios Reabilitados na UE... . 9
Figura 3: Estrutura do Sector da Construo na EU em 2002.......................................... 10
Figura 4: Apoio ao Sector da Habitao entre 1990 e 1999 11
Figura 5: Diagrama de Decaimento da Qualidade dos Edifcios.............. 13

Captulo 3:

Caracterizao metodolgica da Reabilitao de Edifcios

Figura 1: Estado de Conservao dos Edifcios por poca de Construo 19

Figura 2: Registo fotogrfico de uma anomalia na parede exterior devido humidade
ascencional 20
Figura 3: Registo fotogrfico de uma anomalia num vo devido humidade num ponto
singular de uma habitao.. 20
Figura 4: Registo fotogrfico de uma anomalia no pavimento devido s variaes de
temperatura e humidade numa zona comum.. 20

Captulo 4:

Critrios exignciais

Captulo 5:

Estudo de caso

Figura 1: Edifcio Corrente de Habitao Portuense 29

Figura 2: Planta de Cobertura do Quarteiro Ferreira Borges 30
Figura 3: Registo fotogrfico do Alado da Rua Ferreira Borges.. 31
Figura 4: Alado Existente Poente.. 32
Figura 5: Plantas do Existente Cobertura.. 33
Figura 6: Plantas do Existente 3 e 4 Pisos.. 34
Figura 7: Plantas do Existente R/C, 1 e 2 Pisos. 35
Figura 8: Existente Corte Longitudinal CA.. 36
Figura 9: Alado Proposto Poente.. 39
Figura 10: Plantas da Proposta Cobertura e 4 Pisos . 40
Figura 11: Plantas da Proposta 3 e 2 Pisos ... 41
Figura 12: Plantas da Proposta R/C e 1 Piso. ..42
Figura 13: Proposta Corte Longitudinal CA ... 43
Figura 14: Proposta Corte geral pela fachada Poente.. 45
Figura 15: Proposta Detalhe da Cobertura ... 46
Figura 16: Proposta Detalhe da parede em alvenaria de pedra revestida pelo
interior com gesso cartonado e l de rocha ... 46

VI

Figura 17: Proposta Detalhe do pavimento com manta acstica e tecto falso 47
Figura 17a: Proposta Detalhe do pavimento com manta acstica e tecto falso com
suspenses elsticas.. 47
Figura 18: Proposta Detalhe do pavimento do piso trreo..... 48
Figura 19: Proposta Detalhe dos caixilhos para vidro duplo49
Figura 20: Edifcio Existente Planta do R/C e Alado Sul.. 55
Figura 21: Edifcio Existente Planta tipo dos Pisos 1,2 e 3; Corte 1 . 56
Figura 22: Edifcio Existente Planta da Cobertura e Alado Poente . 57
Figura 23: Planta do Piso 3 com uma das fraces reabilitada (3 Dt) e outra a reabilitar
(3 Esq - em fase de projecto ...59
Figura 24: Proposta Detalhe - Reabilitao da Cobertura... 60
Figura 25: Proposta Detalhe - Reabilitao das Fachadas.. 61
Figura 26: Proposta Alados do Edifcio Reabilitado.... 61

Captulo 6:

Concluses

VI

ndice de Quadros

Captulo 1:

Introduo

Captulo 2:

Porqu fazer reabilitao de edifcios?

Quadro 1: Taxa de crescimento das famlias e dos alojamentos em Portugal.... 7

Captulo 3:

Caracterizao metodolgica da Reabilitao de Edifcios

Quadro 1: Mtodo Simplificado de Diagnstico Matriz Geral 17

Quadro 2: Mtodo Simplificado de Diagnstico Matriz de Anlise para Paredes
Exteriores.. 18

Captulo 4:

Critrios exignciais

Captulo 5:

Estudo de caso

Quadro 1: Sntese da Proposta de Interveno 52

Quadro 2: Sntese da Interveno (1 Fase) e da Proposta de Interveno (2 Fase).. 67

Captulo 6:

Concluses

VIII

Captulo 1 - Introduo

1.1

Consideraes Gerais

O sc. XX foi palco de profundas alteraes aos mais diversos nveis em todo o mundo. Houve
grandes progressos cientficos e tecnolgicos. Alteraes econmicas e sociais, grandes
acontecimentos culturais, mas tambm houve profundas crises e guerra. O mundo mudou
muito.

Portugal tambm fez o seu percurso. E, melhor ou pior, com maior ou menor atraso reagiu e
reage tambm s mudanas que se fazem sentir com mais ou menos intensidade, sejam elas
geopolticas, estratgicas, econmicas, tcnicas ou culturais.
Assistiu-se a anos de grandes carncias aos quais se seguiram verdadeiros booms. Viveramse pocas de intensa imigrao e emigrao. O sector da construo cresceu procurando
acompanhar as necessidades e de um perodo de carncia habitacional passmos, no fim do
sculo, para um perodo de excesso.
A qualidade do novo parque habitacional deficiente. Esgotam-se recursos econmicos e
ambientais. As cidades crescem desmesuradamente e incaractersticas. Os centros urbanos
envelhecem e esvaziam-se. As estradas tornam-se ruas que ligam cidades numa amlgama
contnua. O territrio desorganiza-se. O pas envelhece.
Urge intervir; repensar a cidade e o territrio.

A habitao uma necessidade bsica mas tomamos conscincia que outros factores so
determinantes para manter equilbrios e aliviar tenses privilegiando o contacto humano e
social [34].

A reabilitao urbana e de edifcios fazem hoje parte integrante da agenda poltica nacional e
internacional. um tema permanentemente presente na vida de todos ns, ultrapassando
largamente os domnios profissionais de arquitectos e engenheiros, porque mexe com
questes to vastas como as sociais, econmicas e polticas. Esta , por isso, uma
preocupao de todos que alimenta apaixonadamente discusses tcnicas, econmicas,
sociais e filosficas a que ningum indiferente na medida em que todos experimentamos a
partilha de um mesmo espao de cuja identidade nos aproprimos.

A par desta questo de fundo, uma outra surge, como que em surdina, e preenche cada vez
mais espao nesta discusso: a qualidade, objectivo fugidio e contraditrio no campo
disciplinar da arquitectura [34].
Conscientes da importncia do tema mas tambm das suas limitaes procurar-se- mostrar
no presente trabalho que existem critrios de anlise que permitem avaliar da eficcia, em
termos qualitativos, de uma interveno arquitectnica na reabilitao de num edifcio.

 indispensvel para tal a valorizao do projecto como forma/ espao de reconhecimento e

conhecimento, espao de diagnstico, espao de experimentao e avaliao de todas as
potencialidades, dificuldades, constrangimentos e mais-valias de uma interveno.

Arquitectura, como campo disciplinar privilegiado nesta anlise, compete uma explorao ao
limite das solues tendo em conta critrios exigenciais de qualidade mas sempre consciente
de que s se atinge o objectivo se, para alm de todos os aspectos positivos resultantes dos
critrios referidos, possuir qualidade esttica compatvel contribuindo assim para a qualidade
global arquitectnica [11] [34].

1.2

Objectivos

O trabalho que se apresenta procura contribuir para a definio de critrios claros de anlise
para uma interveno arquitectnica de reabilitao tendo em conta a extenso da interveno.
O objectivo principal assim a definio dos aspectos em que o desenho arquitectnico
determinante para uma interveno de reabilitao de qualidade mas onde se salientam outros
objectivos complementares nomeadamente:
- evidenciar a importncia de conhecer o existente e a forma como se insere na
restante malha urbana.
- evidenciar a importncia da caracterizao do mtodo construtivo do edifcio e seus
componentes bem como o determinar do estado de conservao atravs de uma
inspeco e de um diagnstico cuidado.
- evidenciar a importncia do programa de interveno e das suas condicionantes.
- evidenciar a importncia de definir de uma estratgia de interveno que tenha em
conta as caractersticas do edifcio objecto de interveno, o seu valor patrimonial, e o
programa.
- finalmente, evidenciar a importncia da arquitectura na integrao de todos os
elementos relativos s diferentes especialidades e que so decisivos no incremento da
qualidade do edificado.

1.3

Organizao e Estrutura da Dissertao

O trabalho que se apresenta constitudo por 6 captulos.

No 1 captulo faz-se uma introduo genrica ao tema explicitando os seus objectivos
principais e complementares.
No 2 captulo procura-se caracterizar a reabilitao de edifcios no contexto portugus
salientando a importncia e necessidade de proceder a intervenes de reabilitao.

Na 3 parte expe-se a necessidade de caracterizar os edifcios do ponto de vista construtivo e

de conhecer o seu estado de conservao de forma criteriosa. Prope-se ainda um mtodo de
diagnstico simplificado.
No 4 captulo apresentam-se os critrios exigenciais em que a arquitectura pode ser
determinante para o sucesso qualitativo de uma interveno.
No 5 captulo faz-se a anlise de duas intervenes luz desses critrios.
Finalmente no captulo 6 apresentam-se algumas concluses e hipteses de trabalhos futuros.

Captulo 2 Porqu fazer Reabilitao de Edifcios?

2.1 O Reconhecimento do Valor Patrimonial

essencial ter sempre presente que o patrimnio no um objecto morto, no

um momento passado um momento de todos os tempos: algo de vivo, que
continua a interagir
in Sermo ao Meu Sucessor, Fernando Marcarenhas, Marqus de Fronteira[28]

A sobrevivncia dos edifcios, ou melhor, a vontade que temos que determinados edifcios, ou
conjuntos de edifcios, sobrevivam, resulta do reconhecimento do seu valor patrimonial e da vontade
de perpetuar na memria das geraes vivncias, que contriburam e contribuem de forma decisiva
para aquilo que somos e fazemos hoje.
A conservao de determinados conjuntos edificados pode ser para ns motivo de uma intensa
aprendizagem pela constante necessidade de adaptao a novas realidades. Estas realidades
resultam de uma profunda transformao da sociedade, da vida de cada um de ns, que se adapta,
ou tende a adaptar-se, de forma cada vez mais rpida s novas tecnologias, s novas exigncias, a
novos anseios [20].
Os edifcios que se impem pela sua arquitectura e construo so testemunhos de um tempo que
foi passando. Em silncio transmitem informaes preciosas sobre a vida de uma determinada
poca e em silncio testemunham profundas alteraes na sociedade, nas formas de pensar e de
viver.
Falamos de patrimnio arquitectnico quando o espao e a sua forma tm uma autonomia e um
valor prprios pelo seu contedo esttico e testemunho cultural. Deve assim ser dada ateno aos
edifcios mas tambm a outros elementos (espaos exteriores, ruas, praas, etc.) que contribuem
para a caracterizao de um determinado conjunto porque so estes que lhe do lgica e razo de
ser [5].
Ao longo dos sculos as cidades foram crescendo sabiamente agarradas s morfologias dos locais,
adaptando-se s condies naturais. Os diferentes tecidos urbanos surgem por isso com uma
identidade

prpria,

cresceram

acompanhando

desenvolvimento

social

econmico,

proporcionando leituras e relaes de identidade fortes com o lugar. A construo foi-se fazendo
com os materiais, meios e segundo lgicas prprias poca e ao lugar. Ao longo de sculos as
cidades foram-se consolidando e integrando alteraes sociais, tecnolgicas, construtivas e estilos.
Por estas razes as cidades tornaram-se testemunhos fsicos da cultura do passado [5] que
interessa preservar.

Edifcios e espaos devolutos so factor de degradao ambiental das cidades na medida em que
deixam de contribuir para a vida da cidade. Ao deixarem de ser vividos e vigiados os edifcios
degradam-se tornando-se por isso tambm mais vulnerveis [36]. No bastara a falta de
manuteno, o abandono vem potenciar um conjunto de situaes que podero, com o passar do
tempo e no limite conduzir derrocada dos edifcios.

2.2 Importncia Social

No sc. XX ocorrem profundas mutaes na sociedade com consequncias incontornveis nas
cidades e que nos chegam hoje como fenmenos comuns a um alargado conjunto de pases que
no se limitam apenas a Portugal. Muito embora o nosso Pas no tenha sofrido da mesma forma
que os restantes pases europeus as consequncias da guerra, onde muitas cidades foram
destrudas por bombardeamentos, circunstncias houve que tornaram particular a evoluo do Pas,
das suas cidades e da demografia.
lenta evoluo observada (durante sculos) na distribuio demogrfica no pas, fruto das
actividades econmicas e culturais sucedeu-se, durante o perodo do Estado Novo ao perpetuar da
estagnao vivida at ento limitando uma evoluo necessria e desejada. Terminado este perodo
assiste-se a rpidas mas profundas alteraes nas estruturas econmica, social e cultural do pas
com implicaes visveis nos dias de hoje.
Os fluxos migratrios geraram enormes presses nas cidades. Em Lisboa e no Porto esta presso
deu origem a um rpido crescimento dos subrbios dando lugar ao aparecimento das reas
metropolitanas. As cidades cresceram rapidamente mas com pouca qualidade construtiva, sem infraestruturas, com poucos ou nenhuns equipamentos colectivos e um espao pblico pauprrimo [19]
[21]. A ausncia de uma planificao e articulao cuidadas na expanso das cidades para as suas
zonas limtrofes no deu a desejada continuidade cidade mas antes quebrou-a dando lugar a uma
no cidade [20]. No cidade porque cresceu desmesuradamente, sem planeamento, sem
integrao de redes de infra-estruturas adequadas, sem preocupaes estticas, sem espaos
verdes.

Em

suma,

sem

qualidade

construtiva.

Assim

se

compreende

que

Portugal,

comparativamente aos restantes pases europeus (ver figura 1), tenha o parque habitacional menos
qualificado apesar de ser o mais recente [36]. Das alteraes nas cidades e suas reas
metropolitanas referidas (quando existem) resultam alguns aspectos que nos obrigam a repensar a
cidade e consequentemente no patrimnio.

Figura 1: Percentagem de Alojamentos por poca de Construo do Edifcio

50%

45%

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%
Antes de 1919

De 1919 a 1960

De 1961 a 1980
Portugal

De 1981 a 1990

de 1991 a 2001

Unio Europeia

Fonte: Euroconstruct 2003; Housing Statistics EU 2002; INE, Censos 2001

semelhana de muitos outros pases na Europa, em Portugal a evoluo das cidades resultou da
importncia que foi ganhando a terciarizao. Esta alterao provocou desequilbrios sociais e
econmicos profundos com implicaes directas na ocupao das cidades.
As cidades cresceram at ao limite mas a degradao habitacional dos centros histricos, motivada
por diversos factores (especulao imobiliria, etc.), provocou o deslocamento de muitos para as
periferias.
Com a expanso das cidades para os subrbios d-se o abandono dos centros urbanos. Estes ficam
entregues a uma populao cada vez mais envelhecida e que aos poucos deixa de dar continuidade
s funes tradicionais (pequeno comrcio, pequenas indstrias mais ou menos artesanais, etc.). O
envelhecimento da populao e a baixa ocupao destes centros urbanos abrem caminho
degradao dos edifcios. Estes, construdos em morfologias prprias, como j referido, deixam aos
poucos, fruto das mutaes sociais e econmicas, de cumprir as suas funes. A populao torna-se
mais exigente e procura solues de habitao que permitam um maior conforto e funcionalidade.

Torna-se assim fundamental estabelecer o rumo a tomar na gesto das cidades. Por um lado temos
centros urbanos abandonados e degradados originando problemas de segurana, marginalidade,

etc. Por outro, bairros residenciais recentes, perifricos onde a ausncia de planeamento e infraestruturas potencia comportamentos sociais marginalizantes. A par destes problemas verifica-se
haver carncia de habitao ainda que estatisticamente isso no seja exacto (ver quadro 1).

Quadro 1: Taxa de Crescimento das Famlias e dos Alojamentos em Portugal (%)

De 1970 a 1980

De 1981 a 1990

De 1991 a 2001

Famlias

25

16

Alojamentos

25

22

21

Fonte: INE, Censos 1970, 1981, 1991 e 2001

Ao longo do ltimo sculo surgiram, na sequncia do que j havia sido pensado anteriormente,
alguns documentos internacionais que procuram uma soluo para estes problemas. Os conceitos
vo sendo corrigidos e afinados com base nas dificuldades que se vo sentindo, na tentativa de
precisar polticas. Torna-se evidente que a atitude relativamente ao edificado dever sempre passar
por um conjunto de decises alargadas integrando aspectos sociais, culturais, econmicos e
habitacionais.
O conceito de reabilitao ganha peso e encontra a sua definio numa Resoluo do Comit de
1

Ministros do Conselho da Europa, a Resoluo (76) 28 [20].

Esta abordagem reflecte a necessidade de no intervir apenas nos edifcios e espaos pblicos mas
tambm no planeamento urbano e regional. Surge assim o conceito de reabilitao urbana que
traduz a necessidade de considerar uma conservao integrada

[19] dos tecidos antigos

adaptando-os cuidadosamente e atribuindo-lhes novas funes enquadradas no contexto das

actividades e requisitos contemporneos [5].

Reabilitao: forma pela qual se procede integrao dos monumentos e edifcios antigos em especial os

habitacionais no ambiente fsico da sociedade actual, () atravs da renovao e adaptao da sua estrutura
interna s necessidades da vida contempornea, preservando ao mesmo tempo, cuidadosamente, os
elementos de interesse cultural.
2

Conservao integrada: forma de defender os tecidos urbanos antigos dos perigos que os ameaam, atravs

() da aco conjugada de tcnicos de restauro e da procura de funes apropriadas () A conservao

integrada deve ser, por conseguinte, um dos pressupostos importantes do planeamento urbano e regional.
Convm notar que a conservao integrada no exclui a introduo de arquitectura contempornea em reas
que contenham edifcios antigos, desde que o contexto existente, as propores, as formas, a disposio dos
volumes e a escala sejam integralmente respeitados ().
Este conceito que surge em 1975, na Carta Europeia do Patrimnio Arquitectnico e que se aprofunda na
Declarao de Amsterdo.

A reaco aos programas de requalificao/ reabilitao de conjuntos habitacionais e espaos

exteriores a estas o espelho claro da importncia que tem, para os diferentes grupos sociais, o
ambiente e o espao que habitam.
Reconhece-se por isso reabilitao uma responsabilidade particular no equilbrio territorial e
demogrfico das cidades pelo facto de com ela conseguirmos fixar a presena de alguns grupos
sociais cuja vivncia do lugar vai deixando marcas. A requalificao dos tecidos urbanos tende por
isso a integrar a poltica das cidades [5].
A requalificao, como se disse anteriormente, resulta da necessidade de repor nveis de
desempenho que, pelo uso ou pelo tempo, ultrapassaram os limites aceitveis. Do ponto de vista
sociolgico, o ambiente reveste-se da maior importncia para o equilbrio emocional dos diferentes
grupos sociais e a habitao, bem como os espaos envolventes, no excepo [14].
A requalificao arquitectnica pode introduzir melhorias diversas, de acordo com o grau da
interveno mas introduz geralmente um factor de auto estima que , do nosso ponto de vista, da
maior importncia para o desenvolvimento equilibrado dos diferentes grupos sociais. Na verdade, a
melhoria do ambiente e das condies de habitabilidade, e portanto a melhoria das condies de
vida e de bem-estar, proporcionam e potenciam a manuteno e zelo por essas benfeitorias [20]. De
uma forma geral quando tal no acontece resultado de uma falha, da inexistncia de programa ou
projecto social que se verifica ser fundamental nas aces de reabilitao.

A apropriao do espao pblico evidencia a necessidade que os diferentes grupos tm de se

relacionar e de estabelecer comunicao com tudo quanto lhes est prximo.
Os espaos exteriores so um espelho dos problemas que afectam quer o habitat antigo quer o
recente da a preocupao com a sua reabilitao. Os espaos exteriores so o prolongamento do
que se passa no interior dos bairros, quarteires e edifcios condicionando comportamentos [14].
Os ambientes so responsveis pela construo de imagens que influenciam e permitem
estabelecer lgicas de apropriao, dinamizao e revitalizao de extrema importncia.
Cada vez mais as preocupaes com a sustentabilidade esto presentes como factor a ter em conta
na realizao de intervenes de reabilitao de edifcios ou mesmo urbanas. Estas no existem
sem a reabilitao dos edifcios que as integram e a sua importncia resulta da articulao que
promove entre os diferentes espaos da urbe e a sua envolvente.

2.3 Importncia Econmica

A reabilitao dos centros urbanos consolidados hoje uma prioridade poltica porque constitui o
instrumento necessrio sua revitalizao econmica e social. A competitividade das cidades no
possvel em ambientes degradados [20]. Parar e inverter a lgica da degradao dos centros

urbanos e criando espao para empresas, turismo e habitao de qualidade uma oportunidade que
no se pode perder. Para tal fundamental incentivar a re-apropriao dos espaos possibilitando
novos usos. Alm da competitividade que induz nas cidades, a reabilitao urbana e de edifcios so
formas de reintroduzir equilbrio no territrio na medida em que contribuem fortemente para a gesto
e re-ordenamento deste.
A reabilitao urbana e de edifcios ganha importncia pela anlise conjunta de uma srie de
variveis. Por um lado defender e conservar o patrimnio construdo e por outro dot-lo de
capacidade de resposta vida contempornea integrando valores sociais, ambientais e de
sustentabilidade.
At 2050 prev-se um crescimento da populao mundial de cerca de 70% na sua maioria nas
cidades. Tal contribuir para o agravamento dos problemas ambientais, de poluio e de gesto de
recursos. Atendendo a que os edifcios so responsveis por 50% do consumo mundial de
combustveis fsseis e 50% da emisso de gases com efeito de estufa[30], deixa assim de fazer
sentido continuar a investir em construo nova com tantos edifcios degradados e a precisar de
interveno. No caso de Portugal a reabilitao de edifcios ser um factor preponderante para a
obteno desse quadro de sustentabilidade, ao contribuir para a inverso do actual crescimento
desordenado e duma sub-urbanidade envolvendo centros cada vez mais descaracterizados e
decadentes. [17 ou 18]
Comparativamente com os restantes pases da Unio Europeia, Portugal o pas com menor taxa
de investimento em reabilitao [20] [36] (ver figura 2). No entanto esta constitui um enorme desafio
que merece todo o empenho pois dele dependem sectores estratgicos para o futuro das cidades e
do sector da construo (ver figura 3).

Figura 2: Percentagem de Edifcios Reabilitados na UE

Por tugal
Ir l anda
Espanha
Sua
ustr i a
Dinamar ca
Fi nlndi a
Hol anda
Bl gica
Al emanha
Reino Unido
Nor uega
Fr ana
Itli a
Suci a
0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

Fonte: Euroconstruct 2003; ITIC

A sustentabilidade um conceito que hoje faz parte da nossa vida e que fundamental ter presente
em Reabilitao. Na verdade, a sustentabilidade que integra a importncia de preservar os valores
culturais tendo presente a reutilizao do construdo poupando recursos e energias. A reabilitao
constitui uma oportunidade de promover a sustentabilidade ambiental[30] na medida em que pode
conciliar a preservao do patrimnio, a actualizao das condies de funcionamento e conforto, e
a melhoria do desempenho ambiental[30].

Figura 3: Estrutura do Sector da Construo UE em 2002

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Const. Nova Residencial

Const. Nova No residencial

Reabilitao

Obras Engenharia

Fonte: Euroconstruct 2003

Desenvolvimento sustentvel: conceito que surge em 1987. () desenvolvimento que permite a satisfao

das necessidades da gerao actual, sem comprometer a possibilidade de satisfao das necessidades das
geraes vindouras. Fonte: INH, LNEC - Guia Tcnico de Reabilitao Habitacional.

10

Figura 4: Apoio ao Sector da Habitao entre 1990 e 1999: compra de casa prpria, parque de
arrendamento e reabilitao

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0
1990

1991

1992

1993

1994

Compra de casa prpria

1995
Parque de Arrendamento

1996

1997

1998

1999

Reabilitao

Fonte: Secretaria de Estado da Habitao, 2004

Em Portugal, o aluguer dos espaos com rendas baixas, o congelamento destas, e a baixa das taxas
de juro [31] [9] contriburam de forma inequvoca para o envelhecimento do parque habitacional do
pas nomeadamente nas grandes cidades como Lisboa e Porto (ver figura 4).
A falta de recursos financeiros no permitiu uma actualizao natural das instalaes dos edifcios. O
decaimento das condies de desempenho (ver figura 5) destes conduziu ao abandono dos centros
urbanos e deslocao da populao para zonas perifricas onde as condies de conforto so
melhores e mais atractivas (ainda que com deficincias estruturais). Por outro lado, o incentivo ao
crdito para a compra de habitao nova afastou a populao das questes menos imediatas e mais
abrangentes que tm como resultado prtico a vivncia da cidade e dos seus espaos.

Por todas estas razes, a reabilitao urbana e de edifcios torna-se fundamental. Apesar de
inmeras dificuldades estas operaes de reabilitao s agora comeam a ter um verdadeiro
impacto. Por um lado o desconhecimento das vantagens sociais, culturais e econmicas at aqui
sem qualquer tipo de esclarecimento. Por outro lado, tratando-se na maioria das vezes de edifcios
cujos proprietrios so particulares, ainda no foi completamente estudado e compreendidos os
quadros legal e financeiro que devem estar na base destas operaes [20]. H ainda que considerar
que a indstria da construo em Portugal est desenquadrada e a mo-de-obra no qualificada
para o tipo de interveno necessria.

11

Finalmente convm vincar que as operaes de reabilitao so dispendiosas; a par das razes
invocadas anteriormente convm no esquecer que sempre que h necessidade de se proceder ao
realojamento de inquilinos h que considerar, nas despesas de reabilitao, o valor desse
alojamento e ainda evitar a gentrificao

provocada pelo aumento dos preos gerados pela

reabilitao. A gesto deste conjunto de factores torna-se por isso difcil, demorada e com encargos
financeiros nem sempre muito claros ainda que com vantagens em termos de sustentabilidade
ambiental e at social.
A tipificao de solues construtivas tem implicaes directas no controlo de tempo de execuo,
no controlo de recursos e de custos podendo, em alguns casos e atendendo escala da
interveno, fazer variar de forma muito significativa o resultado financeiro. Infelizmente o controlo de
custos particularmente difcil dada a inexistncia, em Portugal, de estudos sobre custos de
reabilitao idnticos aos que existem para a construo nova [20], [26].
A interveno de reabilitao num quarteiro pode potenciar a soluo no seu todo. As vantagens
so diversas e ultrapassam largamente a econmica. Uma interveno num quarteiro pressupe
que esta seja articulada com melhorias globais significativas nas condies de higiene, sade,
conforto e segurana de um conjunto mais alargado de edifcios. A abrangncia de uma interveno
deste tipo, porque no limitada a pequenas estruturas, resulta numa maior eficcia no resultado final
e na gesto de todo o processo. Se bem estruturada esta eficincia poder perdurar no tempo
nomeadamente no estabelecer de aces de inspeco e manuteno do conjunto dos edifcios
agilizando procedimentos e prticas de manuteno [3].
A perda dos nveis de qualidade de um edifcio, ou decaimento (ver figura 5), tem como
consequncia imediata o aumento do desinteresse e at o abandono do mesmo. A manuteno
ganha por isso importncia na medida em que atravs dela se repem os nveis de qualidade com
consequncias imediatas nos planos econmico e social. portanto uma questo fundamental que
se coloca cada vez mais tanto ao nvel da construo nova como existente.
Do ponto de vista econmico, a manuteno atenua e/ ou impede a desvalorizao dos imveis,
garante o bem-estar aos seus ocupantes e evita a obsolncia dos edifcios.

Gentrificao: Processo de migrao da populao de estrato socioeconmico elevado para bairros em

declnio onde edifcios antigos foram adaptados ou substitudos por apartamentos de luxo e condomnios
fechados, geralmente acompanhado por um processo de segregao, que expulsa as classes socialmente mais
desfavorecidas desses mesmos territrios.

12

Qualidade

Figura 5: Diagrama de decaimento da qualidade dos edifcios

(b)

P2

(a)
B

P1

(b)
B

(a)
B
(b)

P0

(a)
Inoperacionalidade (limiar de demolio)

Tempo

P1 padro de qualidade inicial)

P2 padro de qualidade superior ao inicial
(a)- manuteno dos padres de qualidade no tempo
(b)- evoluo dos padres de qualidade no tempo
C Conservao
B Beneficiao

REABILITAO

R Recuperao

Fonte: LNEC [4] [20]

13

Captulo 3 - Caracterizao Metodolgica da Reabilitao de Edifcios

Eu defino regras para permitir queles que as estudarem ter conhecimento da

qualidade tanto de edifcios existentes como dos que se iro construir
in Dez Livros de Arquitectura, Marcus Vitruvius Pollio [45]

3.1

Caracterizao Arquitectnica e Construtiva

A reabilitao de um edifcio dever comear sempre pela identificao da sua tipologia. Desta
reconhecer-se- um conjunto mais ou menos alargado de exigncias a ter em conta, com maior ou
menor grau de dificuldade em atingir um determinado desempenho.
A identificao de uma tipologia tambm essencial para a caracterizao do tipo de uso podendose intuir tambm sobre um conjunto de factores a que a mesma poder estar, ou no, sujeita e que
podero ser decisivos na sua anlise (cargas, condies ambientais, etc.)
A caracterizao construtiva de uma construo pode alertar para um conjunto de caractersticas
prprias a um determinado tipo de construo. A identificao destas importante para a verificao
da existncia de condicionantes nomeadamente no desempenho.
A caracterizao arquitectnica e construtiva de um edifcio ou de um conjunto mais alargado pode
ser feita de diversas formas mas passa sempre pelo registo dos seus aspectos mais relevantes. Para
tal necessrio recorrer a levantamentos arquitectnicos e estruturais que permitam proceder a uma
caracterizao tipolgica e morfolgica, reconhecer o tipo de construo, a poca da construo, etc.
Complementarmente podero realizar-se inspeces (mais ou menos intrusivas), com recurso aos
meios entendidos como adequados (fotografia, medies, etc.) e eventualmente sondagens. Estas
permitem verificar o estado de conservao do edifcio, nomeadamente dos seus elementos
primrios, e com isso determinar tudo aquilo que dever ser substitudo, reforado e acautelado
impedindo a progresso da degradao.
O conhecimento profundo dos edifcios potencia o aproveitamento das suas caractersticas
intrnsecas. A beneficiao de um edifcio com vista sua reutilizao deve maximizar os elementos
existentes, numa lgica de coerncia construtiva, assegurando a preservao de importantes
elementos de valor cultural e arquitectnico para as geraes futuras e uma maior sustentabilidade
ecolgica e ambiental [20].

14

3.2

Estado de Conservao

3.2.1

Inspeco e Diagnstico

O diagnstico um passo importante na caracterizao do estado de conservao de um edifcio

pois permite a identificao das anomalias e das causas na sua origem. Do diagnstico pretende-se
a identificao de todas as deficincias que um edifcio apresenta pelo que fundamental um olhar
atento e uma inspeco rigorosa. Um pormenor pode ser a chave para o entendimento de uma
avaria que pode estar na origem de um qualquer problema ou patologia.
O registo do estado de conservao do edifcio deve (r) ser criterioso possibilitando, na fase de
projecto uma ateno redobrada a todos os pontos e elementos que inspirem cuidado e, caso haja
alteraes funcionais ou outras, possibilitar a reconstituio futura do edifcio de acordo com o
existente anteriormente interveno.
A anlise deste registo e a sua comparao com situaes anlogas em bases de dados que
comeam agora a ser criadas, como o PATORREB [33], poder auxiliar o diagnstico e o
estabelecer de uma soluo de interveno possvel. Permitir ainda que se levantem hipteses
sobre as causas na origem de determinadas patologias, em elementos construtivos onde h
dificuldade de acesso, com origem em fenmenos fsicos complexos, e outros que podero constituir
solues plausveis e a adoptar.
O registo criterioso das anomalias, das suas causas, solues de interveno e comportamento
posterior resulta ainda num enorme auxlio para os projectistas e responsveis de manuteno, na
medida em que tambm eles, e sua escala, podero criar bases de dados prprias para posterior
utilizao. Alm disso contribuir para a compatibilidade das solues tecnolgicas, construtivas e
formais permitindo garantir a qualidade presente e futura do edifcio.
Na construo reconhece-se a inevitabilidade do erro seja ele de projecto, construo, manuteno
ou uso inapropriado. Torna-se por isso fundamental o registo das patologias e a anlise dos motivos
que lhe deram origem. A criao de bases de dados com a anlise dos fenmenos, a procura de um
determinado padro de causa e a sua soluo procura minimizar erros presentes e evitar erros
futuros [27].
Como meios de diagnstico procura-se fixar um conjunto de procedimentos que se vai sedimentando
com a anlise de diferentes casos de estudo de reabilitao e da experincia. Assim, e atendendo
generalidade dos processos de reabilitao de edifcios, entendemos como fundamentais para o
diagnstico de um edifcio os seguintes passos (j referidos em 2.1):
a. Anlise arquitectnica (com recurso a levantamento arquitectnico e fotogrfico)
b. Anlise estrutural (com recurso a levantamento estrutural)

15

c. Inspeco do local (com recurso a meios entendidos com adequados)

d. Ensaios e sondagens (nos casos em que o diagnstico no possvel sem uma inspeco e/ou
anlise intrusivas)
e. Bases de dados tipo PATORREB (o recurso a ferramentas que podem auxiliar na identificao
das causas na origem das anomalias bem como outras fichas de diagnstico que vamos criando
para situaes similares e que podem constituir a nossa prpria base de dados - registando at as
solues utilizadas e o seu comportamento) [33] [40]

importante salientar ainda a importncia da interdisciplinaridade nas operaes de reabilitao.

Verifica-se que h anomalias com origens muito diversas. A ausncia de manuteno de edifcios
com, toda a certeza, uma das causas mas outras h que resultam de fenmenos fsicos, mais ou
menos complexos cuja compreenso fundamental para o estabelecer de critrios de interveno.
Nesse sentido fundamental alertar para a vantagem da complementaridade dos conhecimentos
que permite ir mais longe na compreenso e consequentemente no solucionar de problemas
complexos com origens diversas.
semelhana de projectos de obra nova, numa interveno de reabilitao, o recurso a outro tipo de
conhecimentos fica entregue s diferentes especialidades. da sua responsabilidade a contribuio
para o concretizar de solues com cuidado acrescido tendo em conta que as pr-existncias tm de
ser respeitadas e valorizadas colaborando ainda para a racionalizao e optimizao das redes
infraestruturais.
A prtica profissional e a complementaridade das diferentes especialidades sugerem nesta
abordagem um critrio objectivo de anlise, de uso simples e imediato capaz de ser recolher
informaes posteriores (resultado de sondagens ou outras). Sugere-se por isso a utilizao de um
Mtodo Simplificado de Diagnstico [1], identificando os principais elementos construtivos, para a
anlise de um edifcio (ver Quadro 1 e 2).

Este mtodo visa simplificar a anlise dos projectistas sem perda de objectividade usando para tal os
5

conceitos avanados no novo NRAU [25]. Propem-se a sua utilizao uma vez que se reconhece
um enorme trabalho j desenvolvido pelo LNEC e porque se entende que ao relacionar a avaliao
do estado de conservao dos imveis (para efeitos do Novo Regime de Arrendamento Urbano) com
a avaliao qualitativa dos mesmos poder ser uma forma de agilizar procedimentos com um campo
de aplicao mais alargado. A vantagem de se recorrer a procedimentos comuns, sempre que tal
seja possvel, contribuir para o enraizar de uma metodologia que reconhea num lxico comum um
conjunto de procedimentos efectuados ou a efectuar.

NRAU- Novo Mtodo de Avaliao do estado de conservao de imveis

16

Quadro 1: Mtodo Simplificado de Diagnstico Matriz Geral

Zona do edifcio

Exterior

[E]

Elemento de
construo

Componentes

Material

Anomalias

Causas das anomalias

Cobertura
inclinada
Cobertura plana

[CI]

[CP] Revestimento

[02] Fissuras

[FI]

Parede

[PE] Junta de dilatao

[03] Humidades

[HU] Humidade ascencional

Vos

[VA]
Outras

[01]

Degradao [DE] Infiltraes

[99] Erros
etc.

[ER] Condensaes
Infiltrao acidental

[01]
[02]
[03]
[04]

Infiltrao
pontos [05]
singulares
Erros construo
[06]
Erros projecto
Zonas
Comuns
Interior

[I]

Garagem

[G]

[07]

[ZC]

Fonte: Vtor Abrantes [1]

A prtica de projecto determina que muitos de ns, arquitectos, engenheiros e outros projectistas, utilizemos
quase que intuitivamente estruturas de anlise muito semelhantes que aqui se prope uma vez que h uma
sequncia lgica na anlise do edifcio e seus elementos construtivos.
A utilizao de uma base comum parece-nos no entanto que seria de grande utilidade por diversos motivos.
Dado que a estrutura deste diagnstico prope uma aproximao do geral para o particular de cada edifcio e de
cada um dos seus elementos construtivos, teramos possibilidade por um lado de obter uma caracterizao
genrica das construes analisadas seguindo uma orientao idntica para essa anlise. Por outro lado, e
dada a estrutura de anlise que se prope, a caracterizao das anomalias e sua possvel origem poderia ser
mais imediata sobretudo no caso de termos situaes semelhantes.

A utilizao contnua de um mtodo de anlise bem estruturado permite ainda o seu aperfeioamento e
actualizao medida que nos familiarizamos com ele o que constitui uma mais valia em termos de anlise de
projecto. A comparao de situaes anmalas, diagnsticos e solues de interveno poderiam assim
beneficiar de uma base mais alargada de conhecimento.

Se em reabilitao a utilizao de uma ferramenta de anlise e diagnstico fundamental e constitui um

elemento chave de apoio ao projecto, a utilizao de um mesmo mtodo de anlise e aproximao constituiria
uma mais valia.

17

Quadro 2: Mtodo Simplificado de Diagnstico Matriz de Anlise para Paredes Exteriores

Elemento

Componente

Estrutura

Anomalia

[01] Fissuras

Causa / Origem

Ref.

Assentamentos diferenciais das fundaes

[01]

Concentrao de carga
[FI] Variao da temperatura dos materiais ou elementos
construtivos
Deformao extrema do elemento de suporte
Concentrao de carga

Fissuras

Paredes
[PE]
exteriores

Humidade
Revestimento

Variao do teor de humidade dos elementos construtivos

Variao da temperatura dos materiais ou elementos
[FI]
construtivos
Deformao extrema do elemento de suporte

[HU]

[02]

Degradao [DE]

Erro
Junta de
dilatao

[03]

[02]
[04]
[05]
[02]
[03]
[04]
[05]

Variao da humidade e temperatura

[07]

Humidade ascencional

[01]

Infiltrao em reas comuns

[02]

Condensao

[03]

Construo

[04]

Infiltrao acidental

[05]

Infiltrao em pontos singulares

[06]

Manchas de sujidade

[01]

Eflorescncias

[02]

Destacamentos / empolamentos

[03]

Destacamentos / oxidao/ delaminao

[04]

Vandalismo

[09]

Uso imprprio / manuteno insuficiente ou inadequada

[10]

[ER] Erro de construo

[02]

Degradao [DE] Uso imprprio / manuteno insuficiente ou inadequada

[10]

Erro

[02]

[ER]

Erro de construo

Fonte: Vtor Abrantes [1]

18

3.2.2

Grau e Extenso da Degradao

A anlise cuidada dos diferentes componentes do edifcio (elementos funcionais) tem como objectivo
verificar o seu estado de conservao e determinar assim o tipo de interveno a realizar bem como
o grau de profundidade da mesma.
Esta anlise, feita ao nvel dos elementos estruturais e no estruturais, permite hierarquizar o tipo de
avarias encontrado e estabelecer assim um calendrio de interveno sempre importante, sobretudo
quando h que gerir recursos financeiros limitados, respeitando a importncia da avaria encontrada.

Figura 1: Estado de Conservao dos Edifcios, por poca de Construo do Edifcio (%)

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%
Antes de 1919

De 1919 a 1960

De 1961 a 1980

De 1981 a 1990

Sem necessidade de reparao

Com necessidade de pequenas reparaes

Com necessidade de grandes reparaes

Muito degradado

de 1991 a 2001

Total

Com necessidade de reparaes mdias

Fonte: INE, Censos 2001

Uma interveno de reabilitao visa repor nveis de desempenho num edifcio e como tal pode
6

incluir aces de reparao [2] e ou de beneficiao [2]. O reconhecimento da extenso da

anomalia fundamental para determinar o grau de profundidade da interveno.

Reparao: interveno destinada a corrigir anomalias.

Beneficiao: reabilitao destinada a proporcionar desempenho superior ao inicial.

19

Com vista manuteno no tempo das condies de desempenho de um edifcio, de enorme

utilidade a documentao das intervenes por pequenas que sejam. O registo sistemtico das
intervenes permitir o reconhecimento e a verificao permanente da qualidade.

Figura 2: Registo fotogrfico de uma anomalia na parede exterior devido humidade ascensional

PE-02-HU-01

Figura 3: Registo fotogrfico de uma anomalia num vo devido infiltrao de humidade num ponto
singular de uma habitao

VA-01-HU-06

Figura 4: Registo fotogrfico de uma anomalia no pavimento devido s variaes de temperatura e

humidade numa zona comum

PVL-02-FI-07

Fonte: Vtor Abrantes [1]

20

Captulo 4 - Critrios Exignciais

4.1 Introduo
Num projecto a construir de raiz, o programa define as principais exigncias (necessidades) de
qualidade arquitectnica cingindo-se, alm do mais aos regulamentos existentes que melhor ou pior
impem um determinado tipo de critrios e sem os quais se torna impossvel construir.
A qualidade dos edifcios resulta portanto, e logo partida, de um conjunto de informaes do qual
depende uma anlise e uma ponderao sobre aquilo que prioritrio.

Numa reabilitao parte-se sempre de algo j existente. O motivo que origina uma reabilitao
decorre muitas vezes de necessidades individuais, de alteraes sociais com implicaes ao nvel do
uso dos espaos, de alteraes no agregado, da necessidade de manuteno que obriga a mexer
para alm do que se havia imaginado ou at apenas de uma vontade de mudar o ambiente, a
distribuio, etc. Em resumo, as motivaes podem ser diversas mas implicam sempre uma mais
valia para o existente uma vez que est implcita uma melhoria qualitativa de um qualquer aspecto
considerado importante ou pelos proprietrios ou pelos utilizadores e que, no limite, pode ser apenas
uma repintura.

Num edifcio de habitao colectivo as necessidades podero no ser exactamente as mesmas para
cada uma das habitaes ou para cada um dos utentes mas devero reflectir-se no todo sempre que
a interveno se faa nesse mbito; a interveno resultar portanto do somatrio das exigncias
dos utentes e/ou proprietrios das diferentes parcelas espelhando situaes e contextos prprios de
cada um que resultam das necessidades individuais, do grupo e da sociedade.

4.2 Critrios Exignciais de Qualidade

A Arquitectura um campo disciplinar privilegiado na anlise e na obteno de solues na medida
em que contribui pelo desenho (sua ferramenta de base) para a melhoria qualitativa dos espaos
interiores e exteriores dos edifcios.
A escala da interveno permite ainda objectivar o mbito da mesma e das suas exigncias
assumindo critrios muito claros de avaliao.
No seguimento do exposto, procurou-se fazer uma enumerao das exigncias usando conceitos j
estabelecidos [11], [34] mas que pela sua importncia nos perece importante destacar para as
questes da reabilitao arquitectnica, o que no significa que as restantes sejam desprezveis.

21

4.2.1
4.2.1.1

Exigncias Arquitectnicas
O Uso a adequao funcional e a flexibilidade espacial

O uso possibilita a integrao e a participao do patrimnio na vida

contempornea e garante a sua existncia no futuro
in Guia Tcnico de Reabilitao Habitacional [20]

para que o patrimnio continue a fazer sentido, tem de ser visto, tem de ser
frudo, tem de ser usado e tudo isso, no limite, contribui para a sua destruio
in Sermo ao Meu Sucessor, Fernando Marcarenhas, Marqus de Fronteira[28]

A mudana de hbitos familiares e a introduo de diferentes prioridades familiares e sociais tem

vindo a alterar a forma como os Portugueses (e no s) utilizam as suas casas e at a forma como
atribuem importncia aos diferentes espaos da habitao e sua articulao. A funcionalidade de
uma habitao passou assim a ser um dos aspectos prioritrios para o qual a Arquitectura, pela sua
capacidade de manipulao do espao, tem uma enorme importncia. Procuram-se solues que
facilitem as tarefas domsticas (rotineiras e maadoras e para as quais se deixa aos poucos de ter
ajuda) [20], que maximizem o espao cada vez mais dispendioso abrindo-se assim caminho para
que outros hbitos e usos tomem lugar.
A introduo de mquinas para diferentes usos domsticos contribuiu tambm de forma inequvoca
para um conjunto de mudanas na vida quotidiana. O facilitar de um conjunto de tarefas domsticas
permite cada vez mais que as pessoas disponham de tempo para outro tipo de ocupaes e
interesses. As mltiplas solicitaes que passaram a estar ao alcance de muitos alteraram de forma
drstica as ambies das pessoas para quem se torna fundamental aliar a funcionalidade dos
espaos sua flexibilidade. Esta ltima caracterstica remete-nos para outra rea onde se verificam
profundas mudanas sociais porque se refere s cada vez mais frequentes variaes dos agregados
familiares e s suas diferentes formas de vida. A flexibilidade introduz assim um factor de grande
importncia no uso de um espao pela maior ou menor facilidade (por vezes at ligeireza) com que
se permite adaptar um ambiente a novas circunstncias familiares ou at de trabalho.
A reabilitao arquitectnica quanto ao uso prende-se assim, e sobretudo, com a possibilidade de
reestruturar um ou os espaos para diferentes usos procurando uma maior funcionalidade e
versatilidade. Estas preocupaes conferem aos espaos uma flexibilidade que pode ser
imediatamente transponvel para diferentes solicitaes quer ao nvel do uso quer ao nvel dos
agregados que os ocupam [33] [34].

22

Estas tendncias reflectem ainda um outro aspecto, novos hbitos at, da sociedade cada vez mais
aberta a uma maior mobilidade sobretudo entre as camadas mais novas da populao. Um outro
aspecto caracterstico tambm destas faixas etrias, a procura de espaos de habitao e/ou
trabalho nos centros urbanos com carcter prprio, onde o envelhecimento natural e o desinteresse
deixou parte destas zonas num perfeito estado de abandono e onde as novas exigncias da
populao no encontram resposta sem intervenes profundas que carecem, no entanto, de um
acompanhamento adequado e urgente (como o caso do Porto).
Importa referir ainda que a populao que procura os centros urbanos pertence maioritariamente a
uma faixa etria jovem com preparao intelectual, com alguns recursos financeiros e com novos
hbitos contribuindo por isso para a introduo, nestas zonas abandonadas da cidade, de uma
nova dinmica onde os aspectos funcionais esto permanentemente presentes a par de outros de
carcter esttico e de conforto.

4.2.1.2

As Acessibilidades

A acessibilidade outro das questes que, com o tempo, tem ganho importncia. A alterao dos
padres de vida para isso contribui alm da conscincia social que evidencia aspectos at ento
pouco merecedores de destaque. A acessibilidade a pessoas de mobilidade condicionada torna-se
por isso uma preocupao e uma prioridade na construo em geral bem como na reabilitao de
espaos.
Julgamos que este problema deve ser encarado com particular ateno na reabilitao dado que em
inmeras circunstncias a concepo de base dos edifcios no s no permite a anulao de
determinadas barreiras ou constrangimentos como pode, se demasiado tomado letra, conduzir a
situaes inaceitveis do ponto de vista da proteco do Patrimnio.
Assim, e porque estamos a debruar-nos sobre a reabilitao de edifcios e a requalificao
arquitectnica que esta operao introduz nos espaos objecto de interveno, parece-nos
inquestionvel que esta preocupao no seja tida em conta sempre que tal no desequilibre o
Patrimnio Arquitectnico base. Isto , sempre que forem possveis adaptaes que garantam a
acessibilidade a um maior nmero de utentes estas devero ser tidas em conta desde que no
destruam ou inviabilizarem solues construtivas de interesse patrimonial.
As dificuldades tcnicas que podem surgir nestas adaptaes, nomeadamente com a introduo de
elementos destruidores do valor e interesse patrimonial (rampas, plataformas, etc.), podero ser
limitadoras de uma pretenso democrtica por inviabilizarem uma igualdade que se pretende entre
cidados mas ter de ser assumida [20].

23

Parece-nos ainda que em edifcios pblicos a acessibilidade tem de ser garantida a todos os
cidados; o que poder em alguns casos ser limitativo o uso de um determinado edifcio para um
determinado servio pblico.

4.2.2

Exigncias de Segurana

4.2.2.1

Segurana Contra Incndios

Na reabilitao de edifcios a regulamentao existente contra os incndios nem sempre passvel

de ser aplicada por inviabilizar, na maioria dos casos, a manuteno das caractersticas
arquitectnicas e construtivas dos edifcios que lhes conferem interesse patrimonial. Isto acontece
em particular em edifcios antigos localizados em centros histricos. Por esta razo a interveno
nesta rea, independentemente das melhorias que puderem ser introduzidas num determinado
edifcio, tende a centrar-se na interveno ao nvel do quarteiro procurando contribuir para uma
melhoria generalizada ao nvel dos acessos, dos espaos exteriores e das infra-estruturas [20].
Daqui resulta que algumas reas estejam numa situao que se pode apelidar de vulnervel. A
interveno para prevenir o risco de incndio e a preservao de elementos de reconhecido
interesse patrimonial, artstico, histrico e at simblico toma contornos antagnicos e difceis de
conciliar sem apelar ao bom senso dos diferentes intervenientes e instituies que tutelam os
diferentes servios responsveis por estas questes.
As insuficincias ao nvel das infra-estruturas e dos prprios edifcios podem, em conjunto, agravar e
dificultar a interveno dos bombeiros sobretudo em tecidos urbanos antigos (por exemplo o
Incndio no Chiado em 1985). Importa portanto, e no caso de uma interveno de reabilitao,
proceder a uma anlise cuidada da situao existente para, de forma consciente e pragmtica,
equacionar a execuo de todas as medidas possveis na interveno.
Alm das medidas de projecto que possam ser consideradas h um conjunto de intervenes
igualmente importantes que importa referir como sejam a manuteno, a limpeza e a ventilao dos
edifcios.

4.2.2.2

Segurana Estrutural, Segurana ao Uso

No trabalho que se apresenta entendeu-se que as exigncias estruturais, bem como as exigncias
de segurana ao uso, e outras no entrariam nesta anlise uma vez que pretendemos centrar-nos
numa anlise arquitectnica.

24

4.2.3

Exigncias de Habitabilidade

4.2.3.1

Conforto Trmico

O conforto trmico hoje uma exigncia que assume um papel de enorme relevo no projecto de
edifcios a construir de raiz dadas as imposies regulamentares cada vez mais exigentes. Na rea
de reabilitao em que os mesmos critrios tendem a ser seguidos mas onde os constrangimentos
construtivos do existente so j uma realidade, esta exigncia levanta questes determinantes
interveno.
Como outras, esta exigncia resulta de um grau, cada vez mais elevado, que as populaes vo
adquirindo como referncia na sua forma de vida e na vivncia dos espaos. Resulta tambm de um
apelo ao cuidado a ter com os recursos energticos, a preservao dos recursos naturais e a
ateno dada s transformaes climticas. As preocupaes cada vez maiores com as perdas
energticas tm como consequncia a alterao, na construo, de aspectos que tm de ser
devidamente equacionados e controlados por questes de poupana de energia mas tambm por
conforto [15].
O desconforto trmico resulta normalmente de um conjunto de factores que aparece quase sempre
associado. Por um lado, em Portugal, comum que as habitaes no estejam preparadas para ter
condies de aquecimento central (e at arrefecimento). Por outro, a insuficincia, se no ausncia,
de isolamento trmico tambm contribui para que o desempenho das construes no seja o melhor
(em construes recentes frequente a construo de paredes com insuficiente inrcia trmica).
Tambm os vos desempenham um papel importante neste parmetro relativo habitabilidade [44].
Nas construes mais antigas deparamo-nos inmeras vezes com situaes em que o
preenchimento dos vos termicamente insuficiente pela composio do vidro ou at pela existncia
de pontes trmicas que introduzem pontos de desconforto. Paradoxalmente o mau
funcionamento dos vos em termos trmicos que resolve ou pelo menos atenua a descompensao
que existe entre a temperatura do ambiente e o grau de humidade pela deficiente estanquidade ao
ar.
Em reabilitao devemos ter particular ateno na resoluo de problemas sem que introduzamos
outros. Refere-se neste ponto o caso da introduo de caixilhos que sendo completamente
estanques podem impedir a ventilao necessria ao ambiente originando a ocorrncia de
condensaes (porventura at a inexistentes com a existncia de frinchas nas janelas ou matreriais
com mais higroscpios, por exemplo) dadas as diferenas de temperatura entre o ambiente e a
parede, bem como todo um conjunto de situaes que podem resultar em situaes de insalubridade
e portanto nocivas sade [20] [34].

25

4.2.3.2

Conforto Acstico

De uma forma geral tambm aqui podemos encontrar grandes dificuldades no que se refere
compatibilizao dos actuais regulamentos em vigor e das intervenes possveis em edifcios de
interesse patrimonial.
Dependendo do tipo de edificado poderemos encontrar situaes muito diversas e portanto com
solues tambm muito diferentes. Dado que nos estamos a centrar em edifcios de habitao
poderemos comear por distinguir imediatamente dois tipos de rudo, um interior e outro exterior.
frequente encontrarmos dificuldades quer ao nvel dos vos (sons areos, sobretudo em edifcios
antigos), quer ao nvel dos pavimentos (sons de percusso) e at compartimentao (sons areos).
De forma algo simplista poder-se-ia quase dizer que tudo depende da massa dos diferentes
elementos e da capacidade destes absorverem o rudo.
Com frequncia encontramos dificuldades em optar por uma determinada soluo pelas implicaes
que estas podem introduzir no edifcio. Para sermos mais precisos referimos o exemplo da
substituio de janelas sem qualquer tipo de isolamento por janelas estanques. A introduo destas
janelas poder com toda a certeza resolver a questo do rudo porm, a estanquidade total poder
introduzir questes de difcil resoluo, como referido anteriormente, ao nvel das condensaes com
consequncias diversas ao nvel dos revestimentos e da salubridade dos espaos. Este um dos
pontos onde o conforto trmico e acstico apresentam aspectos de mais difcil compatibilizao na
medida em que a ventilao dos espaos fundamental para a boa manuteno dos mesmos mas
pode, se no estudada com a ateno devida, introduzir desequilbrios.
No caso de edifcios antigos onde o p-direito com frequncia alto, a interveno de reabilitao
pode contribuir em simultneo para a correco acstica de sons areos e de percusso pela
colocao de um isolamento acstico horizontal sob o tecto com recurso a suspenses elsticas.
A utilizao de elementos inibidores da propagao de rudo pode tambm contribuir para o aumento
da resistncia ao fogo sobretudo se para tal se usarem revestimentos ignfugos ou de grande
resistncia ao fogo como o gesso cartonado [20] [39].
Sempre que possvel introduzir um elevador, resolvendo questes cada vez mais importantes ao
nvel das acessibilidades (sobretudo onde a populao est envelhecida e/ou doente
preocupaes de carcter social portanto), devero tomar-se medidas que garantam a no
propagao de rudos.
Como concluso pode dizer-se que intervenes de maior profundidade podem contribuir para uma
maior atenuao de algumas anomalias. Ao nvel do rudo estas podero passar por uma
reorganizao do espao criando separaes claras entre pontos de maior e menor produo de
rudo com a criao de prumadas prprias e condicionamento acstico adequado.

26

4.2.4

Exigncias Econmicas

4.2.4.1

Custos

A preservao dos edifcios ou de um determinado conjunto edificado , como referido

anteriormente, resultado do reconhecimento de um interesse cultural e exige que se faam
intervenes que permitam a estes conjuntos isolados, ou no, de permanecerem em condies
condignas de perpetuar uma imagem.
As razes que determinam uma interveno de reabilitao so mltiplas como referido no incio do
presente trabalho e em funo destas que as intervenes se podem tornar mais ou menos
profundas. A avaliao econmica do custo real de uma operao de reabilitao fundamental
para determinar a realizao da mesma.
O custo no deveria, no entanto, ser o factor decisivo para a realizao de uma interveno quando
estamos a falar de edifcios que constituem um patrimnio de interesse pblico muitas das vezes
classificado.
evidente que uma maior disponibilidade financeira permite optar por solues mais completas para
a resoluo de um conjunto de anomalias que se quer eliminar numa interveno de reabilitao; no
entanto quando essa disponibilidade no existe tem de se optar. A opo passa ento por considerar
cenrios diferentes dado que nem sempre possvel reconhecer partida, e na sua totalidade, o
verdadeiro estado da construo e ainda que, para minimizar essa dificuldade, se realizem
inspeces e em alguns casos sondagens para verificao e reconhecimento integral da situao.
Este estudo preparatrio tem tambm custos e pode no ser inteiramente conclusivo. Esta uma
das razes que justifica a dificuldade numa interveno de reabilitao qual se tem de adicionar os
imponderveis que podem surgir.
Infelizmente constata-se que dada a particularidade e especificidade de inmeras operaes neste
tipo de intervenes se torna difcil fazer uma avaliao cuidada. Alguns estudos feitos
nomeadamente no CSTB, em Frana, [26] permitiram chegar a concluses interessantes que
reflectem a necessidade de considerar variveis que traduzam as dificuldades e especificidade das
intervenes.
A inexistncia de modelos de clculo adequados realidade portuguesa [20] obriga a que os
projectistas recorram a sistemas rudimentares, baseados fundamentalmente na experincia
adquirida por si e por outros. A utilizao de um sistema que procura constantemente, de trabalho
em trabalho, afinar variveis e coeficientes que reflictam a complexidade da natureza tcnica dos
trabalhos no s no prtica como pode ser imprecisa. Alm disso, no permite concluir, de forma
mais alargada, sobre o custo deste tipo de intervenes.

27

A vantagem na utilizao de um modelo residiria fundamentalmente na possibilidade de, de forma

simples e imediata, estimar custos da interveno em funo das diferentes tipologias (habitacionais
ou outras) e da natureza tcnica dos trabalhos.
Em nosso entender o mtodo a seguir para uma anlise consciente da interveno passa pela
elaborao de um caderno de encargos cuidado e exigente (mediante um projecto bem detalhado)
que procure acautelar, tanto quanto possvel, omisses, e incluindo verbas para as inspeces
necessrias. Dever tambm prever solues tipo para o caso de surgirem situaes inesperadas,
ainda que sem serem expectveis.
A ateno redobrada, relativamente aos cadernos de encargos de obra nova, obriga a algum
esforo por parte da equipe projectista, com implicaes ao nvel das diferentes especialidades e sua
coordenao. Obriga a considerar cenrios e solues exequveis e mensurveis para os mesmos.
Julgamos que este esforo fundamental para proteger no s o Dono de Obra mas tambm os
projectistas para imprevistos diversos e para os quais se procura a proteco e enquadramento
possvel, perante o Empreiteiro, para trabalhos a mais que possam surgir.
semelhana das situaes de obra nova o Caderno de Encargos e as Medies (peas escritas
fundamentais) devero permitir estabelecer uma relao entre ambos e enumerar os diferentes
trabalhos permitindo uma anlise fcil quer por parte do Dono de Obra quer por parte de uma
Fiscalizao. Esta, que em nosso entender dever sempre existir como entidade independente mas
sempre presente; far a verificao do cumprimento das instrues dos diferentes projectistas bem
como a verificao de alguma incompatibilidade ou qualquer outra dificuldade que possa surgir no
decurso da obra.
O conjunto destas peas escritas tambm poder facilitar, no caso de chegarmos a estimativas
superiores ordem de grandeza estipulada pelo Dono de Obra, o tomar de decises sobre parcelas
cuja considerao prioritria na execuo do projecto e de outras que muito embora parea
adequado executar podero ser adiadas procurando uma ocasio financeira mais favorvel.
Convm pelas razes acima referidas chamar ateno para a importncia dos programas de apoio
financeiro que existem e para aqueles que ainda possam vir a ser criados uma vez que deles
depende, em inmeros casos, a possibilidade efectiva de executar, ou no, uma interveno de
reabilitao. E o caso tanto mais grave quanto se trata de intervir em Patrimnio classificado, de
interesse pblico, e sobre o qual todos somos responsveis na medida em que constitui parte da
nossa histria e tradio.

28

Captulo 5 - Aplicao de Critrio Estudo de Casos

a recuperao ponderada do objecto uma atitude de reflexo constante, to

flexvel quanto possvel
in Sermo ao Meu Sucessor, Fernando Marcarenhas, Marqus de Fronteira [28]

5.1

Edifcio do Final do Sc. XIX Parcela 11 (Rua Ferreira Borges, Centro Histrico do Porto)
Nota: Proposta de interveno apresentada a concurso pelas Arquitectas Joana Delgado e Cristina Canotilho

Reconverso ou mutao funcional

5.1.1

Caracterizao Arquitectnica e Estrutural do Edifcio

O edifcio da Rua Ferreira Borges faz parte do Quarteiro com o mesmo nome e foi designado, pela
SRU, por Parcela 11. Est implantado, como o resto do Quarteiro, sobre terrenos pertencentes ao
antigo Convento de S. Domingos que ardeu quase na sua totalidade pouco mais ficando que a
fachada. Por esta razo podemos encontrar, ao nvel do rs-do-cho, na Parcela 11, uma zona
edificada que ter sido uma capela e que, aquando da instalao do Banco de Portugal no edifcio
ento erigido sobre as runas do Convento, poder ter sido utilizada como casa forte do referido
Banco.

Figura 1: Edifcio Corrente de Habitao Portuense [41]

29

O edifcio uma construo do fim do sculo XIX e constitudo por um rs-do-cho, 3 pisos e um
recuado. Trata-se de uma construo tpica do Porto em que h um preenchimento completo do lote
com excepo de um pequeno logradouro nas traseiras que, por sua vez, d para um lote com
caractersticas idnticas mas desta feita com a fachada principal voltada para a Rua do Sousa
Viterbo a Nascente (ver figura 2).

As dimenses do talho/lote (Parcela 11) no qual est implantado o edifcio (7m de largura e 23m de
profundidade) so tambm caractersticas deste perodo.
Figura 2: Planta de Cobertura do Quarteiro Ferreira Borges [37]

Rua Ferreira Borges

Rua da Bolsa

Largo So Domingos

Parcela 11

Rua Mouzinho da Silveira / Rua Sousa Viterbo

0 1

10

Construtivamente o edifcio caracteriza-se por ter uma estrutura perifrica em alvenaria de pedra
(granito) com amplas aberturas para as fachadas Nascente e Poente. As fachadas Norte e Sul so
completamente cegas porque confinam com outros edifcios idnticos (neste caso as parcelas 06 e
12).
Interiormente o edifcio constitudo por uma estrutura em madeira onde uma escada, tambm em
madeira, divide o lote em dois compartimentando assim o edifcio em duas zonas; uma claramente
voltada a Poente, mais solarenga e desafogada (porque ensolarada e bem ventilada) e outra, voltada
a Nascente para o pequeno logradouro que funciona, na verdade, como um saguo. Esta fachada,
atendendo s dimenses do edifcio e dadas as construes posteriores (tanto na Parcela 11 como
na Parcela 05) tornou-se uma fachada escura, hmida e pouco ou nada ventilada motivo pelo qual
aparecem uma srie de patologias associadas mesma.

30

Figura 3: Registo Fotogrfico do Alado da Rua Ferreira Borges [37]

A cobertura uma estrutura em madeira em quatro guas e encontra-se muito deteriorada e tal
como o restante edifcio no apresenta qualquer tipo de isolamento trmico que confira ao edifcio
algum tipo de conforto.
Na fachada Poente e ao nvel do piso recuado encontramos ainda uma estrutura tipo marquise que
se prolonga sobre a fachada.
As vigas mestras, que ligam as paredes Norte e Sul, podero ser muito provavelmente em madeira
de castanho ou riga como era hbito na altura. No entanto e dada a ausncia de qualquer tipo de
inspeco no h qualquer certeza sobre isso e muito menos sobre o seu real estado de
conservao.

5.1.2 Estado de Conservao

O estado de conservao do edifcio apresenta pontos que revelam alguma fragilidade

nomeadamente algumas infiltraes de gua que devero ser rapidamente corrigidas impedindo
uma maior degradao. As paredes divisrias so estruturas em tabique.
A existncia de aberturas apenas nas fachadas Nascente e Poente, o corte do espao introduzido
pela escada e um saguo extremamente hmido e sombrio, contribuem para uma deficiente
iluminao e ventilao de todo o edifcio. Parte das deficincias que o edifcio apresenta,
principalmente do ponto de vista da qualidade ambiental, tm origem na ventilao que
insuficiente.
A inspeco e diagnstico, necessrios ao desenvolvimento do projecto, tero lugar com a adjudicao do
trabalho.

31

Figura 4: Alado Existente Poente

Alado Poente _Rua Ferreira Borges

32

Figura 5: Plantas do Existente Cobertura

cA

cA

Rua Ferreira Borges

PLANTA DA COBERTURA

33

Figura 6: Plantas do Existente 3 e 4 Pisos

cA

cA

12

11

16

11

16

16

17
18

15

12

15

14
9

14

13

12

14

13

10

13

19

cA

cA

Rua Ferreira Borges

Rua Ferreira Borges

PLANTA DO 4 PISO

PLANTA DO 3 PISO

N
reas teis:

Legenda

1 piso frente - 58,50 m2

1 piso traseiras - 39,85 m2

7 - Escada de acesso
8 - Patamar
9 - Corredor
10 - Sala
11 - Sanitrio exterior
12 - Varanda

13 - Quarto
14 - Quarto interior
15 - Arrumos
16 - Cozinha
17 - Acesso ao vo do telhado
18 - Sala de jantar
19 - Marquise

34

Figura 7: Plantas do Existente R/C e 1 e 2 Pisos

cA

cA

Limite do lote

11

9
2

cA

cA

11

Rua Ferreira Borges

Rua Ferreira Borges

PLANTA DO 1 e 2 PISOS

PLANTA DO R/C

N
reas teis:

Legenda

Loja - 102,00 m2
1 piso frente - 58,50 m2
1 piso traseiras - 39,85 m2

1 - Loja
2 - Capela
3 - Sanitrio da loja
4 - Arrumos da loja
5 - Ptio
6 - Hall de entrada

6 - Hall de entrada
7 - Escada de acesso
8 - Patamar
9 - Sala
10 - Sanitrio exterior
11 - Varanda

35

Limite do lote

Figura 8: Existente - Corte Longitudinal CA

CORTE A

36

5.1.3

O Programa

O programa para o edifcio considera dois tipos de abordagens substancialmente diferentes e at

contraditrias.
Por um lado a interveno recomendada pela SRU [37], classificada como de nvel mdio, que
pretende a manuteno tanto quanto possvel da estrutura interior e exterior, a demolio dos
acrescentos a Nascente, que impedem a ventilao do saguo e da marquise a Poente e a
conservao e requalificao das fachadas e/ou elementos que apresentem deterioraes. Solicita
ainda que seja considerada a manuteno dos caixilhos, em madeira, dos azulejos da fachada bem
como de outros elementos definidos nos nveis de interveno do documento referido.

Por outro lado do Dono de Obra percebemos que se pretende ir mais alm das intervenes
sugeridas pela SRU mas garantindo que aquelas recomendaes sejam tidas em conta,
nomeadamente na eliminao das patologias j identificadas e manuteno, tanto quanto possvel,
de elementos construtivos existentes.
O programa do Dono de Obra faz principalmente referncia a questes programticas, a uma maior
funcionalidade dos espaos, a uma maior flexibilidade (que se reflicta numa maior ocupao do
edifcio e respectiva rentabilidade econmica), viabilidade da introduo de um elevador e
criao de condies condignas para os actuais arrendatrios.

Neste caso em concreto e para a execuo das obras em questo podero ser analisados com a
SRU o recurso desde j a alguns programas, nomeadamente o RECRIA, por se tratar de uma
situao onde h arrendamentos muito antigos.

5.1.4

A Proposta de Interveno

A proposta apresentada procura responder por um lado s solicitaes da SRU mas tambm a
preocupaes do Dono de Obra que parecem pertinentes quanto ao uso e rentabilidade do espao
de um edifcio que oferece uma localizao particularmente atraente na cidade do Porto mas cujas
condies de conforto e funcionalidade precisam de ser revistas para se tornar atractivo quer para
arrendatrios quer para o proprietrio contribuindo assim para o repovoamento deste centro urbano
e histrico.

A proposta mantm a estrutura em pedra no permetro e a estrutura em madeira no seu interior com
excepo para a caixa que ir receber o elevador. O reconhecimento de situaes similares s desta
parcela levou a considerar como fundamental a colocao de um elevador de dimenso adequada
garantindo assim uma acessibilidade fcil a todos os pisos no condicionando os usos dos mesmos.
O elevador constituir tambm um elemento de atraco para as pessoas que aqui queiram habitar
facilitando o transporte de compras e outros bens. Alm de permitir o acesso de pessoas com

37

mobilidade condicionada a todos os pisos, o elevador poder ser um elemento atractivo para outras
faixas etrias.

A introduo deste elemento, a vontade de manter a capela existente no rs-do-cho (mas

libertando-a um pouco da presena da escada), a procura de uma maior funcionalidade e
flexibilidade para os diferentes espaos, obrigou ao redesenho da escada. Permite ainda um maior
aproveitamento dos recursos energticos nomeadamente o aquecimento.
O redesenhar da escada, mantendo as caractersticas da existente tambm em madeira, permite
tirar um maior partido das reas dos pisos superiores onde se criaram pequenos estdios
independentes com a re-localizao em todos os pisos dos sanitrios prprios apoios de cozinha tipo
Kitchenette procurando tambm com esta alterao um melhor aproveitamento das infra-estruturas
a criar. Estes espaos podero no entanto ser tambm utilizados para pequenos escritrios.
Esta flexibilidade parece ser tambm, e em nossa opinio, uma mais valia para uma rpida
rentabilizao do edifcio.

Outro dos aspectos importantes na proposta apresentada resulta da demolio de elementos

considerados estranhos primitiva construo e que interferem enormemente com o edifcio na
medida em que condicionam a qualidade ambiental do edifcio e dos seus elementos construtivos.
Referimo-nos concretamente aos sanitrios exteriores da fachada Nascente que reduzem a
dimenso do saguo no permitindo a sua correcta ventilao e da marquise na fachada Poente
que introduz uma linguagem desconexa no conjunto do quarteiro. Neste ltimo caso acresce ainda
referir que uma deficiente impermeabilizao do espao semi-exterior conduz a infiltraes com
alguma gravidade no tecto do 3 andar que importa corrigir.

Do ponto de vista estrutural, as demolies propostas no so demasiado complexas na medida em

que so apenas paredes de compartimentao, na sua maioria em tabique.
A alterao da escada de acesso aos pisos superiores exige maiores cuidados no entanto,
atendendo ao p-direito e dado que a escada existente tem uma dimenso maior do que aquela que
se prope executar, o conjunto de procedimentos fica muito facilitado.

No 4 piso (recuado) opta-se pela criao de uma habitao, com aberturas a Nascente e Poente
ocupando toda a rea do edifcio. Por este ser o ltimo piso do edifcio apresenta-se
substancialmente mais desafogado para Nascente, donde se avista a S do Porto. A clarabia tornase elemento de particular interesse pois em torno dela se desenvolve toda a distribuio fundamental
da habitao. A utilizao de um elevador com acesso a todos os pisos incluindo este, ainda que
com acesso condicionado aos habitantes desta fraco, ser um atractivo para as pessoas que
queiram habitar esta zona da cidade que comea a apresentar pontos de interesse cada vez
maiores pela oferta de servios e pela proximidade ao Rio Douro.
Neste piso poder no entanto, se esse for o entendimento do Dono de Obra, repetir-se a soluo dos
pisos inferiores considerando 2 estdios.

38

Figura 9: Alado Proposto Poente

Alado Poente _Rua Ferreira Borges

39

Figura 10: Plantas da Proposta Cobertura e 4 Piso

cA

cA

Limite do lote

Limite do lote

14

14

15

15

8
13

12

16

cA

cA

Rua Ferreira Borges

Rua Ferreira Borges

PLANTA DO 4 PISO

PLANTA DE COBERTURA

N
reas teis:

Legenda

4 piso - 115,00 m2

8 - Elevador
12 - Sala
13 - Cozinha / Kitchenette
14 - Quarto
15 - Sanitrio
16 - Varanda

40

Figura 11: Plantas da Proposta 3 e 2 Pisos

cA

cA

Limite do lote

Limite do lote

14

14

12

12

13

13

15

15

11

11

10

10

11

11

11

9
15

15

13

13

12

12

14

14

cA

cA
Rua Ferreira Borges

Rua Ferreira Borges

PLANTA DO 3 PISO

PLANTA DO 2 PISO

N
reas teis:

Legenda

7 - Escada acesso habitaes

8 - Elevador
9 - Arrumos
10 - Hall de piso
3 piso frente - 48,00 m2
3 piso traseiras - 46,50 m2 11 - Entrada da habitao
2 piso frente - 48,00 m2
2 piso traseiras - 46,50 m2

12 - Sala
13 - Cozinha / Kitchenette
14 - Quarto
15 - Sanitrio

41

Figura 12: Plantas da Proposta 1 Pisos e R/C

cA

cA

Limite do lote

Limite do lote

3
14

12

13

15

11

10

11

8
9

15

13
7
12

14

cA

16
cA

Rua Ferreira Borges

PLANTA DO 1 PISO

PLANTA DO R/C

N
reas teis:

Legenda

1 piso frente - 48,00 m2

1 piso traseiras - 46,50 m2

7 - Escada acesso habitaes

8 - Elevador
9 - Arrumos
10 - Hall de piso
11 - Entrada da habitao

12 - Sala
13 - Cozinha / Kitchenette
14 - Quarto
15 - Sanitrio
16 - Varanda

42

Limite do lote

Figura 13: Proposta - Corte Longitudinal CA

CORTE A

Da proposta ressaltam alguns elementos que permitem um maior aproveitamento das condies do
edifcio em termos de reas, luminosidade e qualidade ambiental que convm referir por
responderem simultaneamente, ao programa dado para o edifcio mas tambm quilo que nos
parecem ser as linhas mestras do programa da SRU.

Relativamente s fachadas consideramos ser a voltada a Nascente aquela que apresenta maiores
dificuldades por implicar a demolio de elementos exteriores que contribuem para a actual
deteriorao do edifcio. No entanto uma vez executadas essas alteraes a soluo que nos parece
ser simultaneamente a mais adequada e fcil de executar a de rebocar a fachada. Do evoluir dos
trabalhos e da apreciao que for possvel fazer das cantarias poder equacionar-se a utilizao de
um isolamento delgado armado porm, e atendendo ao tipo de paredes (alvenaria de pedra) em
questo esta soluo poder no ser a mais adequada. Nessa altura optar-se- pela colocao, pelo
interior, de um isolamento trmico com revestimento adequado que poder ser em placas de gesso
cartonado.

43

A Poente prev-se a manuteno dos azulejos existentes na fachada (e a reproduo daqueles que
estiverem em falta) e a introduo pelo interior de um isolamento trmico com revestimento
associado a placas de gesso cartonado (contra-fachada).

44

Figura 14: Proposta - Corte geral pela fachada Poente

45

Para a cobertura fundamental considerar um isolamento trmico. Alm de recomendado pela SRU,
contribui para que haja menores perdas trmicas. A substituio integral da estrutura da cobertura
(com excepo de alguns elementos que se encontram em bom estado) contribuir por seu lado
para o reforo da segurana ao risco de incndio. O uso de materiais com maior resistncia ao fogo
e a interposio de outros ignfugos para isso contribuem.
Figura 15: Proposta - Detalhe da cobertura

Figura 16: Proposta - Detalhe da parede de gesso cartonado com l de rocha no interior

46

Para a compartimentao sugerida prope-se a utilizao de estruturas ligeiras autoportantes que

incorporem solues de isolamento acstico e trmico adequados.

Para os tectos prope-se a realizao de tectos falsos em gesso cartonado fixos por suspenses
elsticas. Estas permitiro um reforo acstico para os sons areos do compartimento bem como
para os sons transmitidos por percusso pela estrutura do pavimento que toda em madeira.

O pavimento manter-se- tambm, e na medida do possvel, em madeira devidamente tratada.

Figura 17: Proposta - Detalhe do pavimento com manta acstica e tecto falso

Figura 17a: Proposta - Detalhe do pavimento com manta acstica e tecto falso com suspenses elsticas

47

Figura 18: Proposta - Detalhe do pavimento do piso trreo

Atendendo ao seu grau de deteriorao, os caixilhos devero ser substitudos segundo as

recomendaes da SRU por caixilhos idnticos em madeira. No entanto, dadas as perdas trmicas e
as questes acsticos mencionadas anteriormente, prope-se a substituio dos vidros (na verdade
ainda vidraas porque tm espessuras inferiores e iguais a 4mm) por vidros duplos. Esta alterao
implicar o redimensionamento dos elementos em madeira que devero manter, tanto quanto
possvel, um desenho idntico.
Todas as portadas manter-se-o.

Para o tratamento dos vos outras alternativas haver, quer se decida pela conservao da
caixilharia existente quer se opte pela sua substituio [24]. O diagnstico por isso determinante na
adopo de uma estratgia para que esta seja responsvel e consciente.

48

Figura 19: Detalhe dos caixilhos, com borrachas, para vidro duplo corte

49

5.1.5

Preocupaes de Carcter Genrico

A re-compartimentao do edifcio proposta, a introduo de um elevador e o redesenho da escada

tornam a interveno proposta numa interveno profunda pelo que alguns dos aspectos
mencionados ao longo da exposio anteriormente feita podero (e com toda a certeza assumiro)
um carcter mais importante. Desde logo a relocalizao de todas as infra-estruturas de guas que
precisar de cuidados acrescidos na impermeabilizao por se tratar de um edifcio com estrutura
em madeira. Alm disso toda a rede de abastecimento, esgotos e ventilaes merecer ateno
quanto ao seu isolamento para que no transmita vibraes e rudos diversos capazes de se
propagar pela prpria estrutura.

Estruturalmente o elevador no constitui um problema uma vez que ter apoios prprios. No entanto,
e porque toda a restante estrutura do edifcio em madeira, as ligaes das diferentes estruturas
merecero ateno redobrada na sua pormenorizao e execuo.

Os caixilhos constituem um desafio. Manter o existente impossvel dado o estado de degradao

em que se encontram. Reproduzi-los integralmente no s poder representar custos avultados
como no corresponder s exigncias que hoje se pedem a estes elementos.
A opo feita procura responder a um desejo de imagem que respeita a imagem e a linguagem
primitiva mas tambm a vontade da SRU. Para dar resposta a essas preocupaes no redesenho
aumentou-se a sua espessura de modo a ser possvel a colocao de vidros duplos. Estes devero
ser escolhidos adequadamente procurando assim dar resposta s questes acsticas, trmicas e
luminotcnicas. Para uma maior eficincia acstica do vo foram tambm considerados vedantes em
borracha.
A incluso de uma folha basculante, a bandeira, procura resolver uma outra questo, a ventilao
dos espaos. A ventilao permitir repor o equilbrio higromtrico dos espaos quebrado,
eventualmente, pela maior estanquidade conseguida pelos caixilhos e pela introduo de um
isolamento trmico. Contribuir ainda para a manuteno e salubridade dos espaos.
Poderiam ainda ter sido consideradas outras solues como a introduo de um novo caixilho com
desenho e materiais mais contemporneo [24] mas no caso presente tal no ia ao encontro do Dono
de Obra nem da SRU.
A opo foi assim manter melhorando tanto quanto possvel o desempenho da soluo.

Os custos so sempre uma preocupao. Quer por parte do Dono de Obra quer por parte dos
Projectistas. De ambos se espera a abertura possvel para encontrar solues alternativas.

50

5.1.6

Concluses

Relativamente ao Uso julgamos ter conseguido melhorar significativamente o desempenho do

edifcio na medida em que se introduziram factores de maior funcionalidade e tambm alguma
flexibilidade traduzindo algumas das condies do programa.
O redesenho da escada e a introduo do elevador permitiram um maior aproveitamento do espao
e a possibilidade de acesso a pessoas com mobilidade reduzida, e no s, a todos os pisos o que
potencia significativamente a rentabilidade do edifcio.
Do ponto de vista ambiental conseguiu-se tambm uma melhoria do desempenho com a introduo
de isolamentos trmico e acstico. A demolio de acrescentos aumenta significativamente a
possibilidade de ventilao do edifcio o que por si s constitui uma importante melhoria qualitativa.
A actualizao de todas as redes de guas, esgotos e electricidade contribui tambm para a
racionalizao do edifcio e para a sua sustentabilidade contribuindo ainda significativamente para o
incremento dos nveis de segurana ao uso.
Quanto Segurana tambm houve um incremento significativo dos critrios exignciais
nomeadamente quanto resistncia ao fogo. A substituio integral da cobertura, a substituio das
instalaes tcnicas (sobretudo elctricas) e a incluso de revestimentos com maiores ndices de
resistncia ao fogo contribuem significativamente para isso.
Finalmente, no que se refere Habitabilidade as melhorias tambm foram significativas. Desde logo
a demolio dos acrescentos que inviabilizavam a ventilao e insolao do edifcio. Depois o
redesenhar do edifcio concentrando nas mesmas prumadas os equipamentos que introduzem
maiores perturbaes como cozinhas e sanitrios. Alm disso prev-se para os tectos e paredes de
compartimentao a incluso de material acstico. Tambm a substituio das caixilharias introduz
melhorias quer ao nvel da acstica, da trmica e da luminotecnia.

51

Quadro 1: Sntese da Proposta de Interveno

Edifcio da Rua Ferreira Borges - Parcela 11

Exigncias
Espao

Interveno

Melhorias Qualitativas

Redesenho do espao

Optimizao do espao;
Maior aproveitamento
das condies
de iluminao e
ventilao naturais
Melhor articulao dos
espaos;
Maior privacidade
Maior salubridade;
melhores condies
de iluminao e
ventilao naturais
Espaos mais
agradveis e luminosos
Optimizao do espao
interior
do edifcio
Maior facilidade nos
acessos incluindo
pessoas com mobilidade
condicionada
e idosos
Maior resistncia ao fogo
atendendo
ao tratamento da
madeira
Paredes divisrias com
alguma
resistncia ao fogo
Maior conforto trmico
Maior conforto trmico;
Menos perdas trmicas;
Maior conforto
higrotrmico
Maior conforto trmico;
Menos perdas trmicas
Optimizao de
instalaes e locais
com diferente produo
de rudo
Maior conforto acstico;
diminuio
dos rudos areos
interiores
Diminuio do rudo do
exterior no
interior das habitaes

Relocalizao de funes

Aspecto
esttico

Demolio de acrescentos

Uso
Repintura dos espaos com tons claros

Estratgia de Interveno

Acessibilidades

Alterao da escada

Introduo de um elevador

Contra
Incndios

Substituio da cobertura

Segurana
Compartimentao em alvenaria de
tijolo ou gesso cartonado
Conforto
Trmico

Isolamento trmico pelo interior

Isolamento da cobertura e reforo da
impermeabilizao

Substituio dos caixilhos

Habitabilidade

Conforto
Acstico

Relocalizao de funes

Compartimentao: isolamento com l

de rocha

Substituio dos caixilhos

52

5.2 Edifcio de Meados do Sc. XX

Rua de Joo das Regras, 186 Edifcio habitacional multifamiliar
Nota:

5.2.1

O projecto de reabilitao do 3 Dt da autoria do Arqt Guilherme Corte Real

Caracterizao Arquitectnica e Estrutural do Edifcio

O edifcio da Rua de Joo das Regras, n186, um edifcio de gaveto que faz tambm frente para a
Rua Lus de Cames, no Porto. Com uma exposio predominantemente Sul e Poente tem ainda um
pequeno saguo nas traseiras desenhando duas fachadas respectivamente a Norte e a Nascente.
O edifcio uma construo de meados do sculo XX (1951) e constitudo por um rs-do-cho com
3 estabelecimentos dedicados inteiramente ao comrcio (sendo que um deles ocupa o espao
correspondente ao ptio) e 3 pisos de habitao (Esquerdo e Direito). O acesso faz-se por uma
escada comum a todas as habitaes.

Construtivamente o edifcio caracteriza-se por ter uma estrutura perifrica em alvenaria de pedra
(granito) rebocada tanto pelo interior como pelo exterior; os pisos so em laje de beto armado da
poca (contemporneos das paredes). As lajes so rebocadas inferiormente e revestidas com tacos
de madeira ou lamelados (onde houve obras recentemente). As paredes de compartimentao so
em alvenaria de tijolo, revestidas a reboco ou azulejo nas zonas das cozinhas e sanitrios.
O edifcio no tem qualquer tipo de isolamento trmico nas paredes e na cobertura. Esta
constituda por uma estrutura corrente de madeira em quatro guas, revestida a telha Marselha.
Os caixilhos tm vidros simples e so em madeira, pintada ou envernizada.

As zonas comuns do edifcio so a entrada e a caixa de escadas. Estas tm um pavimento em

marmorite e as paredes so rebocadas e pintadas com uma tinta lavvel a fazer de lambrim e uma
tinta corrente na restante superfcie e tecto. Ao nvel do tecto do 3 piso existe ainda um lanternim
cuja manuteno/ limpeza no exequvel pelo que no funciona adequadamente.
O ptio s tem acesso por uma das fraces do R/C e encontra-se parcialmente ocupado.

5.2.2

Estado de Conservao

O estado de conservao do edifcio aparentemente razovel mas apresenta enormes deficincias

quer ao nvel da cobertura, quer das prprias paredes cujo revestimento se encontra envelhecido e
muito fissurado permitindo infiltraes de gua que devero ser rapidamente corrigidas impedindo
uma maior degradao.
A cobertura encontra-se muito deteriorada. Alm de apresentar infiltraes muito significativas (o
vitrificado das telhas j no existe e tm inmeras fissuras) a prpria estrutura de madeira encontrase muito estragada e atacada por insectos xilfagos.
As varandas tambm apresentam sinais de degradao, manchas e perdas de material.

53

As habitaes so, nos diferentes pisos, todas similares entre si encontrando-se as cozinhas e os
sanitrios nas mesmas prumadas. Com o passar dos anos todas as habitaes foram objecto de
algum tipo de interveno/reabilitao pelos diferentes proprietrios porm s a fraco
correspondente ao 3 Dt sofreu uma interveno profunda da qual nos ocuparemos frente.

A dificuldade de entendimento entre os diferentes condminos na resoluo das deficincias que tm

vindo a aparecer ao longo do tempo levanta uma questo crucial para a degradao do patrimnio
edificado (com maior ou menor interesse arquitectnico) que cada vez mais se torna um problema
das cidades. E, no presente caso estamos a referir um edifcio com apenas 9 fraces no total
(sendo 3 comerciais).
Verifica-se neste e em muitos outros casos que a desresponsabilizao dos condminos uma
constante denotando-se uma certa propenso para o egosmo. Na verdade, poucos so aqueles
que se mobilizam para encontrar uma soluo, e contribuir financeiramente para ela, sobretudo para
os problemas que aparecem numa determinada fraco mas que so responsabilidade de todos por
ter origem em propriedade comum.

54

Figura 20: Edifcio Existente Planta do R/C e Alado Sul

1.3

3.1
1.1
1

1.2

2.1

N
Planta do R/C

reas teis:
Loja A - 38,95 m2
Loja B - 29,10 m2
Loja C - 37,18 m2
Logradouro - 9,92 m2
Legenda
1 - Loja A
1.1 - Sanitrio
1.2 - Arrumo
1.3 - Logradouro
2 - Loja B
2.1 - Sanitrio
3 - Loja C
3.1 - Sanitrio
4 - Acesso s habitaes

Alado Sul

55

Figura 21: Edifcio Existente Planta tipo dos Pisos 1, 2 e 3; Corte 1

8
11
10

cc1

14

15

12

15

13

10

cc2

7
T2+1

11

T2

7
14

14

Planta tipo dos pisos 1, 2 e 3

reas teis:
T2+1 - 64,40 m2
T2 - 53,30 m2

Legenda
5 - Patamar do piso
6 - Hall de entrada / corredor
7 - Quarto
8 - Sanitrio
9 - Sala
10 - Cozinha
11 - Dispensa
12 - Quarto interior
13 - Arrumo
14 - Varanda
15 - Marquise
16 - Lavandaria

corte c1

56

Figura 22: Edifcio Existente Planta da Cobertura e Alado Poente

cc2

N
Planta da cobertura

reas teis:
1 piso frente - 58,50 m2
1 piso traseiras - 39,85 m2

Legenda
7 - Escada de acesso
8 - Patamar
9 - Corredor
10 - Sala
11 - Sanitrio exterior
12 - Varanda
13 - Quarto
14 - Quarto interior
15 - Arrumos
16 - Cozinha
17 - Acesso ao vo do telhado
18 - Sala de jantar
19 - Marquise

Alado Poente

57

5.2.3
5.2.3.1

O Programa
Introduo

O programa de interveno neste edifcio constitudo por duas fases distintas. Numa 1 fase
analisaremos a interveno efectuada ao nvel do 3Dt e numa 2 fase a reabilitao da cobertura,
fachadas e restantes zonas comuns.
5.2.3.2

1 Fase Reabilitao do 3 Dt

O programa de interveno consistia fundamentalmente em alterar a fraco (T2) transformando-a

num T1. Outra das premissas consistia em ter uma sala de estar com sol, se possvel todo o dia.
Finalmente o quarto de banho deveria ter luz natural.
5.2.3.3

2 Fase Reabilitao da Cobertura, Fachadas e restantes Zonas Comuns

O programa de interveno consiste na reabilitao das zonas comuns do edifcio: cobertura,

fachadas e acessos.

5.2.4
5.2.4.1

A Proposta de Interveno
1 Fase Reabilitao do 3 Dt

reabilitao do 3 Dt chamamos uma interveno profunda na medida em que nela foram

consideradas alteraes significativas ao nvel do programa com consequncias/mudanas
inevitveis ao nvel da distribuio e funcionalidade e at na tipologia.
A interveno feita permitir no entanto voltar soluo inicial na medida em que a interveno feita,
muito embora com alteraes significativas, manteve as infra-estruturas existentes tamponando-as.
A interveno realizada resulta na mudana de posio tanto da sala como do quarto de banho. Esta
alterao, como se pode ver pelas plantas em anexo, resultou num aumento significativo da rea de
sala com a demolio do quarto de banho e das paredes divisrias entre os quartos existentes.
Deste miolo manteve-se apenas a coluna montante que se escondeu no armrio que d apoio
sala permitindo criar simultaneamente um espao de chegada casa e a delimitao, na sala, de
uma zona de estar e outra de jantar.
O quarto passou a ser no espao anteriormente destinado sala e o quarto de banho, com algumas
alteraes passou para a antiga despensa passando a estar contguo ao quarto, separado por uma
parede em tijolo de vidro permitindo assim que este espao tenha luz natural vinda do quarto.

58

A cozinha manteve a mesma posio mas foi modernizada e passou a integrar a varanda que no
tinha uso por estar sempre aberta. Num dos cantos desta criou-se ainda uma pequena lavandaria
onde se arruma tambm o material destinado limpeza.

Figura 23: Planta do Piso 3 com uma das fraces reabilitadas (3 Dt) e outra a reabilitar (3 Esq. _ em fase
de projecto)

cc1

8
16

14

16

10

10

cc2

T2+1 6

11

T2

7
7/ 9
14

14

59

5.2.4.2

2 Fase Reabilitao da Cobertura, Fachadas e restantes Zonas Comuns

A 2 fase mais complexa na medida em que implica a colaborao de todos os proprietrios; e este
empenho resulta em custos que tero de ser considerados e repartidos equitativamente por todos.
A Reabilitao da cobertura crucial dado que nos ltimos Invernos se ter verificado a entrada de
gua nas habitaes do 3 piso tendo, do lado esquerdo atingido o 2 piso. Assim a proposta de
interveno passa pela substituio integral da estrutura da cobertura em madeira por uma estrutura
similar devidamente tratada. Prope-se ainda a introduo de uma sub-telha que incorpora um
isolamento trmico em toda a extenso que garantir a estanquidade da cobertura e o seu
isolamento trmico.
Ser ainda feita a substituio de toda a telha (envelhecida e sem capacidade impermeabilizante)
bem como a substituio de todas as caleiras, rufos e tubos de queda garantindo a correcta e
completa drenagem da cobertura cujo estado de degradao inviabiliza qualquer tipo de
recuperao.

Figura 24: Proposta - Detalhe - Reabilitao da Cobertura

60

Figura 25: Proposta - Detalhe - Reabilitao das Fachadas

Conforme referido anteriormente, todo o edifcio desprovido de qualquer tipo de isolamento

trmico. Alm do previsvel desconforto por falta de inrcia trmica o edifcio no cumpre o
8

regulamento trmico em vigor. Assim, prev-se a utilizao de um sistema ETICS em todas as

fachadas. Este sistema consiste no revestimento de toda a estrutura, pelo exterior, com isolamento
trmico. Esta soluo resulta num benefcio imediato para todas as fraces no que se refere ao
conforto trmico mas tambm na economia energtica da resultante. O facto se tratar de um
sistema devidamente testado confere a esta soluo uma garantia quanto execuo e
durabilidade. A inrcia trmica do edifcio aumentar o que resulta numa poupana imediata em
termos energticos e financeiros.
8

External Thermal Insulation Composite System (sistema de isolamento trmico exterior)

61

Do ponto de vista esttico, esta soluo no traz qualquer tipo de problema dado que a espessura
necessria ao sistema inferior ao ressalto existente nos vos da fachada pelo que no altera
significativamente a leitura do edifcio. A utilizao deste sistema permitir ainda que se resolva de
uma forma simples e eficaz um conjunto de problemas que oportunamente se diagnosticaram e
que j se referiram como sendo a existncia de inmeras fissuras e um revestimento por pintura
extremamente envelhecido que compromete a impermeabilizao do edifcio. Por se tratar de um
sistema podemos dizer que o revestimento, final uma vez pintado, voltar a ter um aspecto
adequado.

Figura 26: Proposta - Alados do Edifcio Reabilitado

Alado Sul

Alado Poente
0

Ainda nas fachadas, entendeu-se o tratamento dos vos um elemento importante e a considerar.
Sem ele podemos pr em causa o funcionamento do isolamento trmico das fachadas por haver
descontinuidade no tratamento da fachada. A maior parte das janelas so as de origem e dada a
exposio das fachadas principais (Sul e Poente) so elementos muito solicitados do ponto de vista
trmico. Acresce ainda o facto de serem caixilharias com vidros simples. madeira por vezes j
dessecada soma-se ainda o facto dos vidros constiturem elementos de perda energtica. No
entanto estas caixilharias introduzem um factor importante para a estabilidade higromtrica das
habitaes; frinchas e outros elementos permitem a entrada de ar garantindo a ventilao dos
espaos. Este aspecto de enorme importncia e deve ser tido em conta ao propor a substituio

62

dos caixilhos; uma estanquidade total poder provocar o aparecimento de condensaes at aqui
inexistentes.
Do ponto de vista esttico parece-nos que o mais adequado a substituio integral da totalidade
dos caixilhos do edifcio por novos garantindo assim uma continuidade de leitura que no interessa
de todo perder.
Muito embora essa seja a soluo considerada mais adequada, e dadas as condicionantes
financeiras j verificadas poder propor-se uma soluo intermdia. Convm no entanto salientar
que s uma cuidada anlise dos custos poder ser decisiva j, que uma melhoria nos vos
existentes, tal como se encontram na sua maioria, ter custos significativos que importa considerar e
analisar em conjunto. Por outro lado, a utilizao de um sistema ETICS na fachada traz tambm
algumas implicaes nos remates dos vos que importa analisar em detalhe e quantificar.
As restantes zonas comuns do edifcio so os acessos e o ptio.
Os acessos tero de ser repintados e as caixas elctricas verificadas. O pavimento encontra-se em
bom estado pelo que dispensar, em princpio, qualquer interveno. O corrimo, entre os pisos 1 e
2 dever ser novamente fixo.
No 3 piso dever prever-se uma abertura com dimenso adequada para aceder cobertura e poder
proceder limpeza e manuteno tanto do vo do telhado, caleiras, etc. bem como do lanternim cuja
sujidade acumulada o impede de cumprir a sua funo.
Por razes de salubridade o ptio dever ser limpo e removido o acrescento que lhe fizeram. Alm
disso uma vistoria ao sistema de drenagem e de esgotos indispensvel.

5.2.5
5.2.5.1

Preocupaes de Carcter Genrico

Acessibilidades

No que se refere s acessibilidades no foi possvel encontrar uma soluo vivel para a insero de
um elevador. Qualquer das variantes estudadas tinha implicaes importantes para as diferentes
fraces em termos estruturais e em termos tipolgicos tambm.
A dificuldade para que os diferentes condminos cheguem a acordo no que diz respeito s
benfeitorias j explanadas tornou claro o quanto esta questo inoportuna. Por outro lado, logo
partida e de forma consciente, parece-nos que o esforo em termos econmicos e tipolgicos no
justifica a interveno.

63

5.2.5.2

Custos

A realizao de obras em edifcios de diversos proprietrios reveste-se sempre de alguns problemas

de entendimento. Esse problema fica acrescido em edifcios pequenos onde a gesto feita muitas
vezes de forma pouco profissional comprometendo os fundos de obras e manuteno para o edifcio.
No caso dos centros urbanos em que muito destes edifcios se encontram parcialmente devolutos as
dificuldades aumentam.
O decaimento da qualidade dos edifcios determina a sua gradual perda de uso e o agravamento das
condies do mesmo com uma consequncia imediata ao nvel dos custos de reposio dos
diferentes

critrios

exignciais.

64

5.2.6
5.2.6.1

Concluses
1 Fase Reabilitao do 3 Dt

A interveno efectuada foi do nosso ponto de vista muito feliz na medida em que foi ao encontro
das pretenses do proprietrio mas tambm porque manteve as caractersticas do edifcio, no
introduzindo elementos dissonantes.
Quanto ao USO, a soluo encontrada, apesar de alterar tipologicamente a fraco, beneficiou
significativamente a forma como a casa vivida. Na verdade a sala, ao deslocar-se para a posio
que anteriormente pertencia aos quartos, passou a ter sol quase todo o dia uma vez que a exposio
lhe favorvel (Sul / Poente). O disfarce da coluna montante permitiu a criao de armrios
inexistentes mas muito teis ao espao. O mesmo se refira nos armrios criados no quarto e ainda
um outro corrido na sala e sobre o qual se colocaram prateleiras coloridas.
A habitao passou a dispor de uma sala maior, com maior luminosidade, de um quarto maior, de
um sanitrio com luz natural, de uma lavandaria, de armrios e de um pequeno hall. Em termos
funcionais tornou-se, para os habitantes, um espao confortvel e de fcil uso e manuteno. No que
se refere flexibilidade, foi possvel transformar completamente a casa sem comprometer
regulamentos ou questes funcionais do edifcio com a mudana do quarto de banho. O espao
passou a ser mais acolhedor e funcional deixando em aberto a possibilidade de no futuro, se o
agregado familiar assim o entender, voltar soluo primitiva.
No que se refere SEGURANA contra incndios no houve alteraes significativas que
alterassem as condies j existentes.
Quanto ao HABITABILIDADE h que referir algumas melhorias. Do ponto de vista do conforto
trmico, a colocao de um isolamento trmico na cobertura ( na parte afecta fraco) melhorou
as condies ambientais sobretudo nas estaes mais rigorosas (Vero e Inverno) apesar do
problema se manter ao nvel das paredes uma vez que no foi feita qualquer interveno a esse
nvel. Do ponto de vista do conforto acstico, a nova articulao dos espaos permitiu um maior
recatamento do quarto relativamente ao resto da casa tornando-o por isso mais agradvel.

5.2.6.2

2 Fase Reabilitao da Cobertura, Fachadas e restantes Zonas Comuns

A 2 Fase est neste momento apenas em projecto, ainda que numa fase j muito adiantada.
Julgamos no entanto, e como j foi explicitado anteriormente, que este possa ser mais um dos
projectos que ficam por a mesmo. A dificuldade para que os diferentes condminos cheguem a
acordo na realizao de obras de interesse comum , em edifcios de pequena dimenso, uma
realidade objectiva. Em todas as cidades encontramos exemplos dessa dificuldade. Infelizmente h

65

que reconhecer que no Centro da cidade do Porto este um problema a somar a todos os outros (o
envelhecimento dos habitantes, o abandono, as dificuldades de financiamento, a falta de
estacionamento, etc.).
No entanto e procurando ser optimistas quanto reabilitao do patrimnio no Porto podemos, ainda
que em fase de projecto ser objectivos quanto anlise exigencial que podemos fazer dos
parmetros abordados.
Assim e quanto ao USO as vantagens sero sobretudo visveis no que se refere melhoria do
aspecto esttico. Este conseguido pelo conjunto do tratamento das fachadas mas tambm pelos
vos. A substituio da cobertura fundamental para a qualidade ambiental dos espaos e para a
manuteno, em termos exigenciais, do todo do edifcio.
A SEGURANA contra incndios melhorada com a substituio da cobertura em madeira por
outra idntica mas com madeira devidamente tratada com maior capacidade de resistncia ao fogo.
No que se refere HABITABILIDADE, haver melhorias quer quanto ao conforto trmico quer
quanto ao conforto acstico. A introduo do sistema ETICS confere uma inrcia trmica que
resulta num maior conforto trmico ambiental com poupanas energticas efectivas. A substituio
integral da cobertura tambm contribuir para um melhor conforto trmico da envolvente do edifcio.
Acusticamente a substituio dos caixilhos existentes por novos, com vidros duplos, garante uma
estanquidade e uma continuidade fachada contribuindo simultaneamente para a melhoria do
comportamento trmico e acstico do edifcio.

66

Quadro 2: Sntese da Interveno (Fase1) e da Proposta Interveno (Fase2)

Edifcio da Rua de Joo das Regras, 186

Exigncias

Uso

Espao

Interveno

Melhorias Qualificativas

Agrupar espaos

Optimizao do espao;

Re-localizao de funes

Aspecto
esttico

Re-pintura dos espaos com tons

claros

Estratgia de Interveno

Acessibilidades (no houve)

Segurana

Contra
Incndios

Habitabilidade Conforto
Trmico

Maior aproveitamento das

condies
de iluminao e ventilao
naturais
Melhor articulao dos
espaos;
Maior privacidade
Espaos mais agradveis
e luminosos
(no houve)

Substituio da cobertura

Maior resistncia ao fogo

atendendo
ao tratamento da madeira

Compartimentao em alvenaria de
tijolo

Paredes divisrias com

alguma
resistncia ao fogo

Soluo de tics

Maior conforto trmico;

Menos perdas trmicas

Isolamento da cobertura e reforo da

impermeabilizao

Substituio dos caixilhos

Maior conforto trmico;

Menos perdas trmicas;
Maior conforto
higrotrmico
Maior conforto trmico;
Menos perdas trmicas

Conforto
Acstico

Re-localizao de funes

Compartimentao: isolamento com

l de rocha
Substituio dos caixilhos

Optimizao de
instalaes
e locais com diferente
produo de rudo
Maior conforto acstico;
diminuio dos rudos
areos interiores
Diminuio do rudo do
exterior
no interior das habitaes

67

Captulo 6 - Concluses
6.1

Consideraes Finais
No quadro nacional, e ultrapassadas as questes quantitativas da habitao, entende-se

como fundamental o investimento na qualidade da habitao.

O trabalho que se apresenta procura contribuir para a anlise qualitativa na rea da
reabilitao de edifcios tendo em conta a quantidade de edifcios degradados e desqualificados,
face aos parmetros exigenciais contemporneos, o abandono de extensas zonas da cidade, a
necessidade de revitalizao dos centros urbanos e ainda o respeito por uma lgica de
sustentabilidade.

6.2

Concluses Fundamentais
1. A degradao do Patrimnio edificado portugus uma realidade. Intervir na sua

reabilitao fundamental para restabelecer o equilbrio social, econmico e demogrfico das

cidades e do pas.
2. A reabilitao de edifcios e urbana pressupem sempre a reposio de nveis de
desempenho que se perderam na sequncia de alteraes sociais e econmicas que ocorreram.
Nesse sentido a reabilitao constitui sempre, em maior ou menor escala, uma requalificao
arquitectnica uma vez que se verifica a melhoria de pelo menos uma caracterstica.
3. A Reabilitao de Edifcios tem consequncias imediatas na Reabilitao Urbana por
contribuir para o desvanecimento de uma imagem de degradao e abandono.
4. A Reabilitao contribui de forma clara para a revitalizao das cidades quer nos habitats
antigos quer nos recentes bem como para a auto-estima dos agregados populacionais.
5. A manuteno dever ser encarada como um aspecto fundamental para garantir os nveis
de desempenho dos edifcios quer novos quer reabilitados e impedir que estes entrem em estado de
degradao.
6. Arquitectura cabe um papel fundamental na reabilitao na medida em que atravs do
desenho que se conseguem estabelecer novas lgicas de utilizao para os edifcios e espaos
exteriores respeitando linguagens e esquemas construtivos que caram em desuso sem inviabilizar
propostas de interveno contemporneas. ainda da sua responsabilidade a integrao do
contributo das diferentes especialidades para a melhoria dos edifcios.

68

6.3

Trabalhos Futuros

Sempre de olhos postos na prtica profissional seria particularmente interessante explorar e

sistematizar o registo das inspeces, diagnsticos, intervenes e seus resultados
procurando corrigir erros e potenciar solues.

Outro dos aspectos com interesse seria o procurar estabelecer um mtodo de clculo dos
custos fivel que permita analisar e concluir sobre as intervenes de reabilitao e
compreender, em condomnios, mais ou menos alargados, qual a contribuio e/ou
investimento da responsabilidade de cada um.

Desenvolver uma ferramenta capaz para, logo ao nvel do projecto, prever intervenes de
manuteno que evitem o decaimento dos nveis de desempenho dos edifcios e assim a sua
degradao e desvalorizao.

69

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