As liminares nas aes de despejo de imvel no residencial por denncia vazia: o

prazo de 30 dias para obteno da imediata desocupao

LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR (www.scavone.adv.br)
Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e
Coordenador do Curso de ps-graduao em Direito Imobilirio da EPD, Professor de Direito Civil e Mediao e Direito Arbitral nos
cursos de graduao da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobilirio
teoria e prtica (Ed. Forense) e Comentrios s alteraes da Lei do Inquilinato (RT).

De acordo com o art. 59, 1 e inciso VIII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991),
Conceder-se- liminar para desocupao em 15 (quinze) dias, independentemente da audincia
da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a 3 (trs) meses de
aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: (...) VIII o trmino do prazo da
locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do
cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada;
Nada obstante, em razo do dispositivo ora comentado, surge interpretao segundo a qual
nos casos de contrato prorrogado por prazo indeterminado ou de locao j contratada por
prazo indeterminado, se faz imprescindvel a propositura da ao de despejo no prazo de trinta
dias contados do trmino do prazo para desocupao voluntria, sem o que no existir
possibilidade jurdica de concesso de desocupao liminar.
Nesta medida, o seguinte julgado do Ilustre Desembargador Paulista Manoel Justino
Bezerra Filho: (...) de se observar que, de fato como argumenta o agravante, o trintdio legal
deve ser contado a partir do trmino do prazo concedido na notificao para a desocupao do
imvel. No haveria sentido, contar-se o prazo para o locador propor a ao de despejo,
concomitantemente com o prazo concedido ao locatrio para a desocupao voluntria do
imvel. At porque, se houvesse a desocupao do imvel, o locador perderia o interesse de
ao. Assim, a melhor exegese do referido dispositivo que, para obteno da liminar na ao
de despejo por denncia vazia em contrato de locao no residencial por prazo indeterminado,
a ao deve ser proposta em at 30 (trinta) dias do trmino do prazo concedido ao locatrio para
a desocupao voluntria do imvel. (TJSP - AI 990103337891 - 35 Cmara de Direito
Privado -16/08/2010).
De minha parte, entendo que a propositura da ao no trintdio posterior ao prazo da
notificao para desocupao voluntria (que tambm , em regra, de 30 dias) se trata de
cautela que deve ser tomada na prtica forense. Todavia, ainda que respeitemos a deciso
acima, preciso ponderar que a conjuno alternativa contida no texto do inciso VIII, do 1,
do art. 59, da Lei do Inquilinato, com a redao dada pela Lei 12.112/2009, leva o intrprete a
concluso diversa, permitindo a propositura aps o prazo de trinta dias sem prejuzo da
obteno da liminar.
Outra razo que leva a tal inferncia decorre da ausncia de alterao sistemtica do art. 57
e, nesta medida, no parece que foi a inteno da lei estabelecer o prazo de trinta dias para
propositura da ao aps o prazo da notificao. Alis, sempre se discutiu qual seria este prazo,
sendo relevante destacar o seguinte julgado do extinto Segundo Tribunal de Alada Civil de
So Paulo: Despejo - Notificao prvia - Ao ajuizada sete meses depois - Inadmissibilidade
- Lapso temporal demasiadamente longo - Presuno de renncia, pelo locador, aos efeitos da
denncia - Falta de pressuposto de constituio vlida e regular do processo. Carncia
decretada. RT 692/122.
Assim, apenas se houver demora excessiva na propositura da ao, sem que haja prazo

legal para tanto, apto a presumir a continuidade tcita da locao, que deve ser considerada a
carncia da ao e, conseguintemente, da liminar.
Outra questo que surge nos Tribunais decorre do equivocado entendimento segundo o
qual, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado e notificao para desocupao
em trinta dias, a obteno da liminar ficaria condicionada propositura da ao de despejo no
prazo para desocupao voluntria.
Nada mais incongruente. Se o locatrio atender a notificao e desocupar o imvel no
prazo legal, no h falar-se na ao de despejo.
assim a lcida deciso do Desembargador e Preclaro Professor Carlos Alberto Garbi:
(...). Concedido o prazo de 30 dias para a desocupao voluntria do imvel, somente ao
trmino do trintdio poderia o locador movimentar-se no sentido de reaver o imvel. Nada
justificaria a exigncia do ajuizamento da ao de despejo dentro do prazo concedido para a
desocupao voluntria do imvel. (TJSP - AI 0497015-55.2010.8.26.0000 - 26 Cmara de
Direito Privado - 18/01/2011).
Em suma, a ao proposta aps a necessria notificao com prazo de trinta dias para
desocupao voluntria, nos casos de contratos prorrogados por prazo indeterminado ou j
contratados desta forma, no necessita embora se recomende ser proposta em at trinta
dias do termo final para desocupao.
E a recomendao e utilizo cuidadosamente o termo - parece razovel sob a tica
pragmtica na exata medida da jurisprudncia que comea se formar, sustentando, neste caso,
que a obteno da liminar fica condicionada propositura da ao no prazo de trinta dias
contados do fim do prazo para desocupao voluntria.
De qualquer forma, entendo que ultrapassado o prazo de trinta dias sem a propositura da
ao, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado, nada obsta que nova notificao
para desocupao voluntria seja providenciada, renovando-se o prazo subsequente de trinta
dias para propositura da ao, que contar com a concesso da liminar para desocupao em
quinze dias.
Por outro lado, como j disse, caso a ao seja proposta em at trinta dias do termo final
do contrato, no h necessidade de qualquer notificao. A uma, por no haver previso legal,
posto que, pelo contrrio, a Lei do Inquilinato coloca fim ao contrato independentemente de
notificao ou aviso (art. 56 da Lei 8.245/1991) e, a duas, por constituir obrigao do locatrio
devolver o imvel ao final do prazo (art. 23, III).
Neste sentido, o teor do voto do Desembargador Eduardo S Pinto Sandeville: (...)
"Nesses casos, proposta a ao em at trinta dias do trmino do prazo contratual, no h
necessidade de notificao prvia para a propositura da ao de despejo, pelo simples fato de a
devoluo do imvel ser uma obrigao imposta ao locatrio (art. 23, III). (AI 990103485254 28 Cmara de Direito Privado - 17/08/2010).