MINISTRIO DAS OBRAS PBLICAS, TRANSPORTES E COMUNICAES

Laboratrio Nacional de Engenharia Civil

Av. do Brasil, 101, 1700-066 LISBOA PORTUGAL
Tel.: (+351) 21 844 00 00; Fax: (+351) 21 844 30 28

Memorando

Definies de espaos e de reas utilizados na Ficha Tcnica da Habitao

O presente memorando contm algumas definies de espaos e de reas consideradas teis para o
preenchimento da Ficha Tcnica da Habitao (Decreto-Lei n. 68/2004, de 25 de Maro e Portaria n.
817/2004, de 16 de Julho).
Em anexo apresentam-se esquemas que sistematizam os espaos que podem constituir um edifcio e
uma habitao, e a aplicao das definies em dois exemplos.
Salienta-se que o presente documento apresentado numa verso provisria. Eventuais sugestes,
crticas ou outras contribuies dos leitores sobre o documento so importantes para o seu
aperfeioamento. O email areas@lnec.pt est disponvel para o efeito.

1. Definies relativas a espaos

1.1 Lote, edifcio e logradouro

1.1.1 O lote a rea de terreno resultante de uma operao de loteamento licenciada nos
termos da Legislao em vigor. Um lote pode conter um ou mais edifcios, outras construes de
qualquer natureza nele incorporados ou assentes com carcter de permanncia, sendo o espao
livre designado por logradouro.
1.1.2 O edifcio uma construo permanente, fixa, encerrada, com acesso independente, que
compreende um ou mais espaos destinados a servir de abrigo ou suporte realizao de
actividades humanas. Por construo permanente entende-se uma construo erigida sem prazo
limite de utilizao. Por construo fixa entende-se uma construo virtualmente inamovvel do

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seu local de implantao sem desmonte extensivo dos seus elementos primrios e secundrios.
Por construo encerrada entende-se uma construo dotada de paredes envolventes e
cobertura prpria, cujos vos de comunicao com o exterior sejam dotados de elementos de
preenchimento apropriados. Por construo com acesso independente entende-se uma
construo que acessvel a partir da via pblica ou de espao com servido de passagem,
directamente ou atravs do logradouro. O edifcio inclui tambm os espaos contguos que sejam
cobertos e pavimentados ou simplesmente cobertos.

Um edifcio habitacional designado de unifamiliar quando no est dividido em fraces, e de

multifamiliar quando est dividido em fraces.
1.1.3 Logradouro a rea de terreno livre de um lote, ou parcela, adjacente construo nele
implantada e que, funcionalmente, se encontra conexa com ele, servindo de jardim, quintal ou
ptio. O logradouro inclui as zonas de terreno livre do lote existentes sobre partes enterradas de
edifcios.
1.1.4 O prdio urbano um lote classificado como terreno de construo. O prdio urbano
pode estar em regime de propriedade horizontal, sendo neste caso organizado em fraces e
partes comuns.
O ttulo constitutivo da propriedade horizontal especifica as partes do prdio urbano
correspondentes s vrias fraces, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas,
e fixa o valor relativo de cada fraco, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total
do prdio. O ttulo constitutivo pode ainda conter, entre outra informao, a meno do fim a que
se destina cada fraco ou parte comum.
1.1.5 As fraces constituem unidades autnomas, distintas e isoladas, e com acesso prprio.
Por unidade autnoma entende-se uma unidade auto-suficiente para o fim a que se destina. Por
unidade distinta e isolada entende-se uma unidade com os seus limites claramente definidos e
que garante a necessria privacidade para o fim a que se destina. Por unidade com acesso
prprio entende-se uma unidade com acesso prprio por uma parte comum do prdio urbano ou
pelo espao pblico.
As fraces podem pertencer a proprietrios diversos. Em edifcios de habitao, as fraces so
usualmente destinadas a um dos seguintes fins: habitao, arrecadao, comrcio e servios, ou
estacionamento.
1.1.6 As partes comuns do prdio urbano incluem obrigatoriamente o solo onde o edifcio est
implantado e a respectiva estrutura (ex., fundaes, colunas, pilares, paredes-mestras),
cobertura (ex., telhado, terraos), espaos de circulao de uso ou passagem comum a dois ou
mais condminos (ex., trios de entrada, escadas, patamares), e instalaes gerais (ex., gua,

Usualmente exige-se ainda que um edifcio seja tambm uma construo distinta, isto , dotada de fundaes
prprias, funcionalmente distintas das fundaes das construes adjacentes. Existem contudo edifcios antigos
que constituem prdios urbanos distintos mas que possuem fundaes comuns com edifcios adjacentes, pois
resultaram da diviso de um mesmo edifcio.

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electricidade, aquecimento, ar condicionado, gs, comunicaes). Presumem-se ainda comuns,

se nada for indicado em contrrio no ttulo constitutivo do prdio urbano, as seguintes partes: os
ptios e jardins anexos ao edifcio situados dentro do lote, os ascensores, as dependncias
destinadas ao uso e habitao do porteiro, as garagens e outros lugares de estacionamento, e
em geral, as coisas que no sejam afectadas ao uso exclusivo de uma das fraces.
1.2 Espaos comuns
Os espaos situados nas partes comuns do edifcio e do logradouro so designados de espaos
comuns. Estes espaos podem ser classificados em: espaos de comunicao e de estar (ex.,
trio, escadas, elevadores, rampas, galerias, corredores, patamares, sala de condminos,
terraos utilizveis), espaos para servios comuns (ex., habitao do porteiro, espao para
vazamento de lixo, espao de recolha de contentores prediais de lixo, espao para bateria de
receptculos postais, arrecadao de material de limpeza, arrumao, lugares de garagem
comum no atribudos a fraces, faixas de acesso nas garagens), e espaos para servios
tcnicos (ex., espaos de concentrao de contadores, espaos para ductos de canalizaes,
espaos para mquinas e equipamentos).
Os espaos comuns podem ser de uso pblico (ex., galeria ou piso trreo vazado existente no
lote com acesso livre do pblico), de uso comum por todas as fraces (ex., logradouro), de uso
comum por um conjunto de fraces (ex., trio, escadas, elevadores e patamares de uso apenas
pelas fraces de habitao), de uso exclusivo por uma fraco (ex., cobertura em terrao
utilizvel, lugar de estacionamento de garagem comum ou arrumao em desvo de cobertura).
1.3 Fraces de habitao
1.3.1 A habitao a unidade na qual se processa a vida de cada indivduo ou agregado
residente no edifcio, que compreende o fogo e as respectivas dependncias, e que nos edifcios
multifamiliares partilha o uso dos espaos comuns.
1.3.2 O fogo o conjunto encerrado e com acesso independente formado pelos
compartimentos nucleares de cada habitao interligados entre si. Por conjunto encerrado de
compartimentos entende-se um conjunto que confinado por uma envolvente que o separa do
das outras fraces, dos espaos comuns e do ambiente exterior. Por conjunto de
compartimentos com acesso independente entende-se um conjunto que dotado de pelo menos
uma sada para os espaos comuns ou para a via pblica que no obriga a atravessar outras
fraces. Por compartimentos nucleares entendem-se compartimentos tais como salas, quartos,
cozinha, instalaes sanitrias, arrumos, despensa, corredores, vestbulos e marquises. Por
compartimentos interligados entendem-se os compartimentos entre os quais existem vos que
permitem a circulao de pessoas.
O fogo pode incluir tambm compartimentos destinados a funes lazer/recreio (ex., ginsio,
piscina) e trabalho (ex., escritrio, oficina), se destinados a serem utilizados pelos moradores do
fogo e interligados com os compartimentos nucleares. O fogo no inclui espaos de
estacionamento, de armazenamento de lenha ou combustveis, ou de comrcio e servios

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abertos ao pblico (ex., mercearia, consultrio mdico, cabeleireiro), mesmo que estejam
interligados com os compartimentos nucleares.
1.3.3 As dependncias so os espaos privados perifricos ou destacados da envolvente que
confina o fogo. As dependncias podem ser encerradas ou no.
Nas dependncias incluem-se espaos no encerrados tais como varandas, balces, lgias,
terraos utilizveis, telheiros, alpendres e logradouros. Podem ainda incluir-se espaos
2
encerrados tais como arrecadaes, garagens individuais e boxes . Em todos os casos, as

dependncias fazem parte integrante da descrio da respectiva fraco, no caso de edifcios

multifamiliares, ou da descrio do prdio no caso de edifcios unifamiliares.
1.3.4 Um compartimento um espao privado, ou um conjunto de espaos privados
directamente interligados, delimitado por paredes e com acesso atravs de vo ou vos
guarnecidos com portas ou disposies construtivas equivalentes (caso de vos de acesso a
caves ou a stos).
1.3.5 Um compartimento habitvel um compartimento de um fogo destinado ao exerccio de
funes que implicam uma longa permanncia, tais como dormir/descanso pessoal (ex., quarto),
preparao de refeies (ex., cozinha), refeies (ex., sala de jantar), estar/reunir (ex., sala de
estar), receber (ex., sala de visitas) e recreio/estudo/ trabalho (ex., escritrio). Para serem
considerados compartimentos habitveis devem ser respeitadas as condies de rea, de pdireito e de iluminao natural definidas na regulamentao em vigor. No so compartimentos
habitveis as instalaes sanitrias, vestbulos, corredores, escadas, marquises, arrumos e
despensas.
1.4 Fraces de arrecadao
Uma fraco de arrecadao constituda por um espao ou conjunto de espaos, confinado por
uma envolvente que o separa do ambiente exterior e do resto do edifcio, utilizado para
arrumao. Note-se que as arrecadaes que faam parte da descrio de uma fraco de
habitao no constituem fraces de arrecadao.
1.5 Fraces de comrcio e servios
Uma fraco de comrcio e servios constituda por um espao ou conjunto de espaos,
confinado por uma envolvente que o separa do ambiente exterior e do resto do edifcio, onde se
desenvolvem actividades de comrcio (ex., mercearia, papelaria), servios (ex., caf, banco,
farmcia, cabeleireiro) e similares, compatveis com uso residencial (ex., armazm).
1.6 Fraces de estacionamento
Uma fraco de estacionamento constituda por um espao ou conjunto de espaos onde so
estacionadas viaturas automveis. Esta fraco pode ser uma garagem encerrada com acesso
directo pelo exterior, de uma boxe com acesso do exterior atravs de um espao comum

Lugar de estacionamento de viaturas delimitado por paredes, com vos guarnecidos de portas, e com acesso ao
exterior atravs de espaos de circulao de uma garagem comum.

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encerrado, ou de um ou mais lugares marcados no pavimento. Por vezes, alguns espaos das
fraces de estacionamento so tambm utilizados para arrumao. Note-se que os lugares de
estacionamento que faam parte da descrio de uma fraco de habitao no constituem
fraces de estacionamento.

2. Definies relativas a reas

2.1 Conceitos de base

As definies relativas a reas resultam do cruzamento entre os tipos de espaos e os seguintes
tipos de reas:

rea habitvel (Ah) superfcie utilizvel por pessoas situada em compartimentos habitveis;

rea til (Au) superfcie utilizvel por pessoas;

rea de implantao (Ai) superfcie resultante da intercepo entre a projeco vertical da

construo e a representao do terreno em plano horizontal;

rea bruta (Ab) superfcie edificada nos diversos nveis ou pisos.

2.2 rea bruta de espaos comuns

3
2.2.1 A rea bruta dos espaos comuns igual soma das reas ocupadas pelos espaos

comuns do edifcio e do logradouro.

2.2.2 Se se pretender afectar uma quota-parte da rea bruta de espaos comuns a cada
fraco, esta rea deve ser divida em trs tipos de parcelas:

a rea bruta de espaos comuns com uso exclusivo de uma fraco este tipo de parcela
deve ser afectada na sua totalidade rea bruta da respectiva fraco;

a rea bruta de espaos comuns com uso por um conjunto de fraces este tipo de parcela
deve ser dividida proporcionalmente pelas fraces do conjunto;

a rea bruta de espaos comuns com uso pblico e com uso por todas as fraces este tipo
de parcela deve ser dividida proporcionalmente por todas as fraces.

2.2.3 A diviso proporcional da rea bruta de espaos comuns por cada fraco deve ser
calculada com base no ndice definido pelo quociente entre a rea bruta dessa fraco e a soma
das reas brutas das restantes fraces. Este ndice deve ser calculado antes da soma de
eventuais parcelas de espaos comuns com uso no exclusivo.
2.3 reas relativas a fraces de habitao
2.3.1 rea til de um compartimento igual rea de pavimento desse compartimento,
calculada de acordo com as regras de medio de reas teis indicadas no nmero 3.1.
2.3.2 rea til de um fogo igual soma das reas teis de todos os compartimentos desse
fogo.

Ver regras de medio de reas brutas no nmero 3.2.

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2.3.3 rea bruta de um fogo igual soma das reas ocupadas pelo fogo nos diversos nveis
ou pisos.
2.3.4 rea bruta de dependncias de um fogo igual soma das reas ocupadas pelas
dependncias desse fogo nos diversos nveis ou pisos.
2.3.5 rea bruta do fogo e dependncias igual soma da rea bruta de um fogo com a rea
bruta das respectivas dependncias.
2.3.6 rea bruta de uma habitao igual soma das reas brutas do fogo, das suas
dependncias, e das respectivas parcelas de espaos comuns.
2.4 rea bruta de uma fraco de arrecadao
A rea bruta de uma fraco de arrecadao igual soma das reas ocupadas por todos os
espaos que constituem essa fraco.
2.5 rea bruta de uma fraco de comrcio e servios
A rea bruta de uma fraco de comrcio e servios igual soma das reas ocupadas por
todos os espaos que constituem essa fraco.
2.6 rea bruta de uma fraco de estacionamento
A rea bruta de uma fraco de estacionamento igual soma das reas ocupadas por todos os
espaos que constituem essa fraco. Se o espao de estacionamento for apenas marcado no
pavimento, no sendo conformado por paredes e dispositivos de encerramento de vos, a rea
bruta ser medida tendo em conta esses limites.

3. Regras de medio

3.1 Regras de medio de reas teis

Na medio das reas teis dos compartimentos devem ser:
1) includas as reas:

delimitadas pelo permetro interior das paredes do compartimento;

sob vos de porta ou de janela de sacada cujo p-direito no seja inferior a 2,00 m;

ocupadas por roupeiros fixos;

ocupadas por foges de sala ou aparelhos fixos (ex., aquecimentos) que se projectam
para fora do plano da parede;

2) excludas as reas:

ocupadas por pilares, condutas ou outros elementos construdos destacados do permetro

do compartimento;

com p-direito inferior ao mnimo regulamentar.

Nos compartimentos que se desenvolvem em diferentes nveis ou pisos, a rea til do

compartimento deve integrar as reas dos vrios pavimentos e a rea em planta da escada de
ligao interior.

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Para efeitos de medio de reas, o p-direito mnimo regulamentar no deve ser inferior a 2,40
m nos compartimentos das habitaes, 3,00 m nos compartimentos das fraces destinados a
comrcio e servios, e 2,20 m nos espaos das fraces destinados a estacionamento. Admitemse contudo as seguintes situaes de excepo que no implicam a reduo de rea til do
compartimento:

as instalaes sanitrias, as despensas, os arrumos, os vestbulos, os corredores e as

arrecadaes podem ter um p-direito no inferior a 2,20 m;

os compartimentos cujos tectos so inclinados, abobadados ou falsos, possuem vigas

aparentes ou contm superfcies salientes podem ter em 20% da rea de pavimento um pdireito no inferior a 2,20 m nos espaos com usos habitacionais e 2,70 m nos espaos de
comrcio;

os espaos destinados a servios administrativos e comrcio que resultem da alterao do

uso licenciado podem ter um p-direito no inferior a 2,70 m;

os stos, guas furtadas e mansardas podem ter um p-direito inferior ao regulamentar

apenas em metade da sua rea e se em todos os pontos afastados mais de 0,30 m do
permetro do compartimento o p-direito no for inferior a 2,00 m.

A rea til deve ser expressa em metros quadrados.

3.2 Regras de medio de reas brutas
As reas brutas ocupadas pelas fraces devem ser delimitadas da seguinte forma:
1) pelo contorno exterior das paredes exteriores do edifcio, excluindo colunas, pilares ou outros
elementos destacados da face da parede;
2) pelo contorno exterior das paredes que separam as fraces dos espaos comuns;
3) pelo eixo das paredes que separam diferentes fraces.
Na medio da rea bruta deve ser:
1) includa a totalidade da superfcie ocupada por:

espaos interiores;

varandas e lgias;

espaos exteriores cobertos e pavimentados (ex., telheiro, zona de estacionamento sob o

edifcio, galeria de circulao);

2) includa metade da superfcie ocupada por:

espaos exteriores utilizveis e que constituam coberturas de outros espaos (ex., terrao
visitvel, jardim de cobertura);

espaos exteriores cobertos mas no pavimentados (ex., jardim sob edifcio);

3) excluda a superfcie ocupada por:

espaos no acessveis ou no utilizveis (ex., cave no acessvel, desvo de cobertura,

terrao no visitvel);

espaos com p-direito inferior a 1,80 m (ex., piso tcnico);

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espaos no encerrados com pavimentos assentes directamente sobre o terreno (ex.,

passeios, caminhos pedonais, acessos a garagens);

espaos no cobertos nem pavimentados (ex., quintal, jardim);

espaos do domnio pblico (ex., via de trfego automvel sob o edifcio).

Observa-se ainda que:

as escadas, rampas, poos de elevadores e ductos de canalizaes devem ser

contabilizadas na rea bruta de cada piso;

as escadas, as rampas e outros espaos inclinados so contabilizados na sua projeco

horizontal;

em espaos com duplo p-direito a rea deve ser contabilizada apenas uma vez;

em edifcios adjacentes com paredes comuns a delimitao dos edifcios deve fazer-se pelo
4
eixo dessas paredes (ex., edifcios resultantes da diviso de um edifcio em dois);

em edifcios adjacentes em que um deles encosta a outro sem construo de parede

envolvente, a delimitao do edifcio adicionado deve fazer-se pela face exterior da parede do
5
edifcio existente .

A rea bruta deve ser expressa em metros quadrados.

Joo Branco Pedro

Jos Vasconcelos Paiva

Departamento de Edifcios
Lisboa e LNEC, 15 de Outubro de 2004

Usualmente designadas de paredes meeiras.

Este tipo de situaes raro, mas surge por vezes em edifcios antigos.

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Referncias bibliogrficas

1. DECRETO-LEI n. 38 382. Dirio de Republica (1951-08-07). [Regulamento Geral das Edificaes

Urbanas].
2. DECRETO-LEI n. 47 344. Dirio de Republica 1. Srie. Nmero 274 (1966-11-25) p. 1883 a 2086.
[Cdigo Civil Portugus].
3. DECRETO-LEI n. 287/2003. Dirio de Republica 1. Srie-A. Nmero 262 (2003-11-12) p. 7568-7647.
[Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis].
4. DECRETO-LEI n. 68/2004. Dirio de Republica 1. Srie-A. Nmero 72 (2004-03-25) p. 1799-1804.
[Contedo da Ficha Tcnica da Habitao].
5. DESPACHO n. 41/MES/85. Dirio de Republica 2. Srie. Nmero 38 (1985-02-14) [Recomendaes
Tcnicas para Habitao Social].
6. Normas tcnicas para projecto de edifcios de habitao (aplicvel aos empreendimentos a realizar ao
abrigo do Programa de Construo de Habitaes Econmicas para efeitos de concesso da Marca
de Qualidade LNEC). Lisboa: LNEC, 1994.
7. Normas tcnicas para projecto de urbanizao (aplicvel aos empreendimentos a realizar ao abrigo do
Programa de Construo de Habitaes Econmicas para efeitos de concesso da Marca de
Qualidade LNEC). Lisboa: LNEC, 1993.
8. PORTARIA n. 817/2004, D. R. I Srie-A n. 166 (2004-07-16) p. 4347-4357. [Modelo de Ficha
Tcnica da Habitao].
9. CSOPT, Subcomisso para a reviso do RGEU Projecto de Regulamento Geral das Edificaes.
Verso final de 04.06.17. Lisboa: Policopiado, 2004.

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Anexo I Classificao dos espaos que constituem um edifcio e uma habitao

A organizao de um prdio urbano pode ser descrita de acordo com o esquema seguinte:

PRDIO URBANO
Fraces
Fraces de habitao ( )
Fraces de arrecadao
Fraces de comrcio e servios
Fraces de estacionamento

Partes comuns
Solo
Estrutura
Fundaes
Pilares
Vigas
Lajes
Paredes-mestras
Cobertura (no visitvel)
Instalaes gerais
gua
Electricidade
aquecimento
Gs
Comunicaes
Esgotos
Espaos comuns ( )
Espaos de comunicao e de estar
Espaos para servios comuns
Espaos para servios tcnicos

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AI.1

A utilizao de um lote pode ser descrita de acordo com o esquema seguinte:

LOTE
Edifcios
de habitao
de estacionamento
para tratamento de roupa
(...)

Outras construes
Piscina
Tanque
Poo
Muros
(...)

Logradouro
Jardim
Ptio
Quintal
(...)

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AI.2

Os espaos comuns de um edifcio podem ser classificados de acordo com o esquema seguinte:

ESPAOS COMUNS
Espaos de comunicao e de estar
trio
Exterior
Interior
Comunicaes verticais
Escadas
Elevadores
Rampas
Comunicaes horizontais
Galerias
Corredores
Patamares
Sala de condminos
Espao exterior
Terrao utilizvel
Ptio
Quintal
Jardim
Outros espaos de uso comum
Ginsio
Atelier
Espaos para servios comuns
Habitao do porteiro
Lavandaria
Instalao sanitria
Tratamento de lixo
Espao de vazamento de lixo
Espao para
recolha de contentores prediais de lixo
Espao para bateria de receptculos postais
Arrumao
Arrecadao de material de limpeza
Arrumao geral
Arrumao de
bicicletas e/ou motorizadas
Estacionamento de viaturas
Garagem comum
Local pavimentado e coberto
Local apenas pavimentado
Espaos para servios tcnicos
Espao para concentrao de contadores
Espao para ductos de canalizaes
Espao para mquinas e equipamentos

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AI.3

A constituio de uma habitao pode ser descrita de acordo com o esquema seguinte:

FRACO DE HABITAO
Fogo
Compartimentos habitveis
Quarto
Dormir/descanso
Trabalho/estudo (escritrio)
Sala
Comum
Jantar
Estar
Visitas
Famlia
Cozinha
Compartimentos no habitveis
Instalao sanitria
Espao de circulao
Vestbulo
Corredor
Escada
Marquise
Arrumos
Despensa
Dependncias
Espaos exteriores privados
Trreos
Ptio
Balco
Canteiros
Quintal/jardim
Elevados
Varanda
Lgia
Terrao utilizvel
Floreira
Arrecadao
Local de lavagem de roupa
Estacionamento
Garagem privada
Boxe
Local pavimentado e coberto
Alpendre/telheiro

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AI.4

A figura seguinte ilustra a utilizao de um lote:

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AI.5

A contabilizao da rea bruta dos espaos deve seguir os critrios indicados no esquema seguinte:

Memorando verso de 2004-10-15

100%

Espao encerrado e pavimentado

100%

Espao encerrado no pavimentado

100%

Espao no encerrado, pavimentado e coberto

100%

Varanda (coberta ou no coberta)

50%

Terrao utilizvel no coberto

50%

Espao no encerrado, no pavimentado e

coberto

0%

Espao com p-direito inferior a 1,80 m

0%

Espao no acessvel

0%

Espao apenas pavimentado

0%

Espao no pavimentado

AI.6

Anexo II Exemplos de aplicao

Exemplo de comparao de reas de habitaes

De acordo como exposto no nmero 1 do Memorando, os conceitos de habitao e de fogo, embora

por vezes utilizados na linguagem corrente de forma indiferenciada, so diferentes.
A utilizao da rea bruta da habitao, da rea bruta do fogo e da rea til do fogo justifica-se porque
estes trs valores permitem conhecer e comparar com rigor as reas afectas aos espaos privados e
aos espaos comuns de uma fraco.
Por exemplo, um comprador pode estar indeciso entre trs habitaes de igual tipologia (fraces A, B
e C). Contudo ao analisar os valores apresentados no quadro seguinte poder fica mais esclarecido:

Fraco A

Fraco B

Fraco C

rea bruta da habitao (m)

193

173

173

rea bruta do fogo (m)

150

150

115

rea til do fogo (m)

105

115

89

Da anlise do quadro observa-se que embora as fraces B e C tenham reas brutas da habitao
iguais, as reas bruta e til do fogo B so superiores da fraco C. Isto indica que na fraco C foi
investida mais rea nas dependncias e nos espaos comuns. Face a esta diferena, o comprador
poderia analisar no projecto se os espaos em que foi investida a rea suplementar na fraco C
compensam a menor rea do fogo.
Quanto s fraces A e B, embora tenham reas brutas dos fogos iguais a rea bruta da habitao da
fraco A superior, indicando portanto que nesta fraco foi investida mais rea nas dependncias e
nos espaos comuns. A anlise do projecto permitiria tambm nesta situao analisar em que
espaos foi investida essa rea.
Observa-se ainda que a rea til do fogo da fraco A menor que a da fraco B. Este facto significa
que a fraco A tem mais espao ocupado por paredes e ductos de canalizaes.

Memorando verso de 2004-10-15

AII.1

Exemplo de aplicao de definies a um caso concreto

Para ilustrar a aplicao das definies do Memorando, apresenta-se a medio das reas de um
edifcio real. Este exemplo baseia-se num projecto do gabinete Axonomtrica Arquitectura, Ld,
alterado para permitir um ensaio mais elucidativo.
O edifcio em anlise constitudo por:
Piso 0:

espaos comuns de uso por todas as fraces: espaos de circulao na garagem;

espaos comuns de uso pelas fraces de habitao: trio de entrada, elevador,

escada, arrecadao de material de limpeza, espao para recolha de contentores
prediais de lixo, e casa das mquinas do elevador;

espaos comuns com uso exclusivo: cinco lugares de estacionamento atribudos s

fraces;

fraces: boxe de estacionamento, comrcio e servio, cinco lugares de estacionamento

afectos a cinco fraces de habitao.

Piso 1:

espaos comuns de uso pelas fraces de habitao: ptio exterior, elevador, escada e
patamar;

espaos comuns com uso exclusivo: dois ptios e trs terraos atribudos s fraces
de habitao deste piso;

fraces: trs fogos.

Pisos 2, 3 e 4:

espaos comuns de uso pelas fraces de habitao: elevador, escada e patamar;

fraces: trs fogos e respectivas dependncias em varanda.

de uso pelas fraces de habitao: sala de condminos, arrumao, instalao

Piso 5:

sanitria e terrao utilizvel.

As quatro figuras seguintes apresentam as plantas dos vrios pisos do edifcio. Nestas figuras, os
diferentes tipos de espaos esto identificados com diferentes cores. Note-se que a demarcao dos
espaos segue as regras de delimitao de reas indicadas nos nmeros 3.1 e 3.2 do Memorando.
A ltima figura apresenta a delimitao das reas teis da fraco B do edifcio.
O quadro resumo apresenta o clculo das reas de cada fogo e habitao.

Memorando verso de 2004-10-15

AII.2

Quadro resumo
A

1
2

3
4
5
6
7
8
9

REA BRUTA DE FRACES (sem parcela de espaos comuns)

Habitao
Fogo
Dependncias
2.1 No encerradas
2.2 Arrecadao
2.3 Estacionamento
Arrecadao
Estacionamento
Comrcio e servios
Totais
Fraces de habitao C a O
Todas as fraces
ndices
ndice Fraco/ Fraces C a O
ndice Fraco/ Todas as fraces

Fraces
G
H

Total

99,4

118,5

63,4

102,1

121,5

63,4

102,1

121,5

63,4

102,1

121,5

63,4

1142,3

11,8

11,8

11,8

0,0

5,0

11,8

12,0

8,8

0,0

11,8

5,0

8,8

11,8

5,0

8,8

76,8
0,0
47,4
0,0
24,5
46,6

24,5
46,6

24,5

46,6

111,2
111,2

130,3
130,3

75,2
75,2

118,9
118,9

133,5
133,5

72,2
72,2

113,9
113,9

126,5
126,5

72,2
72,2

113,9
113,9

126,5
126,5

72,2
72,2

1266,5
1337,6

1,8%

3,5%

8,8%
8,3%

10,3%
9,7%

5,9%
5,6%

9,4%
8,9%

10,5%
10,0%

5,7%
5,4%

9,0%
8,5%

10,0%
9,5%

5,7%
5,4%

9,0%
8,5%

10,0%
9,5%

5,7%
5,4%

100%
100%

1+2+3+4+5
1+2+3+4+5
6 / Total 6
7 / Total 7

REA BRUTA DE ESPAOS COMUNS

10 com uso exclusivo de uma fraco

10,1
14,4
6,6

12,0
11,8

11,8
11,8

45,9 (Piso 0) + 23,6 (Piso 1) + 22,8 x 3 (Pisos 2, 3 e 4) + 168,5 + 176,9 / 2 (Piso 5)

154 (Piso 0)

11 com uso por um conjunto de fraces (Fraces C a O)

12 com uso por todas as fraces

78,4
394,9
154,0

Parcelas a afectar a cada fraco

13 com uso exclusivo de uma fraco

10

14 com uso por um conjunto de fraces (Fraces C a O)

8 x Total 11

15 com uso por todas as fraces

9 x Total 12

2,8

5,4

10,1
34,7
12,8

14,4
40,6
15,0

6,6
23,4
8,7

37,1
13,7

41,6
15,4

22,5
8,3

12,0
35,5
13,1

11,8
39,4
14,6

22,5
8,3

11,8
35,5
13,1

11,8
39,4
14,6

22,5
8,3

168,7

200,3

113,9

169,7

190,5

103,0

174,5

192,3

103,0

174,3

192,3

103,0

78,4
394,9
154,0

REA BRUTA DE FRACES (com parcela de espaos comuns)

16 Habitao
17 Arrecadao
18 Estacionamento
19 Comrcio e servios

1+2+13+14+15
3+13+14+15
4+13+14+15
5+13+14+15

27,3
52,0

Valores de rea expressos em metros quadrados

Memorando verso de 2004-10-15

AII.8