GOVERNANA DE

TERRAS E O MERCADO
DE TERRAS NO BRASIL
Vitor Bukvar Fernandes - UNICAMP

Estrutura
1.
2.

3.

Mercado de terras e instituies

Uma viso ps-keynesiana sobre o
mercado de terras
Caractersticas e problemas dos
mercados de terra no Brasil

1. Mercado de terras e
instituies

Instituies x desenvolvimento

Douglass North (1993) - Paradox of the West

-

Crescimento econmico e liberdade: processos complementares no

desenvolvimento
Ex: Inglaterra e Pases Baixos, onde inexistncia de alto grau de
centralizao criou ambiente para crescimento econmico e liberdades
humanas

Definio amplamente utilizada de instituies (North,

1990):
instituies so as regras do jogo numa sociedade ou, mais formalmente,
so restries humanamente concebidas que moldam as interaes
humanas

Instituies x desenvolvimento

Daron Acemoglu (2003) Root causes

Desenvolvimento econmico dependente do papel das
instituies. Caractersticas de sociedades com boas
instituies:
1.

2.

3.

Enforcement dos direitos de propriedade (incentivo para

investir e participar da vida econmica)
Restries s aes da elite, polticos e grupos poderosos
(impedindo tanto a expropriao de rendas e investimento
dos outros quanto a criao de um ambiente de disputa
altamente desigual)
Algum grau de igualdade de oportunidade (possibilidade de
indivduos investirem e participarem das atividades
econmicas)

Terra x instituies

Karl Polanyi (1944) The Great Transformation

Terra, capital e trabalho como mercadorias fictcias

necessidade do Estado criar e regular estes mercados (no so
autorregulados)
Aumentar certos custos de transao relacionados terra
pode ter efeitos positivos no desenvolvimento (restries
ambientais, zoneamento, funo social da terra, etc).
O mesmo vale para fechamento de mercados de terra em
locais especficos.

Instituies e embeddedness
(Torok 2005)
Level 1

Embeddedness
(religion, conventions, traditions,
ethics, norms, etc.)

Level 2

Institutional environment
Formal laws of game (constitution,
judiciary, department)

Level 3

Control, management
Contract, harmonization of management
structres with transactions

Level 4

Resource allocation and employment

(price and quantity)

Mercado de terras e instituies

Needham, B; Segeren, A; Buitelaar, E (2011). Institutions in Theories of Land Markets

Administrao de terras x mercado de

terras (Williamson et al, 2010)

2. Uma viso ps-keynesiana

sobre o mercado de terras

Contexto

Paradoxo do preo da terra - preo mais elevado

que sua capacidade produtiva
Teorias marxistas e neoclssicas sempre
trabalharam com a ideia de que produo
determina o seu preo (renda da terra /
produtividade marginal deste fator de produo)
Necessidade de outra teoria para explicar este
movimento.

Premissas para compreender esse

fenmeno

Preo da terra no decorre apenas das

caractersticas produtivas mas tambm das
especulativas
Reydon (1992) referencial terico para
explicar este fenmeno
Referencial a ser construdo deve articular
relao entre mercados especficos e gerais

Determinantes do preo: inclusive a

especulao
Economia de mercado - trocas em dinheiro,
agentes econmicos buscam maior ganho
global, sob incerteza (no prevemos o futuro)
Proteo frente incerteza: aquisio de ativos
com diferentes graus de liquidez e atravs de
convenes (regras escritas ou tcitas)
Negcio ocorre quando comprador espera
obter renda maior com mesmo ativo
Os preos dos ativos so determinados nestes
mercados

Ativo terra: determinantes do preo

PT = Q C + L
(capitalizados a uma taxa subjetiva e individual)

(Q) quase-rendas resultantes de sua utilizao

produtiva;
(C) custos de manuteno decorrentes da sua
permanncia no portflio dos agentes
econmicos.
(L) liquidez do ativo;

Ativo terra: determinantes do preo II

preos refletem situao do mercado de terras

e do entorno scio econmico
mercado imperfeito: oferta fixa (escassa)
imvel; pode ser utilizada produtivamente ou
como reserva de valor; tem influncia poltica.
requer interveno do Estado para sua
regulao
estrutura de mercado - FLEX price preos
especulativos

3. Problemas e caractersticas do
mercado de terras no Brasil

Principais problemas dos mercados de

terras no Brasil

Preos da terra elevados dada estrutura

concentrada
Falta de efetividade na cobrana do imposto
de propriedade estimula uso especulativo
Sistema de registros inseguro
Muitas propriedades sem ttulos
Ausncia de um cadastro integrado
Falta de controle sobre uso e ocupao de
terras;

Alguns dados sobre desigualdade

distributiva da terra

No mesmo estudo, Hoffman e Ney (2010) estimam o Gini em

0,857 (para 2008)
Alm disso estimam o Gini com a incluso de uma categoria
de sem-terras*, onde o ndice sobe para 0,924.

*pessoas de domiclios particulares que esto ocupados como empregados no setor

agrcola considerados como donos de uma propriedade de rea nula.

PRINCIPAIS VARIVEIS QUE

INTERFEREM NOS PREOS DE
TERRA
a.

b.

c.

d.

e.

Rendas produtivas esperadas da utilizao produtiva da

terra (q) - qualidade da terra, acesso, disponibilidade de
gua, tecnologia, custo de insumos, maquinrio (capital) e
outros fatores utilizados na produo.
A infraestrutura de produo e comercializao, afetam as
rendas esperadas produtivas da terra.
Grau de fragmentao - quanto menores as propriedades
maiores so seus preos (por unidade de rea), entre outras
razes por ter maior liquidez.
Grau de urbanizao terras prximas aos centros urbanos
chegam a ter seu valor multiplicado por 10.
Inflao - est relacionado com a liquidez da terra (l): a terra
pode ser utilizada como reserva de valor (conserva seu valor
passando de um perodo para outro).

PRINCIPAIS VARIVEIS QUE

INTERFEREM NOS PREOS DE
TERRAS (II)
f.

g.

h.

i.

Os impostos sobre a terra (rural e urbana) afetam o seu

preo na medida que encarece os seus custos de
manuteno.
O desenvolvimento do sistema financeiro, afeta
diretamente o preo da terra rural. A restrio da liquidez
importante em razo do custo de oportunidade do dinheiro.
Grau de segurana dos direitos de propriedade expressa
no custo de transao da terra;
O ambiente scio-econmico e poltico onde as
transaes com terras tomam lugar crucial.

Se as demais aplicaes e oportunidades de investimentos

estiverem pouco atraentes e seguras, os preos da terra
tendero a aumentar. Mesmo em ambientes inflacionrios onde
exista indexao total, esta no protege por igual a todos os
preos. Portanto, de se esperar que uns preos cresam
mais que outros.

Obrigado!
Mais informaes em
http://governancadeterras.com.br
contato: vitorbukvar@gmail.com