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Sumrio
1. Direitos reais (Direito das coisas) .............................................................................. 2
1.1. Usufruto, uso e habitao .................................................................................. 2
1.2. Direito do promitente comprador do imvel ..................................................... 8
1.3. Direitos reais de garantia na coisa alheia ......................................................... 11
1.4. Concesso de uso especial para fins de moradia, de direito real de uso e os
direitos oriundos da imisso provisria na posse ............................................................... 16
1.5. Propriedade imvel Art. 1.228 e ss., CC ......................................................... 18

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1. Direitos reais (Direito das coisas)

Dando seguimento ltima aula, continua-se na anlise do art. 1.225 do CC, que
trata dos direitos reais.
Alguns trataro o rol desse artigo como taxativo, excluindo a posse. Outros admitiro
a incluso da posse, como j comentado na aula anterior.
Ainda, na aula anterior, falou-se acerca do inciso I, II e III. Agora, inicia-se o exame a
partir dos incisos IV, V e VI.

Art. 1.225. So direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
VII - o direito do promitente comprador do imvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia; (Includo pela Lei n 11.481, de
2007)
XII - a concesso de direito real de uso; e (Redao dada pela Medida Provisria n 700,
de 2015)
XIII - os direitos oriundos da imisso provisria na posse, quando concedida Unio, aos
Estados, ao Distrito Federal, aos Municpios ou s suas entidades delegadas e respectiva
cesso e promessa de cesso. (Includo pela Medida Provisria n 700, de 2015)

1.1. Usufruto, uso e habitao
Esses direitos so classificados como direitos reais na coisa alheia de gozo ou fruio,
ao lado do direito de servido, e para alguns ao lado tambm do direito de superfcie.
Podem ser considerados como um s. Trata-se do direito de usufruto, porm, com
maior ou menor amplitude. Tanto que a disciplina legal sobre o usufruto, e aplicvel,
no que couber, ao direito de uso e habitao. Assim, na verdade, o que se estuda o

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usufruto, e o uso e habitao seriam espcies mais restritas daquela modalidade de direito
real.
Visualmente explicando, o usufruto seria a forma mais ampla, o uso intermediria, e
a habitao a forma mais restrita do direito. Veja-se:


usufruto
uso

habitao



Quem concede a algum usufruto est se despindo dos dois mais importantes
poderes inerentes propriedade: poder de usar (ius utendi) e poder de gozar/fruir (ius
fruendi).
Em razo disso, ser chamado de nu proprietrio, eis que no poder usar e fruir da
propriedade. Poder, no entanto, dispor da substncia e reaver a coisa de quem quer que
injustamente a possua ou detenha.
Nesse sentido, o direito substncia significa que o usufruturio, usurio ou
habitante, embora possam extrair frutos e utilidades, no podem diminuir ou modificar a
substncia da coisa sem a expressa autorizao do nu proprietrio. Fazendo uma
comparao, no mbito dos contratos e dos direitos obrigacionais essa figura se assemelha
ao comodato. A diferena que no usufruto institui-se direito real de oponibilidade erga
omnes.
Com efeito, o usufruturio tem direito ao proveito, que fica temporariamente
separado da substncia. D-se, pois, ciso entre a substncia e proveito, em carter
necessariamente temporrio.
Observa-se que a temporariedade uma caracterstica essencial do usufruto, ainda
que haja classificao doutrinria que o separe em temporrio (a termo ou finalidade
especfica) e vitalcio (termina com a morte). Isso porque o usufruto necessariamente
terminar com a morte. Ento, ser temporrio, porquanto at mesmo o usufruto vitalcio
temporrio (pois se extingue com a morte).

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Nessa linha, no possvel conceder o usufruto, uso e habitao perptuos, pois so
personalssimos, caracterstica essa extrada do art. 1.393, CC. Ento, a morte do
usufruturio acarreta a extino do usufruto, ainda que seja conferido a termo determinado
(art. 1.410, CC).

Art. 1.393. No se pode transferir o usufruto por alienao; mas o seu exerccio pode
ceder-se por ttulo gratuito ou oneroso.

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de
Imveis:
I - pela renncia ou morte do usufruturio;

Ateno: embora o art. 1.393 estabelea ser personalssimo, possvel a cesso
gratuita ou onerosa do exerccio do direito. Exemplo: locao do imvel objeto de usufruto.
Essa cesso no confere direito real ao cessionrio, mas to somente um direito pessoal de
exercer o uso e a fruio no lugar do titular do direito real, que o usufruturio.
Extinguindo-se o usufruto, esse direito pessoal concedido para o exerccio tambm se
extingue. Trata-se de mero exerccio de direito alheio e no a cesso para direito prprio.
A partir desse raciocnio, vrias questes de provas podem ser extradas.

OBS 1: O carter personalssimo do usufruto, uso e habitao tornam esse direito
inalienvel e impenhorvel. Assim, no pode o credor do usufruturio penhorar o direito
real do usufruto para forar uma alienao judicial.

OBS 2: Entretanto, possvel a penhora da nua propriedade por dvidas do nu
proprietrio, pois este conserva o poder de disposio sobre a substncia. Vale ressaltar que
a penhora sobre a nua propriedade no leva extino do usufruto, ou seja, este gravame
permanecer. Em outras palavras, considerando que o bem penhorado apenas a nua
propriedade (e no a propriedade plena), o que ser levado alienao ser apenas a nua
propriedade. Ento, o arrematante adjudica ou arremata o imvel com o respectivo gravame
- o usufruto.
Nesse caso fica clara a ciso dos direitos. A penhora se d apenas em relao aos
direitos atinentes nua propriedade, e no ao usufruto.
Em suma, o proveito do usufruto no pode ser penhorado (dado o carter
personalssimo), mas a substncia pode ser penhorada.
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OBS 3: Em que pese o usufruto seja impenhorvel, o exerccio do usufruto pode ser
penhorado. Ou seja, possvel penhorar o proveito no sentido da extrao direta da
vantagem, dos frutos, mas no o direito em si. No possvel se tornar, por adjudicao ou
arrematao, usufruturio em substituio ao originrio.
Isso quer dizer que, enquanto o usufruto existir, o credor poder colher os frutos no
lugar do devedor, embora no se torne usufruturio. Esse raciocnio tambm vale para o
uso, usufruto e habitao.

OBS 4: O art. 1.473, ao tratar do direito real de hipoteca, causa certa confuso.
Observe a sua redao:

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
IX - o direito real de uso;

Se o uso uma espcie do gnero usufruto, e se um direito personalssimo,
impenhorvel e inalienvel, no poderia ser suscetvel de hipoteca, pois s os bens
alienveis podem ser hipotecados.
Afinal, o credor hipotecrio no usa, no frui; ele exerce apenas um poder sobre a
coisa: excusso, ou seja, o poder de levar o bem venda para fim de satisfao do crdito. A
princpio, o nico poder do credor hipotecrio excusso - ficaria comprometido e a
garantia perderia sua finalidade.
Ento, primeira vista, esse dispositivo causa estranheza ao fazer referncia ao
direito de uso como sendo hipotecvel.
Contudo, a explicao reside na existncia de dois direitos reais distintos homnimos.
Melhor explicando, h dois direitos reais diversos, com caractersticas e disciplina legal
tambm diversas, e que tm o mesmo nome.
Um deles o uso do art. 1.225, V, CC, espcie do gnero usufruto, concedido em
carter personalssimo sobre bens particulares.
O outro o do inciso XII do art. 1.225 concesso do direito real de uso. Esta no
direito real de uso privado, e sim direito real de uso sobre bem pblico, concedido pelas
regras do Direito Administrativo (DL 271/67), e sobre este que se refere o art. 1.473,
quando fala em bem hipotecvel. Ele no tem esse carter intransmissvel que o uso tem,

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podendo ser transmitido causa mortis e cedido entre vivos. Da faz sentido que se ele pode
ser cedido, igualmente pode ser objeto de garantia hipotecria.
Portanto, deve-se ter cuidado para no confundir o direito de uso com o direito real
de uso.

Dando sequncia, conforme dito, o usufruto mais amplo, o uso intermedirio e a
habitao mais restrita. Mas onde est essa restrio?
No direito real de uso a restrio est na fruio do bem, no na utilizao direta,
mas na percepo dos frutos. Ento, a diferena entre o usufruto e o uso reside na
percepo dos frutos. O usurio pode utilizar a coisa diretamente e colher frutos at o limite
das suas necessidades de subsistncia, includos famlia e empregados domsticos. Verifica-
se, pois, que o usurio no colhe todos os frutos, mas s aqueles necessrios sua
subsistncia e da famlia, incluindo os empregados. Essa necessidade pautada no padro
de vida do usurio.
Exemplo: a concesso particular do direito de uso de uma fazenda faz com que o
usurio possa utiliz-la e estabelecer nela a sua moradia, tirando os frutos necessrios. Em
razo disso, ter a obrigao de prestar contas do excedente ao nu proprietrio. O professor
ressalta que esse nu proprietrio, embora a denominao seja essa, tem parcial proveito da
coisa.
J o direito real de habitao o mais restrito de todos, pois o favorecido pode
exclusivamente exercer moradia prpria, sozinho ou com sua famlia. No pode, por
exemplo, alugar a terceiros para extrair renda de aluguel. S pode morar.
preciso notar que esse direito pode aparecer em provas no relacionado aos
direitos reais, mas sim ao direito das sucesses, por fora da dico do art. 1.831, CC.

Art. 1.831. Ao cnjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, ser
assegurado, sem prejuzo da participao que lhe caiba na herana, o direito real de
habitao relativamente ao imvel destinado residncia da famlia, desde que seja o
nico daquela natureza a inventariar.

Essa norma confere o direito real de habitao ao cnjuge sobrevivente sobre o
imvel residencial em que residia a entidade familiar. Esse direito no ser visualizado se nos
bens a inventariar houver mais de um imvel capaz de comportar o direito moradia pela
via da partilha. Nesse caso, no haver necessidade da invocao da norma atinente ao

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direito de habitao. Do contrrio, caso no haja mais de um imvel partilhvel que possa
servir de moradia ao cnjuge, o direito real de habitao se concretizar.

Deve-se ter em mente que o direito moradia um direito real de habitao ope
legis, por fora de lei. Adquire-se pela abertura da sucesso e no pelo registro, como
ocorreria se tivesse sido concedido por escritura pblica. Se tivesse sido um ato voluntrio
de concesso por instrumento pblico o registro seria elemento constitutivo necessrio
natureza real do direito. Mas aquele que vem da lei, ope legis, o registro seria apenas uma
formalidade e no um elemento essencial constitutivo.

Observaes:
a) O direito real de habitao hoje conferido a todos os regimes de bens, mas no
Cdigo de 1916 era conferido apenas ao da comunho universal, enquanto os demais
regimes tinham o usufruto da quarta parte ou da metade do patrimnio deixado pelo
falecido (usufruto vidual, que hoje no mais subsiste, uma vez que o cnjuge, com o advento
do CC de 2002, passou a ser herdeiro necessrio).

b) O CC foi omisso quanto ao companheiro como favorecido sucessrio desse direito
real. O STJ, no caso de abertura da sucesso, tem admitido esse direito ao companheiro.
Tem, entretanto, divergido na fundamentao. Assim, surgem dois fundamentos aptos a
pautar a concesso do direito.
O primeiro fundamento aplicar o art. 1.831, que fala da sucesso do cnjuge,
analogicamente ao companheiro. Essa tese encontra resistncia em outro entendimento j
afirmado pela Corte, de que na parte formal e em aspectos patrimoniais (especialmente na
sucesso) o casamento e a unio estvel no se confundem.
J o segundo entendimento baseia-se em uma lei anterior ao CC, Lei 9.278, que
expressamente previa esse direito em favor do companheiro. O raciocnio o de que o CC,
por no ter tratado do tema, no teria revogado este nico artigo. Ento, ele permaneceria
vigente para reger essa situao
Em suma, o direito do companheiro tem sido reconhecido pela Corte, mas os
caminhos para chegar a esse reconhecimento que divergem.

Retomando o tema, o usufruto, embora no possa ser cedido ou transmitido, pode
em duas situaes no se extinguir pela morte do usufruturio:
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1 Usufruto concedido simultaneamente a mais de um usufruturio por ato entre
vivos. Exemplo: escritura pblica que contm clusula expressa do direito de acrescer entre
os usufruturios. Esse direito de acrescer faz com que na morte de um deles o outro passe a
ter um direito mais amplo do que tinha originariamente. Art. 1.411, CC:

Art. 1.411. Constitudo o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se- a
parte em relao a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulao expressa, o
quinho desses couber ao sobrevivente.

2 Por testamento, legado um usufruto simultneo. No caso do legado o direito de
acrescer implcito, pois a lei o prev como regra. Dessa forma, no precisa haver clusula
expressa no testamento. Ento, na hiptese de mais de um usufruturio ser contemplado,
na falta de um, o outro recebe sozinho (art. 1.946, CC).

Art. 1.946. Legado um s usufruto conjuntamente a duas ou mais pessoas, a parte da
que faltar acresce aos co-legatrios.
Pargrafo nico. Se no houver conjuno entre os co-legatrios, ou se, apesar de
conjuntos, s lhes foi legada certa parte do usufruto, consolidar-se-o na propriedade as
quotas dos que faltarem, medida que eles forem faltando.

1.2. Direito do promitente comprador do imvel
Outro direito real elencado no art. 1.225 (inciso VII).
O tema ser tratado pelo gnero direito real de aquisio e no pela espcie.
Por medida provisria (2014) convertida em lei (13.043/14), o CC passou a ter duas
espcies desse gnero. Nos dois casos, h direito real de aquisio sobre a propriedade
alheia:

a) promitente comprador de imvel tem direito real de adquirir o imvel uma vez
cumprida todas as obrigaes. Esse direito real dar a ele a oponibilidade erga omnes, de
modo que se o vendedor dispuser da propriedade no curso da vigncia da promessa o

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promitente comprador no ser prejudicado, podendo exigir a escritura definitiva ou
promover a adjudicao compulsria, mesmo em face do novo proprietrio.

b) devedor fiduciante na alienao fiduciria (art. 1.368-B) aqui o devedor
fiduciante aliena a propriedade ao credor, com carter de garantia. O devedor, ao ceder a
propriedade, ficava apenas com o direito contratual de haver de volta o bem, por meio de
uma condio (para ele suspensiva, para o credor resolutiva), que era a extino da
obrigao. Ento, uma vez extinta a obrigao, a propriedade fiduciria se resolveria,
podendo o devedor retomar a propriedade.
Esse direito era eventual e de carter obrigacional. Agora, passa a ser definido por lei
como de carter real. Ento, o devedor fiduciante tem o mesmo direito de antes (reaver a
propriedade do bem aps extinguir a obrigao), mas a natureza do seu direito deixa de ser
obrigacional e passa direito real de aquisio.
Exemplo: falncia do devedor. Na arrecadao dos bens, h um deles que est em
poder do devedor, mas como foi alienado fiduciariamente, a propriedade pertence ao
credor fiduciante. Em razo disso, no pode a propriedade desse bem ser arrecada para
satisfazer os demais credores. Todavia, note-se que o direito real de aquisio pode ser
arrecadado (tambm pode ser objeto de penhora). Para que a massa se beneficie disso,
deve cumprir as condies necessrias para adquirir a propriedade do bem. Ou, ainda, caso
a coisa seja levada hasta pblica, o arrematante pode quitar a obrigao e adquirir a
propriedade.
Em suma, o importante que d-se a natureza de direito real a algo que no tinha
essa caracterstica por meio da lei.


Art. 1.368-B. A alienao fiduciria em garantia de bem mvel ou imvel confere direito
real de aquisio ao fiduciante, seu cessionrio ou sucessor. (Includo pela Lei n 13.043,
de 2014)
Pargrafo nico. O credor fiducirio que se tornar proprietrio pleno do bem, por efeito
de realizao da garantia, mediante consolidao da propriedade, adjudicao, dao
ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a
responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas
condominiais e quaisquer outros encargos, tributrios ou no, incidentes sobre o bem
objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

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Importante lembrar que os direitos reais de aquisio (tanto o do promitente
comprador do imvel quanto o do devedor fiduciante) so direitos reais que se constituem
pelo registro. Entretanto, observe o que a smula 239 do STJ prev:

O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de
compra e venda no cartrio de imveis.

Ento, a interpretao dada ao tema era de que a adjudicao compulsria, como
forma de realizao do direito de aquisio, pressuporia a natureza real do direito. Em
consequncia, pressuporia tambm o registro. Se no houve registro, no teria como
adjudicar. Esse entendimento era adotado pelo STF nas dcadas de 50, 60 e 70, o que pode
ser extrado da smula 167 (no foi cancelada em virtude da mudana de competncia da
Corte), que dispe que para haver adjudicao compulsria era preciso que o contrato
estivesse registrado no cartrio.
No obstante, a interpretao dada pelo STJ a prevalente nos dias de hoje. Ou seja,
separa-se a eficcia erga omnes, que advm do registro, da eficcia inter partes, que advm
do prprio contrato, e a partir do reconhecimento de que elas no esto condicionadas aos
mesmos requisitos que vm a ratio da smula.
Funciona da seguinte maneira. Se a pretenso de opor o contrato a terceiros,
manejando a adjudicao compulsria em face de novo proprietrio superveniente, o
contrato deve estar registrado para que tenha oponibilidade em face de terceiro. Se,
contudo, o exerccio em face do prprio vendedor ou de seu sucessor legtimo, a o
registro no necessrio para exigir o cumprimento do que o vendedor se obrigou.
Em suma: a eficcia inter partes da promessa independe do registro. O bice estar
presente se o atual proprietrio no for o que vendeu, e sim terceiro de boa-f.

Posio minoritria O Des. Poul Erick, do TRF-2, diverge desse entendimento. Da
smula. Para ele, o art. 1.418, CC, mais recente que a smula, exigiria expressamente o
registro para fins de adjudicao compulsria, pois, para ele, sendo ao reipersecutria,
somente o titular do direito real poderia manej-la, e s seria o titular do direito real quem
tivesse antes registrado. Para quem no registrou o caminho seria a ao de obrigao de
fazer com suprimento de outorga ao de carter pessoal (art. 466-B, CPC).

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Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a
obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter
uma sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

OBS: em que pese a necessidade do registro do contrato para oponibilidade erga
omnes da promessa ou compromisso de compra e venda, para fins de embargos de terceiro
opostos contra penhora, mesmo que a promessa ou compromisso no estejam registrados,
se com fundamento nessa promessa ou compromisso o comprador exercer a posse justa e
de boa-f (ou seja, deve estar emitido na posse), ele poder opor embargos de terceiro
possuidor, com fundamento no no direito real de aquisio, mas sim na melhor posse. O
fundamento ser possessrio e no petitrio para conseguir obstar a penhora Smula 84,
STJ.

admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse
advinda do compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do
registro.

1.3. Direitos reais de garantia na coisa alheia

Encontram-se nos incisos VIII, IX e X do art. 1.225. Trata-se do penhor, hipoteca e
anticrese.
So direitos reais de garantia na coisa alheia, que diferem do direito real na coisa
prpria, caracterizado pela propriedade fiduciria (art. 1.361 e seguintes do CC). Esta foi
disposta no Cdigo na parte atinente propriedade, como espcie propriedade fiduciria.
Nos direitos reais de garantia na coisa alheia a propriedade permanece com o
devedor, de modo que o bem pode ser objeto de constrio por outros credores. Alm
disso, poder ser arrecadado em caso de falncia ou insolvncia para satisfazer o concurso
de credores (seja especial seja universal).

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Por outro lado, na propriedade fiduciria a propriedade sai do patrimnio de quem
deve e passa ao do credor, em garantia da dvida. Por isso, no pode ser penhorada por
dvidas do devedor fiduciante. Ainda, em caso de falncia ou insolvncia no arrecadvel.
O que poder ser objeto de penhora ou de concurso o direito real de aquisio, a
propriedade fiduciria no.
Em sede de Direito Empresarial, uma discusso relevante a questo da cesso
fiduciria do crdito defendida, pelo STJ, como hiptese de propriedade fiduciria. Se assim
considerada, aquele crdito no seria arrecadvel nem penhorvel. Assim, a trava bancria
poderia ser aplicada ao credor na tutela do seu direito. Isso pode ser um problema, eis que
pode levar a empresa a ficar sem fluxo de caixa, pois o que recebido em conta retido
pelo banco pela trava bancria sob a justificativa de se tratar de cesso fiduciria como
modalidade de propriedade fiduciria. Assim, o bem no estaria suscetvel arrecadao
no submetido ao juzo recuperacional e falimentar.
H certa divergncia quanto classificao da cesso fiduciria como propriedade.
Alguns defendem que a natureza seria de penhor, o que acarretaria a possibilidade de
arrecadao. No obstante, a posio do STJ a acima exposta.
A propriedade fiduciria mais vantajosa em relao ao penhor, hipoteca e
anticrese, devido a maior celeridade na satisfao do crdito, maior segurana no
recebimento, uma vez que no teria sujeio a concurso.
Nesse sentido, para bens mveis infungveis o CC que trata da propriedade
fiduciria, nos art. 1.361 e ss. Para bens imveis , por sua vez, o tema tratado na Lei
9.514/97.
OBS: a propriedade fiduciria de imveis, em que pese ter surgido pela
supramencionada lei, NO se restringe ao Sistema Financeiro Imobilirio SFI. Assim, pode-
se concluir que a prpria lei destaca que a alienao fiduciria pode servir de garantia para
outras modalidades de crdito, e no somente no mbito do SFI.
Para coisas mveis ou direito de crdito, porm abrangido em operaes do SFN ou
de mercado de capitais (operaes envolvendo instituies financeiras ou fundo de
investimentos), a normatizao ser pelo DL 911/69.
OBS: esse decreto traz a famosa e polmica previso acerca da busca e apreenso
para fins de consolidao da propriedade na alienao fiduciria em garantia. Ademais, tem
ele restrio de ordem subjetiva, ou seja, s se aplica quando o credor for instituio
financeira ou instituio integrante do mercado de capitais.
Relevante mencionar que esse decreto vem sofrendo alteraes no decorrer dos
anos, inclusive em 2015.

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ministrada pelo professor em sala. Recomenda-se a complementao do estudo em livros
doutrinrios e na jurisprudncia dos Tribunais.

Uma importante alterao foi trazida pela Lei 10.931/04. Traa-se comparativo para
explor-la.

No penhor, hipoteca e anticrese, se o devedor se tornar inadimplente, como o
credor satisfaz seu crdito?
nula (nulidade absoluta questo de ordem pblica) a clusula que permita ao
credor ficar com a propriedade do bem dado em garantia de forma automtica por falta de
pagamento. Diz-se aqui se tratar de vedao ao pacto comissrio dos contratos de garantia
sobre coisa alheia (art. 1.428, CC). O que possvel dao em pagamento depois de
vencida.
Art. 1.428. nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou
hipotecrio a ficar com o objeto da garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. Aps o vencimento, poder o devedor dar a coisa em pagamento da
dvida.

Se vedada, como o credor se satisfar?
No penhor e na hipoteca o credor se satisfar excutindo a coisa, ou seja, levando a
coisa venda art. 1.422, CC. Ou, ainda, pela preferncia, caso o bem venha a ser levado
hasta pblica por outro credor. Nesse caso, o concurso especfico (decorrente de penhora)
e no universal (decorrente de falncia).

Art. 1.422. O credor hipotecrio e o pignoratcio tm o direito de excutir a coisa
hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada,
quanto hipoteca, a prioridade no registro.
Pargrafo nico. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dvidas que, em
virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros crditos.

J o credor anticrtico no se satisfaz nem pela excusso nem pela preferncia, com
uma ressalva em relao falncia. Nesse sentido, a anticrese consiste em dar ao credor a
posse de um imvel do devedor, para que o credor use e frua do bem, amortizando a dvida.
Ento o credor se paga usando e fruindo do bem alheio. Isso cria um nus de administrao
do bem alheio. Alm disso, se os frutos e rendimentos no forem suficientes para cobrir a
dvida ou pelo menos a parcela mensal, no h opo da excusso da garantia ele pode at
resolver a obrigao, mas entraria para uma penhora como um credor comum, abrindo mo
da garantia real. Em suma: no pode excutir nem prefere.

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Em uma situao normal o credor anticrtico se garante pela reteno. Se satisfaz
pelo uso e se garante em relao a terceiros pelo direito de reteno, mantendo a coisa em
seu poder at que a dvida esteja paga. Ento, o credor se satisfaz pela posse e no pelo
preo. Ao trmino do prazo de 15 anos, se a dvida no estiver solvida a garantia est
extinta, e o crdito dever ser cobrado como credor quirografrio.
Em resumo, nas trs figuras penhor, hipoteca e anticrese o credor no fica com a
coisa, salvo se houver dao em pagamento da propriedade da coisa depois de vencida a
obrigao. Nas duas primeiras a realizao se d pelo preo; na ltima pela posse.

Na propriedade fiduciria, se o devedor se tornar inadimplente, pode o credor
se satisfazer pela coisa?
Se no houver pagamento da dvida, o proprietrio fiducirio que tenha sua garantia
constituda pela regra do CC consolidar a propriedade para fins de alienao e no para
autossatisfao. Ento, igualmente, satisfaz-se pelo preo. Tambm considerado, portanto,
pacto comissrio nulo a clusula contratual que contenha a previso de que o bem ficar
definitivamente com o credor por falta de pagamento art. 1.365, CC.

Art. 1.365. nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a coisa
alienada em garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
Pargrafo nico. O devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito eventual
coisa em pagamento da dvida, aps o vencimento desta.

Aqui, novamente, h a ressalva da dao em pagamento como meio de extinguir a
obrigao. Contudo, diferentemente das trs modalidades acima destacadas, como na
propriedade fiduciria o devedor no tem a propriedade, dar em pagamento o direito real
de aquisio.
O DL 911/69, por sua vez, fala de busca e apreenso e no de reintegrao de posse:

Art. 3o O proprietrio fiducirio ou credor poder, desde que comprovada a mora, na
forma estabelecida pelo 2o do art. 2o, ou o inadimplemento, requerer contra o devedor
ou terceiro a busca e apreenso do bem alienado fiduciariamente, a qual ser concedida
liminarmente, podendo ser apreciada em planto judicirio. (caput" do artigo com
redao dada pela Lei n 13.043, de 13/11/2014).

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Efetivada a busca, o devedor fiduciante tem 5 dias para quitar o contrato (a
contagem no da juntada aos autos, e sim da efetivao da busca, conforme decidido pelo
STJ). Se no quitar o contrato, a propriedade se consolida em nome do credor, que poder
desde logo indicar um terceiro como dono.
STJ decidiu que no cabe purgar a mora, pois seria pagar o que estava vencido com
os acrscimos.

1o Cinco dias aps executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-o a
propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimnio do credor fiducirio,
cabendo s reparties competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de
registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do nus
da propriedade fiduciria.

Se aps a consolidao da propriedade ainda houver dvida, o credor deve promover

a cobrana pela via de conhecimento ou atravs de procedimento monitrio S. 384, STJ,
eis que no h mais a liquidez de um ttulo imediato (credor j se satisfez com a coisa).

Cabe ao monitria para haver saldo remanescente oriundo de venda extrajudicial de
bem alienado fiduciariamente em garantia.

ATENO:
Qualquer que seja o direito de garantia seja na coisa alheia ou na coisa prpria, seu
carter sempre acessrio, e sendo assim, a nulidade, a extino ou a perda de exigibilidade
por prescrio do principal acarreta a do acessrio. Princpio da gravitao, o direito de
garantia seguir o destino do direito principal.
Entretanto, a recproca no verdadeira. A nulidade, extino da garantia no
importa na da obrigao. condio de vencimento antecipado se a garantia se extinguir no
curso da relao obrigacional.
No caso de perempo hipotecria, quando a hipoteca se extingue no prazo de 30
anos, tenha sido ou no quitada a dvida, d-se ela por extinta art. 1.485, CC:
Art. 1.485. Mediante simples averbao, requerida por ambas as partes, poder
prorrogar-se a hipoteca, at 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaa
esse prazo, s poder subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo ttulo e
novo registro; e, nesse caso, lhe ser mantida a precedncia, que ento lhe competir.

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1.4. Concesso de uso especial para fins de moradia, concesso de direito real de
uso e os direitos oriundos da imisso provisria na posse1

Comea-se a abordagem pelo inciso XI do art. 1.225

XI Concesso de uso especial para fins de moradia (MP 2220/2001)
Essa concesso era para estar disciplinada no Estatuto da Cidade. Contudo, houve
veto ao captulo que tratava sobre o tema no Estatuto e, ato contnuo, houve a edio da
MP.
Esse direito , mutatis mutandis, uma usucapio especial urbana, pois os seus
requisitos so os mesmos, tanto individuais quanto coletivos. Entretanto, por conta da
vedao constitucional usucapio da propriedade pblica (arts. 183 e 191, CF/88),
instituiu-se uma modalidade de direito real que no propriedade ( um direito real na
coisa alheia), que o direito de uso especial para moradia.

Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de
outro imvel urbano ou rural.
1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher,
ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como
seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no
superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.
Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.

1
Como indicao bibliogrfica, o professor sugere o livro de Direitos das Coisas de Carlos Roberto
Gonalves. Para uma viso mais aprofundada, cita a obra de Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves, e a de Marco
Aurlio Bezerra de Melo.

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Ressalta-se que h restrio temporal para contagem da posse, a fim de no
estimular novas invases de bens pblicos. Assim, o prazo de cinco anos deve ter se
consumado antes da medida provisria para que se tenha direito adquirido (o que no
impede outras concesses voluntrias que seguem programas de regularizao fundiria).
Uma vez preenchidos os requisitos legais, adquire-se o direito. Desse modo, trata-se
de aquisio que independe de ttulo. A partir da, h duas formas para se formalizar o
registro e fazer constar esse direito: a) a prpria Administrao Pblica reconhece o direito e
outorga; b) Administrao no outorga e indivduo postula em juzo a declarao do direito
por sentena, que ser levada posteriormente a registro (este no tem carter constitutivo
do direito real, pois este j foi adquirido antes).
Esse bem pblico precisa ser dominical, ou seja, no deve estar afetado, a priori. Se a
rea urbana for maior que 250 m e no puder ser dividida, ser feito pela via coletiva -
concesso de uso especial para fins de moradia coletivo.
Tambm possvel adquirir esse direito quando o bem ocupado um bem afetado.
S que neste caso a norma diz que facultado Administrao Pblica conceder em outro
imvel. Ento, o direito no seria registrado no imvel que se ocupa, mas sim em outro
imvel dominical. A divergncia quanto a esse ponto reside no fato de saber se a
Administrao est obrigada ou se h faculdade na concesso em outro imvel. H doutrina
para ambos os lados. Quanto jurisprudncia, no h julgados significativos sobre o tema.



XII Concesso de direito real de uso;

Regida pelo DL 271. O bem aqui pblico, dominical, no qual a Administrao tenha
concedido o direito real de uso. No tem os requisitos especficos da concesso de uso
especial para fins de moradia, mas deve respeitar as disposies do direito administrativo.
O CC no comenta mais sobre o tema; o mximo admitir, no art. 1.473, que seja
objeto de garantia hipotecria.

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XIII Direitos oriundos da imisso provisria na posse;
Introduzido pela MP 700/2015.
Trata-se de posse para a qual se confere a natureza de direito real passvel de
registro. Isso d mais segurana jurdica aos atos de cesso e promessa de cesso a
particulares.
Dessa forma, h expropriao do bem pelo Poder Pblico e posterior cesso ao
particular, que se imite na posse e j recebe o exerccio da utilidade da coisa, sem que haja a
espera do longo processo expropriatrio.
A ttulo de complemento, a concesso de uso especial para fins de moradia,
concesso de direito real de uso e os direitos oriundos da emisso provisria na posse foram
elencados no art. 1.225 do CC para fins de referncia, e tm a sua regulao disciplinada
pelo Direito Administrativo, e no pelo Direito Civil.


1.5. Propriedade imvel Art. 1.228 e ss., CC

Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades
econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e
o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.
2o So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou
utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
3o O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por
necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem como no de requisio, em
caso de perigo pblico iminente.
4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir
em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de
considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico
relevante.
5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao
proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em
nome dos possuidores.

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A propriedade de um modo geral presume-se plena (presuno relativa). O que isso
significa?

i) quanto aos poderes: todos os poderes estariam acessveis ao proprietrio usar
(ius utendi), fruir (ius fruendi), dispor (ius abutendi) e reaver (reivindicatio).

A propriedade fiduciria plena?
No, gravada pelo direito real de aquisio do devedor fiduciante, sendo sua
finalidade a garantia. Mas, uma vez realizada a garantia e consolidada, a a propriedade se
tornaria plena.

ii) quanto ao tempo: a propriedade presume-se perptua. Isso no significa que no
possa haver propriedade limitada no tempo: propriedade ad tempus e propriedade
resolvel. So propriedade sujeitas, ou a prazo, ou condio resolutiva preexistente, ou
ainda condio resolutiva superveniente. Exemplo dessa ltima a revogao de doao,
cujos efeitos s condicionam as partes, e no terceiros eventual prejuzo de terceiro
resolve-se em perdas e danos (art. 1.360 CC).

Caso:
Joo tem o direito de propriedade sobre um imvel. Esse direito lhe confere poder de
usar, fruir, dispor e reaver a coisa de quem quer que injustamente possua ou detenha. Se
esse direito vier a ser violado atravs de injusta posse de terceiros, ser possvel se exercer a
pretenso reivindicatria, cujo fundamento o art. 1.228, caput, parte final, CC. Trata-se de
juzo petitrio, com fundamento no melhor ttulo (propriedade), que salvo prova em
contrrio, presume-se plena nos poderes e no tempo, logo, perptua.
Apesar do imvel ser de Joo, Rafael resolve no observar o dever geral de conduta,
comete o ato ilcito, esbulha essa posse e passa a exerc-la injustamente.
Quanto tempo tem Joo para exercer a pretenso reivindicatria sob pena de
prescrio?
No art. 206, que traz os prazos especiais do CC, no h prazo para essa pretenso
reivindicatria. Diante disso surgem duas alternativas:
a) art. 205, CC prazo geral de dez anos;
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b) no se sujeita prescrio extintiva da pretenso. Posio majoritria e do STJ.
Melhor explicando, quando crdito, e o direito a uma prestao (e no a uma
coisa), a violao vem pelo inadimplemento e h um prazo para exercer a pretenso sob
pena de prescrio, o que afasta a exigibilidade do crdito mas no o crdito em si.
No que tange propriedade, um dos poderes a reivindicatio, com fundamento no
melhor ttulo, que perptuo - salvo prova em contrrio. Ento, por ter a pretenso
reivindicatria fundamento no melhor ttulo, e por este ser perptuo, no h prazo para
exerc-la. Em suma, no se sujeita prescrio extintiva da pretenso.
Art. 206. Prescreve:
1o Em um ano:
I - a pretenso dos hospedeiros ou fornecedores de vveres destinados a consumo no
prprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos;
II - a pretenso do segurado contra o segurador, ou a deste contra aquele, contado o
prazo:
a) para o segurado, no caso de seguro de responsabilidade civil, da data em que citado
para responder ao de indenizao proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data
que a este indeniza, com a anuncia do segurador;
b) quanto aos demais seguros, da cincia do fato gerador da pretenso;
III - a pretenso dos tabelies, auxiliares da justia, serventurios judiciais, rbitros e
peritos, pela percepo de emolumentos, custas e honorrios;
IV - a pretenso contra os peritos, pela avaliao dos bens que entraram para a
formao do capital de sociedade annima, contado da publicao da ata da assemblia
que aprovar o laudo;
V - a pretenso dos credores no pagos contra os scios ou acionistas e os liquidantes,
contado o prazo da publicao da ata de encerramento da liquidao da sociedade.
2o Em dois anos, a pretenso para haver prestaes alimentares, a partir da data em
que se vencerem.
3o Em trs anos:
I - a pretenso relativa a aluguis de prdios urbanos ou rsticos;
II - a pretenso para receber prestaes vencidas de rendas temporrias ou vitalcias;
III - a pretenso para haver juros, dividendos ou quaisquer prestaes acessrias,
pagveis, em perodos no maiores de um ano, com capitalizao ou sem ela;
IV - a pretenso de ressarcimento de enriquecimento sem causa;
V - a pretenso de reparao civil;
VI - a pretenso de restituio dos lucros ou dividendos recebidos de m-f, correndo o
prazo da data em que foi deliberada a distribuio;
VII - a pretenso contra as pessoas em seguida indicadas por violao da lei ou do
estatuto, contado o prazo:
a) para os fundadores, da publicao dos atos constitutivos da sociedade annima;

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b) para os administradores, ou fiscais, da apresentao, aos scios, do balano referente
ao exerccio em que a violao tenha sido praticada, ou da reunio ou assemblia geral
que dela deva tomar conhecimento;
c) para os liquidantes, da primeira assemblia semestral posterior violao;
VIII - a pretenso para haver o pagamento de ttulo de crdito, a contar do vencimento,
ressalvadas as disposies de lei especial;
IX - a pretenso do beneficirio contra o segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso
de seguro de responsabilidade civil obrigatrio.
4o Em quatro anos, a pretenso relativa tutela, a contar da data da aprovao das
contas.
5o Em cinco anos:
I - a pretenso de cobrana de dvidas lquidas constantes de instrumento pblico ou
particular;
II - a pretenso dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e
professores pelos seus honorrios, contado o prazo da concluso dos servios, da
cessao dos respectivos contratos ou mandato;
III - a pretenso do vencedor para haver do vencido o que despendeu em juzo.

No caso em tela, pode acontecer, contudo, que no polo passivo, Rafael passe a
exercer essa posse injusta com animus domini. E a teria um bem passvel de usucapio, uma
posse qualificada para fins de usucapio e o tempo da posse transcorrido sem reao,
levando consumao de um direito prescrio aquisitiva. Assim, Rafael adquiriu a
propriedade de forma originria pela usucapio.

Nesse contexto, observe-se o art. 1.231, CC:
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, at prova em contrrio.

Quando Rafael adquire a propriedade, passa a ser proprietrio pleno e exclusivo, por
fora da usucapio. Se Rafael agora o proprietrio pleno e exclusivo do imvel, Joo deixa
de s-lo. A propriedade desapareceu e consequentemente o melhor ttulo. O problema da
reivindicatria no foi que ela enquanto pretenso se extinguiu, mas o fato de que no h
mais fundamento para ela, pois o poder de reivindicar do proprietrio. O bice foi por via
oblqua e no direta.

Questo sobre o assunto - CESPE/2008 - Em que pese a prescrio seja um instituto
relacionado segurana jurdica h determinadas situaes consideradas imprescritveis,

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como por exemplo, o direito do comodante e do depositante de reivindicar a coisa do poder
do comodatrio e do depositrio. A afirmativa encontra-se correta. O que levou extino
dessa pretenso reivindicatria foi o desaparecimento da propriedade, que s aconteceu
por causa da aquisio pela usucapio. O problema que o comodatrio e depositrio no
tm animus domini, sua posse precria, e sendo assim, no ir haver usucapio, sendo o
prazo para reivindicar perptuo.

Se no caso em tela, o imvel fosse da Unio Federal, portanto, pblico, Rafael no
teria possibilidade da usucapir. Logo, a Unio tem prazo perptuo para reivindicar o bem
que est em poder injusto do particular.

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