MANUAL DE ENGENHARIA DO CRDITO IMOBILIRIO

Avaliao de Imvel

Verso 2 janeiro/2015

Diretoria de Apoio aos Negcios e Operaes DINOP

Gerncia de Suporte s Operaes de Crdito GESOP
Diviso de Engenharia e Avaliaes do Crdito Imobilirio DENAV

BANCO DO BRASIL S.A.

 Verso 1 outubro/2014

APRESENTAO

No Manual de Engenharia do Crdito Imobilirio - MECI esto descritas as regras, exigncias, normas e
detalhamentos quanto s atividades de uso exclusivo de Engenharia do Crdito Imobilirio para Aquisio de
Imveis, Financiamento Produo de Empreendimentos enquadrados nos sistemas SBPE e Programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV) Faixas 2 e 3, e Produo de Empreendimentos enquadrados no Programa
Minha Casa Minha Vida FAR (Faixa 1).
Estes manuais so exclusivos do Crdito Imobilirio para servios contratados atravs da modalidade de
credenciamento.

Os Manuais esto subdivididos da seguinte forma:

MECI AVALIAO DE IMVEL:

- Pessoa Fsica.

MECI FINANCIAMENTO PRODUO PESSOA JURDICA:

- Financiamento Produo Pessoa Jurdica SBPE; e
- Financiamento Produo Pessoa Jurdica PMCMV Faixas 2 e 3.

MECI PRODUO DE EMPREENDIMENTOS FAIXA1:

- Produo de Empreendimentos PNHU-FAR (PMCMV Faixa 1).

As verses sero atualizadas de acordo com a necessidade e frequncia estabelecidas pela rea tcnica
normatizadora do Banco.

Resumo das alteraes desta verso:

Suprimido uma das condies do item 3.7.11.3 Para aceitao de um imvel edificado como garantia, sua
infraestrutura urbana mnima deve conter:
a) acesso com pavimentao definitiva ao imvel;.................................................................13

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SUMRIO

APRESENTAO ...........................................................................................................................2

MECI AVALIAO DE IMVEL: ......................................................................................................2

MECI FINANCIAMENTO PRODUO PESSOA JURDICA: ..............................................................2

MECI PRODUO DE EMPREENDIMENTOS FAIXA1: ......................................................................2

1. OBJETIVO ............................................................................................................................5

2. DEFINIES .........................................................................................................................5

2.1. ABREVIATURAS E SIGLAS UTILIZADAS ...................................................................................... 5

2.2. CONCEITOS ............................................................................................................................. 5

3. ORIENTAES .....................................................................................................................7

3.1. ORIENTAES GERAIS ............................................................................................................. 7

3.2. DOCUMENTOS PARA AS AVALIAES DE IMVEIS ................................................................... 7

3.3. AUDITORIA DOS TRABALHOS REALIZADOS POR CREDENCIADAS ............................................... 7

3.4. METODOLOGIAS AVALIATRIAS .............................................................................................. 8

3.5. ESPECIFICAO DAS AVALIAES ............................................................................................ 8

3.6. VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO ................................................................................... 8

3.7. LAUDOS DE AVALIAES DE IMVEIS URBANOS ...................................................................... 8

3.7.1. INFORMAES GERAIS ............................................................................................................................... 8

3.7.2. VISTORIA ..................................................................................................................................................... 9

3.7.3. INFORMAES COMPLEMENTARES PERICIAIS........................................................................................... 9

3.7.3.1. ESTABILIDADE E SOLIDEZ .................................................................................................................. 9

3.7.3.2. VCIOS DE CONSTRUO APARENTES ............................................................................................ 10

3.7.3.3. HABITABILIDADE ............................................................................................................................. 10

3.7.3.4. IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES ................................................................. 10

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3.7.4. VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS ..................................................................................................... 10

3.7.4.1. VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES

CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS ................................................................... 10

3.7.4.2. VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES

CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS ................................................................... 10

3.7.5. EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS ..................................................................... 11

3.7.6. UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL ................................................ 11

3.7.7. UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS ............................................................... 11

3.7.8. SISTEMA CONSTRUTIVO INOVADOR OU NO CONVENCIONAL ............................................................... 12

3.7.9. AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAES EM IMVEIS
HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DO Banco.............................................................. 12

3.7.10. IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM CARACTERSTICAS INTRNSECAS
HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE .................................................................................... 12

3.7.11. ACEITABILIDADE DO IMVEL COMO GARANTIA ...................................................................................... 13

4. PROCEDIMENTOS .............................................................................................................. 14

4.1. PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES CONTRATADAS ......................................................... 14

4.2. COMPLEMENTAES E/OU ATUALIZAES DE TRABALHOS QUE NO ENVOLVAM ALTERAES

NOS VALORES DE AVALIAO ............................................................................................................. 14

4.3. ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA ART E REGISTRO DE RESPONSABILIDADE

TCNICA - RRT .................................................................................................................................... 15

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1. OBJETIVO
2.1 Definir diretrizes para avaliao de imveis e atividades associadas com fins de financiamento
imobilirio junto ao Banco do Brasil.
2. DEFINIES
2.1. ABREVIATURAS E SIGLAS UTILIZADAS
- ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas;
- ART Anotao de Responsabilidade Tcnica;
- CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
- COBAN Correspondente Bancrio;
- CND Certido Negativa de Dbitos;
- CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
- CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
- CUB Custo Unitrio Bsico de Construo
- INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial;
- INSS Instituto Nacional de Seguridade Social;
- NBR Norma Brasileira Registrada no INMETRO;
- OS Ordem ou Autorizao de Servio;
- RGI Registro Geral de Imveis no Cartrio de Registro de Imveis;
- RT Responsvel Tcnico;
- RRT Registro de Responsabilidade Tcnica;
- SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil;
- SINDUSCON Sindicato das Indstrias da Construo Civil;
2.2. CONCEITOS
2.2.1. Auditoria de trabalhos de avaliao: processo de verificao dos trabalhos terceirizados por
amostragem, a posteriori, visando o aprimoramento tcnico e a qualidade dos servios
contratados;
2.2.2. Auditor: profissional responsvel pela auditoria;
2.2.3. Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor
de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de
sua utilizao econmica para determinada finalidade, situao e data;
2.2.4. Averbao da edificao: registro da edificao existente ou realizada sobre um terreno, na
matrcula do terreno no RGI, normalmente com descrio da tipologia da edificao e suas
reas. Em se tratando de empreendimentos, a descrio mais detalhada e poder abranger
adicionalmente, para os empreendimentos condominiais, as fraes ideais das unidades
autnomas;
2.2.5. Caractersticas intrnsecas do imvel: aspectos inerentes ao prprio imvel, ao seu terreno, a
exemplo da rea, dimenses, posio, confrontaes assim como s benfeitorias nele
existentes, a exemplo do partido arquitetnico, padro, conservao, rea, diviso interna.
2.2.6. Caractersticas extrnsecas do imvel: aspectos no intrnsecos do imvel ligados ao
logradouro, bairro, cidade; enfim, regio assim como ao contexto em que se insere em termos,
por exemplo, de mercado, economia e legislao;
2.2.7. Certido de Inteiro Teor da Matrcula do imvel no RGI: documento emitido pelo Cartrio de
Registro de Imveis, contendo o histrico do imvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por
exemplo, averbaes de edificaes, alteraes de edificaes, aes reais e reipersecutrias,
hipotecas, alienaes fiducirias, cadeia dominial e alteraes de endereo;
2.2.8. Correspondente Bancrio: empresa contratada pelo Banco para prestar servios
comunidade em seu nome, com critrios por ele estabelecidos;

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2.2.9. Dano Fsico de Imvel: Dano constatado no imvel decorrente de vcios construtivos, ao
humana delituosa ou no, omisso humana, por exemplo, em relao manuteno preventiva
ou corretiva, agentes da natureza, entre outros;
2.2.10. Especificao da avaliao: classificao da avaliao em relao aos graus de
fundamentao e preciso resultantes;
2.2.11. Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausncia de risco de colapso;
2.2.12. Grau de Fundamentao: funo do aprofundamento do trabalho de avaliao, da
metodologia empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais
utilizados;
2.2.13. Grau de Preciso: estabelecido quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro
em uma avaliao;
2.2.14. Habitabilidade: pressupe a existncia de condies satisfatrias de conforto, segurana e
salubridade na edificao;
2.2.15. Habite-se: documento expedido pela administrao pblica local, normalmente prefeitura ou
rgo competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imvel e sua
conformidade com as normas e posturas locais ou conformidade com os projetos aprovados
segundo as normas e posturas locais vigentes poca da aprovao, liberando o imvel para
uso, inclusive no habitacional, se for o caso;
2.2.16. Imveis urbanos e bens correlatos urbanos: no contexto do presente normativo, refere-se ao
conjunto dos bens para a avaliao dos quais, possuem habilitao os engenheiros civis e
arquitetos;
2.2.17. Inovao tecnolgica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora diferencial
tecnolgico em relao aos correspondentes pr-existentes no mercado quando de seu
lanamento;
2.2.18. Intervalo de valores admissveis: faixa de valores admissveis em torno do valor de avaliao.
2.2.19. Laudo Completo: o que contm, de forma descritiva e fundamentada, os requisitos previstos
pela ABNT NBR 14.653 e suas partes, com as informaes suficientes para o seu entendimento
e a definio do valor do bem;
2.2.20. Matrcula no RGI: resultante da ao de documentar em um livro ou ficha no Cartrio de
Registro de Imveis a descrio do imvel em termos, principalmente, de endereo e metragem,
seus proprietrios e os sucessivos registros e averbaes que informam transaes, hipotecas,
nus e alteraes fsicas do bem;
2.2.21. Memorial de Incorporao: Acervo documental do registro da incorporao em condomnio no
RGI;
2.2.22. Monitoramento de trabalhos de avaliao: o processo de monitoramento, realizado pelos
profissionais do quadro do Banco, dos trabalhos realizados pelas empresas credenciadas,
objetivando a conformidade desses trabalhos com a NBR 14.653 da ABNT e suas partes, com
os dispositivos legais vigentes, com o presente manual e para que no restem restries
aparentes ou indcios de restries validao de seus resultados. O monitoramento feito a
ttulo apenas de controle de qualidade, sem que haja, no entanto, qualquer conotao de
corresponsabilidade dos profissionais orientadores pela execuo dos trabalhos;
2.2.23. Orientador: profissional responsvel pelo monitoramento, acompanhamento de prazos, etc.;
2.2.24. Profissionais do quadro: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados do Banco;
2.2.25. Sistema construtivo convencional: so os que empregam materiais e tcnicas construtivas
consagradas pelo uso e normatizadas pela ABNT;
2.2.26. Unidade Isolada: unidade imobiliria autnoma no predial;
2.2.27. Valor venal de mercado: para fins do presente manual o valor de mercado para
compra/venda, que corresponde quantia mais provvel pela qual se compra/vende
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do
mercado vigente;

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2.2.28. Vcios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficincias de projetos, de

falhas na execuo da construo ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificao
total ou parcialmente imprpria para o fim a que se destina e/ou depreciam o imvel;
2.2.29. Vcios construtivos graves: so aqueles que afetam o imvel ou parte dele, prejudicando a
sua estabilidade solidez e/ou condies de habitabilidade e sejam de recuperao ou correo
difcil e onerosa.
3. ORIENTAES
3.1. ORIENTAES GERAIS
3.1.1. Todos os trabalhos de avaliao devero ser elaborados em conformidade com o grupo de
normas ABNT NBR 14.653.
3.1.2. A realizao das avaliaes de bens objeto deste manual constitui atribuio legal exclusiva dos
profissionais graduados em engenharia civil e/ou arquitetura.
3.1.3. As avaliaes realizadas por empresas credenciadas podero ser auditadas, revisadas ou
monitoradas pelos profissionais do quadro interno do Banco.
3.1.4. Os Laudos de Avaliao so realizados por profissionais do quadro de empregados do Banco,
por empresas credenciadas ou contratadas e objetivam subsidiar produtos, programas e
operaes do Crdito Imobilirio do Banco do Brasil.
3.2. DOCUMENTOS PARA AS AVALIAES DE IMVEIS
3.2.1. Cabe ao demandante o fornecimento da documentao necessria para a realizao da
avaliao do imvel.
3.2.2. A documentao bsica para realizao das avaliaes de imveis so a Certido de Inteiro
Teor da Matrcula dos imveis no RGI e cpia do carn de IPTU contendo informaes
cadastrais do imvel.
3.2.3. Quando a documentao bsica no contiver informaes suficientes realizao do trabalho
de avaliao, solicitado ao demandante os projetos, memoriais descritivos ou outros
documentos complementares.
3.2.4. Na avaliao de unidades residenciais ou comerciais em prdios condominiais, quando
constatada a existncia fsica de vagas de garagem no autnomas associadas s unidades
avaliadas, sem que figure explicitamente nas Certides de Matrcula a existncia da vinculao,
para que possam ser realizadas as avaliaes, a vinculao das vagas comprovada atravs de
outros documentos, como Conveno de Condomnio, Memorial de Incorporao, Certido de
Inteiro Teor da Matrcula do Terreno contendo a averbao do Memorial de Incorporao.
3.2.5. A solicitao de documentao complementar ou de esclarecimentos sobre a documentao
deve ser feita pelas empresas credenciadas atravs de solicitao formal ao demandante.
3.2.6. Havendo divergncia entre o endereo constante na documentao do imvel e o verificado pelo
avaliador por ocasio da vistoria, havendo a convico do avaliador de tratar-se do imvel objeto
da documentao e da demanda, emitido o laudo e registrada a divergncia verificada no
campo Observaes, Por outro lado, no havendo a convico, concludo e entregue o laudo
sem definio de valor contendo a respectiva justificativa.
3.2.7. O imvel sempre identificado no laudo pelo seu endereo real verificado.
3.3. AUDITORIA DOS TRABALHOS REALIZADOS POR CREDENCIADAS
3.3.1. Os trabalhos realizados por empresas credenciadas so orientados e/ou auditados pelos
profissionais do quadro do Banco.
3.3.2. So revisionadas as avaliaes realizadas por empresas credenciadas apresentveis em
operaes para o Crdito Imobilirio.

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3.3.3. Os orientadores, engenheiros civis e arquitetos, acompanham na ntegra os trabalhos realizados

pelas empresas credenciadas.
3.4. METODOLOGIAS AVALIATRIAS
3.4.1. A metodologia avaliatria adotada funo basicamente da natureza do bem avaliando, da
finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes subsidirias
obtidas.
3.4.2. Como regra, utilizado para avaliao o mtodo comparativo direto de dados de mercado.
3.4.2.1. A adoo de outra metodologia deve ser sempre justificada nos laudos de avaliao e somente
ser admitida nos trabalhos realizados por credenciados mediante anuncia do Banco.
3.4.3. Nas avaliaes onde a metodologia adotada envolva a determinao do custo de reedio ou
reproduo de benfeitorias, devem ser prioritariamente utilizadas as informaes do SINAPI ou
CUB.
3.5. ESPECIFICAO DAS AVALIAES
3.5.1. As avaliaes so especificadas quanto fundamentao e preciso.
3.5.2. A fundamentao funo do aprofundamento do trabalho AVALIATRIO, metodologia,
confiabilidade, qualidade e quantidade de dados subsidirios disponveis.
3.5.3. Todos os trabalhos de avaliao de imveis urbanos so elaborados com o objetivo de atingir o
Grau de Fundamentao II, admitido, no entanto, o Grau I.
3.5.4. Nas situaes em que o credenciado constate a impossibilidade de se viabilizar pelo menos o
Grau I de fundamentao, por motivos alheios sua vontade, ser necessrio consulta formal
engenharia do Banco solicitando autorizao para finalizao do trabalho. Nesse caso o trabalho
no classificado quanto fundamentao lhe atribudo o ttulo de LAUDO DE AVALIAO
SEM GRAU DE FUNDAMENTAO.
3.5.5. A preciso estabelecida quando possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa
avaliao e depende da natureza do bem, do objetivo da avaliao, da conjuntura de mercado,
da abrangncia alcanada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da
metodologia e dos instrumentos utilizados.
3.6. VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO
3.6.1. O Laudo de Avaliao tem validade para a data de referncia nele constante.
3.6.1.1. Para os pedidos de correes e reviso de valores, a data de referncia (data do laudo) e a data
de vistoria ao imvel devem permanecer as mesmas do laudo original, salvo nos casos de
execuo de novo laudo de avaliao.
3.6.2. A validade do laudo de avaliao no Banco do Brasil de 1 (um) ano, contados a partir da sua
data de referncia.
3.7. LAUDOS DE AVALIAES DE IMVEIS URBANOS
3.7.1. INFORMAES GERAIS
3.7.1.1. O Laudo de Avaliao deve conter, de forma sucinta, os requisitos mnimos previstos pela ABNT
NBR 14.653-1 e 14.563-2, com informaes suficientes para o seu entendimento.
3.7.1.2. Para avaliaes de imveis urbanos de tipologias mais frequentes como casa, apartamento,
terreno e unidade comercial (loja, escritrio) devem ser utilizados um dos modelos de laudo
fornecidos pelo Banco.
3.7.1.3. Quando for utilizado tratamento de dados de mercado por regresso linear, devem constar no
Laudo a equao estimativa e os atributos do imvel avaliando para a simulao do valor.

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3.7.1.4. O Laudo gerado em uma via e contm, como anexos mnimos, relatrio fotogrfico (com pelo
menos quatro fotografias internas e externas referentes ao imvel avaliando) e o memorial de
clculo.
3.7.1.4.1. As quatro fotografias devem contemplar pelo menos o logradouro, fachada principal e aspectos
internos do imvel, e devem possuir definio suficiente para sua perfeita visualizao.
3.7.1.5. No havendo concordncia, seja por parte do cliente ou da Unidade Demandante, com o
contedo do laudo, com nfase para o resultado da avaliao, pode ser solicitada a reviso da
avaliao nos moldes previstos no item 4.1.
3.7.1.5.1. Esta regra no se aplica s situaes em que requerido Relatrio Complementar ou reedio
do Laudo de Avaliao para alterao de aspectos formais.
3.7.1.6. Deve ser informado e justificado no campo Observaes sempre que ocorrer o enquadramento
do estado de conservao do imvel como ruim.
3.7.1.7. Devem ser descritas todas as benfeitorias acessrias relevantes, tais como muros divisrios e
de fechamento, com as caractersticas dos materiais de que so constitudos.
3.7.1.8. Para que o imvel objeto possa ser avaliado devem existir condies e subsdios que permitam
ao avaliador localiz-lo/identific-lo e suficientemente caracteriz-lo.
3.7.1.9. Imveis inacabados ou em reforma devem ser avaliados considerando-se o estado em que se
encontram.
3.7.1.10. A ttulo de controle de qualidade dos trabalhos terceirizados, sero realizadas auditorias em
quantitativos definidas pelo Banco.
3.7.1.11. As avaliaes devem contemplar, sempre que possvel, a influncia dos estados de
regularizao cadastral dos imveis no RGI, em seu valor de mercado.
3.7.1.12. Os trabalhos devem observar e considerar as caractersticas e tendncias principais do
segmento de mercado em que se insere o imvel avaliando, como o grau de concorrncia, a
estrutura, a conduta e o desempenho, e consignar informaes no laudo.
3.7.1.13. Devem ser analisados, tambm, os aspectos relativos viabilidade de comercializao e de
liquidez do imvel, fazendo constar no laudo possveis facilitadores e/ou dificultadores para sua
comercializao, quando houver.
3.7.1.14. No podem ser fornecidas cpias dos laudos de avaliao a clientes ou agentes externos ao
Banco, exceto por determinao judicial.
3.7.2. VISTORIA
3.7.2.1. obrigatria a vistoria ao imvel avaliando, externa e internamente, pelo avaliador.
3.7.2.2. Deve ser preenchida no laudo a data da realizao da vistoria ao imvel avaliando.
3.7.2.3. A vistoria objetiva, alm da caracterizao do imvel avaliando, obter informaes relevantes
relativas regio onde est inserido o imvel, suas condies de infraestrutura urbana, servios
pblicos e equipamentos comunitrios, usos predominantes, vocao, topografia, solo, acessos,
polos valorizantes e/ou desvalorizantes.
3.7.3. INFORMAES COMPLEMENTARES PERICIAIS
3.7.3.1. ESTABILIDADE E SOLIDEZ
3.7.3.1.1. A existncia de estabilidade e solidez est atrelada integridade estrutural dos imveis, assim
como a falta de estabilidade e solidez decorre da existncia de comprometimento de elementos
tais como fundaes, estruturas, alvenarias estruturais e muros de arrimo, que venham ensejar
riscos de desabamento das edificaes.

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3.7.3.2. VCIOS DE CONSTRUO APARENTES

3.7.3.2.1. Uma vez identificada a existncia de vcios construtivos graves, estes devem ser descritos no
tpico Informaes Complementares do Laudo de Avaliao Simplificado e contemplados em
termos de relatrio fotogrfico.
3.7.3.2.2. Vcios construtivos considerados graves motivam a no aceitao do imvel como garantia.
3.7.3.3. HABITABILIDADE
3.7.3.3.1. Habitabilidade pressupe a existncia de condies de conforto, salubridade, segurana, de
imediata ocupao e utilizao do imvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial
ou outros.
3.7.3.3.2. Para que seja considerada habitvel, uma unidade isolada inacabada ou em reforma, deve
possuir pelo menos uma parte do seu mdulo principal com condies de habitabilidade.
3.7.3.3.3. No havendo outras restries, a falta de habitabilidade no enseja necessariamente a no
aceitao do imvel como garantia.
3.7.3.4. IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES
3.7.3.4.1. Constatada a existncia de passivo ambiental, por exemplo, em funo de contaminao,
construes em rea de preservao permanente, etc., o avaliador manifesta-se contrariamente
aceitao do imvel como garantia e emite o laudo de avaliao sem definio de valor, com a
devida justificativa no campo Observaes.
3.7.3.4.2. Havendo suspeita da existncia de passivo ambiental, para efeito de avaliao, o imvel
hipoteticamente considerado como se desprovido estivesse de passivo ambiental e o avaliador
manifesta-se contrariamente aceitao do imvel em garantia, com a correspondente
justificativa no campo Observaes.
3.7.3.4.2.1. Uma vez comprovada pela parte interessada a inexistncia de passivo ambiental o imvel pode
ser aceito como garantia e, se necessrio, revisto o laudo de avaliao com eliminao da
restrio.
3.7.4. VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS
3.7.4.1. VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS
UNIDADES CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS
3.7.4.1.1. So fornecidas Certides de Matrcula para as vagas de garagem autnomas a serem
abrangidas, conjuntamente, nas avaliaes de outras unidades condominiais como
apartamentos, escritrios e eventualmente lojas.
3.7.4.1.2. Os nmeros identificadores das vagas compem a identificao do objeto da avaliao,
juntamente com o nmero da unidade avaliada principal, em Laudo de Avaliao nico, como
por exemplo, apartamento 403 e vaga de garagem 15.
3.7.4.1.3. Nas operaes de aquisio de unidades residenciais condominiais, normalmente apartamentos
em condomnios, onde as vagas de garagem sejam autnomas e todos os proprietrios de
apartamentos assemelhados possuam vaga(s) de garagem em determinadas propores, o
avaliador dever solicitar ao demandante a incluso de vaga(s) de garagem na operao com o
fornecimento de documentao complementar, para que o imvel possa ser avaliado.
3.7.4.2. VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS
UNIDADES CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS
3.7.4.2.1. As vagas de garagem no autnomas vinculadas so abrangidas nas avaliaes de unidades
condominiais como apartamentos, escritrios e eventualmente lojas, desde que apaream
registradas documentalmente de forma explcita, seja nas Certides de Matrcula ou em outros
documentos como Conveno de Condomnio ou Memorial de Incorporao.

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3.7.4.2.2. Quando identificada por ocasio da vistoria a existncia de vagas de garagem vinculadas ao
apartamento ou escritrio, e as mesmas vagas no aparecerem indicadas explicitamente na
Certido de Matrcula, solicita-se unidade demandante, documentao complementar
comprobatria para que o imvel possa ser avaliado.
3.7.4.2.3. No so consideradas nas avaliaes as vagas de garagem informais que no estejam
formalmente documentadas, ainda que identificadas fisicamente como associadas unidade
condominial avaliada.
3.7.5. EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS
3.7.5.1. Em se tratando de edificao com rea parcialmente ou totalmente no averbada, para efeito de
avaliao, consideram-se, em principio, as reas efetivamente existentes, isto , terreno e
construo total (reas averbadas e no averbadas), e o imvel passvel de ser aceito como
garantia, observada condio restritiva abaixo descrita:
3.7.5.2. No pode o imvel ser aceito como garantia se possuir rea construda no averbada que, pelas
suas especificidades, sujeite o imvel a uma provvel interveno ou embargo pela
administrao condominial e/ou pelo poder pblico.
3.7.5.2.1. Em carter de excepcionalidade, poder ser aceito como garantia imvel com parte da
edificao no passvel de averbao desde que eventual demolio ou sinistro da parte no
averbada em situao restritiva, no interfira ou ocasione outras restries graves ao imvel
como um todo, particularmente, sua parte ou mdulo principal.
3.7.5.2.2. Observados estes requisitos, o laudo abrange em sua descrio de reas, tambm a rea no
averbada em situao restritiva, porm, esta rea no deve ser considerada para determinao
do valor de avaliao, sendo registrado tal fato no laudo.
3.7.5.3. Se a matrcula do imvel contiver a averbao da existncia de construo, porm, sem a
caracterizao do imvel, inclusive no que diz respeito rea construda averbada, o imvel
descrito e avaliado como se toda a rea construda estivesse averbada, observada a condio
restritiva do item 3.7.5.2
3.7.6. UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL
3.7.6.1. As avaliaes de unidades isoladas de uso misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes
de uso residencial e partes de uso no residencial, devem, em princpio, contemplar as reas
efetivamente existentes, isto , terreno e construo total (parcela residencial e no residencial).
3.7.6.2. A existncia de parcela de uso no residencial em operaes habitacionais de aquisio no
motivo, por si s, para que o imvel no possa ser aceito como garantia.
3.7.6.3. No laudo deve constar no campo observaes a descrio, separadamente, das parcelas
residencial e no residencial, inclusive em termos de rea.
3.7.6.3.1. O atendimento do pleito fica condicionado possibilidade de identificao e suficiente
caracterizao da parcela de uso residencial.
3.7.7. UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS
3.7.7.1. Havendo, em um mesmo terreno, multiplicidade de unidades habitacionais, sem que tenha
havido a instituio de condomnio, deve ser apontada claramente a situao e descritas
detalhadamente as unidades no Laudo. A avaliao deve abranger o imvel por completo.
3.7.7.2. No havendo restries graves ou outros impedimentos, o imvel, como um todo, pode ser
aceito como garantia.
3.7.7.2.1. As unidades habitacionais edificadas sobre o terreno, por no constiturem unidades autnomas,
no podem ser aceitas como garantia individualmente (conforme item 3.7.11.6).

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3.7.8. SISTEMA CONSTRUTIVO INOVADOR OU NO CONVENCIONAL

3.7.8.1. Nos trabalhos em que, eventualmente, for identificado que a edificao do imvel avaliando se
deu utilizando sistema construtivo inovador, o fato deve ser registrado no item Observaes do
laudo de avaliao, se possvel com a indicao do sistema utilizado.
3.7.8.2. Para que o imvel edificado atravs de sistema construtivo no convencional ou inovador possa
ser aceito como garantia, necessrio que o sistema construtivo detenha Documento de
Avaliao Tcnica (DATec) com chancela do Sistema Nacional de Avaliao Tcnica para
Sistemas Inovadores-SINAT, no mbito do PBQP-H, vinculado ao Ministrio das Cidades.
3.7.9. AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E
AMPLIAES EM IMVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM
FAVOR DO Banco
3.7.9.1. Nas anlises dos pedidos de anuncia feitos por muturios junto ao Banco, para que possam
efetuar reformas em imveis hipotecados ou alienados fiduciariamente, so providenciadas as
seguintes avaliaes:
a) Avaliao do imvel considerado hipoteticamente reformado de acordo com o projeto
arquitetnico e memorial descritivo apresentado;
b) Acessoriamente deve ser avaliado o imvel na pior condio de valor que venha a assumir
durante a reforma, eventualmente com demolio ou comprometimento de parte ou de toda
a edificao e outras benfeitorias;
3.7.9.2. No mesmo laudo de avaliao do imvel considerado reformado, deve ser apresentada no
campo Observaes, de forma resumida, a caracterizao e estimativa do valor do imvel na
sua pior condio prevista.
3.7.9.3. O laudo de avaliao faz parte integrante da anlise que pode abranger outros aspectos
tcnicos e pode ser materializada, eventualmente, em forma de laudo de anlise ou parecer
tcnico, a ser encaminhado ao Banco.
3.7.9.4. As referidas avaliaes so monitoradas pela engenharia do Banco.
3.7.10. IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM CARACTERSTICAS
INTRNSECAS HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE
3.7.10.1. Para avaliao do imvel considerado com caractersticas intrnsecas no correspondentes
sua realidade, a engenharia do Banco solicitar, formalmente, a atividade AVR-102, atravs de
Ordem de Servio.
3.7.10.2. Independentemente da situao paradigma hipottica que venha a ser indicada, o imvel
avaliando deve ser normalmente caracterizado em seus aspectos extrnsecos, no que se refere
s suas caractersticas reais atuais, ligadas cidade, regio, logradouro e mercado em que se
insere.
3.7.10.3. No laudo de avaliao deve ser caracterizado o imvel intrinsecamente, como considerado
para efeito de avaliao, registrando-se no campo Observaes que se trata de avaliao com
base em situao paradigma, identificando-a, e informando quais foram os subsdios utilizados
para caracterizao do objeto.
3.7.10.4. O recurso em questo destina-se a atender exclusivamente determinaes legais ou exigncias
programticas, processuais, de interesse exclusivo do Banco, e nunca a interesses de clientes
ou muturios.
3.7.10.5. A vistoria interna deve sempre ser realizada, pois considerada imprescindvel para a
caracterizao do imvel e verificao de suas condies.
3.7.10.6. Os registros fotogrficos, inclusive do imvel tal como se encontra, compem os laudos de
avaliao, independentemente, da situao paradigma hipottica que venha a ser adotada.
3.7.10.7. Independentemente da situao paradigma apontada no campo Observaes, devem ser
resumidamente descritas as caractersticas intrnsecas reais do imvel que tenham sido
verificadas, inclusive, quanto existncia de qualquer restrio grave que venha a ser verificada,

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tais como, vcios construtivos graves, falta de estabilidade e solidez ou falta de condies de
habitabilidade.
3.7.10.8. O que motiva a anlise quanto aceitao como garantia o imvel objeto na situao
paradigma e no o imvel na situao real, ainda que possua restries reais graves, as quais
so descritas no laudo para subsidiar deciso dos operadores dos Produtos e Programas.
3.7.11. ACEITABILIDADE DO IMVEL COMO GARANTIA
3.7.11.1. A manifestao tcnica quanto aceitabilidade do imvel como garantia no tem a finalidade de
subsidiar o enquadramento ou aprovao do imvel em um determinado programa ou operao,
mas sim informar se sob os seus aspectos de engenharia, arquitetura e mercado, o imvel
apresenta condies para constituir garantia real.
3.7.11.2. O avaliador, para a sua manifestao, deve basear-se no somente nas caractersticas
intrnsecas do imvel, mas tambm nos aspectos extrnsecos tais como legislao, posturas,
fiscalizao, mercado, etc.
3.7.11.3. Para aceitao de um imvel edificado como garantia, sua infraestrutura urbana mnima deve
conter:
a) soluo para abastecimento de gua;
b) soluo para esgotamento sanitrio e pluvial;
c) redes de energia eltrica;
d) iluminao pblica.
3.7.11.4. No so aceitos como garantia os imveis possuidores de situao restritiva grave quanto:
a) comercializao;
b) ao comprometimento de suas condies fsicas;
c) falta de estabilidade e solidez;
d) ao risco de desabamento total ou parcial;
e) existncia de vcios de construo graves;
f) a risco de deslizamento, desmoronamento, inundaes repetitivas, enchentes ou
alagamentos;
g) perspectiva de desapropriao;
h) a outras restries possveis.
3.7.11.5. Em se tratando de unidade isolada contendo mais de um mdulo de edificao em que houver
situao restritiva grave apenas nos mdulos de edificao secundrios ou acessrios, sem que
exista risco de afetao ou comprometimento do mdulo de edificao principal, so tambm
descritos no laudo os mdulos com restries, porm, desconsiderados para efeito de avaliao,
sendo o imvel como um todo aceito como garantia.
3.7.11.6. Constitui condio restritiva comercializao e no sero aceitas como garantia:
a) unidades habitacionais edificadas em terreno no desmembrado que no constituam
unidades autnomas;
b) frao de terreno inserida em terreno no desmembrado;
c) unidades habitacionais inseridas em terreno encravado sem servido de passagem.
3.7.11.7. No podem constar nos laudos condicionantes para que o imvel seja aceito como garantia,
devendo o avaliador manifestar-se conclusivamente sobre a questo.
3.7.11.8. Independentemente de manifestao contrria aceitao do imvel como garantia, o imvel
deve ser avaliado.
3.7.11.9. Imvel inacabado ou em reforma pode ser considerado como boa garantia desde que o
avaliador tenha convencimento, mediante inspeo visual, de que as condies minimamente
adequadas de uso e habitabilidade, estabilidade e solidez estejam mantidas.

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3.7.11.9.1. Em se tratando de imvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno no todo ou
em parte e em se tratando de imvel em reforma interna, estando por ocasio da vistoria total ou
parcialmente sem seus acabamentos internos, mesmo no havendo condies de habitabilidade
e inexistindo outras restries aceitao do imvel como garantia, deve ser apontada
normalmente a falta de condies de habitabilidade, porm atestada a possibilidade de
aceitao do imvel como garantia.
3.7.11.10. Tendo sido constatadas divergncias entre as reais caractersticas do terreno e a descrio de
terreno constante na matrcula do RGI, o imvel deve ser avaliado considerando-se as
caractersticas reais do terreno, porm, deve ser apontada a impossibilidade de aceitao do
imvel como garantia.
3.7.11.10.1. O imvel somente poder vir a ser aceito como garantia se compatibilizadas a descrio do
terreno na matrcula do RGI e as suas reais caractersticas.
4. PROCEDIMENTOS
4.1. PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES CONTRATADAS
4.1.1. Os pedidos de reviso das avaliaes contratadas podem ser admitidos, desde que o objetivo
no seja atender a interesses das partes envolvidas, mas to somente de corrigir distores de
qualquer natureza, porventura existentes nos trabalhos por falha de seus autores, podendo,
especificamente, em termos de resultado da avaliao, incorrer em reduo, manuteno ou
aumento de valor.
4.1.2. O cliente interessado solicita formalmente sua reviso ao Banco, com apresentao de
argumentao fundamentada, contendo os subsdios que o levaram sua convico de valor e
que sejam passveis de confirmao.
4.1.2.1. No sero admitidos como argumentos opinies pessoais de valor ou opinies de valor por
imobilirias ou corretores de imveis.
4.1.2.2. Em relao a subsdios comparativos, devem ser fornecidas as respectivas fontes para que
possam ser eventualmente confirmados pelo Banco.
4.1.3. A solicitao do interessado deve ser encaminhada formalmente pela unidade demandante
empresa credenciada fornecedora do trabalho, para que seja revista em primeira instncia pelo
profissional responsvel pelo trabalho.
4.1.4. A unidade demandante tambm pode pedir a reviso de avaliao por iniciativa prpria seguindo
os mesmos princpios.
4.1.5. A empresa credenciada fornecedora da avaliao dispe de prazo de 03 (trs) dias teis para
anlise do requerimento e manifestao formal conclusiva.
4.1.6. Havendo concordncia com a argumentao apresentada, a empresa credenciada deve
providenciar a retificao e substituio do laudo junto ao demandante.
4.1.6.1. Caso a cpia do laudo j tenha sido entregue/enviada, tambm deve ser substituda.
4.2. COMPLEMENTAES E/OU ATUALIZAES DE TRABALHOS QUE NO ENVOLVAM
ALTERAES NOS VALORES DE AVALIAO
4.2.1. A demanda de complementao ou atualizao direcionada mesma empresa credenciada ou
profissional do Banco autor do trabalho inicial para que apenas reeditem o laudo com as
alteraes requeridas sem alteraes no valor de avaliao.
4.2.2. Esta situao pode ocorrer em funo, por exemplo, de eliminao por parte dos interessados
de restries apontadas no laudo de avaliao, de correes no endereo com visita ao imvel,
etc.

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4.2.3. A alterao de laudo que requisite nova vistoria ao imvel deve ser demandada atravs da
atividade RCV-501.
4.2.4. Complementaes e atualizaes que impliquem em alterao nos valores de avaliao devem
ensejar demanda de novas avaliaes, tambm direcionadas s mesmas empresas
credenciadas ou profissionais do Banco autores dos trabalhos iniciais.
4.2.5. No podem ser enquadradas como complementao e/ou atualizao as alteraes de valor
motivadas por pedidos de reviso objeto do item 4.1.
4.3. ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA ART E REGISTRO DE
RESPONSABILIDADE TCNICA - RRT
4.3.1. Para todos os trabalhos de avaliao que tenham sido realizados pelos profissionais do quadro
do Banco ou por empresas credenciadas, devem ser providenciadas as ARTs junto aos CREA
ou os RRTs junto aos CAU, respeitados os prazos regulamentares estabelecidos pelos
respectivos conselhos, seja individualmente ou conjuntamente (atravs de ART mltipla ou RRT
mltiplo).
4.3.2. Deve ser fornecida uma cpia da guia de ART ou RRT sempre que houver solicitao por parte
do demandante ou esteja previsto contratualmente.

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