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EDIO FEVEREIRO | 2012 | Direito Imobilirio

LEGISLAO PUBLICADA NO DIRIO DA REPBLICA

Aprovao da orgnica da Inspeo-Geral da Agricultura, do Mar, do Ambien-


te e do Ordenamento do Territrio Decreto-Lei n. 23/2012, de 01 de Fevereiro.
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Determinao das normas de execuo do Oramento do Estado para 2012


Decreto-Lei n. 32/2012, de 13 de Fevereiro. Texto integral: >>>

Execuo do oramento da Regio Autnoma dos Aores para 2012


Decreto Regulamentar Regional n. 6/2012/A, de 17 de Fevereiro.
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Suspenso parcial do Plano Diretor Municipal de Ponta Delgada Decreto


Regulamentar Regional n. 8/2012/A, de 20 de Fevereiro. Texto integral: >>>

Terceira alterao Lei n. 1/2005, de 10 de Janeiro, que regula a utiliza-


o de cmaras de vdeo pelas foras e servios de segurana em locais
pblicos de utilizao comum Lei n. 9/2012, de 23 de Fevereiro.
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RECENTES DECISES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acrdos do Supremo Tribunal de Justia

Prdio duplamente registado


Acrdo de 23.02.2012:

Encontrando-se um prdio duplamente E no tendo os Autores logrado de-


descrito na Conservatria do Registo monstrar que beneficiavam de posse
Predial com inscries a favor dos Au- anterior aqueles registos dos Rus, con-
tores e dos Rus, verifica-se uma con- forme lhes competia nos termos do art.
corrncia de presunes derivados do 342., n. 1, do CC, significa que os Au-
registo, devendo neste caso, prevalecer tores, no caso em apreo, no conse-
a que derivar do acto de registo mais guiram ilidir aquela presuno de que o
antigo, valendo para o feito a data da Ru beneficia. Texto integral: >>>
apresentao a registo, ou tendo a mes-
ma data o respectivo nmero de ordem
- cfr. art. 1268., n. 2, do CC e art. 6., (continuao na pgina seguinte)
n. 1, do CRgP.

E sendo os registos prediais de que o


Ru marido se pode prevalecer sempre
mais antigos do que os registos prediais
de que os Autores beneficiam, a presun-
o a que alude o citado art. 1268., n.
2, do CC pende favoravelmente para o
Ru marido.

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RECENTES DECISES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuao)

I - Acrdos do Supremo Tribunal de Justia (continuao)

Carta de interpelao para realizao de Direito de resoluo de


escritura Acrdo de 09.02.2012: contrato-promessa de compra e venda
por esgotamento de prazo acordado
A carta enviada pelo promitente-comprador para marcao de escritura Acrdo de
contraparte - sociedade imobiliria - em que 09.02.2012:
se afirma que o contrato promessa devia ser
Indemonstrada a essencialidade do prazo de
cumprido nos seus precisos termos, para o que
cumprimento de contrato-promessa e no
se concedia sociedade prazo at ao final do
accionada a interpelao admonitria, o direito
ano em curso - analisada luz do quadro liti-
de resoluo do contrato, fundado no esgota-
gioso existente entre as partes h cerca de 7
anos no pode deixar de ser interpretada, mento do prazo acordado, deve ter-se por
em consonncia com o critrio normativo da excludo.
impresso do destinatrio, como contendo uma Abandonado, por ultrapassado e no substi-
vlida e efectiva admonio para a realizao tudo por outro, o prazo fixado, a obrigao de
da escritura que titularia o negcio definitivo marcao da escritura fica sem prazo certo.
at ao termo do ano em curso, sob pena de se
ter por definitivamente incumprida tal relao Consistindo objecto do contrato-promessa na
contratual. prestao de um facto positivo a realizao
do contrato prometido no tem, em regra,
Na verdade, tal missiva contm claramente a eficcia translativa.
fixao de um prazo essencial e peremptrio
para a realizao do negcio, no sendo ne- A eventual posse do promitente adquirente no
cessrio que nela se marcasse a data da escri- emerge do contrato-promessa, alheia que ao
tura (que contratualmente cabia ao promitente respectivo objecto.
vendedor), nem que se afirmasse expressa-
mente quais as consequncias jurdicas de um O ttulo de posse ou de deteno, quando exis-
incumprimento do dever de tempestiva realiza- ta, s pode encontrar-se num outro acordo ne-
o do negcio que a contraparte, sociedade gocial e na efectiva entrega do bem pelo pro-
imobiliria, seguramente no podia ignorar. mitente alienante, tendo em vista, em regra, a
celebrao do contrato prometido e por ante-
A admisso ou existncia de possveis contac- cipao dos respectivos efeitos.
tos entre os litigantes com vista a uma eventu-
al transaco ou composio amigvel do litgio Reconhecido aos promitentes vendedores o di-
no retira eficcia referida interpelao ad- reito de propriedade, e verificada, cumulativa-
monitria, em termos de tornar legtima a con- mente, a falta de ttulo que legitime a deteno
ou ocupao da coisa pelos promitentes adqui-
cluso de que, afinal, o promitente-comprador
rentes, no pode deixar de ser determinada a
teria, s por via desses contactos, desistido do
restituio do prdio queles.
efeito jurdico inelutavelmente associado dita
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interpelao admonitria, precludindo o efeito
cominatrio desta e determinando a manuten-
o de interesse na concluso do negcio.
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RECENTES DECISES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuao)

II - Acrdos do Tribunal da Relao de III- Acrdos do Tribunal da Relao do


Lisboa Porto

Morte do arrendatrio primitivo e prova Eliminao de defeitos no mbito de


de deficincia com grau de incapacidade contrato de empreitada Acrdo de
superior a 60% - Acrdo de 16.02.2012: 23.02.2012:

Por fora do preceituado no n 1, da alnea O empreiteiro responde perante os terceiros


e), do art.57, do NRAU, o arrendamento para adquirentes do imvel designadamente ca-
habitao no caduca por morte do primitivo ar- bendo-lhe eliminar os respectivos defeitos.
rendatrio quando, nomeadamente, lhe sobre-
vivam filhos maiores nas seguintes condies: O prazo de cinco anos estabelecido no art.
que com ele convivessem h mais de 1 ano, 1225, n 1, do CC fixa o perodo em que o
e sejam portadores de deficincia com grau defeito da obra se deve manifestar e no a
comprovado de incapacidade superior a 60%. data limite para o exerccio dos direitos por
Casos em que se transmitir o respectivo ar- parte do proprietrio da coisa.
rendamento, no obstante a morte do primitivo
No se pretende afirmar que no possam os
arrendatrio.
direitos conferidos ao proprietrio do imvel
Tero, assim, de ser alegados e provados pelo caducar antes do prazo de garantia estabele-
Ru enquanto pessoa que se arroga be- cido no art. 1225, n 1 do C.C., se se mostra-
neficirio da excepo legal os pressupostos rem decorridos, antes do decurso daquele
constitutivos do seu direito, de molde a operar prazo de garantia, os prazos de denncia e
a transmisso no arrendamento para a habita- de propositura da aco (art. 1225, n 2
o daquele, como seu efectivo arrendatrio, do C.C.); to s se pretende realar que os
aps o falecimento de sua me. No se bas- prazos de denncia e de propositura da aco
tando a lei com uma qualquer incapacidade. sero observados independentemente de
Mas com aquela que seja superior, e exceda, ocorrerem no prazo da garantia, pois o que
os 60%. Excludas estaro, portanto, todas as relevante para este prazo de garantia a
incapacidades no comprovadas ou de grau
data do surgimento do defeito o prazo de
igual ou inferior a essa percentagem.
caducidade da denncia ser acatado (e logo
A lei no estabelece, em parte alguma do texto a caducidade impedida) desde que efectuada
do diploma legal em anlise, qual a entidade dentro do ano subsequente ao conhecimento
que dever certificar o grau dessa incapaci- defeito e o prazo de caducidade para a pro-
dade. Da que, estando em causa um juzo positura da aco ser respeitado se esta for
tcnico e cientfico, temos para ns que, em intentada no ano subsequente denncia.
tais circunstncias, o Ru deve, pelo menos,
requerer exame pericial destinado a que os
respectivos peritos se pronunciem e compro- (continuao na pgina seguinte)

vem o seu grau de incapacidade superior a


60%, avaliao a calcular de acordo com a Ta-
bela Nacional de Incapacidades.
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RECENTES DECISES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuao)

III - Acrdos do Tribunal da Relao do Porto (continuao)

No que concerne s partes comuns de edifcio E explicam exemplificando: Se, por exem-
construdo em propriedade horizontal o incio plo - determinado logradouro s tem acesso
do prazo estabelecido no n 1 do art. 1225 atravs de uma das fraces autnomasdeve
do CC comea a correr, salvo acto expresso entender-se que pertence a essa fraco,
de transmisso dos poderes de administrao mesmo que tal afectao no conste do ttulo
das partes comuns do edifcio do construtor/ constitutivo.
vendedor para os rgos de administrao do
condomnio, na data em que a administrao E igual entendimento parece ter o Professor
de condminos elege o administrador do con- Oliveira Ascenso ao afirmar serem neces-
domnio. sariamente comuns, nos termos do citado art.
1421., o solo e tudo o que constitui a es-
No que respeita aos defeitos atinentes a cada trutura do prdio, a cobertura, as entradas e
uma das fraces autnomas o incio do so- passagens que no sejam de uso exclusivo de
bredito prazo ocorrer com a sua entrega ao um condmino e as instalaes gerais de gua,
condmino adquirente (ao primeiro adquirente electricidade aquecimento e semelhantes (in
da fraco em causa). Direitos Reais, 5. edio, pg. 462).

O nus da prova da caducidade do referido pra- () As deliberaes no esto sujeitas a registo


zo compete ao construtor / vendedor. e a todo o momento podero ser suprimidas ou
Texto integral: >>> alteradas pela assembleia e () a deliberao
anulvel no pode ser anulada se foi substi-
Dominialidade do terrao e anulao de tuda por outra tomada em conformidade com
deliberao da assembleia de condminos a lei ou com o regulamento (Sandra Passinhas
Acrdo de 23.02.2012: in A Assembleia do Cond. e o Adm. da Prop.
Horizontal 2. ed. pgs. 84 e 260).
So ainda consideradas comuns, por consti-
turem igualmente parte integrante da ossatura () Seria inadmissvel que, realizada a obra
do prdio, o telhado e os terraos de cobertura. pelo ru, de boa-f, embora com base numa
Na hiptese de o prdio ser coberto em parte autorizao invlida, porque verbal, tivesse
por telhado e na outra parte por terrao, quer de a demolir, apesar de, posteriormente, a as-
o telhado, quer o terrao, so comuns a todos sembleia do condomnio ter aprovado, por deli-
os condminos, e no apenas queles cujas berao legalmente vlida, a sua construo e
fraces se situem na respectiva vertical (Pires ratificado a autorizao daquele modo conce-
de Lima e Antunes Varela). Analogamente, ai- dida. Tal soluo repugnaria no s ao senso
nda que o terrao se destine ao uso exclusivo comum, mas tambm ao senso jurdico e seria
de um dos condminos (por estar situado ao completamente absurda.
mesmo nvel do ltimo pavimento, porque o Texto integral: >>>
acesso se faa pelo interior desse pavimento,
etc.), ele no deixa de ser forosamente co-
(continuao na pgina seguinte)
mum pela funo capital (de cobertura ou pro-
teco do imvel) que no interesse colectivo
exerce em relao a toda a construo.

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RECENTES DECISES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuao)

III - Acrdos do Tribunal da Relao do Porto (continuao)

Contrato de mediao imobiliria Acrdo


de 15.02.2012:

() A mediao um contrato pelo qual uma Como a recorrida angariou o promitente-com-


das partes se obriga a conseguir interessado prador do imvel acima referido, conforme foi
para certo negcio e a aproximar esse interes- dado como provado, -lhe, luz da sobredita
sado da outra parte. excepo, devida a remunerao acordada in-
dependentemente do destino do negcio pro-
A obrigao fundamental do mediador conse- metido.
guir clientes para certos negcios agindo, por
via de regra, com imparcialidade e no interesse
No se trata de remunerar o mediador s
de ambos os contraentes.
porque este indicou um interessado na con-
A remunerao da mediao s devida com cluso do negcio pretendido.
a concluso e perfeio do negcio visado pelo
() No caso em apreo, de concluir que a ac-
exerccio da mesma (art. 18 n 1 do DL n
tividade da recorrida d direito a remunerao
211/2004 de 20/8).
como acima se procurou demonstrar pelo que,
Contudo, a lei prev duas excepes sobredi- mesmo a concluir-se pela nulidade, a remune-
ta situao consubstanciadas nos casos em que rao era-lhe devida por ter direito a receber
o negcio visado, no contexto de uma media- um valor correspondente aos servios presta-
o, sob exclusividade, com o proprietrio do dos aos recorrentes.
bem imvel, no se concretiza por causa im- Texto integral: >>>
putvel ao cliente da mediadora tendo esta di-
reito a remunerao e nos casos em que tenha
sido celebrado contrato-promessa relativo ao
negcio visado nos quais as partes prevejam
o pagamento da remunerao aps a sua ce-
lebrao.

O caso em apreo enquadra-se na segunda


excepo acima referida porquanto resultou
provado que o pagamento da remunerao era
devido aquando da celebrao do contrato-
promessa de compra e venda.

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NEWS FLASH

I - IMOBILIRIO II Vida Imobiliria, Edio n. 164


Jornal O Pblico Fevereiro

Dia 01 de Fevereiro - Frum Setbal vendido a fundo de investi-


- Le Terraze ser inaugurado em Maro deste mento britnico;
ano; - Lgrimas e Alexandre Almeida criam novo
- Empreendimento Possolo 28 comercializado grupo hoteleiro;
pela CBRE. - Family Office espanhol compra sede do BBVA
Para mais informaes: >>> por 31M ;
- Guimares a Capital Europeia da Cultura
2012;
Dia 08 de Fevereiro
- Braga o centro da Juventude Europeia em
- Construo da segunda fase do hotel Hilton
2012;
Bom Sucesso avana;
- Cmara de Gaia na vanguarda europeia da
- Structure Value presta servios de avaliao
gesto de energia
Cmara de Lisboa.
- Portugal ganha trs novos fundos de de-
Para mais informaes: >>>
senvolvimento urbano;
- Reforma da Administrao local para con-
Dia 15 de Fevereiro cluir em 2012;
- Dunaplana Restyling aposta no mercado do - 1. fase do mercado social de arrendamento
imobilirio seminovo e usado; arranca at ao final de Maro;
- Empresrios portugueses em Moambique - Remodelao e revitalizao de shoppings
para promover oportunidades. a tendncia;
Para mais informaes: >>> - Renda e crdito impulsionam mercado resi-
dencial brasileiro.
Texto integral: >>>
Dia 22 de Fevereiro
- RAR Imobiliria com projecto de reabilitao
urbana;
- Abacus Savills e Cushman & Wakefield co-
(continuao na pgina seguinte)
mercializam edifcio Chiado Terrasse.
Para mais informaes: >>>

Dia 29 de Fevereiro
- Casais Imobiliria avana com Lobito Retail
Park;
- Porta da Frente representa Christies em
Portugal. Para mais informaes: >>>

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NEWS FLASH

III Outras notcias

Dia 16 de Janeiro Dia 16 de Fevereiro


- Sonae Sierra entra na Arglia para desen- - Foreclosures to lift southern European
volver e gerir centros comerciais; volumes. Para mais informaes: >>>
Para mais informaes: >>>
Dia 17 de Fevereiro
Dia 27 de Fevereiro - Retail makes up half of German property
- Aprovada estratgia para a reabilitao da investment in 2011.
Alta (Coimbra); Para mais informaes: >>>
Para mais informaes: >>>
Dia 22 de Fevereiro
- Austerity measures dampen Madrid office
Dia 28 de Fevereiro
market. Para mais informaes: >>>
- Lei actual s actualizou 3.300 rendas anti-
gas. Para mais informaes: >>>

IV mbito Internacional

Dia 01 de Fevereiro
- Sonae Sierra creates third-party services
unit. Para mais informaes: >>>

Dia 02 de Fevereiro
- Multi takes 100% ownership of Italian
operation. Para mais informaes: >>>

Dia 03 de Fevereiro
- Asian property investment in Europe
confined to 3% of total;
- London attracts highest level of cross-
border investment.
Para mais informaes: >>>

Dia 09 de Fevereiro
- French investment climate deteriorates
most. Para mais informaes: >>>

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Esta Analysis contm informao e opinies de carcter geral, no substituindo o recurso a aconselhamento jurdico para a resoluo
de casos concretos. Para mais informaes, por favor contacte-nos atravs do email apdi@abreuadvogados.com.
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