PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Voto n 29277

Registro: 2017.0000886747

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n

1004451-23.2016.8.26.0218, da Comarca de Guararapes, em que so apelantes ANTNIO
MARCOS CALA e TERRA IMVEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
LTDA., apelada EDNA GAMA (ASSISTNCIA JUDICIRIA).

ACORDAM, em sesso permanente e virtual da 34 Cmara de Direito Privado

do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: Deram provimento ao
recurso da r Terra Imveis e parcial provimento ao recurso do corru Antonio,
apenas para lhe conceder os benefcios da justia gratuita. V.U.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Desembargadores GOMES VARJO

(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.

So Paulo, 20 de novembro de 2017.

Cristina Zucchi
Relator
Assinatura Eletrnica
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Voto n 29277

Apelantes: TERRA IMVEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.;

ANTONIO MARCOS CALA
Apelada: EDNA GAMA
Comarca: Guararapes 1 Vara Cvel

EMENTA:

LOCAO. AO DE CUMPRIMENTO DE CLUSULA

CONTRATUAL C.C. REPARAO DE DANOS MORAIS
AJUIZADA EM FACE DO LOCADOR E DA
ADMINISTRADORA DO IMVEL. SENTENA DE
PROCEDNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELOS RUS.
1) PLEITO DE JUSTIA GRATUITA AO RU LOCADOR.
DEFERIMENTO. 2) ILEGITIMIDADE PASSIVA 'AD
CAUSAM' DA ADMINISTRADORA DO IMVEL
LOCADO. RECONHECIMENTO. 3) ILEGITIMIDADE DO
LOCADOR. DESCABIMENTO. PREJUZOS SOFRIDOS
PELA AUTORA QUE DECORREM DIRETAMENTE DA
CONDUTA DO LOCADOR. 4) MRITO. IMVEL
VENDIDO A TERCEIRO SEM COMUNICAO FORMAL
LOCATRIA. CONDENAO DO LOCADOR
CLUSULA PENAL CONTRATUAL QUE SE IMPE.
CONDUTA OMISSIVA DO LOCADOR EM NO
INFORMAR LOCATRIA SOBRE A VENDA DO
IMVEL, QUE ACABOU POR OCASIONAR OS
CONSTRANGIMENTOS POR ELA SOFRIDOS. DANOS
MORAIS DEVIDOS. SENTENA REFORMADA
PARCIALMENTE, APENAS PARA EXCLUIR A
ADMINISTRADORA DO POLO PASSIVO DA AO E
PARA CONCEDER AO RU-LOCADOR OS BENEFCIOS
DA JUSTIA GRATUITA.

Apelo da administradora Terra Imveis provido e

parcialmente provido o recurso do corru Locador.

Trata-se de recursos de apelao (do ru Antonio Marcos Cala - fls.

128/144, sem preparo e da corr Terra Imveis Empreendimentos Imobilirios Ltda. - Me -
fls. 146/165, preparado s fls. 166), interpostos contra a r. sentena de fls. 105/110, cujo
relatrio se adota, proferida pela MM. Juza Silvia Camila Calil Mendona, nos seguintes
termos: JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, na forma do art. 487, I do CPC,
para condenar os requeridos, em carter solidrio ao pagamento da multa contratual, prevista na
clusula dcima quarta do contrato (trs meses de aluguel), acrescido de correo monetria e
juros de mora de 1% ao ms a contar do descumprimento contratual (data da venda do imvel
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sem comunicao) e pagamento de indenizao por danos morais, no importe de R$2.000,00 (dois
mil reais), acrescidos de juros de mora, a contar da citao e correo monetria, pela Tabela
Prtica deste Tribunal de Justia, a contar da publicao desta sentena. Diante da sucumbncia
mnima da autora, arcaro, ainda, os vencidos com o pagamento das custas e honorrios
advocatcios, fixados em 10% sobre o valor da condenao, na forma do art. 85 do CPC.

Foram opostos embargos de declarao s fls. 113/119 e 120/121. Pela r.

deciso de fls. 123/125, foram rejeitados os embargos da r Administradora Terra Mveis e
acolhidos os do corru Antonio Marcos Cala, para reconhecer a omisso apontada
(ausncia de manifestao sobre o pedido de justia gratuita) e negar a benesse da
gratuidade da justia.

Apela o ru Antonio Marcos, insistindo, inicialmente, no deferimento da

benesse da gratuidade da justia. Requer, ainda, preliminarmente: 1) a nulidade da r.
sentena por cerceamento de defesa, sob o argumento de que h necessidade de produo
de prova oral a fim de se demonstrar que no houve descumprimento contratual de sua
parte, uma vez que a apelada tinha conhecimento da pretenso de venda do imvel objeto
do contrato de locao, alm da pretenso da apelada em desocupar o imvel por
dificuldades financeiras em arcar com o pagamento da locao convencionada. 2)
reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a apelada no
mencionou qualquer ato especfico praticado pelo apelante, limitando-se a noticiar nos
autos que foi surpreendida por pessoas desconhecidas adentrando o interior do imvel,
autorizadas pela pessoa de Elizeu, atual proprietrio do imvel. Afirma que era de
conhecimento da apelada a inteno de venda do referido imvel, assim como a inteno
da sua desocupao e que tal fato resta reforado pelo recibo de pagamento de aluguel
anexado pela prpria apelada aos autos (fls. 22), onde fica demonstrada a relao locatcia
firmada entre ela e o atual proprietrio do imvel. No mrito, insiste que no houve
descumprimento contratual, tendo em vista que a apelada tinha conhecimento da inteno
de venda do bem, bem como pretendia sair do imvel, ou seja, no faltou boa-f por parte
do apelante, pois tudo foi realizado com pleno conhecimento e consentimento da apelada.

Apela, tambm, a corr Terra Imveis, aduzindo, preliminarmente: 1)

ilegitimidade passiva, eis que desconhecia que o imvel havia sido vendido e que todos os
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atos que supostamente ofenderam a recorrida confessamente foram praticados pelo novo
proprietrio do imvel, o Sr. Elizeu, visto que, conforme se verificou no recibo de
pagamento de aluguel de fls. 22, a apelada estabeleceu um novo contrato de locao de
imvel urbano com o Sr. Elizeu, sendo pago a este ltimo o aluguel na quantia de R$
700,00 (setecentos reais) no dia 08 de julho de 2016; 2) nulidade da r. sentena por
cerceamento de defesa, eis que necessria a dilao probatria para demonstrar que a
autora firmou verbalmente contrato de locao com o novo proprietrio, prova que tornaria
incontroversa a alegao de que todos os atos praticados que resultaram em um suposto
constrangimento apto a ensejar dano moral foram praticados exclusivamente (e assim
confessado pela autora em sua pea inicial) pelo novo proprietrio do imvel, o Sr. Eliseu,
bem como restaria tambm certa e comprovada a assertiva de que a imobiliria recorrente
em nenhum momento participou da alienao do imvel e tambm s teve o conhecimento
de sua venda aps a concretizao do negcio, no sendo responsvel pelo
descumprimento do contrato. No mrito, aduz que: restou devidamente comprovado e
confessado pela recorrida que a ora apelante, incontroversamente, no praticou qualquer
ato atentatrio ou ilegal apto a gerar danos morais para com esta, j que todos os atos
foram praticados pelo novo proprietrio do imvel, o Sr. Elizeu Antonioli; restou
transparente que a ora recorrente no possui qualquer responsabilidade quanto ao no
cumprimento do contrato estabelecido entre a outra recorrente e a recorrida; no possui
responsabilidade pelo exerccio ou no do direito de preferncia, uma vez que a venda do
imvel locado fora realizada sem que a Imobiliria tivesse o seu conhecimento; na pea
inaugural, a recorrida apenas se incumbe de alegar supostos fatos que aduz serem
constrangedores sem o mnimo de contedo probatrio dos mesmos, no se desincumbindo
do nus imposto pelo art. 373, I, do CPC/15.

Contrarrazes s fls. 169/172.

o relatrio.

Os recursos so tempestivos (fls. 127/128 e 146) e foi recepcionado em

primeiro grau (fls. 145 - art. 1010 e seguintes do NCPC), preenchendo as suas necessrias
condies de admissibilidade.

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Passo, inicialmente, anlise do pedido de justia gratuita.

No caso, requerida a gratuidade da justia na inicial, o pedido foi indeferido

pela r. deciso de fls. 123/125, nos seguintes termos: o embargante tapeceiro e o valor
atribudo causa, assim como o valor atribudo a ttulo de honorrios advocatcios no so
significativos ou expressivos, de modo a abalar as finanas do postulante. Ademais, conquanto
no perceba vencimento polpudo ou rendimento privilegiado (fls. 71/75), o requerente
proprietrio de imvel, locado autora da demanda, sendo lcito admitir que a parcela referente
s custas e despesas processuais no dever mostrar-se de satisfao impeditiva, pelo que o
indeferimento da benesse da gratuidade da justia medida de rigor.

Pois bem. O direito justia gratuita est disciplinado no novo Cdigo de

Processo Civil, ao lado da Lei 1.060/50, que no foi totalmente revogada por aquele.

Confira-se a redao do art. 98 do referido Codex, que inaugura a seo que

trata sobre o tema:

Art. 98. A pessoa natural ou jurdica, brasileira ou estrangeira, com insuficincia

de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorrios
advocatcios tem direito gratuidade da justia, na forma da lei.

Nos termos do 3 do art. 99 do CPC, "presume-se verdadeira a alegao de

insuficincia deduzida exclusivamente por pessoa natural".

Assim sendo, conclui-se que, para a concesso da justia gratuita pessoa

fsica, em qualquer fase do processo, basta, geralmente, a simples declarao no sentido de
que no possui condies de arcar com as custas, despesas processuais e honorrios
advocatcios.

Contudo, tal regra no absoluta, visto que comporta excees.

Assim, verificando a existncia de indcios de que o postulante do benefcio

tem condies financeiras para arcar com os nus de um processo, compete ao juiz, na
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busca da verdade real, determinar a comprovao de seus ganhos, possibilitando ao julgado

aferir a real capacidade econmica do requerente, deferindo, ou no, o benefcio.

E, em anlise aos documentos juntados (fls. 71/75), deve ser deferida ao

apelante-locador a gratuidade judiciria, de molde a isent-lo, por ora, do recolhimento das
despesas previstas no art. 98, 1, do CPC/2015, uma vez que trabalha como tapeceiro e
recebe salrio mensal de R$ 1.201,97.

Cumpre ressaltar, ainda, que, para o deferimento da assistncia judiciria,

apenas se exige que a parte carea de condies de suportar os nus econmicos de um
processo, no que esteja na misria.

Registre-se que, at o presente momento, no h nos autos prova no sentido

de que o apelante possua capacidade financeira para arcar com as despesas processuais e
honorrios advocatcios, sem prejuzo da prpria mantena e de sua famlia.

Anotando-se, ainda, que, diversamente do quanto fundamentado pelo d.

Magistrado a quo, o locador no o nico proprietrio do imvel objeto dos autos, eis que,
em anlise escritura de compra e venda (fls. 77/82), verifica-se que o imvel objeto da
locao pertence a 06(seis) pessoas, sendo que 50% (cinquenta) por cento do referido
imvel de propriedade do sogro do apelante, e os outros 50%(cinquenta por cento)
pertencem a esposa do apelante e seus irmos, no total de 4(quatro).

Com efeito, ausentes indcios de capacidade financeira do requerente-

locador, caso de ser-lhe deferida a gratuidade de justia.

Feita tal premissa, passa-se anlise da preliminar de ilegitimidade passiva

aduzida pelos rus.

Impe-se acolher a tese da corr Terra, administradora do imvel, de que

parte ilegtima para figurar no polo passivo da presente ao.

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certo que o contrato de locao foi firmado mediante intermediao da

imobiliria (fls. 15/21), contudo, da anlise dos autos, constata-se que inexiste motivo
jurdico razovel para que a imobiliria que intermediou a locao seja responsabilizada
pela reparao de dano pleiteada na inicial, posto que o fato narrado diz respeito conduta
praticada pelo locador ou em seu nome.

O simples fato de a imobiliria figurar como administradora da locao, no

a torna parte da locao celebrada entre o locador e a locatria. Ao contrrio, tal condio
refora o contrato de mandato celebrado exclusivamente entre a imobiliria e o locador.
Ademais, no h qualquer prova de que a corr tenha intermediado a venda do bem, sendo,
portanto, apenas responsvel pela administrao da locao, como mandatria do locador.

Assim, o fato de a corr Terra Imveis ser representante do locador, agindo

ela, no cumprimento do mandato, em nome do mandante/locador, no em nome prprio,
no ostenta, por consequncia, legitimidade para figurar no polo passivo desta ao.

Neste sentido, a jurisprudncia deste E. Tribunal de Justia, em casos

anlogos:

LOCAO. Ao de indenizao fundada em danos morais e materiais.

Locadora que responsvel por entregar o imvel em condies de ser habitado
durante o curso de toda a locao, nos termos do art. 22 da lei n 8.245/91.
Desabamento parcial do imvel, e posterior interdio pela Defesa Civil. Danos
materiais limitados queles devidamente provados nos autos. Ocorrncia que
ultrapassa o mero aborrecimento e/ou vicissitude decorrente do convvio em
sociedade. Danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Penso mensal
indevida, porque no provado nos autos que o companheiro da Autora faleceu por
fora do desabamento parcial do cmodo que se encontrava. Paciente que recebeu
alta no mesmo dia. Nexo causal do acidente com o bito no comprovada.
Ilegitimidade passiva da imobiliria reconhecida, porque atuou como mera
mandatria da locadora, inexistindo prova de que tenha agido com dolo ou culpa
em seu mister. Recurso parcialmente provido.1

Apelao. Locao. Ilegitimidade passiva da imobiliria. 1. Nulidade do pedido

contraposto afastada j que, embora somente tenha sido analisado e acolhido
quando do julgamento dos embargos de declarao, o magistrado oportunizou aos
autores rplica contestao, que foi efetivamente oferecida Inegvel, portanto,
que o procedimento observou os princpios constitucionais da ampla defesa,

1 Apelao 1001694-50.2015.8.26.0005; Rel. Maria de Lourdes Lopez Gil; 32 Cmara de Direito Privado; j. 10/08/2017.

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contraditrio e devido processo legal, inexistindo qualquer nulidade por

cerceamento de defesa. 2. Imobiliria que atuou como mera mandatria da
proprietria do imvel. Relao obrigacional estabelecida pelo contrato de locao
e eventual responsabilidade dele advinda somente pode recair sobre aquele que
efetivamente est obrigado por meio do contrato. 3. Ilegitimidade passiva da
imobiliria. Ausente a possibilidade de responsabiliz-la por danos que exsurgem
da relao contratual da qual no se obrigou, haja vista que mera mandatria do
proprietrio do imvel. De rigor a extino do processo sem julgamento de mrito.
4. Autores no demonstraram suficientemente os fatos constitutivos do direito
alegado, tampouco impugnaram os termos da condenao relativa ao pedido
contraposto, mas somente sua nulidade, que restou afastada. 5. Reconhecimento da
improcedncia da ao e procedncia parcial do pedido contraposto, tal como
reconhecido da sentena. 6. Condenao dos autores ao pagamento das verbas de
sucumbncia. Recurso dos autores no provido. Recurso dos rus provido.2

Nestes termos, impe-se a reforma da r. sentena, a fim de extinguir a ao

em face da corr Terra Imveis, nos termos do art. 485, VI, do CPC/15.

Por outro lado, no h que se falar em ilegitimidade passiva do ru-locador.

O pedido da autora est baseado no fato de que foi obrigada a desocupar o

imvel antes do prazo estipulado no contrato de locao, em razo da venda do bem a
terceiro sem que fosse anteriormente notificada de tal deciso.

Assim, sendo do locador a responsabilidade de informar a locatria de que

tinha a pretenso de vender o imvel (clusula dcima quinta do contrato de locao fls.
193) e no o fazendo, deve responder pelos danos a ela causados em razo de sua conduta.

Nestes termos, estabelecida a legitimidade do ru-locador, passa-se anlise

do mrito do seu recurso.

Aduziu a autora que: 1) nos termos do contrato de locao firmado entre as

partes, foi fixada multa por infrao contratual, que deve ser imposta ao ru locador, eis
que ele violou a clusula quinta contratual, a qual determina a necessidade de comunicao
ao locatrio sobre a inteno de venda do imvel; 2) o comportamento dos rus, com a
2 Apelao 1007660-24.2014.8.26.0071; Rel. Kenarik Boujikian; 34 Cmara de Direito Privado; j. 12/07/2017.
3 CLUSULA DCIMA QUINTA- DO DIREITO DE PREFERNCIA DO LOCATRIO NA ALIENAO. Fica conferido ao
LOCATRIO o direito de preferncia em caso de alienao do imvel locado, devendo O locador comunicar-lhe sobre a eventual
alienao para que aquele manifeste, por escrito e no prazo de 10 (dez) dias, sobre seu interesse de adquiri-lo ou no.

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violao das clusulas contratuais, lhe causou danos de ordem moral.

Citado, o locador alegou que no houve descumprimento contratual, pois era

de conhecimento da autora a pretenso de venda do imvel objeto do contrato de locao,
bem como ela mesma pretendia rescindir a locao pelo fato do valor do aluguel ser
superior sua pretenso. Afirma ainda que a autora firmou novo contrato de locao com o
atual proprietrio, conforme recibo juntado as fls. 22.

As alegaes do ru-locador no convencem. Isto porque, malgrado afirmar

que a autora tinha cincia da pretenso de venda do imvel, no logrou demonstrar tal fato,
nos termos do que determina o art. 27 e pargrafo nico da Lei n 8.245/914, bem como a
clusula quinta do contrato de locao (fls. 19), eis que ausente qualquer notificao
autora neste sentido.

Anote-se que a comunicao da venda locatria deve ser feita atravs de

notificao por escrito, de tal sorte que prescindvel a oitiva de testemunhas pretendida
pelo locador apelante; portanto, no h que se falar em cerceamento de defesa.

Assim, ante a ausncia de comunicao expressa locatria quanto venda

do bem, houve efetivo descumprimento contratual por parte do locador, do que decorre a
imposio de multa estipulada na clusula quarta do contrato de locao (fls. 19), como
bem reconhecido pela r. sentena.

Consequentemente, por no ter conhecimento de que o imvel foi vendido a

terceiro, no h como se negar que a autora foi surpreendida com a invaso do seu imvel
por prepostos do novo proprietrio, fato que ultrapassa os limites do mero aborrecimento, a
justificar a condenao do locador indenizao a ttulo de danos morais.

Anote-se que a condenao do locador no est baseada nos atos praticados

pelo novo proprietrio, como quer fazer crer, mas sim na sua conduta omissiva em no
4
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem
preferncia para adquirir o imvel local, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locado dar-lhe conhecimento do negcio
mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a
existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente.

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informar autora sobre a venda do imvel, o que acabou por ocasionar os

constrangimentos por ela sofridos.

A venda do imvel, sem qualquer comunicao, foi a causa determinante

para que ocorresse o ato ilegal de turbao em desfavor da posse direta do imvel a qual
detinha a requerente.

Portanto, no h como se afastar a condenao do ru-locador a indenizar a

autora a ttulo de danos morais.

Sendo assim, impe-se a reforma da r. sentena, apenas para excluir a

administradora do imvel locado do polo passivo da demanda, mantendo-se integralmente
a condenao do ru-locador.

Diante do resultado do julgamento, fica a autora condenada ao pagamento

das custas e despesas processuais desembolsadas pela r administradora, bem como aos
honorrios advocatcios do patrono desta, os quais fixo em 10% do valor dado causa,
atualizado a contar da r. sentena.

Quanto ao corru locador, mantm-se a sucumbncia, nos termos fixados

pela r. sentena, observada a gratuidade a ele concedida.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso da r Terra

Imveis e parcial provimento ao recurso do corru Antonio, apenas para lhe conceder os
benefcios da justia gratuita.

CRISTINA ZUCCHI
Relatora

Apelao n 1004451-23.2016.8.26.0218 -Voto n 10