Legislação Da Política Urbana

Evoluo da Poltica Urbano
e de Mobilidade no Brasil
Profa. Fernanda Fernandes Vialle
Baseado na apresentao feita pela

Prof. Aline G. Monteiro Trigo, nov. De 2012.
So Paulo - SP
https://www.youtube.com/watch?
v=2WGPvWPpey8&feature=youtu.be
Jane Jacobs
https://www.youtube.com/watch?
v=HNtuJRIoWxc
PLANEJAMENTO: Importncia
Superar os problemas urbanos existentes,

considerando os benefcios sociais, econmicos e
ambientais potenciais que o municpio oferece;
Para tornar a cidade um

benefcio coletivo;
Para orientar as polticas

pblicas;
Escolher instrumentos
Eficazes (a seguir).
Cronologia do Urbanismo
http://
www.cronologiadourbanismo.ufb
a.br/
Histria do Mudana da Poltica
Nacional Urbana
Nacional Urbana
Nacional Urbana
Projeto de Lei 181/89
Aprovao do Estatuto da Cidade
Ministrio da Cidade
O Ministrio das Cidades
um ministrio brasileiro criado
em1 de janeirode2003com os
objetivos de combater
a s d e s i g u a l d a d e s s o c i a i s ,
transformar as cidades em
espaos mais humanizados e
ampliar o acesso da populao a
m o r a d i a , s a n e a m e n t o e
transporte
A moradia um dos direitos humanos
fundamentais, que se realiza no direito de
acesso cidade, entendido como um
bem coletivo, por parte das populaes
(HABITAT II)
ESTATUTO DAS CIDADES
Estabelece as bases para um modelo
democrtico de cidade e as normas de uso da
propriedade em benefcio do bem coletivo, da
segurana e do bem-estar dos cidados.
Regulamenta o art. 182, 183 e 225 da CF 88
Acesse Link: http://alerjln1.alerj.rj.gov.br/constfed.nsf/
16adba33b2e5149e032568f60071600f/
2b0b3fe92a9119b803256561007b7c24?OpenDocument
ESTATUTO DA CIDADE (Lei 10.257/2001)

uma lei federal - Poltica de desenvolvimento urbano
executada pelo Municpio.
PLANOS DIRETORES !leis municipais de desenvolvimento

urbano.
Urbano De Mobilidade Ambiental

Em 10 de julho de 2001, foi aprovado o
Estatuto da Cidade, que estabelece as bases
para um modelo democrtico de cidade e as
normas de uso da propriedade em benefcio do
bem coletivo, da segurana e do bem-estar
dos cidados
Ordenar o pleno desenvolvimento das funes

sociais da cidade e garantir o bem-estar de
seus habitantes
Diretrizes/ Princpios do ESTATUTO
DAS CIDADES
I - Garantia do direito s cidades sustentveis, entendido como
o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental,
infra-estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos,
ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes
II - Gesto democrtica por meio da participao da populao

e de associaes representativas dos vrios
segmentos da comunidade
na formulao, execuo e
acompanhamento de planos,
programas e projetos de
desenvolvimento urbano.
DAS CIDADES
III - Cooperao entre os governos, a iniciativa

privada e os demais setores da sociedade no
processo de urbanizao, em atendimento ao
interesse social
DAS CIDADES
VI ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificao ou os usos excessivos ou
inadequados em relao infra-estrutura urbana;
d) a instalao de empreendimentos ou atividades que possam
funcionar como plos geradores de trfego, sem a previso da infra-
estrutura correspondente;
e) a reteno especulativa de imvel urbano, que resulte na sua
subutilizao ou no utilizao;
f) a deteriorao das reas urbanizadas;
g) a poluio e a degradao ambiental;
IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes

do processo de urbanizao.
INDICADORES DE DIREITO MORADIA ADEQUADA
gua canalizada por rede geral 1992 Adensamento excessivo

100% 2007
30%
N NE SE S CO BR (urb) N NE SE S CO BR (urb)
Esgotamento por rede ou fossa sptica

nus excessivo de aluguel
100%
5%
N NE SE S CO BR (urb)
Assentamentos informais
Coleta direta ou indireta de lixo
9 mil
100%
cortio sem teto favela irregulares

FONTE: IBGE PNAD (IPEA)

ESTATUTO DA CIDADE
Instrumentos de poltica urbana
Os instrumentos de poltica urbana so classificados
como:
De planejamento nacional e regional (Art. 4, I, II)
De planejamento municipal (Art. 4, III)
Tributrios e financeiros (Art. 4, IV)
- imposto sobre a propriedade predial e territorial
urbana
- contribuio de melhoria
- incentivos e benefcios fiscais e financeiros
Jurdicos e polticos (Art. 4, V)

Estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo
prvio de impacto de vizinhana (EIV) (Art. 4, VI)
Estatuto da Cidade
No caso de cidades com mais de 500 mil habitantes dever
ser elaborado um plano de transporte urbano integrado,
compatvel com o Plano Diretor ou nele inserido.
HOJE: cidade com mais de 20 mil habitante deve ter um plano

diretor de transporte
A Lei que instituir o Plano Diretor dever ser revista, pelo

menos, a cada dez anos.
Pertencer a uma coletividade, portanto, significa
exercer a cidadania, ou seja, participar dos
processos polticos e sociais de transformao
tendo em vista o bem comum. O cidado se faz
fazendo sua cidade.
Alexandre Youssef
FUNO SOCIAL DA
PROPRIEDADE
A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende

s exigncias fundamentais de ordenao da cidade
expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das
necessidades dos cidados quanto qualidade de vida,
justia social e ao desenvolvimento das atividades
econmicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2
desta Lei.(Art. 39. Lei 10257/01)
Funo social da cidade e da propriedade urbana
o interesse coletivo prevalece sobre

o uso da propriedade individual
Instrumentos destinados a garantir que a
propriedade urbana atenda a sua funo social
a) o Plano Diretor;
b) o parcelamento e edificao compulsria de reas e
imveis urbanos;
c) imposto sobre a propriedade urbana (IPTU)
progressivo no tempo;
d) a desapropriao para fins de reforma urbana;
e) o direito de preempo;
f) a outorga onerosa do direito de construir (solo
criado).
Marli Deon Sette - 2010

Instrumentos de regularizao fundiria
a) o usucapio urbano;
b) a concesso de direito real de uso;
c) as zonas especiais de interesse social.

Instrumentos de gesto democrtica
a) conselhos de poltica urbana;
b) conferncias da cidade;
c) oramento participativo;
d) audincias pblicas;
e) iniciativa popular de projetos de lei; e
f) Referendo popular e plebiscito (art. 1 da CF/88).

Municpios
Sistema Municipal de Planejamento ! instrumento do processo de
planejamento que apresenta diretrizes do Plano Diretor)
Sistema de Defesa da Cidade ! visa a coordenao de aes e a
preveno de casos de ameaa as condies normais de
funcionamento da cidade fiscalizao da ocupao de reas de risco,
faixas marginais de rio e reas de proteo ambiental)
Conselhos Municipais ! voltados para a proposio e avaliao de
medidas para a concretizao de polticas setoriais do Plano Diretor.
Exemplos: Conselho de Desenvolvimento Econmico, de Cincia e
Tecnologia, de Meio Ambiente
Fundos Municipais de Desenvolvimento Econmico, de Conservao
Ambiental, de Desenvolvimento Urbano, etc. ! aplicao de receitas
para cumprir os objetivos do Plano Diretor.
Imposto progressivo sobre a propriedade territorial urbana
(aumento) ! indutor ocupao urbana de terras ociosas, dando um
fim socialmente adequado e aumento da arrecadao
Instrumentos que visam a garantir a integridade
dos atributos ambientais
a) Planejamento:
a.1. Plano diretor,
a.2. Parcelamento e uso do solo,
a.3. Zoneamento ambiental,
a.4. Tombamento de imveis ou de mobilirio urbano,
a.5. Instituio de Unidades de Conservao.
b) Estudo Prvio de Impacto Ambiental EIA e

c) Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana - EIV.

dos atributos sociais
a) Planejamento:
a.1. Plano diretor,
a.2. Parcelamento e uso do solo,
a.3. Zoneamento,
a.4. Usucapio
a.5. Concesso de uso especial para fins de moradia
a.6. Transferncia do direito de construir
a.7. Zonas especiais de interesse social (ZEIS)
a.8. Fundo para moradia
a.9. IPTU progressivo
b) Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana - EIV.

dos atributos econmico
a) Planejamento:
a.1. Plano diretor
a.2. Transferncia do direito de construir
a.3. Fundos
a.4. IPTU progressivo
a.5. Outorga Onerosa do Direito de Construir
a.6. Direito de superfcie
b) Operaes com fins de Econmica

b.1. Operao urbana
b.2. Consrcio
PLANO DIRETOR: Conceito
Estabelece diretrizes para a ocupao da cidade.
Identificar e analisar as caractersticas fsicas, as atividades
predominantes e as vocaes da cidade, os problemas e as
potencialidades.
um conjunto de regras bsicas que determinam o que pode
e o que no pode ser feito em cada parte de cidade.
Participam da elaborao: Setores do governo prefeitura,
estado e federal; Segmentos populares (associaes,
sindicatos); Segmentos empresariais; Segmentos tcnicos
(universidades, ONGs)
O plano diretor ser construdo a partir da juno de duas
formas de apreenso da realidade do Rio de Janeiro: a
leitura comunitria e a leitura tcnica.
PLANO DIRETOR: Caractersticas
Lei Municipal (engloba o territrio municipal)

Instrumento bsico de um processo de planejamento
municipal para a implantao da poltica de
desenvolvimento urbano, norteando a ao dos agentes
pblicos e privados
Define diretrizes que devem ser incorporadas ao Plano
Plurianual; Lei de Diretrizes Oramentrias e Lei do
Oramento Anual, por meio da realizao de debates,
audincias e consultas pblicas sobre as propostas ;
Lei deve ser revista, pelo menos, a cada 5 a 10 anos.
PLANO DIRETOR: Caractersticas
obrigatrio para cidades (art. 41):
com mais de 20.000 habitantes (CF);
integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes
urbanas;
onde o Poder Pblico municipal pretenda utilizar:
os instrumentos de parcelamento ou edificao
compulsrios, imposto sobre a propriedade predial e
territorial urbana progressivo no tempo, ou
desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida
pblica;
Quando exigir, nos termos da lei federal, do
proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado
ou no utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento
integrantes de reas de especial interesse turstico (EC);
inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou
atividades com significativo impacto ambiental de mbito
regional ou nacional
PLANO DIRETOR: Elaborao
Etapa 1 (Fase 1): Diagnstico e elaborao de

propostas setoriais (meio ambiente, servios pblicos,
habitao, atividades econmicas e transporte).
Subgrupos faro estudos, questionamentos e
propostas de solues para cada tema
Etapa 1 (Fase 2): Elaborao de propostas
especializadas de direcionamento e racionalizao de
uso e ocupao do solo
Etapa 2: Implementao das diretrizes
Metodologia
SOMENTE!
PLANO DIRETOR AMBIENTAL
O Plano Diretor Ambiental como uma tomografia

do Municpio que vai mostrar ao potencial
investidor e s autoridades as vantagens e
desvantagens na implantao de determinado
investimento. O PDA vai mostrar os caminhos
para um desenvolvimento que traga renda,
empregos, e ao mesmo tempo preserve os
recursos naturais.
(SANDLER, coordenador do PDA de Santa F do Sul

apud PAZINI e SILVA, 2012)
PLANO DIRETOR AMBIENTAL
um instrumento que
contribui para a
sustentabilidade e o
desenvolvimento da
funo social da cidade.
Planejamento para o futuro.
Atendimento
legislao federal:
ESTATUTO DA CIDADE
Quadro 1 : Principais instrumentos de poltica ambiental pblica
Gnero Espcie
Comando e Controle Padro de emisso
Padro de desempenho
Proibies e restries sobre produo, comercializao e uso de
produtos
Licenciamento Ambiental
Econmico Tributao sobre poluio
Tributao sobre o uso de recursos naturais
Incentivos fiscais
Criao e sustentao de mercados
Financiamentos em condies especiais
Licenas negociveis
Diversos Educao ambiental
Reservas ecolgicas e outras reas de proteo ambiental
Informaes ao pblico
Mecanismos administrativos e jurdicos de defesa do meio ambiente
Fonte: Barbieri 1997b, p. 143
PLANO DIRETOR AMBIENTAL -
PDA
Na verdade, tem a funo de realizar um diagnstico inteligente,
capaz de situar com clareza as questes ambientais e suas
interfaces com as atividades sociais e econmicas, visando
orientar os Municpios no desenvolvimento e implantao de
aes, projetos, programas e polticas sustentveis. (PANIZI e
SILVA, 2012)
efetivo controle do territrio.
Apia a elaborao do Plano Municipal de Negcios, para

orientar, priorizar e integrar investimentos pblicos e privados,
possibilitando, inclusive, novas fontes de arrecadao para
capacitao da Administrao Municipal no licenciamento
ambiental (PANIZI e SILVA, 2012).
PLANO DIRETOR AMBIENTAL:
Objetivos
Dotar a Adm. Pblica municipal de um instrumento de gesto para o melhor
aproveitamento de seus recursos e potenciais.
Possibilitar a explorao econmica sustentvel, prevenindo e minimizando os

eventuais impactos ambientais.
Fazer com que as obras pblicas, considere a reduo dos impactos ambientais.
Definir estratgias de controle de uso da terra e das atividades nela

desenvolvidas.
Identificar potenciais agro-pecurios, tursticos, industriais e de servios do

municpio (produtivos e atividades), em relao a sua qualidade ambiental de
suporte do territrio.
Fornecer iniciativa privada base de dados completa e atualizada como subsdio

para tomada de deciso do investimento
(PANIZI e SILVA, 2012)

PLANO DIRETOR AMBIENTAL:
Funcionamento
O PDA deve nascer de um Processo Participativo. A
Prefeitura junto com a Sociedade e os tcnicos da
consultoria devem construir seu Plano Diretor Ambiental.
Corpo
Tcnico
Municipal
Tcnicos
da Sociedade
Consultora
Elaborao do
Plano Diretor
Ambietal

PLANO DIRETOR AMBIENTAL: Processo
de elaborao
Plano de Trabalho
1 audincia pblica
Contratao de equipe
Prefeitura de consultores
ou Desenvolvimento de proposta
do PDA
ACOMPANHAMENTO
Leitura Tcnica
PELO CONSELHO
MUNICIPAL DE
Leitura Comunitria
DESENVOLVIMENTO
Audincia Pblica
URBANO
Reviso de proposta tcnica
Legislativo
Aprovao

PLANO DIRETOR AMBIENTAL: Benefcios
Criao e estruturao do Sistema Municipal de Meio Ambiente; Conselho e Secretaria.
A municipalizao do licenciamento, tornando mais gil e transparente a execuo

de obras, planos e projetos, pblicos e privados.
Arrecadao de taxas de licenciamento e multas ambientais, que passam a ser municipais.
Cdigo Ambiental Municipal: Presena de servios urbanos, tais como distribuio de gua, coleta de
esgoto, transporte, limpeza pblica, coleta de lixo, etc.
Equipamentos pblicos nas reas de

educao, sade, segurana, etc.
Identificar as reas ambientais crticas, bem

como reas a serem recuperadas e restauradas.
Orienta o crescimento do municpio,

transformando a questo ambiental, hoje vista
como um nus, em um bnus ambiental.

PLANO DE MOBILIDADE URBANA
Lei Federal 12.587/12 Poltica

Nacional de Mobilidade Urbana
Municpios com mais de 20 mil habitantes;

Privilegiar os deslocamentos feitos a p, de
bicicleta e por transporte pblico coletivo;
Acesso cidade (oportunidades iguais)
Prefeitura de So Jos dos Campos - SP




PLANOS DIRETORES
Em sua maioria, os Planos Diretores dos
Municpios :
Trazem as diretrizes do Estatuto das Cidades, mas
elas no se refletem nos instrumentos.
Trazem diagnsticos superficiais sobre o municpio.
No tem relao com o ciclo oramentrio.
No tem relao com PAC/grandes investimentos
So de difcil acesso e entendimento
PLANOS DIRETORES
Em sua maioria, os Planos Diretores dos Municpios:
Poucos ou nenhum instrumento so auto-aplicveis.
No se preocupam com a localizao dos pobres na cidade.
No envolvimento das Cmaras de vereadores
Processos de participao poltica esvaziados de poder decisrio
NO INCIDEM SOBRE A PROPRIEDADE URBANA NO

SENTIDO DE GARANTIR A SUA FUNO SOCIAL
ESTUDO DE CASO - COMO
FAZER ANLISE URBANA
MELHOR ANLISE URBANA DE SP
http://www.fflch.usp.br/centrodametropole/
http://www.fflch.usp.br/centrodametropole/402
FAZER ANLISE URBANA
www.observatoriodasmetropoles.net/
http://www.observatoriodasmetropoles.net/new/images/
abook_file/artigo_liviamiranda_2015.pdf
http://observatoriodasmetropoles.net/obs/images/
abook_file/serie_ordemurbana_salvador.pdf
FAZER ANLISE URBANA
www.observatoriodasmetropoles.net/
http://www.observatoriodasmetropoles.net/new/images/
abook_file/artigo_liviamiranda_2015.pdf
MELHOR ANLISE URBANA
http://observatoriodasmetropoles.net/obs/images/
abook_file/serie_ordemurbana_salvador.pdf
JOO PESSOA -PB
ABRAM EM: https://issuu.com/davidguedes/docs/

jo__o_pessoa_sustentavel.
OU
https://goo.gl/Au9j3M
FAZER ANLISE URBANA
https://vimeo.com/19486470
Ler artigo
https://jus.com.br/artigos/23856/politica-urbana-
brasileira-em-busca-de-cidades-sustentaveis
Instrumentos do Estatuto da
Cidade
O Plano Diretor delimitar as reas onde o planejamento urbano
indicar a possibilidade de maior adensamento populacional e
definir os limites mximos de construo a serem atingidos,
considerando a infra-estrutura existente e o potencial de densidade
a ser alcanado em cada rea.

Cidade
Parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios
Impe a obrigao de que o imvel seja parcelado, edificado ou
utilizado. Uma vez notificados os proprietrios dos imveis
definidos, no sendo cumprida a obrigao determinada, o imvel
fica sujeito aplicao do instrumento IPTU progressivo.
Se, ainda assim, o proprietrio no der uma funo social ao
imvel, faz-se possvel a desapropriao-sano, isto , a
desapropriao com pagamento em ttulos da dvida pblica e
critrios diferenciados de avaliao em relao justa e prvia
indenizao em dinheiro.
Cidade
Imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo A
idia punir com um valor crescente, ano a ano, os proprietrios
de terrenos cuja ociosidade ou mal aproveitamento acarrete
prejuzo populao. No sendo cumpridas as condies legais
para o aproveitamento da rea, o Municpio passar a aumentar,
durante 5 anos consecutivos, a alquota do IPTU, at o limite
mximo de 15%.
Cidade
Desapropriao com pagamento em ttulos da dvida pblica -
ato de improbidade administrativa do Prefeito.

Cidade
Direito de preempo: um instrumento que confere em
determinadas situaes o direito de preferncia para adquirir,
mediante compra, um imvel que esteja sendo vendido pelo
proprietrio a outra pessoa. O direito visa conferir ao poder
pblico, a preferncia para adquirir imvel urbano em razo
das diretrizes da poltica urbana.
USADO QUANDO: regularizao fundiria; execuo de programas e
projetos habitacionais de interesse social; constituio de reserva fundiria;
ordenamento e direcionamento da expanso urbana; implantao de
equipamentos urbanos e comunitrios; criao de unidades de conservao
ou proteo de outras reas de interesse ambiental; ou proteo de reas de
interesse histrico, cultural ou paisagstico.
Cidade
Direito de superfcie
O proprietrio urbano poder conceder a terceiros o direito de uso
da superfcie do seu terreno, do subsolo ou do espao areo relativo
a ele, mediante escritura pblica.

Instrumentos do Estatuto da Cidade
Estudo de impacto de vizinhana definir em lei - Esse Estudo
dever analisar os efeitos do empreendimento ou atividade sobre a
qualidade de vida urbana, em especial nos aspectos que tero
impactos relacionados:
ao adensamento da populao;
capacidade dos equipamentos urbanos e comunitrios pr-existentes;
ao uso e ocupao do solo;
valorizao ou desvalorizao dos imveis na regio;
gerao de trfego e aumento da demanda por transporte pblico;
ventilao e iluminao das edificaes existentes;
paisagem urbana;
ao patrimnio natural e cultural.

Cidade
Usucapio especial de imvel urbano
O cidado que ocupar rea ou edificao urbana de at 250 m2 para

sua moradia ou de sua famlia, por 5 anos consecutivos, sem que o
proprietrio a reclame, ter garantido o direito posse, desde que
no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
Concesso de uso especial para fins de moradia Permite a

regularizao das moradias ilegais para aqueles que possuam
como seu, por 5 anos, at 250 m2 de imvel pblico situado em
rea urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, desde
que no seja proprietrio ou concessionrio de outro imvel urbano
ou rural.
Cidade
Consrcio imobilirio Mecanismo que viabiliza parcerias entre

os proprietrios de imveis e o poder pblico municipal, onde o
proprietrio transfere a prefeitura o seu imvel e, aps a realizao
das obras, recebe lotes, casas ou apartamentos no mesmo valor que
o terreno tinha antes das obras.
Cidade
Operao Urbana:
- parceria entre o poder pblico e iniciativa privada;
- o empresariado contribui para a implantao de obras
pblicas e de ndices urbansticos em determinada rea.

AQUELES QUE PODEM SER MAPEADOS
(INDICADOS) E POSSUIR NDICES
Outorga onerosa do direito de construir Consiste na
possibilidade de o Municpio estabelecer relao entre a rea
edificvel e a rea do terreno, a partir da qual a autorizao para
construir passaria a ser concedida de forma onerosa.

Transferncia do direito de construir: confere ao proprietrio de um
lote a possibilidade de exercer seu potencial construtivo em outro lote, ou
de vend-lo a outro proprietrio. Deve ser utilizada, portanto, em reas que
o Poder Pblico tenha, por qualquer motivo, interesse em manter com baixa
densidade. Obviamente, as reas que podem receber o potencial construtivo
devem ser aquelas em que a densificao seja desejvel ou, ao menos,
tolervel.
QUANDO USADO: implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
preservao de imvel de valor histrico, ambiental, paisagstico, social ou cultural;

programas de regularizao fundiria, urbanizao de reas ocupadas por populao de
baixa renda e construo de habitaes de interesse social.
Cidade
Zonas especiais de interesse social (ZEIS) So reas da
cidade, definidas pelo Plano Diretor, comprometidas com a
viabilizao dos interesses das camadas populares. Ao municpio
dado instituir zonas com regras especiais, quando o uso admitido
vier a promover a integrao das pessoas mais necessitadas aos
espaos habitveis. As ZEIS servem para reservar terrenos ou
prdios vazios para moradia popular; facilitar a regularizao de
reas ocupadas; facilitar a regularizao de cortios.
DIREITO URBANSTICO DETALHADO
APONTAMENTOS DA PROFESSORA MARLI

DEON SETTE DE 2010
4. Instrumentos de
poltica urbana
Art. 4 do EC
o

O art. 182, 4 da CF/88 da ao Poder Pblico Municipal a
faculdade de utilizar-se de determinados instrumentos para
fazer com que o proprietrio do imvel urbano promova o
seu adequado aproveitamento, assim estabelecendo:
... 4 - facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei

especfica para rea includa no plano diretor, exigir, nos
termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no
edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I - parcelamento ou edificao compulsrios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana

progressivo no tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida

pblica de emisso previamente aprovada pelo Senado Federal,
com prazo de resgate de at dez anos, em parcelas anuais,
iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e
os juros legais.

Os instrumentos adotados pelo texto constitucional tm por
caracterstica obrigar o proprietrio a um comportamento positivo
de promover uma destinao concreta para a sua propriedade.
So mecanismos que tm por meta impedir e inibir o processo de

especulao imobiliria nas cidades, conferindo aos imveis
urbanos ociosos uma destinao voltada a beneficiar a coletividade.
Por meio deles, o poder pblico pode interferir na propriedade toda

vez que o proprietrio no lhe garantir a funo social.

Para que o proprietrio fique sujeito a aplicao dos referidos
instrumentos, necessrio que estejam preenchidos os
seguintes requisitos (Saulo, 2006):
a) Que a propriedade urbana que no atende a funo social seja
integrante de rea definida no Plano Diretor como sujeita
aplicao dos instrumentos;
b) Que seja institudo o plano urbanstico local (lei municipal
especfica) dispondo sobre as exigncias concretas para a
propriedade urbana atender sua funo social, bem como sobre
o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigncias;
c) Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento urbano)
dispondo sobre a regulamentao dos referidos instrumentos .

O Estatuto da Cidade, institudo como a lei federal prevista
no pargrafo 4 do artigo 182, estabelece as normas que
devem ser observadas para aplicar os instrumentos quando
a propriedade no cumprir a sua funo social.
Assim, em seu art. 4 relaciona um rol de instrumentos

destinados a assegurar a efetividade das diretrizes
retromencionadas e estabelece normas que devem ser
observadas para o uso dos referidos instrumentos, os quais
separamos didaticamente da seguinte forma:

5. Parcelamento, Edificao ou
Utilizao Compulsrios da
Propriedade Urbana arts. 5 e
6 do EC
Parcelamento ou Edificao Compulsrios so instrumentos urbansticos
a serem utilizados pelo Poder Pblico municipal, como forma de obrigar
os proprietrios de imveis urbanos a utilizar socialmente esses imveis,
de acordo com o disciplinado no Plano Diretor do Municpio.
instrumento da utilizao compulsria de reas que no cumprem a

funo social.
Por meio dele o Poder Pblico municipal condiciona o proprietrio a um

comportamento positivo, de utilizar, de construir, de parcelar, de eliminar
a subutilizao, de forma a assegurar o uso social da propriedade.

Esta obrigao pode ser:
a) o parcelamento de uma rea urbana subutilizada (quando o

aproveitamento inferior ao mnimo definido no Plano Diretor
para a propriedade urbana atender a sua funo social) ou no
utilizada, com a qual o proprietrio est se beneficiando do
processo de especulao imobiliria; ou
a) a edificao de uma rea urbana no edificada, visando o uso

mximo do potencial construtivo e de uso da propriedade,
provocando uma destinao social que beneficie a coletividade.

O Estatuto da Cidade, atendendo ao disposto no 4 do artigo
182 da CF/88, exige Lei especfica - plano urbanstico
para determinar o parcelamento para rea includa no Plano
Diretor, atribuindo lei municipal a competncia para definir
as condies para o uso do instrumento, in verbis:
Art. 5 - Lei municipal especfica para rea includa no Plano

Diretor poder determinar o parcelamento, a edificao ou a
utilizao compulsrios do solo urbano no edificado ou no
utilizado, devendo fixar as condies e os prazos para
implementao da referida obrigao.

Referida lei deve fixar:
a) a delimitao das reas urbanas onde poder ser aplicado o
parcelamento, edificao ou utilizao compulsria, considerando
a existncia de infra-estrutura e de demanda para utilizao na
forma do art. 5 e 6;
b) as exigncias concretas para a propriedade urbana atender sua
funo social, estabelecendo um critrio geral para identificar se
uma propriedade urbana se enquadra na categoria de propriedade
subutilizada, no utilizada, no edificada.
c) o procedimento; e
d) o prazo para o cumprimento da obrigao de parcelar edificar ou
utilizar.

Requisitos para a Aplicao do Instrumento: Para o Poder Pblico
municipal aplicar o parcelamento, edificao ou utilizao compulsria,
necessrio que o plano urbanstico local tenha especificado:
a) quais formas de uso, de ocupao; e
b) quais atividades a rea urbana delimitada no Plano Diretor deve conter
para atender os objetivos da poltica urbana, do pleno desenvolvimento
das funes sociais da cidade, de garantir condies dignas para seus
habitantes e do cumprimento da funo social da propriedade.
Ex. em uma determinada rea em que tem um galpo fechado, bastaria o
Poder Pblico determinar que fosse utilizado como centro
comunitrio.

Prazos - A lei municipal especfica - plano urbanstico local - deve fixar
os prazos para o cumprimento da obrigao, sendo:
a) Nunca inferior a 1 ano para protocolo do projeto no rgo competente;
b) Nunca inferir a 2 anos, a partir da aprovao do projeto, para iniciar as

obras do empreendimento.
c) Quando se tratar de subutilizaao, a Lei municipal fixa o prazo

livremente.

Esses prazos devem ser contados a partir da data da notificao
feita pelo poder pblico ao proprietrio, a qual deve ser
averbada no Registro de Imveis para garantir efeito erga
omnes.
Em caso de transferncia do imvel por ato inter vivos ou causa
mortis, posterior data da notificao, transferem-se as
obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao, sem
interrupo de quaisquer prazos.
Depois de 3 tentativas frustradas de notificao, possvel citar
por edital.
No caso de descumprimento destes prazos o Municpio poder
aplicar o IPTU progressivo no tempo.

As obrigaes decorrentes do art. 5o do EC, podem ser realizadas por meio
de consrcio imobilirio, que uma forma de viabilizao de planos de
urbanizao ou edificao por meio da qual o proprietrio transfere ao
Poder Pblico municipal seu imvel e, aps a realizao das obras, recebe,
como pagamento, unidades imobilirias devidamente urbanizadas ou
edificadas, num valor correspondente ao valor do imvel antes da execuo
da obra.
Objetivo: forma de viabilizao financeira do aproveitamento do imvel.
Esta faculdade do Poder Pblico poder ser exercida mediante

requerimento da parte interessada.

6. Instrumentos Tributrios para
a Implementao da Poltica
Urbana
art. 7 do EC
O art. 7, institui o tributo ambiental, criado com a finalidade de
ser destinado a viabilizao real das funes sociais das
cidades.
Art. 7o Em caso de descumprimento das condies e dos

prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou no
sendo cumpridas as etapas previstas no 5o do art. 5o desta
Lei, o Municpio proceder aplicao do imposto sobre a
propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no
tempo, mediante a majorao da alquota pelo prazo de cinco
anos consecutivos.

O IPTU progressivo no tempo poder ser aplicado como
medida coercitiva observncia das regras urbansticas,
bastando para sua incidncia, por exemplo, o mau uso do
imvel. No se entenda aqui coero como sano. Na
verdade o IPTU progressivo, como tributo ambiental que
, tem objetivo claro no sentido de incentivar mudana de
comportamento dos agentes econmicos, mas a estes cabe a
deciso de pagar o tributo ou adaptar-se s regras
urbansticas. Se fosse sano no daria essa flexibilidade, e,
sim, viria em forma de proibio sujeita multa ou outra
pena.

A majorao da alquota poder ser aplicada pelo prazo de
cinco anos consecutivos.
O Valor da alquota a ser aplicada a cada ano ser fixado em Lei

Municipal especfica, no podendo exceder a duas vezes o valor
do ano anterior.
A alquota mxima que poder ser aplicada de 15% do valor

do lanamento fiscal do imvel, at que o proprietrio cumpra
com a obrigao.

A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser:
Fiscal: CF/88, artigos 145, 1; 150, II e 156, 1, em que sua

aplicao independente da ocorrncia dos pressupostos
estabelecidos no art. 182, 4.
Extrafiscal: O IPTU progressivo no tempo, como instrumento

coercitivo, pressupe que o proprietrio de imvel urbano no
cumpra o prazo da obrigao, de parcelar ou edificar nos termos
do plano urbanstico local. Este relaciona-se com o art. 182, 4.

A finalidade do poder pblico municipal na utilizao
do IPTU progressivo no tempo no a arrecadao
fiscal, mas sim a de induzir o proprietrio do imvel
urbano a cumprir com a obrigao estabelecida no
plano urbanstico local, de parcelar ou edificar, ou
seja, de utilizar a propriedade urbana de forma a
atender sua funo social mudar o
comportamento do agente econmico.

No caso de a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar no ser
atendida em cinco anos, o Municpio manter a cobrana pela
alquota mxima, at que se cumpra a referida obrigao,
ficando garantida, alternativamente, a prerrogativa de
desapropriar o imvel para fins de reforma urbana.
proibida a concesso de isenes ou de anistia relativas

tributao progressiva para os proprietrios dos imveis que
no esto cumprindo com a obrigao de dar uma destinao
social propriedade urbana.

7. Desapropriao como
instrumento de poltica urbana
art. 8 do EC
(e 4 do artigo 182 da CF/88)

O poder pblico municipal poder efetuar essa desapropriao
no caso do proprietrio deixar de cumprir com a obrigao de
conferir uma destinao social sua propriedade urbana, nos
termos e prazos estabelecidos no plano urbanstico local, aps o
trmino do prazo mximo de 5 anos da aplicao do IPTU
progressivo no tempo.
O pagamento da indenizao ser efetuado por meio de ttulos

da dvida pblica, resgatados no prazo de at dez anos, em
prestaes anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor
real da indenizao e os juros legais de seis por cento ao ano.

Os ttulos dados em pagamento, no podem ser utilizados
para pagamento de tributos e tarifas pblicas.
Essa forma de pagamento contraria o disposto no art. 5,

inciso XXIV prvia e justa indenizao em dinheiro.
Porm, por se tratar instrumento aplicado como sano por

descumprimento da finalidade de dar destinao social ao
imvel, entende-se que merece tratamento diferenciado.

Clculo do valor: a base de clculo do IPTU, descontado o
montante incorporado em funo de obras realizadas pelo poder
pblico.
Isso nem sempre coincide com o valor imobilirio de mercado.
Defende-se que isso permite que se trate com isonomia os

proprietrios de imveis que do destinao social e os que no do,
alm de promover a justa distribuio de benefcios e nus da
atividade urbanstica e recuperar para a coletividade a valorizao que
se originou pela ao do poder pblico.

No entanto, o Poder Pblico municipal, fica obrigado a proceder
ao adequado aproveitamento do imvel no prazo mximo de 5
anos, contado a partir da sua incorporao ao patrimnio
pblico, de forma a concretizar a destinao social prevista.
Isso pode ser feito diretamente ou por meio de alienao ou

concesso a terceiros, respeitado o processo licitatrio.
Aquele que adquirir imvel nessas condies passa a ter a

obrigao anteriormente imposta pelo Poder Pblico.

8. Usucapio especial
Art. 9 ao 14 do EC e 183
CF/88.
O usucapio urbano tambm chamado usucapio ambiental
- instrumento de regularizao fundiria de reas urbanas
privadas, adotado na Constituio Federal pelo artigo 183 -
objeto de regulamentao do Estatuto da Cidade que reconhece
o direito ao domnio quele que possuir como sua rea ou
edificao urbana de at 250 m, por 5 anos ininterruptamente e
sem oposio, utilizando-a para a sua moradia ou de sua famlia
desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
O ttulo pode ser concedido a homem, mulher ou a ambos,

independentemente o estado civil.

Requisitos para que seja reconhecido o direito ao domnio:
a) tratar-se de rea urbana privada;
b) possuir como sua rea ou edificao urbana de at 250 m;
c) por 5 anos ininterruptamente e sem oposio;
d) utilizando-a para a sua moradia ou de sua famlia;
e) no ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa

mais de uma vez.

possvel reconhecer o direito do usucapio urbano coletivamente,
mediante sentena judicial que servir de ttulo para o registro no Cartrio
de Imveis.
Na sentena, o juiz atribuir frao ideal de terreno para cada possuidor,

independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe, salvo
acordo escrito entre os condminos, dispondo diversamente.
O condomnio especial coletivo indivisvel, no sendo passvel de extino

salvo deliberao favorvel tomada por no mnimo 2/3 dos condminos no
caso de execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio.

So legitimados para promover ao coletiva de usucapio urbano:
a) Os possuidores, individualmente, em litisconsorte ou em estado de composse (posse
comum ou coletiva); e
b) A associao de moradores da comunidade, regularmente constituda com
personalidade jurdica.
O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse de seu
antecessor, contanto que ambas sejam contnuas.
O legitimado passivo o proprietrio privado, ficando sobrestada qualquer outra

ao petitria ou possessria na pendncia de deciso em ao de usucapio
especial urbana. O pblico no passvel de ser usucapido (art. 183, 3 e 191
CF/88).

Esse direito coletivo, trata-se de tutela de direito individual
homogneo, decorrentes de origem comum, em que o MP
atua obrigatoriamente como custus legis, alm de ser
legitimado para propor a ao ambiental metaindividual.
O registro das sentenas do usucapio urbano altera o

artigo 167, inciso I, da lei n 6.015/73 que dispe sobre os
registros pblicos, possibilitando o registro independente do
parcelamento e da edificao estar regularizada (artigo 55
do EC).

Sucesso: possvel, desde que o herdeiro j resida
no imvel por ocasio da abertura da sucesso.
Todas essas benesses tm como objetivo assegurar o

domnio de reas urbanas queles que habitam os
denominados estabelecimentos irregulares,
transformando os bairros espontneos em realidades
jurdicas.

9. Concesso de uso especial no
Estatuto da Cidade
(CF/88, art. 183, 1 e Medida Provisria
2.220/2001)

Garantido pela CF/88 - art. 183, 1 - o direito
concesso de uso especial foi vetado em sua
redao original, artigos 15 a 20 do EC, pelos
motivos empossados na Mensagem n 730/2001.
Para tratar do assunto foi editada a MP 2.220/2001,

antes da vigncia da EC n 32, que editou novas
regras a respeito das MPs, restringindo seu uso.

Na medida em que vetada a aquisio do
domnio pleno sobre as terras pblicas por meio de
usucapio, art. 183, 3 da CF/88, a concesso
de direito especial de uso para fins de moradia o
instrumento hbil para a regularizao fundiria
das terras pblicas informalmente ocupadas pela
populao de baixa-renda.

Pela redao da MP 2.220/2001 ficou institudo que aquele que,
at 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por 5 anos,
ininterruptamente e sem oposio, at 250 m de imvel
pblico situado em rea urbana, utilizando-o para sua moradia
ou de sua famlia, tem o direito concesso de uso especial
para fins de moradia em relao ao bem objeto da posse, desde
que no seja proprietrio ou concessionrio, a qualquer ttulo,
de outro imvel urbano ou rural.
Referido direito conferido ao homem ou mulher, ou a

ambos, independentemente do estado civil.

Requisitos para ter direito ao uso especial:
a) Ter possudo como seu, at 30 de junho de 2001, por 5 anos,
ininterruptamente e sem oposio;
b) at 250 m de imvel pblico situado em rea urbana;
c) utilizar para sua moradia ou de sua famlia;
d) no ser proprietrio ou concessionrio, a qualquer ttulo, de outro
imvel urbano ou rural.
vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma

vez.
O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua
posse de seu antecessor, contanto que ambas sejam contnuas.

possvel a concesso de uso especial para fins de moradia de
forma coletiva, quando os imveis sejam maiores do que 250 m
por populao de baixa renda, em que no possvel identificar
os terrenos ocupados por possuidor, preenchidos os demais
requisitos.
A frao mxima de cada possuidor ser de 250 m.
Ser atribuda igual frao ideal de terreno a cada possuidor,

salvo hiptese de acordo escrito dispondo diversamente.

O Poder Pblico garantir ao possuidor o exerccio do direito de uso
especial em outro local quando a ocupao acarretar risco vida ou
sade dos ocupantes.
Ao Poder Pblico facultado assegurar o exerccio do direito de uso

especial em outro local na hiptese de ocupao de imvel:
a) de uso comum do povo;
b) destinado a projeto de urbanizao;
c) de interesse da defesa nacional, da preservao ambiental e da
proteo dos ecossistemas naturais;
d) reservado construo de represas e obras congneres;
e) situado em via de comunicao.

Obteno do ttulo - pode dar-se de duas formas, a saber:
a) por via administrativa (no prazo mximo de 1 ano) e,
b) em caso de recusa ou omisso deste, pela via judicial,
mediante sentena.
O ttulo, obtido tanto por via administrativa, quanto judicial,

serve para efeito de registro no cartrio de registro de
imveis, podendo ser transferido por ato inter vivos ou causa
mortis, alm de ser um direito real, podendo gerar aes.

Para obteno o interessado deve protocolar um
requerimento no rgo detentor do imvel.
Quando o bem imvel for da Unio ou dos Estados, o

requerente deve juntar ao pedido de concesso de uso
especial para fins de moradia uma certido expedida
pelo Poder Pblico municipal, atestando a localizao
do imvel em rea urbana e a sua destinao para
moradia do ocupante ou de sua famlia.
Profa. Marli Deon Sette - 2010

A concesso de direito de uso no produz o efeito de
gerar uma propriedade imobiliria separada, como direito
real autnomo.
O morador no ser dono do imvel. O ttulo de

propriedade continua em poder da administrao pblica,
que concede ao ocupante o direito de usar o bem.

Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse
social, desenvolvidos por rgos ou entidades da Administrao
Pblica com atuao especfica nessa rea, os contratos de
concesso de direito real de uso de imveis pblicos:
a) tero carter de escritura pblica, no se aplicando o disposto

no inciso II do art. 134 do Cdigo Civil, e
b) constituiro ttulo de aceitao obrigatria em garantia de

contratos de financiamentos habitacionais.

O direito concesso de uso especial para fins de moradia
extingue-se, devendo ser averbada no cartrio de registro de
imveis, por meio de declarao do Poder Pblico concedente,
no caso de:
I - o concessionrio dar ao imvel destinao diversa da moradia

para si ou para sua famlia; ou
II - o concessionrio adquirir a propriedade ou a concesso de

uso de outro imvel urbano ou rural.

Destinao comercial: novidade inserida pela MP
2.220/2201 que faculta ao poder pblico, preenchidos
os mesmos requisitos retromencionados para moradia,
dar autorizao de uso especial para uso com
finalidade comercial, sendo a autorizao conferida de
forma gratuita.
Sucesso: possvel tanto no uso para moradia,

quanto no uso para comrcio , desde que o herdeiro j
resida no imvel por ocasio da abertura da sucesso.

A MP 2.220/2201, alm de completar o EC, tambm
contribuiu com a criao do Conselho Nacional de
Desenvolvimento Urbano CNDU rgo deliberativo e
consultivo, integrante da estrutura da Presidncia da
Repblica com competncia para, entre outros, propor
instrumentos, avaliar a implementao de polticas, propor
edio de normas, etc, sempre ligadas ao direito urbanstico.
Tambm cabe ao CNDU promover a cooperao entre os

entes federados entre si e com a sociedade civil.

10. Direito de superfcie
(art. 21 a 24 do EC e 1.369 a
1.377 do CC)
Abolido, no Brasil desde 1.864, o direito de superfcie retorna agora por
meio do EC, que dispe que o proprietrio urbano poder conceder a
outrem o direito de superfcie do seu terreno, por tempo determinado
ou indeterminado, mediante escritura pblica registrada no cartrio de
registro de imveis.
Segundo o Professor Ricardo Pereira Lira trata-se o direito de superfcie

de um " direito real autnomo, temporrio ou perptuo, de fazer e
manter construo ou plantao sobre ou sob o solo alheio; a
propriedade - separada do solo - dessa construo ou plantao, bem
como a propriedade decorrente da aquisio feita ao dono do solo de
construo ou plantao j existente".

O sentido jurdico tradicional, proveniente do direito romano, denota
que superfcie no o solo que est em contato com o espao
atmosfrico, mas sim, o que emerge dele abrangendo o direito de se
utilizar do solo, subsolo e espao areo.
Por meio do direito de superfcie, nascem dois direitos reais distintos e

autnomos: a construo (edilcia) ou plantao (rstica, agrria,
agrcola ou vegetal) do superficirio e o solo do proprietrio.
Por meio dele, atribudo ao superficirio o domnio til, ficando o

dono do solo com o domnio direto.

Ou seja, o direito de superfcie um instituto que permite que o
proprietrio de um imvel urbano possa transferir para outras pessoas
o direito de superficie de seu terreno.
Isto permite ao morador (particular ou poder pblico)usufruir do solo,

subsolo, espao areo de uma determinada rea, sem que seja
transferida a propriedade do terreno.
Aquilo que for construdo pelo superficirio torna-se sua propriedade.

Mas, isto no significa que ele tenha direito ao solo, e, sim, que tem
direito apenas quilo que for construdo por ele.

Ex: Tcio tem o domnio de um terreno e decide concede a
Caio o direito de superfcie para que construa ali uma
edificao.
O terreno continua de Tcio e,
A edificao ser de Caio.
utilizado em vrias situaes, por ex.:

a) Para fins de cancelamento de dbitos tributrios;
b) Conceder Prefeitura para fins de construo de habitao
recebendo em troca transferncia do direito de construir; etc.

Espcies de direito de superfcie:
a) Direito de superfcie simples/puro: aquele desprovido de
qualquer peculiaridade que o individualize.
b) Direito de superfcie social: aquele destinado a solucionar o
problema de escassez de moradia das classes menos favorecidas.
o mais relevante para os objetivos visados pelo EC.
c) Direito de superfcie "ad aedificandum" e " ad plantandum":
o direito de superfcie constitudo com finalidade especfica de
construir ou plantar pr-estabelecida.
d) Direito de superfcie por ciso: aquele que incide sobre
terreno j edificado ou plantado.

Caractersticas da concesso da propriedade superficiria:
a) Pode ser gratuito ou oneroso;
b) Por tempo determinado ou indeterminado;
c) um direito transfervel a terceiros, nos termos do
contrato original;
d) Transmite-se aos herdeiros;
e) um direito resolvel, j que, uma vez cessada a
concesso, o titular do domnio pleno adquire a res
superficiaria, independentemente de indenizao se no
foi convencionado diferentemente.

O superficirio responde integralmente pelos encargos e
tributos que incidirem sobre a propriedade superficiria,
arcando, ainda, proporcionalmente sua parcela de ocupao
efetiva, com os encargos e tributos sobre a rea objeto da
concesso do direito de superfcie, salvo disposio em
contrrio do contrato respectivo.
Em caso de alienao do terreno, ou do direito de superfcie, o

superficirio e o proprietrio, respectivamente, tero direito de
preferncia, em igualdade de condies oferta de terceiros.

O direito de superfcie se extingue:
a) pelo advento do termo;
b) pelo descumprimento das obrigaes contratuais

assumidas pelo superficirio.
c) Tambm pode se extinguir antes do advento do termo se

o superficirio der ao terreno destinao diversa daquela
para a qual foi concedida.

O Direito de superfcie est de acordo com as novas
exigncias sociais, e como tal pode servir como importante
instrumento de transformao da propriedade.
Ou seja, pode servir como ferramenta eficaz para atenuar a

crise habitacional que se instala nos grandes centros
urbanos do nosso pas, possibilitando s autoridades a
imediata aplicao de uma poltica urbana eficaz, tendo em
vista a desnecessidade da aplicao de recursos
financeiros diretos por parte da esfera pblica.

Alm dos benefcios diretos alcanados, como moradia com
direito real, existem ainda os indiretos, tais como:
a) o fomento de novos empregos na rea de construo e
posteriormente no setor de servios e comrcio,
b) influenciar no crescimento ordenado da cidade, com os
efeitos colaterais da diminuio da misria e violncia, na
construo de uma sociedade mais justa.
Ou seja, uma nova poltica social da propriedade, que
visa a atender sobremaneira o princpio da dignidade
humana aplicando o princpio da funo social da
propriedade em atendimento ao interesse social.

Existe o chamado direito de Sobrelevao? (figura do Direito de Laje, nas
favelas do Rio de Janeiro).
Na Itlia e no direito Suo existe esta possibilidade, pois a superfcie passa a

ser de propriedade do superficirio e este pode conceder outro direito de
superfcie sobre seu direito de superfcie.
Em nossa doutrina relativa propriedade horizontal, afirma-se que no se

pode admitir propriedades distintas superpostas sem a propriedade indivisa
do solo por parte de todos os proprietrios distintos. No entanto, uma
realidade presente em muitos locais, como, por ex. nas favelas do Rio De
Janeiro.

11. Direito de preempo
art. 26 a 27 do EC
O direito de preempo confere ao Poder Pblico municipal
preferncia para aquisio de imvel urbano objeto de alienao
onerosa entre particulares.
Referido direito exercido em reas delimitadas por meio de

Lei municipal,baseada no plano diretor por prazo no superior a
5 anos, renovvel aps o decurso do primeiro ano de vigncia.
A rea dever ser enquadrada numa das finalidades relacionadas

como passveis do exerccio do direito de preferncia.

O direito de preempo ser exercido sempre que o Poder Pblico
necessitar de reas para:
a) regularizao fundiria;
b) execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
c) constituio de reserva fundiria;
d) ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
e) implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
f) criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
g) criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de
interesse ambiental;
h) proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.

O proprietrio dever notificar sua inteno de alienar
o imvel, anexando proposta da compra por terceiro
interessado na aquisio do imvel (preo, prazo e
validade) para que o Municpio, no prazo mximo de 30
dias, manifeste por escrito seu interesse em compr-lo.
A notificao e a inteno de compra devero ser

publicadas.

Se o municpio silenciar, o proprietrio poder realizar
a venda ao terceiro. No entanto, esta fica vinculada
proposta apresentada ao Poder Pblico, sendo nula
de pleno direito se feita de forma diversa.
Em ocorrendo a nulidade, o Poder Pblico poder

adquirir o imvel pelo valor de base de clculo do
IPTU ou da proposta apresentada (pagamento em
dinheiro).

12. Outorga onerosa do
Direito de construir
Art. 28 a 31 do EC
A outorga onerosa do direito de construir, instrumento
que amplia o direito de construir, que poder ser
exercido acima do coeficiente de aproveitamento bsico
adotado, bem como permite a alterao do uso do solo,
sempre mediante contrapartida.
Coeficiente (relao entre rea edificvel e rea de

terreno): Pode ser igual em toda a rea urbana ou
distinta conforme as especificidades da zona urbana.

O plano diretor definir os limites mximos a serem
atingidos pelos coeficientes de aproveitamento,
considerando:
a) a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente; e
b) o aumento de densidade esperada em cada rea.

Lei municipal especfica estabelecer as condies a
serem observadas para a outorga onerosa do direito de
construir e de alterao de uso, determinando:
a) a frmula de clculo para a cobrana;
b) os casos passveis de iseno do pagamento da outorga;
c) a contrapartida do beneficirio.

Os valores arrecadados com a outorga onerosa
do direito de construir e com a permisso de
alterao do uso do solo devem ser utilizados
para dar efetividade aos diferentes objetivos
descritos nos incisos I a VIII do art. 26 do EC,
em decorrncia do direito de preempo.

13. Transferncia do direito
de construir
Art. 35 do EC
Lei municipal, baseada no plano diretor, poder autorizar o
proprietrio de imvel urbano, privado ou pblico, a exercer em
outro local, ou alienar, mediante escritura pblica, o direito de
construir previsto no plano diretor ou em legislao urbanstica
dele decorrente, quando o referido imvel for considerado
necessrio para fins de:
a) implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
b) preservao, quando o imvel for considerado de interesse
histrico, ambiental, paisagstico, social ou cultural;
c) servir a programas de regularizao fundiria, urbanizao de
reas ocupadas por populao de baixa renda e habitao de
interesse social.

Objetivo: viabilizar a preservao de imveis ou reas de
importante valor histrico ou ambiental.
A idia permitir que os proprietrios de imveis a serem

preservados sejam compensados pelo fato de que em seus
imveis o coeficiente ou densidade bsicos estabelecidos para o
territrio urbano no pode ser atingido sob pena de
comprometer o objetivo da preservao de imveis de interesse
histrico, paisagstico ou ambiental ou ento por serem
necessrios para regularizao fundiria e programas de
habitao de interesse social.

Com o uso do instrumento, o proprietrio de um imvel sobre o qual
incide um interesse pblico de preservao (ambiental, patrimnio
histrico, cultural, paisagstico e arquitetnico) ou ainda um imvel
que esteja ocupado por uma favela que se quer urbanizar, pode
utilizar em outro imvel, ou vender, a diferena entre a rea
construda do imvel preservado e o total de rea construda
atribuda ao terreno pelo coeficiente de aproveitamento bsico.
Verifica-se que o proprietrio pode:

a) exercer o direito de construir em outro territrio, ou
b) Alienar referido direito de construir a terceiros.

A transferncia somente ser permitida se o
proprietrio participar de algum programa de
preservao elaborado em conjunto com o poder
pblico ou elaborado pelo setor privado e aprovado
pelo ente tcnico responsvel.
Tambm poder se utilizar do instrumento o

proprietrio que doar ao poder pblicos imvel, ou
parte dele, para as finalidades previstas neste tpico.

Cabe ao Poder Pblico:
a) Definir claramente as condies de transferncia;
b) Ter uma listagem ou cadastro dos imveis com
potencial para aplicao do instrumento;
c) Estabelecer critrios de transferncia (preo, etc.);
d) Mediar as negociaes dos particulares;
e) Formular planos de preservao para que as metas
sejam executadas;
f) Acompanhar e monitorar os imveis preservados.

Um aspecto interessante sobre este instrumento refere-se concorrncia
dele com a venda do solo criado (outorga onerosa) . Observa-se que nos
casos onde ambos convivem, h clara preferncia do mercado pelo solo
criado, que possibilita mudanas de uso e no apenas potencial construtivo.
Alm disso, a concorrncia se torna mais desleal se considerarmos que, no

caso do solo criado, vende-se o potencial declaradamente abaixo da sua
avaliao no mercado imobilirio, para atrair os empreendedores.
Uma estratgia proposta para enfrentar essa questo seria a promoo de

uma associao entre os dois instrumentos, introduzindo a preservao do
imvel como uma das destinaes da contrapartida do solo criado.

14. Operao urbana
consorciada
Art. 32 a 34
O EC dispe que Lei municipal poder autorizar reas para aplicao
de operaes consorciadas, que se entende como um conjunto de
intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico
municipal, com a participao dos proprietrios, moradores,
usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo
de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais,
melhorias sociais e a valorizao ambiental.
As operaes urbanas consorciadas constituem um tipo especial de

interveno urbanstica voltada para a transformao estrutural de
um setor da cidade.

As operaes urbanas consorciadas so definies especficas para um
certa rea da cidade que se quer transformar, que prevem o uso e
ocupao distintas das regras gerais que incidem sobre a cidade e que
podem ser implantadas com a participao dos proprietrios, moradores,
usurios e investidores privados, onde se poder:
a) modificar ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo

e subsolo e alterar normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas
decorrente;
b) Proceder a regularizao de construes, reformas ou ampliaes

executadas em desacordo com a legislao vigente.

Em suma, as operaes urbanas articulam um conjunto de
intervenes, coordenadas pela prefeitura e definidas em lei
municipal, em que se recortam da ordenao geral do uso e
ocupao do solo um conjunto de quadras e se definem para
estas um projeto de estrutura fundiria, potencial imobilirio,
formas de ocupao do solo e distribuio de usos distintas da
situao presente deste setor e das regras gerais de uso e
ocupao do solo vigentes para este.
As intervenes podem se dar por meio de obras pblicas e/ou

privadas.

O plano que dispe sobre as operaes dever conter, no mnimo:
a) definio da rea a ser atingida;
b) programa bsico de ocupao da rea;
c) programa de atendimento econmico e social para a populao
diretamente afetada pela operao;
d) finalidades da operao;
e) estudo prvio de impacto de vizinhana;
f) contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios
permanentes e investidores privados.
g) forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado
com representao da sociedade civil.

Essas medidas visam a evitar que operaes sejam usadas somente
para liberaes de ndices ou para valorizao imobiliria, que
implique em expulso de moradores de menor renda.
A Lei especifica que tratar do assunto, poder prever a emisso de

certificados de potencial adicional CEPAC - de construo a
serem alienados em leilo ou utilizados como pagamento nas obras da
prpria operao. Referidos certificados so conversveis em direito de
construir apenas na rea delimitada pela operao, servindo como
pagamento de construo que supere os padres vigentes antes da lei
especifica que estabeleceu novos padres na rea consorciada.

Os CEPAC se configuram em instrumentos ligados a ordem
econmica constitucional (art. 170, VI principio ambiental da
ordem econmica) com ntida funo ambiental.
Os recursos advindos da contrapartida so vinculados prpria

operao consorciada.
Qualquer licena ou autorizao concedida pelo Poder Pblico

em desacordo com o definido na operao consorciada ser
nula.

15. Estudo de impacto de
vizinhana
Art. 36 a 38 do EC
O Estudo de impacto de vizinhana EIV um estudo
prvio necessrio para obteno de licenas ou
autorizaes de construo ampliao ou funcionamento,
cabendo ao poder pblico a sua exigncia.
Trata-se de um conjunto de estudos preliminares scio-

econmico-ambiental, que apresenta relatrio, planos de
recuperao, projeto de controle, diagnstico ambiental,
anlise preliminar de risco, etc.

Exigncia: Embora o EC diga que lei municipal definir os
empreendimentos que dele necessitam, aplica-se, na verdade, a
regra do EIA (Estudo de Impacto Ambiental - Art. 225, 1, IV
da CF/88 e Lei 6938/81, PNMA, art. 10) em que se exige para
todos os empreendimentos que potencialmente podem causar
significativo impacto ambiental (= dano = alterao adversa dos
atributos do meio ambiente + degradao da qualidade
ambiental).
Objetivo: tutela da qualidade de vida da populao residente

na rea e no seu entorno.

Trata-se de instrumento preventivo, que contempla os efeitos
positivo e negativos, diretos e indiretos referentes a determinado
empreendimento.
Por meio dele se apura as possveis condies em que o ambiente

ficar, caso o empreendimentos seja realizado e se prope medidas
mitigadoras.
A todos os documentos integrantes do EIV deve ser dado

publicidade, alm do que, devem ficar a disposio de interessados.

O EIV no substitu o EIA, e, naquele se analisam, no mnimo:
a) adensamento populacional;
b) equipamentos urbanos e comunitrios;
c) uso e ocupao do solo;
d) valorizao imobiliria;
e) gerao de trfego e demanda por transporte pblico;
f) ventilao e iluminao;
g) paisagem urbana e patrimnio natural e cultural.
Os custos do EIV so suportados pelo empreendedor.

16. Plano Diretor
Art. 39 a 42 do EC
A poltica de desenvolvimento urbano traada
pelo plano diretor, que criado por lei municipal e
dispe sobre diretrizes e estratgias para o
desenvolvimento urbano e econmico das cidades
e orienta os investimentos pblicos.
O plano diretor o instrumento bsico da poltica

de desenvolvimento e expanso urbana.

O conceito de plano diretor adotado pela Constituio
o de um plano urbanstico auto-aplicvel.
A ele reservada a definio da funo social da

propriedade e a delimitao das reas subutilizadas,
sujeitas a parcelamento e edificao compulsrios,
utilizao extra-fiscal do IPTU e desapropriao com
pagamento em ttulos da dvida pblica ( 2 e 4
do art. 182).

Por meio dele criado um sistema de planejamento e
gesto da cidade, que engloba o municpio como um todo,
determinando quais sero as polticas pblicas a serem
desenvolvidas nos prximos 10 anos (prazo em que ele
deve ser revisto) em todas as reas da administrao
pblica.
o Plano diretor quem delimita critrios de zoneamentos de

reas industriais, comerciais e residenciais com vistas a
integrar as necessidades de todas as camadas da populao.

A participao popular deve ser garantida pela
administrao no processo de elaborao do plano diretor e
na fiscalizao de sua implementao, em que devem ser
promovidas:
a) audincias pblicas e debates com a participao da
populao e de associaes representativas dos vrios
segmentos da comunidade;
b) publicidade quanto aos documentos e informaes
produzidos;
c) acesso de qualquer interessado aos documentos e
informaes produzidos.

Nos termos do EC, o plano diretor obrigatrio para cidades:
a) com mais de 20.000 habitantes (182, 1 CF/88);
b) integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;
c) onde o Poder Pblico municipal pretenda utilizar os instrumentos
constitucionalmente, quais sejam: o parcelamento ou edificao
compulsrios; IPTU progressivo e a desapropriao com
pagamento mediante ttulos da dvida pblica;
d) integrantes de reas de especial interesse turstico;
e) inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou
atividades com significativo impacto ambiental de mbito
regional ou nacional.

O plano diretor dever conter no mnimo:
a) a delimitao das reas urbanas onde poder

ser aplicado o parcelamento, edificao ou
utilizao compulsrios, considerando a
existncia de infra-estrutura e de demanda
para sua utilizao, nos termos do EC;
b) sistema de acompanhamento e controle.

c) Tambm dever conter disposies sobre:
1. Direito de preempo;
2. Fixao de reas com coeficiente superior ao de
aproveitamento bsico outorga onerosa do direito de
construir;
3. Fixar reas nas quais poder ser permitida alterao de
uso de solo, mediante contrapartida do beneficirio;
4. Delimitar reas para aplicao de operaes consorciadas;
5. Prever disposies concernentes transferncia do direito
de construir.

Para que o plano diretor cumpra sua funo
constitucional, deve harmonizar as diferentes
regras jurdicas de meio ambiente:
a) cultural;
b) artificial;
c) do trabalho; e
d) Natural, de forma a assegurar a brasileiros e
estrangeiros que aqui residam o trinmio vida-
trabalho-consumo, com dignidade.

Prazos: Os municpios com mais de 20.000 habitantes
ou integrantes de regies metropolitanas e
aglomeraes urbanas tiveram um prazo de 05 anos
para a implementao do plano diretor, que venceu em
10/10/2006.
No caso de cidades com mais de 500.000 habitantes,

deve ser elaborado um plano de transporte urbano
integrado, compatvel com o plano diretor ou nele
inserido.

Aplicam-se ao Distrito Federal e ao Governador
do Distrito Federal as disposies do EC
relativas, respectivamente, a Municpio e a
Prefeito.

17. Gesto Democrtica da
Cidade
Art. 43 a 45
O Estatuto da cidade incorpora a gesto democrtica como uma
diretriz geral da poltica urbana, por meio do inciso II do artigo 2
e estabelece um captulo especfico (artigos 43 a 45).
A idia que para reverter o quadro da desigualdade social, o

controle da Administrao Pblica, da gesto das polticas
pblicas, da destinao e utilizao dos recursos pblicos, de
medidas que priorizem investimentos na rea social, deve ser
efetuado pelas instituies que representam o cidado, com base
no sistema da democracia representativa, ou de forma direta com
base no sistema da democracia participativa ou direta.

Assim, a tendncia autoritria da Administrao
Pblica, em sobrepor os seus atos ao
consentimento do cidado, substituda por
novos modelos de gesto do interesse pblico,
em que o papel do cidado valorizado como
colaborador, co-gestor, prestador e fiscalizador
das atividades da Administrao Pblica.

Essa exigncia do EC rompe com a superada viso
administrativa de disciplinar as cidades a partir do
regramento imposto to-somente pelo poder pblico.
Funda-se nos princpios da dignidade da pessoa

humana, bem como no principio da cidadania,
proporcionando, diretamente, o exerccio da
cidadania.

Com vistas a garantir a gesto democrtica, o EC dispe
que devem ser utilizados os seguintes instrumentos:
a) rgos colegiados de poltica urbana, nos nveis nacional,
estadual e municipal ( pode ser composto pelo Poder
Pblico, proprietrios, moradores, usurios e os investidores
privados e o MP);
b) debates, audincias e consultas pblicas;
c) conferncias sobre assuntos de interesse urbano, nos nveis
nacional, estadual e municipal;
d) iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e
projetos de desenvolvimento urbano.

No mbito municipal, a gesto oramentria participativa inclui a
realizao de debates, audincias e consultas pblicas sobre as propostas
do plano plurianual, da lei de diretrizes oramentrias e do oramento
anual, como condio obrigatria para sua aprovao pela Cmara
Municipal.
O fundamento para a instituio deste instrumento o de controle das

finanas pblicas.
A no realizao de audincias e consultas pblicas no processo de

aprovao da lei do oramento municipal resulta na
inconstitucionalidade da lei.

18. Improbidade
administrativa art. 52 do
EC
Sem prejuzo da punio de outros agentes pblicos envolvidos e
da aplicao de outras sanes cabveis, o Prefeito incorre em
improbidade administrativa, nos termos da Lei 8.429/92, quando:
a) deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado

aproveitamento do imvel incorporado ao patrimnio pblico,
o o
conforme o disposto no 4 do art. 8 do EC;
b) utilizar reas obtidas por meio do direito de preempo em

desacordo com o disposto no art. 26 desta Lei;

c) aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de
construir e de alterao de uso fora dos casos do exerccio da
preempo;
d) aplicar os recursos auferidos com operaes consorciadas em outros
locais que no o do consrcio;
e) impedir ou deixar de garantir a participao popular e a publicidade;
f) deixar de tomar as providncias necessrias para garantir a
o
observncia do disposto no 3 do art. 40 (EIV) e no art. 50
(implementar PD) do EC;
g) adquirir imvel objeto de direito de preempo, pelo valor da
proposta apresentada, se este for, comprovadamente, superior ao
de mercado.

Tambm foi acrescido ao art. 1 e 4 da Lei 7.347/85, o
direito ao uso da Ao Civil Pclica em caso de dano que
cause prejuzo ordem urbanstica, bem como o uso da
ao cautelar para evitar o dano ao meio ambiente,
consumidor, ordem urbanstica, etc.
A idia responsabilizar os agentes pblicos e privados

responsveis pelo uso indevido dos instrumentos de
poltica urbana que acarrete leso as funes sociais da
cidade e ao direito s cidades sustentveis.

No entanto, h outro instrumento que pode ser utilizado para
evitar a aplicaes de sanes, servindo para reparar o dano de
forma voluntria e extrajudicial, trata do TAC termo de
ajustamento de conduta.
O TAC visa a colocar um plano de ajustamento da conduta

danosa, bem como correo dos danos j causados, podendo
ser obtido preliminarmente a qualquer demanda, por iniciativa
do infrator, ou durante o inqurito civil, que o momento em
que o MP faz as investigaes para obter provas para a
propositura da ACP.

Alm disso existem diretrizes, na Lei 9.605/98, para
responsabilizar os sujeitos pessoas fsicas ou jurdicas,
publicas ou privadas - que cometam infrao administrativa
(art. 70 a 76) ou crime ambiental (demais artigos), muitos
deles diretamente relacionados ordem urbanstica.
Ex.
art. 15, f (agravante),
Art. 42 (fogo por bales),
art. 54, 2, I (poluio),
art. 62 a 65 (crimes contra o ordenamento urbano).

Referncias
http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S2175-33692012000100004
Embrapa / Teia Casa de Criao / UFSCar. Projeto Viabilizando a Utopia: Uso e
Ocupao do solo. Julho de 2007
PANIZI e SILVA Advocacia e Consultoria Jurdica Ambiental. Plano Diretor
Ambiental. 2012
Plano Diretor do Municpio do Rio de Janeiro Disponvel em http://
www.camara.rj.gov.br/controle.php?m1=legislacao&m2=plandircid&url=http://
www.camara.rj.gov.br/planodiretor/indexplano.php Acesso. 11 nov. 2012
Freitas, Amlia. Plano Diretor do Municpio do Rio de Janeiro e objetivos da Poltica
de Meio Ambiente e valorizao do patrimnio cultural. Secretaria Municipal de
Urbanismo do Rio de Janeiro. Disponvel em http://www.anuario.igeo.ufrj.br/
anuario_1992/vol_15_61_68.pdf Acesso. 11 nov. .
file:///Users/fernandavialle/Downloads/
aula6estatutodacidadeinstrumentos-120601150147-phpapp02.pdf
https://pt.slideshare.net/mayaravirgulino/estatuto-da-cidade-e-instrumentos?
from_action=save
http://www.capacidades.gov.br
http://www.sjc.sp.gov.br/media/528066/apresentacao_planmob.pdf
https://www.google.com.br/search?
q=ANALISE+URBANA+JOAO+PESSOA&safe=active&source=lnms&tbm=isch&sa
=X&ved=0ahUKEwio2I_EtOvVAhVKGJAKHVGDBwwQ_AUICygC&biw=1279&
bih=600#imgrc=xuUJLdB_-1_l6M:
https://issuu.com/davidguedes/docs/jo__o_pessoa_sustentavel

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Evoluo da Poltica Urbano

Baseado na apresentao feita pela

Superar os problemas urbanos existentes,

Para tornar a cidade um

Para orientar as polticas

ESTATUTO DA CIDADE (Lei 10.257/2001)

PLANOS DIRETORES !leis municipais de desenvolvimento

Urbano De Mobilidade Ambiental

Ordenar o pleno desenvolvimento das funes

II - Gesto democrtica por meio da participao da populao

III - Cooperao entre os governos, a iniciativa

IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes

gua canalizada por rede geral 1992 Adensamento excessivo

Esgotamento por rede ou fossa sptica

cortio sem teto favela irregulares

FONTE: IBGE PNAD (IPEA)

Jurdicos e polticos (Art. 4, V)

HOJE: cidade com mais de 20 mil habitante deve ter um plano

A Lei que instituir o Plano Diretor dever ser revista, pelo

A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende

o interesse coletivo prevalece sobre

Marli Deon Sette - 2010

b) a concesso de direito real de uso;

c) as zonas especiais de interesse social.

Marli Deon Sette - 2010

a) conselhos de poltica urbana;

e) iniciativa popular de projetos de lei; e

f) Referendo popular e plebiscito (art. 1 da CF/88).

Marli Deon Sette - 2010

b) Estudo Prvio de Impacto Ambiental EIA e

Marli Deon Sette - 2010

b) Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana - EIV.

Marli Deon Sette - 2010

b) Operaes com fins de Econmica

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Etapa 1 (Fase 1): Diagnstico e elaborao de

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(PANIZI e SILVA, 2012)

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Prefeitura de So Jos dos Campos - SP

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Poucos ou nenhum instrumento so auto-aplicveis.

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Processos de participao poltica esvaziados de poder decisrio