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F U N D O S D E I N V E S T I M E N TO S

IMOBILIÁRIOS
GUIA COMPLETO
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO

Sumário

INTRODUÇÃO 03

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS 04

COMO FUNCIONA UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 05

VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS 08

OS PRINCIPAIS TIPOS DE FUNDO IMOBILIÁRIO 10

CONCLUSÃO 18

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FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO

Introdução
O que mais te atraiu na hora de fazer o download deste ebook?

Fundos de Investimentos Imobiliários são uma opção Se você chegou até aqui é porque certamente tem o desejo
interessante para quem busca lucrar e viver de de mudar sua vida financeira e nós podemos te ajudar a
renda. Com eles você pode adquirir cotas de grandes investir de forma genial e realizar seus sonhos.
empreendimentos como shopping centers, edifícios
corporativos ou galpões logísticos por valores acessíveis. Uma coisa nós podemos te dizer: não existe nada melhor
que isso!
Quando estamos falando sobre os maiores lojistas como
seus inquilinos pagando aluguel, não existe uma pessoa Neste ebook nós vamos te ensinar a entender o que são
que não queira. e como funcionam os fundos imobiliários, fundos de
investimento que aplicam em imóveis.

Boa leitura!

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O que são fundos imobiliários


Os fundos de investimento imobiliário, ou simplesmente
fundos imobiliários, são fundos que investem em imóveis
e/ou papéis de renda fixa lastreados em imóveis. Em geral, esses imóveis
Esses fundos normalmente investem em imóveis têm como inquilinos
comerciais e corporativos, como shopping centers, lajes
corporativas de alto padrão, hotéis e galpões industriais. grandes empresas.
Em geral, esses imóveis têm como inquilinos grandes
empresas. Existem, porém, fundos imobiliários que não investem em
imóveis diretamente. Há aqueles que apenas compram
Nada impede que fundos imobiliários invistam em imóveis cotas em outros fundos imobiliários. E também os que só
residenciais, mas este modelo não é comum no Brasil. investem em papéis de renda fixa usados para financiar o
mercado imobiliário.
Fundos que investem em imóveis diretamente em geral
podem lançar mão de dois tipos de estratégia: compra Entre esses papéis, o mais comum é o Certificado de
e venda para ganhar com a valorização dos imóveis ou Recebíveis Imobiliários (CRI). Ele dá ao detentor o direito
aluguel para inquilinos de alta qualidade. Eles também de receber pagamentos de algum tipo de financiamento
podem combinar os dois tipos de estratégia. imobiliário.

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Como funciona Os fundos de investimento imobiliário


são fundos fechados, isso significa
motivo – por exemplo, porque ele
precisa de mais dinheiro para um novo
que eles têm número limitado de investimento – ele precisa fazer uma
um fundo de cotas e não permitem a entrada e a
saída de cotistas livremente.
nova emissão de cotas, com um novo
período de captação.

investimento Ao serem constituídos, esses fundos Os resgates também não são


abrem para captação por período permitidos durante o período de
imobiliário determinado, no qual os interessados
podem se candidatar a comprar cotas
vigência do fundo. Estes só ocorrem
se o fundo encerrar suas atividades.
a um preço também determinado.
Para sair do investimento e reaver
Findo o período de captação, cada o valor investido, o investidor
cotista recebe o número de cotas ao precisa vender suas cotas para outro
qual se candidatou, não sendo mais interessado.
aceitos novos cotistas nem novos
aportes. A compra de cotas de outro investidor
é, aliás, a única maneira de tornar-
Caso o gestor opte por aumentar se cotista de um fundo fechado ou
o patrimônio do fundo por algum aumentar sua participação fora de
um período de captação.

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Em outras palavras, em um fundo imobiliário, o investidor Fundos que têm perspectivas de bons desempenhos
não consegue aplicar no fundo ou resgatar suas cotas podem ser mais procurados pelos investidores, por
quando bem entender. exemplo, o que faz suas cotas se valorizarem.

Se quiser adquirir mais cotas fora do período de captação No entanto, se os cotistas entenderem que o fundo não
do fundo, precisa comprá-las de outro investidor; e se tem perspectivas muito boas, ou mesmo se desejarem
quiser desfazer-se delas durante a vigência do fundo, realizar os lucros após um período de grandes altas, eles
precisa vendê-las a outro investidor. podem querer vender suas cotas, o que pode derrubar
seu preço.
No caso dos fundos imobiliários, esse processo de compra
e venda de cotas é facilitado, pois a maior parte dos FII Assim, o valor necessário para comprar cotas de um FII
tem cotas negociadas em bolsa de valores, como se fora do período de captação é igual ao número de cotas
fossem ações. que se deseja adquirir multiplicado pelo preço da cota
naquele momento. E esse preço pode variar diariamente,
No caso dos FII, há um valor mínimo de investimento podendo ser maior ou menor em relação ao valor mínimo
durante o período de captação. inicial.

Mas passado esse período, os valores das cotas podem se Dessa forma, não faz muito sentido falar em aporte inicial
valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma mínimo ou movimentação mínima de FII, ao menos não na
que ocorre com as ações. Com isso, os valores mínimos de mesma acepção usada para falar dos fundos abertos.
investimento também variam. Ao investir em um FII, portanto, o investidor pode lucrar
de duas formas. A primeira, mais óbvia, é por meio dos
rendimentos pagos pelo fundo.

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Os rendimentos de fundos imobiliários costumam ser isentos de


imposto de renda para a pessoa física, o que funciona como chamariz
para o pequeno investidor.

A segunda maneira de lucrar é pela valorização da cota. Nesse caso,


o ganho é tributado em 20%, e a responsabilidade de recolhimento
do imposto de renda é do investidor, da mesma forma que ocorre
com as ações.

Mas atenção: da mesma forma que é possível ter ganhos com a


valorização das cotas também é possível ter perdas se ocorrer uma
desvalorização.

Ao comprar cotas de um FII, portanto, o investidor deve estar ciente


de que só poderá sair do investimento durante a vigência do fundo
por meio da venda das cotas, e que o valor de venda dependerá do
valor de mercado da cota.

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Vantagens dos fundos imobiliários


Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis.
Há diversas vantagens, como:

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INVESTIMENTO INICIAL BAIXO DIVERSIFICAÇÃO COM POUCO DINHEIRO MENOS BUROCRACIA

Com centenas ou alguns milhares de reais Ao investir em um fundo imobiliário, o Com centenas ou alguns milhares de reais
é possível comprar uma fração de um ou investidor consegue, com poucos recursos, é possível comprar uma fração de um ou
mais imóveis. Enquanto isso, o investimento comprar uma carteira já diversificada de mais imóveis. Enquanto isso, o investimento
direto em imóveis exigiria juntar centenas imóveis, papéis e inquilinos. Já o investimento direto em imóveis exigiria juntar centenas
de milhares de reais para comprar um único direto em imóveis exige que o investidor de milhares de reais para comprar um único
apartamento. desembolse milhões de reais para diversificar apartamento.
adequadamente.

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Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis.
Há diversas vantagens, como:

O cotista beneficiado não pode ter mais do que


10% das cotas do fundo. Mas atenção: os lucros
obtidos com a venda das cotas na bolsa são
tributados em 20%. Não existe a isenção de IR
para vendas de até 20 mil reais mensais, como
ocorre para as ações. Mas é possível compensar
4 5 lucros com prejuízos na venda das cotas.

ACESSO A ATIVOS DE QUALIDADE ISENÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA

Os imóveis que compõem a carteira dos Os rendimentos pagos pelos fundos


fundos imobiliários costumam ser de alto imobiliários costumam ser isentos de imposto
padrão, com inquilinos de qualidade. Esse de renda para a pessoa física. Essa talvez
tipo de investimento costuma ser inacessível seja a principal vantagem desses fundos
à pessoa física. Dificilmente uma pessoa física para o pequeno investidor. Para ter seus
compraria um edifício corporativo de alto rendimentos isentos de IR, o fundo imobiliário
padrão. deve, necessariamente, ter cotas negociadas
exclusivamente em bolsa ou mercado de
balcão organizado e ter, no mínimo, 50 cotistas.

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Os principais tipos de fundos imobiliários


Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

1. Fundos de renda
Os fundos imobiliários que geram renda são aqueles Entretanto, os contratos de aluguel dos imóveis que
que compram ou constroem imóveis para alugar. compõem as carteiras dos fundos imobiliários tendem
Periodicamente, os cotistas recebem na conta uma a ser de longo prazo, e os inquilinos, de alta qualidade e
quantia em dinheiro referente aos aluguéis. menos arriscados do que pessoas físicas. Bem diferente
de alugar um imóvel residencial.
O principal risco dos fundos voltados para aluguel é o
risco de vacância. Perder inquilinos evidentemente Outro ponto importante sobre os fundos de renda com
diminui a renda com aluguel, o que impacta nos aluguel é a forma como esse aluguel é calculado. Alguns
rendimentos do fundo. Quanto mais vazio o imóvel, pior. pagam um aluguel fixo. Outros pagam uma pequena
parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos
locatários.

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Os Tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir são:

shopping centers lajes corporativas galpões industriais imóveis residenciais

Um único shopping center já tem Em geral, imóveis de alto padrão Em geral, de inquilino único, Podem ser bem diversificados,
uma grande diversificação de alugados para grandes empresas. mas nada impede que o fundo mas os inquilinos têm um pouco
inquilinos. O aluguel é atrelado Alguns fundos investem em vários invista em vários galpões. Podem mais de risco, por serem pessoas
às receitas das lojas. Períodos empreendimentos ou em um ser ocupados, por exemplo, físicas.
de vendas ruins podem afetar único empreendimento alugado por centros de distribuição de
negativamente a rentabilidade para vários inquilinos. Outros grandes varejistas, indústrias e
do fundo. investem em um único imóvel empresas de logística. O aluguel,
com apenas um inquilino. O em geral, é fixo e corrigido pela
aluguel, em geral, é fixo e corrigido inflação.
anualmente pela inflação.

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Os Tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir são:

agências bancárias escolas, hotéis e flats


universidades
e hospitais

Alugadas para bancos. Os fundos Inquilino único em fundos que, Investem em quartos de hotel e
de agências bancárias em geral em geral, investem em imóvel flats (condo-hotéis). O aluguel
alugam seus imóveis para um único. Assim como nos shopping está condicionado às receitas
único banco. O aluguel é fixo, centers, o aluguel é condicionado das unidades. Assim, podem
apenas reajustado pela inflação. à receita do locatário e pode ser afetados negativamente em
variar. momentos de crise do setor e
baixa demanda por esses tipos de
acomodação.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

2. Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são fundos imobiliários Fundos de desenvolvimento costumam oferecer uma
que investem na construção de imóveis para a venda. renda mínima garantida aos cotistas enquanto os
Eles lucram com a venda desses imóveis. imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a
permanecer no fundo.
A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco,
e neste caso, o risco do incorporador é transferido para Os fundos que constroem imóveis residenciais
o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer costumam vendê-los quando eles ficam prontos. Mas
durante a construção estão o estouro do orçamento, aqueles que constroem imóveis corporativos podem
problemas com licenças ambientais e atraso na entrega. permanecer com o imóvel por certo tempo, usufruindo
Por outro lado, o potencial de rentabilidade desse tipo de dos aluguéis.
fundo é maior do que o dos fundos dedicados a aluguel.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

3. Fundos de compra e venda


Esses fundos imobiliários tentam lucrar com a compra e O rendimento desses fundos tende a ser variável. Para
venda de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o
o mercado está deprimido para vendê-los na alta. São fundo pode combinar a estratégia de compra e venda
fundos arrojados, pois seu desempenho depende das com a estratégia de aluguel de alguns imóveis.
circunstâncias econômicas.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

4. Fundos de recebíveis imobiliários


Recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa usados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são um
para a captação de recursos para investir no mercado instrumento para as incorporadoras e instituições
imobiliário. Alguns fundos imobiliários investem apenas financeiras anteciparem o recebimento das parcelas
nesse tipo de papel. dos financiamentos imobiliários, transferindo para os
investidores o direito de receber esses pagamentos.
Os principais papéis desse tipo são os Certificados
de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis emitidos Como outros títulos de renda fixa, CRIs prometem
por empresas securitizadoras para financiar uma rentabilidade e têm risco de calote, isto é, de os
empreendimentos imobiliários e transferir para mutuários não pagarem o que devem. A remuneração
os investidores o direito de receber dos futuros costuma estar atrelada a um índice de inflação.
compradores dos imóveis.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

4. Fundos de recebíveis imobiliários


Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis. Mas fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos
por bancos. Nesses casos, há risco de calote do banco emissor. Por isso, ele deve ter boa saúde financeira.

Esses papéis já são mais conhecidos das pessoas físicas. São as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras
Hipotecárias (LH), também destinadas a financiar empreendimentos imobiliários.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

5. Fundos de fundos
Os fundos imobiliários que investem em outros fundos Além disso, há a vantagem de poder investir numa
imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos. carteira diversificada de fundos imobiliários com um
São bastante diversificados. aporte bem menor do que seria necessário para aplicar
em cada fundo separadamente.
São vantajosos para os investidores que não querem
a responsabilidade de escolher os ativos para montar Como esses fundos investem em fundos de estratégias
uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma diferentes, sua remuneração costuma ser variável. O
gestão profissional. importante aqui é analisar a qualidade do gestor antes
de investir.

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Conclusão
Agora que você já sabe o que são e como funcionam os fundos Desde o ano passado, os fundos imobiliários vêm
de investimentos imobiliário vamos te explicar porque eles passando por uma forte recuperação. Em 2016, o IFIX
voltaram a ser atrativos e estão entre os melhores investimentos teve alta de 31,73%, um dos melhores desempenhos
do ano. do ano, frente a um CDI acumulado de 14,07% e um
IPCA de 6,40%.
Os fundos imobiliários não viveram seu melhor momento entre
2014 e 2016. A taxa Selic vinha num ciclo de alta, o que torna Ou seja, a valorização dos fundos imobiliários
os rendimentos pagos por esse tipo de investimento menos negociados em bolsa ficou muito acima do
atrativos – afinal, fica mais difícil para eles superar a taxa desempenho da renda fixa tradicional, cujos ganhos
básica de juros. são referenciados no CDI, e da inflação oficial.

Com a queda da inflação e da Selic, porém, os fundos imobiliários Estamos no início de uma fase de recuperação do
voltaram a se tornar atrativos, e suas cotas tornaram a se mercado imobiliário. Os fundos imobiliários foram
valorizar. Neste ano, a valorização também é puxada pela os investimentos com maior valorização no mês de
expectativa de recuperação econômica. setembro e acumulam a segunda maior alta do ano.
O IFIX é o indicador do desempenho médio das cotações dos
fundos imobiliários que têm suas cotas negociadas em bolsa. É
como se fosse o Ibovespa dos fundos imobiliários, capturando
as valorizações e desvalorizações nos preços das cotas desses
investimentos.

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INVISTA NA
EMPRESA QUE
MUDOU O
MERCADO DE
INVESTIMENTOS
+ 150 MIL CLIENTES
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