F U N D O S D E I N V E S T I M E N TO S

IMOBILIÁRIOS
GUIA COMPLETO
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO

Sumário

INTRODUÇÃO 03

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS 04

COMO FUNCIONA UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 05

VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS 08

OS PRINCIPAIS TIPOS DE FUNDO IMOBILIÁRIO 10

CONCLUSÃO 18

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Introdução
O que mais te atraiu na hora de fazer o download deste ebook?
Fundos de Investimentos Imobiliários são uma opção
interessante para quem busca lucrar e viver de
renda. Com eles você pode adquirir cotas de grandes
empreendimentos como shopping centers, edifícios
corporativos ou galpões logísticos por valores acessíveis.
Quando estamos falando sobre os maiores lojistas como
seus inquilinos pagando aluguel, não existe uma pessoa
que não queira.
Se você chegou até aqui é porque certamente tem o desejo
de mudar sua vida financeira e nós podemos te ajudar a
investir de forma genial e realizar seus sonhos.
Uma coisa nós podemos te dizer: não existe nada melhor
que isso!
Neste ebook nós vamos te ensinar a entender o que são
e como funcionam os fundos imobiliários, fundos de
investimento que aplicam em imóveis.
Boa leitura!
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O que são fundos imobiliários
Os fundos de investimento imobiliário, ou simplesmente
fundos imobiliários, são fundos que investem em imóveis
e/ou papéis de renda fixa lastreados em imóveis.
Esses fundos normalmente investem em imóveis
comerciais e corporativos, como shopping centers, lajes
corporativas de alto padrão, hotéis e galpões industriais.
Em geral, esses imóveis têm como inquilinos grandes
empresas.
Nada impede que fundos imobiliários invistam em imóveis
residenciais, mas este modelo não é comum no Brasil.
Fundos que investem em imóveis diretamente em geral
podem lançar mão de dois tipos de estratégia: compra
e venda para ganhar com a valorização dos imóveis ou
aluguel para inquilinos de alta qualidade. Eles também
podem combinar os dois tipos de estratégia.
Em geral, esses imóveis
têm como inquilinos
grandes empresas.
Existem, porém, fundos imobiliários que não investem em
imóveis diretamente. Há aqueles que apenas compram
cotas em outros fundos imobiliários. E também os que só
investem em papéis de renda fixa usados para financiar o
mercado imobiliário.
Entre esses papéis, o mais comum é o Certificado de
Recebíveis Imobiliários (CRI). Ele dá ao detentor o direito
de receber pagamentos de algum tipo de financiamento
imobiliário.
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Como funciona Os fundos de investimento imobiliário
são fundos fechados, isso significa
que eles têm número limitado de
um fundo de cotas e não permitem a entrada e a
saída de cotistas livremente.
investimento Ao serem constituídos, esses fundos
abrem para captação por período
imobiliário determinado, no qual os interessados
podem se candidatar a comprar cotas
a um preço também determinado.
Findo o período de captação, cada
cotista recebe o número de cotas ao
qual se candidatou, não sendo mais
aceitos novos cotistas nem novos
aportes.
Caso o gestor opte por aumentar
o patrimônio do fundo por algum
motivo – por exemplo, porque ele
precisa de mais dinheiro para um novo
investimento – ele precisa fazer uma
nova emissão de cotas, com um novo
período de captação.
Os resgates também não são
permitidos durante o período de
vigência do fundo. Estes só ocorrem
se o fundo encerrar suas atividades.
Para sair do investimento e reaver
o valor investido, o investidor
precisa vender suas cotas para outro
interessado.
A compra de cotas de outro investidor
é, aliás, a única maneira de tornar-
se cotista de um fundo fechado ou
aumentar sua participação fora de
um período de captação.
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Em outras palavras, em um fundo imobiliário, o investidor
não consegue aplicar no fundo ou resgatar suas cotas
quando bem entender.
Se quiser adquirir mais cotas fora do período de captação
do fundo, precisa comprá-las de outro investidor; e se
quiser desfazer-se delas durante a vigência do fundo,
precisa vendê-las a outro investidor.
No caso dos fundos imobiliários, esse processo de compra
e venda de cotas é facilitado, pois a maior parte dos FII
tem cotas negociadas em bolsa de valores, como se
fossem ações.
No caso dos FII, há um valor mínimo de investimento
durante o período de captação.
Mas passado esse período, os valores das cotas podem se
valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma
que ocorre com as ações. Com isso, os valores mínimos de
investimento também variam.
Fundos que têm perspectivas de bons desempenhos
podem ser mais procurados pelos investidores, por
exemplo, o que faz suas cotas se valorizarem.
No entanto, se os cotistas entenderem que o fundo não
tem perspectivas muito boas, ou mesmo se desejarem
realizar os lucros após um período de grandes altas, eles
podem querer vender suas cotas, o que pode derrubar
seu preço.
Assim, o valor necessário para comprar cotas de um FII
fora do período de captação é igual ao número de cotas
que se deseja adquirir multiplicado pelo preço da cota
naquele momento. E esse preço pode variar diariamente,
podendo ser maior ou menor em relação ao valor mínimo
inicial.
Dessa forma, não faz muito sentido falar em aporte inicial
mínimo ou movimentação mínima de FII, ao menos não na
mesma acepção usada para falar dos fundos abertos.
Ao investir em um FII, portanto, o investidor pode lucrar
de duas formas. A primeira, mais óbvia, é por meio dos
rendimentos pagos pelo fundo.
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Os rendimentos de fundos imobiliários costumam ser isentos de

imposto de renda para a pessoa física, o que funciona como chamariz
para o pequeno investidor.

A segunda maneira de lucrar é pela valorização da cota. Nesse caso,

o ganho é tributado em 20%, e a responsabilidade de recolhimento
do imposto de renda é do investidor, da mesma forma que ocorre
com as ações.

Mas atenção: da mesma forma que é possível ter ganhos com a

valorização das cotas também é possível ter perdas se ocorrer uma
desvalorização.

Ao comprar cotas de um FII, portanto, o investidor deve estar ciente

de que só poderá sair do investimento durante a vigência do fundo
por meio da venda das cotas, e que o valor de venda dependerá do
valor de mercado da cota.

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Vantagens dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis.
Há diversas vantagens, como:

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INVESTIMENTO INICIAL BAIXO DIVERSIFICAÇÃO COM POUCO DINHEIRO MENOS BUROCRACIA

Com centenas ou alguns milhares de reais
é possível comprar uma fração de um ou
mais imóveis. Enquanto isso, o investimento
direto em imóveis exigiria juntar centenas
de milhares de reais para comprar um único
apartamento.
Ao investir em um fundo imobiliário, o
investidor consegue, com poucos recursos,
comprar uma carteira já diversificada de
imóveis, papéis e inquilinos. Já o investimento
direto em imóveis exige que o investidor
desembolse milhões de reais para diversificar
adequadamente.
Com centenas ou alguns milhares de reais
é possível comprar uma fração de um ou
mais imóveis. Enquanto isso, o investimento
direto em imóveis exigiria juntar centenas
de milhares de reais para comprar um único
apartamento.

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FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO

Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis.
Há diversas vantagens, como:

O cotista beneficiado não pode ter mais do que

10% das cotas do fundo. Mas atenção: os lucros
obtidos com a venda das cotas na bolsa são
tributados em 20%. Não existe a isenção de IR
para vendas de até 20 mil reais mensais, como
ocorre para as ações. Mas é possível compensar
4 5 lucros com prejuízos na venda das cotas.

ACESSO A ATIVOS DE QUALIDADE ISENÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA

Os imóveis que compõem a carteira dos Os rendimentos pagos pelos fundos

fundos imobiliários costumam ser de alto
padrão, com inquilinos de qualidade. Esse
tipo de investimento costuma ser inacessível
à pessoa física. Dificilmente uma pessoa física
compraria um edifício corporativo de alto
padrão.
imobiliários costumam ser isentos de imposto
de renda para a pessoa física. Essa talvez
seja a principal vantagem desses fundos
para o pequeno investidor. Para ter seus
rendimentos isentos de IR, o fundo imobiliário
deve, necessariamente, ter cotas negociadas
exclusivamente em bolsa ou mercado de
balcão organizado e ter, no mínimo, 50 cotistas.

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Os principais tipos de fundos imobiliários
Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
1. Fundos de renda
Os fundos imobiliários que geram renda são aqueles
que compram ou constroem imóveis para alugar.
Periodicamente, os cotistas recebem na conta uma
quantia em dinheiro referente aos aluguéis.
O principal risco dos fundos voltados para aluguel é o
risco de vacância. Perder inquilinos evidentemente
diminui a renda com aluguel, o que impacta nos
rendimentos do fundo. Quanto mais vazio o imóvel, pior.
Entretanto, os contratos de aluguel dos imóveis que
compõem as carteiras dos fundos imobiliários tendem
a ser de longo prazo, e os inquilinos, de alta qualidade e
menos arriscados do que pessoas físicas. Bem diferente
de alugar um imóvel residencial.
Outro ponto importante sobre os fundos de renda com
aluguel é a forma como esse aluguel é calculado. Alguns
pagam um aluguel fixo. Outros pagam uma pequena
parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos
locatários.
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Os Tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir são:

shopping centers lajes corporativas galpões industriais imóveis residenciais

Um único shopping center já tem
uma grande diversificação de
inquilinos. O aluguel é atrelado
às receitas das lojas. Períodos
de vendas ruins podem afetar
negativamente a rentabilidade
do fundo.
Em geral, imóveis de alto padrão
alugados para grandes empresas.
Alguns fundos investem em vários
empreendimentos ou em um
único empreendimento alugado
para vários inquilinos. Outros
investem em um único imóvel
com apenas um inquilino. O
aluguel, em geral, é fixo e corrigido
anualmente pela inflação.
Em geral, de inquilino único, Podem ser bem diversificados,
mas nada impede que o fundo mas os inquilinos têm um pouco
invista em vários galpões. Podem mais de risco, por serem pessoas
ser ocupados, por exemplo, físicas.
por centros de distribuição de
grandes varejistas, indústrias e
empresas de logística. O aluguel,
em geral, é fixo e corrigido pela
inflação.

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Os Tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir são:

agências bancárias escolas, hotéis e flats

universidades
e hospitais

Alugadas para bancos. Os fundos
de agências bancárias em geral
alugam seus imóveis para um
único banco. O aluguel é fixo,
apenas reajustado pela inflação.
Inquilino único em fundos que,
em geral, investem em imóvel
único. Assim como nos shopping
centers, o aluguel é condicionado
à receita do locatário e pode
variar.
Investem em quartos de hotel e
flats (condo-hotéis). O aluguel
está condicionado às receitas
das unidades. Assim, podem
ser afetados negativamente em
momentos de crise do setor e
baixa demanda por esses tipos de
acomodação.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
2. Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são fundos imobiliários
que investem na construção de imóveis para a venda.
Eles lucram com a venda desses imóveis.
A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco,
e neste caso, o risco do incorporador é transferido para
o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer
durante a construção estão o estouro do orçamento,
problemas com licenças ambientais e atraso na entrega.
Por outro lado, o potencial de rentabilidade desse tipo de
fundo é maior do que o dos fundos dedicados a aluguel.
Fundos de desenvolvimento costumam oferecer uma
renda mínima garantida aos cotistas enquanto os
imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a
permanecer no fundo.
Os fundos que constroem imóveis residenciais
costumam vendê-los quando eles ficam prontos. Mas
aqueles que constroem imóveis corporativos podem
permanecer com o imóvel por certo tempo, usufruindo
dos aluguéis.
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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

3. Fundos de compra e venda

Esses fundos imobiliários tentam lucrar com a compra e
venda de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando
o mercado está deprimido para vendê-los na alta. São
fundos arrojados, pois seu desempenho depende das
circunstâncias econômicas.
O rendimento desses fundos tende a ser variável. Para
não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o
fundo pode combinar a estratégia de compra e venda
com a estratégia de aluguel de alguns imóveis.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
4. Fundos de recebíveis imobiliários
Recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa usados
para a captação de recursos para investir no mercado
imobiliário. Alguns fundos imobiliários investem apenas
nesse tipo de papel.
Os principais papéis desse tipo são os Certificados
de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis emitidos
por empresas securitizadoras para financiar
empreendimentos imobiliários e transferir para
os investidores o direito de receber dos futuros
compradores dos imóveis.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são um
instrumento para as incorporadoras e instituições
financeiras anteciparem o recebimento das parcelas
dos financiamentos imobiliários, transferindo para os
investidores o direito de receber esses pagamentos.
Como outros títulos de renda fixa, CRIs prometem
uma rentabilidade e têm risco de calote, isto é, de os
mutuários não pagarem o que devem. A remuneração
costuma estar atrelada a um índice de inflação.
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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.

4. Fundos de recebíveis imobiliários

Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis. Mas fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos
por bancos. Nesses casos, há risco de calote do banco emissor. Por isso, ele deve ter boa saúde financeira.

Esses papéis já são mais conhecidos das pessoas físicas. São as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras
Hipotecárias (LH), também destinadas a financiar empreendimentos imobiliários.

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Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
5. Fundos de fundos
Os fundos imobiliários que investem em outros fundos
imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos.
São bastante diversificados.
São vantajosos para os investidores que não querem
a responsabilidade de escolher os ativos para montar
uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma
gestão profissional.
Além disso, há a vantagem de poder investir numa
carteira diversificada de fundos imobiliários com um
aporte bem menor do que seria necessário para aplicar
em cada fundo separadamente.
Como esses fundos investem em fundos de estratégias
diferentes, sua remuneração costuma ser variável. O
importante aqui é analisar a qualidade do gestor antes
de investir.
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Conclusão
Agora que você já sabe o que são e como funcionam os fundos
de investimentos imobiliário vamos te explicar porque eles
voltaram a ser atrativos e estão entre os melhores investimentos
do ano.
Os fundos imobiliários não viveram seu melhor momento entre
2014 e 2016. A taxa Selic vinha num ciclo de alta, o que torna
os rendimentos pagos por esse tipo de investimento menos
atrativos – afinal, fica mais difícil para eles superar a taxa
básica de juros.
Com a queda da inflação e da Selic, porém, os fundos imobiliários
voltaram a se tornar atrativos, e suas cotas tornaram a se
valorizar. Neste ano, a valorização também é puxada pela
expectativa de recuperação econômica.
O IFIX é o indicador do desempenho médio das cotações dos
fundos imobiliários que têm suas cotas negociadas em bolsa. É
como se fosse o Ibovespa dos fundos imobiliários, capturando
as valorizações e desvalorizações nos preços das cotas desses
investimentos.
Desde o ano passado, os fundos imobiliários vêm
passando por uma forte recuperação. Em 2016, o IFIX
teve alta de 31,73%, um dos melhores desempenhos
do ano, frente a um CDI acumulado de 14,07% e um
IPCA de 6,40%.
Ou seja, a valorização dos fundos imobiliários
negociados em bolsa ficou muito acima do
desempenho da renda fixa tradicional, cujos ganhos
são referenciados no CDI, e da inflação oficial.
Estamos no início de uma fase de recuperação do
mercado imobiliário. Os fundos imobiliários foram
os investimentos com maior valorização no mês de
setembro e acumulam a segunda maior alta do ano.
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