Pontifícia Universidade Católica de São Paulo

Direito Civil VIII

PROF. DR. MAIRAN GONÇALVES MAIA JUNIOR
PROF. ASSISTENTE DR. FELIPE CURY

DIREITO DE SUPERFÍCIE

SEMINÁRIO 3

1. Explique quais são as semelhanças e as diferenças entre a

locação e o direito de superfície. Na ótica do possuidor direto
(superficiário e locatário), quais são as vantagens práticas em
outorgar o direito de superfície, em comparação com o
contrato de locação.

R: São diversas as diferenças entre a locação e o direito

de superfície.

1ª. A primeira e mais aparente é quanto ao seu instituto,

pois enquanto a superfície é direito real de gozo ou
fruição (incidente sobre a coisa, nesse caso o imóvel), a
locação é direito obrigacional (incidente sobre o
contrato firmado entre locador e locatário).

2ª. Vê-se que a superfície é um direito mais consolidado

e duradouro do que a locação, é por isso que para que
ela exista é necessário seu registro no Cartório de
Registro de Imóveis, mediante escritura pública e o
pagamento do ITBI no valor de 2% do valor do imóvel,
enquanto que a locação pode ser firmada por simples

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 instrumento particular e inexiste pagamento de
imposto, com eventual registro no Cartório de Imóveis.

3ª. Outra diferença relevante é que o valor pago ao

direito de superfície é fixo, sendo pago à vista ou
parcelado, enquanto o valor pago à locação é mensal –
na forma de aluguel – e atualizado anualmente.

4ª. A superfície até pode ser gratuita, mas a locação não,

ela é sempre onerosa.

5ª. A superfície pode durar por tempo indeterminado

ou determinado (nesse caso prorrogável somente com
ajuste e de comum acordo). Já a locação só por tempo
determinado, salvo se passado mais de 5 anos, pois
nesse caso é possível a prorrogação judicial.

6ª. O superficiário é responsável pelo pagamento dos

encargos e tributos inerente à qualidade de
proprietário, diferente do locatário que apenas paga
àquilo que fora acordado no contrato de locação.

7ª. Uma das características marcantes do direito de

superfície é a possibilidade de cessão a terceiros pelo
superficiário, sem anuência do proprietário, o que é
vedado ao locatário, afinal o locatário precisa da
anuência do locador para sublocar.

Na ótica do superficiário é mais vantajoso outorgar o

direito de superfície por conta da abrangência, afinal é
possível construir e plantar sobre o imóvel, e por conta
da segurança jurídica, no qual a força das vontades
entre as partes é mais latente, em razão de ser um
direito real. O que se faz necessário, na prática, é o que
o superficiário deseja, se uma relação pormenorizada e
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 muito bem negociada, como é o direito de superfície, ou
uma relação sem muitas pretensões, como é a locação,
praticamente avençada mês a mês, sendo mais flexível e
por isso insegura.

2. É possível a aquisição do direito de superfície por usucapião,

seja na forma ordinária como na extraordinária? Em sendo
possível, citar exemplos.

R: Não há menção expressa no Código Civil brasileiro a

respeito da aquisição do direito de superfície por
usucapião, portanto é possível que tal omissão seja
intencional. No entanto, há uma situação que pode
sustentar o cabimento de usucapião.
Tal situação é quando eivado o justo título, de aquisição do
direito de superfície, de nulidade e o possuidor direto que
rogado de boa-fé e justo-título em mãos, há pelo menos 10
anos sobre a posse direta da superfície, pode pleitear a
usucapião pela forma ordinária, e adquirir-lhe a
propriedade.

3. Qual a consequência para o descumprimento do direito de

preferência inerente ao direito de superfície? É possível
reivindicar a própria coisa de terceiro ou caberá unicamente
indenização?

R: A consequência para o descumprimento do direito de

preferência, previsto no art. 1.373 do Código Civil, é o
pagamento pelo fundieiro de perdas e danos para o
superficiário, se este não fora notificado pelo fundieiro
,por isso diz o enunciado 510 da CJF que “ao superficiário
que não foi previamente notificado pelo proprietário para
exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do
CC/2002 é assegurado o direito de, no prazo de seis meses,
contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem
mediante depósito do preço.”

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