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07/05/2020 Como Evitar Complicações No Desdobro De Lotes – Parte 2 - Sienge

Como Evitar
Complicações No
Desdobro De Lotes –
Parte 2
Tomás Lima
Tomás Lima
Redator do Sienge
Graduado em Administração pela UFMG
Apaixonado por Construção Civil
26 de julho

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De Lotes – Parte 2

Na parte 1 deste artigo você viu os principais


pontos do desdobro de lotes, a diferença entre
desdobro e desmembramento e algumas leis
complementares sobre o assunto.

Nesta segunda parte você vai entender algumas


proibições no desdobro de lotes. Vamos falar
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como funciona o registro em cartório, abordagem


no direito municipal e civil, além do exemplo da
cidade de São Paulo.

Boa leitura!

Proibições de parcelamento no
desdobro de lotes
Primeiro, além de saber os tipos de
parcelamento, é vital que você saiba também
quais as proibições existentes para ele. Vale
recordar que a divisão das glebas em lote está
vedada expressamente, conforme o artigo 3º
da Lei 6.766, nas seguintes situações:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a


inundações, antes de tomadas as providências
para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com


material nocivo à saúde pública, sem que sejam
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previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou


superior a 30% (trinta por cento), salvo se
atendidas exigências específicas das
autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas


não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou


naquelas onde a poluição impeça condições
sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Exemplo de São Paulo

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Vamos tomar como exemplo prático São Paulo,


onde existe a figura do desdobro de lote. Na
capital paulista ele é definido como:

“a divisão de terreno, oriundo de parcelamento


aprovado, regularizado, inscrito no Competente
Cartório de Registro de Imóveis, com frente para
rua oficial já existente, não implicando na
abertura de novas vias e nem no prolongamento
das vias já existentes.”

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No caso de aprovação de Desdobro de Lote


vinculado a projetos de edificações, a aprovação
é simultânea, do desdobro e do projeto. Para
isso, precisa atender à legislação pertinente e
as disposições das Portarias Secretaria da
Habitação 21/82 e 371/87.

Etapas de implantação do desdobro de


lotes:

Emissão do Alvará de Desdobro de Lote para


fins de registro;

Apresentação do registro do Desdobro de Lotes


pelo interessado.

Aprovação

A aprovação consiste na análise do projeto de


Desdobro, verificando se o mesmo atende à

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legislação pertinente. Caso seja necessário,


serão feitas consultas a outros órgãos.

O projeto deve considerar o zoneamento,


vegetação existente, os corpos d’água,

melhoramentos viários. O projeto estando em


ordem, será expedido o Alvará de Desdobro de
Lote.

Legislação vigente

Lei Federal 6.766/79;

Lei Federal 9.785/99;

Lei 9.413/81;

Lei 13.885/04.

Competência de análise
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Subprefeitura competente;

Sehab/Parsolo

As maiores dificuldades costumam acontecer,


em qualquer lugar, na apresentação da papelada
necessária para cumprir a burocracia. Ter a
documentação da empresa em dia e gente
experiente para lidar com ela são fundamentais
nessa hora.

Documentos necessários para


desdobro de lote

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Há uma extensa lista de documentos que são


exigidos em São Paulo, não diferindo muito de
outras cidades onde existe essa possibilidade do
desdobro de lote. Para ter uma ideia e se
preparar para quando chegar a sua vez, em
qualquer região, veja quais são eles:

. Requerimento padronizado assinado pelo


requerente (retirar junto a SEHAB-22, à Rua
São Bento, 405 – 8º andar, sala 82);

2. Título de propriedade da área registrado no


Cartório de Registro de Imóveis atualizado;

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3. Caso o lote não pertença a


Arruamento/Loteamento aprovado, apresentar a
certidão da matrícula ou da transcrição
aquisitiva da área atualizada com movimentos
desde 19/12/79; Cópia do IPTU ou INCRA do
atual exercício ou certidão de dados cadastrais
atualizada;

4. Certidão negativa dos tributos atualizada até o


último exercício (IPTU ou INCRA);

5. Documentos do autor e responsável pelo


projeto (CREA, ART, CCM);

6. Parecer Técnico fornecido pela Secretaria de


Estado do Meio Ambiente, no caso da área
estar localizada total ou parcialmente, no
perímetro de proteção aos mananciais hídricos;

7. Contrato social da interessada, quando pessoa


jurídica, indicando a correspondente habilitação
pela representação instruído com cópia da
JUCESP;

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8. Escritura primitiva no caso do terreno pertencer


a loteamento/arruamento aprovado nas zonas
de uso ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I e
II, ZTLz-I e II;

9. Comprovante da Regularidade das


Construções: a. Planta aprovada e habite-se; b.
ou Planta de Conservação até 1972; c. ou
Planta de Regularização; d. ou Certificado de
Regularidade com planta visada pela
Administração Regional;

0. Planta do Desdobro em 05 (cinco) vias, na


escala 1:100 ou 1:200. (v. detalhamento)

. Memorial descritivo em 3 (três) vias, contendo a


descrição das medidas e áreas dos lotes, de
acordo com a situação atual e situação
pretendida desenhadas em planta. Caso houver
edificação nos lotes pretendidos, fazer constar
na descrição de cada lote a área das mesmas.

Faça um bom checklist e não esqueça de nada,


um só papel desses pode parar tudo. Mas não
terminam aí as dificuldades.
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Registro no cartório
Segundo o advogado Carlos Cezar Pinheiro da
Silva, o maior problema existente sobre
desdobro de lotes hoje, é a crença de que a
aprovação da prefeitura já resolve a situação.

No entanto, após essa aprovação, o desdobro ou


desmembramento deve ser levado ao Cartório
de Registro para abertura de novas matrículas.

“Nesse momento, o cartório pode entender que o


desmembramento pode afetar futuros
compradores das novas áreas resultantes. Se
assim entender, o cartório pode exigir todos os
documentos previstos no artigo 18 da lei
67766/79. Muitas vezes o proprietário não tem
essa documentação e acaba não conseguindo
registrar o desmembramento”, alerta o
advogado.

A essa altura, muitas vezes, todas as partes


resultantes do desdobro já foram vendidas, pois
houve a confiança na aprovação da prefeitura.
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Porém, nenhum comprador terá a propriedade


do imóvel garantida pois não houve o registro em
cartório do desmembramento.

Mas então, como fazer para evitar um prejuízo


que pode ser irreparável? Com a palavra, o
advogado:

“Para total segurança, temos que esperar o


registro do desmembramento , pois a prefeitura
analisa o pedido apenas pela parte urbanística,
ou seja, se a lei municipal permite a metragem
quadrada e a testada dos lotes resultantes do
desmembramento.”

“Já os cartórios, têm a obrigação de verificar a


segurança dos futuros adquirentes desses lotes
e por isso pede em vários casos, os documentos
do artigo 18”, ressalta o advogado.

Direito Municipal e Direito Civil

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Mas um cartório pode bloquear o registro de um


procedimento que já foi aprovado pela
prefeitura? Pode sim, tenha muito claro isso.

Para você entender melhor, a prefeitura


representa o direito municipal, enquanto que o
cartório de registros representa uma extensão do
Poder Judiciário. Como tal, está atento ao direito
civil e deve observar as leis a fim de resguardar
os interesses de quem vai comprar o imóvel.

Assim, se o responsável pela análise no cartório


observar alguma incongruência no modo como
foi realizado o parcelamento ou desdobro, pode
sim negar o seu registro.

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A lei é muito clara, no artigo 37, quando estipula


que é vedado vender ou prometer vender
parcela de loteamento ou desmembramento não
registrado.

Mais atenção ainda para esse detalhe: é


considerado crime qualificado iniciar a
execução de loteamento ou desmembramento
bem como a venda de lotes sem o devido
registro em cartório. As penas previstas são de
reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de
10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário
mínimo vigente no País.

Saiba que já aconteceram condenações no País


em decorrência disso, inclusive. Para saber mais
a respeito, assista o vídeo de Carlos Cezar
Pinheiro da Silva, onde ele esclarece este e
outros aspectos dos parcelamentos.

Portanto, de maneira alguma leve


adiante obras de loteamento ou
desmembramento e muito menos a venda de
unidades sem antes ter vencido a etapa do
Cartório de Registros.
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Diferencial para vendas


Subdivisão ou desdobro de lotes é uma
alternativa muito interessante para o
aproveitamento das áreas maiores pelos
construtores.

No entanto, como não há um regramento


unificado, é preciso evitar complicações
tomando-se os devidos cuidados. É sempre
interessante contar com a ajuda de profissionais
especializados e conhecedores da realidade
local.

Não medir esforços para cumprir a legislação,


por mais aborrecido e complicado que pareça. E
faça disso um diferencial de marketing
para impulsionar as vendas, oferecendo a
segurança legal do empreendimento como um
atrativo.

Ao final, você vai conseguir agregar valor ao seu


produto, pois segurança é o que as pessoas

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mais querem, em primeiro lugar. Ninguém quer


ser enganado e perder dinheiro, não é mesmo?

Conte conosco para qualquer esclarecimento


que seja necessário sobre esse tema, faça
contato se tiver alguma dúvida. Será uma
satisfação ajudá-lo.

Espero que você tenha gostado do nosso


conteúdo. Agora, por favor, deixe seu
comentário, queremos muito saber a sua opinião
sobre esse tema. E compartilhe com seus
sócios, colaboradores e amigos, deve ser útil
para eles também. E não se esqueça, você pode
ler a parte 1 aqui.

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