Como Evitar Complicações No Desdobro de Lotes - Parte 2 - Sienge PDF

07/05/2020 Como Evitar Complicações No Desdobro De Lotes – Parte 2 - Sienge
Como Evitar
Complicações No
Desdobro De Lotes –
Parte 2
Tomás Lima
Tomás Lima
Redator do Sienge
Graduado em Administração pela UFMG
Apaixonado por Construção Civil
26 de julho
Home Blog Como Evitar Complicações No Desdobro

De Lotes – Parte 2
Na parte 1 deste artigo você viu os principais

pontos do desdobro de lotes, a diferença entre
desdobro e desmembramento e algumas leis
complementares sobre o assunto.
Nesta segunda parte você vai entender algumas

proibições no desdobro de lotes. Vamos falar
https://www.sienge.com.br/blog/como-evitar-complicacoes-no-desdobro-de-lotes-parte-2/ 1/16
como funciona o registro em cartório, abordagem

no direito municipal e civil, além do exemplo da
cidade de São Paulo.
Boa leitura!
Proibições de parcelamento no
desdobro de lotes
Primeiro, além de saber os tipos de
parcelamento, é vital que você saiba também
quais as proibições existentes para ele. Vale
recordar que a divisão das glebas em lote está
vedada expressamente, conforme o artigo 3º
da Lei 6.766, nas seguintes situações:
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a

inundações, antes de tomadas as providências
para assegurar o escoamento das águas;
Il – em terrenos que tenham sido aterrados com

material nocivo à saúde pública, sem que sejam
previamente saneados;
III – em terrenos com declividade igual ou

superior a 30% (trinta por cento), salvo se
atendidas exigências específicas das
autoridades competentes;
IV – em terrenos onde as condições geológicas

não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou

naquelas onde a poluição impeça condições
sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Exemplo de São Paulo
Vamos tomar como exemplo prático São Paulo,

onde existe a figura do desdobro de lote. Na
capital paulista ele é definido como:
“a divisão de terreno, oriundo de parcelamento

aprovado, regularizado, inscrito no Competente
Cartório de Registro de Imóveis, com frente para
rua oficial já existente, não implicando na
abertura de novas vias e nem no prolongamento
das vias já existentes.”
No caso de aprovação de Desdobro de Lote

vinculado a projetos de edificações, a aprovação
é simultânea, do desdobro e do projeto. Para
isso, precisa atender à legislação pertinente e
as disposições das Portarias Secretaria da
Habitação 21/82 e 371/87.
Etapas de implantação do desdobro de

lotes:
Emissão do Alvará de Desdobro de Lote para

fins de registro;
Apresentação do registro do Desdobro de Lotes

pelo interessado.
Aprovação
A aprovação consiste na análise do projeto de

Desdobro, verificando se o mesmo atende à
legislação pertinente. Caso seja necessário,

serão feitas consultas a outros órgãos.
O projeto deve considerar o zoneamento,

vegetação existente, os corpos d’água,
melhoramentos viários. O projeto estando em

ordem, será expedido o Alvará de Desdobro de
Lote.
Legislação vigente
Lei Federal 6.766/79;
Lei Federal 9.785/99;
Lei 9.413/81;
Lei 13.885/04.
Competência de análise
Subprefeitura competente;
Sehab/Parsolo
As maiores dificuldades costumam acontecer,

em qualquer lugar, na apresentação da papelada
necessária para cumprir a burocracia. Ter a
documentação da empresa em dia e gente
experiente para lidar com ela são fundamentais
nessa hora.
Documentos necessários para

desdobro de lote
Há uma extensa lista de documentos que são

exigidos em São Paulo, não diferindo muito de
outras cidades onde existe essa possibilidade do
desdobro de lote. Para ter uma ideia e se
preparar para quando chegar a sua vez, em
qualquer região, veja quais são eles:
. Requerimento padronizado assinado pelo

requerente (retirar junto a SEHAB-22, à Rua
São Bento, 405 – 8º andar, sala 82);
2. Título de propriedade da área registrado no

Cartório de Registro de Imóveis atualizado;
3. Caso o lote não pertença a

Arruamento/Loteamento aprovado, apresentar a
certidão da matrícula ou da transcrição
aquisitiva da área atualizada com movimentos
desde 19/12/79; Cópia do IPTU ou INCRA do
atual exercício ou certidão de dados cadastrais
atualizada;
4. Certidão negativa dos tributos atualizada até o

último exercício (IPTU ou INCRA);
5. Documentos do autor e responsável pelo

projeto (CREA, ART, CCM);
6. Parecer Técnico fornecido pela Secretaria de

Estado do Meio Ambiente, no caso da área
estar localizada total ou parcialmente, no
perímetro de proteção aos mananciais hídricos;
7. Contrato social da interessada, quando pessoa

jurídica, indicando a correspondente habilitação
pela representação instruído com cópia da
JUCESP;
8. Escritura primitiva no caso do terreno pertencer

a loteamento/arruamento aprovado nas zonas
de uso ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I e
II, ZTLz-I e II;
9. Comprovante da Regularidade das

Construções: a. Planta aprovada e habite-se; b.
ou Planta de Conservação até 1972; c. ou
Planta de Regularização; d. ou Certificado de
Regularidade com planta visada pela
Administração Regional;
0. Planta do Desdobro em 05 (cinco) vias, na

escala 1:100 ou 1:200. (v. detalhamento)
. Memorial descritivo em 3 (três) vias, contendo a

descrição das medidas e áreas dos lotes, de
acordo com a situação atual e situação
pretendida desenhadas em planta. Caso houver
edificação nos lotes pretendidos, fazer constar
na descrição de cada lote a área das mesmas.
Faça um bom checklist e não esqueça de nada,

um só papel desses pode parar tudo. Mas não
terminam aí as dificuldades.
Registro no cartório
Segundo o advogado Carlos Cezar Pinheiro da
Silva, o maior problema existente sobre
desdobro de lotes hoje, é a crença de que a
aprovação da prefeitura já resolve a situação.
No entanto, após essa aprovação, o desdobro ou

desmembramento deve ser levado ao Cartório
de Registro para abertura de novas matrículas.
“Nesse momento, o cartório pode entender que o

desmembramento pode afetar futuros
compradores das novas áreas resultantes. Se
assim entender, o cartório pode exigir todos os
documentos previstos no artigo 18 da lei
67766/79. Muitas vezes o proprietário não tem
essa documentação e acaba não conseguindo
registrar o desmembramento”, alerta o
advogado.
A essa altura, muitas vezes, todas as partes

resultantes do desdobro já foram vendidas, pois
houve a confiança na aprovação da prefeitura.
Porém, nenhum comprador terá a propriedade

do imóvel garantida pois não houve o registro em
cartório do desmembramento.
Mas então, como fazer para evitar um prejuízo

que pode ser irreparável? Com a palavra, o
advogado:
“Para total segurança, temos que esperar o

registro do desmembramento , pois a prefeitura
analisa o pedido apenas pela parte urbanística,
ou seja, se a lei municipal permite a metragem
quadrada e a testada dos lotes resultantes do
desmembramento.”
“Já os cartórios, têm a obrigação de verificar a

segurança dos futuros adquirentes desses lotes
e por isso pede em vários casos, os documentos
do artigo 18”, ressalta o advogado.
Direito Municipal e Direito Civil
Mas um cartório pode bloquear o registro de um

procedimento que já foi aprovado pela
prefeitura? Pode sim, tenha muito claro isso.
Para você entender melhor, a prefeitura

representa o direito municipal, enquanto que o
cartório de registros representa uma extensão do
Poder Judiciário. Como tal, está atento ao direito
civil e deve observar as leis a fim de resguardar
os interesses de quem vai comprar o imóvel.
Assim, se o responsável pela análise no cartório

observar alguma incongruência no modo como
foi realizado o parcelamento ou desdobro, pode
sim negar o seu registro.
A lei é muito clara, no artigo 37, quando estipula

que é vedado vender ou prometer vender
parcela de loteamento ou desmembramento não
registrado.
Mais atenção ainda para esse detalhe: é

considerado crime qualificado iniciar a
execução de loteamento ou desmembramento
bem como a venda de lotes sem o devido
registro em cartório. As penas previstas são de
reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de
10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário
mínimo vigente no País.
Saiba que já aconteceram condenações no País

em decorrência disso, inclusive. Para saber mais
a respeito, assista o vídeo de Carlos Cezar
Pinheiro da Silva, onde ele esclarece este e
outros aspectos dos parcelamentos.
Portanto, de maneira alguma leve

adiante obras de loteamento ou
desmembramento e muito menos a venda de
unidades sem antes ter vencido a etapa do
Cartório de Registros.
Diferencial para vendas

Subdivisão ou desdobro de lotes é uma
alternativa muito interessante para o
aproveitamento das áreas maiores pelos
construtores.
No entanto, como não há um regramento

unificado, é preciso evitar complicações
tomando-se os devidos cuidados. É sempre
interessante contar com a ajuda de profissionais
especializados e conhecedores da realidade
local.
Não medir esforços para cumprir a legislação,

por mais aborrecido e complicado que pareça. E
faça disso um diferencial de marketing
para impulsionar as vendas, oferecendo a
segurança legal do empreendimento como um
atrativo.
Ao final, você vai conseguir agregar valor ao seu

produto, pois segurança é o que as pessoas
mais querem, em primeiro lugar. Ninguém quer

ser enganado e perder dinheiro, não é mesmo?
Conte conosco para qualquer esclarecimento

que seja necessário sobre esse tema, faça
contato se tiver alguma dúvida. Será uma
satisfação ajudá-lo.
Espero que você tenha gostado do nosso

conteúdo. Agora, por favor, deixe seu
comentário, queremos muito saber a sua opinião
sobre esse tema. E compartilhe com seus
sócios, colaboradores e amigos, deve ser útil
para eles também. E não se esqueça, você pode
ler a parte 1 aqui.

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Nesta segunda parte você vai entender algumas

como funciona o registro em cartório, abordagem

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com

III – em terrenos com declividade igual ou

IV – em terrenos onde as condições geológicas

V – em áreas de preservação ecológica ou

Exemplo de São Paulo

Vamos tomar como exemplo prático São Paulo,

“a divisão de terreno, oriundo de parcelamento

No caso de aprovação de Desdobro de Lote

Etapas de implantação do desdobro de

Emissão do Alvará de Desdobro de Lote para

Apresentação do registro do Desdobro de Lotes

A aprovação consiste na análise do projeto de

legislação pertinente. Caso seja necessário,

O projeto deve considerar o zoneamento,

melhoramentos viários. O projeto estando em

Lei Federal 6.766/79;

Lei Federal 9.785/99;

As maiores dificuldades costumam acontecer,

Documentos necessários para

Há uma extensa lista de documentos que são

. Requerimento padronizado assinado pelo

2. Título de propriedade da área registrado no

3. Caso o lote não pertença a

4. Certidão negativa dos tributos atualizada até o

5. Documentos do autor e responsável pelo

6. Parecer Técnico fornecido pela Secretaria de

7. Contrato social da interessada, quando pessoa

8. Escritura primitiva no caso do terreno pertencer

9. Comprovante da Regularidade das

0. Planta do Desdobro em 05 (cinco) vias, na

. Memorial descritivo em 3 (três) vias, contendo a

Faça um bom checklist e não esqueça de nada,

No entanto, após essa aprovação, o desdobro ou

“Nesse momento, o cartório pode entender que o

A essa altura, muitas vezes, todas as partes

Porém, nenhum comprador terá a propriedade

Mas então, como fazer para evitar um prejuízo

“Para total segurança, temos que esperar o

“Já os cartórios, têm a obrigação de verificar a

Direito Municipal e Direito Civil

Mas um cartório pode bloquear o registro de um

Para você entender melhor, a prefeitura

Assim, se o responsável pela análise no cartório

A lei é muito clara, no artigo 37, quando estipula

Mais atenção ainda para esse detalhe: é

Saiba que já aconteceram condenações no País

Portanto, de maneira alguma leve

Diferencial para vendas

No entanto, como não há um regramento

Não medir esforços para cumprir a legislação,

Ao final, você vai conseguir agregar valor ao seu

mais querem, em primeiro lugar. Ninguém quer

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