TributacaoIVARendimImoveis Dezembro 2017

Formação presencial
A TRIBUTAÇÃO EM IVA E IMPOSTOS

SOBRE O RENDIMENTO DAS OPERAÇÕES
RELACIONADAS COM IMÓVEIS
SEG5117
Cristina Pinto
Dezembro de 2017
Aspetos legais e regulamentação das
atividades
A tributação em IVA e impostos sobre o rendimento

das operações relacionadas com imóveis
Dezembro 2017 © ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 2
Aspetos legais e regulamentação das atividades
• Compra e venda de imóveis

– Artigos 874.º a 939.º do Código Civil
• Arrendamento
– Artigos 1022.º a 1113.º do Código Civil;
– NRAU - Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a

redação dada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de
dezembro;
– Novo Regime da Renda Condicionada – Lei n.º

80/2014, de 19 de dezembro;

• Arrendamento (cont.)
– Novo Regime da Renda Apoiada – Lei n.º 91/2014,
de 19 de dezembro;
– Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados -

Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, com a
redação dada pela Lei n.º 79/2014 de 19 de
dezembro;
– Rendimento anual bruto corrigido e regime do

subsídio de renda – Decreto-Lei n.º 156/2015, de
10 de agosto, e Portaria n.º 226/2013, de 12 de
julho;

• Arrendamento (cont.)
– Definição dos elementos mínimos para a celebração
de contrato de arrendamento – Decreto-Lei n.º
160/2006, de 8 de agosto com as alterações
introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de
31 de dezembro;
– Procedimento Especial de Despejo – Portaria n.º

9/2013, de 10 de janeiro.

• Alojamento local
– Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março;
– Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho, entretanto

alterada pela Portaria n.º 138/2012, de 14 de
maio;
– Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, o qual

estabelece o regime jurídico da exploração dos
estabelecimentos de alojamento local.
– Este diploma foi alterado pelo Decreto-Lei n.º
63/2015, de 23 de abril.

• Alojamento local (cont.)

– Os estabelecimentos de alojamento local podem
ser definidos como aqueles que prestam serviços
de alojamento temporário a turistas, mediante
remuneração, desde que reúnem os requisitos
previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014.
– Nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei

n.º 128/2014: “Para todos os efeitos, a exploração
de estabelecimento de alojamento local
corresponde ao exercício, por pessoa singular ou
coletiva, da atividade de prestação de serviços de
alojamento.”

– Estatui o n.º 2 do mesmo artigo que:
“Presume-se existir exploração e intermediação de
estabelecimento de alojamento local quando um imóvel
ou fração deste:
a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de
intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio,
nomeadamente em agências de viagens e turismo ou
sites da Internet, como alojamento para turistas ou
como alojamento temporário; ou
b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos
ao público em geral, além de dormida, serviços
complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza
ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.”

– A presunção apresentada pode ser ilidida nos
termos gerais de direito, designadamente mediante
apresentação de contrato de arrendamento urbano
devidamente registado nos serviços de finanças (cf.
n.º 3 do referido artigo).

Enquadramento em sede de IVA

• Venda de imóveis
– Transmissão onerosa sujeita a IVA
– Estão isentas de IVA:

• Artigo 9.º/30: “As operações sujeitas a imposto
municipal sobre as transmissões onerosas de
imóveis”
• Trata-se de uma isenção simples ou incompleta

– Renúncia à isenção
– Nos termos do n.º 5 do artigo 12.º do Código do
IVA:
“Os sujeitos passivos que efetuem a transmissão
do direito de propriedade de prédios urbanos, frações
autónomas destes ou terrenos para construção a
favor de outros sujeitos passivos, que os
utilizem, total ou predominantemente, em atividades
que conferem direito à dedução, podem renunciar à
isenção prevista no n.º 30) do artigo 9.º”.

– Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro (ANEXO

N.º 1): aprovou o Regime da renúncia à isenção
do IVA nas operações relativas a bens imóveis.

• Venda de imóveis – Regime da Renúncia

Condições objetivas
– A renúncia à isenção é admitida quando se mostrem
satisfeitas as seguintes condições (cf. artigo 2.º do
Regime da renúncia):
• O imóvel se trate de um prédio urbano ou de uma
fração autónoma deste ou ainda, no caso de
transmissão, de um terreno para construção;
• O imóvel esteja inscrito na matriz em nome do seu
proprietário, ou tenha sido pedida a respetiva inscrição,
e não se destine a habitação;


– A renúncia à isenção é admitida quando se mostrem
satisfeitas as seguintes condições (cf. artigo 2.º do
Regime da renúncia):
• O contrato tenha por objeto a transmissão do direito de
propriedade do imóvel ou a sua locação e diga respeito
à totalidade do bem imóvel;
• O imóvel seja afeto a atividades que confiram direito à
dedução do IVA suportado nas aquisições;
• No caso de locação, o valor da renda anual seja igual
ou superior a 25 avos do valor de aquisição ou
construção do imóvel.
– Não é permitida a renúncia:
• em casos de transmissão que não seja a
transmissão do direito de propriedade total (v.g.
transmissão do mero direito de superfície ou de
outras figuras parcelares);
• na transmissão ou locação de prédios inscritos na
matriz (ou cuja inscrição tenha sido pedida) como
prédios destinados à habitação, ainda que
destinados a uma afetação diferente da habitação.


Condições subjetivas
– A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente
e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação,
quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos de
IVA, que preencham as seguintes condições:
• Pratiquem operações que confiram direito à dedução
ou, no caso de sujeitos passivos que exerçam
simultaneamente operações que conferem direito à
dedução e operações que não conferem esse direito,
quando o conjunto das operações que conferem direito
à dedução seja superior a 80% do total do volume de
negócios.


– A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente
e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação,
quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos de
IVA, que preencham as seguintes condições:
• Não estejam abrangidos pelo regime especial dos
pequenos retalhistas constante dos artigos 60.º e
seguintes do Código do IVA;
• Disponham de contabilidade organizada nos termos dos
Códigos do IRS ou do IRC.


– Caso os imóveis sejam detidos em regime de

compropriedade, a renúncia à isenção só é admitida
quando as condições referidas se verifiquem relativamente
a todos os comproprietários e o direito de renúncia à
isenção seja exercido por todos eles.


Condições formais
– Como renunciar?
– Efetuar pedido à AT pelo Portal das Finanças
– Elementos a incluir no pedido:

 Dados do alienante e adquirente
 A identificação do imóvel;
 Se se trata de uma operação de transmissão do direito de
propriedade do imóvel ou de uma operação de locação


Condições formais
– Elementos a incluir no pedido: (cont.)

 A atividade a exercer no imóvel (CAE ou código no âmbito do
CIRS);
 O valor da venda do imóvel ou o valor mensal da renda;
 A declaração de que se encontram reunidas todas as
condições para a renúncia à isenção, previstas no Código do
IVA e no regime da renúncia.


Condições formais
– A AT deve, por via eletrónica, dar conhecimento do pedido

ao sujeito passivo adquirente ou locatário do imóvel, para
efeitos de confirmação por este, pela mesma via, dos
elementos que lhe dizem respeito.
– O certificado para efeitos de renúncia é emitido no prazo

de 10 dias a contar da data da confirmação do sujeito
passivo adquirente ou locatário do imóvel.


Condições formais
– O certificado emitido é válido por 6 meses e tem

exclusivamente por efeito titular que os sujeitos passivos
intervenientes na operação manifestaram à AT a intenção
de renunciar à isenção do IVA nessa operação e que
declararam estar reunidas as condições legalmente
previstas para que a renúncia se efetivasse.


Momento em que se efetiva a renúncia
– A renúncia à isenção só produz efeitos no momento em

que for celebrado o contrato de compra e venda ou
de locação do imóvel, não produzindo efeitos se não
estiverem reunidas as condições prescritas na lei.


Obrigações
– Cabe ao adquirente proceder à liquidação do imposto

devido por essas operações, inscrevendo, em termos de
declaração periódica, o valor tributável no campo 3 e o
imposto liquidado no campo 4 do quadro 06.
Adicionalmente, deve ser preenchido o campo 100 do
quadro 06-A.
– Por sua vez, o transmitente deve indicar na declaração

periódica o valor da transmissão no campo 8 do quadro
06.

Obrigações: faturação (Ofício n.º 30 099)
“As faturas ou documentos equivalentes emitidos pelos

transmitentes ou locadores devem conter todos os
elementos referidos no artigo 35º do Código do IVA,
bem como, no caso da transmissão de imóveis, a
expressão ‘IVA devido pelo adquirente’ [agora, IVA –
Autoliquidação] uma vez que neste caso cabe ao
adquirente a obrigação de liquidação do imposto.”


Obrigações: faturação (Ofício n.º 30 099)
“Todavia, se o documento que titula a transmissão é a

escritura e porque ela deve conter, para além da
expressão ‘IVA devido pelo adquirente’ [agora, IVA –
Autoliquidação] todos os requisitos previstos do n.º 5
do artigo 35.º do CIVA, à exceção da numeração, a
mesma substitui a fatura exigida nos termos da alínea
b) do nº 1 do artigo 28º do CIVA.”


Valor tributável
– Vide n.º 1 do artigo 16.º do Código do IVA
– Caso particular de relações especiais
– Considera-se que o valor normal da transmissão do

imóvel não pode ser inferior ao VPT


Exercício do direito à dedução
– Os sujeitos passivos intervenientes em operações em

que tenha ocorrido a renúncia à isenção têm direito à
dedução do imposto suportado para a realização das
operações relativas a cada bem imóvel, segundo as
regras definidas nos artigos 19.º a 25.º do Código do IVA
(cf. artigo 8.º do Regime da renúncia), sendo obrigatório
que a dedução do imposto relativo a cada imóvel, ou
fração, seja efetuada pelo método da afetação real.


– Os transmitentes ou locadores podem deduzir o IVA

relativo ao imóvel na declaração do período de
imposto ou de período posterior àquele em que
tem lugar a renúncia à isenção, tendo em conta o
prazo do n.º 2 do artigo 98.º do Código do IVA (4 anos).


– Este prazo é elevado para o dobro (8 anos) na

construção de bens imóveis por sujeitos passivos cuja
atividade tenha por objeto, com caráter de
habitualidade, a construção de imóveis para venda ou
para locação, quando essa construção,
comprovadamente, tenha excedido o prazo referido
naquela disposição (4 anos).
– Sobre esta matéria, veja-se o Acórdão do STA no

processo n.º 01455/12, de 7 de outubro de 2015

Regularizações
– Sempre que o imóvel, relativamente ao qual foi exercida
a renúncia à isenção:
a) Seja afeto a fins alheios à atividade exercida, o que
acontecerá se o imóvel for afeto a uma atividade que não
confere o direito à dedução, ou
b) Deixe de ser efetivamente utilizado na realização de
operações tributadas por um período superior a cinco anos
consecutivos,
o imposto inicialmente deduzido deve ser regularizado de uma
só vez, nos termos do n.º 5 do artigo 24.º do Código do IVA,
considerando-se que os bens estão afetos a uma atividade
não tributada.
• Arrendamento
– Prestação de serviços sujeita a IVA
– Estão isentas de IVA:

• Artigo 9.º/29: “A locação de bens imóveis.”
Esta isenção não abrange:

a) As prestações de serviços de alojamento,
efetuadas no âmbito da atividade hoteleira ou de
outras com funções análogas, incluindo parques
de campismo;
• Arrendamento
Esta isenção não abrange:

b) A locação de áreas para recolha ou estacionamento
coletivo de veículos;
c) A locação de máquinas e outros equipamentos de
instalação fixa, bem como qualquer outra locação de
bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da
exploração de estabelecimento comercial ou industrial;
d) A locação de cofres-fortes;
e) A locação de espaços para exposições ou publicidade.

• Arrendamento
– Analisar Informação Vinculativa ao processo n.º

2570 (ANEXO N.º 3)
– O conceito de imóveis “paredes nuas”
– O regime da renúncia (atrás analisado)

• Alojamento local
– “Para todos os efeitos, a exploração de

estabelecimento de alojamento local corresponde ao
exercício, por pessoa singular ou coletiva, da
atividade de prestação de serviços de
alojamento.”
(cf. n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014)
– Aplicável a taxa reduzida de IVA

• Regularização do IVA
– Situações de aquisição de um imóvel no pressuposto

de o afetar a uma atividade tributada, deduzindo o
IVA suportado, e posterior alienação (sem renunciar
à isenção) ou afetação a uma atividade não
tributada.
– Nestes casos, os artigos 24.º e 26.º do Código do

IVA impõem que se proceda à correspondente
regularização de IVA a favor do Estado, tendo
em consideração o número de anos ou fração que
faltam para 20 anos.
• Regularização do IVA
– Também nos casos em que o bem móvel ou imóvel

se encontra afeto a uma atividade isenta e é depois
afeto a uma atividade tributada, o sujeito passivo
poderá fazer a correspondente regularização a seu
favor.

Enquadramento em sede de IRC

• Venda de imóveis:
– Inventários
• Vide NCRF 18
• Ganho/perda tributado nos termos gerais do IRC
• Regime simplificado: coeficiente de 0,04

– Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento
• Regime das mais e menos-valias: artigo 46.º do

Código do IRC
• Haverá que expurgar as mais ou menos valias

contabilísticas (recorrendo aos campos 767 e 736 da
declaração Modelo 22) e imputar as mais ou menos
valias fiscais (utilizando os campos 738 a 740, 742,
768 e 769).

– Artigo 46.º/1 do Código do IRC: “Consideram-se mais-

valias ou menos-valias realizadas os ganhos obtidos ou as
perdas sofridas mediante transmissão onerosa, qualquer
que seja o título por que se opere (…) respeitantes a:
a) Ativos fixos tangíveis, ativos intangíveis, ativos
biológicos que não sejam consumíveis e propriedades de
investimento, ainda que qualquer destes ativos tenha sido
reclassificado como ativo não corrente detido para venda”.

– As mais e menos valias fiscais serão apuradas através da

seguinte fórmula:
MVF = (VR – Enc) – (VA – Dep – Imp) x CDM
CDM: Portaria n.º 316/2016, de 14 de dezembro.

– Momento relevante: o caso particular do contrato

promessa com tradição
– Regime simplificado do IRC: o coeficiente aplicável é o de

0,95 [cf. alínea e) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código do
IRC], o qual incide sobre o saldo positivo entre mais e
menos-valias.
– Vide n.os 5 e 6 deste artigo

– Ativos fixos tangíveis e propriedades de

investimento
– Regime do reinvestimento: artigo 48.º do Código do

IRC
– NÃO aplicável a propriedades de investimento, ainda

que contabilizadas como ativo fixo tangível

– Regime do reinvestimento
– A diferença positiva entre as mais e as menos-valias
fiscais resultantes das transmissões onerosas de, ou em
consequência de indemnizações por sinistros ocorridos
em, ativos fixos tangíveis, ativos biológicos que não sejam
consumíveis e ativos intangíveis é tributada em apenas
50% do seu valor desde que cumpridas certas condições:
 Os elementos tenham sido detidos por um período não
inferior a um ano;

– A diferença positiva (…) desde que cumpridas certas
condições:
 O valor de realização seja reinvestido na aquisição,
produção ou construção de ativos fixos tangíveis, de
ativos biológicos que não sejam consumíveis ou em ativos
intangíveis, com exceção dos bens adquiridos em estado
de uso a entidades com relações especiais;
 Aquele reinvestimento seja cumprido no período de
tributação anterior ao da realização, no próprio período de
tributação ou até ao fim do 2.º período de tributação
seguinte.

– Caso o reinvestimento seja efetuado parcialmente, a
parte da diferença positiva entre as mais e as menos
valias fiscais apenas poderá beneficiar da exclusão de
tributação na parte proporcional do reinvestimento
efetuado ou a efetuar.
– Caso os sujeitos passivos não cumpram o reinvestimento,
deverá ser incluído no lucro tributável do último exercício em
que o reinvestimento deveria ter sido efetuado a parte
(integral ou proporcional) da diferença positiva entre as mais
e menos valias fiscais que beneficiaram do regime majorada
em 15%

– Caso particular da permuta: Despacho 589/96, de

1996/04/30
– Controlo do reinvestimento: IES

– Relocação
– Venda com locação de retoma
– Artigo 25.º do Código do IRC: regime de neutralidade
– Divergência entre o tratamento contabilístico e fiscal

– Prevalência do VPT
– O artigo 64.º do Código do IRC prevê a correção do valor

de transmissão/aquisição de direitos reais sobre bens
imóveis, quando o VPT é superior ao valor do
contrato.
– Contudo, a aplicação desta disposição poderá ser afastada

mediante a comprovação do preço efetivo da transação, a
qual implicará forçosamente o levantamento do sigilo
bancário nos termos do artigo 139.º do Código do IRC.

• Arrendamento:
– Rendimento sujeito nos termos gerais;
– Retenção na fonte:
• Artigo 94.º/1/c): taxa de 25%
• Artigo 97.º/1/g): Dispensa
“quando obtidos por sociedades que tenham por
objeto a gestão de imóveis próprios e não se
encontrem sujeitas ao regime de transparência fiscal,
nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º…”

• Arrendamento:
– Regime simplificado:
• O coeficiente a aplicar aos rendimentos prediais positivos é
de 0,95 [cf. alínea e) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código do
IRC].
• Nos termos do n.º 9 do mesmo artigo: “O resultado positivo
de rendimentos prediais obtém-se deduzindo ao montante
dos rendimentos prediais ilíquidos, até à sua concorrência, as
despesas de manutenção e de conservação dos imóveis que
os geraram, o imposto municipal sobre imóveis, o imposto
do selo que incide sobre o valor dos prédios ou parte de
prédios, os prémios dos seguros obrigatórios e as respetivas
taxas municipais.”

• Alojamento local:
– Os serviços relativos ao alojamento local são sujeitos

a tributação nos termos gerais.
– O coeficiente a aplicar, caso a entidade adote o

regime simplificado, é de 0,04, exceto relativamente
a rendimentos da exploração de estabelecimentos de
alojamento local na modalidade de moradia ou
apartamento, em que o coeficiente é de 0,35 [cf.
alínea a) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código do
IRC].

• Transparência fiscal:
– Enquadram-se no regime de transparência fiscal as

“sociedades de simples administração de bens,
cuja maioria do capital social pertença, direta ou
indiretamente, durante mais de 183 dias do exercício
social, a um grupo familiar, ou cujo capital social
pertença, em qualquer dia do exercício social, a um
número de sócios não superior a cinco e nenhum
deles seja pessoa coletiva de direito público” [cf.
alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º do Código do IRC].

– Sociedade de simples administração de bens:

“a sociedade que limita a sua atividade à
administração de bens ou valores mantidos como
reserva ou para fruição ou à compra de prédios para
a habitação dos seus sócios, bem como aquela que
conjuntamente exerça outras atividades e cujos
rendimentos relativos a esses bens, valores ou
prédios atinjam, na média dos últimos três anos,
mais de 50% da média, durante o mesmo período,
da totalidade dos seus rendimentos”.
[Cf. alínea b) do n.º 4 do artigo 6.º]
– Grupo familiar é “o grupo constituído por pessoas

unidas por vínculo conjugal ou de adoção e bem
assim de parentesco ou afinidade na linha reta ou
colateral até ao 4.º grau, inclusive”.
[cf. alínea c) do mesmo n.º 4 do artigo 6.º]
– Se a sociedade ficar enquadrada no regime de

transparência fiscal, a matéria coletável apurada é
imputada ao rendimento dos seus sócios, os quais,
sendo pessoas singulares, ficam sujeitos a IRS por
inclusão no seu rendimento global.
• Regime dos OIC:
– O regime dos OIC é aplicável a:

• Fundos de investimento mobiliário (FIM),
• Sociedades de investimento mobiliário (SIM),
• Fundos de investimento imobiliário (FII) e
• Sociedades de investimento imobiliário (SII),
– que se constituam e operem de acordo com a
legislação nacional.
– Artigos 22.º e 22.º-A do EBF

– Enfoque na tributação à saída
• Regime dos OIC:
– Para efeitos do apuramento do lucro tributável dos

OIC, são excluídos alguns rendimentos (e os
correspondentes gastos) entre os quais se destacam
(por terem relevância para o tema ora em análise):
Rendimentos prediais, referidos no artigo 8.º
do Código do IRS;
Mais-valias, tal como previstas no artigo 10.º do
Código do IRS.

Enquadramento em sede de IRS

– Categoria B: Rendimentos empresariais e
profissionais
• Se o bem imóvel alienado estiver afeto a uma
atividade empresarial ou profissional, será o
rendimento enquadrado na categoria B.
• Neste caso, poderá estar em causa um rendimento

de mais-valias (se o imóvel for classificado como
ativo fixo tangível ou propriedade de investimento). É
o caso, por exemplo, da venda do edifício de uma
farmácia afeto a um estabelecimento empresarial.

profissionais
• Caso o bem imóvel seja considerado um inventário
(caso de um imóvel adquirido com objetivo de
revenda), o rendimento é considerado um resultado
de vendas.

profissionais
• Mais-valias:
• Consideram-se rendimentos da Categoria B: “as mais-valias
apuradas no âmbito das atividades geradoras de rendimentos
empresariais e profissionais, definidas nos termos do artigo
46.º do Código do IRC, designadamente as resultantes da
transferência para o património particular dos empresários de
quaisquer bens afetos ao ativo da empresa e, bem assim, os
outros ganhos ou perdas que, não se encontrando nessas
condições, decorram das operações referidas no n.º 1 do
artigo 10.º, quando imputáveis a atividades geradoras de
rendimentos empresariais e profissionais.”
profissionais
• Mais-valias:
• Contabilidade organizada: regras do Código do IRC na
determinação das mais-valias (cf. artigo 32.º do Código do
IRS).
• Regime simplificado:
– Cf. n.º 9 do artigo 31.º do CIRS
– Coeficiente a aplicar será o de 0,95 [cf. alínea d) do n.º 1
do artigo 31.º do Código do IRS].

profissionais
• Dedução de perdas: artigo 55.º
“1 – Relativamente a cada titular de rendimentos, o resultado
líquido negativo apurado em qualquer categoria só é dedutível
aos seus resultados líquidos positivos da mesma categoria,
nos seguintes termos:
a) O resultado líquido negativo apurado na categoria B só
pode ser reportado, de harmonia com a parte aplicável do
artigo 52.º do Código do IRC, aos 12 anos seguintes àquele
a que respeita”.

profissionais
• Dedução de perdas: artigo 55.º
“Ao rendimento tributável, determinado no âmbito do regime
simplificado, podem ser deduzidos os prejuízos fiscais apurados em
períodos anteriores àquele em que se iniciar a aplicação do regime,
nos termos da alínea a) do n.º 1.” – n.º 4
“O direito ao reporte do resultado líquido negativo previsto na

alínea b) do n.º 1 fica sem efeito quando os prédios a que os
gastos digam respeito não gerem rendimentos da categoria F em
pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dos cinco anos
subsequentes àquele em que os gastos foram incorridos.” – n.º 8
profissionais
• Inventários
Caso o contribuinte seja tributado de acordo com o regime
simplificado, o coeficiente a aplicar será o de 0,15 [cf. alínea
a) do n.º 1 do artigo 31.º do Código do IRS].

– Categoria G: Incrementos patrimoniais
• Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS:
“Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo
considerados rendimentos empresariais e profissionais, de
capitais ou prediais, resultem de:
a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens
imóveis e afetação de quaisquer bens do património
particular a atividade empresarial e profissional exercida em
nome individual pelo seu proprietário”.
Exemplos: Dações em pagamento, permutas e

expropriações
• Não estão sujeitos os ganhos obtidos com a alienação de
imóveis cuja aquisição tenha ocorrido antes de 1 de
Janeiro de 1989, excetuados os terrenos para construção.
• Anexo G1 à Modelo 3
• Venda de direitos reais menores

• Momento da tributação:
“Os ganhos consideram-se obtidos no momento da prática
dos atos previstos no n.º 1, sem prejuízo do disposto nas
alíneas seguintes:
a) Nos casos de promessa de compra e venda ou de
troca, presume-se que o ganho é obtido logo que
verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos
objeto do contrato;”

• Rendimento tributável:
• Valor de realização - valor de aquisição
Artigo 44.º Artigos 45.º a 49.º

• Estando em causa direitos reais sobre bens imóveis,
prevalecem, quando superiores, os valores por que os
bens houverem sido considerados para efeitos de
liquidação de IMT ou, não havendo lugar a esta
liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.
• Aquisição a título gratuito: artigo 45.º

• Norma antiabuso do n.º 3 do artigo 45.º:
“No caso de direitos reais sobre bens imóveis adquiridos por

doação isenta, nos termos da alínea e) do artigo 6.º do
Código do Imposto do Selo, considera-se valor de aquisição o
valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois
anos anteriores à doação”.
Ver caso prático manual

• Imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos
O valor de aquisição corresponde ao VPT inscrito na matriz

ou ao valor do terreno acrescido dos custos de
construção devidamente documentados (se superior
àquele) – cf. n.º 3 do artigo 46.º do CIRS.

• Imóveis adquiridos através do exercício do direito de
opção de compra no termo da vigência do contrato de
locação financeira
O valor de aquisição corresponde ao somatório do capital

incluído nas rendas pagas durante a vigência do contrato e o
valor pago para efeitos de exercício do direito de
opção, com exclusão de quaisquer encargos.

• Correção monetária:
O valor de aquisição de direitos reais sobre os bens imóveis é

corrigido pela aplicação de coeficientes de desvalorização da
moeda, sempre que tenha decorrido mais de 24 meses
entre a data de aquisição e a data de alienação (cf. n.º 1 do
artigo 50.º do CIRS).

• Encargos dedutíveis:
Haverá que acrescer ao valor de aquisição os encargos com

a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos
últimos 12 anos, as despesas necessárias e
efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e
alienação, bem como a indemnização comprovadamente
paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros
direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis

• No caso concreto das alienações de bens imóveis, o saldo
das mais e menos valias (positivo ou negativo) é
considerado em metade do seu valor (cf. n.º 2 do artigo
43.º do CIRS), sendo sujeito a englobamento obrigatório.

• Usucapião:
De acordo com a Circular n.º 19/2009, de 21 de julho, “as

aquisições por usucapião são consideradas originárias e por
esse motivo não são juridicamente transmissões”.
Nos termos da Informação n.º 2171/2002, de 26/12/2002,

no caso de usucapião, o possuidor é havido como
proprietário desde o início da posse.

• Imóveis destinados à habitação própria e permanente:
Não é tributável a transmissão onerosa de imóveis destinados

a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu
agregado familiar, nas seguintes condições:
• O valor de realização, deduzido da amortização de eventual
empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja
reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de
terreno para construção de imóvel e, ou, respetiva
construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro
imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado;

• O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses

anteriores e os 36 meses posteriores contados da data
da realização;
• O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao
reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo
montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano
da alienação.

Não haverá lugar ao benefício do reinvestimento se:

 Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o
adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado
familiar, até decorridos doze meses a contar do
reinvestimento.
 Será igualmente perdido o benefício se, nos demais casos, o
adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das
alterações decorridos 48 meses desde a data da realização,
devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até
ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.
No caso de reinvestimento parcial do valor de realização, o

benefício respeitará apenas à parte proporcional do ganho
correspondente ao valor reinvestido.
Ver caso prático manual

• Imóveis destinados à habitação própria e
permanente:
 Valor a reinvestir: valor de venda ou VPT?
 Reinvestimento no caso de mais-valias imobiliárias na

aquisição de arrumos, despensas ou garagens que
constituem frações autónomas
 Reinvestimento adveniente do ganho obtido com a

alienação onerosa do direito de superfície
• Arrendamento:
– As rendas obtidas são enquadradas como

rendimentos prediais (Categoria F)
– Estes rendimentos são sujeitos a imposto quando

forem pagos ou colocados à disposição dos seus
titulares (cf. n.º 1 do artigo 8.º do Código do IRS).
– Exceto se houver opção pela categoria B.

• Arrendamento:
– Deduções específicas: artigo 41.º do Código do IRS
“1 - Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se,

relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos
efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para
obter ou garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos
de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos
relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou
decoração.”

• Arrendamento:
“2 - No caso de fração autónoma de prédio em regime de

propriedade horizontal, são dedutíveis, relativamente a cada
fração ou parte de fração, outros encargos que, nos termos da lei,
o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam
efetivamente pagos pelo sujeito passivo.
3 - Caso o sujeito passivo detenha mais do que uma fração

autónoma do mesmo prédio em regime de propriedade horizontal,
os encargos referidos no número anterior são imputados de
acordo com a permilagem atribuída a cada fração ou parte de
fração no título constitutivo da propriedade horizontal.”
• Arrendamento:
“4 - Caso o sujeito passivo arrende parte de prédio suscetível de

utilização independente, os encargos referidos no número anterior
são imputados de acordo com o respetivo valor patrimonial
tributário ou, na falta deste, na proporção da área utilizável de tal
parte na área total utilizável do prédio.
5 - O imposto municipal sobre imóveis e o imposto do selo, pagos

em determinado ano, apenas são dedutíveis quando respeitem a
prédio ou parte de prédio cujo rendimento seja objeto de
tributação nesse ano fiscal.”

• Arrendamento:
“6 - Na sublocação, a diferença entre a renda recebida pelo

sublocador e a renda paga por este não beneficia de qualquer
dedução.
7 - Podem ainda ser deduzidos gastos suportados e pagos nos 24

meses anteriores ao início do arrendamento relativos a obras
de conservação e manutenção do prédio, desde que entretanto
o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o
arrendamento.”

• Arrendamento:
“8 - Os gastos referidos nos números anteriores devem ser

documentalmente comprovados.”

• Arrendamento:
– Deduções de perdas: artigo 55.º do Código do IRS
 Reporte em 6 anos
 Dedução por titular
 Necessário optar pelo englobamento?
 Limitação ao direito ao reporte do resultado líquido negativo

da categoria F: cf. n.º 8 do artigo 55.º do Código do IRS

• Arrendamento:
– Retenção na fonte: 25%
– Tributação dos rendimentos prediais: taxa de 28%

[cf. artigo 72.º/1/e)], independentemente da
residência, beneficiando os residentes em Portugal
de opção pelo englobamento

• Arrendamento:
– Opção pela tributação no âmbito da Categoria B:
 A opção deve ser exercida na declaração de início de

atividade ou em declaração de alterações
 A opção pode ser concretizada ano a ano
 Estes rendimentos estão sujeitos ao englobamento
 Fazendo a opção pela tributação no âmbito da categoria B, o

sujeito passivo poderá ficar enquadrado no regime
simplificado ou no regime de contabilidade

• Arrendamento:
 Regime simplificado:
Coeficiente de 0,95 - cf. n.º 4 do artigo 31.º do Código do

IRS
 Regime de contabilidade:
O rendimento tributável será calculado de acordo com as

regras do IRC

• Arrendamento:
 O momento da tributação
 A afetação e desafetação dos imóveis ao património

empresarial

• Arrendamento:
– Emissão de recibos eletrónicos:

De acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 115.º do Código do
IRS, os titulares dos rendimentos da categoria F são obrigados:
“a) A passar recibo de quitação, em modelo oficial, de todas as
importâncias recebidas dos seus inquilinos, pelo pagamento das
rendas referidas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º, ainda
que a título de caução, adiantamento ou reembolso de despesas;
ou
b) A entregar à Autoridade Tributária e Aduaneira uma
declaração de modelo oficial que discrimine os rendimentos
mencionados na alínea anterior até ao fim do mês de janeiro de
cada ano, por referência ao ano anterior.”

• Arrendamento:

Estão obrigados à emissão do recibo de renda eletrónico os
sujeitos passivos de IRS, titulares de rendimentos prediais
(categoria F), pelas rendas recebidas ou colocadas à
disposição, ainda que a título de caução ou adiantamento,
quando não tenham optado pela sua tributação no âmbito de
uma atividade empresarial (categoria B).

• Arrendamento:

De acordo com o n.º 2 do artigo 5.º da Portaria n.º 98-A/2015, de
31 de março, ficam dispensados da obrigação de emissão de
recibo de renda eletrónico os sujeitos passivos que,
cumulativamente:
• Não possuam, nem estejam obrigados a possuir, caixa postal
eletrónica, nos termos do artigo 19.º da Lei Geral Tributária;
• Não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F
em montante superior a duas vezes o valor do IAS (2 x € 421,32 =
€ 842,64) ou, não tendo auferido naquele ano qualquer rendimento
desta categoria, prevejam que lhes sejam pagas ou colocadas à
disposição rendas em montante não superior àquele limite.

• Arrendamento:

Ao abrigo do n.º 3 do mesmo artigo, ficam também dispensados
da obrigação de emissão de recibo de renda eletrónica:
• As rendas correspondentes aos contratos abrangidos pelo
Regime do Arrendamento Rural, estabelecido no Decreto-Lei
n.º 294/2009, de 13 de outubro; e
• Os sujeitos passivos que sejam titulares de rendimentos da
categoria F e que tenham, a 31 de dezembro do ano anterior
àquele a que respeitam tais rendimentos, idade igual ou
superior a 65 anos.

• Arrendamento:

Note-se que nas situações de dispensa de emissão de recibo de
renda eletrónico, e caso não haja opção pela sua emissão, os
senhorios ficam obrigados à entrega de uma declaração anual
de rendas, a submeter até 31 de janeiro, por referência às
rendas recebidas no ano anterior, com exceção para as rendas
correspondentes aos contratos abrangidos pelo Regime do
Arrendamento Rural.

Situações‐Tipo Rendimentos
O proprietário do estabelecimento de alojamento Proprietário/Titular da exploração
local é o próprio titular da exploração Categoria B
Titular da
Proprietário
O proprietário do estabelecimento de alojamento exploração
local é pessoa distinta do titular da exploração Categoria F salvo
Categoria B
opção Categoria B
Cedente
O proprietário do estabelecimento de alojamento (Proprietário e Cessionário (Titular
local é inicialmente o titular da exploração e, nesse titular da exploração da exploração)
âmbito, cede a exploração a outro titular inicial)
Categoria B Categoria B

– Regime simplificado: coeficiente de 0,15, aplicável

às atividades hoteleiras e similares, exceto
relativamente a rendimentos da exploração de
estabelecimentos de alojamento local na modalidade
de moradia ou apartamento, em que o coeficiente é
de 0,35 [cf. artigo 31.º, alínea a), do Código do IRS]
– Regime da contabilidade organizada: o

rendimento tributável é apurado nos termos e regras
do Código do IRC, com as devidas adaptações

Regime especial da reabilitação urbana

Regime especial da reabilitação urbana
• Artigo 71.º do EBF
• Dedução à coleta de IRS até ao limite de € 500,

de 30% dos encargos suportados pelo
proprietário relacionados com a reabilitação
• Tributação de mais-valias e rendimentos prediais

em IRS a uma taxa de 5%

Algumas notas sobre os
impostos sobre o património

Algumas notas sobre os impostos sobre o
património
• Artigo 2.º/1 Código do IMT
• O IMT "incide sobre as transmissões, a título

oneroso, do direito de propriedade ou de figuras
parcelares desse direito, sobre bens imóveis
situados no território nacional".
• Contudo, o conceito de transmissão tem uma

amplitude substancialmente mais lata que a
que lhe respeita em termos estritamente
jurídicos.

património
• De acordo com o disposto no n.º 2 do mesmo artigo, “integram,

ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis:
a) As promessas de aquisição e de alienação, logo que

verificada a tradição para o promitente adquirente, ou
quando este esteja usufruindo os bens, exceto se se tratar de
aquisição de habitação para residência própria e permanente do
adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das
situações previstas no n.º 3;
b) O arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados

se tornam propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas
as rendas acordadas;

património

c) Os arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo,
considerando-se como tais os que devam durar mais de 30 anos,
quer a duração seja estabelecida no início do contrato, quer
resulte de prorrogação, durante a sua vigência, por acordo
expresso dos interessados, e ainda que seja diferente o senhorio,
a renda ou outras cláusulas contratuais;
d) A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades
em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas, quando
tais sociedades possuam bens imóveis, e quando por aquela
aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos
sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o
número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto;

património

e) A aquisição de unidades de participação em fundos de
investimento imobiliário fechados de subscrição particular,
independentemente da localização da sociedade gestora, bem
como operações de resgate, aumento ou redução do capital ou
outras, das quais resulte que um dos titulares ou dois titulares
casados ou unidos de facto fiquem a dispor de, pelo menos, 75 %
das unidades de participação representativas do património do
fundo.”

património
• O n.º 3 do mesmo artigo 2.º estabelece que se considera “que há

também lugar à transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na
outorga dos seguintes atos ou contratos:
a) Celebração de contrato-promessa de aquisição e

alienação de bens imóveis em que seja clausulado no contrato ou
posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua
posição contratual a terceiro;
b) Cessão da posição contratual no exercício do direito
conferido por contrato-promessa referido na alínea anterior;
c) Outorga de procuração que confira poderes de alienação
de bem imóvel ou de partes sociais a que se refere a alínea d) do
n.º 2 em que, por renúncia ao direito de revogação ou cláusula de
natureza semelhante, o representado deixe de poder revogar a
procuração;”.

património
• O n.º 3 do mesmo artigo 2.º estabelece que se considera “que há

também lugar à transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na
outorga dos seguintes atos ou contratos:
d) Outorga de instrumento com substabelecimento de

procuração com os poderes e efeitos previstos na alínea anterior;
e) Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por

parte do promitente adquirente num contrato-promessa de
aquisição e alienação, vindo o contrato definitivo a ser celebrado
entre o primitivo promitente alienante e o terceiro”.

património
• Prevê ainda o n.º 5 do mesmo artigo que, “em virtude do disposto

no n.º 1, também sujeitas ao IMT, designadamente:
a) A resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso,
do contrato de compra e venda ou troca de bens imóveis e as do
respetivo contrato-promessa, quando, neste último caso,
ocorrerem depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse;
b) As permutas, pela diferença declarada de valores ou pela
diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante a
que for maior;
c) O excesso da quota-parte que ao adquirente pertencer, nos
bens imóveis, em ato de divisão ou partilhas, bem como a
alienação da herança ou quinhão hereditário;
d) A venda ou cessão do direito a determinadas águas, ainda
que sob a forma de autorização para as explorar ou para minar
em terreno alheio;

património

e) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização

do capital das sociedades comerciais ou civis sob a forma
comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente
reconhecida personalidade jurídica, as entregas de bens imóveis
dos participantes no ato de subscrição de unidades de
participação de fundos de investimento imobiliário fechados de
subscrição particular e, bem assim, a adjudicação dos bens
imóveis aos sócios na liquidação dessas sociedades e a
adjudicação de bens imóveis como reembolso em espécie de
unidades de participação decorrente da liquidação de fundos de
investimento imobiliário fechados de subscrição particular;

património

f) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização

do capital das restantes sociedades civis, na parte em que os
outros sócios adquirirem comunhão, ou qualquer outro direito,
nesses imóveis, bem como, nos mesmos termos, as cessões de
partes sociais ou de quotas ou a admissão de novos sócios;
g) As transmissões de bens imóveis por fusão ou cisão das
sociedades referidas na alínea e), ou por fusão de tais sociedades
entre si ou com sociedade civil, bem como por fusão de fundos de
investimento imobiliário fechados de subscrição particular;
h) As transmissões de benfeitorias e as aquisições de bens
imóveis por acessão”.

património
• Em termos gerais, o IMT incide sobre o valor

constante do ato ou do contrato ou sobre o VPT dos
imóveis, consoante o que for maior – artigo 12.º do
Código do IMT
• Taxas de IMT: artigo 17.º do respetivo Código

património
Isenção de IMT nas aquisições para revenda
• Nos termos do artigo 7.º do Código do IMT:

1 - São isentas do IMT as aquisições de prédios
para revenda, nos termos do número seguinte,
desde que se verifique ter sido apresentada antes da
aquisição a declaração prevista no artigo 112.º do
Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas
Singulares (IRS) ou na alínea a) do n.º 1 do artigo
109.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das
Pessoas Coletivas (IRC), consoante o caso, relativa ao
exercício da atividade de comprador de prédios para
revenda.
património
2 - A isenção prevista no número anterior não

prejudica a liquidação e pagamento do imposto,
nos termos gerais, salvo se se reconhecer que o
adquirente exerce normal e habitualmente a atividade
de comprador de prédios para revenda.

património
3 - Para efeitos do disposto na parte final do número

anterior, considera-se que o sujeito passivo exerce
normal e habitualmente a atividade quando
comprove o seu exercício no ano anterior mediante
certidão passada pelo serviço de finanças
competente, devendo constar sempre daquela
certidão se, no ano anterior, foi adquirido para
revenda ou revendido algum prédio antes adquirido
para esse fim.

património
4 - Quando o prédio tenha sido revendido sem ser

novamente para revenda, no prazo de três anos, e
haja sido pago imposto, este será anulado pelo chefe
de finanças, a requerimento do interessado,
acompanhado de documento comprovativo da
transação.

património
• É necessário que:
 O adquirente esteja coletado para o exercício da
atividade de comprador de prédios para revenda;
 Declaração expressa na escritura de que o imóvel
se destina a revenda;
 O imóvel seja registado em inventários,
concretamente como mercadoria.

património
• Caducidade da isenção: artigo 11.º/5 do Código do

IMT
• Ofício-circular D-2/91, de 17 de junho:

– Loteamento
– Arrendamento
• Permuta

património
Permuta de bens imóveis
Artigo 2.º, n.º 5

“Em virtude do disposto no n.º 1, são também sujeitas
ao IMT, designadamente:
...
b) As permutas, pela diferença declarada de valores ou
pela diferença entre os valores patrimoniais tributários,
consoante a que for maior;”

património
Artigo 4.º
“O IMT é devido pelas pessoas, singulares ou coletivas, para
quem se transmitam os bens imóveis, sem prejuízo das
seguintes regras:
...
c) Nos contratos de troca ou permuta de bens imóveis,
qualquer que seja o título por que se opere, o imposto é
devido pelo permutante que receber os bens de maior valor,
entendendo-se como de troca ou permuta o contrato em que
as prestações de ambos os permutantes compreendem bens
imóveis, ainda que futuros”

património
Artigo 4.º
“O IMT é devido pelas pessoas, singulares ou coletivas, para
quem se transmitam os bens imóveis, sem prejuízo das seguintes
regras:
...
d) Nos contratos de promessa de troca ou permuta com tradição
de bens apenas para um dos permutantes, o imposto será desde
logo devido pelo adquirente dos bens, como se de compra e
venda se tratasse, sem prejuízo da reforma da liquidação ou da
reversão do sujeito passivo, conforme o que resultar do contrato
definitivo, procedendo-se, em caso de reversão, à anulação do
imposto liquidado ao permutante adquirente”

património
Artigo 5.º, n.º 3

“Nos contratos de permuta de bens presentes por bens
futuros, a transmissão, relativamente a estes, ocorre
logo que os mesmos se tornem presentes, a não ser
que, por força das disposições do presente Código, se
tenha de considerar verificada em data anterior.”

património
Artigo 12.º, n.º 4

“O disposto nos números anteriores entende-se, porém,
sem prejuízo das seguintes regras:
...
4.ªNas permutas de bens imóveis, toma-se para base
da liquidação a diferença declarada de valores, quando
superior à diferença entre os valores patrimoniais
tributários”

património
Artigo 14.º, n.os 2 e 3

“2 - No caso de contratos de permuta de bens
presentes por bens futuros, a avaliação do bem futuro
será efetuada quando o bem adquirir a natureza de
prédio, nos termos do CIMI.
3 - Para efeitos do disposto no número anterior,
considera-se que o bem futuro adquire a natureza de
prédio quando, no caso de imóveis urbanos a construir,
já se encontre aprovado o respetivo projeto de
construção.”

património
Imposto do selo
• Verba 1.1 TGIS: Aquisição onerosa ou por doação do

direito de propriedade ou de figuras parcelares desse
direito sobre imóveis, bem como a resolução,
invalidade ou extinção, por mútuo consenso, dos
respetivos contratos………………………………….……….. 0,8%
Nota: o n.º 2 do artigo 1.º do Código exclui da

tributação de imposto do selo as operações sujeitas a
IVA e dele não isentas. Assim, caso haja renúncia à
isenção na venda de um imóvel, não haverá sujeição a
Imposto do Selo
património
Imposto do selo
• Verba 2 TGIS: Arrendamento e subarrendamento,

incluindo as alterações que envolvam aumento de
renda operado pela revisão de cláusulas contratuais e
a promessa quando seguida da disponibilização do
bem locado ao locatário”. Sobre a renda ou seu
aumento convencional, correspondentes a um mês
ou, tratando-se de arrendamentos por períodos
inferiores a um mês, sem possibilidade de renovação
ou prorrogação, sobre o valor da renda ou do
aumento estipulado para o período da sua
duração…………………………………………………………………..10%
património
Imposto do selo
Arrendamento
• O imposto do selo é encargo do locador (senhorio) ou

sublocador
• Nos termos do n.º 1 do artigo 60.º do Código do
Imposto do Selo, os locadores e sublocadores devem
comunicar à AT através da declaração Modelo 2 os
contratos de arrendamento, subarrendamento e
respetivas promessas, bem como as suas alterações e
cessação

património
Imposto do selo
Imóveis acima de € 1 000 000
Verba 28 da TGIS:
“Propriedade, usufruto ou direito de superfície de
prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário
constante da matriz, nos termos do CIMI, seja igual ou
superior a € 1 000 000 - sobre o valor patrimonial
tributário utilizado para efeito de IMI:

património
Imposto do selo
Verba 28 da TGIS:
28.1 Por prédio habitacional ou por terreno para construção cuja

edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação, nos termos
do disposto no Código do IMI ……………………………………………………..….1%
28.2 Por prédio, quando os sujeitos passivos que não sejam pessoas
singulares sejam residentes em país, território ou região sujeito a um
regime fiscal claramente mais favorável, constante da lista aprovada
por portaria do Ministro das Finanças ……………………………………..….7,5%
Revogado pela Lei OE 2017

património
IMI
• O IMI incide sobre o VPT dos prédios rústicos e urbanos

situados no território português.
• O imposto é devido pelo proprietário do prédio em 31 de

dezembro do ano a que o mesmo respeitar, sendo que nos casos
de usufruto ou de direito de superfície, o imposto é devido pelo
usufrutuário ou pelo superficiário após o início da construção da
obra ou do termo da plantação.
• A taxa aplicável a prédios rústicos é de 0,8%. Relativamente a

prédios urbanos, a taxa varia entre 0,3% e 0,5% (a definir por
cada município) – vide n.º 1 do artigo 112.º do Código do IMI.

património
IMI
Nos termos do artigo 9.º do Código do IMI:
“1 - O imposto é devido a partir:

(…)
d) Do 4.º ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para
construção tenha passado a figurar no inventário de uma empresa
que tenha por objeto a construção de edifícios para venda;
e) Do 3.º ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha

passado a figurar no inventário de uma empresa que tenha por
objeto a sua venda.”

património
IMI
“2 - Nas situações previstas nas alíneas d) e e) do número anterior,

caso ao prédio seja dada diferente utilização, liquida-se o imposto
por todo o período decorrido desde a sua aquisição.
3 - Na situação prevista na alínea e) do n.º 1, o imposto é ainda

devido a partir do ano, inclusive, em que a venda do prédio tenha
sido retardada por facto imputável ao respetivo sujeito passivo.

património
IMI
4 - Para efeitos do disposto nas alíneas d) e e) do n.º 1, devem os

sujeitos passivos comunicar ao serviço de finanças da área da
situação dos prédios, no prazo de 60 dias contados da verificação do
facto determinante da sua aplicação, a afetação dos prédios àqueles
fins.
5 - Nas situações a que alude o número anterior, se a comunicação

for apresentada para além do prazo referido, o imposto é devido por
todo o tempo já decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação
apenas a partir do ano da comunicação, cessando, todavia, no ano
em que findaria caso tivesse sido apresentada em tempo
património
IMI
6 - Não gozam do regime previsto nas alíneas d) e e) do n.º 1 os

sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele
já tenha beneficiado.
7 - O disposto nas alíneas d) e e) do n.º 1 não é aplicável aos

sujeitos passivos que tenham domicílio fiscal em país, território ou
região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável
constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças.”

património
AIMI
• Pela Lei do Orçamento do Estado para 2017 foi criado o Adicional

ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), que veio substituir o
anterior imposto do selo de 1% sobre o valor do imóvel acima de
1 milhão de euros.
• De acordo com o Relatório do Orçamento do Estado, de outubro
de 2016, elaborado pelo Ministério das Finanças, este novo
imposto visa introduzir “na tributação do património imobiliário
um elemento progressivo de base pessoal, tributando de forma
mais elevada os patrimónios mais avultados”.

património
AIMI
Incidência subjetiva: QUEM?
• São definidos como sujeitos passivos as pessoas singulares ou

coletivas que sejam proprietários, usufrutuários ou superficiários
de prédios urbanos situados no território português.
• A qualidade de sujeito passivo é determinada em conformidade

com os critérios estabelecidos no artigo 8.º do Código do IMI, com
as necessárias adaptações.

património
AIMI
• Nos termos dos n.º 2 do artigo 8.º:
“2 – Nos casos de usufruto ou de direito de superfície, o imposto

é devido pelo usufrutuário ou pelo superficiário após o início da
construção da obra ou do termo da plantação.
3 – No caso de propriedade resolúvel, o imposto é devido por
quem tenha o uso e fruição do prédio.”

património
AIMI
• Em caso de contitularidade, o imposto é devido em função da

quota parte de cada titular.
• São afastadas da sujeição ao AIMI as empresas municipais.
• A qualidade de sujeito passivo é determinada tendo por referência
a data de 1 de janeiro do ano a que o imposto respeita,
contrariamente ao IMI, em que a data relevante é 31 de
dezembro.
• São equiparadas a pessoas coletivas as heranças indivisas
representadas pelo cabeça de casal.

património
AIMI
Incidência objetiva: O QUÊ?

• O AIMI incide sobre a soma dos VPT’s dos prédios urbanos
situados em território português de que o sujeito passivo seja
titular, seja ele residente em Portugal ou não.
Prédios Urbanos Incidência AIMI
SIM NÃO
a) Habitacionais X
b) Comerciais, industriais e para serviços X
c) Terrenos para construção X
d) Outros X

património
AIMI
Incidência objetiva: O QUÊ?
• De acordo com o disposto no n.º 3 do artigo 135.º-C do Código do

IMI, não é contabilizado para a soma dos VPT’s o valor dos
prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não
sujeitos a tributação em IMI.

património
AIMI
Incidência objetiva: QUANTO?

• Para a determinação do valor tributável são deduzidas as
seguintes importâncias:
€ 600 000,00, quando o sujeito passivo é uma pessoa singular;
€ 600 000,00, quando o sujeito passivo é uma herança indivisa.
• Contrariamente ao que estava previsto na versão inicial da
Proposta de Lei do OE, na redação final não se incluiu a dedução
para pessoas coletivas (v.g., sociedades).

património
AIMI
Sujeitos passivos casados ou unidos de facto
Conjunta (artigo 135.º-D, n.º 1)
Tributação
Com identificação da titularidade
jurídica dos prédios (art.º 135.º-D, n.º 2)
Separada
Sem identificação da titularidade

património
AIMI
Tributação conjunta:
• Mediante declaração a apresentar de 1 de abril a 31 de maio

(exclusivamente no Portal das Finanças).
• Neste caso, somam-se os VPT’s dos prédios na sua titularidade e

a dedução a efetuar para determinar o valor tributável passa a
ser de € 1 200 000 (i.e., 2 x € 600 000).

património
AIMI
Tributação separada com identificação da titularidade

jurídica dos prédios:
• Os sujeitos passivos casados sob os regimes de comunhão de

bens podem identificar, através de declaração conjunta – a
entregar de 1 de abril a 31 de maio –, a titularidade dos prédios,
indicando aqueles que são bens próprios de cada um deles e os
que são bens comuns do casal.

património
AIMI
Tributação separada sem identificação da titularidade

jurídica dos prédios:
• Não sendo efetuada a declaração no prazo estabelecido, o AIMI

incide, relativamente a cada um dos cônjuges, sobre a soma dos
valores dos prédios que já constavam da matriz na respetiva
titularidade.

património
AIMI
Sujeitos passivos casados ou unidos de facto – Exemplo:
Em nome dos sujeitos passivos A e B, casados em regime de

comunhão de adquiridos, figuram na matriz os seguintes prédios:
Em nome de A:
- Prédio urbano x, cujo VPT é € 770 000;
- Prédio urbano y, cujo VPT é € 480 000;
- Prédio rústico a, cujo VPT é € 50 000;
Em nome de B:
- Prédio urbano z, cujo VPT é € 320 000.

património
AIMI
O prédio urbano y foi adquirido pelo sujeito passivo A por herança;

os restantes prédios foram adquiridos pelos dois sujeitos passivos a
título oneroso, na pendência do casamento.
Qual o AIMI a pagar por estes sujeitos passivos?

património
AIMI
Desde logo, o prédio rústico está afastado, dado que o AIMI só

incide sobre prédios urbanos (n.º 1 do artigo 135.º-A).
Quanto aos prédios urbanos, dispõem os sujeitos passivos em
questão de 3 hipóteses, a saber:
Conjunta (artigo 135.º-D, n.º 1)

Com identificação da titularidade
Tributação jurídica dos prédios (art.º 135.º-D, n.º 2)
Separada
Sem identificação da titularidade

património
AIMI
a) Tributação conjunta
Somam-se os VPT’s de todos os prédios urbanos pertencentes ao
casal, sendo feita ao total uma dedução de € 1 200 000.
Teremos então:
VPT do prédio x € 770 000
VPT do prédio y € 480 000
VPT do prédio z € 320 000
€ 1 570 000
Dedução € 1 200 000
Valor tributável € 370 000

património
AIMI
a) Tributação conjunta
O AIMI a pagar pelos sujeitos passivos A e B, pelo qual são

solidariamente responsáveis (cf. artigo 135.º-G, n.º 2), é de:
0,7% x € 370 000 = € 2 590

património
AIMI
b) Tributação separada, com identificação da titularidade

jurídica dos prédios
Dado que o prédio y é um bem próprio do sujeito passivo A, por ter

sido adquirido a título gratuito, teremos a seguinte repartição dos
VPT’s dos prédios e correspondente apuramento do valor tributável a
obter para cada um dos sujeitos passivos (em €):

património
AIMI
Descrição Sujeito passivo A Sujeito passivo B

Prédio x 385 000 385 000
Prédio y 480 000 -
Prédio z 160 000 160 000
1 025 000 545 000
Dedução 600 000 600 000
Valor tributável 425 000 0
Nesta hipótese, será devido em relação ao sujeito passivo A um
AIMI de
0,7% x € 400 000 + 1% € 25 000 x = € 3 050

património
AIMI
c) Tributação separada, sem identificação da titularidade

Atender-se-á apenas à titularidade dos prédios na matriz predial.
Descrição Sujeito passivo A Sujeito passivo B

Prédio x 770 000 -
Prédio y 480 000 -
Prédio z - 320 000
1 250 000 320 000
Dedução 600 000 600 000
Valor tributável 650 000 0

património
AIMI

Sendo esta a opção, será devido em relação ao sujeito passivo A um

AIMI de:
0,7% x € 400 000 + 1% x € 250 000 = € 5 300

património
AIMI

Total do AIMI a pagar:
Tributação conjunta € 2 590
Tributação separada com identificação da € 3 050

titularidade jurídica dos prédios
Tributação separada sem identificação da € 5 300
titularidade jurídica dos prédios

património
AIMI
Herança indivisa
• A herança é equiparada, para efeitos do AIMI, a pessoa coletiva.
• Esta equiparação pode, contudo, ser afastada se a herança,

através do cabeça de casal, apresentar uma declaração, de 1 a
31 de março, identificando todos os herdeiros e as suas quotas, e
se, subsequentemente, de 1 a 30 de abril, todos os herdeiros
na mesma identificados confirmarem as respetivas quotas.

património
AIMI
Herança indivisa
• Sendo afastada a equiparação da herança indivisa a pessoa

coletiva, a quota-parte de cada herdeiro sobre o valor do prédio
ou dos prédios que integram a herança indivisa acresce à soma
dos VPT’s dos prédios que constam da matriz na titularidade
desse herdeiro, para efeitos de determinação do valor tributável
previsto no artigo 135.º-C.

património
AIMI
Herança indivisa – Exemplo:

Fazem parte de uma herança indivisa os seguintes prédios:
Prédio urbano x1 VPT € 300 000

Os titulares da herança são A, B e C, sendo de 2/3 a quota ideal de

A e de 1/6 as quotas ideais de B e de C

património
AIMI
a) Equiparação da herança indivisa a pessoa coletiva
VPT do prédio x1 € 300 000

€ 1 200 000
Dedução € € 600 000
AIMI: 0,7% x € 600 000 = € 4 200

património
AIMI
b) Tributação dos herdeiros
Herdeiros Quota ideal Valor imputado

A 2/3 € 800 000
B 1/6 € 200 000
C 1/6 € 200 000
O valor imputado a cada um dos herdeiros acresce ao somatório dos

respetivos imóveis para apuramento do seu AIMI

património
AIMI
Taxas
• 0,4% às pessoas coletivas;
• 0,7%, sobre o valor tributável até 1 milhão de euros, e 1% na
parte excedente, relativamente à parcela dos prédios detidos por
pessoas coletivas que sejam afetos a uso pessoal dos titulares
do respetivo capital, dos membros dos órgãos sociais ou de
quaisquer órgãos de administração, direção, gerência ou
fiscalização ou dos respetivos cônjuges, ascendentes e
descendentes;
• 0,7%, sobre o valor tributável até 1 milhão de euros, e 1% na
parte excedente, às pessoas singulares;
• 0,7% às heranças indivisas;

património
AIMI
Taxas
• 7,5% aos prédios que sejam propriedade de entidades sujeitas a
um regime fiscal mais favorável, a que se refere o n.º 1 do artigo
63.º-D da Lei Geral Tributária.
E se for uma pessoa singular?

património
AIMI
IMI n+1
n
31/12 Liquidação Pag.to Abril a Nov

Fev/Março 1 a 3 prest.
AIMI
01/01
n n+1
Liquidação Pag.to Setembro

Junho 1 prest.

património
AIMI
Dedução em IRS
• O AIMI é dedutível à coleta do IRS devido pelos sujeitos

passivos que detenham rendimentos de prédios urbanos sobre os
quais incida.
• Categoria F: a dedução do AIMI é limitada à concorrência:
– Da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos
líquidos da categoria F, no caso de englobamento; ou
– Da coleta obtida por aplicação da taxa de 28%, nos demais
casos.
• Categoria B: Esta mesma dedução é aplicável, com as
necessárias adaptações, relativamente a rendimentos obtidos no
âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.
património
AIMI
Dedução em IRS – Exemplo:
Um sujeito passivo obteve em 2017 os seguintes rendimentos

líquidos:
Categoria A € 60 000
Categoria F € 1 200
€ 61 200
A coleta do IRS, no caso de optar pelo englobamento dos

rendimentos da categoria F, será de:
€ 61 200 x 45% - € 5 956,69 = € 21 583,31

património
AIMI
Há, então, que fazer a seguinte regra de três simples:

€ 61 200 - € 21 583,31
€ 1 200 - x
x = € 423,20
Se o AIMI for superior ou igual a € 423,20, será esta a importância

a deduzir à coleta do IRS; se for inferior, o AIMI será deduzido na
totalidade à mesma coleta.

património
AIMI
Na hipótese de o sujeito passivo não optar pelo englobamento dos

rendimentos da categoria F, a dedução à coleta do IRS
corresponderá, no máximo, a 28% x € 1 200 = € 336,00.
Importa ainda não esquecer que as deduções à coleta do IRS são

feitas até à concorrência da coleta (ou seja, nunca delas pode
resultar valor a recuperar) e pela ordem indicada no n.º 1 do artigo
78.º do respetivo Código, na qual a do AIMI passa agora a aparecer
em último lugar – alínea l).

património
AIMI
Qual o valor do AIMI imputável a um prédio?

Consideremos o caso de um sujeito passivo com os seguintes
dados:
VPT do prédio x € 385 000
VPT do prédio y € 480 000
VPT do prédio z € 160 000
€ 1 025 000
Dedução € 600 000
Suportou AIMI de € 2 975.
património
AIMI
Qual o valor do AIMI imputável a um prédio?
O AIMI imputável ao prédio y ascende a:
480 000 x 2 975 = € 1 393,17

1 025 000

património
AIMI
Dedução em IRC
• Os sujeitos passivos de IRC podem optar por deduzir à coleta, e
até à sua concorrência, o montante do AIMI pago durante o
exercício a que respeita o imposto, limitada à fração
correspondente aos rendimentos gerados por imóveis, a ele
sujeitos, no âmbito de atividade de arrendamento ou
hospedagem.
• A opção pela dedução do AIMI à coleta prejudica, naturalmente,
a dedução deste imposto na determinação do lucro tributável em
sede de IRC.

Obrigado
© ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS

TributacaoIVARendimImoveis Dezembro 2017

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