FUNDOS

IMOBILIÁRIO$
Vol. I: PRIMEIROS PASSOS

Entenda como
funcionam, quais os
riscos e veja se eles
são para você
SUMÁRIO
03 Introdução
07 Como funcionam
09 Tipos
09 1. Fundos de tijolo

10 2. Fundos de papel ou Fundos

de recebíveis imobiliários
12 3. Fundos de desenvolvimento

13 4. Fundos de fundos

14 5. Fundos residenciais

16 6. FII com certificação ESG

17 7. O “primo norte-americano”

19 Riscos
24 Mais do E-Investidor
Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

INTRODUÇÃO
Se você se interessa por finanças pessoais há algum tempo,
já deve ter percebido que, de 2019 para cá, muita gente
começou a falar – e a investir – em fundos imobiliários (FII).
Apesar de a taxa Selic ter sido elevada a 3,50% ao ano na
reunião de maio de 2021 do Comitê de Política Monetária
(Copom), o retorno das aplicações em renda fixa segue miúdo.

Apesar de a taxa Selic ter sido elevada a 3,50% ao ano na

reunião de maio de 2021 do Comitê de Política Monetária
(Copom), o retorno das aplicações em renda fixa segue miúdo.
Diante desse cenário, os investidores acabaram buscando
alternativas que permitissem preservar a rentabilidade da
carteira. E muitos viram nos fundos imobiliários uma opção
interessante, capaz de entregar ganhos mensais consistentes.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

O número de investidores em FII no Brasil chegou a 1,3

milhão, segundo boletim divulgado pela B3 em março
de 2021. As pessoas físicas correspondem a 73,6%
das cotas e a 62,6% do volume negociado na bolsa de
valores oficial do Brasil, sediada na cidade de São Paulo.
Hoje, são mais de 350 FII disponíveis na B3 – a título de
comparação, eram 250 no fim de 2019.

Ocorre que a migração de egressos da renda fixa nem

sempre foi acompanhada das informações necessárias
sobre a natureza, funcionamento e riscos desse tipo de
investimento.

O pagamento de dividendos mensais, isentos de Imposto

de Renda (IR) para a pessoa física, feito por grande
parte dos FII os aproxima, nesse aspecto, de algumas
aplicações de renda fixa. Mas as semelhanças param
por aí. A possibilidade de oscilações bruscas no valor
das cotas, típica da renda variável, assustou muitos
investidores que pensavam estar entrando em um
produto de baixo risco.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

“A gente escutou muito por aí que ‘o fundo

imobiliário é uma renda fixa turbinada’,
mas isso é mentira. O valor da cota pode
cair como o de qualquer ação da Bolsa”,

avisa Daniela Casabono, assessora financeira da FB Wealth.

Para não ser pego de surpresa no caminho, é

fundamental entender bem onde o seu dinheiro está
sendo investido. Pensando nisso, o E-Investidor preparou
dois e-books com tudo o que você precisa saber para
investir com tranquilidade em fundos imobiliários.
Neste 1º volume, descubra como funciona este tipo de
investimento, quais os tipos disponíveis no mercado e os
principais riscos. E não se preocupe: você será avisado
quando o 2º volume estiver disponível. Boa leitura!

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

COMO
FUNCIONAM
Fundos são maneira de investir em imóveis
sem ter que comprar uma propriedade

Ao comprar cotas de um FII, você está entregando seu

dinheiro para que ele seja aplicado, junto com o de
outros investidores, no mercado imobiliário. Assim como
ocorre nos fundos de investimento em geral, há, aqui,
a figura de um gestor, que vai decidir que investimentos
serão realizados com as aplicações dos investidores.

Esses investimentos podem ser feitos em ativos de vários

tipos, como veremos a seguir. O resultado financeiro da
exploração desses ativos será repartido entre você e os
demais participantes, como em um condomínio.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

Os Fundos de Investimento
Imobiliário são regulados pela
Lei n. 8.668/1993. A legislação
determina que os fundos
distribuam pelo menos 95% dos
lucros aos cotistas, uma vez a
cada semestre. Mas a maioria
paga dividendos todo mês.
Trata-se de uma forma de atrair
mais investidores, para quem é
interessante contar com uma
renda mensal.

Nesse caso, o gestor do fundo

faz uma estimativa de quanto
será o lucro no semestre,
reparte o valor em seis parcelas
mensais e, ao longo do período,
realiza os ajustes necessários
nos pagamentos seguintes, caso
a projeção se confirme ou não.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

TIPOS
Os fundos imobiliários podem ter vários
ativos diferentes na carteira

1. Fundos de tijolo
Os FII mais comuns têm em seu
portfólio imóveis físicos: por
isso, são chamados informalmente
de “fundos de tijolo”. Podem ser
lajes corporativas (andares de
escritórios), shopping centers,
galpões logísticos, galpões
industriais, hospitais, hotéis.
O que for arrecadado com an
locação ou arredamento desses
imóveis será a receita do fundo,
distribuída entre todos.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

2. Fundos de papel ou
Fundos de recebíveis
imobiliários
Outros fundos têm na carteira
títulos de renda fixa com lastro
em imóveis (em geral, certificados
recebíveis imobiliários, os CRIs).
Nessa modalidade de crédito
privado, o dinheiro do comprador
do título é emprestado a uma
empresa, que oferece um imóvel
em garantia. Se ela não pagar a
dívida, esse imóvel será leiloado.
Esses fundos são chamados de
“fundos de papel” ou “fundos de
recebíveis imobiliários”.

Segundo relatório da XP
Investimentos sobre o impacto
da pandemia do novo coronavírus
nos FII, os fundos de recebíveis se
demonstraram mais resilientes na
crise sanitária, por terem apresentado
menor risco de perda de patrimônio.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

“Nos últimos meses, os fundos de

recebíveis acabaram sendo uma opção de
menor risco, considerando o impacto da
pandemia nas operações dos fundos de
‘tijolos’ e a frequente indexação das suas
carteiras a taxa de juros (CDI) e inflação
(tanto IPCA, quanto IGP-M)”,

aponta o relatório.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

3. Fundos de
desenvolvimento
Há ainda os fundos de
desenvolvimento, mais raros.
Neles, o fundo fica sócio de
um projeto de incorporação
imobiliária. O dinheiro dos
cotistas é usado para comprar
o terreno, erguer o prédio, vender
os apartamentos e auferir o
lucro dessa incorporação.

“De forma geral, esse tipo de FII é mais

arriscado, pois envolve os riscos normais
de uma obra e processos de construção.
Consequentemente, pelo risco ser mais
alto, há um maior potencial de ganhos”,

comenta a professora da
Escola de Gestão e Negócios da
Universidade do Vale do Rio dos
Sino (Unisinos) Emanuelle Nava
Smaniotto.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

4. Fundos de fundos
Já os fundos de fundos trazem
no portfólio cotas de outros FII.
Se antes de escolher um FII
o interessado precisa analisar
com cuidado vários aspectos
(o perfil dos imóveis na carteira,
se eles tendem a ganhar ou
perder no cenário atual), ao
adquirir cotas de um fundo de
fundos ele delega essa escolha
ao gestor da carteira.

É o mesmo raciocínio por trás

dos fundos de ações: em vez de
escolher uma empresa e fazer
uma aposta nela, comprando
suas ações na Bolsa, o investidor
deixa que alguém mais experiente
monte uma cesta de ações e
compra apenas um pedaço dessa
cesta, diluindo o risco.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

5. Fundos residenciais
FII ainda pouco comuns mas
que devem ganhar cada vez
mais espaço no mercado
são os fundos imobiliários
residenciais. Nesse caso, a
renda aos cotistas é gerada,
principalmente, a partir da
exploração do aluguel de
apartamentos residenciais,
sendo que os gestores podem
adquirir unidades já prontas
ou participar da construção
de novos empreendimentos
imobiliários com essa finalidade.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

“O ambiente de juros baixos

torna o mercado de locação residencial mais
atrativo, porque o custo de oportunidade de
manter um imóvel imobilizado cai, já que outras
opções de investimento dão retornos inferiores
à locação. Agora os fundos imobiliários passam
a querer aproveitar esse momento”,

diz Juliana Pedroza, head de

relações com investidores
da Habitat Capital Partners.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

6. FII com certificação ESG

O mercado financeiro se mostra
cada mais interessado em
princípios ESG (sigla em inglês
para Governança Ambiental,
Social e Corporativa), pois a
adoção de práticas sustentáveis,
além de benéfica para a
sociedade e o planeta, pode
trazer resultados financeiros mais
robustos para as empresas. Nesse
sentido, uma tendência para os
próximos anos é que surjam FII
com certificação ESG.

O primeiro nesse sentido está

sendo estruturado pela gestora
Integral Brei e vai ajudar a captar
recursos para o desenvolvimento
de um parque tecnológico em
Brasília (DF), chamado Biotic. O
projeto foi concebido como uma
smart city ou bairro planejado,
tem área de 1 milhão de m² e será
uma espécie de hub de inovação.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

7. O “primo norte-americano”
IInvestidores que buscam
diversificar sua carteira ainda
podem optar pelo Real Estate
Investment Trust (REITs, na
sigla em inglês), o “primo
gringo” dos FII. Os REITs
serviram como inspiração para
a criação dos FII no Brasil,
mas há algumas diferenças
consideráveis entre eles.

Enquanto os fundos brasileiros

são administrados por um
gestor, que cuida dos ativos da
carteira, no REIT essa tarefa
é exercida por uma estrutura
mais complexa: um conselho
de executivos, que recebem
salários, bônus e até stock
options, toma as decisões,
como ocorre nas empresas de
capital aberto.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

Fora isso, o “cardápio” norte-americano é mais

variado. Além de incluir empreendimentos como lajes
corporativas, galpões logísticos e shopping centers, há
propriedades como residenciais do tipo multifamily (em
que o fundo se torna proprietário de um prédio e loca
as unidades para diferentes famílias), cinemas e até
data centers.

Há três modos de investir em REITs: via BDRs (sigla em

inglês para Brazilian Depositary Receipts, os recibos de
papéis americanos negociados na bolsa brasileira); ao
abrir uma conta em corretora no exterior para adquirir
REITs diretamente nos EUA; ou aplicando em fundos
brasileiros de REITs, que ainda são raros por aqui.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

RISCOS
Resultados oscilam para cima e para baixo,
com a maré econômica

O desempenho de um FII não é linear como o de um

produto de renda fixa. Ele flutua conforme a maré
econômica. O fundo de tijolo tem os riscos de vacância
e inadimplência, velhos conhecidos de quem investe
em imóveis. Um imóvel desocupado não gera receita,
e um inquilino em dificuldades financeiras pode não
pagar o aluguel ou pedir um abatimento.

“Caso os imóveis permaneçam por

muito tempo e em grande quantidade
desocupados, não haverá uma quantia
representativa a ser distribuída
proporcionalmente entre as cotas”,

explica Emanuelle Nava Smaniotto.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

Entre os fundos de tijolo, alguns tipos de imóveis

sentiram mais rapidamente os efeitos da crise
provocada pelo coronavírus. Os primeiros a sofrer,
em razão do fechamento decretado pelas autoridades
foram os shopping centers, por conta do menor
faturamento aliado à estratégia das gestoras de
conservarem o caixa do fundo temporariamente em
razão da baixa visibilidade econômica durante a crise,
de acordo com o relatório da XP.

Os hotéis também foram bastante impactados, uma

vez que a quarentena reduziu as viagens a zero.

No entendimento da corretora, a vacinação será

determinante para a recuperação.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

“Na nossa visão, os segmentos que foram

mais afetados irão apresentar melhor
desempenho com uma possível retomada
da circulação de pessoas a partir do
segundo semestre, que, em nossa visão,
dependerá fortemente da velocidade de
vacinação nos próximos meses”,

aponta a XP.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

Já nos outros tipos de fundo, os riscos envolvidos são

diferentes. O fundo de papel tem risco de crédito.
A empresa pode não honrar a dívida e pode ser difícil
executar o imóvel dado em garantia. No fundo de
desenvolvimento, por sua vez, há o risco de incorporação:
quando o projeto for entregue, o cenário pode ser
totalmente diferente daquele do momento da construção.

Quanto aos fundos residenciais, apesar de a

amostragem ainda ser pequena, já é possível indicar
dois principais riscos. O primeiro diz respeito ao
desafio de administrar relações pulverizadas com um
grande número de inquilinos, o que torna a gestão dos
contratos mais trabalhosa. A segunda questão é o risco
jurídico, ligado à eventual necessidade de promover
ações de despejo em caso de falta de pagamento.

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Fundos imobiliários: vol. I: primeiros passos

“De forma geral, quando falamos em FII,

temos que ressaltar que, por se tratar de
investimentos em renda variável, o principal
risco está associado às oscilações de seu
valor de mercado. É possível haver redução
do valor aplicado caso ocorra queda no
preço pela qual as cotas do fundo estão
sendo negociadas, gerando uma perda tal
qual pode ocorrer em outras aplicações de
renda variável”,

alerta Emanuelle.

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Neste material:

Murilo Basso e
Thiago Lasco
Texto

estadaoinvestidor Raphaela Garcia

Edição

einvestidor Hebert de Oliveira

Design/Diagramação