POR HULISSES DIAS

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 1
 Súmario
3 Parte 1 O que são fundos imobiliários (FII) e
evolução do setor no Brasil e Estados Unidos
3 O que são fundos de investimento imobiliários (FII)?

5 Como funcionam?

6 Onde surgiram?

7 Evolução do setor nos EUA

9 Surgimento no Brasil

10 Evolução do setor no Brasil

15 Parte 2 Fundos Imobiliários como alternativa

de produto imobiliário
15 Tipos de fundos imobiliários, segundos os americanos

16 Tipos de fundos imobiliários, segundo os brasileiros

17 Mercado imobiliário: Nichos de atuação para os fundos imobiliários

20 Parte 3 O que eu Devo Saber ao Investir em

Fundos Imobiliários?
20 Vantagens e desvantagens em relação a imóveis

21 Tributação: Pessoa Física e Pessoa Jurídica

26 Parte 4 Como investir em Fundos Imobiliários?

26 Abrindo conta em uma corretora

27 $QDOLVDQGRVHXSHUȴOGHLQYHVWLGRU

28 Procurando os fundos imobiliários no Home Broker de uma corretora

29 Adquirindo o FII e recebendo os dividendos

30 %LEOLRJUDȴD

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 3DUWH2TXHV¥RIXQGRVPRELOL£ULRVȴLHHYROX©¥RVHWRULDOQR%UDVLOH(VWDGRV8QLGRV
O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

Parte 1

O que são fundos mobiliários

ȴLHHYROX©¥RVHWRULDOQR
Brasil e Estados Unidos

O que são Fundos de Investimento Imobiliário (FII) ?

Antes de mais nada, precisamos esclarecer o que são fundos
GHLQYHVWLPHQWR3DUDVLPSOLȴFDUYDPRVSHQVDUQXPSU«GLR&DGD
morador comprou seu apartamento e paga uma taxa de condomínio.
4XHPFXLGDGHVVHPRQWDQWH«RV¯QGLFRTXHFRQGX]RVUHFXUVRV
HP EHQHI¯FLR GRV PRUDGRUHV SDUD PDQWHU R SU«GLR HP RUGHP H
sempre bem cuidado.

 7UDGX]LQGR DJRUD SDUD R ȊLGLRPD GRV IXQGRV LPRELOL£ULRVȋ R

SU«GLR « R IXQGR RV DSDUWDPHQWRV V¥R DV FRWDV RV PRUDGRUHV
V¥RRVLQYHVWLGRUHVHRV¯QGLFR«RDGPLQLVWUDGRU2VLQYHVWLGRUHV
UH¼QHPVHXVUHFXUVRVHRVGHL[DPDRVFXLGDGRVGHXPSURȴVVLRQDO
GRPHUFDGRȴQDQFHLUR

O que diferencia um fundo de investimento comum de um

IXQGR GH LQYHVWLPHQWR LPRELOL£ULR )ΖΖ « R SDWULP¶QLR LQYHVWLGR RX
sob gestão. Enquanto o primeiro pode ter diversos ativos, o FII só
SRGHWHULPµYHLVRXDWLYRVȴQDQFHLURVGHODVWURLPRELOL£ULRHQWUHHOHV

/HWUD+LSRWHF£ULD/+
/HWUDGH&U«GLWRΖPRELOL£ULR/&Ζ
&HUWLȴFDGRGH5HFHE¯YHLVΖPRELOL£ULRV&5Ζ
&RWDVGH6RFLHGDGHGH3URSµVLWR(VSHF¯ȴFR63(GH  
 HPSUHHQGLPHQWRLPRELOL£ULR
/HWUDΖPRELOL£ULD*DUDQWLGD/Ζ*H
Cotas de outros Fundos Imobiliários.

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 3DUWH2TXHV¥RIXQGRVPRELOL£ULRVȴLHHYROX©¥RVHWRULDOQR%UDVLOH(VWDGRV8QLGRV
O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

Como funcionam?
Existem diversos players em um FII, cada um com uma função
HVSHF¯ȴFD 2 REMHWLYR P£[LPR QR HQWDQWR « VHPSUH SURWHJHU RV
FRWLVWDV H HYLWDU R FRQȵLWR GH LQWHUHVVHV QD IRUPXOD©¥R GR IXQGR
imobiliário

Basicamente, são 4 participantes, podendo variar para 6 ou 7,

GHSHQGHQGRGDHVWUXWXUD©¥RȴQDQFHLUDGRIXQGRLPRELOL£ULR

$GPLQLVWUDGRU
*HVWRUDGHUHFXUVRVHRXFRQVXOWRULDLPRELOL£ULD
%DQFRGHΖQYHVWLPHQWRH
Escriturador.

 2DGPLQLVWUDGRU«DDXWRULGDGHP£[LPDGHQWURGHXPIXQGR
imobiliário. Suas principais atribuições são controlar as entradas
e saídas de cotistas do FII, liquidar e registrar as posições de
LQYHVWLPHQWR GR JHVWRU QR VLVWHPD ȴQDQFHLUR H DWXDOL]DU SDUWH
das informações do fundo imobiliário para a Comissão de Valores
Mobiliários (CVM).

 2DGPLQLVWUDGRUSRGHDJLUWDPE«PHPSUROGRVLQWHUHVVHVGRV
LQYHVWLGRUHVRIHUHFHQGRLQIRUPD©·HVȴQDQFHLUDVVREUHDVFRWDVH
DRSHUDFLRQDOL]D©¥RGRVGLYLGHQGRVUHFHELGRVDOXJX«LVHUHFHE¯YHLV
imobiliários).

 -£RJHVWRU«RHVWUDWHJLVWDGR)ΖΖ‹HOHTXHPGHȴQHHPTXDLV
QLFKRV W¯WXORV ȴQDQFHLURV GH ODVWUR LPRELOL£ULR H DWLYRV I¯VLFRV
LPRELOL£ULRVVHGHYHLQYHVWLUVHJXQGRFULW«ULRVW«FQLFRVHȴQDQFHLURV
ȂGHȴQLGRVQR5HJXODPHQWRGR)XQGRΖPRELOL£ULRTXH«RGRFXPHQWR
que rege sobre as regras do funcionamento de um FII.

 2FRQVXOWRULPRELOL£ULR«RHVSHFLDOLVWDQRPHUFDGRLPRELOL£ULR
especialmente, em FII mais complexos em termos de estruturação
ȴQDQFHLUD H HVWXGR GR DPELHQWH LPRELOL£ULR HP TXH R IXQGR VH
encontra.

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

 (P VHJXLGD R EDQFR GH LQYHVWLPHQWR « UHVSRQV£YHO SHOD

HVWUXWXUD©¥R ȴQDQFHLUD GR IXQGR LPRELOL£ULR (ODERUD PRGHODJHQV
ȴQDQFHLUDVGR)ΖΖDO«PGHRUJDQL]DUDVRIHUWDVGRVLQYHVWLGRUHVSDUD
GHWHUPLQDGRIXQGRLPRELOL£ULRQDIDVHGHSU«DEHUWXUDGHFDSLWDOQD
bolsa.

 2 HVFULWXUDGRU « TXHP PDQW«P RV UHJLVWURV HOHWU¶QLFRV QD

FRQWD GH YDORUHV PRELOL£ULRV GRV FRWLVWDV (OH WDPE«P FRQWUROD
VXEVFUL©·HVLQWHJUDOL]D©·HVGDVFRWDVHH[WUDWRVGDVSRVL©·HVGRV
cotistas.

 $JRUDTXHYRF¬M£FRQKHFHRSDSHOGHFDGDDWRUHPXP)ΖΖR
ȵX[RJUDPDDEDL[R)LJXUDPRVWUDXPUHVXPRGHFRPRIXQFLRQD
um fundo desse tipo:

Figura 1: Funcionamento dos Fundos Imobiliários no Brasil

Gestor e/ou Consl. Imob Banco de investimentos

Administrador Escriturador

Fundo de Investimento Imobiliário

Investidores Ativos-alvo imobiliários

Fonte: (NETO, 2018)

 $ȴJXUDPRVWUDTXHRVSDUWLFLSDQWHVLQLFLDLVSRGHQGRVHU
FRQWDQGRFRPRDVVHVVRUOHJDOV¥RUHDOPHQWHRVHVWUXWXUDGRUHV
do FII.

 2VLQYHVWLGRUHVRXFRWLVWDVV¥RRVEHQHȴFL£ULRVGHWRGDHVWD
HVWUXWXUD©¥R H RV DWLYRVDOYR V¥R GH IDWR R SULQFLSDO REMHWLYR GH
investimento deste fundo.

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

Onde surgiram?
Os fundos de investimento imobiliário tiveram início nos Estados
8QLGRVQRV«FXOR;Ζ;$OJXPDVFRPSDQKLDVGRPHUFDGRLPRELOL£ULR
em especial as de serviços de corretagem imobiliária, tinham uma
necessidade urgente: gerenciar carteiras de propriedades comerciais
em estoque.

 2 REMHWLYR HUD LQWHQVLȴFDU R YDORU GR SRUWIµOLR H JHUDU

UHQGD UHFRUUHQWH 'HVVD IRUPD HVWDV RUJDQL]D©·HV GR PHUFDGR
LPRELOL£ULRSRGHULDPPHQVXUDUJDQKRVWDQWRQDFRPHUFLDOL]D©¥RGH
empreendimentos, quanto na avaliação de renda dos imóveis em
carteira.

 1RHQWDQWRDUHJXOD©¥RMXU¯GLFDQRV(VWDGRV8QLGRV«GDVPDLV
LQWHQVDV$RFRQWU£ULRGR%UDVLOHGHRXWURVSD¯VHVODWLQRDPHULFDQRV
RQGHRGLUHLWRSULYLOHJLDRLQGLY¯GXRDVQD©·HVDQJORVD[¥VSRVVXHP
SULPD]LD GR FROHWLYR 3RU LVVR RV IXQGRV LPRELOL£ULRV DPHULFDQRV
5(Ζ7VQ¥RSRVVX¯DPTXDOTXHURUGHQDPHQWRMXU¯GLFR

O que se viu a seguir foi uma proliferação deste tipo de ativo no

país. Empreendimentos como propriedades comerciais, shopping
FHQWHUVKRVSLWDLVJDOS·HVORJ¯VWLFRVKRW«LVUHVRUWVHFHPLW«ULRVHQWUH
outros, passaram a ser incorporados àqueles fundos.

 (QW¥RVRPHQWHHP«TXHDUHJXODPHQWD©¥RDFRQWHFHX
)RLFULDGRR5(Ζ7$FWLVWR«D/HLGRV)XQGRVΖPRELOL£ULRVGRV(VWDGRV
Unidos.

Esta regulamentação permitiu acesso de investidores em geral

¢V SURSULHGDGHV GR PHUFDGR LPRELOL£ULR SRU PHLR GD VHFXULWL]D©¥R
dos empreendimentos, sem as barreiras e requisitos tipicamente
necessários para investir neste tipo de ativo.

Logo, por adquirir participação ou cota destes FII, os investidores

poderiam ser proprietários de parte de diversos empreendimentos
imobiliários.

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

(YROX©¥RGRVHWRUQRV(8$
Os REITs, como são chamados os fundos imobiliários
americanos, são, basicamente, compostos por:

Fundos públicos negociados em bolsa de valores: suas

LQIRUPD©·HVȴQDQFHLUDVV¥RGLVSRQLELOL]DGDVQDΖQWHUQHW3RVVXHP
registro na Security Exchange Comission (SEC) – a CVM dos EUA.

Fundos públicos não-negociados em bolsa de valores: apesar

de não negociarem em ambiente de bolsa, possuem registro na
6(&

Fundos privados: DV LQIRUPD©·HV ȴQDQFHLUDV Q¥R HVW¥R

disponíveis em vias de fácil acesso. Não têm registro na SEC e
não são negociados em bolsa.

Por ter sido pioneiro em FII no mundo, os Estados Unidos

DSUHVHQWDPQ¼PHURVUREXVWRV2KLVWµULFRGHDF¼PXORGHSDWULP¶QLR
«PXLWRJUDQGHFRQIRUPHPRVWUDPRVPRQWDQWHVDEDL[R

2V5(Ζ7VSRVVXHPPDLVGH86WULOK·HVHPDWLYRVLPRELOL£ULRV

0DLVGH86WULOK·HVHPIXQGRVOLVWDGRVHQ¥ROLVWDGRVFRPR
UHVWDQWHSHUWHQFHQWHDRV5(Ζ7VSULYDGRV

&DSLWDOL]D©¥R GH PHUFDGR GH PDLV 86  WULOK¥R SDUD RV
REITs integrantes do índice FTSE NAREIT ALL REITs, incluindo
RV 0RUWJDJH 5(Ζ7V )ΖΖV TXH LQYHVWHP HP ȴQDQFLDPHQWRV
LPRELOL£ULRV

86ELOK·HVHPGLYLGHQGRVGLVWULEX¯GRVHPH

227 REITs são integrantes do índice FTSE NAREIT ALL REITs,

principal índice dos fundos imobiliários americanos.

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

 2JU£ȴFRDEDL[RDSUHVHQWDDHYROX©¥RGRVIXQGRVLPRELOL£ULRV
DPHULFDQRV5(Ζ7VGHVGHDW«

*U£ȴFR4XDQWLGDGHGH5(Ζ7V[&DSLWDOL]D©¥RGH0HUFDGRGRV5(Ζ7V

Fonte: NAREIT (2019)

 8PD FXULRVLGDGH DSRQWDGD SHOR JU£ȴFR  « TXH ORJR DSµV R

DXJHGDFULVHȴQDQFHLUDGHDFDSLWDOL]D©¥RGHPHUFDGRFUHVFHX
exponencialmente. Teve início em quase US$ 200 bilhões naquele
ano para mais de US$ 1 trilhão em 2016.

 $O«P GLVVR FRQVLGHUDQGR RV 5(Ζ7V S¼EOLFRV Q¥ROLVWDGRV D

FDSLWDOL]D©¥RGHPHUFDGRGHVWHVIXQGRVLPRELOL£ULRVHPHVSHFLI¯FR
está entre US$ 70 e 100 bilhões, segundo Spector et al. (2015).

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

Surgimento no Brasil
Os fundos imobiliários brasileiros tiveram um início mais tardio,
se comparado com os Estados Unidos. Foi em 1993, com a criação
da Lei 8.668/93.

 5HVXPLGDPHQWH D OHL FDUDFWHUL]D RV )ΖΖ SHOD VRPD GH

recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores
0RELOL£ULRV6HJXQGRDOHJLVOD©¥RRIXQGR«FRQVWLWX¯GRVREDIRUPD
GHFRQGRP¯QLRIHFKDGR$VVLPȴFDSURLELGRRUHVJDWHGHFRWDV2
SUD]RGHGXUD©¥RSRGHVHUGHWHUPLQDGRRXLQGHWHUPLQDGR

Ainda segundo a lei, as cotas de um FII representam valores

PRELOL£ULRV $VVLP « SRVV¯YHO D HPLVV¥R VRE D IRUPD HVFULWXUDO
7DPE«P « GHWHUPLQDGR TXH D &90 « TXHP DXWRUL]D H ȴVFDOL]D D
administração dos Fundos de Investimento Imobiliário, sempre de
acordo com o disposto na Lei 8.668/93

$UW | Ficam instituídos Fundos de Investimento Imobiliário, sem

SHUVRQDOLGDGHMXU¯GLFDFDUDFWHUL]DGRVSHODFRPXQK¥RGHUHFXUVRV
FDSWDGRVSRUPHLRGR6LVWHPDGH'LVWULEXL©¥RGH9DORUHV0RELOL£ULRV

$UW|O Fundo será constituído sob a forma de condomínio fechado,

SURLELGRRUHVJDWHGHTXRWDVFRPSUD]RGHGXUD©¥RGHWHUPLQDGR
RXLQGHWHUPLQDGR

$UW| As quotas dos Fundos de Investimento Imobiliário constituem

YDORUHVPRELOL£ULRVDGPLWLGDDHPLVV¥RVREDIRUPDHVFULWXUDOH

$UW | Compete à CVM (Comissão de Valores Mobiliários)

DXWRUL]DUGLVFLSOLQDUHȴVFDOL]DUDFRQVWLWXL©¥RRIXQFLRQDPHQWRHD
administração dos Fundos de Investimento Imobiliário, observadas
as disposições desta lei e as normas aplicáveis aos Fundos de
Investimento.

 $O«P GHVVD OHL RV IXQGRV LPRELOL£ULRV DLQGD GHYHP VHJXLU

algumas instruções normativas da CVM (205, 206 de 1994, 472 de
2008, 516 de 2011, 517 de 2015 e 580 de 2016).

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

 +£ WDPE«P RXWURV GLVSRVLWLYRV OHJDLV FRPR RV 

11.033/04 e 11.196/05. Este último, por sinal, foi responsável por
LQWURGX]LUDLVHQ©¥RGHLPSRVWRGHUHQGDSDUDLQYHVWLGRUHVSHVVRD
física nos dividendos distribuidos do FII.

As exceções são as seguintes:

2FRWLVWDEHQHȴFL£ULRGHYHWHUPHQRVGHGRSDWULP¶QLRO¯TXLGR
GRIXQGRLPRELOL£ULR

2)ΖΖTXHWLYHUSHORPHQRVFRWLVWDVH

FII com cotas negociadas, exclusivamente, em ambiente de bolsa

GHYDORUHVRXEDOF¥RRUJDQL]DGR

(YROX©¥RGRVHWRUΖQR%UDVLO

Quando surgiu no Brasil, o mercado dos fundos imobiliários

era composto por investidores institucionais e indivíduos com
HOHYDGR SDWULP¶QLR (VVH S¼EOLFR PDLV VRȴVWLFDGR JHUDOPHQWH
possui conhecimento avançado do mercado de capitais e de títulos
ȴQDQFHLURVGRPHUFDGRPRQHW£ULR

 $O«P GLVVR FRVWXPDP SDUWLFLSDU GR VLVWHPD ȴQDQFHLUR H WHU

DFHVVRDFRQVLGHU£YHLVUHFXUVRVȴQDQFHLURVQ¥RVRPHQWHSUµSULRV
PDVWDPE«PGHWHUFHLURVȂYLDȴQDQFLDPHQWRVG¯YLGDV

Já em 2005, a Lei 11.196/05 instituiu a isenção do imposto de

renda (IR) na distribuição semestral dos dividendos para investidores
SHVVRDȴVLFDQRVIXQGRVLPRELOL£ULRV$SDUWLUGD¯HVWHDWLYRWRUQRXVH
um pouco mais popular, sendo alguns oferecidos como alternativas
de investimento por gerentes de agências bancárias, distribuidoras
e corretoras de valores mobiliários.

 1RHQWDQWRIRLHPGH]HPEURGHTXHRVIXQGRVLPRELOL£ULRV
cresceram em popularidade. Motivo: a oferta pública incial do fundo
imobiliário do Banco do Brasil Progressivo II.

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

 2SDWULP¶QLRGHVWHIXQGRV¥RDVDJ¬QFLDVEDQF£ULDVORFDGDVDR
%DQFRGR%UDVLOYLDFRQWUDWRVDW¯SLFRV6¥RDFRUGRVGHORQJRSUD]R
GH YLJ¬QFLD  DQRV RX PDLV FRP UHDMXVWHV DQXDLV SHOR ¯QGLFH
LQȵDFLRQ£ULR FRPELQDGR SUHYLDPHQWH 1¥R K£ UHDMXVWHV UHYLVLRQDLV
LVWR«VHPDWXDOL]D©¥RGRYDORUGHPHUFDGRGDVDJ¬QFLDVEDQF£ULDV

 1D«SRFDDWD[D6HOLFHVWDYDHPQRPLQDODRDQREDL[DSDUD
padrões brasileiros. Isso aumentou o apetite ao risco de investidores
SHVVRDI¯VLFDDJUDYDGRSHORIDWRGHRV)ΖΖWHUHPVLGRFRPHUFLDOL]DGRV
HUURQHDPHQWH FRPR W¯WXORV GH UHQGD ȴ[D 2V IXQGRV LPRELOL£ULRV
foram oferecidos para diversos clientes de agêncas do Banco do
%UDVLODO«PGDTXHOHVFOLHQWHVGHFRUUHWRUDVGHYDORUHVPRELOL£ULRV

O resultado disso, no primeiro dia de negociação em bolsa

GR %DQFR GR %UDVLO 3URJUHVVLYR ΖΖ FXMR WLFNHU FµGLJR HP EROVD GH
YDORUHV«%%32IRLXPDYDORUL]D©¥RGHPDLVGH2%%32
movimentou R$ 1,6 bilhão com mais de 48 mil investidores, subiu
HPXPP¬VDSµVRLQ¯FLRGDVQHJRFLD©·HVHPEROVDHDEULXDV
SRUWDVRVLQYHVWLGRUHVSHVVRDI¯VLFDQRSD¯VFRQȴJXUDQGRHPY£ULDV
ofertas de outros fundos, desde então.

 2VJU£ȴFRVDEDL[RPRVWUDPDHYROX©¥RGRPHUFDGRGHIXQGRVGH
LQYHVWLPHQWRLPRELOL£ULRQR%UDVLODO«PGRGHVHPSHQKRKLVWµULFRGR
Ζ)Ζ;Ȃ¯QGLFHTXHPHGHDUHQWDELOLGDGHGRVHWRUGHIXQGRVLPRELOL£ULRV
negociados na bolsa de valores.
*U£ȴFR'HVHPSHQKR+LVWµULFRGRΖ)Ζ;Ȃ

Fonte: Quantum Axis

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

 $ SHUIRUPDQFH GR Ζ)Ζ; GHVGH R SULPHLUR VHPHVWUH GH 

DW«DVHJXQGDPHWDGHGH«DVFHQGHQWH$YDORUL]D©¥RIRLGH
SDUDRSHU¯RGR

*U£ȴFRFundos Registrados CVM e Bolsa de Valores

Fonte: B3

 'HVGH  DW«  R Q¼PHUR GH )ΖΖV FUHVFH VHP SDUDU (
« SRVV¯YHO QRWDU TXH R Q¼PHUR GH IXQGRV UHJLVWUGDRV QD &90 «
VHPSUHPDLRUGRTXHDTXHOHVYHULȴFDGRVHPEROVDGHYDORUHV

Isso acontece porque para um fundo imobiliário ser negociado

em bolsa, deve, antes, solicitar registro na CVM e apresentar
todos os documentos solicitados. Somente em seguida, e se toda
DGRFXPHQWD©¥RIRUDSURYDGD«TXHDRIHUWDS¼EOLFDGHFRWDVGR
fundo imobiliário pode dar prosseguimento.

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

 2*U£ȴFRWDPE«PPRVWUDTXHRQ¼PHURGHIXQGRVLPRELOL£ULRV
registrados para negociação em bolsa de valores aumentou. Isso
PRVWUD D FRQȴDQ©D GRV DJHQWHV HFRQ¶PLFRV QR VHWRU LPRELOL£ULR
H QHVWH WLSR GH IXQGR R TXH DXPHQWD WDPE«P R Q¼PHUR GH
LQYHVWLGRUHVSHVVRDI¯VLFDFRQIRUPHPRVWUDR*U£ȴFRDEDL[R

*U£ȴFR Número de Investidores em Fundos Imobiliários

Fonte: B3

 8P SRQWR LQWHUHVVDQWH PRVWUDGR SHOR JU£ȴFR « R VDOWR

H[SUHVVLYR QR Q¼PHUR GH LQYHVWLGRUHV QR ȴQDO GH  ΖVVR
RFRUUHMXVWDPHQWHQD«SRFDGDRIHUWDS¼EOLFDGRIXQGRGR%DQFR
do Brasil Progressivo II ou BBPO11.

 7DPE«P « SRVV¯YHO QRWDU RV UHȵH[RV GD FULVH HFRQ¶PLFD

entre 2014, 2015 e 2016. A retomada se deu somente no ano
seguinte, em 2017.

*U£ȴFR Ofertas Públicas em 2018

49

40

33

39 10
28
16
12

Fonte: B3

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O que são Fundos de Como Onde Evolução do setor Surgimento Evolução do
Investimento Imobiliário (FII)? funcionam? surgiram? os EUA no Brasil setor no Brasil

 $VRIHUWDVGH)ΖΖWDPE«PVRIUHUDPFRPDFULVHHFRQ¶PLFD
De 2014 para 2015, as ofertas públicas caíram de 16 para 10.
$SHQDVHPKRXYHDOJXPDUHFXSHUD©¥RTXHVHLQWHQVLȴFRX
em 2017 e consolidou a tendência de alta em 2018.

Uma curiosidade sobre o período de maior baixa nas

RIHUWDVGH)ΖΖ«TXHRYROXPHHPUHDLVDXPHQWRXDSHVDUGLVVR
– provavelmente devido aos aportes em fundos imobiliários de
PDLRUSDWULP¶QLR

*U£ȴFR: Volume Anual de Negociação

7,3

3,6

Fonte: B3

 2JU£ȴFRDFLPDPRVWUDTXHRPHUFDGRȴQDQFHLURUHWRPRX
DFRQȴDQ©DQRV)ΖΖ$FXUYDQRSHU¯RGRGHDFRPSURYD
DLQWHQVLȴFD©¥RWDQWRGRQ¼PHURGHQHJµFLRVTXDQWRGRYROXPH
negociado. Esse crescimento exponencial sucede um momento
marcado por altas consistentes após o pico de 2013.

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 Parte 2 - Fundos Imobiliários como alternativa de produto imobiliário
Tipos de fundos imobiliários, segundos Tipos de fundos imobiliários, segundos Mercado imobiliário: Nichos de atuação
os americanos os brasileiros para os fundos imobiliários

Parte 2

Fundos Imobiliários
como alternativa de
produto imobiliário

Tipos de fundos imobiliários, segundos os americanos

Os Estados Unidos, pioneiros na negociação de fundos de
LQYHVWLPHQWRLPRELOL£ULRV¥RGLUHWRVQDFODVVLȴFD©¥RGHVWHVW¯WXORV
Segundo a NAREIT e outros especialistas americanos no mercado
LPRELOL£ULRDVGHȴQL©·HVV¥RDVVHJXLQWHV

Equity REITs  )XQGRV GH SDWULP¶QLR I¯VLFRWDQJ¯YHO RX VHMD

aqueles que possuem um empreendimento imobiliário pronto
RXHPGHVHQYROYLPHQWRQRSRUWIµOLRGR)ΖΖ

Mortgage REITs = São aqueles que investem em títulos

ȴQDQFHLURVODVWUHDGRVHPUHFHE¯YHLVLPRELOL£ULRVLVWR«SDS«LVGH
UHQGDȴ[DFXMRVUHQGLPHQWRVV¥RGHULYDGRVGHȴQDQFLDPHQWRV
LPRELOL£ULRVRXRSHUD©·HVLPRELOL£ULDVGLYHUVDV

Hybrids REITs = São os que investem tanto em ativos tangíveis

LPRELOL£ULRVTXDQWRHPW¯WXORVȴQDQFHLURVGHODVWURLPRELOL£ULR

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 15
 Parte 2 - Fundos Imobiliários como alternativa de produto imobiliário
Tipos de fundos imobiliários, segundos Tipos de fundos imobiliários, segundos Mercado imobiliário: Nichos de atuação
os americanos os brasileiros para os fundos imobiliários

Tipos de fundos imobiliários, segundos os brasileiros

 -£ QR %UDVLO H[LVWH XPD PDLRU YDULHGDGH FRP GHȴQL©·HV
EDVWDQWHHVSHF¯ȴFDV$$1%Ζ0$$VVRFLD©¥R%UDVLOHLUDGDV(QWLGDGHV
dos Mercados Financeiro e de Capitais) adotou, desde Outubro de
XPDQRYDFODVVLȴFD©¥RSDUDWRGRVRVIXQGRVGHLQYHVWLPHQWR
inclusive os FII.Eles se diferem quanto ao mandato do FII, tipo de
gestão e segmento de atuação de cada fundo imobiliário.

Em relação ao mandato:

FII de Desenvolvimento para Renda: FIIs que buscam investir,

GLUHWD RX LQGLUHWDPHQWH PDLV GH  GH VHX SDWULP¶QLR HP
ativos de desenvolvimento ou incorporação imobiliária na fase
GHSURMHWRRXFRQVWUX©¥RSDUDJHUD©¥RGHUHQGDSRUPHLRGH
ORFD©¥R

FII de Desenvolvimento para Venda: )ΖΖV TXH REMHWLYDP

LQYHVWLUGLUHWDRXLQGLUHWDPHQWHPDLVGHGHVHXSDWULP¶QLR
HPDWLYRVGHGHVHQYROYLPHQWRLPRELOL£ULRQDIDVHGHSURMHWRRX
FRQVWUX©¥RSDUDGHJDQKRGHFDSLWDOYLDGHDOLHQD©¥RIXWXUD

FII de Renda: FIIs voltados ao investimento direto ou indireto de

PDLVGHGHVHXSDWULP¶QLRHPDWLYRVGHHPSUHHQGLPHQWRV
LPRELOL£ULRVM£ȴQDOL]DGRVFRPLQWXLWRGHJHUDUUHQGDYLDORFD©¥R
RXDUUHQGDPHQWR

FII de Títulos e Valores Mobiliários:)ΖΖVTXHREMHWLYDPLQYHVWLU

GLUHWDRXLQGLUHWDPHQWHPDLVGHGHVHXSDWULP¶QLRHPFRWDV
de outras empresas, fundos de investimento em participação
)Ζ3 IXQGRV GH LQYHVWLPHQWR HP GLUHLWRV GH FU«GLWR )Ζ'&
cotas de outros fundos imobiliários, fundos de investimento em
D©·HVGHVHWRUHVHVSHF¯ȴFRVFHUWLȴFDGRGHSRWHQFLDODGLFLRQDO
GH FRQVWUX©¥R &(3$& FHUWLȴFDGR GH UHFHE¯YHLV LPRELOL£ULRV
&5ΖOHWUDVGHKLSRWHFDV/+OHWUDVGHFU«GLWRLPRELOL£ULR/&Ζ
RX TXDOTXHU RXWUR DWLYR ȴQDQFHLUR GH ODVWUR GH RSHUD©·HV
LPRELOL£ULDV

FII Híbrido: IXQGRV LPRELOL£ULRV FXMRV LQYHVWLPHQWRV RX

HVWUDW«JLDGHDORFD©¥RGHUHFXUVRVQ¥RVHMDPREVHUYDGRVQDV
FODVVLȴFD©·HVGD$1%Ζ0$

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Tipos de fundos imobiliários, segundos Tipos de fundos imobiliários, segundos Mercado imobiliário: Nichos de atuação
os americanos os brasileiros para os fundos imobiliários

Já em relação ao tipo de gestão, existem estes tipos abaixo:

Gestão passiva: )ΖΖVFXMRVUHJXODPHQWRVLQGLFDPRLPµYHORXJUXSR

de ativos imobiliários integrantes da carteira de investimento ou
DTXHOHVEHQVLPRELOL£ULRVTXHREMHWLYDPVHJXLUDOJXPEHQFKPDUN
VHWRULDO

Gestão ativa: )ΖΖV FXMRV UHJXODPHQWRV GHL[DP FODUR D Q¥R

SDVVLYLGDGHGDHVWUDW«JLDGHLQYHVWLPHQWRLPRELOL£ULRVHQGRTXHRV
DWLYRVV¥RVHOHFLRQDGRVSRUFULW«ULRVHVWDEHOHFLGRVSHORJHVWRUGR
)ΖΖGHPRGRVXSHUDUXPEHQFKPDUNSU«HVWDEHOHFLGRHHVSHF¯ȴFR

 3RUWDQWRDVFODVVLȴFD©·HVSRVV¯YHLVSDUDRVIXQGRVLPRELOL£ULRV
QR%UDVLOGHDFRUGRFRPD'HOLEHUD©¥RQ|GHGD$1%Ζ0$V¥R

)ΖΖ'HVHQYROYLPHQWRSDUD5HQGD*HVW¥R$WLYD
)ΖΖ'HVHQYROYLPHQWRSDUD5HQGD*HVW¥R3DVVLYD
)ΖΖ'HVHQYROYLPHQWRSDUD9HQGD*HVW¥R$WLYD
)ΖΖ'HVHQYROYLPHQWRSDUD9HQGD*HVW¥R3DVVLYD
)ΖΖ5HQGD*HVW¥R$WLYD
)ΖΖ5HQGD*HVW¥R3DVVLYD
)ΖΖGH7¯WXORH9DORUHV0RELOL£ULRV*HVW¥R$WLYD
)ΖΖGH7¯WXORH9DORUHV0RELOL£ULRV*HVW¥R3DVVLYD
)ΖΖ+¯EULGR*HVW¥R$WLYDH
FII Híbrido Gestão Passiva.

Mercado Imobiliário:
1LFKRVGHDWXD©¥RSDUDRVIXQGRVLPRELOL£ULRV
Segundo a ANBIMA, o FII deve informar o segmento em que
DWXDGHDFRUGRFRPGLUHWUL]HVGDVXD'HOLEHUD©¥RQ|(QW¥RRV
)ΖΖVTXHLQYHVWLUHPPDLVGHGRVHXSDWULP¶QLRGLUHWDPHQWHRX
indiretamente, em ativos imobiliários, devem mostrar o setor de
atuação destes ativos dentre:

$J¬QFLDVEDQF£ULDV
(GXFDFLRQDO
+¯EULGRPDLVGHXPVHJPHQWR
+RVSLWDLV

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Tipos de fundos imobiliários, segundos Tipos de fundos imobiliários, segundos Mercado imobiliário: Nichos de atuação
os americanos os brasileiros para os fundos imobiliários

+RWHOHȵDWV
/DMHVFRUSRUDWLYDV
/RJ¯VWLFD
5HVLGHQFLDO
6KRSSLQJVFHQWHUV
7¯WXORVHYDORUHVPRELOL£ULRVGHODVWURLPRELOL£ULRH
2XWURVFXMRVHJPHQWRGHDWXD©¥RQ¥RIRLHVSHFLȴFDGR

 $EDL[RVHJXHXPDYLV¥RJHUDOHVSHFLȴFDGRVIXQGRVLPRELOL£ULRV
QR%UVDLORQGH«SRVV¯YHOYHUFDGDVHWRUGHDWXD©¥RGRV)ΖΖV

Figura 1: Dados e Composição dos Tipos de FIIs Negociados em

Bolsa de Valores

Fonte: UQBAR

&RQIRUPHPRVWUDGRQDȴJXUDDFLPDRVGDGRVPRVWUDPQ¼PHURVDUHVSHLWRGHTXDQWLGDGHGH)ΖΖV)ΖΖPRQWDQWH

QHJRFLDGRQ¼PHURVGHQHJµFLRVFRPR)ΖΖUHVSUHVHQWDGR1DFDSLWDOL]D©¥RGHPHUFDGRYDORUGDFRWDGH
)ΖΖ[Q¼PHURGHFRWDVGH)ΖΖDGLVSRVL©¥RGRVLQYHVWLGRUHVHPEROVD&0HDWD[DLQWHUQDGHUHWRUQR7Ζ5

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Tipos de fundos imobiliários, segundos Tipos de fundos imobiliários, segundos Mercado imobiliário: Nichos de atuação
os americanos os brasileiros para os fundos imobiliários

Figura 2: Fundos Mais Negociados em 2018

Fonte: B3

O ano de 2018 apresentou um mix interessante entre os

fundos imobiliários mais negociados. Isso mostra que o mercado
GHIXQGRVLPRELOL£ULRV HVW£FDGDYH]PDLVGLYHUVLȴFDGRFRPPDLV
LQYHVWLGRUHVSUHVHQWHVDO«PGHPDLRUYROXPHHFRWDVQHJRFLDGDV
GHQRYRVIXQGRVLPRELOL£ULRVHDTXHOHVM£H[LVWHQWHV

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 Parte 3 – O que eu PRECISO saber ao investir em fundos IMOBILIÁRIOS?
Vantagens e desvantagens Tributação: Pessoa Física
em relação à imóveis e Pessoa Jurídica

Parte 3

O que eu PRECISO saber

ao investir em fundos
IMOBILIÁRIOS?

Vantagens e desvantagens em
UHOD©¥R¢LPµYHLV
 $QWHV GH PDLV QDGD OHPEUHVH TXH IXQGRV LPRELOL£ULRV
investem em empreendimentos do mercado imobiliário. Podem
VHU FRPHUFLDLV UHVLGHQFLDLV JDOS·HV ORJ¯VWLFRV VKRSSLQJFHQWHUV
HQWUHRXWURV3RUWDQWRWHQKDHPPHQWHTXHHVWHW¯WXORȴQDQFHLUR
LQYHVWH HP DWLYRV WDQJ¯YHLV RX VHMD DWLYRV I¯VLFRV GH WLMROR TXH
possuem características próprias. Algumas são similares aos fundos
imobiliários, outras não são.

A tabela a seguir mostra as diferenças e semelhanças entre

imóveis e fundos imobiliários:

Tabela 1: Imóvel x Fundo de Investimento Imobiliário

$VSHFWRV ΖPµYHO Fundo imobiliário

Conteúdo Somente ativo físico

Gestão do proprietário
Gestão
ou imobiliária contratada

Locatários Em gera, apenas 1 locatário Múltiplos-inquilinos

Quantidade Quantidade limitada Exposição variada

Proprietário responsável Administrador responsável

Documentação
pela documentação pela documentação

Imposto de renda de 15% sobre Imposto de renda de 20% sobre

Alienação
a valorização do imóvel a valorização do imóvel

Propriedade Em geral, apenas 1 empreendimento Ser sócio de vários empreendimentos

Fonte: Elaboração Própria do Autor

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 Parte 3 – O que eu PRECISO saber ao investir em fundos IMOBILIÁRIOS?
Vantagens e desvantagens Tributação: Pessoa Física
em relação à imóveis e Pessoa Jurídica

Em seguida, a tabela abaixo lista as vantagens e desvantagens

de investir em imóveis se comparado com o investimento em fundos
imobiliários:

Tabela 2: Investindo em Imóveis x Fundos de Investimento Imobiliário

ΖPµYHO Fundo imobiliário

Investimento inicial Alto Baixo

Burocrático, impostos, Simples, correlagem do

Procedimento de aquisição
corretagem e escritura pública homebroker

IR de até 27,5% do montante

Imposto de renda do aluguel Maioria dos FIIs são isentos
do aluguel

Custos operacionais (IPTU, Arcadados pelo proprietário, Arcadados pelo FII, mesmo
condomínio, luz, água e gás) quando vago o imóvel quando vago

Administração Proprietário Administrador especializado

Liquidez Baixa Bem maior que imóveis

Fonte: Elaboração Própria do Autor

 &RPR PRVWUD D WDEHOD RV IXQGRV LPRELOL£ULRV DO«P GH

serem mais baratos para aquisição, são mais fáceis de gerir. Sua
DGPLQLVWUD©¥RHJHVW¥RV¥RIHLWDVSRUSURȴVVLRQDLVGRPHUFDGR
imobiliário, e possuem menor carga tributária incidente, visto
que, na maioria dos casos, são isentos de imposto de renda para
pessoa física.

 /RJRXP)ΖΖ«XPH[FHOHQWHLQVWUXPHQWRGHSDUDREWHQ©¥RGH
renda extra, especialmente, renda passiva líquida de impostos.

7ULEXWD©¥R3HVVRD)¯VLFDH3HVVRD-XU¯GLFD

Basicamente, a tributação dos fundos de investimento imobiliário

GLIHUHWDQWRSDUDSHVVRDVMXU¯GLFDVTXDQWRSDUDSHVVRDVI¯VLFDV

Pessoa jurídica: $O¯TXRWD GH  VREUH R JDQKR GH FDSLWDO

PRQWDQWHHPGLQKHLURDFLPDGRSUH©RGHFRPSUDGR)ΖΖ
GRVGLYLGHQGRVUHFHELGRVSRUFRWDH

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 21
 Parte 3 – O que eu PRECISO saber ao investir em fundos IMOBILIÁRIOS?
Vantagens e desvantagens Tributação: Pessoa Física
em relação à imóveis e Pessoa Jurídica

Pessoa física: $O¯TXRWD GH  VREUH R JDQKR GH FDSLWDO

(montante em dinheiro acima do preço de compra do FII).
Pessoas físicas são isentas no recolhimento de imposto de
renda sobre os dividendos se o FII nas seguintes situações:

)RUQHJRFLDGRHPEROVDGHYDORUHVRXEDOF¥RRUJDQL]DGRRXHP
WHUPRVSU£WLFRVVHRFµGLJRHVWLYHUGLVSRQ¯YHOQR+RPHEURNHU
7LYHUSHORPHQRVFRWLVWDVH
2PDLRUFRWLVWDGR)ΖΖWLYHUPHQRVTXHGRWRWDOGDVFRWDV
em circulação no mercado.

Agora, como declarar o IR (imposto de renda) para pessoa

física em fundos imobiliários no software da Receita Federal do
Brasil? A seguir, passo a passo:

Em relação às posições em carteira de FIIs:

1 $EULURVRIWZDUHGD5HFHLWD)HGHUDO

2 &OLFDU%HQVH'LUHLWRV

3 3UHHQFKHUȂ&µGLJR1|Ȃ)XQGRGHΖQYHVWLPHQWRΖPRELOL£ULR

 3UHHQFKHUȂ/RFDOL]D©¥R1|Ȃ%UDVLO

5 3UHHQFKHUȂ&13-GR)ΖΖ

6 Preencher – Discriminação com: (i) número de cotas disponíveis

em carteira de cada FII, (ii) nome de cada FII correspondente
FRP R Q¼PHUR GH FRWDV HP VXD SRVVH H LLL SUH©R P«GLR GH
aquisição destas cotas (custo de aquisição da cota + custos de
FRUUHWDJHPQ¼PHURGHFRWDVDGTXLULGDVH

7 3RVL©¥RȴQDQFHLUDHP5QRDQRDQWHULRUHDWXDOGDVXDFDUWHLUD

total de FII.

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 22
 Parte 3 – O que eu PRECISO saber ao investir em fundos IMOBILIÁRIOS?
Vantagens e desvantagens Tributação: Pessoa Física
em relação à imóveis e Pessoa Jurídica

Em relação aos dividendos recebidos:

1 $EULURVRIWZDUHGD5HFHLWD)HGHUDO

2 &OLFDUQDVH©¥RGH5HQGLPHQWRVΖVHQWRVH1¥R7ULEXW£YHLV

3 'HQWURGH5HQGLPHQWRVΖVHQWRVH1¥R7ULEXW£YHLVLUQRLWHPȂ2XWURV

 3UHHQFKHUȂ7LSRGHEHQHȴFL£ULR

5 3UHHQFKHU&13-GD)RQWH3DJDGRUD

6 3UHHQFKHUȂ1RPHGR)ΖΖ

7 3UHHQFKHUȂ'HVFUL©¥RFRPR3URYHQWRV5HFHELGRVQR$QR[[H

8 Ok.

Em relação às operações de venda de cotas de FIIs:

1 $EULURVRIWZDUHGD5HFHLWD)HGHUDO

2 &OLFDUQDVH©¥R5HQGD9DUL£YHO

3 &OLFDUQDVXEVH©¥RGH2SHUD©·HV)XQGRVΖQYHVWΖPRE

 Inserir os resultados líquidos mês a mês para as operações de

YHQGDGDVFRWDVGRVIXQGRVLPRELOL£ULRVQDFROXQDȊ5HVXOWDGR
/¯TXLGRGR0¬Vȋ

5 2EVHUYDUQDFROXQDȊΖPSRVWRDSDJDUȋRVYDORUHVGRVLPSRVWRV
SDUDSDJDUH

6 2EVHUYDUQDFROXQDȊΖPSRVWRSDJRȋDVRPDWµULDGRVLPSRVWRV
pagos dos FIIs.

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 23
 Parte 3 – O que eu PRECISO saber ao investir em fundos IMOBILIÁRIOS?
Vantagens e desvantagens Tributação: Pessoa Física
em relação à imóveis e Pessoa Jurídica

O valor mínimo para pagamento de imposto de renda sobre

JDQKRGHFDSLWDOGHFRWDVGH)ΖΖ«5&DVRRLPSRVWRDVHU
SDJR VHMD PHQRU TXH 5  HQW¥R HVWH YDORU DFXPXOD QRV
impostos das operações de venda das cotas de FIIs do mês seguinte.
Se o valor do imposto a ser pago for maior que R$ 10,00, então, o
LPSRVWRGHYHU£VHUUHFROKLGRDW«R¼OWLPRGLD¼WLOGRP¬VVHJXLQWH
GDVRSHUD©·HVUHDOL]DGDVGHYHQGDGHFRWDVGH)ΖΖV

 $O«PGLVVRFDVRYRF¬REWLYHUSUHMX¯]RQDVYHQGDVGDVFRWDVGH
)ΖΖVHVWHYDORUGHYHVHUJXDUGDGRHXWLOL]DGRFRPRFRPSHQVD©¥RGH
imposto sobre os ganhos de capital obtido em operações seguintes
de venda de cotas de FIIs.

Fazendo o recolhimento do imposto de renda sobre o ganho

de capital, preenchendo o DARF (Documento de Arrecadação
de Receitas Federais):

1 (QWUHQRVLWHGD5HFHLWD)HGHUDO

2 Acesse a página da SICALCWEB – Programa para Cálculo e

ΖPSUHVV¥RGH'$5)2QOLQH

3 Clique em Cálculo e Emissão de Darf Online de Tributos e

&RQWULEXL©·HVGD3HVVRD)¯VLFD

 &OLTXHHP3DJDPHQWRV

5 'LJLWHRFµGLJRGDRSHUD©¥R3DUDIXQGRVLPRELOL£ULRVRFµGLJR«

6 &OLTXHHPFRQWLQXDU

7 3UHHQFKLPHQWRPDQXDOGR'$5)

8 Preencher – Período de Apuração (último dia do mês em que for

UHJLVWUDGROXFURGDYHQGDGDFRWD

9 3UHHQFKHUȂ6HX&3)

10 3UHHQFKHUȂ&µGLJRGD2SHUD©¥R

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 Parte 3 – O que eu PRECISO saber ao investir em fundos IMOBILIÁRIOS?
Vantagens e desvantagens Tributação: Pessoa Física
em relação à imóveis e Pessoa Jurídica

11 1¼PHURGH5HIHU¬QFLDȂ'HL[DUHP%UDQFR

12 Preencher – Data do Vencimento (último dia útil do mês seguinte

¢TXHOHGDVRSHUD©·HVGHYHQGDGDVFRWDVGH)ΖΖV

13 Valor Principal – Valor do imposto a ser recolhido (caso não houver

DWUDVRV

 9DORUGD0XOWD

15 9DORUGRV-XURV

16 9DORU7RWDOGRΖPSRVWRD6HU3DJRΖPSRVWRV0XOWDV-XURVH

17 Clique em Continuar para Gerar o Boleto de Pagamento.

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 Parte 4 - Como Investirem fundos imobiliários?
Abrindo conta em $QDOLVDQGRVHXSHUȴO Procurando os fundos imobiliários Adquirindo o FII e
uma corretora de investidor no Home Broker de uma corretora recebendo os dividendos

3DUWH

Como Investir
em fundos imobiliários?

$EULQGRFRQWDHPXPDFRUUHWRUD
Em primeiro lugar, você deve abrir conta em uma corretora de
YDORUHVVHMDHVWDGHDOJXPEDQFRRXLQGHSHQGHQWH3UHȴUDFRUUHWRUDV
transparentes, em que você acompanhar seus investimentos e
gerenciar ordens de compra e venda de ativos por meio de um
aplicativo para smartphones. Abaixo, estão algumas sugestões de
corretoras para abrir conta:

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 26
 Parte 4 - Como Investirem fundos imobiliários?
Abrindo conta em $QDOLVDQGRVHXSHUȴO Procurando os fundos imobiliários Adquirindo o FII e
uma corretora de investidor no Home Broker de uma corretora recebendo os dividendos

$QDOLVDQGRVHXSHUȴOGHLQYHVWLGRU
Depois de escolher uma corretora e abrir sua conta, você precisa
GHVFREULUTXDO«RVHXSHUȴOGHLQYHVWLGRU

Conservador  ΖQYHVWH SRXFDV TXDQWLGDGHV SHULRGLFDPHQWH

possui um pouco de receio de investimentos mais estruturados,
em especial, renda variável. Prefere investimentos de renda
ȴ[D RX SURGXWRV TXH SRVVXHP UHFRUU¬QFLD GH GLVWULEXL©¥R
de rendimentos. Em geral, aloca mais recursos em fundos de
LQYHVWLPHQWRHPUHQGDȴ[DHWHVRXUR

Moderado7HPSUHIHU¬QFLDYDULDGDGHLQYHVWLPHQWRVDORFDQGR
SDUWHGHVHXVUHFXUVRVHPUHQGDȴ[DHSDUWHHPUHQGDYDUL£YHO
por exemplo, ações e fundos imobiliários. No entanto, possui um
pouco de receio em investimentos mais arriscados e, por isso,
aloca boa parte de seus recursos em produtos mais seguros,
FRPRIXQGRVGHLQYHVWLPHQWRW¯WXORVSULYDGRVGHUHQGDȴ[DH
tesouro.

ArrojadoΖQYHVWLGRUWRPDGRUGHULVFRV3UHIHUHLQYHVWLPHQWRV
HPUHQGDYDUL£YHODO«PGHJRVWDUPXLWRGHSURGXWRVHVWUXWXUDGRV
e renda variável e derivativos, onde pode alavancar seus ganhos
com mais risco do que outros investimentos. Aloca a maior parte
de seus recursos em renda variável e uma pequena quantia em
SURGXWRVGHUHQGDȴ[D

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 27
 Parte 4 - Como Investirem fundos imobiliários?
Abrindo conta em $QDOLVDQGRVHXSHUȴO Procurando os fundos imobiliários Adquirindo o FII e
uma corretora de investidor no Home Broker de uma corretora recebendo os dividendos

Procurando os fundos imobiliários

no Home Broker de uma corretora
Os fundos imobiliários são negociados em ambiente de bolsa
GH YDORUHV RX EDOF¥R RUJDQL]DGR $TXHOHV FXMR FµGLJR WHUPLQD HP
11, são negociados em ambiente de bolsa de valores e os outros
WHUPLQDGRVHP%V¥RQHJRFLDGRVHPEDOF¥RRUJDQL]DGR$GLIHUHQ©D
HQWUHHOHVHVW£QRVHPROXPHQWRVRXVHMDDFRUUHWDJHPGDEROVDGH
valores. Todos que cumprem estes requisitos são encontrados no
+RPH%URNHUGHFDGDFRUUHWRUD$O«PGLVVRDVFRWD©·HVGRVIXQGRV
imobiliários são facilmente encontradas no Google Finance, Yahoo
Finance ou Funds Explorer, mas com alguns minutos de atraso.

Então, para encontrar a cotação do fundo imobiliário que você

quiser comprar, basta apenas seguir esses passos simples: abrir
o menu do seu Home Broker, clicar no comando de compra de
W¯WXORVȴQDQFHLURVGLJLWDURFµGLJRWLFNHUGHQHJRFLD©¥RGRIXQGR
LPRELOL£ULRHHPVHJXLGDHIHWXDUDFRPSUDGDFRWDGHVHMDGD

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 Parte 4 - Como Investirem fundos imobiliários?
Abrindo conta em $QDOLVDQGRVHXSHUȴO Procurando os fundos imobiliários Adquirindo o FII e
uma corretora de investidor no Home Broker de uma corretora recebendo os dividendos

$GTXLULQGRXP)ΖΖHUHFHEHQGRRVGLYLGHQGRV

Ao adquirir um fundo imobiliário, você se torna um cotista e,

WRGRFRWLVWDSRVVXLGLUHLWRGHUHFHEHUGLYLGHQGRVGHVWH)ΖΖRXVHMD
de receber os rendimentos periódicos distribuídos pelo fundo
imobiliário. Este intervalo de tempo pode ser mensal ou semestral.
+£ WDPE«P DV GLVWULEXL©·HV H[WUDRUGLQ£ULDV GH UHQGLPHQWRV 3RU
H[HPSORDVDPRUWL]D©·HVTXHDOJXQV)ΖΖVID]HPGHSHQGHQGRGRWLSR
de operação que o fundo imobiliário possui.

O cotista recebe estes rendimentos em sua conta na corretora,

QRUPDOPHQWH DW« R G«FLPR GLD ¼WLO GH FDGD P¬V VHQGR TXH HVWHV
GLYLGHQGRV Ȃ HP JHUDO FRPSRVWRV SHORV DOXJX«LV UHFHELGRV SHOR
IXQGRLPRELOL£ULRV¥RUHFHELGRVSRUFRWDHO¯TXLGRVGHLPSRVWRGH
renda para a pessoa física. Logo, quanto mais cotas você comprar,
PDLVGLYLGHQGRVYRF¬UHFHEHU£$O«PGLVVRRVIXQGRVFRQWDPFRPD
YDORUL]D©¥RRXQ¥RGDFRWDGRIXQGRLPRELOL£ULRJHUDQGRDVVLPXP
retorno total (retorno da cota + rendimentos distribuídos) que pode
ser interessante.

Ao longo do tempo, isso se transforma em uma renda passiva, ou

VHMDUHFHELPHQWRGHUHQGDUHFRUUHQWH(PRXWUDVSDODYUDVGLQKHLUR
TXHHQWUDVHPDQHFHVVLGDGHGHWUDEDOKDUSRUHOH$RFRQWU£ULR«R
dinheiro que trabalha para quem investe.

Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes 29
 Um guia RÁPIDO E PRÁTICO SOBRE fundos de investimentos imobiliários para investidores iniciantes
Parte 1 Parte 2 Parte 3 Parte 4
O que são fundos imobiliários (FII) e Fundos Imobiliários como alternativa de O que eu Devo Saber ao Investir em Como investir em Fundos
evolução do setor no Brasil e Estados produto imobiliário Fundos Imobiliários? Imobiliários?
Unidos

%LEOLRJUDȴD

B3 – www.b3.com.br

NAREIT - www.reit.com

Neto, J.P.S (2018). Metodologias Aplicadas de Valuation: Uma

Análise dos Fundos Imobiliários Monoativos AAA da Cidade de
São Paulo. FIPECAFI, São Paulo-SP.

Quantum Axis – www.quantumaxis.com.br

Spector, J., Feldman, J., Schmidt, C., Galan, J., Sanabria, J.,
Douglas, S., …Freitag, S. (2015). U.S REIT Primer - Bank of America
Merrill Lynch REIT Primer, 6th Edition – A Comprehensive
Handbook. Bank of America Merrill Lynch – Equity United States
REITs

UQBAR – www.uqbar.com.br
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