ANALISE DAS NORMAS CONDOMINIAIS

1. ABNT NBR 5674:2012 – Gestão da Manutenção.

2. ABNT NBR 15575:1: 2013 - Desempenho em Edificações.

3. ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para a elaboração de Manuais de Uso,

Operação e Manutenção das Edificações.

4. ABNT NBR 12680:2014 -Gestão das Reformas.

 ABNT NBR 15575:2013
NORMA DE DESEMPENHO

ABNT NBR 14037:2011

NORMA DE INSPEÇÃO MANUAL DE USO,
PREDIAL - IBAPE OPERAÇÃO E
MANUTENÇÃO

ABNT NBR 5674:2012

ABNT NBR 16280:2014
GESTÃO DA
GESTÃO DAS REFORMAS
MANUTENÇÃO
 GESTÃO DAS MANUTENÇÕES

Observação: Com base na Lei Federal no 8.078 de 11-9-1990 (Código de Defesa do Consumidor), conforme artigo
39 - inciso VIII: "é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços colocar, no mercado de consumo, quaisquer
produtos ou serviços em desacordo com as normas técnicas expedidas pela ABNT". Dessa forma, há cerca de 13
anos o uso e aplicação dessas normas são obrigatórios em todo o território nacional
 ABNT NBR 14037:2011
MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
Estabelece requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos
conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção
elaboradas e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme
legislação vigente, de forma a:

 Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da

edificação construída.
 Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a
conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para operação
de equipamentos.
 ABNT NBR 14037:2011
MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E
MANUTENÇÃO
 Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o
condomínio com relação às suas obrigações no tocante a realização
de atividades de manutenção e conservação, e de condições de
utilização da edificação.
 Deve apresentar informações sobre procedimentos e roteiros
recomendáveis para a manutenção da edificação e descrever as
condições de manutenibilidade previstas no projeto.
 Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso
inadequado.
 Contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
 ABNT NBR 14037:2011
ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL
A elaboração do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve ser
feita por uma empresa ou responsável técnico. A entrega do manual
deve ser feita pela incorporadora ou construtora, conforme legislação
vigente.
Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega
das chaves:
 Aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com
informações sobre cada área de uso privativo, contendo também
informações julgadas necessárias sobres sistemas, elementos e
componentes, instalações e equipamentos de uso comum.
 ABNT NBR 14037:2011
ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL
 Ao primeiro representante legal do condomínio, um exemplar do
manual específico às áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o
conjunto completo de projetos atualizados “como construídos” e
especificações técnicas.
 Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele
deverá entregar cópia do manual para o usuário, de forma que este
atenda às instruções e prescrições contidas no manual
 ABNT NBR 5674:2012
Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção

Desde 25/08/12 está válida ABNT NBR 5674, que estabelece os requisitos para a
gestão do sistema de manutenção de edificações, a qual define meios para:
a)preservar as características originais da edificação;
b)prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus
sistemas, elementos ou componentes;

Os imóveis existentes antes da vigência da norma TAMBÉM devem se adequar,

criando programas de manutenção atendendo ao apresentado no conteúdo da
mesma.
Manutenção conforme ABNT NBR 5674
A Norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver planejamento
anual das atividades de manutenção das edificações, de controle processos, e de
documentação, indispensáveis para evidenciar a realização das ações, tanto pela
equipe de manutenção local, quanto por empresa capacitada ou empresa
especializada.

A Norma não define um percentual do valor arrecadado a ser destinado

exclusivamente para manutenção, mas consideramos saudável que, do valor
arrecadado, seja destinado percentual compatível com as características da
edificação.
Manutenção conforme ABNT NBR 5674
O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa terceirizada
responsável pela gestão da manutenção deve atender a esta Norma, às Normas
Técnicas aplicáveis e ao Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação.
O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e
prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o
Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação seguindo a ABNT NBR 14037.
No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem pela
manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto
da edificação, de forma a atender ao Manual de Operação, Uso e Manutenção de sua
edificação.
Manutenção conforme ABNT NBR 5674
O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da
edificação à empresa ou profissional contratado. A empresa ou o profissional deve
responder pela gestão do sistema de manutenção da edificação, ficando sob sua
incumbência:
• assessorar o proprietário ou o síndico,
• providenciar e manter atualizados os documentos e registros da
edificação e fornecer documentos que comprovem a realização
dos serviços de manutenção, como: contratos, notas fiscais,
garantias, certificados, etc;
• implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no
programa de manutenção preventiva;
• elaborar as previsões orçamentárias;
Manutenção conforme ABNT NBR 5674
• supervisionar a realização dos serviços de acordo com as Normas
Brasileiras, projetos e orientações do Manual de Uso, Operação e
Manutenção da edificação que atenda à ABNT NBR 14037;
• orçar os serviços de manutenção;
• assessorar o proprietário ou o síndico na contratação de serviços de
terceiros para a realização da manutenção da edificação;
• estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de
manutenção, conforme esta Norma;
• orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em
conformidade com o estabelecido no Manual de Operação, Uso e
Manutenção da edificação;
• orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade
com o Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação.
Manutenção conforme ABNT NBR 5674
Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos
sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais aplicados,
o programa de manutenção deve ser elaborado considerando a orientação dos
fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas.
Importância da Manutenção Predial

A cultura da Manutenção das edificações em geral vem sendo aprimorada através

da conscientização dos proprietários e síndicos, especialmente sobre a necessidade
efetiva de investimentos nesse serviço fundamental, em prol da preservação das
construções ou extensão da sua vida útil. A prática da Manutenção predial vem
sedo disseminada, paulatinamente, sobretudo pelos benefícios adquiridos com a
sua implantação. Os princípios da Manutenção são norteados em função da
necessidade de recuperação da degradação natural e do próprio desempenho dos
sistemas, elementos ou componentes dos edifícios, proporcionando, em
contrapartida o desejável incremento do respectivo valor patrimonial.
 Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva
A.1 Sugestão das inspeções ou verificações para um edifício hipotético de acordo com a tabela A1.
Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética

Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável

Fazer a drenagem de água Equipe de

Sauna única
no equipamento manutenção local
Verificar após o uso do
Equipamentos
equipamento o nível de
industrializados Equipe de
Grupo gerador óleo combustível e se há
A cada semana

manutenção local
obstrução nas entradas e
saídas de ventilação
Verificar o nível do
Reservatórios de água Equipe de
reservatório e o
Sistemas potável manutenção local
funcionamento das boias
hidrossanitários
Verificar o funcionamento Equipe de
Sistema de irrigação
dos dispositivos manutenção local
Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade

Responsável

Verificar o
funcionamento e alternar
Sistemas Bombas de água potável, a chave no painel elétrico Equipe de
hidrossanitários água servida e piscinas para utilizá-ls em sistema manutenção local
de rodízio, quando
aplicável
A cada 15 dias

Efetuar teste de
funcionamento dos Equipe de
Iluminação e energia
sistemas conforme manutenção local
instruções do fornecedor
Equipamentos
industrializados Efetuar teste de
funcionamento dos Equipe de
Grupo gerador
sistemas conforme manutenção local
instruções do fornecedor
Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)
Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável
Equipe de
manutenção local/
Jardim Manutenção geral Empresa
capacitada
Fazer teste de
funcionamento do sistema
Equipe de
de ventilação conforme
manutenção local
instruções do fornecedor
e projeto
Pressurização de escada
A cada mês

Fazer teste de
funcionamento dos Empresa
sistemas conforme especializada
Equipamentos instruções do fornecedor
industrializados
Fazer teste de
Banheira de Equipe de
funcionamento conforme
hidromassagem/ spa manutenção local
instruções do fornecedor

Manutenção
recomendada pelo Empresa
Ar-condicionado
fabricante e atendimento especializada
à legislação vigente
 Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)
Periodicidade Sistema Elemento/componentes
Equipamentos
Iluminação de emergência
Industrializados
Automação de portões
Sistema de automação
Dados, informática, voz,
telefonia, vídeo, TV, CFTV e
A cada mês
segurança perimetral
Revestimentos de Pedras naturais (mármore,
parede e piso e teto granito e outros)
Ralos, grelhas, calhas e
Sistemas canaletas
hidrossanitários
Bombas de incêndio
Atividade Responsável
Efetuar teste de
funcionamento de todo Equipe de
sistema conforme manutenção local
instruções do fornecedor
Fazer manutenção geral
Empresa
dos sistemas conforme
especializada
instruções do fornecedor
Verificar o funcionamento Equipe de
conforme instruções do manutenção local/
fornecedor Empresa capacitada
Verificar e se necessário, Equipe de
encerar as pecas polidas manutenção local
Limpar o sistema das águas
pluviais e ajustar a
periodicidade em função Equipe de
da sazonalidade, manutenção local
especialmente em épocas
de chuvas intensas
Testar se funcionamento,
Equipe de
observada a legislação
manutenção local
vigente
 Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)
Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável
Limpar e regular os sistemas
de queimadores e filtros de
Gerador de água quente água conforme instruções dos Empresa capacitada

A cada dois meses

fabricantes
Equipamentos Para unidades centrais,
industrializados verificar fusíveis, led de carga
da bateria, selada e nível de Equipe de
Iluminação de emergência
eletrólito da bateria comum manutenção local
conforme instruções dos
fabricantes
Aplicar óleo lubrificante nas
dobradiças e maçanetas
Verificar a abertura e o Equipe de
Porta corta-fogo
Equipamentos fechamento a 45o. Se for manutenção local
A cada três meses

industrializados necessário, fazer regulagem,

chamar empresa especializada
Equipe de
Banheira de hidromassagem Limpar a tubulação
manutenção local
Efetuar limpeza geral das Equipe de
Esquadrias de alumínio esquadrias e seus manutenção local/
componentes Empresa capacitada
Sistemas Caixas de esgoto, de gordura e Equipe de
Efetuar limpeza geral
hidrossanitários de águas servidas manutenção local
 Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)
Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável
Verificar a integridade estrutural Empresa
Estrutural Lajes, vigas e pilares
conforme ABNT NBR 15575 especializada
Empresa
Manutenção recomendada pelo capacitada/
Sistema de segurança
fornecedor Empresa
especializada
Verificar sua integridade e reconstituir o
funcionamento do sistema de lavagem
Empresa
Gerador de água quente interna dos depósitos de água quente e
capacitada
limpeza das chaminés conforme
Equipamentos
instrução do fabricante
A cada ano

industrializados
Verificar o funcionamento, limpeza e
Empresa
Sistema de aquecimento individual regulagem, conforme instrução do
capacitada
fabricante
Limpar e manter o sistema conforme Empresa
Banheira de hidromassagem/ spa
instruções do fornecedor capacitada
Inspecionar sua integridade e
Sistemas de proteção contra descargas Empresa
reconstituir o sistema de medição de
atmosféricas especializada
resistência conforme legislação vigente
Empresa
Desratização e desinsetização (Residencial) Aplicação de produtos químicos
especializada
Áreas molhadas internas e externas, Verificar sua integridade e reconstituir a Equipe de
Impermeabilização piscinas, reservatórios, coberturas, jardins, proteção mecânica, sinais de infiltração manutenção
espelhos d’água ou falhas da impermeabilização exposta local
 Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)
Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável
Verificar sua integridade
e reconstituir os
rejuntamentos internos e
externos dos pisos, Equipe de
paredes, peitoris, manutenção local/
Rejuntamentos e vedações
soleiras, ralos, peças Empresa
sanitárias, bordas de capacitada
banheiras, chaminés,
grelhas de ventilação, e
outros elementos
A cada ano

Equipe de
Verificar a integridade e
Paredes externas/ fachadas e manutenção local/
reconstituir, onde
muros Empresa
Revestimentos de parede, piso necessário
especializada
e teto
Equipe de
Verificar a integridade e
Piso acabado, revestimento de manutenção local/
reconstituir, onde
paredes e teto Empresa
necessário
especializada
Equipe de
Verificar a integridade e
Revestimentos de parede, piso manutenção local/
Deck de madeira reconstituir, onde
e teto Empresa
necessário
especializada
 Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)
Elemento/component
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
es
Equipe de
manutenção
Quadro de distribuição local/ Empresa
Instalações elétricas Reapertar todas as conexões
dos circuitos capacitada/
Empresa
especializada
Equipe de
Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias,
manutenção
guarda-copos, e reconstituir sua integridade, onde
local/ Empresa
necessário
especializada
Esquadrias em geral
A cada ano

Efetuar limpeza geral das esquadrias incluindo os Equipe de

drenos, reapertar parafusos aparentes, regular freio e manutenção
lubrificação. Observar a tipologia e a complexidade das local/ Empresa
esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores especializada
Equipe de
Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e
manutenção
Vidros e seus sistemas de fixação fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade,
local/ Empresa
onde necessário
especializada

Equipe de
Verificar as tubulações da água potável e servida, para
Sistemas hidrossanitários manutenção
Tubulações detectar obstruções, falhas ou entupimentos, e fixação
local/ Empresa
e reconstituir sua integridade, onde necessário
especializada
 Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção
preventiva de uma edificação hipotética (continuação)
Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável
Metais, acessórios e Verificar os elementos de vedação dos metais, Equipe de manutenção
Sistemas hidrossanitários
registros acessórios e registros local
Equipamentos de incêndio Recarregar os extintores Empresa especializada
Inspecionar periodicamente de acordo com a
A cada ano

Sistemas de proteção
Equipamentos legislação vigente. Em locais expostos à
contra descargas Empresa especializada
industrializados corrosão severa, reduzir os intervalos entre
atmosféricas
verificações
Verificar a integridade estrutural dos Equipe de manutenção
Sistema de cobertura componentes, vedações, fixações, e local/ Empresa
reconstituir e tratar, onde necessário especializada
Verificar e, se necessário, pintar, encerar, Equipe de manutenção
Esquadrias e elementos de madeira envernizar, ou executar tratamento local/ Empresa
recomendado pelo fornecedor especializada
A cada ano

Verificar e, se necessário, pintar ou executar Equipe de manutenção

Esquadrias e elementos de ferro tratamento específico recomendado pelo local/ Empresa
fornecedor especializada
Verificar as conexões, estado dos contatos Equipe de manutenção
Tomadas, interruptores
Instalações elétricas elétricos e seus componentes, e reconstituir local/ Empresa
e pontos de luz
onde necessário especializada
A cada três

Efetuar lavagem. Verificar os elementos e, se Equipe de manutenção

anos

Fachada necessário, solicitar inspeção. Atender às local/ Empresa

prescrições do relatório ou laudo de inspeção especializada
 Anexo B
(informativo)
Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva
B.1 Objetivo
Em atendimento a 7.2 desta Norma, este anexo apresenta uma lista com o modelo de
registros que convém que estejam disponíveis no condomínio, constituindo evidências de
que as atividades de manutenção foram levadas a efeito.
A elaboração de planilhas(check-list) de verificações pode seguir o modelo feito
especialmente para cada edificação, com suas características e grau de complexidade.
B.2 Classificação dos registros
Convém que os registros sejam classificados, entre outras opções pela natureza dos
sistemas ou dos subsistemas, ou pela natureza dos elementos ou dos componentes da
edificação.
B.3 Tabela dos principais registros
A tabela B.1 indica uma lista possível dos principais registros, a qual pode variar de edifício
para edifício.
 Tabela B.1 – Lista dos registros
Gerais
Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA)
Programa de manutenção preventiva
Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva
Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas
Atas de assembléias com aprovação do programa de manutenção
Sistemas eletromecânicos
Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA)
Atestado de inicialização do gerador
Relatório anual de verificações da manutenção dos elevadores
Verificações e relatório das instalações elétricas
Verificações e relatório de medição ôhmica
Verificações e relatório de manutenção das bombas
Atestado SPDA – Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica
Proteção contra descargas atmosféricas
Automação de dados, informática, voz, telefonia, vídeo e televisão Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários
Gerador de água quente específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa
Ar-condicionado contratada
Aquecedor coletivo
Circuito fechado de TV Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários
Antena coletiva específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa
Grupo gerador contratada
Quadro de distribuição de circuitos Verificações com registros no livro de manutenção
Tomadas, interruptores e pontos de luz
Elevadores Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários
Exaustão mecânica específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa
 Tabela B.1 – Lista dos registros (continuação)
Equipamentos em geral
Relação de equipamentos
Certificado de garantia dos equipamentos instalados
Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados
Livro de registro das atividades de manutenção
Sistemas de segurança
Automação de portões
Instalações de interfone Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários
específicos ou, dependendo do caso, em relatórios da empresa
Sistemas de segurança específicos contratada

Instalações hidráulico-prediais e gás

Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários
Instalações hidráulicas/ esgotos/ águas pluviais/ louças/ metais/
específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa
bombas
contratada
Atestado de instalação de gás
Verificações de limpeza dos reservatórios com registro no livro de manutenção

Verificações da limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e esgoto, com registro no livro de manutenção
Banheira de hidromassagem
Sistemas de combate a fogo ou incêndios
Auto de verificação do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatório)
Certificado de recarga de extintores
Atestado da brigada de incêndio
 Tabela B.1 – Lista dos registros (continuação)
Sistemas de combate a fogo ou incêndios
Ficha de inscrição no cadastro de manutenção (FICAM) do sistema de segurança contra incêndio e outros opcionais
Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatória) e outros opcionais
Certificado de ensaio hidrostático de extintores
Livro de ocorrências da central de alarmes
Sprinklers e seus componentes industrializados (bombas, válvulas de fluxo,
detectores de fumaça, etc.) Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários
Pressurização de escada específicos ou, dependendo do caso, em relatórios da empresa
Equipamentos de incêndio contratada
Iluminação de emergência
Revestimentos de paredes/ pisos e tetos
Pedras naturais (mármore, granito e outros) Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários
específicos
Deck da madeira
Azulejo/cerâmica/pastilha
Paredes e tetos internos revestidos de argamassa/ gesso liso/ ou executado
com componentes de gesso acartonado (drywall)
Paredes externas/ fachada
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso
Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários
Rejuntamento e tratamento de juntas
específicos
Paredes externas/fachada
Forros de gesso
Pisos de madeira, tacos e assoalhos
Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de
alumínio)
Forros madeira
 Tabela B.1 – Lista dos registros (continuação)
Esquadrias
Alumínio
Ferro
Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários
Madeira
específicos
Vidros
Lazer
Jardim
Playground
Quadra poliesportiva
Piscina Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários
Sauna seca específicos. Convém que os registros incluam referências às condições
Sauna úmida de higiene

SPA
Desratização e desinsetização
Pintura e impermeabilização

Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários

Pintura/verniz (internamente e/ou externamente)
específicos

Impermeabilização

Condomínio:
Endereço:
Responsável legal:
Sistema
Sistemas hidrossanitários
Sistemas hidrossanitários
Sistema
Equipamentos industrializados
Equipamentos industrializados
Tabela B.2 – Agendamentos e periodicidade
Folha: /
No
Gestão ano
a Semana
Elemento/ componente Atividade Responsável
Verificar o nível dos reservatórios
Reservatórios de água potável
e funcionamento das boias
Carimbo/data/assinatura
Verificar o funcionamento dos
Sistema de irrigação dispositivos Carimbo/data/assinatura
Elemento/ componente Atividade Responsável
Verificar, após o uso do
equipamento, o nível de óleo
Grupo gerador
combustível e se há obstrução nas
entradas e saídas de ventilação
Carimbo/data/assinatura
Fazer a drenagem de água no
Sauna úmida
equipamento Carimbo/data/assinatura
 Anexo C
(informativo)
Modelos de verificação e seus registros
Este Anexo apresenta exemplos de modelos informativos para as verificações e seus registros,
conforme Tabelas C.1, C.2 e C.3
Tabela C.1 – Modelo de livro de registro de manutenção

Responsável pela
Sistema/subsistema Atividade Data da realização Prazo Custos
atividade
 Tabela C.2 – Modelo de lista de verificações para um subsistema – Manutenção preventiva da
central de interfone (modelo possível)
Condomínio:
Endereço
Equipamento
Características do equipamento Tipo XYZ Central de interfones – No apto

Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)
Verificação do sistema de alimentação
Verificação das conexões elétricas
Verificação das placas de comando
Verificação do circuito eletrônico
Verificação das sinalizações de operação
Verificação da limpeza geral
Verificação do reaperto das conexões
Realização de testes de funcionamento
Verificação da ausência de interferências no sistema
Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status:

Hora de inicio
Hora de término
Data
Data da próxima verificação

Responsável pelo serviço: Empresa responsável:

Responsável pelo condomínio:
 Tabela C.3 – Manutenção preventiva da central de alarme (modelo possível)

Condomínio
Endereço
Equipamento
Características do equipamento Tipo XYZ Central de alarme do sistema de combate a incêndio

Sistemas a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Verificação dos fusíveis
Verificação do sistema de alimentação C.A.
Verificação do sistema de alimentação C.C.
Verificação e testes do sistema automático
Verificação e testes dos sensores de fumaça
Verificação dos motores e ventiladores do sistema de pressurização
Verificação e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificação e testes dos pressostatos hidráulicos
Verificação dos chicotes de comando
Testes de lâmpadas de comandos sinóticos
Verificação e testes da interface com sistema de pressurização de escadas
Verificação da conformidade com a ABNT NBR 9077
 Tabela C.3 – Manutenção preventiva da central de alarme (modelo possível) (continuação)
Sistemas a serem realizados (incluir periodicidade) Status
Verificação da conformidade com a legislação vigente
Verificação e testes dos comandos elétricos
Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)
Verificação e testes dos dispositivos visuais
Verificação dos circuitos hidráulicos de combate a incêndio
Verificação dos chuveiros automáticos
Verificação da integridade e existência de avisos pertinentes
Verificação das sinalizações de operação
Verificação das saídas e rotas de fuga de emergência
Reaperto das conexões elétricas
Limpeza e proteção das placas de comando eletrônico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status

Hora de inicio
Hora de término
Data
Data da próxima verificação

Responsável pelo serviço: Empresa responsável:

Responsável pelo condomínio:
Tabela C.4 – Modelos de lista de verificações para um equipamento – Manutenção preventiva das
bombas (modelo possível)

Condomínio
Endereço
Equipamento Bombas 01 a 04
Motor Modelo No de série
Bomba Modelo Potência
Quadro de comando Modelo No de série

Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Rec Rec Press Press
01 02 01 02
Verificação dos disjuntores e fusíveis
Verificação dos contactores de comando
Verificação do role térmico
Verificação e teste dos sinalizadores do quadro
Verificação do sistema de alimentação de C.A.
Verificação e reaperto dos bornes e cabos
Verificação da temperatura de trabalho do motor
Corrente elétrica de partida
Corrente elétrica de trabalho
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automático
Testes de alarmes
Tabela C.4 – Modelos de lista de verificações para um equipamento – Manutenção preventiva das
bombas (modelo possível) (continuação)
Mecânica/hidráulica
01 02 03 04
Verificação dos mancais
Lubrificação dos mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificação da tubulação (vazamento + oxidação + conservação)

Verificação das válvulas hidráulicas

Verificação da bóia de nível
Verificação do nível de ruído (dB A)

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status

Hora de inicio
Hora de término
Data
Data da próxima verificação

Responsável pelo serviço: Empresa responsável:

Responsável pelo condomínio:
 Anexo D – NBR 15575-1 2013
(informativo)
Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia

D.1 Introdução
O desempenho dos sistemas que compõem o edifício habitacional durante a sua Vida Útil (VU) está atrelado às condições de
uso para o qual foi projetado, à execução da obra de acordo com a Normas, à utilização de elementos e componentes sem
defeito de fabricação e à implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva no pós-obra.

D.2 Diretrizes
D.2.1 Este Anexo fornece diretrizes para o estabelecimento dos mínimos prazos de garantia para os elementos,
componentes e sistemas do edifício habitacional.
D.2.2 Apesar desta Norma tratar do desempenho de sistemas e não do desempenho de elementos
e componentes, encontram-se indicados alguns prazos de garantia, usualmente praticados pelo setor da
construção civil, para que os elementos e componentes que usualmente compõem os sistemas contemplados
preencham condições de funcionabilidade.

D.3 Instruções
D.3.1 Gerais
D.3.1.1 Convém que o incorporador ou o construtor indique um prazo de garantia para os elementos
e componentes de baixo valor e de fácil substituição (por exemplo: engates flexíveis, gaxetas elastoméricas de
caixilhos e outros).
D.3.1.2 Pode ocorrer que alguns elementos, componentes ou mesmo sistemas específicos, próprios de cada
empreendimento, não estejam incluídos na Tabela D.1. Nestes casos, recomenda-se ao construtor ou
incorporador fazer constar, em seu manual de uso e operação ou de áreas comuns, os prazos de garantia
desses itens.

D.3.2 Prazos
D.3.2.1 A contagem dos prazos de garantia indicados na Tabela D.1 inicia-se a partir da expedição do “Auto
de Conclusão”, denominado “Habite-se”.
 Tabela D.1 — Prazos de garantia
NORMA 15575 -1: 07/2013 – NORMA DE DESEMPENHO: REQUISITOS GERAIS

Sistemas, elementos, Prazos de garantia recomendados

componentes e Instalações
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Segurança e
Fundações, estrutura principal, estabilidade
estruturas periféricas, contenções global
e arrimos Estanqueidade
de fundações e
contenções
Paredes de vedação, estruturas
auxiliares, estruturas de
cobertura, estrutura das Segurança e
escadarias internas integridade
ou externas, guarda-corpos,
muros de divisa e telhados
Equipamentos industrializados
(aquecedores de passagem ou
acumulação, motobombas, filtros,
interfone, automação de portões, Instalação
elevadores e outros) Equipamentos
Sistemas de dados e voz,
telefonia, vídeo e televisão
 Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)
Prazos de garantia recomendados
Sistemas, elementos,
componentes e Instalações 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Sistema de proteção contra
descargas atmosféricas, sistema
de combate a incêndio, Instalação
pressurização das escadas, Equipamentos
Iluminação de emergência,
sistema de segurança patrimonial
Porta corta-fogo Dobradiças e molas Integridade de
portas e batentes
Instalações elétricas
tomadas/interruptores/disjuntores/ Equipamentos Instalação
fios/cabos/eletrodutos/caixas e
quadros
Instalações hidráulicas e gás -
colunas de água fria, colunas de Integridade e
água quente, tubos de queda de vedação
esgoto, colunas de gás
Instalações hidráulicas e gás
coletores/ramais/louças/caixas de
descarga/bancadas/metais
sanitários/sifões/ligações Equipamentos Instalação
flexíveis/
válvulas/registros/ralos/tanques
Impermeabilização Estanqueidade
 Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)

Sistemas, elementos, Prazos de garantia recomendados

componentes e Instalações
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Empenamento
Esquadrias de madeira Descolamento
Fixação
Fixação
Esquadrias de aço
Oxidação
Partes móveis Borrachas, Perfis de
(inclusive escovas, alumínio,
Esquadrias de alumínio e de PVC recolhedores de articulações, fixadores e
palhetas, motores e fechos e revestimentos
conjuntos elétricos de roldanas em painel de
acionamento) alumínio
 Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)

Sistemas, elementos, Prazos de garantia mínimos

componentes e Instalações
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Funcionamento
Fechaduras e ferragens em geral
Acabamento
Revestimentos de paredes, pisos Má aderência do
e tetos internos e externos em Estanqueidade revestimento e
argamassa/gesso liso/ Fissuras de fachadas e dos
componentes de gesso pisos molháveis componentes do
acartonado sistema
Revestimentos
Revestimentos de paredes, pisos Estanqueidade
e tetos em soltos, gretados, de fachadas e
azulejo/cerâmica/pastilhas desgaste pisos molháveis
excessivo
Revestimentos Estanqueidade
Revestimentos de paredes, pisos soltos, gretados,
e teto em pedras naturais de fachadas e
(mármore, granito e outros) desgaste pisos molháveis
excessivo
Empenamento,
Pisos de madeira – tacos, trincas na
assoalhos e decks madeira e
destacamento
 Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)
Sistemas, elementos, Prazos de garantia mínimos
componentes e Instalações 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Destacamentos, Estanqueidade
Piso cimentado, piso acabado em fissuras, de pisos
concreto, contrapiso desgaste molháveis
excessivo
Revestimentos especiais (fórmica,
plásticos, têxteis, pisos elevados, Aderência
materiais compostos de alumínio)
Fissuras por
acomodação dos
Forros de gesso elementos
estruturais e de
vedação
Empenamento,
Forros de madeira trincas na
madeira e
destacamento
Empolamento,
descascamento,
Pintura/verniz (interna/externa) esfarelamento,
alteração de cor
ou deterioração
de acabamento
Selantes, componentes de juntas Aderência
e rejuntamentos
Vidros Fixação
Estrutura da norma ABNT NBR 16280:2014
• REQUISITOS PARA A GESTÃO DA REFORMA
• REQUISITOS PARA REALIZAÇÃO DE REFORMAS EM EDIFICAÇÕES
• INCUMBÊNCIAS OU ENCARGOS
• REQUISITOS PARA A DOCUMENTAÇÃO DAS OBRAS DE REFORMA
 Processo da gestão da reformas
Justificativa
técnica ou
administrativa

Organização (plano
Definição e
Apresentação dos formal de
Início apresentação do OK
Requisitos Requisitos e
Escopo de reforma
Diretrizes)

Documentação Realização da
Liberação para
(Arquivos e OK reforma e OK
início da obra
Registros) incumbências

Justificativa
Corrigir
técnica ou
inadequação
administrativa
Fim
5.2 Áreas privativas
As adequações técnicas ou reformas em áreas privativas da edificação que afetam a
estrutura, a vedação ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação devem
atender aos requisitos técnicos necessários e ser comprovadamente documentadas e
comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início.
5.2.2 A autorização por parte do responsável legal da edificação quanto ao transito nas áreas comuns do
edifício dos insumos e funcionários que atuarão na obra não substitui as aprovações legais, nem
representa o compartilhamento de responsabilidade legal pela realização da reforma.
6.1.2 Durante as obras de reforma
A) verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições
necessárias à realização segura das obras;
B) cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em atendimento à convenção,
ao regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio;
C) tomar as ações legais necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu
entorno e seus usuários.
6.1.3 Após as obras de reforma
A) vistoriar ou delegar para terceiros as condições de finalização da obra concluída;
B) receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual
atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;
C) encerrada a obra nos termos descritos e 6.1.3 (b), cancelar as autorizações para
entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;
D) arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de
encerramento das obras emitido pelo executante.
7 Requisitos para a documentação das obras da reforma
7.1 Arquivo
Toda a documentação das obras de reforma deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso,
manutenção e operação da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal. Toda documentação da
gestão da reforma deve ter os controles necessários para identificação, armazenamento, proteção,
recuperação, retenção e disposição dos registros, conforme 6.1.3 (d)
Quando solicitada, a documentação deve estra disponível e prontamente recuperável, aos proprietários,
condôminos, construtor/ incorporador e contratado, quando pertinente.
O responsável legal deve manter a guardada documentação referente às reformas e transferi-la
integralmente e formalmente ao seu sucessor.
Importância do laudo de inspeção predial

Gráfico: Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem.

 Os dados apresentados remetem a uma conclusão: há meios de se diminuir o
colapso e a deterioração precoce das edificações. É necessário implementar um sistema de
manutenção predial e realizar avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de
manutenção dos edifícios.
Justamente esta avaliação ou diagnóstico da edificação é denominada inspeção
predial ou vistoria do check-up. É preventiva, diminui risco de acidentes prediais, auxilia no
direcionamento de investimentos na edificação e nas adequações do plano de
manutenção.
A inspeção predial é atividade que possui norma e método próprios. Classifica as
deficiências constatadas na edificação com visão sistêmica, aponta o grau de risco
observado para cada uma delas e gera lista de prioridades técnicas com orientações ou
recomendações para sua correção.
PRAVALIAR ENGENHARIA LTDA
ENGº MÁRCIO A. LUNARDELLI CAVALLAZZI
RESPONSÁVEL TÉCNICO E LEGAL
E MAIL: PRAVALIARENGENHARIA@GMAIL.COM
WWW.PRAVALIARENGENHARIA.COM.BR
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