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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA de So Paulo 3 VARA CVEL - FRUM REGIONAL DE SANTANA AV. ENGENHEIRO CAETANO ALVARES, 594, 2 ANDAR, SALAS 205 E 206, CASA VERDE, FONE: 11-3951-2525, SO PAULO-SP - EMAIL: SANTANA3CV@TJSP.JUS.BR
SENTENA Processo n: Requerente: Requerido: 0633394-68.2008.8.26.0001 - Procedimento Ordinrio Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - BANCOOP Dirce Gonalves da Costa
Este documento foi assinado digitalmente por JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0633394-68.2008.8.26.0001 e o cdigo 0100000028CYW.
Vistos.
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, qualificada nos autos, moveu ao de cobrana contra DIRCE GONALVES DA COSTA, alegando, em sntese, que celebrou com a r um Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional, em razo do qual ela se associou cooperativa, a fim de contribuir, financeiramente, para a construo de um empreendimento residencial, por certo preo estimado e contra a promessa de pagar um saldo residual ao final, tudo para receber, em compensao, uma unidade habitacional. Disse que, apesar de ter entregado para ela um apartamento no empreendimento, a r tornou-se inadimplente, por ter deixado de pagar parcelas correspondentes ao custo adicional, a partir de 30.04.2006, no total de R$ 14.568,24 (24 parcelas de R$ 607,01). Assim, pediu a condenao da r ao pagamento do valor atualizado de R$ 21.367,28. Exibiu os documentos de fls. 19/119.
fls. 2
A r foi citada e apresentou a contestao de fls. 137/161, com os documentos de fls. 163/386. Em suma, alegou que a autora estaria cobrando um aporte financeiro extra, excessiva, indevida e unilateralmente, sem nenhum respaldo legal.
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Rplica, a fls. 389/418, com os documentos de fls. 419/452. A autora ainda protocolou a petio de fls. 454/457, acompanhada dos documentos de fls. 458/478. Trplica, a fls. 483/487, com os documentos de fls. 488/497. o relatrio do necessrio.
DECIDO.
Conheo diretamente do pedido e antecipo o julgamento da lide, visto no ser necessria a produo de provas em audincia de instruo, alm dos documentos j exibidos pelas partes (art. 330, I, do Cdigo de Processo Civil). Passo a analisar o mrito. A pretenso da autora no pode ser acolhida.
fls. 3
O ato cooperativo, no caso dos autos, constitui, na verdade, compromisso de compra e venda, pois, ao aderir cooperativa habitacional, o intuito do aderente no foi o de participar de associao civil, mas o de adquirir imvel para uso prprio. Nesse sentido, no importa o nome que se d ao contrato, mas, isto sim, a sua natureza jurdica, pois o conjunto de direitos e deveres essenciais que permite verificar e definir a espcie de
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negcio jurdico. Uma vez que a r aderiu cooperativa unicamente com o intuito de adquirir um imvel, mediante prvio compromisso de pagar prestaes at integralizar o preo, aplicam-se as normas prprias ao compromisso de compra e venda, alm do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). O Colendo Superior Tribunal de Justia, alis, j aplicou o CDC para as cooperativas habitacionais, como deixa claro a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA
HABITACIONAL. TERMO DE ADESO PARA COMPRA DE IMVEL. DESISTNCIA. AO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS IMPORTNCIAS PAGAS. RETENO SOBRE PARTE DAS
SITUAO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CDIGO CIVIL, ART. 924. (...) (REsp. 403.189/DF) (Destaquei).
fls. 4
A cobrana do aporte financeiro extra, rejeitada pela r, indevida, pois a clusula do Termo de Adeso, que prev a cobrana de valor residual, abusiva, na medida em que deixa ao fornecedor estabelecer o preo do contrato, unilateralmente, sem a concordncia do consumidor, sem critrios objetivos e sem referncias concretas (art. 51, X, do Cdigo de Defesa do Consumidor). Isso vedado no art. 122 do Cdigo Civil de 2002: entre as condies defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negcio jurdico, ou o sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes (Destaquei). O art. 489 desse mesmo Cdigo estabelece: Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo. Por sua vez, o art. 487 prev: lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao. Pois bem, no presente caso, no existe nenhum parmetro na clusula que prev o aporte financeiro extra, nenhuma possibilidade de determinao, nenhum critrio objetivo, tal como revela a respectiva redao: Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumpridos seus compromissos para com a BANCOOP, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes, previstos no presente Termo (clusula 16, Apurao Final, fls. 63).
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Outrossim, se o compromisso foi firmado com base no pressuposto de que a aquisio deveria ser mediante preo de custo, de molde que o adquirente deveria participar de rateio necessrio para a consecuo das obras, ento, por bvio, deveria a autora ter exigido dele, durante a construo e contra a apresentao de planilhas de custo, eventuais diferenas necessrias, acaso verificasse a insuficincia de recursos dos
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participantes. Terminada a obra e concedida a posse direta, no faz sentido a autora, muito tempo depois, exigir diferenas significativas, sem nenhum critrio objetivo e sem apresentao de planilhas, como se, aleatoriamente, estivesse tentando cobrir um rombo financeiro da cooperativa e de todos os seus projetos, em vez de fechar as contas do empreendimento especfico do qual o ru participara. Percebe-se, tambm, que no existe nenhuma ata de assembleia, especfica ao empreendimento habitacional da r, referendando a cobrana do saldo residual, mediante a apresentao de planilhas de custo. Nenhuma ata de assemblia seccional a respeito do Residencial Parque Mandaqui. O artigo 46 do Estatuto Social claro: Ressalvados os casos que envolvam o interesse global da Cooperativa e que impliquem convocao da Assembleia Geral, as deliberaes sobre assuntos de interesse exclusivo dos associados integrantes de determinado empreendimento habitacional, sero tomadas em Assembleias Seccionais, das quais s podero participar com direito a voto os associados daquela Seo (fls. 30).
fls. 6
A ata exibida pela autora, referente assemblia geral ordinria de 19.02.2009, trata das contas da cooperativa nos exerccios de 2005/2008, sem nenhuma meno obra para cuja realizao a r se comprometera a contribuir financeiramente (fls. 473/475). Outrossim, no poderiam pessoas de outros empreendimentos da cooperativa dispor, exclusivamente, sobre o destino do Residencial Parque Mandaqui, criando obrigaes financeiras para as pessoas que haviam adquirido unidades neste condomnio. Portanto, no h base jurdica, nem econmica para a cobrana que a autora promoveu. Por outro lado, a r cumpriu, substancialmente, o contrato, pagando o preo pr-fixado e o exigido durante o curso da obra (substantial performance). Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido, para condenar a autora a pagar para a r as custas processuais e os honorrios advocatcios, ora arbitrados em R$ 1.500,00, nos termos do artigo 20, 4, do Cdigo de Processo Civil em 15 dias, sob pena de penhora e multa de 10%. Preparo para eventual recurso: R$ 427,34 (2% do valor da causa), mais R$ 25,00 por volume (trs volumes), a ttulo de taxa de remessa e retorno de autos. P. R. I. So Paulo, 20 de junho de 2011.
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