NORMAS URBANíSTICAS

...•
PARA
HABITAÇAO DE INTERESSE SOCIAL
Recomendações para elaboração

Ricardo de Sousa Moretti

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F!NEP
IPT
 Entre as poucas coisas boas que vêm
acontencendo ultimamente, no campo da
arquitetura e do desenho urbano, está a
multiplicação de conjuntos de habitações
populares de boa qualidade.
Surgem empreendimentos realizados por
cooperativas, mutirões e outras entidades
que não podem ter seus projetos aprovados
por procedimentos especiais, à margem da
legislação urbanística em vigor.
Cada município deveria ter, portanto,
normas legais voltadas para a habitação de
interesse social de boa qualidade, isto é:
• capazes de garantir algumas condições
essenciais de segurança e conforto par'a os
moradores e para sua vizinhança;
• capazes de induzir - ou pelo menos,
não impedir - soluções corretas e criativas
para o arruamento, o loteamento e a
implantação das edificações no terreno.
Contibuir para isso é o objetivo deste
trabalho.

Ricardo Moretti é um profissional que

coloca sua competência técnica a serviço
de sua sensibilidade para problemas sociais.
Suas recomendações para a elaboração de
r;ormas urbanísticas representam a
evolução de um trabalho muito sério, que
vem de longe. A análise dos erros e
descuidos cometidos em muitos
loteamentos e conjuntos residenciais
destinados a moradores de baixa renda
motivou o desenvolvimento de trabalhos de
orientação para autores de projetos que,
por sua vez, levaram à análise crítica das
restrições legais para assentamentos
residenciais, com atenção especial aos
problemas de custo. O passo seguinte foi o
estudo de critérios para normas inovadoras.
Este pequeno livro traz reflexões sobre o
objetivo, o grau de interesse coletivo e a
oportunidade de cada tipo de exigência
 ,
NORMAS URBANISTICAS PARA
...
HABITAÇAO DE INTERESSE SOCIAL
Recomendações para elaboração .

São Paulo
1997

FINEP
IPT
~
©1997, Instituto de Pesquisas Tecnológicas do· Estado de São Paulo SA - IPT
Cidade Universitária "Armando de Salles Oliveira" - CEP 05508-901 - São Paulo-SP
ou Caixa Postal 7141 - CEP01064-970 - São Paulo-SP
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Divisão de Economia e Engenharia de Sistemas

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Presidente: Maria Luiza Otero D'Almeida. Conselheiros: Flávio Farah, João Francisco Peral Cespedes e
Marcelo Martins Seckler

Consultores
Abilio Guerra, Bona de Villa, Claudia Maria Machado da Silva, Denio Munia Benfatti, Eliane Guedes,
Flávia Mourão Parreira do Amaral, Flávio Farah, Gladis Weissheimer, Ivone Salgado, Jacqueline Este .trabalho é dedicado à memória
Menegassi, José Ronal Moura de Santa Inez, Juan Luis Mascaró, Júnia Naves Nogueira, Liamara
Ubermau, Luiz Fernando GOes, Maria Angela Braga Reis, Maria do Carmo P. Barreiro, Marilu Marasquin,
de Claudia Maria Machado da Si/~a
I
Newton Burmeister, Rosane Zotlis Almeida, Ruy Tellechea Filho, Sonia Maria Castro Mendel

Capa, projeto gráfico e editoração eletrônica

Abilio Guerra, Hollons Informática (capa a partir da fotomontagem O monumento continuo, do
Superstudio, 1969, publicada na revista Óculum 5/6)

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

(Cãmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

Moretli, Ricardo de Sousa, 1955-

Normas urbanisticas para habitação de interesse social: recomendaçôes para
elaboração / Ricardo de Sousa Moretli. - São Paulo: Instituto de Pesquisas
Tecnológicas, 1997. - (Publicação IPT ; v. 2491)

Apoio financeiro: FINEP.

Bibliografia.
ISBN 85-09-00109-X

1. Habitações - Brasil - Aspectos sociais 2. Politica habitacional - Brasil 3.

Política urbana - Normas 4. Urbanismo e renovação urbana - Leis e legislação -
Brasil I. Titulo. 11.Série.

1. Habitações de interesse social: Normas urbanisticas : Urbanis.mo 711.580218

2. Normas urbanisticas : Habitações de interesse social: Urbanismo 711.580218

Publicação IPT 2491

Tiragem: 1,000 ex'mplnr'
Agradecimentos

À Jacqueline Menegassi, Maria Angela B. Reis e Claudia Maria

Machado da Silva pela organização dos encontros de discussão do
trabalho em Porto Alegre e Belo Horizonte.

Aos consultores e colegas que participaram da equipe

responsável pela produção deste trabalho.
Resumo
Esta publicação constitui um apoio técnico para a preparação ou revisãa das norma
urbanisticos para a habitação de interesse social contidas na legislação, em especial,
nas leis municipais. Em muitos cosas a legislação tem se mostrado um empecilho para o
desenvolvimento de prajetos habitacionais de boo qualidade e boixo custo. Identificom-
se diversos empreendimentos habitacionais cujos projetos são adotados como referência
de boa qualidade em paises da América do Norte e da Europa que não seriam apravados
em diversos municipios brasileiros, nem mesmo pefas regras urbanisticas especiais da
habitação de interesse social.
Os parâmetros ténicos associados aos critérios urbanisticos sãa apresentados e
analisados neste trabalho, procurondo-se assim formar uma base conceitual para
formulação das exigências legais.

Apresentação

A produção desta publicação foi resultado de um processo que

envolveu a participação de um conjunto de técnicos que já trabalhou
na regulamentação urbanística de empreendimentos habitacionais.
Textos preliminares foram discutidos em reuniões.realizadas em São
Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Este processo de discussão e a
colaboração apresentada pelos consultores foram decisivos para a
forma final da publicação. Participaram desta equipe os seguintes
, .' \ .
tecnlcos:
Abílio Guerra, Bona De Villa, Claudia Maria Machado da Silva,
Denio Munia Benfatti, Eliane Guedes, Flávia Mourão Parreira do Ama-
ral, Flávio Farah, Gladis Weissheimer, Ivone Salgado, Jacqueline Me-
negassi, José Ronal Moura de Santa Inez, Juan Luis Mascaró, Júnia
Naves Nogueira, Liamara Ubermau, Luiz Fernando Goes, Maria Angela
Braga Reis, Maria do Carmo P. Barreiro, Marilu Marasquin, Newton
Burmeister, Rosane Zottis Almeida, Ruy Tellechea Filho, Sonia Maria
Castro Mendel.
2. Impacto das exigências da normalização nos custos
hab ita ci o n ais 21

2.1 Composição de custos 21

2.2 Parâmetros da normalização mais sensíveis com

relação ao acréscimo de custos 22

3. Controle do poder público versus autonomia do projetista 29

4. Critérios para a formulação de exigências relativas à

apresentação de projetos e às obras mínimas de
infra -estru tu ra 33

4.1 Aspectos gerais 33

4.2 Obras mínimas de infra-estrutura na fase inicial............ 34

4.2.1 Terraplenagem 36

4.2.2 Tratamento de esgotos.......................................................... 42

4.2.3 Vias que podem ser dispensadas de pavimentação 46

4.2.4 Drenagem de vias não pavimentadas 49

4.2.5 Tratamento primário das vias.............................................. 51

 : .() ':d~:lm'n d pa rboriza ão 52 G.l.0 K (UO d:1 'difi a' o om r Ia ã à divi as
:1 l'roj 'O' r m laborados 55 lat rai d fundo 106

11.11 I roj t a erem apresentados ao Poder Público para .2 Sub ídios para fixação de parâmetros de atendimento
íln li licenciamento 57 obrigató rio 108
6.2.1 Controle da densidade 108
'•. Nor'lrl'l r lativas ao sistema viário 59
6.2.2 Taxa de ocupação 110
1).1 nceito das exigências 59
6.2.3 Dimensões máximas e mínimas dos lotes 113
ub ídios para fixação de parâmetros de atendimento
brigató rio :............... 65 6.2.4 Recuo das edificações com relação às vias públicas 116

i tema viário: subsídios para a preparação de um 6.2.5 Recuo das edificações com relação às divisas
manual técnico de orientação aos projetistas 71 laterais e de fundos 122

.1 Hierarquização do sistema viário 71 7. Normas relativas às áreas verdes e institucionais 127

.2 Parâmetros geométricos dos veículos 73 7.1 Introdução 127
.3.3 Parâmetro geométrico das vias...........................................
76 7.2 Conceito das exigências relativas às áreas verdes 131
.3.4 Intersecções, concordâncias horizontal e vertical........ 80 7.3 Conceito das exigências relativas às áreas
.3.5 Arborização e infra-estrutura 85 institucionais 132

.3.6 Declividades 89 7.4 Áreas verdes: subsídios para fixação de parâmetros

de atendimento obrigatório 134
.3.7 Baias de retorno 90
7.5 Áreas institucionais: subsídios para fixação de
.3.8 Acesso a deficientes físicos 92
parâmetros de atendimento obrigatório 138
b. Normas relativas ao dimensionamento e ocupação
Referências bibliográficas 145
do Iates 93
6.1 Conceito das exigências 93 Anexos

6.1.1 Densidade populacional........................................................

93 1. Subsídios para a definição e caracterização dos
empreendimentos habitacionais de interesse social 149
6.1.2 Taxa de ocupação 94
2. Alguns comentários sobre a legislação de interesse
6.1.3 Dimensões máximas dos lotes 95
social aplicável aos projetos de urbanização de
6.1.4 Dimensões mínimas dos lotes 96 favelas e de loteamentos existentes 153
6.1.5 Posicionamento das edificações.........................................99 3. Regulamentação' dos condomínios horizontais 155
6.1.6 Recuo das edificações com relação às vias públicas .... 101
6.1.7 Altura máxima da edificação ..•...........................................
105
1. Introd ução

A proposição de normas urbanísticas para a habitação de interes-

se social pelo município insere-se no objetivo de melhoria da qua-
lidade dos projetos e obras dos empreendimentos habitacionais. Em
última instância, o que se almeja é a melhoria de qualidade de vida,
referencial básico do desenvolvimento do homem.
Este trabalho apresenta subsídios para a preparação ou revisão
das normas urbanísticas contidas na legislação, em especial, nas
leis municipais. Nos 3 primeiros capítulos são analisados os custos
de produção dos empreendimentos habitacionais, o impacto da nor-
malização nestes custos e são avaliados o papel e o alcance da atua-
ção do poder público na regulamerltação urbanística. No capítulo 4 .
são discutidas as exigências quanto à apresentação de projetos e
quanto às obras mínimas de infra-estrutura. Optou-se por aprofundar
as recomendações para formulação das normas das obras de infra-
estrutura que são pouco contempladas na literatura técnica brasileira,
com ênfase na drenagem e tratamento das vias não pavimentadas.
Nos capítulos 5, 6 e 7 são apresentadas recomendações para a prepa-
ração das no'ffilãS relativas ao ?!.~tema viário, dimensionamento e
ocupação dos lotes, áreas verdes e áreas institucionais. Nestes capítu-
los são apresentados, separadamente, os conceitos das exigências e
os subsídios técnicos para formulação dos parâmetros de atendimen-
 to obrigatório. O responsável pela elaboração das normas e aqueles
que as utilizam precisam ter claro quais são os objetivos das normas.
O destaque dado aos conceitos das exigências visa facilitar que se
incluam, nos textos legais, os objetivos da regulamentação e não
somente os parâmetros a serem atendidos pelos projetos.
A produção da habitação destinada à parcela da população de
menor renda enfrenta sérias limitações de recursos financeiros. Se,
ao estabelecer os critérios de urbanização, não se considerar estas
limitações, corre-se o risco de elaborar normas técnicas dissociadas
da realidade. Esta é a postura que tem prevalecido nas cidades brasi-
leiras, fazendo surgir a cidade formal, implantada de acordo com a
lei, e a cidade informal, implantada de acordo com padrões gerados
pela própria população. Estes padrões autogerados levaram a assen-
tamentos muito heterogêneos, encontrando-se tanto ocupações
espontâneas de uma beleza poética, quanto ocupações que podem
ser consideradas como subumanas.
Há, também, o risco de se levar em conta apenas as limitações
econômico-financeiras, oficializando-se os critérios utilizados nas
ocupações espontâneas, mesmo que subumanos, por ser esta a alter-
nativa economicamente viável para a população dos estratos de mais
baixa renda. O equilíbrio é um fio de navalha. A opção adotada neste
trabalho é a de enfaÚzar a questão técnica, propondo-se critérios
baseados no desempen o de cadãõbra de-W:ba~ização. ã-conceit~
de ~esempenho _está associado a exigênslas humanas, que alteram-
se ao longo do tempo. Neste sentido, um posicionamento é inevitavel-
mente delicado; em alguns casos, as exigências tornam-se mais
rigorosas, não sendo aceitos padrões que, anteriormente, seriam con-
siderados normais. Em outros tornam-se mais permissivas. Assim,
os critérios técnicos apresentados tendem a ficar desatualizados. O
que se pretende que não fique desatualizada é a metodologia de
traba.lho, que prevê o estabelecimento de ~ci-ªs rbanísticas_
\\ claramente referenciadaS-em critérios técnicos de desempenho.,
Do ponto de vista legal, os municípios têm autonomia na proposi-
ção de suas normas urbanísticas, desde que obedecidas as regras
fixadas nas leis estaduais e federais. A análise da regulamentação
d diversos municípios permite identificar algumas característica
problemas, que se repetem freqüentemente nas leis municipais,
d ntre as quais vale destacar:
• a legislação induz fortemente à implantação de apenas
algumas tipologias de projeto, geralmente selecionando as edifica-
ções unifamiliares isoladas, ou semi isoladas, e prédios de apértamen-
to em torres (isolados no centro do lote), como soluções preferenciais;
• são privilegiados os projetos com sistema viário em malha,
com vias relativamente largas, e o acesso direto das edificações às
vias com circulação de veículos. Os critérios geométricos das vias
sem saída, em alça, ou das vias particulares dos pequenos conjuntos
desestimulam sua utilização;
• um conjunto de configurações e tipologias de projeto, já ante-
riormente implantado no Brasil, é excluído pela legislação de alguns
municípios, que estabelecem dificuldades para a construção de vilas,
condomínios horizontais, prédios em lâmina com fachada contínua,
prédios definindo pátios internos às quadras, ou mesmo, para a gemi-
nação de residências de pequena altura.
Identificam-se diversos empreendimentos habitacionais cujos
projetos são adotados como referência de boa qualidade em países
da América do Norte e da Europa, que não seriam aprovados, em di-
versos municípios brasileiros, nem mesmo pelas regras urbanísticas
especíais de habitação de interesse social.
Em alguns casos, verificam-se sérias dificuldades de se elaborar
um projeto de boa qualidade, em função das limitações da legislação
urbanística. Estas limitações introduzem acréscimos desnecessários
de custos, e chegam a condicionar soluções tecnicamente inadequa-
das. Como exemplo, a exigência exagerada de largura das vias obriga
a executar grandes movimentos de terra e aumenta os riscos de
acidentes geotécnicos nos terrenos de elevada declividade natural.
Vale ainda questionar a pertinência da proposição de orma?
urbanísticas especiais para a habitação de interesse social. De fato,
é de s~stranhar que a exigência mínima de habitabilidade, do ponto
de vista urbanístico, seja diferenciada caso o empreendimento seja
destinado à população de baixo poder aquisitivo. Entretanto, algumas
 xig"ncias contida nas leis federais e estaduais, tais como a dimen-
ão mínimas dos lotes, só podem ser revistas, pelos municípios, em
e tratando de um empreendimento de interesse social. Os municípios
têm maior autonomia para revisão da legislação urbanística da habi-
tação de interesse social, do que têm para os demais casos.
Considerando a urgência da racionalização e melhoria da qualidade
dos projetos de habitação popular, entende-se que esta possibilidade
deve ser explorada, como uma estratégia na conjuntura atual. A re-
visão da legislação urbanística da habitação de interesse social pode
constituir um passo importante no processo de discussão e revisão
mais geral da legislação urbanística do município, funcionando como
catalisador deste processo. Em paralelo, é necessário intensificar os
esforços para revisão de alguns parâmetros contidos nas leis esta-
duais e federais, que hoje constituem sério empecilho para a racio-
nalização dos projetos habitacionais.
Identificam-se alguns conceitos gerais que devem ser considera- Figura 1.1 Prédio de apartamentos construido no alinhamento de frente do lote e sem recuos
dos na elaboração das normas urbanísticas da habitação de interesse laterais, em Nova York, programa de renovação urbana Battery Park. As exigências usuais de
recuo impediriam projetos semelhantes no Brasil
social, pelos municípios. Vale apontar:
• a importância da clareza, objetividade e simplicidade. A legisla-
ção deve ser curta e deve explicitar os objetivos envolvidos na regula-
mentação. É quase sempre inútil e contraproducente tentar impedir
possíveis casos de burla da legislação, através de seu minucioso
detalhamento;
• a conveniência de se aumentar a autonomia e, paralelamente,
a responsabilidade dos projetistas e empreendedores;
• a possibilidade de se flexibilizar os parâmetros geométricos
das obras (dimensões dos lotes, das vias, dos afastamentos etc.),
desde que se tenha assegurada a implantação de obras mais comple-
tas,já na fase inicial. Como exemplo, uma via relativamente estreita,
mas pavimentada e arborizada, pode ser uma alternativa mais conve-
niente que uma rua superdimensionada e com obras precárias de
infra-estrutu ra.
Uma questão polêmica na regulamentação municipal dos
empreendimentos habitacionais de interesse social é a caracterizaç.ão Figura 1.2 Prédios de apartamentos na forma de torres, isoladas no centro do lote, e residências
dos empreendimentos e agentes que poderão se utilizar das prerroga- unifamiliares isoladas ou parcialmente gemi nadas são as tipologias de projeto usualmente
induzidas pelas exigências da legislação
tiva da legislação. A polêmica se estabelece quanto à eficácia dos
meios legais para impedir a utilização dos critérios especiais da
habitação de interesse social para produção de moradia para popula-
ção de maior poder aquisitivo. A questão é mais relevante quando
são maiores os "privilégios" atribuídos pela legislação. Ou seja, quanto
mais restritiva for a exigência usual e permissiva a lei de interesse
social, mais delicada será esta questão. Apresentam-se, no anexo 1,
alguns subsídios para definição e caracterização dos empreendi-
mentos habitacionais de interesse social.
Vale destacar que as sugestões para elaboração das normas urba-
nísticas aqui apresentadas estão voltadas para a produção de novos
empreendimentos habitacionais. O aperfeiçoamento dos projetos de
urbanização de favelas e de loteamentos existentes é um assunto
relevante que apresenta particularidades que não são abordadas,
em profundidade, neste trabalho. Alguns comentários sobre esta
questão são apresentados no Anexo 2. Considera-se que a produção
de unidades habitacionais de interesse social através da reforma de
edificações existentes é uma alternativa que deve ser contemplada
na legislação. Para isto é necessário que a caracterização dos empre-
endimentos que podem se utilizar das normas especiais prevejam
esta possibilidade.
As normas urbanísticas para a habitação de interesse social não
devem se aplicar somente às lonas Especiais de Interesse Social (lEIS).
Os objetivos da delimitação das lEIS e de formulação das normas
urbanísticas são diferentes. A delimitação de uma lEIS, abre a possibi-
lidade de elaborar um projeto de características especiais, como por
exemplo a urbanização de uma favela ou de um loteamento irregular.
Abre ainda a possibilidade de se aplicar os instrumentos previstos
no artigo 182 da Constituição Federal (urbanização e edificação com-
pulsórios, IPTU progressivo e desapropriação com títulos da dívida
pública). Interessa, porém, que os empreendimentos habitacionais
de interesse social possam ser implantados na área mais abrangente Figuras 1.3a e 1.3b. Os projetos dos conjuntos habitacionais, limitados pelas exigências da
legislação, seguiram um padrão que se repete em todo o país, com pequenas variações. Nas
possível da cidade. A aplicação das normas urbanísticas da habitação
fotos, o conjunto habitacional de Vila União, na cidade de Campinas. Fotos de Daniel Raizer.
de interesse social somente nas lEIS limita desnecessariamente sua
utilização.
2. Impacto das exigências da normalização nos
custos habitacionais

2.1 Composição de custos

O entendimento da estrutura de composição dos custos dos
empreendimentos de interesse social é necessário para que se possa
identificar os tópicos onde a otimização de gastos é mais significativa.
Estudos de custos realizados sobre a produção da COHAB-SP até
1988, incluindo cerca de 57 mil unidades (das quais 47 mil aparta-
mentos com área construída média de 42 m2), indicam:
• que a edificação da unidade habitacional é o tópico mais rele-
vante na composição de custos respondendo, nestes casos, por valores
que variam de 62 a 64% do total. Além do custo da unidade, o total
inclui as despesas com terrreno, projeto, equipamentos comunitários
e infra-estrutura;
• que os gastos com infra-estrutura (terraplenagem, urbaniza-
ção, água, esgotos, drenagem e pavimentação) representam cerca
de 20% do total, e a pavimentação é-o item de maior peso, responden-
do por metade destes gastos.
A incidência dos custos da edificação no total de gastos envol-
vidos na produção de um conjunto habitacional depende da tipologia
do projeto habitacional, predominando valores entre 50 e 85%. Os
gastos com infra-estrutura são proporcionalmente maiores nos
projetos com residências unifamiliares e, em geral, nos projetos que
 l
pr sentam baixa d nsidade populacional. Estudos realizados sobre --

o impacto do traçado urbano nos custos de infra-estrutura indicam:

• a importância de procurar a redução do comprimento das redes,
em especial através da utilização de modelos habitacionais que impli- J
quem baixos valores de testada para a via pública de cada unidade
habitaciona I; /
• a necessidade de minimizar a área de pavimentação por unida-
/ x
e

-------
de habitacional, através da redução planejada da largura das vias. ~ o a.
<t:
,./ N

(5
Aponta-se, nesse sentido, a conveniência da hierarquização das vias ü
LO
o
e os problemas decorrentes de um sistema viário em malha, tipo o
LO
<F>
'

tabuleiro de xadrez; "".l9

Ü'
"
<F>
(f)
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• a necessidade de selecionar cuidadosamente a localização dos ~'"
o
a. :5
novos empreendimentos e de levar em conta os custos de conexão .9 q
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das redes do empreendimento com as redes públicas existentes no

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entorno;
• a influência do aumento da densidade populacional na redução ~'"
Vi
dos custos de infra-estrutura para cada habitação. Nas figuras 2.1 e
Q)
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:o
2.2 são apresentados elementos das conclusões obtidas por Mas- ~'" \..'

o;
caró e Villa Gomez. -o "
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'u;
'"
c
Q)
o
2.2 Parâmetros da normalização mais sensíveis com relação ao
acréscimo de custos
Considerando a forte incidência dos custos da edificação no
total de gastos é necessário que as diretrizes técnicas contidas na
regulamentação urbanística possibilitem soluções econômicas para
a edificação.
A possibilidade de implantação de pequenos condomínios
horizontais, constituídos pelo agrupamento horizontal de habitações
multifamiliares, é importante na racionalização dos custos dos
empreendimentos habitacionais, na medida que:
• os custos de implantação são significativamente menores que Figura 2.1 Gráfico do custo por habitação, em dólares (1977), dos serviços urbanos em relação
na habitação unifamiliar, em função do melhor aproveitamento do à densidade. Fonte: Mascaró, 1979, p.222. ,
Figura 2.2 Racionalização do desenho urbano - custo por habitação das" redes de agu.a,
terreno e menor custo de implantação das redes de infra-estrutura, esgoto e energia elétrica em função da densidade. Fonte: Oscar Vdla Gomez: Raclonallzaclon
levando-se em conta que as redes internas podem ter características dei diseno urbano para viviendas de interés social", apud Falcoskl, 1988.
semelhantes às dos ramais domésticos;
 • xiste a possibilidade de mesclar parcela do terreno de uso •. ti luLirl" d difi a õ fa ilita a criação de espaços li'-
omum dos condôminos (vias internas, jardins, áreas de recreação vr m i mplo do que é possível obter nas edificações unifamiliares
te.) com parcelas de uso privativo do proprietário -terreno vinculado implantadas em lotes de pequenas dimensões. Um sobrado de 70 m2
à unidade autônoma- para a implantação da edificação e, por exem- implantado em um lote de 70m2 gera dois quintais de 17,5 m2,
plo, para um pequeno jardim ou quintal agregado à casa (vide figura confinados e de uso limitado. Dez sobrados implantados em um lote
2.3); de 700 m2, têm 350 m2 de espaço livre de uso comum, possibilitando
alternativas interessantes de utilização do espaço;
• são possíveis soluções em que se constrói de início apenas o
embrião da edificação, podendo ser feita a ampliação no segundo
piso ou em parcela do terreno vinculado à unidade autônoma. Neste
r IrJr r p~rí1WfTíIITíF1llJ
I caso a convenção de condomínio estabelece as regras para a edifica-
r-I I~II!I~LI ção e define a parcela do terreno autônomo que pode ser ocupada;
I,r t 'r
i -r' ,1,1, ,r.' - ''-11 I
I
• é possível a construção de condomínios horizontais em terrenos
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I I de pequenas dimensões, com um aproveitamento do terreno bastante
i
I1
J
JI -!!:-!
'I I
I ,
,I
li I I ,_I = superior ao das residências unifamiliares, e com um padrão pelo
menos equivalente no tocante às condições de insolação, ventilação
etc. Na figura 2.4 apresenta-se uma solução de projeto para 4 resi-
dências sobrepostas, em um lote de 250 m2.

I'
10 ,
3 C')

Res.1 Res.3
55m2 63 m2

Res.2 Res.4
55 m2 63 m2

Figura 2.3 Exemplo de projeto na forma de condomínio horizontal. Cooperativa Covine 8-

Uruguai, projeto da arquiteta Marta Cecilio, 1982. Acima: planta do conjunto, 50 unidades.
Abaixo: foto das unidades habitacionais. A transição entre os espaços de uso privado e de Figura 2.4 Exemplo de condominio horizontal em lote de pequenas dimensões. Fonte: Revista
uso coletivo foi muito bem resolvida no projeto. Fonte: Revista Oculum 7/8 p.60-61 Téchne n° 3 p.25
 Considerando as possibilidades de racionalização de custos
associadas à implantação dos condomínios horizontais, e sua pequena
utilização como solução destinada à população na faixa de renda de
interesse social, é apresentado no Anexo 3 um exemplo de regula-
mentação legal deste tipo de empreendimento.
A possibilidade de construção de edificações geminadas é de
grande importância para a racionalização de custos. A geminação
introduz significativa racionalização dos gastos com terreno, redes
de infra-estrutura e de edificação da unidade habitacional. Os gastos
com terreno são otimizados pelo melhor aproveitamento dos espaços
livres, não edificados, do lote. A geminação possibilita lotes com
menor testada, reduzindo-se assim a extensão das redes e a área de
pavimentação. Com relação à edificação, a geminação possibilita a
redução de gastos envolvendo os seguintes tópicos:
• fundações;
• alvenaria, revestimento e pintura;
• cobertura;
• muros;
• passeios externos;
• ligação domiciliar de eletricidade (caso a concessionana
autorize que as duas edificações geminadas compartilhem o mesmo
poste).
No âmbito do esforço municipal para melhoria da qualidade e
racionalização dos gastos envolvidos na produção da habitação de
interesse social, uma iniciativa importante é a interação com as
concessionárias dos serviços públicos visando a formulação de
critérios técnicos específicos para estes empreendimentos. Dentre
os tópicos que podem estar incluídos nesta regulamentação
específica, vale apontar:
• a execução de redes condominiais de eletricidade, água, esgoto
e drenagem de águas pluviais;
• a execução da rede elétrica de baixa tensão, telefonia e
iluminação na fachada das edificações, dispensando-se parte dos
postes (este procedimento, pouco usual no Brasil, é comum em
liv r pai da Europa, l'tn special nos caso d pr dio m
1<mina, con truídos sem r uo com relação à via pública);
• a utilização de um único poste e caixa de entrada elétrica
atendendo mais de uma residência.
Algumas exigências da legislação têm especial impacto nos
custos de urbanização dos empreendimentos habitacionais. Dentre
estas vale destacar:
• os parâmetros que levam a elevadas quotas de área
pavimentada por unidade habitacional- largura mínima das ruas,
testada mínima dos lotes, afastamentos laterais mínimos da
edificação etc.;
• os parâmetros que levam ao aumento da extensão das vias e
das redes de infra-estrutura, entre eles a testada mínima dos lotes;
• os parâmetros que limitam a densidade populacional - área
mínima do lote associada à proibição de habitação multifamiliar,
quota mínima de terreno por unidade habitacional, coeficiente
máximo de aproveitamento etc.
O fato destas exigências terem impacto sensível nos custos não
significa que devam ser excluídas da legislação. Algumas delas são
de fundamental importância para se assegurar a qualidade de projeto.
O que se deseja destacar é a importância da formulação criteriosa
destes parâmetros, considerando o impacto nos custos a eles asso-
ciados.
Nos projetos envolvendo a produção de lotes urbanizados é
conveniente que o responsável pelo empreendimento apresente, à
municipalidade e aos compradores dos lotes, o detalhamento dos
projetos das unidades habitacionais que foram utilizados como
referência para a elaboração do projeto de parcelamento do solo.
Da mesma forma, nos projetos envolvendo a construção de
edificações evolutivas (embriões), é necessária a apresentação do
projeto de ampliação da unidade habitacional. Pode ser conveniente
a exigência de aprovação do projeto da unidade habitacional final,
fornecendo-se o habite-se parcial para o embrião, nas situações
que envolvem maior conflito na ampliação da unidade habitacional.
Dentre estas situações, deve-se incluir:
 • pr jd IrIr d I v d d livid de natural;
• o proj to m qu a ampliação da unidade habitacional é
minada;
• os projetos dos condomínios horizontais com
volutivas.

3. Controle do poder público versus autonomia

do projetista

As normas urbanísticas devem ser formuladas visando resguardar

os interesses e direitos coletivos, evitando que a implantação do
empreendimento traga impacto indesejável para a cidade como um
todo. Devem ser estabelecidas regras para evitar que um conjunto
de edificações venha a prejudicar os direitos de outros cidadãos.
Também não é possível prescindir de exigências que garantam salu-
bridade e segurança aos futuros moradores.
Verifica-se, porém, que muitas das exigências das legislações
urbanísticas municipais estão voltadas exclusivamente ao conforto
daqueles que vão ali residir. São exigências genéricas, que não tem
como levar em conta as condições específicas do local onde será
feito o empreendimento. Este tipo de exigência pode tolher a autono-
mia dos projetistas e impedir boas soluções de projeto.
Como exemplo, é muito difícil a fixação das dimensões mínimas
da via interna, particular, de um pequeno grupo de residência multifa-
miliares, sem conhecer as condições específicas do projeto: o número
de residências, a forma como está prevista a circulação de pedestres,
o estacionamento de veículos, a implantação da rede de infra-estru-
tura etc. Esta é uma típica decisão que deve ser repassada ao projetis-
ta, desde que parâmetros de interesse coletivo, tais como o número
 rnfnimo d vaga d estacionam nto dentro do lote, estejam esta- • f tamento entre edificaçõe situadas d ntro de um mesmo
b I cidos. I t .
Um conjunto de exigências deve ser formulado pelo Poder Público Levando-se em conta o objetivo de minimizar conflitos entre
visando resguardar as condições de salubridade, a segurança, a redu- dificações habitacionais, cabe questionar a conveniência de se
ção dos conflitos de vizinhança e a garantia dos interesses coletivos. estabelecer exigências urbanísticas rigorosamente atreladas à
Dentre estas exigências vale destacar: tipologia habitacional. Como exemplo, do ponto de vista de conflito
• padrão mínimo das obras de infra-estrutura; de vizinhança relativo às condições de insolação, ventilação e
• conexão das obras viárias e redes às estruturas existentes no iluminação, não existirá diferença marcante entre uma residência
entorno; unifamiliar de 3 andares edificada junto a uma das divisas do lote, e
• informações e padrão mínimos de qualidade dos projetos; um prédio de apartamentos de mesmas dimensões também de 3
• densidade populacional máxima; andares. Preferencialmente, devem ser formuladas exigências
• volumetria das edificações; . urbanísticas gerais, relacionadas à geometria da edificação (altura,
• critérios de desempenho das vias públicas; posicionamento no lote etc.) e aos parâmetros de densidade
• reserva de áreas para equipamentos públicos; populacional evitando-se, sempre que possível, as regras específicas
• critérios de segurança e acessibilidade a ser atendido pelas para cada tipologia.
edificações.
Outros tópicos devem ser de responsabilidade dos projetistas. A
legislação pode estabelecer a obrigatoriedade de atendimentos às
normas técnicas e, dependendo das condições específicas do
município, podem ser preparados manuais técnicos complementando
e regulamentando as normas legais. Estes manuais podem ter o
caráter de subsídio ao desenvolvimento do projeto, permitindo-se
orientações diferentes daquelas sugeridas, desde que tecnicamente
justificadas pelo projetista. Dentre estes tópicos que poderiam ser
de responsabilidade dos projetistas vale destacar:
• seleção das tipologias de projeto urbanístico e da unidade
habitaciona I;
• dimensões dos lotes, desde que atendido os parâmetros de
densidade fixados;
• dimensões das vias locais, desde que atendidos os parâmetros
de desempenho;
• recuos da edificação, desde que atendidas as limitações de
volumetria da edificação;
• dimensões das vias particulares, internas aos lotes destinados
à habitação multifamiliar;
4. Critérios para formulação de exigências
relativas à apresentação de projetos e às obras
mínimas de infra-estrutura

4.1 Aspectos gerais

As exigências urbanísticas legais com relação à infra-estrutura,
nos novos empreendimentos habitacionais, envolvem:
• a definição das obras mínimas a executar;
• a definição dos projetos a serem elaborados e
• a definição dos projetos a serem aprovados pelo Poder Público
e, portanto, apresentados aos órgãos competentes.
É fundamental a compatibilidade entre os diversos projetos
envolvidos na implantação de um empreendimento habitacional. Esta
responsabilidade cabe ao coordenador do projeto, geralmente o
responsável pelo projeto urbanístico. Para o Poder Público, é necessá-
rio que esteja assegurado, mediante o projeto, a solução para as
diversas obras de infra-estrutura, visando evitar problemas futuros
na implantação destas obras. O projeto deve ser bastante abrangente
e contemplar o equacionamento do conjunto de obras envolvido no
processo de urbanização, mesmo que nem todas elas sejam execu-
tadas na fase inicial do empreendimento. Isto não significa que todos
os projetos desenvolvidos devam ser apresentados pelos empreende-
dores e analisados pelo Poder Público.
4.2 Obras mínimas de infra-estrutura na fase inicial
A definição dos serviços de infra-estrutura a serem exigidos
dos novos empreendimentos habitacionais poderá variar de município
para município. Estas exigências devem levar em conta as possibilida-
des econômicas locais, e o padrão de obras da fase inicial deve ser
revisado na medida que melhoram as possibilidades econômicas,
procurando-se sempre garantir que os serviços previstos estejam
disponíveis no menor prazo possível. É necessário definir prioridades,
considerando-se as limitações locais.
Dentre os serviços de infra-estrutura desejáveis, incluem-se:
• abastecimento de água potável;
• captação, condução e disposição das águas pluviais;
• captação, condução, tratamento e disposição de esgotos;
• fornecimento de energia elétrica;
• terraplenagem das áreas públicas e dos lotes;
• pavimentação das vias públicas;
• calçamento dos passeios;
• arborização das vias públicas;
• tratamento urbanístico e paisagístico das margens dos córre-
gos, linhas de drenagem sazonais e corpos d'água em geral;
• rede de telefonia;
• iluminação das vias públicas;
• fornecimento de gás canalizado;
• mobiliário urbano.
As obras mínimas a executar serão definidas considerando-se a
modalidade do empreendimento, que pode ser classificada em 3 cate-
gorias principais:
• empreendimentos envolvendo abertura de vias públicas;
• empreendimentos em lotes existentes, com abertura apenas
de vias de circulação interna aos lotes (condomínios horizontais e
verticais);
• empreendimentos em lotes existentes sem a abertura de via
pública ou de via de circulação interna.
Independentemente da modalidade do empreendimento, deve-
se procurar garantir que o serviço de infra-estrutura considerado
pri rit rio j implantado na fa ini 'ial. N o d mpr '('IHI
m ntos em lotes já existentes, a exigência pode ser ap na imphn
tação da infra-estrutura internamente, na área do lote, e sua on x o
com a rede existente na via pública. Nos casos que envolvem a b r-
tura de vias públicas, torna-se necessário maior detalhamento da
exigências, já que as obras feitas em espaços públicos serão mantida
pelo Poder Público.
Entende-se que, na situação econômica atual, é inviável exigir,
logo de início, nos novos empreendimentos habitacionais, a implanta-
ção de todo o conjunto de obras correspondente aos serviços ante-
riormente listados. Todavia, a infra-estrutura inicial completa é uma
meta a ser perseguida com realismo pelas administrações municipais.
Sua viabilização poderá minimizar diversos problemas hoje observa-
dos nos loteamentos e conjuntos habitacionais, em parte decorrentes
da implantação das obras por etapas. Torna-se necessário identificar
um padrão inicial de obras de infra-estrutura que evite os riscos de
degradação, que garanta condições aceitáveis de habitabilidade e
que apresente baixos custos de implantação.
Algumas obras podem ser consideradas básicas e merecem
prioridade de implantação na fase inicial do empreendimento. Dentre
estas obras destacam-se:
• a terraplenagem e demarcação dos lotes;
• a pavimentação das vias de acesso ao empreendimento (em
especial das vias em que haverá a circulação do transporte coletivo)
e o tratamento primário das vias não pavimentadas;
• a implantação do sistema coletivo de abastecimento de água,
considerando os altos custos e riscos sanitários envolvidos no abaste-
cimento individual, através de poços;
• a drenagem das águas pluviais, em especial quando é elevada
a declividade do terreno natural ou quando identificam-se riscos de
erosão ou escorregamentos;
• o calçamento dos passeios e arborização, em especial quando
parte das vias não é pavimentada;
• a coleta, tratamento e disposição dos esgotos;
• a implantação da rede de energia elétrica.
 Para a redução dos custos iniciais de infra-estrutura, têm
especial importância os serviços de terraplenagem, pavimentação e
drenagem de águas pluviais, que têm peso significativo na
composição de custos. Os critérios de urbanização contidos na legis-
lação devem possibilitar, ou mesmo estimular a adoção de tipologias
de projeto que otimizem estes gastos.
4.2.1 Terraplenagem
As deficiências no projeto e na implantação das obras de terra-
plenagem geram grandes problemas de degradação nos assentamen-
tos habitaciona is. Predom i na uma postu ra de projeto envolvendo
total alteração do perfil natural do terreno, estabelecendo-se plata-
formas para construção das unidades. Os cuidados técnicos necessá-
rios para que seja bem sucedida uma implantação com terraplenagem
generalizada, usualmente com custos elevados, nem sempre foram
adotados na construção dos conjuntos e muitas companhias
habitacionais enfrentam hoje uma infinidade de problemas de manu-
tenção e recuperação decorrentes da prática de "reconstrução topo-
gráfica" que caracterizou seus projetos e obras.
É mais trabalhosa a elaboração de projetos quando se pretende
minimizar o volume de movimentação de terra, adequando o sistema
viário e o posicionamento das edificações à topografia natural. As
vias são mais sinuosas, os lotes irregulares e tem-se um trabalho de
detalhamento, de certa forma, artesanal. Entretanto, esta postura
de projeto leva a uma significativa redução dos custos das obras de
implantação e manutenção dos empreendimentos, reduzindo os
riscos de acidentes geotécnicos e o impacto ambiental decorrente
das obras.
É fundamental que o projeto do empreendimento habitacional
adote tipologias de projeto, urbanístico e de unidades habitacionais,
compatíveis com a declividade natural e demais características físicas
do terreno. Como exemplo, em áreas de elevada declividade natural
são mais adequadas as soluções que envolvem estacionamento cole-
tivo (condomínios horizontais, prédios de apartamentos, residências
unifamiliares com acesso por escadarias de pedestres). A solução
m n i:ld quad ,n t I t ur nil d ,d I qu na
dim n õe : ao se procurar garantir o ac o do autom6v I p rli ult r
a cada lote, tem-se inevitavelmente elevado movimento d terra
para implantação das vias e das unidades habitacionais, o qu não
aconselhável nessas situações topográficas. Os padrões urbanísticos
usualmente previstos na legislação não incentivam soluções de
compatibilização com o meio físico e acabam induzindo a elaboração
de projetos com reconstrução topográfica. As restrições legais a vias
de acesso local estreitas e a pequenos condomínios horizontais inclu-
em-se entre os fatores que dificultam a elaboração de projetos mais
adaptados à topografia natural (vide figura 4.1).
Algumas empresas habitacionais especificam como diretriz para
os projetos de terraplenagem que a conformação final do terreno
possibilite o caimento das águas pluviais de cada lote para a respecti-
va rua lindeira, evitando que lotes a juzante recebam as águas pluviais
de lotes a montante. Esta exigência traz conseqüências indesejáveis,
em especial, nas áreas com declividade natural relativamente elevada
(superior a 15%), onde só se consegue que todos os lotes tenham
caimento para a rua se for executada terraplenagem generalizada e
de grande porte, conforme pode-se observar na figuras 4.2. Esta
diretriz pode ser substituída pela exigência de que os projetos (terra-
plenagem, drenagem e esgotos) detalhem como se dará o escoamento
das águas pluviais e servidas nos casos em que parte dos lotes tem
cota menor que a do sistema viário. Sob o enfoque jurídico, as
passagens podem ser disciplinadas através do estabelecimento de
servidões.
Entende-se, por um lado, que as regras urbanísticas não devem
obrigar os projetos habitacionais a acompanhar a topografia natural.
Por outro, não parece sensato que estas regras praticamente
obriguem à implantação de projetos com terraplenagem generalizada
e reconstrução topográfica.
As exigências legais devem visar a qualidade das obras de
terraplenagem e respectivos projetos, o que não acontece em grande
parte dos municípios. Na maioria dos casos, os projetos de
terraplenagem limitam-se à definição geométrica das cotas das
~"

alternativa 1: alternativa 2:
induzida pela legislação usualmentevetada pela legislação

lu OJOJ

Figura 4"1 Riscos associados às residências unifarniliares com acesso por via d -ir ulação de Figura 4.2 Impacto, nas obras de terraplenagem, da exigência de que todos os lotes tenham
veículos em áreas de elevada deciividade natural caimento para as ruas lindeiras
pl;lta" rma do l:lIlHle d \ rt aterro. A au ência de defini
qu nto à drenag m provi 6ria na fase de obras, à micro drenagem
d áreas terraplenadas, ao manejo de solos, à proteção superficial,
aos cuidados técnicos nas áreas de empréstimo e bota-fora são
i temáticos. Entende-se que, dependendo do nível de complexidade
da intervenção proposta para implantação do ef11preendimento habi-
tacional, os elementos que constituem o projeto de terraplenagem
devam ser variados, ou seja, existem casos em que se torna indispen-
ável maior nível de detalhamento do projeto de terraplenagem,
incluindo a caracterização geológica-geotécnica da área, avaliação
do impacto ambiental decorrente da implantação da obra e identifi-
ação de medidas mitigadoras dos impactos previstos. Dentre as
ituações que requerem maior nível de estudo e detalhamento do
projeto de terraplenagem, devem ser apontadas:
• execução de aterros em várzeas e em áreas de solo mole;
• ocupação de áreas junto a córregos e locais potencialmente
inundáveis em decorrência da alteração das condições de escoamento
do córrego ou do aumento de vazão da bacia de drenagem;
• áreas em que está prevista a terraplenagem generalizada ou a
execução pontual de cortes e aterros de grandes dimensões;
• áreas de elevada declividade ou locais potencialmente críticos
quanto ao desenvolvimento dos processos erosivos.
Em linhas gerais, do ponto de vista das exigências legais,
entende-se que é necessário:
• alterar as exigências que obrigam ou induzem à implantação
de projetos com terraplenagem generalizada e reconstrução
topográfica;
• incrementar, em geral, o nível de detalhamento exigível dos
projetos de terraplenagem;
• identificar os casos em que são necessários estudos comple-
mentares e detalhar os elementos adicionais exigíveis nestes casos.
Parecer geotécnico
Sugere-se que, por ocasião do fornecimento de diretrizes para
elaboração do projeto (art. 7° da Lei Federal 6766/79), seja solicitada
a labor ão d um parecer geot' cnico, nos casos de terrenos de
I vada complexidade geológica ou geotécnica. Este parecer com-
preende a delimitação das zonas ou unidades do terreno que apresen-
tam comportam~nto>~geotécnico homogêneo e o estabelecimento,
para cada unidade, de diretrizes geotécnicas para o desenvolvimento
dos projetos.
As diretrizes geotécnicas incluem recomendações relacionadas
a escavações, estabilidade de taludes de corte e aterro, comportamen-
to de aterros quanto a deformações (recalques), estabilidade dos \
terrenos à erosão, bem como orientações para escolha de fundações.
Podem ser considerados terrenos de elevada complexidade
geológica ou geotécnica aqueles que apresentam uma ou mais das
seguintes características:
• mais do que 30% da área total do terreno envolvendo declivi-
dade natural superior a 15%;
• mais do que 30% da área total do terreno apresentando solos
moles de elevada compressibilidade;
• mais do que 30% do terreno apresentado afloramentos de
rocha ou matacões em superfície;
• mais do que 30% do terreno apresentando evidências de
intervenções anteriores potencialmente problemáticas como cortes,
aterros, depósitos de resíduos ou atividades de mineração;
• presença de zonas com risco de escorregamentos, erosão de
grande porte ou inundação.
A elaboração do parecer geoté.cnico deve iniciar-se por uma
compartimentação geotécnica do terreno. A delimitação e descrição
das unidades geotécnicas do terreno devem tomar por base os dados
da investigação geotécnica de superfície, sondagens e eventuais
investigações complementares. Esta compartimentação deve ser
apresentada em plantas e texto explicativo, contendo; no mínimo,
os seguintes elementos:
• mapa geotécnico do terreno, lançado sobre planta topográfica,
contendo a delimitação em planta das unidades de comportamento
geotécnico homogêneo;
 • seções geotécnicas obtidas da interpolação dos perfis de
ondagem;
• descrição das características geotécnicas relevantes de cada
unidade identificada, envolvendo, por exemplo, risco de instabilização
de taludes existentes e de desenvolvimento de processos erosivos
e.xpressivos, ri~co de inundação, declividade do terreno, vegetação,
tipO de material (solo ou rochas) presente em superfície, presença
de solos compressíveis em superfície ou em profundidade, etc.
Além da compartimentação geotécnica, o parecer deverá incluir
texto explicativo contendo as diretrizes para o desenvolvimento das
fases iniciais do projeto relativas a cada unidade do terreno. Estas
diretrizes incluem:
• critérios para obtenção de material para construção de aterro
(possíveis jazidas, forma de exploração, e proteção da área após a
exploração);
• configurações geométricas dos taludes de corte e aterro
necessárias para garantir a estabilidade;
• recomendações para a minimização e controle de problemas
de recalques, nos casos de aterros apoiados sobre solos compressíveis;
• cotas de aterro e demais medidas necessárias para viabilizar a
ocupação de terrenos potencialmente inundáveis;
• orientações para a execução das obras de terraplenagem (plano
de manejo, cuidados construtivos, proteção superficial etc.)
4.2.2 Tratamento de esgotos
No Brasil, nos últimos anos, a política de investimentos públicos
na área de saneamento priorizou a saúde pública em detrimento da
preservação ambienta/. Assim, é bastante comum que a parcela da
população atendida pelo sistema público de abastecimento de água
seja superior àquela atendida pela coleta de esgotos, por sua vez
muito superior à parcela que tem seus esgotos tratados.
A otimização dos investimentos em tratamento de esgotos pres-
supõe que se privilegie e incentive a ocupação das áreas que dispõem
ou irão dispor, em curto prazo, de sistemas de tratamento. Cabe
lembrar que se uma parcela dos esgotos gerados for tratada, e uma
P:lr Ia pro guir endo jogada nos córregos, pode-se ter um
r ultado tímido. A meta básica de resgatar a vida aos corpos d'água
pressupõe a eliminação, praticamente total, dos dejetos lançados
sem tratamento.
Se no município existe um esforço coletivo, através da aplicação
de recursos públicos, direcionado para a implantação de sistemas
centralizados de tratamento dos esgotos, é necessário considerar
esta iniciativa. Assim, é incoerente aplicar recursos em estações de
tratamento locais em áreas que brevemente serão integradas ao
sistema centralizado de tratamento. Porém, é também incoerente
aceitar que novos empreendimentos possam lançar diretamente seus
dejetos nos corpos d'água, em áreas ainda não poluídas ou em locais
onde não se tem uma previsão concreta de entrada em operação do
sistema centralizado de tratamento. Verifica-se, dessa forma, que a
exigência de tratamento de esgotos nos novos empreendimentos
deve considerar as diferenças existentes com relação:
, • à possibilidade ou não de conexão do sistema de coleta de
esgotos do empreendimento à rede de coleta pública;
• à possibilidade de que a rede pública existente possa, em curto
prazo, ser integrada às estações de tratamento centralizado existen-
tes ou em construção;
• ao estado de poluição em que se encontra o corpo d'água,
onde está previsto o lançamento temporário dos dejetos, enquanto
não se finalizam as obras de tratamento.
Identificados os setores da cidade que receberão tratamento,
deve ser feita uma série de ajustes nas leis que disciplinam o uso e
a ocupação do solo nas áreas urbanas e urbanizáveis, visando incenti-
,
var e estimular a ocupação das áreas já atendidas, ou com atendimen-
to previsto a curto prazo. Torna-se possível, também, explicitar as
exigências, com relação ao tratamento de esgotos, para os novos
empreendimentos habitacionais. Estas exigências podem ser formula-
das conforme apresentado nas figuras 4.3 e 4.4, respectivamente
para empreendimentos em que está prevista abertura de arruamento
público (Ioteamento) e nos casos d.e empreendimentos a implantar
em lotes já existentes.
 Ár as que têm possibilidade de conexão imediata ao sistema de tratamento: Par o o de tratam nto e di po i ão d goto no t rr no
xlglr rede de coleta. p rt ncente ao empreendimento, existe norma da ABNT - NBR 7229
- Construção e Instalação de Fossas Sépticas e Disposição dos Efluen-
Áreas que têm possibilidade de conexão ao sistema de tratamento a curto
tes Finais, que apresenta os procedimentos de dimensionamento,
prazo:
exigir rede de coleta; aceitar lançamento sem tratamento, se o corpo d'água receptor já estiver
projeto, operação e manutenção, para sistemas que recebem, de um
3
poluído. Exigir tratamento (estação local) em caso contrário. ou mais prédios, até 75 m por dia. Incluem-se nesta norma os pa-
râmetros:
Áreas para as quais se prevê a conexão ao sistema de tratamento a médio
• para os diversos tipos de fossa séptica (câmara única, câmaras
prazo:
sobrepostas e câmaras em série);
exigir rede de coleta e tratamento (estação local). Aceitar disposição dos esgotos no lote, nas
situações tecnicamente possíveis.
• para a disposição dos efluentes das fossas sépticas no solo
(sumidouros e valas de infiltração);
Áreas para as quaisnão está prevista implantação de sistema de tratamento: • para o tratamento dos efluentes das fossas sépticas e disposi-
evitar a ocupação. Exigir tratamento (disposição no lote ou rede e estação de tratamento local) nos
ção nos corpos d'água (filtros anaeróbios e valas de filtração).
casos em que se permitir a ocupação.
Os sistemas de tratamento e disposição de esgotos nos lotes

Figura 4.3 Exigências quanto ao tratamento de esgotos nos empreendimentos habitacionais

têm sido utilizados com sucesso em diversos países do mundo e po-
que envolvem' abertura de arruamento público dem ser bastante eficientes se sua adequada manutenção for garanti-
da. Vale destacar a necessidade de se gar~.~!ir l'!1anutenç~o, quando
for aceito sistema de tratamento local em um novo empreendimento
Áreas que não têm rede coletora pública: habitacional. Nos casos de tratamento e infiltração dos efluentes
exigir sistema de tratamento e disposição no terreno pertencente ao empreendimen-to. Analisar no próprio lote, a localização destes sistemas deve ser padronizada,
\
possibilidade econômico-financeira de implantação de rede coletora, em uma parceria de de forma a viabilizar sua ~nutenção pela consessionária do serviço
investimentos público-privado, conectando os esgotos ao sistema de tratamento centralizado, nos
de esgotos ou pela municipalidade, que pode cobrar por este tipo de
casos em que este sistema já existe, ou será concluído a curto prazo.
serviço. A manutenção anual das fossas sépticas garante o bom
Áreas que têm rede coletora pública e que têm possibilidade de conexão ao funcionamento da infiltração dos efluentes no solo e pode constituir-
sistema de tratamento centralizado a curto prazo: se em uma operação bastante simples, caso seja realizada em escala
garantir que se faça a ligação domiciliar. e desde que seja garantido fácil acesso aos tampões de inspeção. A
colocação das fossas sépticas nos passeios ou no recuo de frente do
Áreas que têm rede coletora pública, mas estarão conectadas ao sistema de
tratamento centralizado a médio prazo: lote (com acesso direto a partir da via pública) são alternativas neste
avaliar perspectivas de recuperação do corpo d'água receptor a curto prazo. Condicionar ocupação à sentido, conforme ilustrado na figura 4.5.
implantação de tratamento e disposição dos esgotos no lote, quando existir plano de recuperação do O projeto do empre~ndimento habitacional deve detalhar o tipo
corpo d'água receptor.
de solução para tratamento de esgotos previsto, indicando a locali-
zação de seus componentes no lote. O tamanho dos lotes deve ser
Figura 4.4 Exigências quanto ao tratamento de esgotos nos empreendimentos habitacionais
em lotes (sem abertura de vias públicas)
compatível com a solução adotada - o espaçamento mínimo entre
sumidouros é de 6 metros, e é recomendável que exista espaço
disponível para a execução de pelo menos dois sumidouros por fossa
 FS: Fossa séptica
SD: Sumidouro
CI: Caixa de entrada de água,
luz, gás e telefone
séptica. Cabe lembrar a necessidade de que o fundo dos sumidouros
e das valas de infiltração estejam situados, no mínimo, 1,5 metro
acima do nível máximo do lençol freático. Nos casos em que está
prevista a disposição dos efluentes no solo, torna-se necessário que
o projetÇl do sistema de tratamento inclua a caracterização do nível
de água subterrânea, tornando compatível a solução a ser adotada,
prevendo-se a implantação de valas de filtração ou filtros anaeróbios
. nos locais de nível d'água a pequena profundidade.
O tratamento de esgotos através de lagoas de oxidação é uma
alternativa que deve ser considerada. Apesar de demandar áreas
relativamente grandes, pode ser uma alternativa econômica nos
locais em que não é muito elevado o valor da terra. Nestes casos é
necessário que os técnicos do Poder Público indiquem ao empreen-
dedor a área a ser reservada para esta finalidade, o que pode ser fei-
to por ocasião do fornecimento de diretrizes ao projeto.
4.2.3 Vias que podem ser dispensadas de pavimentação
O alto custo das obras de pavimentação e os freqüentes proble-
mas técnicos verificados nas vias não pavimentadas fazem com que
os critérios técnicos relativos a estas vias constituam um tópico
importante da regulamentação urbanística do empreendimento
habitacionais de interesse social.
As vias de caráter essencialmente local, com declividade relativa-
mente baixa e com circulação restrita de veículos pesados, podem
ser dispensadas de pavimentação, desde que:
• seja implantado tratamento primário da pista de rolamento e
sistema de drenagem que previnam o desenvolvimento dos processos
erosivos e garantam trafegabilidade, com segurança, mesmo nos
períodos de chuva;
• seja feito o calçamento dos passeios e arborização, de forma
a possibilitar boas condições de circulação dos pedestres.
Entende-se que o tratamento a ser dado às vias não pavimenta-
das deve considerar:
• a necessidade de se garantir boas condições de circulação de
veículos e pedestres, mesmo nos períodos de chuvas;
• a minimização do problema de formação de pó em decorrência
da circulação de veículos;
• a necessidade de se buscar custos de implantaçã.o e manu-
tenção relativamente reduzidos.
Para o bom funcionamento das vias não pavimentadas é necessá-
ria uma solução integrada do tratamento primário da pista de rola-
mento, da drenagem de águas pluviais superficiais e subterrâneas e
do tratamento dado aos passeios, incluindo-se a arborização. Em
geral, associa-se a imagem da "rua de, terra" a uma total falta de
obras complementares de urbanização. E a rua esburacada, com mato
e com esgotos a céu aberto. Nesta rua inexistem calçamento nos
passeios, muros nos lotes, drenagem e arborização. São relativamente
raros os exemplos de ruas que tenham sido efetivamente urbanizadas,
sem que se fizesse a pavimentação da pista de rolamento. Em geral,
estes exemplos são encontrados nos loteamentos de chácaras
destinadas à população de alto poder aquisitivo.
Entende-se que é factível romper a imagem negativa da "rua de
terra" através da implantação criteriosa de obras, com custos
relativamente reduzidos, se comparados aos custos da pavimentação.
Torna-se necessário, porém, estabelecer o padrão mínimo destas

Figura 4.6 Uma via não pavimentada pode apresentar bons resultados quando são realizadas
as demais obras de urbanização, incluindo o calçamento dos passeios, drenagem e arborização.
Foto de rua local não pavimentada na cidade de São Paulo.
obras a serem implantadas nas ruas não pavimentadas e identificar
as situações em que a pavimentação se torna indispensável.
Identificam-se as seguintes situações em que é problemática a
aceitação de vias não pavimentadas:
• vias em que existe tráfego intenso de ônibus e veículos pesados
em geral, (em função das dificuldades de se garantir um tratamento
primário da pista que suporte a solicitação constante de cargas ele-
vadas);
• vias em que se prevê velocidades de circulação relativamente
altas (em especial pela dificuldade de se conseguir minimizar o pro-
blema de pó nos períodos secos);
• vias de elevada declividade (pelo risco de erosão do leito viário,
nem sempre contornável apenas com obras de drenagem, e pelo ris-
co de acidentes relacionados à fa Ita de aderência da pista);
• vias em áreas mal drenadas.
A aceitação das vias não pavimentadas deve ser condicionada à
impl nt '0 da obras de drenagem, tratamento primário, calçamen-
to d passeios e arborização.
4.2.4 Orenagem de vias não pavimentadas
A implantação do sistema viário urbano provoca uma nítida
concentração das águas pluviais. Nas glebas não parceladas, o escoa-
mento processa-se de forma distribuída e as águas atingem os córre-
gos e as linhas de drenagem natural ao longo de grandes extensões.
A implQntação das vias implica concentração das águas pluviais no
leito viário e a rede de drenagem assume um papel fundamental
para garantir a trafegabilidade e evitar o desenvolvimento dos proces-
sos erosivos e de enchentes.
Os procedimentos técnicos para a elaboração de projeto da rede
de drenagem para vias pavimentadas encontram-se consolidados
há anos. Entretanto, estes critérios técnicos não podem ser simples-
mente transpostos para os casos em que não se prevê a pavimentação
viária. Tornam-se necessários cuidados específicos para que não se
coloque a perder, em curto espaço de tempo, a rede de drenagem.
Dentre estes, cabe destacar a necessidade de se prever:
• fácil acesso para limpeza e manutenção da rede, que fica mais
sujeita à deposição de solo. Deve ser evitada a implantação de tubula-
ções enterradas;
• disponibilidade, em todas as vias, de canaleta de drenagem
revestida ou sarjeta, não se admitindo o escoamento concentrado
de águas pluviais no solo não protegido;
• proteção especial junto à sarjeta, evitando-se a formação de
sulcos junto a mesma (Figura 4.7). Esta proteção pode ser executada
com grama, solo-cimento, solo-brita ou outra solução que proteja o
solo natural dos processos erosivos;
proteçãocom grama,
solo-cimento,solo-brita,etc
1
 • implantação de canaletas compatíveis com o calçamento do
p seios;
• declividades transversais mais acentuadas que nas vias pavi-
mentadas, evitando-se o escoamento das águas pluviais longitudinal-
mente à via pelo leito carroçável;
• execução de leiras ou outros dispositivos que conduzam a água
que escoa longitudinalmente à via para o sistema de drenagem, evi-
tando-se assim que os sulcos de erosão eventualmente formados
possam se desenvolver (Figura 4.8).
Visando à redução de custos, entende-se que é possível, em
casos especiais, aceitar o revestimento das canaletas com grama,
solo-cimento, asfalto emulsionado, pedras acumuladas a mão e
outras soluções alternativas ao concreto. Pode-se aceitar este tipo
de solução, dentro de limites de velocidade de escoamento das águas,
desde que o projeto de drenagem aponte as velocidades de escoamen-
to previstas nos diversos trechos de vias. No trabalho de Fendrich
(1988) apontam-se as velocidades limites admissfveis para canais
de drenagem não revestidos. Dependendo do tipo de solo, estes
valores variam entre 0,76 e 1,83 m/s. São, também, apontados os
valores limites para canais revestidos com grama, que, dependendo
Figura 4.8 Dispositivos para condução das águas que escoam longitudinalmente
e cama leões)
do tipo d grama e da declividade da via, variam d 0,91 m/ (grama
batata i , solo não resistente à erosão e decl ividade sy perior a 100/0)
a 2,44 m/s (grama seda, solo resistente à erosão e declividade inferior
a 5%).
Sem a realização de estudos específicos sobre o tipo de solo
local, é razoável admitir a execução de canaletas revestídas com
grama nos casos em que a velocidade de escoamento das águas
pluviais for inferior a 0,9 m/s.
Destaca-se que, no caso de vias não pavimentadas, o projeto de
drenagem de águas pluviais deve indicar:
• a velocidade de escoamento prevista nas canaletas ou sarjetas;
• o trecho da seção transversal da via que deverá receber trata-
mento especial contra erosão;
• a solução de projeto para a compatibilização entre as canaletas
e os passeios (deve ser prevista a solução para a via não pavimentada
e as alterações necessárias por ocasião da pavimentação);
• a declividade longitudinal e transversal das pistas de rola-
mento;
• o posicionamento das leiras no sistema viário;
• o detalhamento das obras de dissipação de energia das águas
nos pontos de lançamento.
4.2.5 Trata~ento primário das vias
As características do material, a ser utilizado como tratamento
primário da pista de rolamento, devem contemplar:
• resistência à ação das cargas introduzidas pelas rodas dos
veículos;
• resistência à erosão pela ação das águas de chuva;
• rugosidade da superfície, garantindo aderência das rodas dos
veículos;
• estabilidade do material, possibilitando a manutenção de suas
características, mesmo com a alteração de umidade.
A obra mais comum de tratamento primário é o cascalhamento,
que consiste no lançamento eoespalhamento de material granular
à via (Ieiras
natural (cascalho, pedregulho, seixo, piçarra etc.) ou resultante de
britagem. o cascalhamento apresenta, porém, inconvenientes em
função do carreamento do material granular pela ação do tráfego
ou das águas pluviais, implicando manutenção freqüente. O problema
se agrava nos trechos de maior declividade. Como aperfeiçoamento
desta solução tem-se o agulhamento, que consiste em fazer penetrar
o material granular no solo constituinte do subleito, através da passa-
gem de um rolo compressor. Outra opção, para o tratamento primário,
é a mistura entre o solo e o material granular (solo-brita), que pode
ser feita previamente ou na própria pista.
Os pressupostos para a utilização de cada uma dessas soluções
são:
cascalhamento: o solo do subleito deve ter boa capacidade de
suporte (CBR > 15) e a via deve ter declividade longitudinal inferior Figura 4.9a O calçamento dos pas-
seios realizado pela municipalidade
a 5%; ou pelo loteador garante a continui-
agulhamento ou solo-brita sem "troca de caixa": solo do subleito dade e uniformidade do calçamento,
com boa capacidade de suporte (CBR > 15), coesivo e com baixa ex- o que não se verifica quando este
encargo é repassado aos proprietários
pansibilid~de. Não deve ser aplicado em subleito constituído por
dos imóveis lindeiros
solo de alteração de rocha. Deve-se prever aplicação de pedra n° 2,
no caso de agulhamento. No caso de solo-brita, o percentual de
material granular a ser adicionado deve ser definido com base na
granulometria dos materiais a serem utilizados - referências neste
sentido podem ser obtidas nos trabalhos de Villibor (1982) e Moretti
(1987).
agulhamento ou solo-brita com troca de caixa: quando o solo
do subleito não se enquadra nos parâmetros do item anterior, deve
ser feita substituição por solo que atenda a esses parâmetros. A
camada compactada deve ter espessura mínima de 15 cm.

4.2.6 Calçamento dos passeios e arborização das vias

Em muitos municípios não é exigido, do responsável pelo
parcelamento do solo, o calçamento dos passeios, ficando esta res-
ponsabilidade a cargo dos proprietários dos lotes. São freqüentes os
passeios com calçamento interrompido junto a lotes ainda não
edificados, bem como os executados com rampas e degraus incompa-
Figura 4.9b A ausência de calçamento dos passeios é um dos fatores determinantes da má
tíveis ou que se encontram em péssimo estado de conservação. É qualidade do ambiente urbano verificada nos bairros periféricos de São Paulo
 comum que o passeio perca sua função e os pedestres circulem na
pista dé rolamento. Isto é especialmente problemático quando parte
das vias não é pavimentada. Considerando o caráter de espaço público
dos passeios e sua importância para o coletivo da cidade, avalia-se
mais coerente que o calçamento seja realizado pela municipalidade
(no caso de bairrosjá implantados) e pelo empreendedor habitacional
(nos novos conjuntos e loteamentos). A municipalidade ou o empre-
endedor têm condições de garantir melhor qualidade à obra levando
em conta o projeto de arborização e o posicionamento das redes
subterrâneas de infra-estrutura e dos postes. O serviço executado
em série possibilita economia de material e mão de obra, evitando-
se os desperdícios decorrentes da sobra de material e as dificuldades
de contratação do serviço, problemas enfrentados pelos proprietários
quando o serviço é executado individualmente.
Em especial, nos casos de vias não pavimentadas,_cresce a subterrâneas e passeios. As mudas utilizadas devem ter uma altura
importância de execução do calçamento dos passeiosj-á no momento
em que é feita a abertura do sistema viário. ~;~ificamente, no
caso de loteat:nentos, podem existir dificuldadesJI'a-cionadas à inde-
finição no posicionamento das guias rebaixadas para entrada de
veículos e à necessidade de se alterar o calçamento do passeio neste
trecho. Se a faixa de calçamento do passeio estiver situada junto ao
alinhamento, deixando-se a faixa ajardinada junto à guia, este
problema praticamente não existe (Figura 4.10).
faixa calçada acesso de
do passeio automóvel
1 \
Figura 4.10 Posicionamento da faixa calçada dos passeios para simplificação
guia rebaixada, em loteamentos.
No.s novos ,Ioteamentos.e conjunto ju ~ 11,\ - ,~ xig n ia de
uma faixa continua de passeio calçado, de largurq mlnlma 0,9 m tro,
que possibilita o cruzamento d~ dois pedestres. Esta largura corr -
ponde apenas à faixa calçada do passeio, como uma exigência de
infra-estrutura dos empreendimentos habitacionais. A análise das
dimensões mínimas dos passeios, como um todo, é apresentada no
capítulo 5, referente ao sistema viário.
Entende-se ser coerente a exigência de arborização das vias
nos novos loteamentos e nos empreendimentos habitacionais em
lotes situados em vias ainda não arborizadas. O investimento é relati-
vamente baixo e traz uma melhora significativa na qualidade do
núcleo habitacional. É necessário assegurar que as árvores a serem
plantadas tenham altura compatível com a altura da fiação elétrica
e tenham sistema radicular que não seja conflitante com as redes
mínima de bifurcação (valores da ordem de 1,8 m), visando evitar as
interferências com a circulação de pedestres.
4.3 Projetos a serem elaborados
O projeto do empreendimento habitacional deve conseguir com-
patibilizar o conjunto de obras que será implantado a curto, médio
e longo prazo. O fato de uma determinada obra não vir a ser implanta-
dagde iní~io m um empreendimento, não impede que a mesma se-
ja 'projetada, visando evitar conflitos futuros na execução da obra.
Surge inevitavelmente a questão: quem desenvolve o projeto
no caso em que existe uma concessionária responsável pelo serviço?
A resposta varia de município para município. Em alguns casos, a
concessionária elabora o projeto e cobra (ou não) do empreendedor.
guia rebaixada
/
Em outros, ela apenas aprova o projeto elaborado pelo empreendedor,
ou fornece o conjunto de normas técnicas a serem atendidas para o
desenvolvimento do projeto. Seja qual for do caso, é necessário que
a legislação municipal estabeleça claramente a obrigatoriedade de
sua elaboração, e da identificação do respectivo responsável técnico.
da colocação da O texto legal deve apresentar a listagem dos projetos a serem
elaborados, Esta lista não precisa ser igual à dos projetos a serem
apresentados para análise e licenciamento pelo Poder Público. No • I m nto do p io;
aso das edificações, por exemplo, o projeto estrutural raramente • arborização das vias públicas;
está incluído entre os produtos a serem apresentados e analisados • tratamento urbanístico e paisagístico das praças, áreas não
pela municipalidade. Cabe ao projetista a responsabilidade de que o edificáveis, áreas lindeiras a córregos, linhas de drenagem sazonais
projeto estrutural atenda às normas técnicas. O mesmo conceito e corpos d'água em geral;
pode se aplicar a alguns projetos relativos à urbanização. • rede de telefon ia;
A listagem dos projetos a serem elaborados depende do tipo do • iluminação das vias públicas;
empreendimento, diferenciando-se, em especial, aqueles que envol- • fornecimento de gás canalizado (quando for o caso);
vem abertura do sistema viário público, daqueles em que as edifica- • mobiliário urbano.
ções serão executadas em lotes já existentes. A legislação pode incluir Esta listagem supõe um empreendimento em que ,serão abertas
uma relação completa de projetos, dispensando-se alguns deles, nos vias públicas. Nos casos em que estiver prevista a implantação de
casos específicos. unidades multifamiliares, é necessário que estes projetos incluam
Vale destacar a conveniência de exigir a elaboração do projeto também as áreas coletivas (áreas internas aos condomínios, de
completo, mesmo que nem todas as obras projetadas venham a ser utilização coletiva). Nos casos de empreendimentos com edificações
executadas na fase inicial do empreendimento. É fundamental que multifamiliares, que não envolvam abertura de via pública, esta
o projeto do empreendimento consiga caracterizar como ficará o listagem se aplica somente às áreas coletivas.
conjunto após a implantação completa das obras de urbanização, e Não se abordam, neste trabalho, os critérios relativos aos projetos
que estejam indicadas quais serão as diversas etapas de implantação das edificações, supondo-se que estes critérios já estão regulamen-
destas obras, ao longo do tempo. Isto não impede que sejam exigidos tados na maior parte dos municípios. Vale destacar, para o caso
projetos mais detalhados das obras que serão executadas na fase' específico dos empreendimentos habitacionais de interesse social,
inicial. a necessidade de que o projeto das edificações inclua o detalhamento
Sugere-se qüe seja exigida, pelo Poder Público, a elaboração de da(s) alternativa(s) de ampliação das unidades evolutivas (embriões).
projeto, ao nível executivo, das obras a serem executadas na fase
inicial, e ao nível de estudo preliminar, das obras que serão executadas 4.4 Projetos a· serem apresentados ao Poder Público para
ao longo do tempo, depois que o empreendimento já estiver habitado. análise e licenciamento
A listagem dos projetos a serem elaborados deve incluir, além Antes da definição da listagem dos projetos a serem apresenta-
do projeto geométrico de urbanismo, os seguinte elementos: dos pelo empreendedor ao Poder Público, cabe avaliar os objetivos
• abastecimento de água potável; envolvidos na apresentação destes projetos. Dentre estes, destacam-
• captação, condução, tratamento e disposição de esgotos; se:
• captação, condução e disposição das águas pluviais, incluindo • cadastro dos lotes, edificações e áreas públicas que serão gera-
a drenagem das vias não pavimentadas (fase inicial); das pelo empreendimento;
• fornecimento de energia elétrica; • cadastro das obras de infra-estrutura que serão implantadas,
• terraplenagem das áreas públicas e dos lotes; na fase inicial, e das obras previstas ao longo do tempo;
• pavimentação das vias e tratamento primário das vias não • avaliação do atendimento às regras e critérios estabelecidos
pavimentadas (fase inicial); na legislação urbanística.
 • pl n jamento das ações de responsabilidade da municipalidade
etlv Ividas na viabilização do conjunto.
O objetivos relacionados ao cadastro indicam a necessidade de
;lpr entação de todos elementos que façam a caracterização geomé-
lri a das obras previstas. Frente a estes objetivos, é de fundamental
importância que o levantamento topográfico esteja bem elaborado,
p ra evitar que as obras sejam implantadas em desacordo com o
projeto elaborado. É também necessário garantir que qualquer modi-
fi ação, na implantação das obras, seja registrada pelo empreendedor
informada à municipalidade. Se estes cuidados não forem tomados,
o objetivo de cadastrar as obras realizadas fica seriamente compro-
metido: a Prefeitura muitas vezes guarda, em seus arquivos, grande
quantidade de projetos que têm apenas uma remota semelhança
om a realidade.
Apesar da necessidade de elaboração de projetos executivos das 5.1 Conceito das exigências
obras que serão implantadas na fase inicial, não é necessária a apre- O sistema viário urbano é o elemento articulador das atividade
entação dos projetos completos à municipalidade. Como exemplo, que ocorrem na cidade e um foco constante de conflitos. Estes
é necessário saber a posição e dimensões das redes enterradas. No conflitos são inevitáveis, o que se constata analisando-se as funções
entanto, pode não interessar a análise dos detalhes técnicos e geomé- que as vias desempenham. Entre essas funções incluem-se:
tricos destas redes, usualmente apresentados em um projeto • circulação de pedestres e veículos;
executivo. • acesso às edificações;
Sugere-se que seja exigida a apresentação: • lazer e convívio socia I;
• da proposta geométrica de cada um dos projetos elaborados • estacionamento~
(cujas obras serão, ou não, implantadas na fase inicial); • comércio local (feiras, bancas etc.);
• da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) relativa ao • implantação de redes públicas de infra-estrutura (água, esgoto
desenvolvimento de cada um dos projetos; etc.);
• do memorial descritivo de cada um dos projetos realizados, • implantação de equipamentos diversos (orelhões, caixas de
identificando-se os critérios e normas técnicas utilizados na sua correio etc.).
elaboração, a descrição dos elementos que compõem o projeto com- Surgem conflitos decorrentes da diversi dade de funções. A circu-
pleto (além daqueles que foram apresentados para a municipalidade) lação rápida de veículos é conflitante com as atividades de lazer,
e a descrição sucinta das obras projetadas; com a circulação de pedestres, com o estacionamento e mesmo com
• da descrição detalhada e especificações técnicas das obras o acesso às edificações. O tráfego de veículos de serviço e transporte
que serão executada.s na fase inicial. coletivo é tonflitante com o tráfego de veículos de passageiros. Pode-
se avaliar a dificuldade de equacioná-Ios, garantin~o-se o real
atendimento de funções tão diversas. Na realidade só se consegue
que a via cumpra bem suas funções principais se algumas dessa
funções forem privilegiadas, até com prejuízo de outras. Se uma rua
tem como funções principais o acesso às edificações, circulação de
pedestres e lazer, serão necessários padrões geométricos que
impeçam a circulação de veículos a velocidades elevadas. Os critérios
urbanísticos têm um papel importante para o bom funcionamento
do sistema viário, ou seja, para garantir que as funções principais
sejam atendidas.
Torna-se necessário diferenciar as vias cuja função principal é a
circulação de veículos (tráfego de passagem) daquelas em que se
deseja baixo volume de tráfego e baixa velocidade. O dimensionamen-
to das vias principais de acesso a um empreendimento habitacional
deve levar em conta a demanda de tráfego. Seus parâmetros geomé-
tricos devem ser fornecidos por ocasião da expedição das diretrizes
ao projeto, levando-se em conta os dados de planejamento de tráfego
e transportes e a análise do empreendimento e seu ~ntorno. É muito
difícil estabelecer critérios urbanísticos gerais nestes casos. Entretan-
to, parte significativa das vias em um empreendimento habitacional
tem apenas tráfego local e, na maioria dos casos, pode-se prever
com segurança que esta característica da via se manterá no futuro.
Nestes casos as dimensões geométricas das vias estão relacionadas
ao cumprimento das funções de circulação .de pedestres, circulação
de veículos para acesso aos lotes e veículosde serviço a baixa veloci-
dade, lazer, convívio social e implantação de redes de infra-estrutura.
A solicitação de tráfego tem pequena influência no dimensionamento
das vias de tráfego local. Para estes casos é possível o estabelecimento
de critérios urbanísticos gerais baseados nas características e funções
principais da via.
Apresenta-se a seguir uma sugestão de classificação das vias
públicas de tráfego local, considerando-se suas características fun-
cionais, objetivando o estabelecimento de critérios urbanísticos
diferenciados para cada categoria. Não estão incluídas as vias inter-
nas dos conjuntos multifamiliares horizontais e verticais. Entende-
se que a legislação urbanística municipal não deve entrar em detalhes
sobre as características a serem atendidas por este tipo de vias,
d d qu XI ta uma limitação ao tama;;r,o máximo do lote condo-
!
minial.
Vias de pedestres: suas funções principais são o acesso de pedes-
tres às edificações, o lazer e convívio social e a implantação das
redes de infra-estrutura. Não se prevê o acesso de veículos de passeio
e cqminhões. Podem ser executadas na forma de escadaria. "
\Vias mistas! mesmas funções da via de pedestres. Admitem-se
(como "convidados") os veículos de passeio para acesso às edificações
e, apenas em casos eventuais ou emergenciais, a entrada de cami-
nhões. As vias devem ter pequena extensão e atender número reduzi-
do de unidades habitacionais. Têm características semelhantes às
de um ca lçadão.
Vias locais: incluem-se nas suas funções a circulação regular de
veículos (passeio e caminhões), de caráter essencialmente local, a
circulação de pedestres, o lazer, a implantação das redes de infra-
estrutura. Torna-se necessário garantir baixo volume de tráfego e
baixa velocidade dos veículos (cerca de 20 km/hora). São vias que
podem ter pista de rolamento estreita, porém necessariamente di-
mensionada para a circulação dos caminhões de serviços. Devem ter
conformação geométrica que permita prever, com segurança, que
não constituirão futura ligação viária e escoamento de tráfego de
passagem. Preferencialmente deve ser possível identificar o número
máximo de unidades.habitacionais atendidas pela via.'
Vias coletoras: é maior o volume de veículos e a velocidade de
circulação e podem constituir ligação viária com outras partes do
tecido urbano, embora o tráfego seja predominantemente local. Po-
dem ter tráfego de ônibus. Nestas vias são necessários cuidados no
projeto geométrico para minimizar conflitos entre a circulação de
pedestres e de veículos, considerando-se velocidades de até 40 km/
hora.
Vale destacar que a Lei Federal 6766/79 estabelece a destinação
de 35% do total da gleba para áreas públicas e que não é necessário
que o município fixe um percentual mínimo para o sistema viário. O
percentual adequado varia muito em função das condições especí-
ficas locais e das características do projeto. Também não é necessário
 ntrar m d 'léJlh obre as vias particulares, situadas dentro do
lotes "condominiais".
Entende-se que os critérios urbanísticos relativos ao sistema
viário devem possibilitar, ao projetista, flexibilidade na seleção dos
parâmetros geométricos a serem adota dos no projeto. Mesmo sepa-
rando-se as vias em categorias, existem diversas variáveis que devem
alterar significativamente sua geometria. Cabe citar:
• mão única, ou dupla, de circulação de veículos;
• existência, ou não, de acesso aos lotes situados junto à via;
• forma de estacionamento (no próprio lote, em bolsões coletivos
ou no sistema viário);
• densidade populacional dos assentamentos que têm acesso
pela via;
• existência, ou não, de uso comercial, institucional e de serviços
na via que está sendo projetada.
É evidente a dificuldade de que a legislação defina parâmetros
geométricos diferenciados para todas as situações previsíveis. Cabe
também lembrar a tendência, verifica da no Brasil, de adoção dos
valores mínimos da legislação como padrão. Como exemplo, a exigên-
2
cia de lotes com no mínimo 125 m e 5 metros de frente gerou
grande quantidade de projetos em que, praticamente, todos os lotes
têm essas dimensões.
A legislação deve apresentar os objetivos e parâmetros associa-
dos à funcionalidade do sistema viário a serem atendidos nos empre-
endimentos habitacionais, e"ntendendo-se que cabe ao projetista e
ao empreendedor a responsabilidade pela implantação de projetos
que atendam aos objetivos pretendidos, e não apenas obedeçam às
"dimensões" estabelecidas pela legislação. Dentre esses objetivos
cabe destacar:
• clara identificação da hierarquia da via projetada, garantindo-
se que as funções principais da via sejam contempladas--e5ê]am
minimizados os conflitos inerentes ao sistema viário;
~~
• dimensionamento adequado para a circulação de pedestres,
considerando a implantação da arborização, postes e mobiliário
urbano;
• dimen ionamento adequado para a çirculação e manobra de
veículos de passeio e de serviços;
• previsão de espaços para a implantação das redes de infra-
estrutura, para a arborização e disposição de lixo;
• condições de acesso e circulação de deficientes;
• condições adequadas para o estacionamento de veículos,
quando for o caso.
É importante assinalar que a exigência de dimensões mínimas
das vias não constitui garantia de boa qualidade de p"rojeto.
Encontram-se boas soluções, em vias de pequena ou grande largura.
Encontram-se, também, soluções sofríveis em vias de pequena ou
grande largura. Existe um conjunto de fatores que interfere no bom
resultado: a existência ou não de postes e muros, a largura das
calçadas, a posição da arborização, do mobiliário urbano, entre outros.
Uma via local, com 6 metros de largura total, apresenta ótimos resul-
tados em um empreendimento em que as casas são implantadas
com muros de pequena altura, sem postes de energia elétrica e a via
constitui um calçadão (vide figura 5.1). Com a mesma largura total,
o resultado é significativamente pior se forem executados passeios
laterais - a pista de rolamento e os passeios ficam com largura
insuficiente. É conveniente que a regulamentação legal explicite
objetivos, e parâmetros de projeto visando assegurar boas condições
.
de circulação, segurança etc. É, porém, contraproducente tentar
assegurar boa qualidade do projeto urbanístico através da lei; este
procedimento tem como sub-produto a tendência ao superdimensio-
namento, geração de conflitos no sistema viário e acréscimo
desnecessário de custos. Recomenda-se que os parâmetros técnicos
voltados à garantia do padrão de qualidade do projeto do sistema
viário sejam apresentados na forma de um guia de orientação à
elaboração dos projetos, sem caráter de norma ou lei. Critérios
técnicos diversos dos apresentados neste guia podem ser utilizados
pelos projetistas, desde que garantidos os objetivos previstos na lei,
e se forem apresentadas as justificativas técnicas associadas aos
parâmetros técnicos utilizados.
Figura 5.1a - A dimensão da via é apenas um dos fatores envolvidos na qualidade dos projetos. Figura 5.2 - A exigência de largura minima das vias não garante qualidade dos projetos.
Boas soluções podem ser encontradas em vias locais de pequena largura. Foto: Tama New Soluções inadequadas são verificadas também em vias larga
Town.

5.2 Subsídios para fixação de parâmetros de atendimento

obrigatório
Os empreendimentos habitacionais que envolvem a abertura de

.
vias devem receber diretrizes de projeto da municipalidade,
a conexão da rede viária do novo empreendimento
indicando
com a rede exis-
tente ao seu redor, bem como as dimensões das vias de interligação
a serem implantadas, considerando o plano viário municipal e a
demanda de tráfego prevista.
Para as demais vias, destinadas à circulação interna e tráfego
local na área do empreendimento, a municipalidade pode delegar
aos projetistas a responsabilidade de seleção dos parâmetros geomé-
tricos, desde que:
• esteja indicada em planta a categoria da via projetada;
• tenham sido considerados os parâmetros de desempenho da
Figura 5.1b - Os postes e muros são fatores negativos nas vias locais de pequena largura. via e os parâmetros geométricos dos veículos-tipo.
Foto: Conjunto habitacional·em Rio Branco- Acre.
 ug r - e a seguinte classificação e respectivos parâmetros de
d empenho:
Vias de pedestres: sua geometria deve possibilitar a passagem
imultânea de dois pedestres e a implantação das redes de infra-
estrutura e arborização. Deve ser prevista a colocação de hidrantes
ou outros mecanismos de combate a incêndios aprovados pelo Corpo
de Bombeiros. Nas intersecções das vias de pedestres com vias que
possibilitem circulação regular de caminhões deve ser previsto um
local para deposição de lixo, dimensionado em função do número
de unidades habitacionais a atender.
Vias mistas: devem ter pequena extensão e características de
sistema viário "fechado", ou seja, em que se pode identificar o número
de unidades habitacionais atendidas pela via. Podem ser implantadas
como calçadão, sem pista de rolamento e nesses casos deve ser
prevista a implantação de guia rebaixada na intersecção viária. Sua
geometria deve possibilitar a implantação das redes de infra-estru-
tura e arborização e devem ter largura suficiente para, considerando
as redes e arborização, permitir:
• passagem de um caminhão nos locais em que não existe acesso
direto aos lotes;
• passagem de um caminhão considerando a presença de um
automóvel de passeio estacionado na pista, nos locais com acesso
aos lotes;
• permitir a entrada e saída nos estacionamentos das residências
e a manobra de retorno dos automóveis de passeio, levando-se em
conta os raios de giro desses veículos.
Deve ser prevista a colocação de hidrantes ou outros mecanismos
de combate a incêndios aprovados pelo Corpo de Bombeiros. Nas
intersecções entre as vias mistas e as vias que possibilitam circulação
regular de caminhões deve ser reservado um local para deposição
de lixo, dimensionado em função do número de unidades habitacio-
nais a atender. Recomenda-se que seja permitido o controle de acesso
de veículos, como forma de garantir o tráfego local, desde que seja
assegurado o livre acesso de pedestres.
Vias locais: não devem ser consideradas locais as vias que podem
on tituir uma alt rnativa para o tráf<\go de passagem ou d
ac sso aos assentamentos habitacionais nd entorno. As vias locais
devem possibilitar a passagem de um caminhão, quando existir outro
caminhão estacionado paralelamente ao meio fio. Em, pelo menos
um dos lados da pista, deve ser prevista calçada com largura suficien-
te para arborização.
Vias coletoras: sua geometria deve possibilitar o estacionamento
de automóveis de passeio, em pelo menos, um dos lados da pista e a
passagem simultânea de dois ônibus ou caminhões em sentidos
contrários. As calçadas, em ambos os lados da pista, devem possibili-
tar a circulação concomitante de dois pedestres em toda sua exten-
são, e devem ter geometria que possibilite arborização. Nos casos
de prolongamento de vias já existentes, a dimensão da nova via
deve ser compatível com a da já existente.
Concordância horizontal: a concordância horizontal das pistas
de rolamento e do alinhamento dos lotes, nas curvas e inter cçõe,
deve ser feita de forma a garantir distâncias de visibilidade superiores
às distâncias mínimas de parada para as velocidades de projeto das
vias consideradas
Nas curvas, deve ser prevista sobre-largura da pista de rolamento
e nas intersecções curva de concordância nos alinham nto do meio
fio, considerando as dimensões e condições de manobrabilidade do
veículos-tipo.
Concordância vertical: a concordância vertical da pi tas de rola-
mento deve garantir condições de visibilidade, de modo que o moto-
rista de um automóvel de passageiros circulando na velocidade dire-
triz de projeto da via, possa enxergar uma criança a uma distância
superior à necessária para a frenagem do veículo naquela velocidade.
A concordância vertical nos cruzamentos de vias deve considerar a
necessidade de uma plataforma relativamente plana, imediatamente
junto à intersecção, de forma que o veículo que aguarda a passagem
de outro, possa ter condições de visibilidade.
Apresenta-se, no quadro a seguir, referências para o estabeleci-
mento de exigências relativas às declividades longitudinais máximas
das vias.
 via limite desejável limite máximo limite máximo a o ,O minh o r torn em marcha à ré. A baia d v'rá po ibilitar
para trechos para trechos
maiores que 50 m menores que 50 m o r torno, com manobras, do veículo de passeio-tipo, não sendo
coletora 8% 12% 14% necessariamente de forma circular.
local 10% 14% 16% Sugere-se, assim, que as vias sem saída tenham geometria que
mista 12% 16% 18%
possibilite:
Figura 5.3 Valores limites recomendados para declividade longitudinal de vias pavimentadas • manobra de retorno para automóveis de pa seio nas vias
Obs. O limite máximo desejável constitui limite que o projetista deve considerar como um
patamar, evitando preferencialmente ultrapassar.
mistas;
• manobra de retorno para caminhões nas vias locais;
As declividades mínimas, tanto longitudinal, quanto transversal, • retorno de caminhões e ônibus, sem manobras, nas vias
têm por objetivo garantir condições de escoamento das águas pluvi- . coletoras.
ais, evitando a formação de poças na pista de rolamento. Entende-
se que o valor mínimo de 0,5%, usualmente estabelecido para esse Estacionamento
fim, é um valor adequado para pisos em asfalto ou concreto. Valores O elevado custo de provisão de vagas de estacionamento nos
da ordem de 0,8% são necessários para pisos com superfícies irregu- empreendimentos habitacionais de interesse social deve ser conside-
lares, como aqueles executados com pedra acomodada a mão. rado quando se definem exigências neste sentido. Porém, o impacto
urbano dos empreendimentos executados sem o dimensionamento
Retorno em vias sem saída adequado de vagas leva a que seja adotado cuidado especial na
As vias locais na forma de alças apresentam melhor desempenho definição deste parâmetro. Entre os fatores envolvidos na decisão
que as vias "cul de sac". Nestas, deve ser evitada a exigência de ba- de proporcional idade de vagas, vale destacar:
lões de retorno circular em todas as categorias de vias, considerando • custo do terreno no município e no local do empreendimento,
os problemas de terraplenagem e de acesso aos lotes associados, e conseqüentemente, custo para destinação de vagas de estaciona-
em especial nas áreas de declividade natural elevada. mento no próprio lote;
Nas vias coletoras sem saída, que constituem um caso excepcio- • condições de atendimento de transportes coletivos na área
nal, a exigência de condições geométricas que possibilitem retorno em que vai ser executado o conjunto;
sem manobras-para caminhões e ônibus é pertinente. Se a baia for • renda da população-alvo;
de forma circular, torna-se necessário um raio da pista de rolamento • condições de segurança no município e aceitabilidade de esta-
de 11 metros. cionamento no leito viário (em bolsões de estacionamento ou em
Nas vias locais, o tráfego regular de caminhões praticamente vagas na rua).
limita-se à coleta de lixo e distribuição de gás. Sugere-se a exigência Recomenda-se que, nos empreendimentos habitacionais multifa-
de baias com geometria que possibilite a manobra do caminhão- miliares (horizontais e verticais), a proporção de vagas de estaciona-
tipo, sem especificar sua forma. O projetista poderá escolher a geome- mento em relação ao número de unidades habitacionais seja definida
tria mais adequada ao projeto, considerando as condições específicas considerando-se as faixas de renda mensal familiar da população
locais. que constitui o público-alvo do programa habitacional de interesse
Nas vias mistas, a circulação de caminhões ocorre apenas em social. Apenas como referência apresenta-se, na figura 5.4, os percen-
caráter excepcional e emergencial, podendo-se considerar que, nesses
tuais das famílias que não possuíam automóvel, por faixas de r nda, metro técnicos, tanto urbanísticos, como relativos à edificação, com-
na Grande São Paulo em 1987. patíveis com a circulação de deficientes. Estas ,edificações devem
Nos empreendimentos com habitações unifamiliares, pode ser estar localizadas de forma a possibilitar acesso às áreas institucionais
admitido que parte das unidades previstas seja implantada sem vagas e comerciais, bem como às vias de transporte coletivo e devem ser,
de estacionamento, possibilitando assim o acesso por via de pedes- preferencialmente, colocadas à venda para pessoas portadoras de
tres. deficiências físicas, auditivas ou visuais. Estes setores dos assenta-
mentos habitacionais, compatíveis para o acesso e circulação de
Deficientes deficientes, devem ser projetados considerando-se as especificações
Visando melhorar as condições de acesso e circulação desta técnicas da NB 9.050 da ABNT e os parâmetros do CET relativos ao
parcela da população, os empreendimentos habitacionais devem ter rebaixamento de guias e calçadas (CET,1985).
parte das unidades habitacionais projetada e implantada com parâ-

5.3. Sistema viário: subsídios para a preparação de um manual

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'0
E
técnico de orientação aos projetistas
2
~ 100 Apresenta-se, neste item, um conjunto de informaçõe que vi a

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~ subsidiar a preparação de um manual técnico de orientação aos

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rr dados e informações técnicas de referência para os projetos viários,

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~, sem o caráter de norma ou exigência legal. Ou seja, constitui apoio
•...•.•...•. para que o projetista possa atender aos parâmetro de desempenho
--
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~ -'.- do sistema viário expressos na legislação.
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40 - - - - ~ ~
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".\ 5.3.1 Hierarquização do sistema viário
-
",\; Começou' a existir, em diversos países do primeiro mundo, nos
'.
últimos 50 anos, uma preocupação muito grande com os conflitos
entre pedestres e veículos nos assentamentos habitacionais. Surge
a tendência aos projetos com forte hierarquização viária. As vias
internas dos assentamentos habitacionais têm tráfego essencial-
não tem casa própria mente local, não levando a outro destino que não o próprio conjunto
---- média habitacional. Apresentam-se, adiante, alguns exemplos de sistema
. .. . . . . . . .. , casa própria + 5 anos
viários com esta configuração .
• disposição das habitações em torno de um espaço central (vide
Figura 5.4 Percentual das famílias que não possuem automóvel, por faixas de renda, na
Grande São Paulo. Fonte: Metrô-SP - Informações obtidas do banco de dados resultante da figura 5.5);
pesquisa origem/destino de 1987.
 • disposição em que os veículos estacion m contiguam nt à
via de acesso ao núcleo habitacional (vide figura 5.6);
• disposição em que vias de acesso em "cul de sac" penetram na
área do núcleo habitacional;
• disposição de acessos mediante um sistema de vias "cul de
sac"(vide figura 5.7);
• disposição dos acessos mediante vias em alça (eventualmente
associadas à vias "cul de sac" (vide figura 5.8).

5.3.2 Parâmetros geométricos dos veículos

Os parâmetros geométricos viários no Brasil são freqüentemente
baseados nos veículos produzidos nos Estados Unidos, que têm
dimensões bem maiores que os nacionais. Segundo Yamaguishi(s.d.),
o DNER-Departamento Nacional de Estradas de Rodagem prevê, em
sua norma de projetos geométricos, três tipos de veículos que são
correspondentes aos gabaritos americanos. Visando evitar o superdi-
mensionamento daí decorrente, a CET-Companhia de Engenharia

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I I
I I
I I
I I
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J I

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IllTIllllllTllJlTlUllIll1 ri 1I1I1I111
IIIII[J[ITO affiEt8Jl1TIIIIIIIIIIIIIIIIII1JTlnlllllllllllllllllll
Figura 5.5 Conjunto com habitações em torno de um espaço central - sistema viário fechado.
Cooperativa Covimt 1, Uruguai. Planta e foto do conjunto, com 30 unidades habitacionais. Figura 5.6 Conjunto habitacional com estacionamento contíguo à via de acesso. Conjunto
Arquiteto Mario Spallanzani, 1969. Fonte: Revista Óculum 7/8 p.64 Intercooperativo, Mesa 3- Uruguai. Fonte: Revista Óculum 7/8 p.62
 d Ir r P ulo,divulgouotrabalhod envolvidoporYama-
gui hi, m qu ão compiladas as dimensões dos veículos nacionais
ão selecionados veículos-tipo a serem considerados na elaboração
de projetos geométricos viários urbanos. Identificam-se 4 categorias
de veículos:
• veículos de passeio e utilitários:
• veículos leves de carga e microônibus (peso bruto total de até
8 toneladas);
• veículos médios de carga (peso bruto total entre 8 e 15 tonela-
~;~~----_.-
, j
das);
• ônibus urbanos.
Não foram considerados os veículos com peso bruto total (PBT)
superior a 15 toneladas, pois os levantamentos efetuados indicaram
Figura 5.7 Conjunto habitacional com acesso mediante sistema de vias "cul de sac': Fonte:
McCluskey, 1985 que praticamente toda distribuição de carga interna à área urbana
em São Paulo é efetuada por caminhões até 15 toneladas.
Na figura 5.9 apresentam-se as dimensões básicas da 4 catego-
rias de veículos-tipo e os raios de giro mínimo correspondentes.

~
Veículos - Tipo de Projeto Dimensões do ve ículo(m) Dimensões do raio
de giro minimo (m)
Passeio e utilitários (kombi) C Bt Ee Bd L Bit Re Ri L SL
Caminhões leves com PBT < 8 ton 4,75 1,30 2,70 0,80 1,77 1,42 5,50 3,10 2,40 0,60
Micro-ônibus
--
Caminhões médios 8 < PBT < 15 ton 7,30 1,95 4,10 1,25 2,25 1,66 9,00 6,00 3,00 0,80
Ônibus urbano 8,40 2,00 5,20 1,20 2,35 1,80 10,00 6,50 3,50 0,90

C
~I~~I
~Fil: .. :1<\
~~~ Ee

C = Comprimento
Bt = Balanço traseiro

~~./\
Ee = Entre eixos
Bd = Balanço dianteiro
L = Largura do veiculo
... Bit = Bitola traseira
Re = Raio externo
\ ~ \ \ SI..
~e
'
\,
,,
~\r
, '
,, ,,
Ri
L
= Raio interno
= Largura da trajetória
,, ,, ,, SL = Sobrelargura
, ,, ,,
Figura 5.8 Conjunto habitacional com acessos mediante vias em alça. Fonte: McCluskey,
1985
 [m·
5.3.3 Parâmetros geométricos das vias
Conforme indicado na publicação "Residential Roads and Footpaths ao
LI") LI") ~ ao
a LI")

I~
"!~
B
08

- -
~"'!

ID~~~
Layout Considerations" (Department of the Environment-1977): 00

~oo

"para uma via de acesso residencial, uma largura da pista de

rolamento de 5,5 metros é normalmente necessária para

t
possibilitar o cruzamento de veículos grandes. A maioria dos
veículos, entretanto, será constituída por automóveis privados
e a capacidade de tráfego raramente será um ponto crítico, mes- B ao
a LI")
CDt:::- IID[)g~ 08
mi.
00

mo nos maiores assentamentos. Por exemplo, uma pista de rola-

mento de 5,5 metros coletando o tráfego de cerca de 300 5.500 5.500 55!JO 5.500

unidades habitacionais tem uma capacidade muito maior que a

necessária, mesmo nos momentos de pico. Esta capacidade ocio-
sa possibilita a redução da largura da pista de rolamento em
oW D

I~
determinados locais, para possibilitar a redução da área viária e

Ir
seu impacto visual, para preservar árvores e outros elementos
referenciais e para ajudar a diferenciar as vias de acesso resi-

go
dencial das demais categorias de vias ".

gôL
fl
Na figura 5.10 são apresentadas as larguras de pistas de rolamen-
to necessárias para o cruzamento de várias categorias de veículos e
larguras de calçadas, tendo em vista a circulação de pedestres e
W
carrinhos de mão. Cabe destacar que estes parâmetros de projeto
são dirigidos exclusivamente para vias de acesso residencial, com
velocidades de circulação bastante baixas. As vias coletoras não se
OB 4.800 4.100 3.000

DI fi
I~l

lU
enquadram nessa situação.
A publicação "Normas para o projeto geométrico de vias urbanas"
i
(DNER-1975) indica larguras mínimas de 3 metros para cada faixa
de rolamento e de 2,5 metros para faixa de estacionamento, em vias
o
com velocidade diretriz de 40 km/h. Sugere, ainda, as seguintes
larguras mínimas da pista de rolamento:
• para vias de mão única: 6,5 ou 6 metros (velocidade diretriz ~
W
de 40 ou 30 km/h, respectivamente);
• para vias de mão dupla: 10,5 ou 9,5 metros (velocidade diretriz Figura 5.10 Parâmetros geométricos de pistas de rolamento e calçadas.
de 40 ou 30 km/h, respectivamente). Fonte: McCluskey,1985 p.290. Obs.: os números entre parênteses são recomendados para
uma circulação mais folgada ou para longas distâncias
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Figura 5.11 Parâmetros
geométricos - áreas de
estaci on amen to. Fonte:
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o o
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~ números entre parênteses
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o
<ri <Xi indicam a largura necessária
90' 90' 90' <i
90' 90' da via, entrando-se na vaga
de marcha-a-ré

78 79
 Na definição da largura da pista de rolamento é importante
considerar como se dará o estacionamento. Na figura 5.11 apresen-
tam-se os parâmetros geométricos das vias, necessários para que se
possa estacionar os diversos veículos-tipo. Verifica-se que para
possibilitar o estacionamento do automóvel-tipo de passeio a 90
graus, de frente, fora da pista de rolamento, é necessário que a
mesma tenha uma largura mínima de 6 metros. Para que possa
estacionar em paralelo, junto ao meio fio, é necessária uma pista de
rolamento com 5,2 metros.
Constata-se, assim, que a largura da pista de rolamento de uma
via de tráfego local fica condicionada à forma de acesso às edificações
e ao tipo de estacionamento previsto, não sendo suficiente considerar
apenas a largura necessária ao cruzamento de veículos.
5.3.4 Intersecções, concordâncias horizontal e vertical
Os parâmetros geométricos das intersecções viárias das curvas
de concordância estão diretamente relacionados às distâncias míni-
mas de visibilidade para se garantir condições de segurança, distância
essa, por sua vez, relacionada à distância de parada dos veículos.
Apresenta-se na figura 5.12 uma tabela com as distâncias de parada,
definidas em função da velocidade.
A utiliz o d urvas de concordân i h I nl~J1 na int r
ções tem por objetivo garantir a visibilidade e a ondições de mano-
bra dos veículos. Há que se considerar o conjunto de fatores que
interferem nesse objetivo. Cabe citar entre eles:
• recuo da edificação;
• tipo de muro e seu posicionamento;
• largura dos passeios;
• velocidade prevista de circulação;
• posicionamento dos postes, árvores, placas e outros acessórios;
• forma de concordância do alinhamento dos lotes e da pista de
rolamento;
• tipo de veículo previsto.
Para que se possa avaliar a questão de visibilidade necessária
em curvas, apresenta-se na figura 5.13 o método gráfico de determi-
nação das áreas a serem mantidas sem obstrução visual. O gráfico é
e construído lançando-se a distância de parada a partir dos pontos de
tangência da curva (A e B) e subdividindo essa distância em trechos
de aproximadamente 3 metros cada. A subdivisão prossegue em seg-
mentos também ao longo da curva. Em seguida, unem-se os pontos
dos segmentos designados com o mesmo número e a superfície resul-
tante deve ser mantida sem obstáculos visuais.

Distância de Parada (metros)

. Velocidade Fonte:DNER Fonte:Department of

the Environment

10km/h 9
20 km/h 19 m
30 32
30 km/h N
45 45
<tl
40 km/h C'? u
l':'
65 64 ro
50 km/h "" o..

60 km/h 85 90 U')
Q)
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""•..... C
·ro
'ü5
'6
a:>
Figura 5.12 Distância de parada em função da velocidade. Fontes: DNER: "Normas para o Figura 5.13 Determinação da visibili-
(J)
projeto geométrico de vias urbanas"; Department of the Environment: "Residential roads dade e áreas sem obstrução visual em
and footpaths layout considerations': curvas. Fonte: McCluskey, 1985, p.292
 Aplicando-se esse método, em uma curva de 90° de uma via
com pista de rolamento de 6 metros, em que se supõe velocidades
de 20 km/h, verifica-se ser necessária uma faixa sem obstrução visual
. de 2 metros a partir da guia. O estabelecimento de largura mínima
do passeio é uma forma de se garantir a visibilidade necessária.
Apenas a indicação de recuos da edificação não assegura totalmente
esse objetivo, considerando a possível existência de muros no alinha-
mento. A execução de canto chanfrado no alinhamento dos lotes,
junto às curvas e intersecções, é uma medida que poderia melhorar
a visibilidade, tornando desnecessária a execução de passeios mais
largos exclusivamente para esse fim.
Para verificação da visibilidade nas intersecções de vias, sugere-se
a aplicação do critério apresentado nas figuras 5.14 e 5.15. O valor
de X, inserido nestas figuras, varia de 2,4 metros -nas intersecções
entre vias locais com velocidades previstas da ordem de 20 km/h- a

~g
3,5 metros para intersecções de vias com velocidades da ordem de
50 km/h e tráfego de até 300 veículos por hora.
Em uma intersecção de vias locais em que se adote um raio de ,
>
concordância horizontal do meio fio de 6,5 metros, é necessária ,
uma largura mínima de passeio de 1,5 m para que se possa garantir ,
visibilidade, supondo velocidade de circulação de 20 km/h. A visibili- 1

dade também é atendida se, com a mesma largura de calçada for I

"
"

executado canto chanfrado de 4 metros na concordância do /

"

alinhamento dos lotes. Em uma intersecção de via local com coletora / \ (l-/Ch~

"
ou de coletora com coletora, em que se adote um raio de concordân-
"

cia horizontal de 6,5 metros no meio fio, a calçada deve ter largura 3.6 '\,":',Jt~
mínima de 2,5 metros para que se possa garantir visibilidade. A visi-
bilidade ta-rrÍbém é atendida se, com a mesma largura de calçada, I~
for executado canto chanfrado de 5 metros na concordância do
alinhamento dos lotes.
O raio dé concordância horizontal do meio fio tem também
importância ao nível das condições de manobrabilidade dos veículos,
conforme pode ser observado na figura 5.16.
Figura 5.14 Verificação da visibilidade em intersecções de vias de tráfego local
As curvas côncavas e convexas de concordância vertical devem
Figura 5.15 Verificação da visibilidade em intersecções de vias coletoras
ser implantadas com um comprimento que garanta condições de Figura 5.16 Condições de manobrabilidade nas intersecções.
visibilidade, conforto e segurança. Nas autopistas essas curvas de
transição devem ser implantadas na forma de parábolas e o compri-
mento mínimo deve ser definido em função da velocidade e da
diferença de inclinação entre os trechos para os quais será feita a
transição. No caso de vias de tráfego local, sugere-se adotar os se-
guintes critérios:
Vias mistas: sem restrição - verificar se a curva de concordância
adotada não implica problemas para circulação de veículos de passeio
(vide figura 5.17) .
Vias locais: desenhar inicialmente a curva de transição com uma Especial atenção deve ser dispensada às curvas de concordância
extensão equivalente a L= 3y, onde L é o comprimento total da curva vertical nos trechosjunto às intersecções. Nestes trechos, para evitar
de transição e y o ângulo formado, expresso em porcentagem. Verifi- problemas de falta de visibilidade, a declividade da pista deve ser
car se a curva resultante atende à condição de visibilidade para dis- baixa. Sugere-se que a via tenha uma declividade máxima de 5%
tância de parada de 19 metros, correspondente à velocidade diretriz em um trecho de pelo menos 5 metros antes da intersecção (vide fi-
de 20 km/h (figura 5.18). gura 5.19).
Vias coletoras: desenhar curva de transição com extensão de
L= 12y. Verificar se a curva resultante atende à condição de visibilida- 5.3.5 Arborização e infra-estrutura
de para uma distância de parada de 45 metros, correspondente à Cabe considerar, quando se definem as dimensões do sistema
velocidade diretriz de 40 km/h (figura 5.18). viário, a arborização e a implantação das redes de infra-estrutura.
Apresenta-se, a seguir, algumas sugestões de adequação do tipo de
árvore às características físicas do local a ser arborizado (Figuras
5.20 e 5.21).

largura das porte da árvore espaçamento

calçadas (m) adulta (m) entre plantas (m)
distâncias de parada
(vias locais = 19 m) (vias coletoras = 45 m)
< 1,7 não arborizar
1,7 a 2,0 pequeno «5)
> 2,0 médio (5-8)'

Figura 5.20 Porte e espaçamento entre árvores em função da largura das calçadas
Fonte: Cruz et ai, 1992
 equipamentos distância minima (m)

guias rebaixadas, tubulações domésticas (água e esgoto) e orelhões 1

placas indicativas, semáforos e energia elétrica 1/2 do diâmetro da copa + 1

esquinas 5
faixa de pedestres 3

Figura 5.21 Distanciamento de árvores a outros equipamentos e mobiliários urbanos. Fonte

Cruz et al,1992

Existem alternativas para que se possa arborizarsem necessaria- Figura 5.22 Alternativas para arborização sem alargamento contínuo dos passeios- arborização
na faixa reservada para estacionamento. Fonte: Villa, 1987, p.51
mente implantar calçadas com largura contínua da ordem de 2
metros. Dentre estas alternativas, vale citar:
• alargamento localizado das calçadas nos trechos com arbo-
rização;
• arborização no trecho da pista de rolamento destinado ao
estacionamento (figura 5.22);
• arborização no canteiro central;
• arborização em apenas um dos lados da via (face ensolarada)
e posteamento na outra calçada (figura 5.23).
Com relação à infra-estrutura, o condicionante geométrico ao
sistema viário mais relevante é a rede de energia elétrica. Segundo
Bona de Villa, (Villa, 1987- p.47) a distância mínima de segurança
de edificações à fiação é de 1 metro (vide figura 5.24). Nos casos em
que se prevê que o passeio, além da implantação
deve possibilitar a circulação de pedestres, torna-se
do posteamento,
necessária uma
_6.0 _.1.-- JJ
10.5
30

largura mínima de 1,7 m. Essa largura é, em geral, suficiente para

que se possa garantir também o distanciamento mínimo entre a
fiação e as edificações.
Quando o projeto prevê a existência de edificações com acesso
por vias mistas ou de pedestres, é necessária a implantação de
depósitos de lixo próximos à intersecção destas vias com aquelas
que possibilitam a circulação do caminhão de coleta. Para o dimensio-
namento dos depósitos de lixo podem ser utilizados os parâmetros
apontados por Mandelli (1991, p.9ü-lü4), que são aqui resumida-
mente transcritos:
 pa idade tem dimen ões lineares da ord m d 0,8 m pod-
avaliar as dificuldades de sua colocação no passeio ou na pista, se
não for previsto local específico para este fim, em projeto.
O mesmo problema se manifesta nos prédios de apartamentos,
para os quais também é necessária a previsão de local para deposição
do lixo, de preferência internamente ao lote, em local de fácil acesso
a partir do passeio.

5.3.6 Declividades
Normalmente é indicada a conveniência de se limitar a declivi-
dade longitudinal das vias a valores da ordem de 7%, evitando-se,
mesmo para vias locais, declividades superiores a 12%.
As declividades elevadas introduzem uma série de problemas e
inconveniências, destacando-se:
• dificuldades de circulação de pedestres, deficientes físicos e
ciclistas;
• riscos de acidentes e tendência de circulação de veículos a
• peso de lixo gerado diariamente por habitante: 0,72 kg (mé- velocidades elevadas;
dia dos 180 maiores municípios brasileiros em 1987); • ruído de veículos;
3
• peso específico do lixo: 180 a 270 kg por m (dados dos muni- • dificuldades de estacionamento de veículos paralelamente ao
cípios de Caxias do Sul e Curitiba, a partir de medidas em recipientes meio fio;
de 200 litros); • dificuldades de implantação das obras de drenagem e pavimen-
• composição do lixo (em peso, baseado em dados do município tação;
de São Paulo, em 1990): AJo1tt- t' (I; Iv '" . • comprometimento do uso de lazer na via.

- res t os organlcos
A' 52,501/0
"
o r 1.(5 / Ir<J.~)d c...-
No entanto,
vias com declividades
em terrenos de alta declividade a implantação
maiores pode ser o "mal menor", pelos seguin-
de

- papel e papelão 28,4% l' O CO-Çc S -::::,y; 1!1~ tes motivos:

= ~il:~~~cos ~:~Z: 3~Y~ !(5/~~dJC :2 11- 6 JAI • rede viária com declividades baixas implica
de terra muito extensos e destruição praticamente
em movimentos
total·da cobertura
- metais 4,9% \~ t !<S..; c20õ ~Iln;)": ),)~ vegetal;
- outros 5,5% I' ~ 0I/lJ • quando as vias são dispostas acompanhando as curvas de nível,
\/z1õw}' ,I O ~e-, o eixo longitudinal dos lotes com frente para essas vias acompanha
De acordo com esses parâmetros, para uma via de pedestres a linha de maior declive do terreno, resultando em grande desnível
com 10 residências e coleta de lixo a cada 3 dias, deve ser previsto entre as frentes e os fundos dos lotes;
um depósito de 500 litros (0,5 m\ Um depósito cúbico com esta
 Existem outras alternativas de disposição geométrica para as
• dificuldade de drenagem das águas pluviais e esgotos nos lotes
baias de retorno nas vias sem saída. Na figura 5.27 apresentam-se
em declive (cota do lote inferior à da via de acesso);
algumas e apontam-se as dimensões necessárias para uma baia na
• comprometimento da paisagem. Cabe lembrar a frequência
forma de Y, em uma via com 6 metros de pista de rolamento, em que
de ocorrência da habitação de baixa renda com a laje de cobertura
se prevê condições de manobra para o caminhão-tipo. Verifica-se
ao nível da pista de rolamento- casos em que o automóvel passa a
que essa forma de retorno possibilita uma redução razoável da área
constituir fachada da edificação (vide figura 5.25);
pavimentada, em comparação ao retorno circular, garantindo retorno,
• riscos geotécnicos associados aos aterros de meia encosta e
sem manobras, para automóveis de passeio com raio de giro até 5
às obras de terraplenagem para implantação das edificações.
metros.

5.3.7 Baias de retorno

As baias de retorno, nas vias sem saída, são previstas visando
possibilitar condições de manobra para os veículos que ali circulam
regularmente. Os balões de forma circular, com dimensões maiores
que a largura da via, constituem sempre um local potencialmente
problemático para as obras de terraplenagem e um adicional relati-
vamente grande à área pavimentada. Na figura 5.26 tem-se a repre-
sentação de um balão, com 9 metros de raio na pista de rolamento,
implantado em uma via disposta paralelamente às curvas de nível,
. ·16 m .. - .. - .. -
em uma área de declividade de 25%. Verificam-se cortes e aterros "

da ordem de 3 metros de altura, que já representam dificuldades "',

\
\

\
\
L
I
I I
J I
I

L ~

para o acesso aos lotes situados junto à via. No entanto, observa-se

que o raio de 9 metros, de qualquer forma, exige a realização de
manobras para o retorno de caminhões (o caminhão-tipo tem raio
de giro externo de 10 metros e sobrelargura do pára-choques de 0,9
metros).
5.3.8 Acesso a deficientes físicos
Indiscutivelmente, seria desejável que todas as vias, áreas públi-
cas e unidades habitacionais tivessem características geométricas
que possibilitassem o acesso de pessoas portadoras de deficiências
físicas. Isso entretanto significaria a proibição de prédios sem eleva-
dores e escadarias de pedestres, devendo também ser introduzidas
uma série de restrições às declividades longitudinais das vias. Enten-
de-se que não é possível utilizar-se, hoje, parâmetros geométricos
que assegurem a circulação de deficientes físicos em todas as áreas
de um assentamento habitacional, em função dos custos. É, porém,
inquestionável a necessidade de se melhorar as condições de acesso 6. Normas relativas ao dimensionamento e
e circulação dessa parcela da população, que chega a representar
2% do total dos cidadãos brasileiros, segundo dados da Organização
ocupação dos lotes
Mundial da Saúde (CVI - Centro de Vida Independente do Rio de
Janeiro, s.d.,"Mídia e Deficiência. Manual de Estilo" p.5). Estes dados,
anteriormente citados, apontam que 10% do total da população
brasileira é composta de pessoas portadoras de algum tipo de defici- 6.1.1 Densidade populacional
ência, computando-se, além dos deficientes físicos, 5% com deficiên- O adensamento populacional, provocado pela con trução de um
cia mental, 1,5% com deficiência auditiva, 1% com deficiência novo empreendimento habitacional, gera demanda de obras de infra-
múltipla e 0,5% com deficiência visual. estrutura e serviços urbanos. Em parte, esta demanda é atendida no
Uma forma de melhorar a condição de circulação para deficientes próprio empreendimento ou no seu entorno imediato e, em parte,
é garantir que uma parcela das unidades habitacionais seja implan- em áreas distantes do núcleo residencial. No caso de um conjunto
tada com parâmetros técnicos, tanto urbanísticos como relativos à que envolve abertura de novas vias, o projetista dimensiona as redes
edificação, compatíveis com a circulação de deficientes. Estas edifi- considerando o número de pessoas a serem atendidas. Cada uma
cações devem estar localizadas de forma a possibilitar acesso às das redes gera demandas externas. Por exemplo, a rede viária gera
áreas institucionais e comerciais, bem como às vias de transporte demanda de transportes públicos e altera-se o volume de tráfego
coletivo. Estes setores dos assentamentos habitacionais, compatíveis também de vias fora da área do empreendimento. A rede de abasteci-
para o acesso e circulação de deficientes, devem ser projetados mento de água gera demanda de captação e tratamento, e assim
considerando-se as especificações técnicas das normas: por diante~ O planejamento desta demanda "externa", atividade já
• ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas: Adequação no âmbito do urbanista, envolve o controle da densidade populacional
das edificações e do mobiliário urbano à pessoa deficiente. NB 9.050; dos diversos setores da cidade.
• CET - Companhia de Engenharia de Tráfego. Rebaixamento de Para limitar a densidade, o ideal seria estabelecer diretamente
guias e calçadas em travessias de pedestres sinalizadas. São Paulo, limites máximos de habitantes por área. É muito difícil, porém,
1985. fiscalizar o cumprimento da limitação legal do número de habitantes
ou de empregados (no caso de uso industrial, comercial e de serviços)
por unidade de área de terreno. No caso específico de empreendim n-
tos prioritariamente destinados a uso habitacional, é recomendáv I
o controle da densidade de forma indireta, como por exemplo através
de limitações do coeficiente de aproveitamento.
6.1.3 Dimensões máximas dos lotes
Os mecanismos de controle da densidade populacional máxima
Visando garantir boas condições de circulação de veículos e pe-
não necessariamente precisam se aplicar por lotes. Nos casos de
destres, usualmente inclui-se na legislação a regulamentação de
mpreendimentos que incluem a execução do arruamento e constru-
tamanhos máximos de quadras. Não é usual o estabelecimento de
ão das edificações, pode-se estabelecer coeficientes de aproveita-
dimensões máximas de lotes. O fenômeno recente dos grandes lotea-
mento aplicáveis à gleba, permitindo uma flexibilidade importante
mentos fechados, em que terrenos de mais de 100.000 m são cer-
2

para o desenvolvimento do projeto.

cados (algumas vezes murados), tem um impacto negativo na
estrutura das cidades. Tem sido também verificada a proposição de
6.1.2 Taxa de ocupação
empreendimentos habitacionais de interesse social na forma de gran-
A taxa de ocupação máxima dos lotes é um parâmetro urbanísti-
des condomínios, visando facilitar a aprovação do projeto. Conforme
co usual nas leis municipais, que tem efeito direto sobre a quantidade
apresentado no trabalho do CEPAM sobre conjuntos em condomínio
de espaços não edificados em uma determinada região da cidade,
(CEPAM,1991 p.9):
estabelecendo a garantia de uma certa "permeabilidade" geral entre
as edificações. A limitação da taxa de ocupação tem efeito indireto "Nas cidades, formam-se 'ilhas' que precisam ser contornadas
sobre:
pela rede viária pública, dificultando a circulação de pedestres
• as condições de insolação, ventilação e iluminação das e, no caso de conjuntos mu ito grandes, até mesmo o traçado de
edificações e espaços livres em geral;
rotas de transportes coletivos. Nas áreas litorâneas há uma
• as possibilidades de arborização de grande porte, internamente· agravante: os grandes empreendimentos fechados dificultam-
aos lotes;
• o controle da propagação de incêndios;
• a redução do volume de escoamento das águas pluviais pelo
aumento da absorção das águas de chuva pelo solo (condicionada à
manutenção'de parte das área livres não impermeabilizadas).
A taxa de ocupação máxima é um parâmetro legal que tem
relação com a garantia de qualidade de vida e habitabilidade da
cidade como um todo, ou seja, é uma limitação ao direito de proprie-
dade a ser assumida pelos cidadãos de forma ampla, com o objetivo
de garantir condições gerais de salubridade. para toda a cidade. Não
se consegue identificar maiores conseqüências em decorrência da
implantação de uma única edificação com elevada taxa de ocupação.
Entretanto, se todas as edificações assim o fizerem, tem-se um qua-
Figura 6.1 Empreendimentos habitacionais "fechados" impedindo o acesso a áreas de interesse
público. Fonte: CEPAM, 1991 p.l0
 e chegam mesmo a impedir- o acesso do público a praia ou GI d ~ habit çõ unifamiliar o ontrol quiv I nt ,na multi-
costões, contrariando o direito que é de todos, ao usufruto do familiares, é feito pelo coeficiente de aproveitamento e quota mínima
litoral para lazer ou para pesca." de terreno por unidade habitacional. A fixação da área mínima dos
lotes unifamiliares teria por objetivos:
A implantação de empreendimentos habitacionais na forma de • evitar uma densidade populacional muito alta;
condomínios configura um processo de urbanização e adensamento • garantir condições de habitabilidade (insolação, ventilação
populacional, que provoca uma demanda por equipamentos públicos. etc.);
Esta demanda ocorre, mesmo que não seja feito o parcelamento da • evitar riscos na implantação das unidades, pela proximidade
gleba. Entende-se, assim, que deve existir regulamentação municipal excessiva entre as edificações.
estabelecendo a reserva de áreas públicas, com livre acesso público, O objetivo de controle da densidade deve ser questionado pois,
também nos condomínios. A exceção se dá no caso de empreendi- muitos municípios que estabelecem limites para o tamanho mínimo
mentos implantados em lotes resultantes de parcelamento regular, do lote, com a argumentação da limitação da densidade, permitem
em que já foram destinados terrenos públicos. No entanto, visando para a mesma região a implantação de habitações multifamiliares,
evitar o efeito dos grandes condomínios fechados no sistema viário que levam a densidades muito mais elevadas. Com relação à habitabi-
das cidades, deve existir uma regulamentação municipal de tamanho lidade, há soíuções já implantadas em lotes com dimensões inferiores
2
~ máximo dos lotes, mesmo aqueles de caráter condominial. a 125 m que demonstram claramente a viabilidade( de se rever os
. parâmetros legais. Com rel.açã~ aos :isco.s~to~na-se n~~.s.sári~ .sepa-
6.1.4 Dimensões mínimas dos lotes rar os casos em que a habltaçao unlfamillar e entregue Ja edlflcada,
Nas legislações municipais é comum o estabelecimento de dos casos de loteamento, em que as edificações são construídas
dimensões mínimas dos lotes. A própria Lei Federal 6766/79 prevê gradativamente. No segundo caso, são maiores as chances de que
2
uma área mínima de 125 m e frente mínima de 5 metros (artigo
4°), "salvo quando o loteamento se destinar à urbanização específica
ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previa-
mente aprovados pelos órgãos públicos competentes".
As casas das vilas paulistanas, freqüentemente implantadas em
2
lotes com área da ordem de 70 m e frentes de 4 metros, revelam as
possibilidades técnicas de se implantar edificações de boa qualidade
em terrenos com dimensões inferiores àquelas previstas pela legisla-
ção federal. Em um país tão extenso como o Brasil, o estabelecimento
de um único padrão de dimensionamento mínimo de lotes é proble-
mático. Os valores são técnica e culturalmente muito baixos em
algumas regiões do país, como, por exemplo, na Amazônia. Entretanto
são muito altos para cidades de maior porte das regiões Sul e Sudeste.
Embora a exigência de tamanho mínimo de lote se aplique a
Figura 6.2 Edificações vizinhas em desnivel- risco associado aos cortes e aterros para execução
qualquer tipologia habitacional, este controle é eficaz apenas em da fundação
cortes e aterros executados para implantação de uma casa coloqu m por \ ad ria d p d r) und di p l t m Wl m:iÍot
em risco outras já existentes, em especial, nos assentamentos para dim n ão ortogonal às curva d nív I, 'm ri o d upa .. (
população de baixa renda, implantados sem assistência técnica distintos, sendo muito maior no segundo caso, que obriga à x uç o
adequada. de grandes cortes e aterros para implantação da edificação.
O risco de edificação em lotes de pequenas dimensões não Os riscos estão mais diretamente relacionados aos desnívei xi-
depende apenas da declividade natural dos terrenos. Dois lotes de tentes entre a frente e o fundo e entre as duas laterais dos lote. N
mesmas dimensões, em um terreno de mesma declividade natural, caso de loteamentos, quando estes desníveis são elevados, tornam'-
sendo o primeiro implantado ao longo das curvas de nível (acesso se recomendáveis recuos entre as edificações, recuos estes que condi-
cionam a previsão de lotes de maiores dimensões.

6.1.5 Posicionamento das edificações

Têm sido bastante questionadas as exigências municipais rela-
tivas ao desempenho das edificações quanto ao conforto. No trabalho
do CEPAM que trata do controle de edificações pelo município
(CEPAM, 1990 p.14), aponta-se:

"O controle do Poder Público deve ter em vista em primeiro lu-

gar a segurança e o bem estar da comunidade, deixando em
segundo plano aspectos mais voltados ao conforto do indivíduo.
Nesse sentido, o foco principal das normas e da respectiva fisca-
lização devem ser edificações ou compartimentos de uso coletivo,
como, por exemplo, cinemas, lojas de departamentos ou escadas
---'+-
e corredores comuns em prédios de apartamentos.
I Em contrapartida, não são necessárias exigências numerosas
ou severas para as habitações unifamiliares, particularmente
nos aspectos que não interferem com a vizinhança,~ais como o
número de cômodos, suas dimensões e seu acabamento interno".

A mesma tendência foi seguida na elaboração do Código de

Edificações do município de São Paulo, de 1992, que prevê, para
aprovação das edificações unifamiliares, a apresentação pelo respon-
sável técnico da localização da edificação no lote, dispensando-se a
planta com a disposição dos cômodos.
As exigências sobre insolação, ituminação e ventilação usual-
mente contidas nos Códigos de Edificações, determinam dimensões
mínima ori ntaçõe dejanelas, recuos, períodos mínimo d in 01 -
ção etç. e levam em conta a edificação e o respectivo lote, mas não
as edificações vizinhas.
A regulamentação do posicionamento da edificação no lote
usualmente visa boas condições de salubridade e conforto da nova
edificação. Este papel deve caber ao projetista. A regulamentação
urbanística deve priorizar o estabelecimento de limitações da
volumetria e posicionamento das novas edificações visando reduzir
os conflitos de vizinhança. Figura 6.4 Diferenças entre empreendimentos habitacionais implantados em lotes isolado ('
empreendimentos em lotes de grandes dimensões
Embora seja questionável o papel do Estado no estabelecimento
de padrões de conforto, é inevitável reconhecer seu papel na regula:...
mentação da volumetria e do posicionamento das edificações. Deve um lote isolado, de pequenas dimensões, pode ocorrer um grand
caber ao proprietário e ao responsável técnico identificar a melhor impacto nas residências já existentes, se for adotada uma posição
solução de projeto envolvendo a questão do conforto. Porém, como liberal quanto ao posicionamento do prédio no lote. (
poderá ser bem equacionado o projeto se não for conhecida a volu- As exigências relativas ao posicionamento e volumeiria das edifi-
metria e posicionamento da edificação que pode ser construída no cações devem ser definidas considerando as características específi-
lote vizinho? O problema não acontece apenas quando o lote vizinho cas de clima da cidade e devem ser, preferencialmente, relacionadas
está vazio. É comum que os prédios sejam construídos após a demoli- à geometria da edificação (altura, posicionamento no lote etc.),
ção de casas existentes e o remembramento de alguns lotes. Uma procurando-se assegurar os direitos de insolação e iluminação das
casa ou um prédio de apartamentos, construído com condições ade- edificações vizinhas.
quadas de insolação, ventilação e iluminação, considerando o conjun- As limitações para oposicionamento das edificações nos lotes
to de edificações de pequena altura vizinho, pode ter estas condições (recuos, gabaritos etc.) devem ser sempre aplicadas ao lote como
seriamente prejudicadas quando outro prédio se instala, após a um todo, mesmo que neste venham a ser implantados vários blocos
demolição deste conjunto de edificações. de edificações. Não é necessário estabelecer afastamentos mínimos
A regulamentação -que visa garantir boas condições de ilumina- entre os blocos de edificações situados dentro de um mesmo lote.
ção, ventilação e insolação- deve ser diferente no caso de um empre- Obedecido o Código de Edificações, deve caber ao projetista estudar
endimento multifamiliar vertical, com vários blocos ocupando um a implantação que melhor atende às condições específicas do terreno.
lote de grandes dimensões, e no caso de um edifício isolado, implan- Da mesma forma, nos empreendimentos envolvendo a implantação
tado numa quadra onde há vários proprietários, com possibilidade de edificações em mais de um lote, os vários lotes podem ser enten-
de coexistirem tipologias diferenciadas de edificações, construídas, didos como um só, para o fim de exigências relacionadas ao posicio-
inclusive, em épocas diferentes. No primeiro, todas as edificações namento das edificações.
serão construídas ao mesmo tempo, tornando possível garantir boas
condições aos apartamentos, mesmo que os blocos não respeitem, 6.1.6 Recuo das edificações com relação às vias públicas
entre si, afastamentos que usualmente seriam exigidos entre prédios. Os condicionantes técnicos que podem justificar as exigência
No seguhdo, quando a construção verticalizada será implantada em legais de recuo das edificações com relação às vias públicas variam
 d p nu nu da características da edificação e da via. Dentre estes m ti l rmin itu n nhum d . ndi i ntltll
condicionantes, pode-se listar: n ontr mb amento t ni o. Não pode aceitar que a ju i i-
• possibilidades de ampliação do leito viário; cativa para exigência do recuo de frente da edificação possa r a
• vagas para autos; eventual utilização deste espaço para ampliação viária- seria o Estado
• melhoria nas condições de privacidade, insolação, iluminação dizendo ao cidadão que é necessário que ele reserve um espaço em
e acústica; frente à sua casa, para que mais tarde seja ali implantada uma aveni-
• ampliação da área arborizada ou vegetada junto à rua; da. Os carros passarão rente à janela que foi projetada considerando
• melhoria nas condições de visibilidade na entrada e saída de um recuo que deixou de existir. Este argumento aniquilaria os demais
veiculos dos estacionamentos; pois, se é necessário o recuo de frente, como poderá o Estado eliminá-'
• redução do problema de confinamento provocado pela constru- 10 para ampliar uma via? A necessidade de vaga para auto também
ção de prédios de altura elevada em vias estreitas. não serve como justificativa, uma vez qU,e é possível reservar vaga,
sem que exista o recuo. Também a melhoria nas condições de privaci-
dade, insolação, ventilação e acústica é questionável, considerando
a possibilidade de se elaborar um projeto que atenda plenamente
estes requisitos e que não tenha recuo de frente; ao contrário, em
muitos casos, a exigência de recuo força o posicionamento da edifi-
cação e dificulta uma boa solução neste sentido.
O efeito do afastamento de frente das edificações na melhoria
das condições paisagísticas das ruas deve ser cuidadosamente anali-
sado. Nas ruas em que existe uma calçada relativamente ampla,
permitindo condições adequadas de arborização, a necessidade de
um jardim no recuo de frente é questionável. Considerando-se, ainda,
a existência de muros de fechamento na frente dos lotes, constata-
se um resultado nem sempre agradável. Pode ser mais interessante
um recuo de 2 ou 3 metros, com o espaço livre incorporado à calçada
que um recuo de 5 ou 6 metros, todo murado. Finalmente, a justifica-
tiva de melhoria das condições de visibilidade nas saídas dos estacio-
namentos somente tem sentido nas vias de tráfego rápido e o proble-
ma de confinamento das edificações só se aplica para ruas bastante
estreitas e prédios altos.
A exigência indiscriminada de recuos de frente, sem levar em
conta as situações específicas da via e da edificação, pode acarretar
uma série de conseqüências indesejáveis, dentre as quais vale
apontar:
Figura6.5 Problema de confinamento provocado pela construção de prédios de altura elevada
em vias estreitas. Barcelona.
 • litniln par o d nvolvimento do projeto, impedindo olu- 6.1.7 Altura m xima da difi ação
d bo qu lid de urbanística e arquitetônica (vide figura 6.6); A in lu ~o, n I i muni ipai , de parâmetros qu limit m a
• ri limitações à ocupação dos lotes, pulverizando os espaços altura das edificações tem objetivos relacionados à:
livr n ~o dificados; • redução do conflito entre edificações vizinhas, com relação à
• ob táculo à implantação de lotes ao longo das curvas de nível iluminação e insolação; .
m r as de elevada declividade; • manutenção de umpadrão geométrico das edificações, evitan-
• aumento do volume de terraplenagem necessário à implanta- do-se o confinamento provocado por prédios de altura elevada em
da edificação no lote; ruas estreitas;
• acréscimo de custo das ligações domiciliares de água, luz, esgo- • preservação paisagística de marcos referenciais da cidade;
, drenagem e telefone. • segurança das edificações, considerando-se problemas de fun-
Recomenda-se que as exigências de recuos das edificações com dações e riscos de propagação de incêndios.
r lação às vias públicas sejam estabelecidas considerando-se: Não é justificável a limitação da altura das edificações, tendo-
• a categoria de via e suas características de funcionamento; se como objetivo principal a segurança. Existe a possibilidade do
• a altura da edificação a implantar; estabelecimento de normas para implantação da edificação que
• as dimensões da pista de rolamento e passeios. incluem as medidas necessárias para prevenção de incêndios. Por
outro lado, as técnicas de construção têm evoluído e permitido a
construção de prédios de grande altura, mesmo em locais de
condições problemáticas de fundação.
Porém, é plenamente justificável a limitação de altura das
edificações a serem construídas no entorno de áreas e imóveis que
devem ter suas condições paisagísticas preservadas, como marcos
referenciais da cidade. Medidas neste sentido têm sido usualmente
encaminhadas pelos órgãos voltados à preservação do patrimônio
histórico. Seria desejável que se tornasse usual a inclusão, nos planos
diretores municipais, das áreas e edifícios a serem preservados, do
ponto de vista paisagístico.
Os maiores problemas associados às edificações de altura elevada
são o conflito nas condições de insolação e iluminação com as
edificações vizinhas e o confinamento provocado pela construção
de prédios altos em vias estreitas. Estes problemas estão diretamente
relacionados aos recuos exigidos da edificação com relação às divisas
do lote e serão discutidos nos itens apresentados a seguir.

Figura 6.6 A construção de prédios de apartamentos sem recuo com relação à via pública
pode ser uma boa solução. Um dos fatores determinantes para a boa qualidade do projeto é
a largura da calçada. Foto: Rio de Janeiro
6.1.8 R cuo da 'u fi o co~ relação às divisas laterai d d r I t r I, na divi a do lote, é po ív I on truir uma difi ação d
fundo 2 andares, tornando problemática as condições de insolação e ilumi-
Entende-se que a exigência de recuo com relação às divisas nação dos cômodos para ele voltados. Não se consegue, portanto,
laterais e de fundo do lote deve ser uma forma de limitar a volumetria minimizar o impacto da construção nas edificações vizinhas, uma
da edificação, visando evitar que sua implantação interfira negativa~ vez que se libera a construção em uma das divisas laterais do lote. O
mente nas condições de iluminação natural, insolação e ventilação objetivo de melhorar a qualidade da edificação pode funcionar às
dos lotes vizinhos. avessas, e a exigência de recuo lateral pode revelar-se um empecilho
Em muitos municípios, as exigências das leis municipais quanto à elaboração de projetos que otimizam a iluminação e insolação.
aos recuos são desnecessariamente rigorosas nos casos das edifica- Já nos prédios de altura elevada, as exigências de recuo lateral
ções de pequena altura, e são excessivamente permissivas para muitas vezes mostram-se insuficientes. Como exemplo, o Código de
prédios elevados. Edificações de São Paulo, de 1992, permite que um prédio de aparta-
Para as edificações de um ou dois pisos, é freqüente a exigência mentos de 14 andares seja construido a 6 metros de um outro prédio
de recuo lateral com relação a pelo menos uma das divisas do lote. de 8 andares que tem suas janelas voltadas para ele. É praticamente
Tem-se uma situação curiosa: em função desta exigência, o certo que todas as janelas do prédio de 8 andares não receberão
proprietário de um lote de frente pequena não consegue voltar as qualquer insolação nos 6 meses mais frios do ano.
janelas da sua casa para a frente e fundo, que é, em muitos municípios Recomenda-se que ÓS valores de recuos das edificações com
o posicionamento mais favorável do ponto de vista da adequação relação às divisas laterais e de fundos sejam estabelecidos em função
climática (vide figuras 6.7 e 6.8). Induz-se a execução de um corredor da altura da edificação, medida a partir do terreno natural. Estes
lateral, para o qual são voltadas parte das janelas. Junto a este corre- valores devem ser definidos para cada município, independentemente

Tipologia induzida pela legislação Tipologia dificultada pela legislação

Insolação e iluminação deficientes Insolaçao e iluminação mais eficientes

1r:~1iJ
Figura 6.7 Construções nas divisas dos lotes- o papel da rua como um afastamento natural
entre as edificações
<h Up I i d unid d h bit ja d 1 o~ (7.· O m2) qu, m m t d' d' gl b (' ,(U) n/)
li ~ d lima local. tenha-se uma vegetação exuberante que interessa pr rVtll, p r "
implantação de um parque público. Faltariam, portanto, 1-;,',00 m/
6.2 Subsídios para fixação de parâmetros de atendimento de terreno (25.000 - 7.500) a serem desapropriados. Na atual .11 ua ã
obrigatório econômica dificilmente existiriam recursos para esta desapropriação.
A transferência do potencial construtivo da área a ser doada mple-
6.2.1 Controle da densidade mentarmente poderia ser uma forma de se equacionar os int resses,
7
Um dos parâmetros de controle indireto da densidade é o coefi- sem que fosse necessária a desapropriação. Os 17.500 m doados
2
ciente de aproveitamento, que estabelece um teto para a área a complementarmente corresponderiam a 17.500 m de área cons-
construir. Dependendo da área de cada unidade habitacional, o truir que poderiam ser "transferidos para os terrenos remanescentes':
mesmo valor de coeficiente de aproveitamento pode conduzir a Um aproveitamento hipotético da gleba seria, então:
2
densidades diferenciadas. Como exemplo, um terreno de 1000 m ,
2
com coeficiente de aproveitamento igual a 1, pode conter 20 unidades área verde 25.000 m
2 2
habitacionais de 50 m de área construída ou apenas 10 unidades área institucional (50f0) 2.500 m
2 2
habitacionais de 100 m cada. Vale, porém, lembrar que a demanda viário 5.000 m
2
de infra-estrutura e serviços públicos é maior em uma unidade habi- lotes 17.500 m
tacional de maior área.
O número de unidades habitacionais a implantar e a área cons- Nos 17.500 m2 de lotes poderiam ser construídos no máximo
truída são as principais variáveis que interferem na demanda por 35.000 m2: 17.500 m2 dos quais correspondentes ao coeficiente de
2
infra e superestrutura urbana, no caso de empreendimentos destina- aproveitamento igual a 1 e 17.500 m resultantes da transferência
dos prioritariamente a fins habitacionais. Recomenda-se assim que do potencial construtivo.
a legislação estabeleça coeficientes máximos de aproveitamento dos Neste caso, o controle da densidade se efetivou para toda a
terrenos e que, adicionalmente, seja estabelecida quota mínima de gleba e não para cada lote isoladamente.
terreno por unidade habitacional apenas para setores da cidade onde Nos casos de empreendimentos envolvendo a execução do
o controle da área construída total não é suficiente, sendo necessário arruamento e construção das edificações é possível simplificar a
também limitar o número de unidades habitacionais a implantar. regulamentação desse tipo de operação, estabelecendo-se um
Este controle adicional pode ser necessário em setores em que a coeficiente de aproveitamento aplicável à gleba e não a cada lote
estrutura de serviços públicos, tais como escolas, postos de saúde e isoladamente. Para um percentual de áreas públicas de 400f0, o coefi-
transporte coletivo, encontra-se já saturada. ciente de aproveitamento da gleba é 400f0 inferior ao definido para
Os mecanismos de controle da densidade populacional máxima os lotes isoladamente.
não necessariamente precisam se aplicar por lotes. Como exemplo, O estabelecimento de parâmetros gerais para a gleba permite
vale citar o caso de um empreendimento habitacional a ser implan- uma flexibilidade interessante ao projetista. Como exemplo, podem
2
tado em uma área de 50.000 m , em uma zona da cidade que tenha ser propostos projetos com tamanhos diferenciados de lotes e dife-
coeficiente de aproveitamento máximo igual a 1. Suponha-se que a rentes tipologias habitacionais, considerando-se os condicionantes
área verde a ser doada ao Poder Público, pelas exigências legais,
d 'üd:l l rda gl b
nal, mo um todo.
6.2.2 Taxa de ocupação
A fixação da taxa de ocupação máxima a ser atendida pelos
mpreendimentos habitacionais de interesse social vai depender da
forma como este assunto é tratado e regulamentado no município.
O valor tecnicamente recomendável vai depender das condições
climáticas, dos hábitos dos cidadãos, do padrão de investimentos
que se pretende efetuar, por exemplo em obras de climatização arti-
ficial (iluminação, ventilação etc.) ou de drenagem de águas pluviais.
Valores da ordem de 50% são geralmente adequados. Em alguns
casos identificam-se setores específicos da cidade onde interessa a
adoção de parâmetros mais restritivos quanto à taxa de ocupação.
Podem ser citados, como exemplos:
• áreas de recarga de aquíferos subterrâneos, onde é necessário
minimizar a área impermeabilizada;
• áreas com vegetação de porte, onde convém permitir a edifica-
ção, sendo porém necessário ocupar pequenas extensões dos terrenos
(mesmo que com edificações verticalizadas), visando preservar parte
significativa da vegetação existente;
• áreas de encostas ou de elevada declividade natural.
Em alguns municípios, é admitida maior taxa de ocupação para
a edificação no subsolo, buscando facilitar a implantação de garagens
subterrâneas. Considerando-se que a fixação da taxa máxima de
ocupação tem um papel tanto ao nível da "permeabilidade" das edifi-
cações, como, também, das possibilidades de infiltração das águas
pluviais no solo, entende-se que este tipo de procedimento somente
se justifica para municípios em que o problema de enchentes é de
segunda ordem.
Complementarmente à taxa de ocupação máxima podem ser
fixados outros índices que atendem objetivos específicos, não
abrangidos pela taxa de ocupação isoladamente, dentre os quais
vale destacar:
• índice mínimo de áreas permeáveis: relação entre as áreas do
I I' qu . p rmill'rn '1 inlillnç. o tlíl i\( Uil pluv íl' tIO ',010 ti tllI I
tot I do I t· - vi a ontr lar a ár imp 'rm (V( i tI dll/It 11
fluxo das águas pluviais que escoam uperfi ialm nt ;
• taxa de terraplenagem: relação entre o total da ár oui to dI
alteração do perfil de solo existente e a área total do lot - vi ,I ml
nimizar a área terraplenada em cada lote e manter a morroloqiíl
topográfica natural;
• taxa de vegetação: relação entre a área destinada à manu-
tenção ou implantação de vegetação arbórea e a área total do lot '
- visa à manutenção da vegetação existente em área a ser ocupada.
A fixação do "índice mínimo de áreas permeáveis" insere-se no
esforço de maximizar a infiltração de águas pluviais no solo, e pod
ser acompanhada de outras medidas legais tais como a exigência de
implantação de "pisos drenantes" nas áreas de estacionamento,
passeios e vias de pedestres. Identifica-se que a utilização de pisos
mesclando áreas impermeabilizadas com áreas em que é possível a
infiltração no solo (grama, pedriscos etc.) surte um efeito bastante
positivo na redução das águas pluviais que escoam superficialmente.
Sugere-se que, enquanto estudos mais aprofundados não são
realizados, a caracterização de "piso drenante" seja feita como sendo
aquele que permite a infiltração das águas pluviais em um percentual
de sua área total. Avalia-se, preliminarmente, que percentuais da
ordem de 10 a 20% já possam significar uma melhoria significativa
de desempenho com relação aos pisos integralmente
impermeabilizados.
Considerando que o piso intercalado com grama, solo ou pedrisco
apresenta problemas para a circulação de carrinhos, cadeiras de roda
ou mesmo para pedestres, sugere-se que a relação entre a área que
permite a infiltração e a área impermeabilizada seja considerada
para cada metro quadrado. Apresenta-se, adiante, um exemplo de
caracterização de "piso drenante" de acordo com estas ponderações:
Piso drenante é o que permite, a cada metro quadrado de pi-
so, a infiltração de águas pluviais no solo em pelo menos 15% de
2
sua superfície (0,15 m ).
 Esse tipo de caracterização permite uma ampla gama de projetos d v m r pr p to m a p Ifi o , I vando- m onl~l ~I
de pisos classificados como drenantes, inclusive, soluções em que caracteri ti a do meio fí ico. Vi ndo m ximizar a infiltra d
se implanta faixas impermeáveis contínuas, intercaladas por áreas águas pluviais no solo e reduzir o fluxo das águas em sup rff i ,
que permitem a infiltração, facilitando a circulação de pedestres e deve ser estimulada a execução de pisos drenantes nos estaciona-
cadeira de rodas. Algumas alternativas de piso drenante passíveis mentos descobertos, passeios e vias de pedestres.
de implantação, com esta regulamentação, são apresentadas na figu-
ra 4.15. 6.2.3 Dimensões máximas e mínimas dos lotes
A limitação da taxa de terraplenagem permite evitar os projetos Os empreendimentos habitacionais devem ser implantados em
com "reconstrução topográfica", através da terraplenagem, e tem lotes cujas dimensões não ultrapassem aquelas correspondentes à
especial importância nas áreas em que os condicionantes do meio de uma quadra-padrão, estabelecida para este fim, no mu.nicípio.
físico, ou as condições paisagísticas, contraindicam a implantação Esta proposição ampara-se no conceito de que a "quadra" é o espaço
de empreendimentos habitacionais, que envolvam grandes alterações da cidade onde a propriedade é privada, não existindo circulação
no relevo existente. Considerando-se a possibilidade de implantação pública.
de edificações sobre pilotis, pode-se ter inclusive taxa de terraplena- Todas as áreas públicas dos empreendimentos habitacionais de-
gem inferior à taxa de ocupação, nos casos em que se mostrar neces- vem possibilitar livre acesso ao público. A concessão do direito real
sário que a edificação seja implantada sem modificações do relevo de uso de vias públicas, visando ao controle de acesso de veículos e
natural. à segurança dos moradores, somente deve ser admitida se:
A taxa de ocupação máxima dos lotes deve ser definida, preferen- • for garantido o livre acesso de pedestres;
cialmente, para toda a cidade, aplicando-se inclusive -à edificação • a via tiver caráter estritamente local, de forma que seu tráfego
subterrânea. Juntamente com a taxa de ocupação máxima, convém tenha como único destino as edificações situadas junto a ela;
fixar parâmetros voltados à manutenção de parte da área livre dos • a área total da via e dos lotes situados junto a ela tenha dimen-
lotes sem impermeabilização. Parâmetros mais restritivos quanto à sões que não ultrapassem as de uma quadra.
taxa de ocupação, parâmetros que limitam a área terraplenável em Os empreendimentos habitacionais implantados em terrenos
cada lote ou condicionam a preservação e implantação de vegetação, limítrofes a áreas de interesse público (caráter histórico, paisagístico,
cultural, ambiental etc.) devem ser projetados de forma a possibilitar

..
DO
o livre acesso à essas áreas. A municipalidade deve prever diretrizes
oOOOO viárias que viabilizem o acesso público, buscando impedir que, através
O OO O O
do desmembramento sucessivo das glebas limítrofes, este acesso
O OO O O

00
I. 100 .1 ~
O
O
OO
OO
O
O
O
O
torne-se

diferenciada
vetado.
A exigência de tamanho mínimo de lotes unifamiliares
nos casos em que as edificações serão entregues prontas
deve ser

(conjunto de casas unifamiliares), sendo possível lotes de menores

D Área impermeabilizada dimensões nestes casos, em que são menores os riscos relacionados
a edificações muito próximas. O valor da área mínima pode ser esta-
Figura 6.9 Alternativas de "piso drenante", para utilização em passeios, estacionamentos e
vias de pedestres belecido considerando-se a taxa de ocupação máxima pretendida e
a área construída das unidades habitacion i qu alm ja 9 r ntir
no município, tendo em vista as metas habitacionais de médio prazo.
Como exemplo, se o município tem como meta que todos seus
2
cidadãos possam morar em casas de, no mínimo, 70 m e se a taxa
máxima de ocupação dos lotes prevista é de 50%, a área mínima
2
dos lotes nos conjuntos de casas unifamiliares pode ser de 70 m ,
considerando-se a possibilidade de edificações assobradadas.
Valores de área mínima do lote dessa ordem de grandeza podem
também ser admitidas para lotes sem edificação pronta, desde que:
• seja possível uma disposição dos lotes em que se tenha peque-
nos desníveis laterais (valores da ordem de 1 metro) e entre a frente
e fundo do lote (valores da ordem de 3 metros) ;
• seja baixa a declividade natural no local (inferior a 20%).
~,ore1
Quando não é possível atender essas condições, são necessários
2
lotes maiores (áreas da ordem de 200 m ) e com frente ampla (valores
da ordem de 10 metros), de modo a possibilitar uma implantação
com recuos e com maior flexibilidade para o posicionamento da
edificação no lote, buscando-se uma disposição que acompanhe as
curvas de nível e minimize os cortes e aterros necessários para a
Figura 6.10 Influência das dimensões de frente do lote na minimização dos riscos envolvidos
implantação da edificação. na implantação de edificações
Recomenda-se que, nas áreas com mais de 30% de declividade
natural somente seja permitida a comercialização de lotes já edifi- • a ligação domiciliar de infra-estrutura e a colocação de medi-
cados. dores;
Com exceção do caso anteriormente citado, não se justifica o • o contato visual entre o espaço da rua e o espaço do lote.
estabelecimento de frente mínima dos lotes. O mínimo de 5 metros Analisando-se essas funções da frente do lote, constata-se que
previsto na Lei Federal, cria empecilhos ao aproveitamento de lotes não há condicionante técnica para a exigência da frente mínima de
de fundo e, também, para lotes com dimensões irregulares e frentes 5 metros. Mesmo supondo que a frente deva ter dimensões que
pequenas. Uma análise do papel das dimensões de frente ou "testada" possibilitem a entrada de veículos, testadas com valores da ordem
dos lotes é apresentada no trabalho do CEPAM (CEPAM, 1990: O de 3 metros são suficientes.
controle de loteamentos ... p.87), segundo o qual, a frente do lote O trabalho do CEPAM anteriormente citado indica que, para se
permite: assegurar boas condições de implantação das edificações, é mais
• o acesso da rua ao lote para pedestres, carrinhos de mão e simples exigir que no lote possa ser inscrita uma figura geométrica
veículos; determinada, como por exemplo, círculos tangentes de diâmetro
• a visualização, a partir da rua, da identificação das unidades não inferior a um determinado valor.
(numeração);
Figura 6.11 Critério geométrico para avaliar edificabilidade nos lotes de pequenas dimensões.
Fonte: CEPAM - O controle de loteamentos e conjuntos em condomínio pelo município, p.9ü
~I . ~
••....•.
r '.....•.
M-.'l;'

6.2.4 Recuo das edificações com relação às vias públicas

Para o estabelecimento dos valores de recuos com relação às
vias públicas deve ser considerado o problema de confinamento
provocado pela construção de prédios de altura elevada em vias
estreitas. É interessante a abordagem apresentada por McCluskey
(1985), que identifica problemas nos dois casos extremos, tanto de
prédios altos em vias estreitas, como de prédios baixos em vias largas
(vide figura 6.12). observando-se no segundo caso, a perda da sensa-
ção de reconhecimento da volumetria das edificações. É sugerida
uma relação entre o espaçamento das edificações (largura da rua
mais recuos de frente) e altura das edificações com valores entre 1
e 3.
Adotando-se a altura máxima da edificação como sendo igual à
largura da rua mais recuos, tem-se as seguintes expressões:

<n

H= altura da edificação •• I~o.

R= recuo da edificação com relação à via pública
L= largura total da via pública
Figura 6.12 Relação entre largura de rua e afastamento de edifícios. Fonte: McCluskey, 1985,
p.llü

Figura 6.13 Ângulo sem obstrução, para garantir condições adequadas de aclaramento. Fonte:
Alucci et ai, 1986, p.18
Ou seja, fixando-se a altura máxima da edificação e conhecendo-
se a largura da rua, pode-se estabelecer o recuo desejável para evitar
o problema de confinamento. Ou ainda, fixando-se o recuo mínimo
e conhecendo-se a largura da rua, pode ser estabelecida a altura
máxima dos prédios. Como exemplo, prédios de 4 andares podem
ser executados sem recuos em vias de 12 metros de largura, sob
este ponto de vista.
Esta proposição de gabarito, em que a altura da edificação é no'
máximo igual ao espaçamento entre prédios, leva a um ângulo sem
obstrução de 45°. Com este afastamento entre os prédios tem-se
uma solução; relativamente boa, para a iluminação natural e insola-
ção das aberturas voltadas para a via públiCa, em grande parte dos
municípios.
Estudo elaborado por Alucci ( Alucci et aI., 1986 p.18) indica os
ângulos mínimos (traçados a partir dos peitoris da janelas) que devem
ser mantidos sem obstáculos, visando garantir condições adequadas
de iluminação natural. Estes ângulos dependem das características
locais da abóbada celeste e das áreas das aberturas dos cômodos a
serem iluminados. Os valores variam predominantemente entre 30
e 55°, para ambientes em que a relação entre a área da janela e do
ambiente é de 12%. A condição adequada de iluminação natural é
considerada aquela que garante um aclaramento mínimo de 150
lux, às 8 e 16 horas, em 80% dos dias do ano e o valor de 150 lux é
valor mlnimo d ilumin n ia ( . ,d, r' m nd d p 1M NBH '41:1/
1982, para a atividades que r lizam na unidade habita ion I.
Com relação à insolação, tem-se em municípios com a latitud •
correspondente à da cidade de São Paulo, um ângulo formado pelo
sol com a horizontal, no solstício de inverno, variando de 40°50' íl
43°00' no período entre 11 e 13 horas. No equinócio, este ângul
varia entre 61°50' e 66°30'. O estudo do percurso do sol, no municípi
em que está sendo feita a regulamentação, permite avaliar se o
ângulo de 45° , (altura máxima da edificação igual ao espaçamento
entre prédios situados em lados opostos da via pública) conduz a
uma boa solução também de insolação.
Recomenda-se, assim:
• que o recuo mínimo das edificações com relação à via pública
seja diferenciado por categoria de via;
• que os valores estabelecidos estejam relacionados com a altura
máxima das edificações, procurando-se garantir que esta altura não
ultrapasse o espaçamento entre os prédios situados em lados opostos
da via;
• que se abra a possibilidade de implantação de edificações sem
recuo ou com recuos pequenos, nos casos de edificação de pequena
altura e/ou ruas com calçadas muito largas.
Para as grandes avenidas e vias expressas recomenda-se que as
exigências de recuos das edificações com relação à via pública sejam
definidas quando se elabora o projeto da via. A implantação destas
vias dificilmente está associada a um único empreendimento habi-
tacional. As diretrizes para uso e ocupação do solo devem ser revistas
pela municipalidade, por ocasião do projeto ~e uma nova via, conside-
rando-se as especificidades do local e prevendo-se os critérios que
garantam que o acesso de veículos aos imóveis lindeiros não prejudi-
que o tráfego e traga riscos de acidentes. O recuo das edificações
com relação à via pública, nestes casos, deve visar:
• a ampliação da área vegetada e arborizada, melhorando as
condições ambientais, problemáticas em função do tráfego pesado
de veículos;
• a melhoria das condições de visibilidade na entrada e saída
do tacionamentos dos imóveis existentes junto à via, po ibili- N ,mai imp rt'ln qu aranLi Ir nl
tando a implantação de faixas de aceleração e desaceleração nestes 9 r ntir xi t'n ia d calçada ampla. Porém, n m tod vi
locais; coletoras assumem o caráter de eixo comercial e quando s labor
• o controle do confinamento das edificações, reduzindo os pro- o projeto, dificilmente, tem-se pleno domínio de quais as vias ofrerão
blemas de ruído. transformações neste sentido. No momento inicial, praticamente
Nas avenidas e vias coletoras onde se prevê que o tráfego de nenhuma das novas vias coletoras de um empreendimento
veículos irá conviver, também, com elevado fluxo de pedestres, tem- habitacional tem uso comercial intenso - a implantação do primeiro
se uma situação especialmente problemática. São locais em que, núcleo comercial, em uma determinada via, induz a vinda de outros,
geralmente, existe tráfego de veículos de transporte coletivo e uma aumentando o fluxo de pedestres e veículos, fluxo este que, por sua
forte tendência para implantação de uso comercial. Surgem deman- vez, gera uma tendência à implantação de novos núcleos comerciais.
das de espaços para estacionamento de automóveis, para caminhões O fluxo de pedestres, na nova situação, pode não ter sido previsto
em carga e descarga e para a implantação de equipamentos comple- em projeto. Porém, pode tornar-se problemática a adoção de passeios
mentares (bancas, telefone público, caixa de, correio etc.). O uso dimensionados para intenso uso comercial em todas as vias coletoras,
comercial, neste caso, torna necessária a existência de passeios am- considerando-se que destas apenas uma parte terá esta utilização,
plos, ocasionando uma tendência natural de edificação junto ao e, portanto, a maior parte terá sido superdimensionada.
passeio, de forma que o pedestre tenha acesso às vitrines. Para fazer frente a essa situação, sugere-se que, nas avenidas e
vias coletoras, o recuo das edificações com relação à via seja inversa-
mente proporcional às dimensões dos passeios, exigindo-se maiores
recuos nas vias com passeios mais estreitos. Sugere-se, também,
que exista uma diferenciação na exigência de recuo para os casos
em que este seja ou não incorporado ao espaço público dos passeios.
Em outras palavras, admite-se menor recuo para as edificações em
que não será executado muro ou gradil, separando a edificação do
passeio. Apresenta-se adiante uma formulação neste sentido.

R= dimensão mínima do recuo com relação à via (>/0)

LP=largura do passeio.
RI= dimensão mínima do recuo, nos casos em que não é
executado muro ou gradil separando a edificação do passeio.
DaS. Medidas em metros.
Figura 6.14 Conflitos gerados pelo uso comercial em vias com elevado tráfego de veiculas e
de pedestres
 Esta formulação permite a construção com recuo de frent
pequeno, nas vias existentes providas de passeios largos. A edificação
pode ser feita nos alinhamentos de frente, nos casos em que a largura
do passeio é superior a 5 metros. Significa, ainda, um estímulo à
utilização de passeios largos nos novos projetos de parcelamento
do solo, bem como à ampliação da largura do passeio através da
incorporação de parte do recuo da edificação com relação à via.
Considerando-se que interessa ao comerciante a possibilidade de
edificar junto ao passeio e que interessa ao Poder Público a existência
de passeios amplos nas áreas em que predomina uso comercial, tem-
se uma forma de equacionar a questão, sem exigir recuos ou passeios
amplos em todas as vias coletoras.
Já nas vias locais, em que o tráfego de veículos e de pedestres
destina-se exclusivamente às edificações ali situadas, o recuo com
relação à via é dispensável, não se encontrando motivo técnico que
efetivamente justifique sua adoção. Para que sejam permitidas cons-
truções no alinhamento dos lotes, quer nas vias locais ou coletoras,
tornam-se necessários alguns cuidados de projeto, dentre os quais
apontam-se:
• evitar que a abertura de janelas e portas de edificações cons-
truídas no alinhamento venham a atingir pedestres que circulam
pelos passeios. Sugere-se que todas as portas,janelas e demais aber-
turas, situadas a uma altura inferior a 2 metros com relação à cota
do passeio, atendam a um recuo mínimo de 1,5 metro do alinhamento
do lote;
• efetuar a captação e condução das águas pluviais do telhado;
• prever vagas para estacionamento de automóveis;
• limitar a altura da edificação.
6.2.5 Recuo das edificações com relação às divisas laterais e de
l
fundos
Conforme anteriormente apontado, é recomendável que os valo-
res de recuos das edificações com relação às divisas laterais e de
fundos sejam estabelecidos em função da altura da edificação,
m dida a partir do t rreno natural, considerando- e a cara t rf ti (
de clima local.
Não é conveniente que a exigência de recuo seja diferenciad:l
por ~ipologia da unidade habitacional. Como exemplo, para formula-
ção das exigências de recuo, um prédio de apartamentos de 3 andare
se equipara a uma residência unifamiliar de mesmas dimensõe ,
considerando que é equivalente o impacto nas condições d
insolação, ventilação e iluminação nas edificações vizinhas. O recuo
deve ser preferencialmente estabelecido para o lote como um todo,
mesmo que nele venham a ser implantadas diversas edificações.
Em muitos municípios verifica-se que edificações gemi nadas
de pequena altura não trazem impacto negativo significativo nas
condições de ventilação. Nestes casos deve ser considerada a possibi-
lidade de dispensar os recuos laterais e de fundos para a parcela da
edificação até uma determinada altura, desde que:
• esteja explicitada na legislação a obrigatoriedade de implanta-
ção de tubulações para captação das águas pluviais e esgotos prove-
nientes dos lotes de montante;
• seja atendida taxa de ocupação máxima.
Para fixação dos recuos em função da altura da edificação, pode-
se utilizar a expressão matemática apresentada adiante:
Rir = H-h
tga
R1f = recuo mínimo a ser atendido pela edificação com
relação às divisas laterais e de fundos
H = maior diferença de cota entre o topo da edificação e o
terreno natural
h = altura da edificação com relação ao terreno natural que
pode ser executada sem atender recuos com relação às
divisas laterais e de fundos (quando for o caso)
 a = é o ângulo (vide figura 6.15) que se pretende manter A limitação para posicionamento da edifica o n rn Id pro-
sem obstrução, visando garantir condições de iluminação e postos cria uma grande flexibilidade para implantação da parcela
insolação. da edificação que tem altura inferior a h. Por outro lado, dependendo
do valor proposto para o ângulo a, tem-se recuos relativamente
Quanto menor o ângulo a, menores serão as interferências de grandes para a parcela da edificação superior a esta altura, dificultan-
uma nova edificação com os lotes vizinhos e maiores serão as exigên- do a construção de grande altura nos lotes de pequenas dimensões.
cias de recuo com relação às divisas laterais e de fundos. Sugere-se Considerando-se que as exigências de recuos laterais e de fundo
que este ângulo seja estabelecido considerando-se: da parcela das edificações com altura superior a h são basicamente
.• os ângulos do sol com relação à horizontal, ao longo do dia e relacionadas à manutenção de um certo padrão de iluminação e
do ano, no município, buscando-se evitar sombreamento excessivo insolação nos lotes vizinhos, entende-se que pode ser aceita constru-
dos lotes vizinhos, em função da implantação da nova edificação; ção que não atenda estas exigências, desde que seja explicitada
• o ângulo sem obstrução necessário para se garantir as condi- pelos proprietários dos lotes vizinhos envolvidos, a concordância
ções de iluminação natural que se pretende assegurar no município com a edificação nos moldes propostos. Pode-se identificar os lotes
(vide dados de iluminação natural dos municípios em Alucci et aI., vizinhos envolvidos com o critério identificado na figura 6.16.
1986).

/~ - ...:··1· ...
..' I I ". edificação pretendida
I I ". (condicionada à concordância
: ~ dos vizinho envolvidos)
I 1 .....
.' I 1 .
I

.,,"'\,a
-I
"

edificação implantável
de acordo com os
critérios propostos

Figura 6.16 Identificação de proprietários vizinhos envolvidos na tomada de decisão

relacionada à construção fora dos parâmetros de recuo propostos

planta e corte A planta e corte B

Edificações de pequena altura: podem ser Edificações altas: os recuos laterais e de fundo
dispensados recuos lateral e de fundo são proporcionais à altura da edificação

Figura 6,15 A planta e corte "A" mostram um exemplo da possibilidade de construir sem
recuo lateral a edificação até a altura h. A planta e corte "B" mostram a posição do angulo a
7. Normas relativas às áreas verdes e
institucionais

7.1 Introdução
O rápido crescimento da população mundial no último século, e
as alterações no modo de vida ocorridas neste período trouxeram,
também, modificações nas formas de apropriação da terra, em
especial da terra urbana. Em uma conjuntura em que a maior parte
do espaço tem "dono" e o acesso às propriedades particulares é bar-
rado, a observação do mundo, é feita pelas telas do cinema ou televi-
são ou a partir dos lugares que permitem acesso público. As ruas,
estradas, parques, edifícios públicos, ou mesmo os locais de comércio
e serviços, assumem importância especial quando se considera este
aspecto.
Ao se pensar os critérios urbanísticos relativos às áreas públicas
é preciso lembrar algumas tendências observadas nas metrópoles,
que vêm intervindo significativamente na forma de uso destes espa-
ços. Cabe destacar:
• a situação de miséria de parte da populaç~o e expressiva carên-
cia habitacional provocando forte tendência de ocupação dos espaços
públicos sem utilização claramente estabelecida;
• a violência, a insegurança e o medo de utilização dos espaços
públicos (a colocação de cercas em praças é um reflexo);
• a aceitação, pelos municípios, de áreas livres transferidas pelos
lo't í1d n' , IIWdtl
I m 10 i problcmáti o (Ia adio, -I v:Hln
d livid d n tur I te.);
• a forte preocupação ecológica, em especial quanto à preserva-
ção das áreas vegetadas;
• a freqüente utilização de bares, restaurantes e centros comer-
ciais como espaços de convívio e recreação;
• a freqüente cessão de áreas de uso comum do povo, original-
mente destinadas a praças e jardins públicos, para uso por entidades
privadas ou instituições que edificam nesses terrenos.
A importância do espaço de livre acesso público e as grandes
alterações que a utilização desses espaços vem sofrendo nos últimos
anos, mostram a dificuldade de se estabeler critérios urbanísticos e
a necessidade de se criar regras que sejam flexíveis, de modo a permi-
tir a implantação de projetos que se adaptem às novas situações.
Cabe lembrar que o executivo municipal tem um poder bastante
grande quanto à seleção das áreas públicas, conferido pela Lei Federal
n° 6.766/79. Destacam-se os seguintes pontos previstos na Lei
Federal:
"artigo 4 Os loteamentos deverão atender pelo menos, aos
0
seguintes requisitos:
1- as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação
de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços
livres de uso público serão proporcionais à densidade de ocupa-
ção prevista para a gleba, ...
artigo 7 A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal, quando
0
for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o reque-
rimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual
e municipal:
- a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamen-
to urbano e comunitário e das áreas livres de uso público (inci-
so 111) ".
De acordo com a lei, as prefeituras municipais, por ocasião do
fornecimento de diretrizes para um novo empreendimento podem
indi ar a 10 üli élÇ o aproximada do quip"lmento e e ptl~~O livrt ,
estab I ndo r públicas propor ionai à d n idad , r é1 t~
que, incluindo o sistema viário, não podem er inf rior a 0/O do
total da gleba. Existe então a possibilidade de, caso a caso, m função
das condições de cada gleba, estabelecer diretrizes quanto às área
públicas, variando-se o percentual de doação em função da densida-
de. Neste contexto, os critérios urbanísticos devem orientar a tomada
de decisão quanto à seleção das áreas públicas, por ocasião do forne-
cimento das diretrizes, evitando-se regulamentos que procurem "es-
gotar" o assunto, sob risco de se limitar, desnecessariamente, a
decisão em cada caso específico.
Pela Lei Federal n° 6.766/79 consideram-se:
• comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura,
saúde, lazer e similares e
• urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água,
serviços de esgotos, energia elétrica, coleta de águas pluviais, rede
telefônica e gás canalizado (artigos 40 e 50).
No presente texto, chamam-se de áreas institucionais aquelas
destinadas à implantação de equipamentos urbano e comunitário
As necessidades urbanas quanto às áreas institucionais constituem
uma lista extensa: além das creches, pré-escolas, escolas de 1 e 2
0 0
graus e postos de saúde, têm-se hospitais, universidades, cemitérios,
postos policiais e de correios, escritórios administrativos municipais,
mercados, bibliotecas, teatros, centros culturais e comunitários,
terminais rodoviários, asilos e locais para caixa de água, estações de
tratamento de água e esgotos, entre outros. Surge a dúvida: quais
as categorias de equipamentos devem ser incluídas no dimensiona-
mento de áreas a serem doadas pelo empreendedor do assentamento
habitacional? Usualmente, nos projetos de parcelamento do solo, os
municípios estabelecem a exigência de doação de 5% do total da
gleba como área institucional, independente da densidade populacio-
nal do empreendimento. Cabe avaliar este valor e o que é possível
implantar, quanto a equipamentos públicos e comunitários, nessa
área, considerando-se a densidade. Na figura 7.1 apresenta-se a
metragem quadrada disponível para cada unidade habitacional, em
fun '0 da densidade populacional, considerando-se a doação dO/o 7.2 Conceito das exigências relativas às áreas v rd
d áreas institucionais. Verifica-se que, com uma densidade de 120 A legislação de parcelamento do solo dos municípios usualm til'
unidades por hectare, tem-se 4,2 metros quadrados de área insti- exige doação de 10 a 15% de áreas verdes com relação ao total de
tucional por unidade habitacional. No Estado de São Paulo, esta gleba, sem exigir a implantação de praças e outros equipamenlo
quota não atende sequer à implantação das escolas de 10 e 20 graus, nos espaços previstos. Supõe-se que esses espaços seriam gradativn-
mesmo considerando-se os parâmetros mínimos de dimensionamen- mente equipados, pela própria municipalidade. Na prática, freqüentt-
to de terrenos para implantação desses equipamentos, proposto pela mente as áreas reservadas são impróprias para este fim e tem sido
FDE - Fundação para o Desenvolvimento da Educação. ocupadas por favelas. Torna-se, assim, necessária uma revisão da
Por um lado, fica clara a necessidade de revisão dos parâmetros política pública relativa à capacitação das áreas verdes, que não p -
de dimensionamento das áreas institucionais a serem destinadas de se restringir à discussão do seu dimensionamento. Sugere-se que
pelos empreendedores habitacionais, sob risco de não se dispor de a legislação incorpore os seguintes conceitos e ponderações:
área pública sequer para a implantação de escolas. Por outro lado, • deve-se procurar garantir que as áreas verdes projetadas sej m
deve-se considerar que o empreendedor repassa ao preço dos lotes equipadas por ocasião da implantação do empreendimento habitacio-
ou habitações o custo dos terrenos transferidos ao domínio do muni- nal. As áreas não equipadas devem ser cercadas para evitar ocupação
cípio. A criação de áreas públicas por essa via tem, assim, impacto irregular;
nos custos habitacionais, sendo preciso estabelecer o equilíbrio entre • deve existir possibilidade para que, nos casos específicos, a
o que vai ser arcado pelo poder público, através da compra ou municipalidade possa exigir a preservação e transferência da proprie-
desapropriação de terras, e pelo comprador da unidade habitacional. dade de terrenos de interesse ambiental. Uma das formas de indeniza-
ção dos proprietários pela parcela acima dos limites usualmente
estabelecidos é a transferência do potencial construtivo;
• as áreas verdes devem ter condições efetivas de implantação
Densidade habitacional Área institucional disponível
para cada unidade habitacional (m')
de equipamentos de lazer e recreação. Em especial, a doação como
(unidades habitacionais por ha)
áreas verdes, das áreas não edificáveis previstas na Lei Federal 6.766
20 25,0
12,5
(ao longo dos córregos, rodovias, ferrovias etc.) deve ser analisada,
40
8,3 visando evitar que as "sobras" do parcelamento, sem condições de
60
80 6,3 uso público, possam ser destinadas para esse fim;
100 5,0 • ao estabelecer as exigências relativas às áreas verdes é conve-
120 4,2 niente separar os casos nos quais é possível quantificar o número
140 3,6 de unidades habitacionais a ser implantado, daqueles em que esta
3,1
160 quantificação não é possível. No primeiro caso os critérios de dimen-
180 2,8
sionamento são mais claros, e pode-se exigir que a área verde desti-
200 2,5
nada pelo empreendedor seja proporcional à densidade prevista.
220 2,3
Quando não se conhece o número de unidades a implantar, são neces-
Figura 7.1 Área institucional disponível para cada unidade habitacional, em função da sários procedimentos indiretos de avaliação da densidade;
densidade (considerando reserva de 50f0, com relação ao total da gleba) • é necessário separar os casos de empreendimentos implantados
 m glebas m lotes. Nos lotes, em geral, já houve algum tipo d
doação de áreas públicas, embora, possa ser necessário exigir destina-
ção complementar, em função do adensamento previsto;
• nos casos de empreendimentos habitacionais em glebas de
pequenas dimensões, ou em áreas especialmente bem servidas de
áreas verdes, pode ser conveniente aceitar a doação de áreas verdes
(e também institucionais) fora da área do empreendimento. A indeni-
zação em dinheiro, para um fundo destinado à aquisição de áreas
públicas é uma alternativa a ser considerada;
• parte das necessidades referentes aos espaços livres pode ser
suprida em locais que não venham a ser ocupados irregularmente.
As possibilidades da própria rua, das calçadas, dos recuos, dos espaços
condominiais, e mesmo privados, devem ser também consideradas.
São necessários estímulos, previstos nos critérios de urbanização,
para que possam existir áreas de preservação ambiental, efetivamente
preservadas, de propriedade particular. Estímulos são também neces-
sários para a implantação de vegetação nas áreas livres dos lotes e
junto às áreas comerciais, industriais e de serviços. Pode-se minimizar
assim os problemas de segurança e manutenção, mantendo-se os
objetivos de preservação ambienta I e ampliação da área vegetada;
• deve ser evitada a pulverização excessiva das áreas verdes
públicas, considerando-se as dificuldades de manutenção decorren-
tes.
7.3 Conceito das exigências relativas às áreas institucionais
Sugere-se que as áreas institucionais, transferidas ao domínio
público nos empreendimentos habitacionais, sejam proporcionais à
densidade populacional, e sejam dimensionadas prevendo-se a
implantação, pelo menos, dos equipamentos básicos de saúde (UBS),
escolas de ensino infantil e escolas de primeiro e segundo graus. Os
critérios urbanísticos não podem tentar substituir a análise de dispo-
nibilidade de equipamentos no entorno da área em que vai ser
implantado o empreendimento habitacional. Ou seja, por ocasião
do fornecimento das diretrizes ao projeto, compete ao órgão de
planejamento municipal analisar as necessidades locais e definir
I ram nt fin lidad ,dim n õ 10 liza ão do t rr 'n d Li
nados ao uso institucional. É fácil avaliar a complexidade d t t r
na medida em que estão envolvidos dados e decisões de órgãos d<1
administração pública municipal, estadual e, eventualmente, federal,
muitas vezes com planejamento autônomo, descentralizado e incom-
pleto. De qualquerforma torna-se indispensável que a administração
pública identifique a finalidade do terreno que passará ao domínio
público, para que o projeto possa ser feito adequadamente, conside-
rando que os terrenos institucionais tem dimensões e raios d
atendimento diferenciados em função da finalidade a que se desti-
nam.
Convém que a legislação urbanística municipal explicite clara-
mente os estudos e levantamentos que deverão ser realizados para
fornecimento de diretrizes para os novos empreendimentos habita-
cionais, bem como os elementos que deverão ser incluídos nestas
diretrizes.
É necessário contornar a dificuldade de obtenção de terrenos
com dimensões suficientes para implantação das es.colas de primeiro
e segundo graus. Se os empreendimentos habitacionais tiverem sem-
pre pequenas dimensões, não se terá, na estrutura atual, a doação
de terrenos com dimensão suficiente para implantação das escolas.
Considerando-se o critério usual de doação de 5% para áreas institu-
cionais, apenas loteamentos de mais de 100.000 m2 fariam doações
de terrenos com dimensões compatíveis com a implantação de
escolas, de acordo com os critérios adotados no Estado de São Paulo.
Torna-se assim necessário estabelecer mecanismos que possibilitem:
• a destinação de terrenos em proporções maiores que aquelas
estabelecidas pelo dimensionamento padrão previsto na legislação,
indenizando-se pela parcela complementar. Como alternativa, pode
ser permitida a transferência do potencial construtivo correspondente
à área doada complementarmente, para o próprio terreno ou para
terrenos situados fora da área do empreendimento, considerando-
se nestes casos a proporcional idade de valores entre os terrenos
envolvidos;
• que nos pequenos empreendimentos possa ser dispensada a
reserva de áreas para quipamntos institucionais, d d que o • r vudt", de p quena dimen ~ n (alçada, rrnllt' 10',
empreendedor destine recursos IOrrespondentes à área que deveria centrai d vi j rdins de residência (vide fi ura 7.2);
ter sido reservada, para um funm destinado à aquisição de terras e
para a implantação de equipameltos institucionais públicos (urbano
e comunitário).
Com relação ao dimensionmento das áreas institucionais a
serem transferidas ao domínio plblico, por ocasião dos novos empre-
endimentos habitacionais, enteme-se que, de modo semelhante ao
proposto para as áreas verdes, !Critério deve ser diferenciado nos
empreendimentos em glebas e enlotes e nos casos em que se conhe-
ce ou não o número de unidadea implantar.
Em função das condições es~cíficas do entorno, pode ser decidi-
do, por ocasião das diretrizes ao ~Djeto,o uso das áreas institucionais
como área verde e vice-versa.

7.4 Áreas verdes - subsídios pra fixação de parâmetros de

atendimento obrigatório
A discussão relativa à resell1de áreas verdes inclui a análise:
• do dimensionamento das citasa serem transferidas ao domínio
público, considerando as diversól modalidades de espaços livres; .
• das características físicasf localização destas áreas.
O que se convencionou chmar de áreas verdes neste texto,
encontra-se na legislação també:l com as denominações de espaços
livres de uso público, sistema le lazer, áreas de recreação, entre
outras. A própria variedade na dnominação indica claramente que
as áreas verdes acabam englobado funções distintas. Inclui as áreas
de interesse ambiental, quer pelaiegetação, tipo de solo ou declivida-
de, onde muitas vezes o acess~público, para fins de recreação, é
bastante limitado. Inclui as praçae áreas de recreação, com funções,
tipologias e dimensões bastante~riadas.lnclui parte das instalações
esportivas bem como os monumntos e demais referenciais urbanos
e paisagísticos.
É interessante analisar a fOlnacomo são classificadas as áreas Figura 7.2 Além das praças públicas, identificam-se diversos outros espaços na cidade ond
é possivel ampliar a área vegetada. Exemplos de arborização: acima, q~adras esportivas n
verdes no trabalho "Elementi di ~banística", escrito por Dodi (1953),
conjunto residencial de Lagoinha, BH (foto Nabil Bonduki); ab~ixo, Coleglo Cataguases, arq.
onde se identificam 6 categoriéli com características distintas: Osear Niemeyer (foto Pedro Lobo, IPHAN-BH). Fonte: Revista Deu/um 7/8, p.93 e p.22.
 • r verdes ornamentais de edifícios públicos; r nt ndid omo ndi ion, nl fi i ti t n'm on 1<i('ld<iO t

• ar a verdes de proteção e separação (proteção a monumentos, na elaboração dos proj to - o m mo n - o nl ,n t: arimn n

paração de ferrovias, indústrias etc.); te, no caso das praças.
• jardins e praças públicas; Ao analisar-se os parâmetros utilizados para dim n íon mcnlo
• parques públicos (de grandes dimensões, com caráter rural e de áreas verdes é necessário atenção, pois freqüent m nt in lui-
regional); se nessa categoria alguns espaços livres dos lotes das habit ç
• cam pos de jogos e zonas esportivas (muitas vezes incorporados multifamiliares.
às categorias anteriores e com raio de atendimento diferenciado Com relação ao dimensionamento de áreas verdes, cabe desta
para diversas faixas etárias). a grande discrepância dos números apontados na literatura. O índi
No livro "Zonas Verdes y Espacios Libres en Ia Ciudad", de Rodri- de metros quadrados de área verde por unidade habitacional vari
gues-Avial L1ardent (1982) é apresentada uma conceituação de espa- entre 6 (Garden-Robert), 24 (Dodi) e 48 (ONU- supondo 4 habitant
ço livre, que inclui nessa categoria todo o espaço não edificado. O por unidade habitacional). De fato é bastante difícil estabelecer qual
autor conceitua, ainda, o espaço livre público para pedestres, que a quantidade de áreas verdes públicas que deve ter uma cidade.
inclui as calçadas e todos locais de acesso público ao pedestre, exclu- Deve ser ainda lembrada a confusão de conceitos quanto à definição
indo-se os leitos carroçáveis destinados à circulação de veículos. de que tipo de área verde entra nesse cômputo.
Verifica-se que as "áreas verdes" incluem espaços com funções Apresenta-se na figura 7.3 uma avaliação da área verde disponí-
bastante distintas. O papel do Poder Público na decisão sobre a sele- vel para cada habitante e para cada habitação, em função da densida-
ção desses espaços, em cada caso, deve ser avaliado. A localização de populacional, supondo-se 10 e 15% do território para áreas verdes
das praças e demais referenciais urbanos e paisagísticos deve ser e 4 habitantes por unidade habitacional.
parte intrínseca do projeto do assentamento habitacional e seria
desejável que a municipalidade não assumisse uma postura inibidora
da criatividade dos projetistas neste aspecto. Infelizmente, o que se
Densidade 10% de área verde 15% de área verde
observa nos projetos de parcelamento é a total desconsideração
unidades habitantes A.v. por unidade AV por AV por unidade A.v. por
pelos espaços públicos, que freqüentemente são os terrenos mais
habitacionais por hectare habitacional habitante habitacional habitante
problemáticos existentes na gleba. Neste quadro é necessária a parti- por hectare (m') (m') (m') (m')

cipação do poder público municipal na definição relativa à localização 20 80 50,0 12,5 75,0 18,75

das praças, como forma de evitar as distorções hoje observadas. A 40 160 25,0 6,2 37,5 9,4
possibilidade de indicação das áreas públicas, por ocasião do forne- 60 240 16,7 4,2 25,0 6,2
cimento das diretrizes municipais, constitui alternativa para esta 80 320 12,5 3,1 18,7 4,7
definição. 100 400 10,0 2,5 15,0 3,7
No caso das áreas de interesse ambiental, a situação é um pouco 150 600 6,7 1,7 10,0 2,5
diferente - compete inquestionavelmente ao órgão público, no res-
200 800 5,0 1,2 7,5 1,9
guardo do interesse da coletividade, indicar as áreas que devem ser
preservadas, considerando que sua ocupação pode trazer danos para
a cidade como um todo. As áreas de preservação ambiental podem
 A arbitrariedade no dimensionamento das áreas verd públi 7.5 Áreas institucionais - subsIdio paro I x:Jç. o dt par.lm tro
inevitável. Não se pode entretanto negar a necessidade de de atendimento obrigatório
tabelecer áreas públicas proporcionais à densidade de ocupação. A flexibilidade conferida aos município p Ia L i deral 6.766,
Para fixação da área a ser doada, considerando a densidade, sugere- para seleção de áreas públicas por ocasião do fornecim "to de diretri-
e a utilização do seguinte procedimento: zes aos projeto de parcelamento do solo, permite que jam sucintas
• estabelecer um percentual mínimo da área da gleba, a ser as exigências da legislação urbanística municipal, com relação às
doado nos projetos que envolvem parcelamento do solo (valores da áreas institucionais. Sugere-se a inclusão dos seguint s tópicos:
ordem de 100/0) e, simultaneamente, • dimensionamento "padrão" da área a ser transferida para
• estabelecer uma quota mínima de área verde de acesso público, domínio público: percentual mínimo da gleba e quot mínima de
2
por unidade habitacional. A quota de 10 m por unidade habitacional terreno por unidade habitacional;
é uma referência, caso se considere que a doação de 100/0 da gleba • possibilidade de exigência de destinação de áreas institucionais
atende satisfatoriamente a projetos de até 100 unidades habitacio- acima do dimensionamento "padrão", em função da análise da dispo-
nais por hectare. nibilidade de equipamentos no entorno;
Vale destacar que os empreendimentos implantados na forma • obrigatoriedade de incluir no projeto a designação do uso de
de condomínios geram demandas por terrenos públicos, mesmo que cada uma das áreas institucionais previstas, de acordo com as diretri-
o projeto não preveja o parcelamento do solo. A inclusão, na legisla- zes municipais;
ção, de um limite máximo para a área de cada lote, obrigando o par- • obrigatoriedade de execução de cercas e colocação de placas
celamento das glebas com área superior à este limite, constitui uma indicando o uso previsto, visando dificultar a ocupação irregular
forma de contornar o problema. Deve-se avaliar a conveniência de das áreas institucionais;
explicitar na legislação que qualquer empreendimento habitacional • possibilidade de repasse, a municipalidade, de áreas fora da
proposto para glebas que ainda não foram parceladas e que, portanto, gleba, levando-se em conta a proporcional idade dos valores dos terre-
ainda não destinaram terrenos públicos para a municipalidade, deve- nos (condicionada à concordância do órgão de planejamento);
rão passar por um processo de parcelamento do solo que inclua a • possibilidade de repasse de recursos correspondentes ao valor
transferência de terrenos ao domínio público. -' do terreno previsto pelo dimensionamento "padrão", para um fundo
Em função das condições específicas do município, com relação municipal destinado exclusivamente à aquisição de terrenos e im-
à carência de áreas verdes públicas, pode ser conveniente estabelecer plantação de equipamento em áreas verdes e institucionais (também
a exigência de áreas livres destinadas à recreação, internamente condicionada à concordância do órgão de planejamento);
aos lotes, nos empreendimentos multifamiliares. Como referência • possibilidade de se incluir, nas diretrizes ao projeto, a utilização
para o dimensionamento destas áreas livres de uso coletivo dos dos terrenos destinados a áreas institucionais como área verde, e
2
condôminos, sugere-se a quota de 6 m por unidade habitacional. vlce-versa;
Entende-se que a reserva de áreas verdes nos empreendimentos • tamanho máximo dos lotes e exigência de parcelamento do
habitacionais deve suprir a demanda por áreas de recreação infantil, solo prévio nos projetos de condomínios propostos para glebas, ou
praças e locais para prática esportiva, não incluindo portanto o seja, para áreas que ainda não destinaram áreas públicas para a
dimensionamento correspondente aos parques e reservas naturais. municipalidade.
 f\ dir lri o pr ~ t t'm uma importância muito g nUt \I
( ttl r' p n bilidade deve estar explicitada na legislação. Os órgãos
públi o r ponsáveis pelo plane~amento físico dos equipamentos
dI aúd educação mudam freqüentemente suas diretrizes,
difi ultando o estabelecimento de regras genéricas. Torna-se
ri ária uma forte interação do órgão de plane~amento municipal
m tes órgãos, de modo a aperfeiçoar o processo de formulação
cJ diretrizes ao projeto.
Apenas como referência para um pré-dimensionamento das
r as institucionais, apresentam-se adiante alguns dados sobre as
Unidades Básicas de Saúde, Escolas de Ensino Infantil e Escolas de
1 e 2° graus, do município e da Região Metropolitana de São Paulo.
aúde-UBS
O Plano Metropolitano de Saúde, que surgiu na primeira metade
da década de oitenta, alterou a filosofia de implantação do serviço
vigente até então na Grande São Paulo. A entrada no sistema passou
se dar através das UBS-Unidades Básicas de Saúde que, se necessá-
rio, encaminham os pacientes aos hospitais gerais. As UBS, adminis-
tradas pelo município, passaram então a substituir os antigos Postos
de Atendimento Médico (municipais) e Centros de Saúde (estaduais),
com a ampliação do tipo de serviço prestado. Sua concepção prevê
o atendimento de uma população entre 2000 e 20000 habitantes,
ituada em um raio de até 2000 metros. , CECAP recomenda, para escolas deste porte, uma área de terreno da
O Plano Metropolitano de Saúde prevê que 20000 pessoas repre-
entam 270 consultas por dia (1,35% da população), exigindo uma
2
área construída útil de 483,4 m (CDH,1985). O equivalente módulo
2
construtivo exige uma área construída de 500 m em um terreno de
2
1200 m . A baixa taxa de ocupação segue as recomendações do
Ministério da Saúde e se deve à necessidade de garantir afastamentos
dos vizinhos e das vias, fornecer espaços para estacionamento e
permitir ampliações. Aponta-se a possibilidade de utilização de terre-
2
nos de até 800 m , mediante construção de mais de um pavimento,
o que é conveniente evitar por motivos funcionais.
cola d duca ão Infantil
Anali ando- o parâm tro d pl n j m nlo
mento de escolas de educação infantil da xtint ON P - rl1pil
nhia de Construções Escolares do Estado de São Paulo ( ON
1976), da CECAP - Companhia Estadual de Casas Popular d .-o
Paulo (CECAP,1979), bem como as recomendações dos livro d Dodi
(1953) e Ferrari (1977), verificam-se alguns pontos de conv rg"n ifl,
entre os quais cabe citar:
• as escolas de educação infantil devem comportar não m i
que 200 alunos por turno, evitando-se escolas com menos d 100
alunos por turno;
• as escolas devem ser posicionadas para atender unidades habi-
tacionais situadas a distâncias inferiores a 500 metros;
• a área construída por aluno, em cada turno, é da ordem de 4
2
m (com exceção do trabalho da CONESPque indica valores da ordem
2
de 8 m por aluno);
• a taxa de ocupação dos terrenos deve ser limitada a 50%;
• a faixa etária enquadrável na escola infantil (4 a 6 anos) é da
ordem de 6% do total da população.
Considerando esses dados, uma escola infantil para 150 alunos
por turno (300 no total, considerando funcionamento em 2 turnos),
2 2
deve ter 600 m de área construída e 1200 m de terreno. Apesar
dos trabalhos serem convergentes quanto à taxa de ocupação, a
2 2
ordem de 1900 m e a CONESPindica terrenos da ordem de 2500 m .
Escolas de Primeiro e Segundo Graus
O modelo de planejamento adotado pela FDE - Fundação de
Desenvolvimento da Educação, prevê ofuncionamento das escolas
em 3 turnos (2 diurnos e um noturno), com 35 alunos por classe,
sendo o funcionamento da ,. à 4a série necessariamente no período
diurno. Para efeito de planejamento do número de alunos, considera-
se um índice de 1,2 alunos por unidade habitacional, para Primeiro
e Segundo Graus. Na figura 7.4 apresenta-se uma listagem da área
construída e área de terreno necessária à construção de escola, em
função do número de salas de aula considerado, de acordo com os ducação, indicam uma localização preferencial qu po ibil l(' ()
dados da FDE (FDE, 1991). Adicionou-se, à essas informações da acesso a pé em não mais que 15 minutos, correspondendo a um ru
FDE, o número de alunos máximo da escola e o número de unidades de atendimento de aproximadamente 800 metros.
habitacionais passível de ser atendido pela instalação física.
Considera-se, em geral, que do ponto de vista administrativo e Situação física das escolas existentes e resumo dos dados
pedagógico é conveniente que as escolas de Primeiro e Segundo Foi feito um levantamento da situação física das escolas já
Graus tenham de 10 a 12 salas de aula. implantadas, para verificar em que medida os elementos de planej ~
Os parâmetros de área do terreno das escolas apresentados na mento anteriormente apresentados coincidem com a realidade d s
figura 7.4 consideram escolas implantadas em 1 pavimento. Em áreas escolas existentes.
0
de elevada densidade populacional, admite-se a implantação de Analisando-se os dados de 2121 escolas estaduais de 1 e 2°
escolas em mais de 1 pavimento, reduzindo-se em uma terça parte graus da Grande São Paulo, no ano de 1990, chegou-se ao seguint
as dimensões dos terrenos assinalados. Quanto à localização das perfil:
escolas, os técnicos da FDE-Fundação para o Desenvolvimento da
n° médio de salas por escola 12,8
área necessária 2 n° médio de alunos por escola 1173,0
m de terreno
nOde salas terreno construção n° total de nOde por unidade n° médio de classes por escola 34,0
(m2) (m2)
de aula alunos unidades habitacional
área média construída 2754 m2
4 4.400 844 420 350 12.6 2
4.400 área média do terreno 6997 m
5 912 525 437 10.1
6 4.400 979 630 525 8.4
7 4.400 1.047 735 612 7.2 Analisando-se os dados de 205 escolas municipais de ensino
8 6.300 1.444 840 700 9.0 infantil de São Paulo, no ano de 1990, tem-se o seguinte perfil:
9 6.300 1.512 945 787 8.0
10 6.300 1.579 1.050 875 7.2
11 6.300 1.647 1.155 962 6.5 n° médio de salas por escola 4,7 salas
12 8000 1.848 1.260 1.050 7.6 n° médio de alunos por escola 485 alunos
13 8000 1915 1.363 1.137 7.0 n° médio de classes por escola 15,5 classes
14 8.000 1.983 1.470 1.225 6.5 2
área média de terreno 3835 m
15 8.000 2.050 1.575 1.312 6.1
16 9.800 2.352 1.680 1.400 7.0
17 9.800 2.419 1.785 1.487 6.6 Na figura 7.5 apresenta-se um resumo dos dados de planejamen-
18 9.800 2.487 1890 1.575 6.2 to e dimensionamento dos equipamentos básicos de saúde e
19 9.800 2.554 1.995 1.662 5.9
educação.
20 11.400 2.748 2.100 1.750 6.5
21
Analisando-se os dados da figura 7.5, verifica-se que as quotas
11.400 2.815 2.205 1.837 6.2
22 11.400 2.883 2.310 1925 5.9 de terreno por unidade habitacional referentes às instalações físicas
23 11.400 2.950 2.415 2012 5.7 dos equipamentos de educação já implantados em São Paulo chegam
mesmo a ultrapassar os patamares sugeridos pelos órgão de plane-
Figura 7.4 Dados de planejamento das instalações físicas das Escolas de Primeiro e Segundo
Graus. Fonte: FDE, 1991, p.24 jamento educacional.
 2
Adotand -, mo r ferência, a quota de 10 m por unidad
h bitacional para equipamentos institucionais básicos, tem-se a
necessidade de áreas que variam entre 4% e 20% do total da gleba,
para projetos com 40 e 200 unidades habitacionais por hectare,
respectivamente. Essesvalores podem ultrapassar significativamente
o valor de 5% usualmente proposto nas leis municipais.
Entende-se, portanto, que os critérios urbanísticos, neste
momento, devem prever exigência de transferência ao domínio públi-
co de áreas institucionais dimensionadas para possibilitar a implanta-
ção dos equipamentos básicos de saúde e educação (UBS, EMEI,
Escolas de 1° e 2°), levando-se porém em conta a densidade e preven-
do-se a possibilidade de destinação de áreas complementares para
outros equipamentos. Propõe-se que os encargos da destinação des- Referências bibliográficas
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VAZ, J.c. 1994. Mais casas com novas leis. São Paulo: Pólis. (Dicas - Idéias caracterização dos empreendimentos
para a Ação Municipal, 6).
VAZ, J.c. e MORETII, R.S. 1995. Condomínios horizontais. São Paulo: Pólis.
habitacionais de interesse social
(Dicas - Idéias para a Ação Municipal, 33).
É necessário que a regulamentação dos empreendimentos habi-
VILLA, Bona. 1987. Critérios para elaboração de normas urbanísticas munici-
tacionais de interesse social inclua a definição e caracterização destes
pais para loteamentos e conjuntos em condomínio. São Paulo: CEPAM.
91 p. empreendimentos, visando evitar a utilização dos parâmetros especi-
ais previstos nesta legislação, para o atendimento de população que
___ o1991. O controle do uso e da ocupação do solo urbano pelo município.
não se enquadra na faixa de renda considerada de interesse social.
São Paulo. 138p.
Em alguns municípios, a utilização desses parâmetros especiais
VILLlBOR, D.F. 1982. Estabilização granulométrica ou mecânica. São Carlos.
tem sido restrita às empresas habitacionais administradas pelo poder
56p. (Notas de aula, Escola de Engenharia São Carlos, Universidade de
público. Desta forma, ficam excluídas as cooperativas, mutirões, e
São Paulo).
mesmo pequenos empreendedores interessados em produzir
YAMAGUISHI, A.T. /s.d./. Áreas de estacionamento e gabarito de curvas horizon-
moradias econômicas para venda ou aluguel. Esta regulamentação
. tais. São Paulo: Companhia de Engenharia de Tráfego. (CET - Boletim
afasta o capital privado da produção da habitação popular.
Técnico, 33).
Em outros municípios admite-se que as empresas privadas utili-
zem-se dos parâmetros definidos na legislação de interesse social,
desde que comprovada a comercialização dos imóveis produzidos
para famílias de baixo poder aquisitivo. Neste caso, surgem algumas
dificuldades:
• como evitar que o imóvel, inicialmente comercializado para
famílias de pequeno poder aquisitivo, seja rapidamente transferido
para famílias fora da faixa de renda de interesse' social?
• como comprovar que o imóvel foi efetivamente comercializado
p ra f míli d b ix poder aquisitivo? As limitações quanto às características e dimensões do imóvel
Uma alternativa para aceitação das empresas privadas na visam a produção de unidades habitacionais não atraentes para a
produção da habitação de interesse social é condicionar a população de mais alto poder aquisitivo. Apresentam-se adiante algu-
omercialização dos' imóveis produzidos a famílias previamente mas sugestões de limitações que podem ser incluídas na legislação:
cadastradas pela entidade municipal responsável pela política
• áreas mínima e máxima do lote, nos casos de lotes destinados
habitacional. A operacionalização desta exigência é complexa, e são a residências unifamiliares;
naturais os receios dos empreendedores privados, que ficam • quotas mínima e máxima de terreno por unidade habitacional,
obrigados a efetuar a venda do imóvel a um comprador indicado por nos casos de residências multifamiliares;
uma terceira parte. Persistem as dificuldades de equacionar a • áreas construídas mínima e máxima, nos casos de edificações
produção das cooperativas e de pequenos grupos que pretendem evolutivas, e de unidades acabadas (prever diferenciação da área
construir, por exemplo, através de mutirão. máxima para edificações de dois pisos);
Entende-se que as garantias de que a habitação é efetivamente • apenas um banheiro completo por unidade habitacional, admi-
utilizada pela população carente são fundamentais nos casos em tindo-se mais um lavabo nos casos de edificações de dois andares;
que o Poder Público está subsidiando sua produção. É o caso, por • apenas uma vaga de estacionamento de veículos;
exemplo, das habitações produzidas com recursos do FGTS,ou quando
• gabarito de altura máxima da edificação de 12 metros, não se
o município executa, a fundo perdido, parte da infra-estrutura ur- permitindo a utilização de elevadores.
bana. Essa caracterização simplificada dos empreendimentos habitaci-
Já a utilização de parâmetros urbanísticos especiais da habitação onais de interesse social visa somente reduzir os riscos de distorções
de interesse social para a produção de habitação destinada à popula- na comercialização dos imóveis. Os riscos não ficam eliminados.
ção de melhor poder aquisitivo nem sempre constitui ônus significa- Entende-se, porém, que é limitado o alcance da legislação neste
tivo para os cofres públicos. Se não forem grandes os riscos de com- sentido. Uma caracterização complexa dos empreendimentos de inte-
prometimento da qualidade de vida na cidade, associados à utilização resse social pode trazer dificuldades, para o Poder Público e para os
das normas urbanísticas especiais, recomenda-se simplificar a carac- empreendedores, dificuldades estas que inibem, ainda mais, a produ-
terização e enquadramento destes empreendimentos. Para esta sim- ção da habitação destinada à população de baixa renda.
plificação, sugere-se:
• que a legislação para os empreendimentos habitacionais de
interesse social possa ser utilizada, indistintamente, por indivíduos,
grupos de indivíduos, empresas particulares ou públicas;
• que existam limitações quanto às características e dimensões
do imóvel, para que o mesmo possa ser enquadrado como empreendi-
mento habitacional de interesse social;
• que seja averbado, na matrícula do imóvel, no Cartório de
Registro de Imóveis, que se trata de empreendimento de interesse
social, e que o registro somente poderá ser feito em nome de pessoa
que não seja proprietária de outro imóvel.
ANEXO 2 - Alguns comentários sobre a
legislação de interesse social aplicável aos
projetos de urbanização de favelas e de
loteamentos existentes

Os projetos de urbanização de favelas e de loteamentos existen-

tes apresentam marcantes particularidades, se comparados com o
projetos para novos empreendimentos. A presença de população já
residente na área e o fato de já terem sido realizadas algumas obra
viárias, de infra-estrutura e de edificações reduzem significativamen-
te a flexibilidade no desenvolvimento do projeto. É necessário adaptar
as obras à situação existente, consid~rando as particularidades de
cada caso. A utilização de rígidas normas técnicas pode constituir
empecilho para o desenvolvimento dos projetos de urbanização,
nestes casos.
A legislação urbanística para favelas e loteamentos existentes
~ão deve entrar em detalhes técnicos, sob risco de onerar desnecessa-
riamente as obras. As diretrizes técnicas podem ser apresentadas na
forma de um guia ou manual de orientação para o desenvolvimento
dos projetos, não constituindo exigência a ser obrigatoriamente aten-
dida. Sugere-se que esteja incluída na legislação a criação de uma
comissão, com a participação de técnicos das áreas de habitação e
planejamento urbano e de técnicos que representem os serviços de
 ba tecimento d água, drenagem, coleta de lixo, esgotamento ani-
tário, eletricidade, telefonia e iluminação. Esta comissão deverá ficar
r ponsável pela revisão das diretrizes técnicas das concessionárias,
formulação do manual de orientação para o desenvolvimento de
projetos de urbanização, específico para as favelas e loteamentos
xisterites. É necessário que as empresas concessionárias assumam
manutenção das redes de infra-estrutura e serviços públicos execu-
, ados e, neste sentido, convém que esta mesma comissão tenha, a
eu encargo, a análise e aprovação dos projetos desenvolvidos. Esta
tarefa poderá ser desempenhada mesmo antes da conclusão do ma-
nual de orientações técnicas aos projetos de urbanização. ANEXO 3 - Regulamentação os condomínios
Entende-se que, nos casos de favelas e loteamentos existentes,
é muito importante que a legislação regulamente os procedimentos
horizonta is
envolvidos na elaboração dos projetos de urbanização. Dentre estes
procedimentos, vale destacar: . Apresenta-se, neste anexo um exemplo de projeto de lei de con-
• identificação do órgão municipal responsável pela coordenação domínios horizontais, que pode ser adaptado para as particularidades
do processo de elaboração dos projetos de urbanização; de cada município. O modelo apresentado permite grande flexibilida-
• identificação do órgão responsável pela coordenação das ativi- de: podem ser construídos desde pequenos conjuntos do tipo "vila",
dades de análise e aprovação do projeto; com menos de 6 unidades, até empreendimentos de 160 unidades,
• regulamentação da participação dos moradores na discussão constituídos de edifícios de até 3 pavimentos. São sugeridas restrições
e avaliação das alternativas de projeto; quanto a:
• regulamentação das obras e serviços mínimos a serem inclufdas • taxa de ocupação - limite máximo de 50%;
nos projetos de urbanização; • coeficiente de aproveitamento - área construída total inferior
• regulamentação das atividades de orientação e formação da ou igual à área do terreno; .
população, sobre a conservação e manutenção das obras realizadas; • quota de terreno por unidade habitacional (divisão da área total
2
• orientações com relação ao processo de regularização fundiá-: do lote pelo número de moradias) - superior ou igual a 62,5 m .
na. Como exemplo, com as restrições sugeridas, um terreno de 1250
2
Vale destacar a importância do envolvimento das equipes respon- m comportará, no máximo, 20 unidades gemi nadas ou superpostas
sáveis pela análise e licenciamento dos projetos de urbanização, em um ou mais edifícios de 2 pavimentos. As edificações ocuparão
2
, com as equipes responsáveis pelo desenvolvimento do projeto, em no máximo 625 m de área do terreno e terão área construída inferior
2
especial nos momentos em que se faz a avaliação das alternativas a 1250 m . Se forem construídos edifícios de 3 pavimentos, a área
de projeto com a população. Este envolvimento facilita o entendi- ocupada do terreno se reduzirá, pois a área construída não pode
mento dos condicionantes que levaram às proposições do projeto, exceder a do terreno.
reduzindo-se os conflitos entre as equipes. A construção de conjuntos residenciais horizontais permite
combinar uma boa qualidade arquitetônica com a otimização dos
 u to envolvidos. A possibilidad de ampliação da, om a menos uma vaga de estacionamento dentro da área do lote, podendo
implantação de moradias do tipo embrião, é especialmente importan"': ~ aceita vaga de estacionamento em superfície ou subterrânea.
te para programas habitacionais voltados à população de baixa renda. IV - O acesso às unidades habitacionais deverá ser feito atrav
A possibilidade de uma utilização mais intensa e racional do terreno, I de via particular, de pedestres ou de veículos, interna ao conjunt ,
quando compa'rada à alternativa de habitação unifamiliar, possibilita (
devendo a via de pedestres ter largura mínima de 3 metros;
a aquisição de lotes em áreas mais bem equipadas das cidades. V - Nos casos de unidades superpostas, ~ escadaria de acesso
A racionalização de custos e a possibilidade de se construir poderá atender mais de uma unidade, desde que obedecidas as di-
pequenos empreendimentos, criam condições atrativas de investi- mensões mínimas previstas no Código de Edificações.
mento para o pequeno capital, e criam condições para que grupos VI - Serão aplicadas as exigências de recuo de frente, lateral e
organizados promovam soluções comunitárias de produção de mora- de fundos correspondentes à zona em que será construído o Conjunto
dias, através de cooperativas e mutirões. Residencial Horizontal para o lote como um todo, dispensando-se
O texto apresentado adiante, baseado na regulamentação apro- os afastamentos entre edificações do conjunto e entre as edificações
vada no município de São Paulo, é um subsídio para a elaboração do e as vias internas, desde que obedecidas as prescrições do Código de
texto legal disciplinando este tipo de empreendimento. Edificações relativas às condições mínimas de aeração, iluminação,
Dispõe sobre a criação da categoria de uso r~sidencial: Conjunto insolação e ventilação de cada unidade habitacional.
Residencial Horizontal. VII - A edificaçãocom altura superior a 7 metros deverá atender
Artigo 1° O Conjunto Residencial Horizontal é constituído por a um recuo mínimo de 3 metros com relação às divisas do lote.
unidades habitacionais isoladas, agrupadas, geminadas ou superpos- VIII - No mínimo 15% da área do lote do Conjunto Residencial
tas, em condomínio, sendo permitido nas zonas de uso que admitem Horizontal deverá ser mantida permeável.
uso residencial. Artigo 4° O Conjunto Residencial Hori.zontal destina-se exclusi-
Artigo 2° Todas unidades habitacionais do Conjunto Residencial vamente à implantação de unidades habitacionais, não sendo admiti-
Horizontal deverão ter altura inferior a 9 metros, definindo-se altura, . da a instalação de outros usos.
para efeito desta Lei, como a maior diferença de cota entre qualquer Artigo 5° O Conjunto Residencial Horizontal só poderá ser
ponto da edificação e o perfil original do terreno no ponto conside- implantado em lotes que tenham frente e acesso para vias oficiais
rado. de circulação com largura igualou superior a 10 metros, com a ex-
Artigo 3° O Conjunto Residencial Horizontal somente poderá ceção do caso previsto no parágrafo único deste artigo.
2
ser implantado em lotes com área igual 'ou inferior a dez mil m , Parágrafo único - Admitir-se-á a implantação do Conjunto Resi-
devendo ainda atender as seguintes disposições: dencial Horizontal em vias oficiais de largura inferior a 10 metros
. ·1 - A quota de terreno por unidade habitacional, obtida pela quando estiver previsto estacionamento de visitantes no interior do
divisão entre a área total do lote e o número de unidades habitacio- lote, na proporção mínima de uma vaga de estacionamento para
2
nais a construir, deverá ser igualou superior a 62,5 m • cada duas unidades habitacionais.
11- A taxa de ocupação máxima será de 50% e a área construída Artigo 6° Será permitida a implantação de Conjunto Residencial
total do empreendimento não deverá ser superior à área do lote. Horizontal de caráter evolutivo, construindo-se na etapa inicial ape-
111 - Para cada unidade habitacional deverá ser prevista pelo nas o embrião da edificação, desde que:
 I - seja apresentado e aprovado o projeto da edificação completa;
11- seja emitido certificado de conclusão parciál das obras cor-
r pondentes ao embrião.
Artigo 7° O projeto do Conjunto Residencial Horizontal deverá
indicar:
I - arborizaç~? e t~atamento paisagístico das áreas comuns não ~
o 'upadas por edlflcaçoes; "-l)

II - drenagem das águas pluviais;

111- sistema de coleta, tratamento e disposição de águas servidas
esgotos;
IV - instalação para disposição de lixo, no interior do lote, junto
à via pública;
V- sistema de proteção contra incêndios.
Artigo 8° Os espaços de uso comum, as áreas de estacionamento
e as vias internas de circulação de veículos e pedestres serão conside-
rados bens de uso exclusivo do Conjunto Residencial Horizontal,
sendo de responsabilidade do conjunto de moradores sua manu-
tenção.
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Puhlicações d~ IPT na área de habitação e urbanismo
elemento do proj tO"i qlli II 1i 11111 1/11
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IPT 1823 (Boletim 56)

tJbsídios para um aperfeiçoamento da legislação relacionada à mineralização

Ricardo de Sousa Moretti é engenheiro
e meio ambiente - Cadastro da legislação ambiental. 1987, Publ. IPT
1733 civil e doutor pela Escola Politécnica da
Universidade de São Paulo - USP com o
Unidades de,conservqção ÇJmbiental e áreas correlatas do Estado de São Paulo. trabalho Critérios de urbanização para
W. S. Siiva e N. Fornasari Filho. 1992,2' ed., Publ. IPT 1978 (Boletim 63)
, , empreendimentos habitacionais.
É pesquisador do IPTe professor da
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da
Puccamp.
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