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Dados Genéricos do Pedido de Avaliação

Nr. Bem: 331.92.000218-4 Tipo de Bem: PRÉDIO

Nr. Pedido de Avaliação: 1 Cliente: 2088105 JOSÉ VIDIGAL SOC. CONSTRUÇÕES, LDA.

Finalidade Pedido Avaliação: CONSTRUÇÃO

Tipo Serviço Avaliação: AVALIAÇÃO

Tipo Relatório Avaliação: AVAL.PRÉDIO P/ CONSTRUÇÃO

Destino do bem: FOMENTO À CONSTRUÇÃO

Nr. Proposta: 3887810

Nr. Contrato: 331-30.000071-7

Avaliador: 8405495 - DORA FONSECA CRUZ UNIPESSOAL LDA Data Submissão: 2020-07-14

NAI: 48634 - LUÍS MIGUEL B V NOVAIS MATEUS Data Aprovação: 2020-07-21

Identificação do Prédio
Localização do Bem: QUINTA DOS ÁLAMOS

LOTE C4

Localidade: SAMORA CORREIA

PORTUGAL
País:
2135 -001 SAMORA CORREIA
Cód. Postal:
140502 SANTARÉM BENAVENTE SAMORA CORREIA
Distr./Conc./Freg.:

Nome do empreendimento:

Norte: SAMORA CORREIA Sul: LOTE C3

Confrontações:

Este: ESTRADA DO BREIO Oeste: ESPAÇO PÚBLICO

Fracção:

Informação do promotor:

Condicionalismos

Projeto de Arquitetura aprovado (igual ao que serviu de base à avaliação) e respetivo Alvará de Construção.

Observações do Avaliador

O Lote de terreno insere-se na Urb. Lagoa dos Álamos, junto à Segurança Social de Samora Correia
incluído em Loteamento com o Alvará nº 6/97.

Morada: Estrada do Brejo, Urb. Lagoa dos Álamos, Lote C4, Samora Correia.
Observações da Decisão

Características da Localização - F.M.+E.

Qualificação da zona: HABITACIONAL Indicador de localização: PERIFÉRICA

Desenvolvimento urbanístico: EM DESENVOLVIMENTO

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Envolvente:

Transporte ferroviário: Não Rodoviário urbano: Não Rodoviário outro: Sim Outros transportes: Não

Escolas (Prim/Sec): Sim Equipamentos desportivos: Sim Equipamento lazer: Não Polícia: Sim Bombeiros: Sim

Universidade: Não Serviços de saúde: Sim Finanças; Tribunal: Não Comércio: Sim Indústria: Não

Enquadramento urbano:

Nível social (da zona): MÉDIO Facilidade de estacionamento: RAZOÁVEL

Equipamentos urbanos: RAZOÁVEL Acesso: RAZOÁVEL

Transportes: RAZOÁVEL

Apreciação global da localização: RAZOÁVEL Qualidade comercial da localização: RAZOÁVEL

Informação adicional:

Mercado - oferta/procura:

BAIXA Procura: MÉDIA

Oferta:

Informação adicional: (Oferta baixa de imóveis novos)

Levantamento de Mercado (apartamentos) em anexo

Levantamento de mercado
Item e localização: Urb. Oliveirinhas,Ltnº32, Lt 221m2, p/ constr.,Cv+RC+3P+sotão, 8fogos,abc 884m2

Ano construção: 2020 Tipologia: T0 Estado: NOVO

Área (m2): 884,00 Valor de venda (€): 170.000,00

Valor renda mensal (€): 0,00

Nome para contacto: proprietário

Telefone para contacto: 963042485

Item e localização: UrbQtaCegonhas, Lt p/constr. edif., 6fg, , cv+2P, lt226m2, abc675

Ano construção: 2020 Tipologia: T0 Estado: NOVO

Área (m2): 675,00 Valor de venda (€): 160.000,00

Valor renda mensal (€): 0,00

Nome para contacto: proprietário

Telefone para contacto: 962858443

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Características do prédio - F.M.+E.

Ano Construção: 2020

Composição do prédio:

Tipologia:

Prédio com elevador: Sim Nr. elevadores: 1

Composição: Edifício multifamiliar:

Cave: parqueamentos; RC e 2 andares: habitação (2 fogos/piso); Sótão: arrecadações

Situação do prédio: POR INICIAR

Estrutura e acabamentos:
Estrutura: BETÃO ARMADO

Características da construção: CORRENTE

Apreciação global da construção: CORRENTE

Compartimentação: T3 (RC): hall/corredor, sala, cozinha, c.banho, 2 quartos e suite (Quarto+c.banho).

T3 (andares): hall/corredor, sala, cozinha, c.banho, 2 quartos, suite (Quarto+c.banho) e 2 varandas.

Equipamentos complementares:
Lareira com recuperador: Não Aquecimento central: Não Ar condicionado: Não Música ambiente: Não

Aspiração central: Não Segurança contra incêndios: Não Segurança contra intrusão: Não Automatismos (Domótica): Não

Cozinha com Electrodomésticos: Sim

Características do prédio - Edifícios

Natureza
Natureza: PRÉDIO EM FRACÇÕES

Composição:
Pisos: T0 T1 T2 T3 T4 T5 >T5 Total A ARR C E G OA Tot. Unid
Cave 0 8 8
RC 2 2 2
1ºandar 2 2 4 6
2ºandar 2 2 4 6
Sótão 0 6 6
Total 6 6 6 8 8 28

Códigos: A - Armazéns; ARR - Arrecadações; C - Comércio; E - Escritórios; G - Garagens; OA - Outras Áreas (varandas, acessos comuns, terraços, espaços
vazados)

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Materiais usados na construção:

Estrutura em b.a., Paredes exteriores em alvenaria de tijolo rebocadas e pintadas. Paredes interiores estucadas nas zonas secas e revestidas a
cerâmico nas zonas húmidas. Pavimentos flutuantes nas zonas secas e cerâmicos nas zonas húmidas. Tetos falsos em pladur e/ou simples
estuque pintado. Caixilharias com corte térmico e vidros duplos.

Instalações:
(Segundo informação disponível)
As normais para a zona: águas, electricidade, esgotos, gás e telecomunicações.
Painéis solares para AQS e pré-instalação de ar condicionado.
Cozinha equipada.
Estado da obra:
Por iniciar. Projeto de Arquitetura aprovado. Em curso as especialidades.

Dados de Avaliação/Vistoria - Edifícios

Método dos custos:

Terreno
Áreas (m2) VU (€/m2) Valor (€) %

Terreno (T): 260,00 576,92 150.000,00 17,16

Construção
Caves 260,00 200,00 52.000,00

R/C 260,00 625,00 162.500,00

Andar(es) 572,00 625,00 357.500,00

Sotão 130,00 175,00 22.750,00

Varandas/Terraços 32,00 200,00 6.400,00

Custo da construção (C): 601.150,00 68,78

Valor de K: 122.850,00 14,06

(C + K): 724.000,00

PVT (T + C + K): 874.000,00

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Valores de mercado:
Valores parciais das frações

Designação: RC Esq e RC Dtº

Nr. Frações Iguais: 2 Tipologia: T3

Área (m2): 125,00 Valor Parcial (€): 120.000,00 V.U. (€): 960,00 Valor Fração (€): 120.000,00

Designação: 1º/2ºEsq e 1º/2º Dtº

Anexos Área (m2) Valor (€)
Varanda: 4,00 2.000,00

Totais anexos: 4,00 2.000,00

Nr. Frações Iguais: 4 Tipologia: T3

Área (m2): 143,00 Valor Parcial (€): 135.000,00 V.U. (€): 944,06 Valor Fração (€): 137.000,00

Designação: Arrecadação 21m2

Nr. Frações Iguais: 2 Tipologia:

Área (m2): 21,00 Valor Parcial (€): 5.000,00 V.U. (€): 238,10 Valor Fração (€): 5.000,00

Designação: Arrecadação 18m2

Nr. Frações Iguais: 2 Tipologia:

Área (m2): 18,00 Valor Parcial (€): 4.000,00 V.U. (€): 222,22 Valor Fração (€): 4.000,00

Designação: Arrecadação 26m2

Nr. Frações Iguais: 2 Tipologia:

Área (m2): 26,00 Valor Parcial (€): 6.000,00 V.U. (€): 230,77 Valor Fração (€): 6.000,00

Designação: Parqueamentos
Nr. Frações Iguais: 8 Tipologia:

Área (m2): 13,00 Valor Parcial (€): 7.000,00 V.U. (€): 538,46 Valor Fração (€): 7.000,00

Somatórios
Valor Frações (€): 874.000,00

Índices:
Nr total de pisos: 4

Somatório da área bruta dos pisos (sem varandas): 1.092,00 m2

Nr. de pisos acima do solo: 3

Somatório da área bruta dos pisos acima do solo (sem varandas): 832,00 m2

Nr. de fogos: 6

VU predominante: 950,00 €/m2

Grau de Vetustez: 0,00 %

Valor para seguro: 601.150,00 €

Valor das obras (Empréstimo para obras): 0,00 €

PR - % de obra realizada: 0,00

Valor actual: 150.000,00 €

T+PR*(C+K)
Presumível valor da transacção: 874.000,00 €
OITOCENTOS E SETENTA E QUATRO MIL EUROS

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 ANEXO AO RELATÓRIO - LEI Nº153/2015

A - Elementos de Identificação adicionais

Entidade que solicitou avaliação
Entidade Detentora do Imóvel
(fonte da informação) Caderneta Predial
Data do pedido de Avaliação
Data da Avaliação anterior efectuada /
conhecida (se aplicável)
Caixa Económica Montepio Geral - NIF 500792615
NAI - Núcleo de Avaliações Imobiliárias
Montepio USP/NAI
Rua Áurea, 219 a 241 : Apartado 2882 1122-806 Lisboa
(seg. inf. Disp.) CAIXA ECONÓMICA MONTEPIO GERAL
jun/20
s/informação

Identificação do Perito Avaliador

Dora Maria Fonseca Ribeiro da Cruz Ferreira
Nº Apólice Seguro Validade Nº Registo CMVM
RC64135443 18/05/2021 PAI/2010/0043
Companhia de Seguros
FIDELIDADE

Denominação social da pessoa coletiva p/conta de quem o perito atua (se aplicável)
DORA FONSECA CRUZ, UNIPESSOAL, LDA
Nº Apólice Seguro Validade Nº Registo CMVM
RC63828742 21/09/2020 PAI/2017/0091
Companhia de Seguros
FIDELIDADE

B - Elementos de avaliação adicionais

Informações Adicionais
Objectivo, Valor e Metodologias
Para cada bem imóvel, variando o objetivo/propósito da avaliação, poderá corresponder um Valor diferente. O presente relatório tem por
objectivo a determinação do Valor de Mercado o qual é definido como a ”… estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da
avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionada entre um vendedor e um comprador
decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação ” (ISV, 2007 - INTERNATIONAL VALUATION
STANDARDS COUNCIL - IVSC). O Valor de Mercado de um bem imóvel deve ser determinado segundo metodologias científicas, normas e
critérios de uniformização, internacionalmente aceites num trabalho sério e especialmente dirigido ao imóvel em causa. O resultado obtido pela
aplicação dessas metodologias designa-se por Presumível Valor de Transação (PVT). Este valor é, em termos gerais, o produto processado,
o resultado obtido numa confeção sólida de critérios, comummente aceites. É a estimativa mais provável do Valor de Mercado.
Para cálculo deste Valor utilizou-se como instrumento os seguintes métodos de avaliação: " Método Comparativo de Mercado " e o
" Método do Valor Residual- estático e dinâmico . O Método Comparativo de Mercado resulta das conclusões de uma prospeção direta de
imóveis comparáveis, devidamente homogeneizados, efetuada à data da presente avaliação e especificamente para este caso em particular.
Os Índices Unitários obtidos desta prospeção (Valores de Oferta) serão relacionados com as áreas do imóvel em questão obtendo-se o valor
pretendido. No Método do Valor Residual (estático) – calcula-se o valor do terreno tendo em atenção as suas potencialidades futuras,
considerando o seu máximo valor eficiente. Simula-se a construção e comercialização do referido imóvel (identificando todos os investimentos
e custos envolvidos no processo de construção+comercialização bem como os factores que contribuem para formação do seu valor final) e
verificar se o valor do terreno e o lucro médio anual resultante desse investimento estão compreendidos dentro de intervalos adequados à
prática normal ou se satisfazem as exigências do investidor. No Método do Valor Residual "dinâmico" o fator "Tempo " é considerando
como relevante. Baseia-se num discount cash flow (DCF) o qual tem por base numa previsão de receitas e despesas associadas ao projeto
imobiliário em estudo, considerando sempre a hipótese do seu maior e melhor uso legal, calculado num período previsível e suficiente para o
desenvolvimento do projeto, considerando os múltiplos fatores que afetam a sua duração e outras situações dependentes das condições de
flutuação do mercado. O CashFlow de um investimento é o conjunto dos in-flows (receitas) e dos out-flows (custos/ despesas) – saldo de caixa
- associados ao investimento ou a serie de receitas e despesas líquidas geradas por um investimento, no momento n.

Outras Informações

Identificação do arrendatário (se arrendado)

n/aplicado

C - Elementos de responsabilização
- Declaro trabalhar em regime de prestação de serviços com a Caixa Económica Montepio Geral (NIF
500792615) deste Julho de 2006 (PAI Individual) e Março 2019 (PAI Coletivo);
- Declaro não me enquadrar em nenhuma das situações de incompatibilidade a que se refere o artigo 19º da
Lei nº 153/2015 de 14 de Setembro;
- Declaro ter efectuado a avaliação de acordo com as exigências legais.

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 AMOSTRAGEM ESTATÍSTICA / TRATAMENTO DE DADOS

A homogeneização de dados amostrais deve ser efetuada em função das características e qualidades que, previamente, foram estudadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imóveis comparáveis. Estabelece-se,
assim, uma comparação entre as características de cada dado prospetado com o imóvel em avaliação. Neste processo, obtém-se o valor corrigido, que se aplica na avaliação.
(tabela baseada em Nebreda, Padura e Sánchez (2006))

DADOS DE INFORMAÇÃO - MERCADO COMPARAÇÃO E HOMOGENEIZAÇÃO CONCILIAÇÃO

a.b.p. + Variável 1 Variável 2 Variável 3 Variável 4 Variável 5

Habitação T:

Construção
a.comuns Valores Oferta Valores Valor
Ano de

(m2) (€) Oferta Área Corrigido Aceitação

# Oferta/Procura - Mercado Negocial Qualidade Construtiva Estado de Conservação Localização
(S/anexos) (€/m2) Construção ( €/m²)
Comparação Correção Comparação Correção Comparação Correção Correção Comparação Correção

1 3 150 140 000 933 2 018 Similar 0,00% Similar 0,00% Similar 0,00% 2,50% Similar 0,00% 957 OK

2 3 140 110 000 786 2 007 Facilidade de negociação -10,00% Inferior 10,00% Inferior 10,00% -1,00% Similar 0,00% 856 OK

3 3 135 133 000 985 2 020 Similar 0,00% Similar 0,00% Similar 0,00% -3,00% Similar 0,00% 956 OK

4 3 145 126 500 872 2 006 Facilidade de negociação -10,00% Ligeiramente inferior 5,00% Inferior 10,00% 0,50% Similar 0,00% 920 OK

5 3 134 122 000 910 2 007 Facilidade de negociação -10,00% Ligeiramente inferior 5,00% Inferior 10,00% -3,00% Similar 0,00% 929 OK

6 2 115 120 000 1 043 2 020 Similar 0,00% Similar 0,00% Similar 0,00% -10,00% Similar 0,00% 939 OK

7 3 136 145 000 1 066 2 012 Facilidade de negociação -10,00% Ligeiramente inferior 5,00% Ligeiramente inferior 5,00% -2,50% Similar 0,00% 1040 OK

8 3 155 176 000 1 135 2 002 Facilidade de negociação -10,00% Superior -10,00% Inferior 10,00% 4,00% Similar 0,00% 1067 OK

103
(m2)
A.bruta + a.comuns = 143 Chauvenet Valores Oferta Valores Corrigidos
excluídos => "Outliers" 8 nº Casos Média (M) 967 958
Lim Sup = 1 082 1,85 d / S (Valor Crítico) Mediana (Med) 959 947
Lim Inf = 834 Teste Extremos Desvio Padrão (DP) 114 67

dsup=M-nmenor 102 dsup /S = 1,51  Valor mínimo (Vmin) 786 856

Intervalo de Confiança - Campo Arbítrio dinf=nMaior-M 109 dinf / S = 1,63  Valor máximo (Vmáx) 1 135 1 067
Lim inf. 922 d / S (Valor Crítico) amostra tem de ser < ao d/s Tabelado (T de student) CV (DP/Med) 11,8% 7,0%
Lim sup. 994 < 15% => S/ necessidade de
Saneamento

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 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO - Cálculo

Prédio

A Taxa de Actualização visa atualizar valores monetários futuros. Representa o mínimo que um investidor se propõe a
ganhar quando faz um investimento ou o máximo a que se propõe a pagar quando faz um financiamento.

Escolheu-se o CAPM (Capital Asset Pricing Model) como metodo de cálculo da Taxa de Atualização (Desconto). Constitui a
taxa de rentabilidade exgida pelos investidores como compensação pelo risco de mercado ao qual estão expostos
Julga-se ser esta metodologia, a melhor e a mais adequada ao processo de avaliação imobiliária aquando da análise dinâmica
- modelo DCF (a preços constantes - taxa real - sem inflação).
Abaixo, segue o cálculo de acordo com a metodologia escolhida e respetivos índices e parâmetros.

Tx act = Rf + β n/alavancado x (Rm - Rf ) 7,34%

Em que:
Taxa de Juro sem risco
Rf 2,40%
(OT's a 10 anos Portugueses + prémio risco divida país- 2019)
Risco de Mercado (sistemático ou Não Diversificável) Damodaram
β (não alavancado - livre de dívida e posterioremente alavancado pela 2,09 (real estate development)
fórmula de hamada)
Prémio de Risco ou de Mercado, Real
(Dif. entre Tx Retorno Esperado do Mercado e Tx sem risco)
(Rm – Rf ) 2,36%
(Rm-Rf)=Tx Nominal ; Taxa Real= [(1 + taxa nominal) / (1 + taxa de
inflação)] - 1

Retorno/Remoneração Esperado do Mercado

Rm 6,40%
(RRR-Required Return Rate)

Taxa de Inflação
Inflação 1,60% Bens e serviços
(por setor-pordata)

Segundo Willian Sharpe, autor do CAPM, quando:

βeta Risco Ativo O que ocorre:

< que o ativo livre Caso raro. O risco é inferior ao ativo livre de risco. Investimento
β<0 de risco
Livre de risco
em ouro!

β=0 Não há Livre de risco O retorno esperado será igual ao ativo livre de risco

β<1 Baixo Defensivo O ativo gera retorno abaixo do mercado, mas é menos arriscado

=
β=1 Médio
Mercado
O retorno esperado é igual ao retorno do mercado

β>1 Alto Agressivo O ativo gera retorno acima do mercado e é mais arriscado

e (Rm -Rf ) => Prémio de Risco:

Risco Baixo Prémio de 0,5%-1,50%

Risco Moderado Prémio de 1,50%-3,00%
Risco Elevado Prémio > 3,00%

Taxas Equivalentes:

t2 = (1 + t1)1/p – 1
Taxa Mensal Equivalente Taxa Trimestral Equivalente Taxa Semestral Equivalente

0,59% 1,79% 3,60%

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 MÉTODO DO VALOR RESIDUAL DINÂMICO - MODELO DCF (DISCOUTED CASHFLOW)

Inputs
Valor Total do Imóvel Concluído (Vt) = 874 000,00 € /m2 construção acima solo ESTRUTURA / DESAGREGAÇÃO DE CUSTOS:
Custo de Construção = 546 000,00 € 601 000,00 € € %

Encargos Construção = (10%) 55 000,00 € V terreno 150 000,00 17%

Encargos Com Venda/Comercialização = 3% 26 000,00 € Custo Construção 546 000,00 62%

Custo Demolição/limpeza/Preparação terreno 0,00 € Custos Indiretos 55 000,00 6%

Custo Infraestruturas = 0,00 € 0,00 € Lucro do Promotor 98 000,00 11%

14% K
Encargos c/ infraestruturas (10%) 0,00 € Comercialização e Marketing 26 000,00 3%

Prazo para infraestruturas (desde o momento 0) 0 meses Valor de Mercado Concluído 874 000,00 100%

Prazo de Construção imóvel (desde o momento 0 ou após infraestruturas) 2 anos 2,9950641 ia

Prazo p/ comercialização imóvel (desde 1 ano após início construção) 5 ano 0 ip
Ct= Custo Construção total+Encargos 627 000,00 € 2,10 €
Taxa Actualização (Anual / Semestral) 7,34% 3,60%
Euribor semestral /anual -0,353% -0,293%
Terreno : IMT + Imposto Selo Imposto selo 0,8%+ 6,50%
2,618880264

3,9395 tx cap próprio

Momento 0
FLUXOS DO PROJECTO (preços contantes) (ano)
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Total

DESPESAS / CUSTOS
(evolução loteamento/infraestruturas) 0% 0% 0% 0% 0%
INFRAESTRUTURAS / LIMPEZA / DEMOLIÇÕES 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
(evolução Encargos infraestruturas) 0% 0% 0% 0% 0%
Encargos c/ Construção das Infraestruturas/Loteamento
(Taxas e Licenças+Projectos+Gestão+Fiscalização) 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

(evolução construção) 0% 40% 60% 0% 0% 0% 100%

CONSTRUÇÃO 0,00 € 218 400,00 € 327 600,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 546 000,00 €
(evolução Encargos c/Construção) 0% 40% 60% 0% 0% 0% 100%
Encargos c/ Construção
(Taxas e Licenças+Projectos+Gestão+Fiscalização) 0,00 € 22 000,00 € 33 000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 55 000,00 €

(evolução vendas) 0% 0,00% 45% 40% 10% 5% 100%

ENCARGOS COM VENDAS / COMERCIALIZAÇÃO (%Vt) 0,00 € 0,00 € 11 700,00 € 10 400,00 € 2 600,00 € 1 300,00 € 26 000,00 €

TOTAL DESPESAS / CUSTOS 0,00 € 240 400,00 € 372 300,00 € 10 400,00 € 2 600,00 € 1 300,00 € 627 000,00 €

RECEITAS
(evolução vendas) 0% 0% 45% 40% 10% 5% 100%
VENDAS 0,00 € 0,00 € 393 300,00 € 349 600,00 € 87 400,00 € 43 700,00 € 874 000,00 €

TOTAL RECEITAS
0,00 € 0,00 € 393 300,00 € 349 600,00 € 87 400,00 € 43 700,00 € 874 000,00 €

CASH FLOW 0,00 € -240 400,00 € 21 000,00 € 339 200,00 € 84 800,00 € 42 400,00 € 247 000,00

VAL - Valor do Imóvel Se Concluído (100%) 874 000,00 €

VAL - Valor do Imóvel No Estado Actual (0%Concluído, s/ proj.) (IMT descontado) 150 000,00 €

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PORTAL AVALIADORES

Fotografias @FOTO_PAGE@

38.933558°, -8.865006°

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PORTAL AVALIADORES

Seguros para Construção

Características do local da obra e suas vizinhanças:

O local está sujeito a

Inundações cíclicas: Não Ventos fortes: Não Acção das marés: Não

Previsão de aparecimento do nível freático acima do fundo das escavações: Não

Características da obra:

Fundações
Normais: Não Em zona de aterro: Não Compactação de terreno: Não Estacarias: Não

Estacarias especiais: Não Contenção periférica: Não Contenção/eliminação de águas: Não

Responsabilidade civil extra-contratual:

Fundações
Existência de construções ou obras contíguas: Não Localização (m): 0,00

Susceptíveis de ruir: Não Susceptíveis de abrir fendas: Não

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