EVAT - ESTUDO DE VIABILIDADE PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO

NOME: CNPJ:

RUA 30 - SETOR MARISTA 16.902.542/0001-90

11. EMPRESA:

SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 107 LTDA.

INFORMAÇÕES GERAIS:

SEGMENTO: CIDADE: UF: TIPOLOGIA: LANÇAMENTO:

Residencial Vertical Goiânia GO 3Q - 130m² agosto-15

ENDEREÇO: BAIRRO: TOTAL DE UNIDADE: OBRA:

Rua 30 c/ a rua 13 Setor Marista 80 unidades março-16

QUADRA: LOTES: CEP: EVAT: DATA BASE: UTR: ENTREGA:

G14 10, 11 e 12 74.160-100 set-14 jul-14 1,628295 janeiro-19

INDICADORES FINANCEIROS: INDICADORES DO PROJETO:

PROJETO
PROJETO 100% TERRAL

VGV 55.728.000 55.728.000 PREÇO DE VENDA R$ 5.400 / m²

LUCRO LIQUIDO 10.580.226 10.580.226 CAPTAÇÃO ATÉ AS CHAVES 40,0%
VPL (WACC) 4.677.308 4.181.484 VALOR DA OBRA 23.949.569
TIR (a.m.) 2,61% 2,24% CUSTO M² DA OBRA R$ 1.521 / m²
LUCRATIVIDADE A VP 12,96% 11,59% AREA TOTAL CONSTRUÍDA 16.756 m²
RENTABILIDADE 24,38% 24,38% AREA DO TERRENO 1.221 m²
EXPOSIÇÃO MÁXIMA -6.265.026 -6.328.812 APROVEITAMENTO DO TERRENO 8,45
ENDIVIDAMENTO 17.521.409 17.521.409 CUSTO DO TERRENO / VGV 11,99%

INDICADORES ADMINISTRATIVOS: VELOCIDADE DE VENDAS:

PROJETO % TERRAL 1º MÊS 15%

ADM. CARTEIRA 1.123.081 2,0% 1.123.081 6º MÊS 45%
ADM. INCORPORAÇÃO 1.114.560 2,0% 1.114.560 1º ANO 60%
ADM. CONSTRUÇÃO 2.394.957 10,0% 2.394.957 2º ANO 75%
COMERCIALIZAÇÃO 2.540.700 5,0% - 3º ANO 90%
TOTAL 4.632.598 ENTREGA 100%

APROVAÇÕES / ASSINATURAS:

Leonardo Gomes ________________ ___/___/___ Rogério Bastos ________________ ___/___/___

PRESIDENTE COORD. COMERCIAL

Marcelo Borges ________________ ___/___/___ Carlos Roberto ________________ ___/___/___

DIRETOR INCORPORAÇÃO COORD. ADM. FINANCEIRO

Gilberto Porto ________________ ___/___/___ Cleber Marques ________________ ___/___/___

DIRETOR CONSTRUÇÃO COORD. ORÇAMENTO

Cali Galera ________________ ___/___/___ Marcos Maranhão ________________ ___/___/___

GERENTE COMERCIAL / NN COORD. MARKETING

Juliana Arantes ________________ ___/___/___ Lia Flávia ________________ ___/___/___

GERENTE PRODUTO COORD. DESENVOLVIMENTO

Isabella Cardoso ________________ ___/___/___ Fernanda Lemes ________________ ___/___/___

GERENTE JURÍDICO COORD. ATENDIMENTO CLIENTE

Burton Lago ________________ ___/___/___ Viviane Arantes ________________ ___/___/___

COORD. NOVOS NEGÓCIOS COORD. CONTÁBIL

Mirelly Marcelino ________________ ___/___/___ Daniela Troncoso ________________ ___/___/___

COORD. CONTROLLER ANALISTA JURÍDICO

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 01 01. RESUMO

 EVAT - ESTUDO DE VIABILIDADE PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO
NOME:

RUA 30 - SETOR MARISTA

11. EMPRESA:

SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 107 LTDA.

INDICE:

01. RESUMO PAG.01

02. EVA-P PAG.03
03. TERRENO PAG.04
3.1 LOCALIZAÇÃO PAG.04
3.2 IMAGENS PAG.05
3.3 INFORMAÇÕES TERRENO PAG.07
3.3.1 INFORMAÇÕES LOTE 10 PAG.07
3.3.2 INFORMAÇÕES LOTE 11 PAG.08
3.3.3 INFORMAÇÕES LOTE 12 PAG.09
3.3.4 USO DO SOLO LOTE 10 PAG.10
3.3.5 USO DO SOLO LOTE 11 PAG.12
3.3.6 USO DO SOLO LOTE 12 PAG.14
3.3.7 SONDAGEM PAG.16
3.3.7.1 CROQUI DA LOCAÇÃO DOS FUROS DE SONDAGEM PAG.16
3.3.7.2 BOLETIM DE SONDAGEM À PERCUSSÃO - SP01 PAG.17
3.3.7.3 BOLETIM DE SONDAGEM À PERCUSSÃO - SP02 PAG.19
3.3.7.4 RELATÓRIO DE SONDAGEM PAG.21
3.3.8 LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO PAG.22
04. PREMISSAS DO PROJETO PAG.23
4.1 ESTUDO DE MASSA PAG.23
4.2 CROQUI DA PLANTA PROPOSTA PAG.24
4.3 ORÇAMENTO PRELIMINAR DE OBRA PAG.28
4.4 VELOCIDADE DE VENDAS PAG.30
4.5 CURVAS DE DESENBOLSO PAG.31
4.6 CUSTOS DE TERRENO PAG.32
4.7 CUSTOS / DESPESAS DE INCORPORAÇÃO PAG.33
4.8 IMPOSTOS PAG.34
4.9 DRE EMPREENDIMENTO PAG.35
4.10 DRE EMPREENDIMENTO PARTICIPAÇÃO TERRAL PAG.36
05. ESTUDO DE SENSIBILIDADE DE SENÁRIOS PAG.37
5.1 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DO PREÇO DE VENDAS PAG.37
5.2 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DA VELOCIDADE DE VENDAS PAG.37
5.3 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DA CAPTAÇÃO DA TABELA DE VENDAS PAG.37
5.4 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO PAG.37
06. INTELIGENCIA DE MERCADO PAG.38
6.1 VGV E UNIDADE LANÇADO EM GOIÂNIA E MARISTA PAG.38
6.2 VGV E UNIDADES LANÇADAS EM GOIÂNIA POR FAIXA DE ÁREA E RENDA PAG.39
6.3 TOP PLAYERS E ÚLTIMOS LANÇAMENTOS PAG.40
6.4 MAPA DA CONCORRÊNCIA PAG.41
07. DUE DILIGENCE PAG.42
7.1 PARECER LOTE 10 PAG.42
7.2 PARECER LOTE 11 PAG.42
7.3 PARECER LOTE 12 PAG.42
08. CONSIDERAÇÕES FINAIS PAG.43
8.1 CONSIDERAÇÕES DE RISCO JURÍDICO PAG.43
8.2 CONSIDERAÇÕES DE RISCO AMBIENTAL PAG.43
8.3 CONSIDERAÇÕES DE RISCO DE MERCADO PAG.43

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo INDICE

 EVA-P - ESTUDO DE VIABILIDADE PRELIMINAR
PROJETO: SETOR: QUADRA E LOTES: DATA DO ESTUDO:

RUA 30 COM A RUA 13 SETOR MARISTA QD. G-14 LOTES 10, 11 E 12 05/09/2014

Área Nº U./P. Nº P. Área C. Nº U. Á. privativa Vag Preço/m² U.Pe. Área Per. Nº unid. Terreno 1.221,2 m² Nº
130,00 2 32 32 64 8.320,00 128 5.400,00 7 910,00 57 SS 44 1
125,00 1 16 0 16 2.000,00 32 5.400,00 0 0,00 16 SS 44 1
0 0 0,00 0 0,00 0 TER 37 1
0 0 0,00 0 0,00 0 MEZ 34 1
0 0 0,00 0 0,00 0 MEZ L 0 1
0 0 0,00 0 0,00 0 0 0
0 0 0,00 0 0,00 0 0 0
TOTAL 80 10.320,00 160 910,00 73 TOTAL 159

Área comum construída 6.436,39 PAGAMENTO DO TERRENO R$ 2.486 m²

Área construída (Total) 16.756,39 Lotes Área T. Permuta % R$ m² venda Alug
Área Equivalente 15.751,01 Lote 10 360,0 m² 336,0 m² 93% - 0,0 m² 4.464
Custo / m² construção R$ 1.520,51 / m² Lote 11 482,6 m² 360,0 m² 90% 250.000,00 80,4 m² 6.000
Lote 12 378,6 m² 230,0 m² 90% 375.000,00 123,0 m² -
RECEITAS E DESPESAS 0% - -
VGV Total 55.728.000,00 0% - -
VGV - Permuta 50.814.000,00 0% - -
Permuta Terreno 8,8% 4.914.000,00 8
Custos Terreno 3,8% 2.137.779,67 PREVISÃO DE LANÇAMENTO ago/15 Tabela Tipologia 01
Imposto s/ receita 4,0% 2.049.601,81 PRAZO HABITE-SE (MESES) 1 Entr(4x) 12.285 7%
Comissão 5,0% 2.540.700,00 Men(42x) 2.402 13%
Despesas MKT 2,0% 1.016.280,00 DESPESAS Sem(7x) 9.026 9%
Despesas Stand 2,0% 1.016.280,00 Única(1x) 77.220 11%
5%
Taxa Adm. Carteira 2,0% 1.123.080,91 7% Finan.(1x) 421.200 60%
Taxa Adm. Incorp. 2,0% 1.114.560,00 TOTAL 702.000
10%
Custo de Incorporação 1,4% 752.631,95
Custo de Construção 23.949.568,76 Tabela Tipologia 02
Taxa Adm. Construção 10,0% 2.394.956,88 16% 62% Entr(4x) 11.813 7%
Despesa Pós-obra 1,5% 359.243,53 Men(42x) 2.309 13%
Sem(7x) 8.679 9%
Receita Venda 50.814.000,00 Única(1x) 74.250 11%
Receita Perm. 4.914.000,00 Finan.(1x) 81.000 60%
Receita Financ. (Capit+Aplic) 914.080,47 OUTROS INDICADORES TOTAL 675.000
Total Receita 56.642.080,47 Captação pré chaves 32,7%
Custos Terreno / VGV 12,0% -3% VELOCIDADE VENDAS
Despesa Geral 38.454.683,51 Utilização terreno 8,45 13% 1º mês 15%
Despesa Perm. 4.914.000,00 Área venda / Área construída 61,6% 3º mês 30%
Despesa Financ (Capit+Aplic) 25.562,72 6º mês 45%
Total Despesa 43.394.246,23 CUSTO DE CAPITAL 1º ano 60%
Aplicação Financeira (a.m.) 0,60% 2º ano 75%
RESULTADO SEM FINANCIAMENTO Custo Capital de Terceiros (a.m.) 0,87% 3º ano 90%
Lucro 13.273.396,96 Custo Capital de Próprio (a.m.) 1,02% Entrega 100%
Lucratividade 23% WACC 0,91% ok
Rentabilidade 31% FOOL PROOF ok
TIR 1,94% Fluxo Acumulado com Financiamento
15
Exp. Máxima -18.704.139,79
VPL (WACC) 4.601.081,09 10

5
RESULTADO COM FINANCIAMENTO
Lucro 10.580.225,90 0
1 12 23 34 45 56 67 78 89 100 111
Lucratividade 19%
-5
Rentabilidade 24% Ex. Máxima

TIR 2,61% -10

Lançamento Entrega Milhões / Meses
Exp. Máxima -6.265.025,56
VPL (WACC) 4.677.307,96 Acumulado Acionista
15

RESULTADO DO ACIONISTA 100% 10

Lucro 10.580.225,90 34% 5
TIR 2,24% 6%
0
Exp. Máxima 60% -6.328.812,25 0% 1 12 23 34 45 56 67 78 89 100 111
-5
VPL (WACC) 4.181.484,08
Ex. Máxima
Lucratividade a VP (WACC) 11,59% -10
Lançamento Entrega
Milhões / Meses

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 03 EVA-P

 9

6 3

2
5

4 11

7
1

10

12
13

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 4 3.1 LOCALIZAÇÃO

 01. TERRENO (LOTE 10) 01. TERRENO (LOTE 11)

01. TERRENO (LOTE 12) 01. TERRENO (LOTE 12

02. SHOPPING BOUGAINVILLE 03. COLEGIO MARISTA

04. COLÉGIO INTERNACIONAL 05. COLÉGIO PEQUENO PRINCIPE

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 5 3.2.1 IMAGENS

 06. PRAÇA RUA K 07. PRAÇA DO SOL

08. HOTEL IBIS 09. BODY TECH ACADEMIA

10. CELSO BAR 11. TRIBO DO AÇAI

12. SUPERMERCADO EXTRA 13. POSTO DE COMBUSTÍVEL

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 6 3.2.2 IMAGENS

INFORMAÇÕES DO TERRENO:

LOTE 10 G-14 30 228 74.160-100 360,00 m²

Nº DO LOTE: QUADRA: RUA: Nº CEP: ÁREA:

30.212.603.370.009 18.169 ok não 11,25 m 4,0%

IPTU / ITU: Nº MATRICULA USO DO SOLO: PAT. HISTÓRICO: P. SONDAGEM: COMISSÃO:

Setor Marista 01/04/2014 Desligada Desligada R$ 190.000 R$ 900.000

BAIRRO: DESOCUPAÇÃO: ÁGUA: ENERGIA: VALOR VENAL: VALOR LOTE:

NEGOCIAÇÃO DO TERRENO:

PERMUTA:

336,00 m² 93,00% 14,00% 5,00%

ÁREA PERMUTA: % PERMUTA: ANDAR: Nº VAGAS MIN. C/V A VISTA: C/V A PRAZO:

EM EXPIRAL
ESCOLHA DE UNIDADES: PRAZO REVENDA: % REVENDA:

TORNA:

VALOR DA TORNA: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

ALUGUEL:

R$ 4.463,81 MENSAL 01/04/2014 FINAL DA OBRA IGP-M

VALOR DO ALUGUEL: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

CANDIDA MARIA DE OLIVEIRA 100,00% 341 ITAÚ 4433 15328-7

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

INDENIZAÇÃO:

VALOR INDENIZAÇÃO: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

OUTRAS OBSERVAÇÕES E COMENTÁRIOS:

Informações, tratar com Leonardo Rezende (filho da proprietária). Assinatura digital devido a condição de saúde da proprietária. A área foi
negociada com os filhos da proprietária. Foi solicitado na negociação uma garantia real (Lt. 1, Qd. 100, Av. Rio Verde - Propriedade do Buriti
Shopping). A 1º parcela do aluguel pago retroativo em função do prazo da legalização da garantia real.

INFORMAÇÕES DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO:

1 CANDIDA MARIA DE OLIVEIRA 371.294.141-20 129.443-GO

PROPRIETÁRIO DO TERRENO CPF: ID: RESIDENCIAL: CELULAR COMERCIAL

JARDINS MILÃO, RUA DAS MARGARIDAS, QD. Q12, LOTE 10, GOIÂNIA/GO
E-MAIL: ENDEREÇO:

2 LEONARDO DE S. REZENDE (62) 8117-2696 (62) 3240-5900 (62) 3240-5700

CONTATO DO TERRENEIRO CPF: ID: CELULAR COMERCIAL COMERCIAL

leo@mileniofarma.com.br
E-MAIL: ENDEREÇO:

3 ANDRELITA DE S. REZENDE (62) 9312-1005

CONTATO DO TERRENEIRO CPF: ID: CELULAR COMERCIAL RESIDENCIAL:

E-MAIL: ENDEREÇO:

4 MURILO DE S. REZENDE (62) 9972-7990

CONTATO DO TERRENEIRO CPF: ID: CELULAR COMERCIAL RESIDENCIAL:

E-MAIL: ENDEREÇO:

5 MARINA C. DE AZEVEDO (62) 961166-70

CORRETOR CPF: ID: CELULAR RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

marinacunhaazevedo@hotmail.com
E-MAIL: ENDEREÇO:

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 7 3.3.1 LOTE 10

INFORMAÇÕES DO TERRENO:

LOTE 11 G-14 30 240 74.160-100 482,62 m²

Nº DO LOTE: QUADRA: RUA: Nº CEP: ÁREA:

30.212.600.120.001 9.456 ok não 11,25 m 4,0%

IPTU / ITU: Nº MATRICULA USO DO SOLO: PAT. HISTÓRICO: P. SONDAGEM: COMISSÃO:

SETOR MARISTA OCUPADO LIGADA LIGADA R$ 394.000 R$ 1.200.000

BAIRRO: DESOCUPAÇÃO: ÁGUA: ENERGIA: VALOR VENAL: VALOR LOTE:

NEGOCIAÇÃO DO TERRENO:

PERMUTA:

360,00 m² 90,00% 20,00% 5,00%

ÁREA PERMUTA: % PERMUTA: ANDAR: Nº VAGAS MIN. C/V A VISTA: C/V A PRAZO:

EM EXPIRAL 24 meses 80% vendido

ESCOLHA DE UNIDADES: PRAZO REVENDA: % REVENDA:

TORNA:

R$ 200.000,00 ÚNICO 1 30 dias escritura

VALOR DA TORNA: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

GUILHERME A. F. E SOUZA 100,00% 756 SICOOB 3351 325-5

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

ALUGUEL:

R$ 6.000,00 MENSAL NA DESOCUPAÇÃO ENTREGA DA OBRA IGP-M

VALOR DO ALUGUEL: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

SANDRA A. F. E SOUZA 83,33% 036 BRADESCO 1819 1560-5

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:
PEDRO F. C. GEBIM 16,67% 036 BRADESCO 1840 306028-4
TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

INDENIZAÇÃO:

VALOR INDENIZAÇÃO: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

OUTRAS OBSERVAÇÕES E COMENTÁRIOS:

Informações, tratar com a Sandra Souza. 2 minutas de escritura devido a compra e venda da parte do Guilherme Souza. O Lote possui 2 imóveis
comerciais, sendo a esquina já desocupada e o segundo (Rua 13) ocupada pela GW Comércio de Presentes Ltda (inquilino: Wolner Machado)

INFORMAÇÕES DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO:

1 SANDRA A. F. E SOUZA 825.121.831-49 4.513.857-GO (062) 8500-0030

PROPRIETÁRIO DO TERRENO CPF: ID: CELULAR RESIDENCIAL COMERCIAL

sandra_alves64@hotmail.com
E-MAIL: ENDEREÇO:

2 GUILHERME A. F. E SOUZA 001.062.201-28 4.513.857-GO (62) 9626-6108

SÓCIO DO TERRENO CPF: ID: CELULAR RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

E-MAIL: ENDEREÇO:

3 KARIANE PRIMO (62) 3942-0022

IMOBILIÁRIA LOCATÁRIO CPF: ID: COMERCIAL RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

aluguel@patrickeleandro.com PATRICK E LEANDRO IMÓVEIS

E-MAIL: ENDEREÇO:

4 Wolner Rocha Machado (62) 9771-5839 (62) 3255-3025 (62) 9983-8375

INQUILINO CPF: ID: CELULAR COMERCIAL CELULAR

wolner_machado@uol.com.br
E-MAIL: ENDEREÇO:

5 MARINA C. DE AZEVEDO (62) 961166-70

CORRETOR CPF: ID: CELULAR RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

marinacunhaazevedo@hotmail.com
E-MAIL: ENDEREÇO:

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 8 3.3.2 LOTE 11

INFORMAÇÕES DO TERRENO:

LOTE 12 G-14 13 74.160-100 378,62 m²

Nº DO LOTE: QUADRA: RUA: Nº CEP: ÁREA:

30.212.600.250.002 61.859 ok não 11,25 m 4,0%

IPTU / ITU: Nº MATRICULA USO DO SOLO: PAT. HISTÓRICO: P. SONDAGEM: COMISSÃO:

Setor Marista 01/03/2014 DESLIGADA DESLIGADA R$ 300.000 R$ 950.000

BAIRRO: DESOCUPAÇÃO: ÁGUA: ENERGIA: VALOR VENAL: VALOR LOTE:

NEGOCIAÇÃO DO TERRENO:

PERMUTA:

230,00 m² 90,00% 9º ao 12º 20,00% 5,00%

ÁREA PERMUTA: % PERMUTA: ANDAR: Nº VAGAS MIN. C/V A VISTA: C/V A PRAZO:

EM EXPIRAL 24 meses 80% vendido

ESCOLHA DE UNIDADES: PRAZO REVENDA: % REVENDA:

TORNA:

R$ 360.000,00 MENSAL 2 30 dias contrato 30 dias escritura INCC

VALOR DA TORNA: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

SERGIO A. F. DE OLIVEIRA 100,00% 001 BANCO DO BRASIL 3227-1 13388-4

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

ALUGUEL:

R$ 5.000,00 MENSAL 3 30 dias contrato IGP-M

VALOR DO ALUGUEL: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

SERGIO A. F. DE OLIVEIRA 100,00% 001 BANCO DO BRASIL 3227-1 13388-4

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

INDENIZAÇÃO:

VALOR INDENIZAÇÃO: PAGAMENTO: Nº PARCELAS 1º PAG. ULTIMO PAG. REAJUSTE (A.A.):

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

TITULAR DA CONTA: % RATEIO: Nº BANCO: BANCO: AGENCIA: CONTA:

OUTRAS OBSERVAÇÕES E COMENTÁRIOS:

Informações, tratar com o Sérgio Oliveira (representante da SKY Goiânia). Na aquisição foi dado baixa na hipoteca (Av-12-9.456, fidúcia a CEF)
do imóvel no valor de R$ 189.572,92.

INFORMAÇÕES DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO:

1 SERGIO A. F. DE OLIVEIRA 167.763.561.-49 57008-GO (062) 9252-4806 (062) 3281-5200

PROPRIETÁRIO DO TERRENO CPF: ID: RESIDENCIAL: CELULAR COMERCIAL

sergioafoliveira@hotmail.com
E-MAIL: ENDEREÇO:

2 REGINA C. G. DE OLIVEIRA 330.383.501.25 880562-GO

CONJUGE CPF: ID: RESIDENCIAL: RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

E-MAIL: ENDEREÇO:

3
CONJUGE CPF: ID: RESIDENCIAL: RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

E-MAIL: ENDEREÇO:

4
CONTATO DO TERRENEIRO CPF: ID: RESIDENCIAL: RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

E-MAIL: ENDEREÇO:

5 MARINA C. DE AZEVEDO (62) 961166-70

CORRETOR CPF: ID: CELULAR RESIDENCIAL: RESIDENCIAL:

marinacunhaazevedo@hotmail.com
E-MAIL: ENDEREÇO:

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 9 3.3.3 LOTE 12

5.1.1 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DO PREÇO DE VENDAS:
LUCRO ACUMULADO LUCRO
TIR
13.000 7.026.219
Milhares

12.000 2,10%
11.000 10.580.226
2,24%
10.000
9.000 9.785.159
2,13%
8.000
11.375.293
7.000 2,34%
6.000
5.000 VPL
4.000 EXPOSIÇÃO MÁXIMA
3.000
4.473.621
2.000 -4.641.222
1.000 4.181.484
0 -6.328.812
-1.000 3.740.972
-2.000 -6.330.611
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
4.622.001
-6.327.014

Meta EVA-P R$ 5.300 R$ 5.500

5.1.2 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DA VELOCIDADE DE VENDAS:

LUCRO ACUMULADO LUCRO
TIR
12.000 7.026.219
Milhares

11.000 2,10%

10.000 10.580.226
2,24%
9.000
10.508.076
8.000 2,17%
7.000 10.757.907
2,36%
6.000
5.000
4.000 VPL
EXPOSIÇÃO MÁXIMA
3.000
2.000 4.473.621
-4.641.222
1.000 4.181.484
0 -6.328.812
-1.000 4.053.279
-2.000 -6.745.476
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

4.430.446
-5.570.663

Meta EVA-P Lenta Rápida

5.1.3 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DA CAPTAÇÃO DA TABELA DE VENDAS:

LUCRO ACUMULADO LUCRO
TIR
12.000 7.026.219
Milhares

11.000 2,10%

10.000 10.580.226
2,24%
9.000
10.500.869
8.000 2,12%
7.000 10.664.230
2,36%
6.000
5.000
4.000 VPL
EXPOSIÇÃO MÁXIMA
3.000
2.000 4.473.621
-4.641.222
1.000 4.181.484
0 -6.328.812
-1.000 3.974.719
-2.000 -7.041.906
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

4.383.308
-5.647.841

Meta EVA-P 35% 45%

5.1.4 ESTUDO DE SENSIBILIDADE DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO:

LUCRO ACUMULADO LUCRO
TIR
12.000
Milhares

7.026.219
11.000 2,10%

10.000 10.580.226
2,24%
9.000
8.000 7.573.239
1,74%
7.000 9.076.732
2,00%
6.000
5.000
4.000 VPL
EXPOSIÇÃO MÁXIMA
3.000
2.000 4.473.621
-4.641.222
1.000 4.181.484
0 -6.328.812
-1.000 2.418.706
-2.000 -6.775.796
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

3.300.372
-6.552.304

Meta EVA-P + 10% + 5%

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 37 5.1 SENSIBILIDADE

 6.1.1 - VGV LANÇADO EM GOIÂNIA - RESIDENCIAL E COMERCIAL (R$ BILHÕES)

3,6
2,9
2,6
2,3 2,4 2,3
2,3

1,1

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Queda de 11% de 2013 em relação 2012. Tendência de crescimento de 10% de 2014 em relação a 2013. * VGV lançado até junho de 2014.

6.1.2 - UNIDADES LANÇADAS EM GOIÂNIA - RESIDENCIAL E COMERCIAL

14.989
13.985
11.396 11.782
9.539
9.539
6.441

2.441

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Queda de 32% em decorrência do desaquecimento do segmento econômico. Ver item 6.2.3, linha 1, 2 e 3. * Unidades lançadas até junho de 2014.

6.1.3 - VGV LANÇADO NO MARISTA - RESIDENCIAL E COMERCIAL (R$ MILHÕES)

727

455
371
226 273
115 226
40

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Tendência de crescimento de 7% no ano de 2014 no bairro.

O Marista representa 1/3 dos lançamentos de Goiânia em 2013. * VGV lançado até junho de 2014.

1.579

784
632 510
352
51 113 352

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

* Unidades lançadas até junho de 2014.

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 38 6.1 MERCADO

 6.2.1 - VGV LANÇADO EM GOIÂNIA POR FAIXA DE ÁREA PRIVATIVA - RESIDENCIAL (R$ BILHÕES)

M² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 *2014 SHARE Estoque

Até 50 9 122 247 183 160 148 41 6% 147
51 - 70 518 525 665 671 632 437 186 25% 401
71 - 100 570 386 564 745 368 275 84 24% 215
101 - 140 367 305 305 543 173 279 254 16% 409
141 - 180 256 400 264 201 123 174 136 11% 205
181 - 225 139 101 66 72 226 158 31 6% 149
226 - 270 93 149 87 83 282 75 115 5% 241
271 - 320 78 3 37 98 27 7 4 2% 30
> de 320 75 85 52 75 97 228 195 5% 227
O estoque da tipologia 101 - 140 está 30% acima da média. * VGV lançado até junho de 2014.

6.2.2 - UNIDADES LANÇADAS EM GOIÂNIA POR FAIXA DE ÁREA PRIVATIVA - RESIDENCIAL

M² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 *2014 SHARE Estoque

Até 50 110 1.206 2.221 1.375 1.045 675 203 11% 865
51 - 70 4.046 4.264 4.562 3.998 3.619 2.132 828 42% 2.141
71 - 100 2.933 2.242 2.657 2.900 1.435 949 250 28% 882
101 - 140 1.207 894 807 1.235 342 553 498 11% 841
141 - 180 554 769 454 351 159 212 142 5% 259
181 - 225 201 131 88 94 224 139 29 2% 141
226 - 270 101 167 82 64 209 57 76 1% 185
271 - 320 70 3 27 71 17 4 2 0% 21
> de 320 67 48 34 45 44 70 73 1% 85
A tipologia proposta possui 841 unidades em estoque, o que representa 13 meses de estoque. * Unidades lançadas até junho de 2014.

40% (336 unidades) do estoque total da tipologia proposta estão localizados nos bairros Marista, Oeste e Bueno.
75% (252 unidades) do estoque total destes bairros são representados por 4 empreendimentos: Maxxi 135, Absoluto, Aria das Artes e
Acquarelle.
6.2.3 - VGV LANÇADO EM GOIÂNIA POR CLASSE DE RENDA - RESIDENCIAL (R$ BILHÕES)

M² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 *2014 SHARE Estoque

Até 170 682 717 853 514 350 86 25 25% 206
171 - 350 712 470 667 1.152 798 730 265 36% 561
351 - 500 297 273 246 326 66 78 94 10% 149
500 - 1 MI 286 528 365 424 364 412 263 17% 480
1MI - 2MI 118 85 153 245 419 246 211 9% 424
> 2MI 9 4 5 9 91 230 187 3% 205
Nos últimos 18 meses o share do ticket proposto subui de 18% para 24%. * VGV lançado até junho de 2014.

Nos últimos 18 meses o share do segmento de alto padrão (unidades acima de R$ 500 mil) subui de 30% para 55%.

6.2.4 - UNIDADES LANÇADAS EM GOIÂNIA POR CLASSE DE RENDA - RESIDENCIAL

M² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 *2014 SHARE Estoque

Até 170 5.222 6.043 6.696 3.705 2.356 553 156 47% 1.487
171 - 350 2.891 2.211 2.950 4.812 3.716 3.095 1.111 39% 2.448
351 - 500 689 650 599 760 147 208 218 6% 351
500 - 1 MI 386 769 564 679 513 659 388 6% 732
1MI - 2MI 97 50 121 174 322 205 159 2% 331
> 2MI 4 1 2 3 40 71 69 0,3% 71
63% (464 unidades) do estoque total da tipologia proposta estão localizados nos bairros Marista, Oeste e Bueno. * Unid. lançadas até junho/14.
61% (286 unidades) do estoque total destes bairros são representados por 4 empreendimentos: Maxxi 135, Absoluto, Gran Finestra e Aria das
Artes.

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 39 6.2 MERCADO

 6.3.1 - TOP PLAYERS EM VGV LANÇADO EM GOIÂNIA - RESIDENCIAL E COMERCIAL (NOS ÚLTIMOS 24 MESES)*

RANCKING INCORPORADOR VGV EMPREEND. UNIDADES ABSORÇÃO SHARE

1º OPUS R$ 502.065.723 5 552 62% 10%
2º TROPICAL R$ 367.189.775 4 1.582 81% 8%
3º EBM R$ 356.891.750 4 1.015 64% 7%
4º FR R$ 266.777.866 5 628 68% 5%
5º SOUSA ANDRADE R$ 256.202.184 3 278 63% 5%
6º BROOKFIELD R$ 232.473.480 5 789 54% 5%
7º CRV R$ 200.777.198 3 785 90% 4%
8º QUEIROZ SILVEIRA R$ 171.824.470 2 710 87% 4%
9º TERRAL R$ 170.539.002 3 165 63% 4%
10º CONSCIENTE R$ 162.520.159 2 208 98% 3%
OUTROS R$ 2.180.454.512 53 7.701 68% 45%
55% do VGV lançado em Goiânia são dos TOP 10 Incorporadores listados acima. *data de referência: Jun/14.

Dos 10 Incorporadores listados acima, 6 atuam principalmente no segmento médio alto. Destes, Queiroz Silveira e Consciente tem maior absorção.

6.3.2 - ÚLTIMOS LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS NO SETOR MARISTA

EMPREENDIMENTO INCORPORADOR LANÇ. QUARTOS M² UNIDADES *PREÇO/M² ABSORÇÃO

RUA 30 TERRAL ago/15 3 125 80 5.400 -
CASA OPUS AREIAO OPUS fev/14 4 362 11 7.730 45%
4 412 23 7.500 40%
MAXXI 135 RODRIGUES DA CUNHA mar/14 3 123 134 5.280 25%
OPUS URBANO AREIAO OPUS mai/14 3 181 87 5.530 15%
GRAN FINESTRA EBM jun/14 4 175 84 5.450 25%
BOTANIC CONSCIENTE fev/14 3 158 140 5.550 99%
Média do preço do m² lançado no Marista em 2014 é de R$ 5.450. * Preço/m² em Jun/14.

6.3.3 - LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS NOS BAIRROS MARISTA, OESTE E BUENO

EMPREENDIMENTO INCORPORADOR LANÇ. QUARTOS M² UNIDADES PREÇO/M² ABSORÇÃO

RUA 30 TERRAL ago/15 3 125 80 5.400 -
ARIA DAS ARTES FR jun/14 3 126 88 5.200 30%
MAXXI 135 RODRIGUES DA CUNHA mar/14 3 123 134 5.280 25%
PALCO VACA BRAVA BAMBUI mar/14 3 98 64 4.800 70%
BUENO AMERICA 228 FR fev/14 3 102 92 4.400 70%
BOTANIC CONSCIENTE fev/14 3 158 140 5.550 99%
ABSOLUTO ATRIUM dez/13 3 115 120 4.650 60%
CONTEMPORANE MErZIAN ago/13 3 115 138 5.350 45%
CORA ALTO DO BUENO FR ago/13 3 125 56 5.000 80%
Média do preço do m² lançado no Setor Bueno, Oeste e Marista em 2014 é de R$ 5.050. * Preço/m² em Jun/14.

6.3.4 - BREVES LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS CONCORRENTES AO PRODUTO PROPOSTO

EMPREENDIMENTO INCORPORADOR *LANÇ. QUARTOS M² UNIDADES *PREÇO/M² PREÇO UNID.

RUA 30 TERRAL ago/15 3 130 80 5.400 702
T3 com T53 EPOCA / FUAD RASSI 2º / 2014 3 100 / 140 200 5.000 500/700
T53 com T30 (ONLY 2) DINAMICA / S. ANDRADE 2º / 2014 3 111 128 5.400 599
BOTANIC 2 CONSCIENTE 2º / 2014 3 158 140 5.300 837
RUA 135 EBM 1º / 2015 3 140 128 5.400 756
RUA 144 QUEIROZ SILVEIRA 1º / 2015 3 140 90 5.400 756
RUA 90 (AREIÃO) EPOCA 2º / 2015 3 145 120 4.900 711
Os empreendimentos em destaque são os mais próximos do empreendimento proposto, e desenvolvidos pelos incorporadores com maior absorção.

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 40 6.3 MERCADO

 6.13 - MAPA DA CONCORRÊNCIA

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 41 6.4 MERCADO

 8.1 PARECER DA DUE DILIGENCE - LOTE 10

• CERTIDÕES DE PROTESTO, DOS DISTRIBUIDORES CIVIS E CRIMINAIS:

Da análise das certidões foi possível constatar as ações abaixo elencadas:
Ação de indenização R$ 20.000,00;
Ação anulatória R$ 10.875,51;
Ação anulatória R$ 16.032,17;
Embargos de terceiro R$1.000,00
A somatória dos valores das ações é de R$ 47.907,68.
As certidões narrativas foram emitidas, sendo certo que nenhum dos processos diz respeito especificamente ao imóvel objeto da negociação,
entretanto, vale ressaltar que existe o risco de o imóvel ser dado em quitação às dívidas decorrentes das ações. Considerando o baixo valor das
ações, o risco de o imóvel objeto da negociação ser perdido em detrimento das ações em andamento.
• CERTIDÕES FEDERAIS:
Não há qualquer apontamento.
• IMÓVEL:
Com relação ao imóvel, a propriedade é da atual proprietária desde 1985.

8.2 PARECER DA DUE DILIGENCE - LOTE 11

• CERTIDÕES DE PROTESTO, DOS DISTRIBUIDORES CIVIS E CRIMINAIS:

Da análise das certidões foi possível constatar as ações abaixo elencadas:
Laísa - ação de execução Ladislau R$ 5.936,71
Henrique - declaratória de união estável R$100,00
Guilherme - ação de execução Ladislau R$ 5.936,71; ação de execução Itaú R$ 30.018,72 e declaratória de união estável R$ 100,00
Sandra - averbação de custas R$ 100,00; averbação de custas R$ 38.584,43; execução fiscal R$ 39.750,48 e declaratória de união estável R$
100,00
A somatória dos valores das ações é de R$ 114.490,34
As certidões narrativas foram emitidas, sendo certo que nenhum dos processos diz respeito especificamente ao imóvel objeto da negociação,
entretanto, vale ressaltar que existe o risco de o imóvel ser dado em quitação às dívidas decorrentes das ações. Considerando o baixo valor das
ações, o risco de o imóvel objeto da negociação ser perdido em detrimento das ações em andamento.
• CERTIDÕES FEDERAIS:
Não há apontamentos.
• IMÓVEL:
Com relação ao imóvel, a propriedade era de Sandra e seu marido desde 1989 e passou a ser, parcialmente, dela e dos filhos e 2012.
Existe uma locação no imóvel que é dividido em duas salas comerciais, sendo que uma delas já foi desocupada e a segunda ainda não. É possível
que, caso não haja acordo, seja necessário executar o contrato, aguardando prazo de finalização, ou arcar com indenização para desocupação.
Novos Negócios já está conduzindo a negociação junto ao jurídico.

8.3 PARECER DA DUE DILIGENCE - LOTE 12

• CERTIDÕES DE PROTESTO, DOS DISTRIBUIDORES CIVIS E CRIMINAIS:

Da análise das certidões foi possível constatar apenas uma ação em nome dos proprietários do imóvel qual seja, ação de despejo por falta de
pagamento, no valor correspondente a R$ 38.188,13. Solicitamos Certidão Narrativa e verificamos que foi homologado acordo no processo.
A certidão narrativa foi emitida e foi verificado que já foi feito acordo homologado no processo, assim, a referida ação não aoresenta riscos à
presente negociação.
• CERTIDÕES FEDERAIS:
Com relação as certidões federais, não há qualquer apontamento.
• IMÓVEL:
Com relação ao imóvel, a propriedade é dos atuais proprietários desde de 2010 e a propriedade variou entre três irmãos desde 1976, até a venda
para Sérgio e Regina em 2010. Não foi feita a análise dos proprietários anteriores.

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 42 07. DUE DILIGENCE
 CONSIDERAÇÕES DE RISCO JURÍDICO:

1. RISCO PROCESSO DE DESOCUPAÇÃO DO LOTE 11:

1.1. RISCO FINANCEIRO DO PROCESSO DE DESOCUPAÇÃO DO LOTE 11:

Possibilidade de pagamento de indenização ao inquilino para desocupação.
Negociar com o proprietário do lote a possibilidade de arcar com a indenização conforme contrato.

1.2. RISCO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DO LOTE 11:

Possibilidade de atrasar o lançamento do empreendimento.
Alterar o stand do empreendimento para Ricardo Paranhos.

Isabella Cardoso __________________ ___/___/___ Daniela Troncoso ________________ ___/___/___

GERENTE JURÍDICA ANALISTA JURÍDICO

CONSIDERAÇÕES DE RISCO AMBIENTAL:

CONSIDERAÇÕES DE MERCADO:

1. RISCO DE MERCADO:

1.1. VELOCIDADES DE VENDAS:

Possibilidade de baixa velocidade de vendas devido a uma fase de mercado mais estavel. Indícios de insegurança do
mercado, na expectativa da possibilidade de queda nos preços.
Localização privilegiada e número de unidades por pavimento traz maior liquidez ao produto.
1.2. CONCORRÊNCIA:
Alto número de empreendimentos da tipologia proposta, em desenvolvimento pela concorrência.
Diminuir o prazo de lançamento.
1.3. PRODUTO:
Histórico de velocidade de vendas da tipologia duplex abaixo da simplex.
Estudar a viabilidade de retirar a tipologia duplex, sendo somente 2 unidades tipo por pavimento, aumentando o número
total de pavimentos.
Possibilidade de fazer um decorado da tipologia duplex no stand de vendas.

EVAT 001 - Rua 30 (06.09.14) v02 sem logo 43 08. CONSIDERAÇÕES