Relatorio Avaliaçao

ESTUDO DE RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Apartamento T4
Cliente
SANTANDER TOTTA
Nº Conta GP
0030_00492501820
Títular
Eduarda Patrícia Gomes Pinheiro
N.º do Bem
0030_17772040001
ID Garen
C0195II079447
Data
abril 22
I - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO
Cliente Santander Totta Tipo Processo Avaliação
Nº Conta GP 0030_00492501820 ID Garen C0195II079447
Operação: Aquisição N.º do Bem 0030_17772040001
Títular Eduarda Patrícia Gomes Pinheiro
II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM
Tipo de Bem Fração Autónoma Propriedade Total Prédio Urbano Prédio Misto Prédio Rústico
Tipo de Imóvel Apartamento Tipologia T4
Localização do Imóvel
Distrito Setúbal
Concelho Palmela
Freguesia Pinhal Novo
Localidade Pinhal Novo
Urbanização Urbanização Val'Flores
Morada Urbanização Val'Flores
Nº Polícia Nº de Lote 19 Latitude Longitude
Andar 3º Designação Esq. 38º37'33.30" 8º55'06.70"

Confrontações
Norte Sul
Este Oeste
Dados Registrais
Nº Matriz 11145 Nº C.R.P. 3757
Letra PH J
CE 161890227 Validade 15/11/2027
Títular do Imóvel KRBH URBAN - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDA.
Fonte da informação Caderneta
III - PROCESSO CAMARÁRIO
Processo camarário - Projecto aprovado em -
Licença de Construção - Válida até:
Licença de Utilização - Emitida em: -
IV - CARACTERÍSTICAS DO LOCAL
Tipo de Aglomerado Urbano VILA
Distância à Sede de Concelho 10,00 km
Infraestruturas Urbanísticas
Arruamentos e Acessos EXECUTADAS Electricidade EXECUTADAS Saneamento EXECUTADAS
Águas EXECUTADAS Telecomunicações EXECUTADAS Gás EXECUTADAS
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Localização / Enquadramento Urbano e Infraestruturas
Localiza-se no lado Sul da localidade do Pinhal Novo, em urbanização recente. Envolvente caracterizada por edifícios de cércea similar; alguns dos edifício
possuem equipamentos de comércio e de serviços nos pisos térreos. Próximo de comércio, serviços, assim como de escolas e da estação CP. Acessos
razoáveis à A12.
Equipamento Urbano Interesse Comercial da Zona Características da localização

RAZOÁVEL MÉDIO/BOM ZONA RECENTE / ESTABILIZADA
Mercado local / Relação entre oferta e procura / Perspetivas de escoamento

Com alguma oferta identificável, na envolvente alargada. Nos últimos meses, antecedentes à atual situação pandémica, o escoamento ocorreu em prazos médios de 12 meses.
Em face da atual incerteza quanto à reação de mercado, assumimos um período de escoamento assente em médias históricas, considerando-se assim 12 a 18 meses.
Interesse Comercial do Imóvel RAZOÁVEL/BOM
V - CARACTERÍSTICAS DO BEM
Caves 1 Andares 3 Nº de Pisos do Edifício
R/C 1 Sotão 1 6
Tipo de Ocupação do Prédio
Habitação
Materiais Construtivos
Estrutura Betão Armado
Cobertura Telha Lusa
Paredes Exteriores Alvenaria de tijolo furado
Interiores Alvenaria de tijolo furado
Caixilharia PVC com vidro duplo
Pavimentos Zonas Secas Flutuante de madeira
Zonas Húmidas Cerâmicas
Elevadores SIM Nº 1
Cozinha equipada, estores eléctricos, porta de segurança, vídeo-porteiro, pré-instalação de ar condicionado e painel
Instalações especiais / equipamentos
solar para aquecimento das águas domésticas.
Nível de Acabamentos BONS Estacionamentos : 1
Exposição Solar BOA Box (capacidade:) -
Vistas RAZOÁVEIS
Descrição do Bem
Fracção autónoma de tipologia T4 composta de hall, sala, cozinha (em open-space), 4 quartos (2 deles, suite; um deles, com closet) com roupeiro, 4 instalações sanitárias, 3
varandas, parqueamento e arrecadação.
VI - SITUAÇÃO ACTUAL DO BEM
Estado de Construção EM CURSO Estado de Conservação BOM
Trabalhos / construção efetuados
Trabalhos Realizados Construção 100% Obras
Ocupação: DEVOLUTO
Ano de Construção
Do imóvel 2022 Da última intervenção Tipo de intervenção
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VII - ÁREAS
Terreno ( At ) 180,00 m² Implantação ( AI )

Área de uso Principal
173,00 m²
(AP)
Quota parte áreas comuns 7,00 m² Logradouro ( AL )
ACESSÓRIAS
Arrecadação 12,00 m² Estacionamento 22,00 m² Terraços
Varandas 25,00 m² Garagem Logradouro ( AL )
VIII - CÁLCULO DE VALORES
1 . Método Comparativo - P.V.T. Método Comparativo de Mercado

O Método de Comparação de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será
tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a
avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado
imobiliário.
Dado que detetamos ativos na envolvente, em comercialização / venda, e que existem evidências históricas de transações de venda nesta zona e tipo de produto, aplicar-se-á
o Método Comparativo de Mercado.
O Método Comparativo de Mercado será assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada: P.V.T = A x I.V.
Em que: A - Área ; I.V. - Índice de Venda
Área de uso Principal (AP) 173 m2 X 1800 € / m² = 311 400 €
Arrecadação 12 m2 X 300 € / m² = 3 600 €
Varandas 25 m2 X 250 € / m² = 6 250 €
Terraços € / m² =
Estacionamento 22 m2 X 450 € / m² = 9 900 €
Garagem € / m² =
Logradouro ( AL ) € / m² =
P.V.T. = 331 000 €
Método Capitalização de Rendas
V.B.R. - Rendimento Efetivo (se aplicável)

O Método da Capitalização de Rendas é especialmente adequado para a estimação dos valores de ativos com capacidade de gerar rendimento, i.e., que podem ou se
encontram arrendadas, a determinado valor de renda, e de acordo com uma yield representativa da sua utilização, atual ou potencial.
O Método da Capitalização de Rendas, é assim traduzido na seguinte expressão simplificada: V.B.R. = [rb x 12 x (1-d)] / t
Em que: A - Área ; I.A. - Índice de Arrendamento (Potencial / Efeitivo); E - Encargos a deduzir; t - taxa de capitalização
RENDA EFETIVA INÍCIO DO CONTRATO TERMO DO CONTRATO
DURAÇÃO VIGÊNCIA #REF! RENOVÁVEL
INQUILINO
Renda Mensal (rb)
Área de uso Principal (AP)
Encargos a deduzir (d)
Taxa de Capitalização (t)
V.B.R. =
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V.B.R. - Rendimento Potencial
Área de uso Principal (AP) € / m² =

Arrecadação € / m² =
Varandas € / m² =
Estacionamento € / m² =
Garagem € / m² =
Renda Potential (rb)
Encargos a deduzir (d)
Taxa de Capitalização (t)
V.B.R. =
3 - Método do Custo - V.B.C.

O Método do Custo, fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-
se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez,
obsolescência física, funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas.
A fórmula de cálculo é a seguinte: V.B.C. = T + % Construção x (C + E + L) - D
Em que: T - Valor de Mercado do Terreno; C - Custo de Construção; E - Encargos; L - Lucro do Promotor; D - Depreciação (física, funcional e económica)
Atendendo a que o imóvel se encontra edificado, aplicar-se-á o Método do Custo, igualmente adotado para determinação do Valor de Seguro.
Custos Diretos - C
Área de uso Principal (AP) 180 m² X 900 € / m² = 162 000 €
Arrecadação 12 m² X 250 € / m² = 3 000 €
Varandas 25 m² X 200 € / m² = 5 000 €
Estacionamento 22 m² X 400 € / m² = 8 800,00 €
Garagem € / m² =
Total C = 178 800 €
Terreno - T T (função ABC) 180 m² X 460 € / m² (At) =
82 800,00 €
T (função A lote) € / m² (At) =
Valor Proposto T = 82 800 €
Encargos ( em % de C ) - E
Projecto / Licença / Taxa 5,0 % de C = 8 940 €
Financeiros 6,0 % de C = 10 728 €
Outros 4,0 % de C = 7 152 €
Total E = 26 820 €
Custo Total ( C + E + T ) - Ct = 288 420 €
Margem Lucro do Promotor - L L = 15 % de Ct = 43 263 €
VALOR TOTAL EM NOVO 331 700 €
Depreciação (Física, Funcional, Económica) - D % de C + E + L =
VALOR DE MERCADO ATUAL DO IMÓVEL 332 000 €
A margem de lucro do promotor considerada tem em consideração índices históricos para este tipo de produto, segmento e localização.
A depreciação considerada tem por base o cálculo de reconstrução do imóvel a novo a preços correntes, tendo em conta o seu estado de conservação à data da visita.
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4 . Obras Ampliação / Restauro
Custos Directos - Co
Área de uso Principal (AP) € / m² =
Arrecadação € / m² =
Varandas € / m² =
Estacionamento € / m² =
Garagem € / m² =
Total Co =
IX - CONCLUSÃO
Áreas segundo o visionado no local e plantas. O edifício encontra-se na fase final de obras; relativamente à fracção em apreço, falta terminar uma instalação sanitária, os
roupeiros, retoques na pintura e limpeza. Na envolvente não existem amostras de venda de apartamentos com a tipologia T4, pelo que a amostragem é de amostras de venda
de apartamentos com a tipologia T3.
A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que, para efeitos de avaliação, foi considerada como correta, designadamente:
- Copia da Certidão da Conservatória do Registo Predial
- Copia da Caderneta Predial
- Copia da Licença de Utilização
- Copia das Plantas (simples / sem carimbo camarário)
- Copia da Projeto aprovado
- Outros Pré-Certificado Energético; CPCV
RESUMO DE VALORES DA AVALIAÇÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que para efeitos de avaliação foi considerada como correta e completa, e que não existem informações
não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.
Tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, todos os índices aplicados foram estimados com elevada prudência e aversão ao risco.
Pelo exposto, anteriormente, atendendo à localização e características do imóvel em análise e em virtude dos cálculos efetuados, determinámos para o imóvel, à data atual, os
seguintes valores:
VALOR GARANTIA HIPOTECÁRIA NO ESTADO ATUAL 331 000 €
VALOR DE SEGURO (a novo) 205 621 €
X - CONDICIONALISMOS
Condicionalismo Observações Resolvido em
CPU Actualização da CPU
CRP Actualização da CRP
Licença de Utilização Após a conclusão das obras
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XI - PERITOS AVALIADORES E DATAS DA AVALIAÇÃO
A entidade responsável pela avaliação, Garen, Avaliações de Ativos, Lda., possui registo CMVM PAI 2007/0019, Apólice 0084.10.144476, efetuado junto da AGEAS Portugal,
Companhia de Seguros S.A., com validade até 01-12-2022.
Os peritos avaliadores possuem competências, conhecimento do mercado e experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções.
Não existe qualquer interesse presente ou futuro no imóvel objeto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o proponente e a retribuição auferida não se
encontra dependente do valor de avaliação atribuído ao imóvel.
Perito Avaliador
Identificação Rosalina Valentim Pratas
Registo CMVM PAI/2017/0043
Apólice RC63750958
Seguradora Fidelidade
Capital Seguro 250 000,00 €
Validade 19/05/2022
Perito Avaliador (Certificador)
Identificação João Neves
Apólice 0084.10.168563
Seguradora Ageas Portugal, S.A.
Validade 22/06/2022
Entidade responsável pela avaliação
Identificação Garen, Avaliações de Ativos, Lda
Apólice 0084.10.14447
Seguradora Ageas Portugal, Companhia de Seguros, S.A.
Capital Seguro 1 000 000,00 €
Validade 01/12/2022
Perito Avaliador Perito Avaliador (Certificador) Entidade responsável pela avaliação
200%
Rosalina Valentim Pratas João Neves Garen, Avaliações de Ativos, Lda

Datas da Avaliação
Do contrato de prestação de serviços
Da solicitação pela entidade para
celebrado para elaboração do relatório 01/01/2020 avaliação do imóvel
20/04/2022 Da inspeção ao imóvel 26/04/2022
de avaliação
Do término do trabalho de avaliação do Da conclusão da avaliação do imóvel e Da anterior avaliação efetuada ao

imóvel
27/04/2022 do relatório de avaliação
27/04/2022 imóvel, se aplicável
n/a
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ANEXO II - LOCALIZAÇÃO
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ANEXO I - REPORTAGEM FOTOGRÁFICA
FACHADA ENVOLVENTE
COZINHA SALA
QUARTO INSTALAÇÃO SANITÁRIA
VARANDA QUARTO
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ANEXO III - LEVANTAMENTO DE MERCADO
No quadro seguinte apresentam-se as amostras mais relevantes do levantamento de mercado:
QUADRO DE PROSPECÇÃO - HABITAÇÃO - VALORES DE VENDA

AMOSTRA 1 AMOSTRA 2 AMOSTRA 3 AMOSTRA 4 AMOSTRA 5
DATA abr/22 abr/22 abr/22 abr/22 abr/22

LOCALIZAÇÃO Envolvente imediata e/ou equiparável Envolvente imediata e/ou equiparável Envolvente imediata e/ou equiparável Envolvente imediata e/ou equiparável Envolvente imediata e/ou equiparável
USO Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento
TIPOLOGIA T4 T3 T3 T3 T3 T3
ANO / ESTADO 2022 Novo Novo Novo Novo Novo
ÁREA PRIVATIVA 173 m² 134 m² 134 m² 127 m² 128 m² 112 m²
ASKING PRICE 281 000 € 261 000 € 260 000 € 251 000 € 250 000 €
ASKING INDEX 2 097 €/m² 1 948 €/m² 2 047 €/m² 1 961 €/m² 2 232 €/m²
ÁREAS ACESSÓRIAS
VARANDAS 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0% 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0%
TERRAÇOS 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0%
ARRUMOS/ARRECADAÇÕES 10,00 m² 300,00 € 1,5% 10,00 m² 300,00 € 1,6% 10,00 m² 300,00 € 2% 10,00 m² 300,00 € 1,6% 10,00 m² 300,00 € 1,4%
GARAGEM / PARQUEAMENTO 1,00 UN 8 500,00 € 1,00 UN 8 500,00 € 1,00 UN 8 500,00 € 1,00 UN 8 500,00 € 2,00 UN 6 000,00 €
OUTROS 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0% 0,00 m² - € 0,0% 0,00 m² - € 0,0%
ÁREA AJUSTADA 138 m² 139 m² 131 m² 133 m² 115 m²
ASKING PRICE (USO PRINCIPAL) 272 200 € 252 200 € 251 200 € 242 200 € 243 700 €
ASKING INDEX (USO PRINCIPAL) 2 031 €/m² 1 882 €/m² 1 978 €/m² 1 892 €/m² 2 176 €/m²
LOCALIZAÇÃO / DESCRIÇÃO GERAL Apartamento T3, localizado no 3º andar, com parqueamento e Apartamento T3, localizado no 2º andar, com parqueamento e Apartamento T3, localizado no 2º andar, com parqueamento e Apartamento T3, localizado no 3º andar, com parqueamento e Apartamento T3, localizada no 2º andar, com parqueamento e
arrecadação. Avenida do Carregador - Urbanização Val' Flores - arrecadação. Avenida do Carregador - Urbanização Val' Flores - arrecadação. Urbanização Val' Flores - Pinhal Novo (mesma arrecadação. Avenida do Carregador - Urbanização Val' Flores - arrecadação. Urbanização Val' Flores - Pinhal Novo (mesma
Pinhal Novo(mesma urbanização). Pinhal Novo (mesma urbanização). urbanização). Pinhal Novo(mesma urbanização). urbanização).
LOCALIZAÇÃO Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Superior -5,0%
(em relação ao objeto de avaliação)
ÁREA -1,0% -1,0% -1,2% -1,2% -0,9%

HOMOGENEIZAÇÃO
ACAB. E EQUIPAMENTOS Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Superior -5,0%
CONSERVAÇÃO Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0%
CARACT GERAIS Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Semelhante 0,0% Superior -5,0%
TX DESCONTO | REVISÃO Ligeiramente negociável -5,0% Ligeiramente negociável -5,0% Ligeiramente negociável -5,0% Ligeiramente negociável -5,0% Ligeiramente negociável -5,0%
ÍNDICE DE VENDA HOMOGENEIZADO 1 909 €/m² 1 769 €/m² 1 855 €/m² 1 775 €/m² 1 722 €/m²
FONTE ImoPortugal - 265561083 ImoPortugal - 265561083 Haus - 265560823 ImoPortugal - 265561083 Magnólia Tentadora - 265564325
ANÁLISE ESTATÍSTICA
Minimo: 1 722 €/m² Máximo: 1 909 €/m² Média: 1 806 €/m² Mediana: 1 775 €/m² DesvPad: 67 €/m²
OFERTA HOMOGENEIZADA
ANEXO V - ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO
ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO
A. Elementos de identificação
a) Entidade detentora do imóvel
vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
b) Peritos Avaliadores de Imóveis
Perito Avaliador vide "XI - PERITOS AVALIADORES E DATAS DA AVALIAÇÃO"

Perito Avaliador (Certificador) vide "XI - PERITOS AVALIADORES E DATAS DA AVALIAÇÃO"
Entidade responsável pela avaliação A entidade responsável pela avaliação, Garen, Avaliações de Ativos, Lda., possui registo CMVM PAI 2007/0019, Apólice
0084.10.144476, efetuado junto da AGEAS Portugal, Companhia de Seguros S.A., com validade até 01-12-2022.
Os peritos avaliadores possuem competências, conhecimento do mercado e experiência profissional adequadas ao
desempenho das respetivas funções.
Não existe qualquer interesse presente ou futuro no imóvel objeto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal,
com o proponente e a retribuição auferida não se encontra dependente do valor de avaliação atribuído ao imóvel.
Em face da atual situação pandémica, a base de valor adotada refere-se ao Valor para efeito de Garantia Hipotecária.
Os peritos avaliadores que irão realizar a avaliação de um determinado imóvel ou os seus parentes em primeiro grau
cumprem as seguintes condições:
a) Não têm qualquer envolvimento no pedido de crédito, na sua análise, decisão ou tramitação;
b) Não são condicionados nem influenciados pela qualidade creditícia do devedor;
c) Não têm qualquer interesse específico direto ou indireto no bem imóvel objeto de avaliação;
d) Não têm qualquer relação, comercial ou pessoal com o comprador ou o vendedor do imóvel objeto de avaliação;
e) Não têm um atual ou potencial conflito de interesses sobre o imóvel objeto de avaliação, o processo de avaliação
do imóvel ou o seu resultado.
c) Identificação do imóvel objeto da avaliação
Morada vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Localidade / Urbanização vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Freguesia vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Concelho vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Distrito vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Tipo de Ativo vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Tipologia vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Tipo de Prédio vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Artigo Matricial vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Descrição Conservatória vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Fração vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
Aprovações e Licenciamento Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.
Classe Energética Não fornecido

Termo de Posse e Arrendamento Foram-nos fornecidas cópias da documentação do ativo imobiliário em análise, contudo, não foram efetuadas diligências
formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados.
vide "II - IDENTIFICAÇÃO DO BEM"
d) Entidade que solicitou a avaliação
Banco Santander Totta, SA
e) Datas da Avaliação
i) Do contrato de prestação de serviços celebrado 1 janeiro 2020

para elaboração do relatório de avaliação
ii) Da solicitação pela entidade para avaliação do 20 abril 2022
imóvel
ii) Da inspeção ao imóvel 26 abril 2022
iii) Do término do trabalho de avaliação do imóvel 27 abril 2022
iv) Da conclusão da avaliação do imóvel e do 27 abril 2022

relatório de avaliação
v) Da anterior avaliação efetuada ao imóvel, se n/a
aplicável
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BASES DA AVALIAÇÃO
A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que, para efeitos de avaliação, foi considerada
como correta, encontrando-se descrita em "IX conclusão".
A avaliação e relatório de avaliação, tiveram em consideração as normas EVS - “European Valuation Standards”,
do IVSC – International Valuation Standards Committee, em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto. De
acordo com a legislação em vigor, o estudo teve por base as exigências legais da CMVM, designadamente,
conformidade com a Lei nº 153/2015 de 14 de setembro, Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro e Regulamento da CMVM
nº 02/2015 de 17 de julho
Tendo em consideração as normas definidas pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis, bem
como as EVS - “European Valuation Standards”, a base de valor da avaliação comummente adotada é o Valor de
Mercado, que de acordo com a EVS 1 - Definições de Valor de Mercado e Renda de Mercado, aprovadas pelo
TEGoVA, possuem a seguinte definição:
“O montante pelo qual se estima que um ativo, adequadamente publicitado (durante um período de tempo normal
e coerente com a natureza do imóvel) seja transacionado, à data da avaliação entre um comprador e um vendedor
interessados, cada um dos quais atuando independentemente um do outro, com precaução, sem coação ou outro
tipo de pressão e com bom conhecimento do mercado.”
Relativamente à definição de Renda de Mercado aprovada pelo TEGoVA:
“O valor estimado pelo qual o bem deve ser arrendado à data da avaliação, entre um locador e um locatário
disposto a tal numa transição normal de mercado, após exposição adequada ao mercado, em que as partes
agiram com conhecimento, prudentemente e sem coação”.
Não obstante o anteriormente exposto, a EVS2 - Bases de Valor diferentes do Valor de Mercado, estabelece outras
bases de valor a adotar em circunstâncias especificas ou instruções do cliente, onde os pressupostos que
sustentam o Valor de Mercado não são qualificados ou não possam ser cumpridos.
Em face da situação pandémica decretada pela Organização Mundial de Saúde em 11 de março de 2020, o
mercado não assistiu ainda a um período de exposição suficientemente extenso nestas condições, nem as partes
têm suficiente conhecimento, inerente à atual incerteza e ausência de evidências e projeções objetivas quanto à
evolução.
Importa ainda referir a EVIP 2 - A Certeza e o Risco de Mercado na Avaliação, que expressa a dificuldade de aferir
evidências de certezas à data da avaliação, bem como a mensuração do risco futuro, i.e, acontecimentos
subsequentes à avaliação.
Assim, consideramos que à data atual, a base de valor mais adequada, tendo em consideração o objetivo da
avaliação, é o Valor para efeito de Garantia Hipotecária (Mortgage Lending Value), cuja definição aprovada pelo
TEGoVA é: “o valor do imóvel estimado por uma avaliação prudente do valor comercial futuro, tendo em conta
aspetos sustentáveis do imóvel a longo prazo, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e
as utilizações alternativas adequadas”.
Para o ativo imobiliário inspecionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi
determinado Valor para efeito de Garantia Hipotecária, conforme pressupostos assumidos.
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PRÍNCIPIOS GERAIS
A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que
essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa
avaliação.
Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros (€).
Para efeitos de avaliação e na sequência das alterações ao Código do IVA via o Decreto-Lei 21/2007, publicado em Diário
da República 1ª série - nº 20 a 29 de Janeiro de 2007 (e posteriores alterações), a Garen, Avaliações de Ativos, Lda não
assume este imposto ou outros impostos de natureza similar quando aplicáveis, assim como não assume outras
implicações decorrentes destas alterações que possam afetar o valor dos Imóveis.
Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do Imóvel.
Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o Imóvel.
Um comprador do Imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias
referidas neste relatório, antes de uma aquisição, pelo que deve tomar em consideração, os pressupostos subjacentes a
esta avaliação.
A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a
existência de quaisquer restrições para o fazer.
Quaisquer danos decorrentes de erros ou omissões constantes dos relatórios de avaliação apenas serão da
responsabilidade dos peritos avaliadores de imóveis caso estes lhe sejam imputáveis a título de dolo, desde que tais
danos sejam causados à entidade contratante, desde que os relatórios tenham sido utilizados para os fins a que os
mesmos se destinam, conforme
Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.
As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram elaborados com respeito pelos requisitos de conteúdo e
de estrutura constantes da Lei 153/2015, sem prejuízo dos requisitos especiais fixados por normas regulamentares do
Banco de Portugal, CMVM ou Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, bem como com as normas
EVS - “European Valuation Standards”, em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto.
Os valores propostos consideram, que sobre o imóvel não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para
além dos referenciados no presente relatório.
B. Elementos de avaliação
a) Descrição do imóvel
Características do imóvel vide "V CARACTERÍSTICAS DO BEM"
Características de localização vide "IV CARACTERÍSTICAS DO LOCAL"
Conservação vide "VI SITUAÇÃO ATUAL DO BEM"
Acabamentos e Equipamentos vide "V CARACTERÍSTICAS DO BEM"
Estrutura e Fatores Ambientais Não levámos a cabo uma análise estrutural do imóvel, nem testámos equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou
eletricidade. Assim sendo não podemos dar qualquer opinião sobre a condição estrutural do mesmo. A nossa avaliação
teve em consideração todas as informações fornecidas pelo cliente e observadas por nós à data da inspeção. A nossa
avaliação assume, que não há nenhuns defeitos latentes, que possam afetar a avaliação reportada.
Não foram efetuadas inspeções a respeito da presença de substâncias tóxicas ou perigosas pelo que não podemos dar
qualquer opinião sobre o seu impacto potencial sobre o valor do imóvel. Desta forma, a nossa avaliação assume que não
existem condições ambientais depreciativas do bem imóvel.
Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação. Caso V. Exas. não
considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas
e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação.
Uso vide "V CARACTERÍSTICAS DO BEM"
Outros vide "I IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO"
b) Âmbito da inspeção efetuada
Visita efetuada pelo interior
c) Métodos de Avaliação adotados
Na determinação do Valor de Mercado, foram adotadas as metodologias, que em nossa opinião, melhor se adaptam à
análise.
Método Comparativo de Mercado
Método do Custo
A descrição dos Métodos de Avaliação adotados, consta do Anexo V.
d) Renda efetiva e inquilinos / renda potencial
Ocupação vide "VI SITUAÇÃO ATUAL DO BEM " e "VBR - Rendimento Efetivo (se aplicável)"
Renda Efetiva vide "VI SITUAÇÃO ATUAL DO BEM " e "VBR - Rendimento Efetivo (se aplicável)"
Inquilino vide "VI SITUAÇÃO ATUAL DO BEM " e "VBR - Rendimento Efetivo (se aplicável)"
Início do Contrato vide "VI SITUAÇÃO ATUAL DO BEM " e "VBR - Rendimento Efetivo (se aplicável)"
Termo do Contrato vide "VI SITUAÇÃO ATUAL DO BEM " e "VBR - Rendimento Efetivo (se aplicável)"
Renovável vide "VI SITUAÇÃO ATUAL DO BEM " e "VBR - Rendimento Efetivo (se aplicável)"
Renda Potencial vide "VBR - Rendimento Potencial"
e) Custos Operacionais
vide "VIII CALCULO DE VALORES - Método Capitalização de Rendas"
f) Enquadramento Urbano e Infraestruturas
vide "IV CARACTERÍSTICAS DO LOCAL"
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g) Diligências, Estudos, Dados Setoriais e Outros
Efetuou-se uma inspeção interior ao ativo, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais do
ativo e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades que, caso fossem detetadas, nos permitissem uma
melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar. Para melhor
ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do imóvel e zona envolvente, que se anexa ao presente
trabalho.
A inspeção incidiu sobre todas as zonas relevantes do imóvel e o meio envolvente. Aquando da visita ao interior foram
registados todos os aspetos relevantes para o valor do bem imóvel, que se encontram arquivados na pasta associada ao
relatório de avaliação.
Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do imóvel e zona envolvente.
Foi realizado um levantamento de mercado na envolvente, tendo-se tratado estatisticamente as amostras que
apresentassem características equivalentes.
Embora o valor de avaliação estimado, assente em dados de mercado á data atual, estes foram corrigidos, por
forma a conduzir ao alisamento a longo prazo, desprezando desta forma a conjuntura de euforia de mercado a
que assistimos nos últimos semestres.
h) Justificação da taxa de capitalização e outros parâmetros utilizados
Justificação de taxas e outros parâmetros no corpo de relatório.

Tendo em consideração as amostras de mercado, bem como a atual conjuntura do mercado imobiliário, em particular para
este segmento, consideramos que a yield adotada, devidamente ajustados a este imóvel e segmento.
Relativamente ao Valor para efeito de Garantia Hipotecária, tendo por base a documentação fornecida, informação
recolhida e inspeção feita ao ativo, tipo de uso e ocupação, salientamos que tivemos em consideração as
condições normais e locais do mercado, considerando o longo prazo, desprezando desta forma, o dinâmismo que
se registou nos ultimos semestres.
i) Amostras de Mercado
Foi realizada uma prospeção de mercado na zona envolvente, para apurar valores de oferta de imóveis congéneres.
Esses valores foram homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência, a utilizar nos cálculos para a
determinação do valor do ativo em análise.
Os índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo imóvel objeto de avaliação, de acordo com a
oferta de produtos congéneres existentes na envolvente, a dimensão, a localização e as características gerais,
devidamente ajustados a longo prazo.
O "levantamento de mercado" consta no ANEXO III.
j) Outras variáveis adotadas
Na preparação da Avaliação, a Garen – Avaliações de Ativos, tendo em consideração as atuais condições de

isolamento social e incerteza associada à reação e evolução do mercado imobiliário à situação pandémica a que
se assiste, teve em consideração as seguintes premissas especiais.
i) A base de valor adotada, refere-se ao Valor para efeito de Garantia Hipotecária. Embora o valor de avaliação
estimado, assente em dados de mercado á data atual, estes foram corrigidos, por forma a conduzir ao alisamento
a longo prazo, desprezando desta forma a conjuntura de euforia de mercado a que assistimos nos últimos
semestres;
k) Valor de Avaliação por fração
Não Aplicável
l) Valor de Mercado atribuído ao imóvel
331 000 €
C. Elementos de Responsabilização
a) Limitações ao Valor de Garantia Hipotecária
Em face da recente situação pandémica, o mercado não assistiu ainda a um período de exposição
suficientemente extenso nestas condições, nem as partes têm suficiente conhecimento, inerente à atual incerteza
e ausência de evidencias e projeções objetivas quanto à evolução. Assim, a base de valor adotada refere-se ao
Valor para efeito de Garantia Hipotecária.
b) Declaração de inexistência de incompatibilidades
Os Peritos avaliadores Rosalina Valentim Pratas e João Neves, declaram que não se encontram abrangidos por qualquer
incompatibilidade prevista no artigo 19º da Lei nº153/2015.
c) Declaração de conformidade com exigências legais
Os Peritos Avaliadores, na qualidade de peritos avaliadores externos, atuam como peritos avaliadores individuais em
nome da Garen, Avaliações de Ativos Lda., declaram que a avaliação constante neste relatório foi executada de acordo
com as exigências da Lei nº 153/2015 de 14 de Setembro, da Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro que estabelece o Regime
Geral dos Organismos de Investimento Coletivo, do Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de Julho, e demais
legislação nacional e internacional que seja em cada momento aplicável.
Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos definidos na seguinte legislação:
• Lei nº 153/2015 de 14 de Setembro que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis
que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional;
• Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo;
• Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de Julho que estabelece as regras técnicas sobre critérios de avaliação dos
imóveis dos fundos de investimento imobiliário e define os requisitos exigíveis aos respetivos peritos avaliadores.
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d) Seguro de Responsabilidade Civil
Perito Avaliador
Identificação Rosalina Valentim Pratas
Apólice RC63750958
Seguradora Fidelidade
Validade 19 de maio de 2022
Perito Avaliador (Certificador)
Identificação João Neves
Apólice 0084.10.168563
Seguradora Ageas Portugal, S.A.
Validade 22 de junho de 2022
Entidade responsável pela avaliação
Identificação Garen, Avaliações de Ativos, Lda

Apólice 0084.10.14447
Seguradora Ageas Portugal, Companhia de Seguros, S.A.
Capital Seguro 1 000 000,00 €
Validade 1 de dezembro de 2022
e) Assinatura do Perito Avaliador de Imóveis e data de entrega do relatório de avaliação
Perito Avaliador Perito Avaliador (Certificador) Entidade responsável pela avaliação
200%
Rosalina Valentim Pratas João Neves Garen, Avaliações de Ativos, Lda
Da conclusão da avaliação do imóvel e do relatório de avaliação 27 de abril de 2022
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ÁREAS
Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos, adotou as áreas fornecidas pelo cliente e descritas na demais documentação entregue.
De acordo com o EC 2 CÓDIGO EUROPEU DE MEDIÇÕES, a Área Bruta de Construção (GFA):

(a) Cada piso deverá ser medido, de modo a incluir a todos os níveis entre as superfícies exteriores e as projeções da parede envolvente. A espessura total da parede do perímetro do
edifício está incluída nesta medição. As áreas não funcionais, tais como os grandes espaços abertos (sem pavimento) não deverão ser incluídas – se tais áreas forem incluídas, então a sua
área terá de ser especificada.
(b) As medições deverão incluir as áreas ocupadas por:
- paredes interiores, divisórias, pilares, escadas, elevadores, escadas rolantes, condutas verticais de ar (ou de outra natureza);
- divisões dos motores dos elevadores, divisões dos sistemas de aquecimento central e ar condicionado (ventilação), divisões dos depósitos de combustível, transformador elétrico, e/ou
baixa tensão, corredores e outras áreas de circulação, todas as instalações sanitárias
- áreas cobertas com os alçados abertos, rampas, áreas de estacionamento fechadas, arrecadações, sala de arquivos (cave)
Relativamente à valorização, as áreas são calculadas com base na Área Privativa (AP), que é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das
paredes separadoras dos fogos, onde excluímos, varandas privativas, locais acessórios e quota-parte, que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício.
A Área Bruta é usualmente adotada para determinação do Custo de Construção.
Fazemos notar, que estes critérios de medição estão de acordo com a prática usual em Portugal.
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MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Na determinação do Valor de Mercado, foram adotadas as metodologias, que em nossa opinião, melhor se adaptam à análise.
Método Comparativo de Mercado
Método do Rendimento
Método Do Custo
A base de valor adotada, refere-se ao Valor para efeito de Garantia Hipotecária. Embora o valor de avaliação estimado, assente em dados de mercado á data atual, estes fora
corrigidos, por forma a conduzir ao alisamento a longo prazo, desprezando desta forma a conjuntura de euforia de mercado a que assistimos nos últimos semestres.
Apresentamos de seguida a descrição das metodologias adotadas:

O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, à data da avaliação, de imóveis semelhantes ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será
tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos imóveis transacionados, com as do imóvel a avaliar.
Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) e as suas características.
O Método Comparativo de Mercado, traduz-se na seguinte expressão simplificada:
VM Valor de Mercado
A Área
2
I.V. Índice de Venda em €/m (benchmark )
Para a utilização deste método é fundamental a existência de uma amostra representativa e credível em termos de transações e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento
da avaliação. Assim, a sua aplicação inicia-se por uma prospeção de dados sobre transações de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa. Seguidamente utilizam-se técnicas de
saneamento e homogeneização da amostra recolhida, permitindo comparar imóveis que, à partida e entre si, apresentem características diferentes, nomeadamente em relação à idade,
estado de conservação, área, localização específica ou níveis de acabamentos e de instalações especiais. Finalmente, é elaborada uma análise estatística dos dados homogeneizados,
através da determinação de indicadores estatísticos, quer seja, Mínimo, Máximo, Média, Mediana, Desvio Padrão ou outros, que permitam enunciar um valor ou um intervalo de valores
(índices de venda) mais prováveis para o imóvel objeto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança. O Valor de Mercado, estimado com base no Método de Mercado consiste na
afetação da área de uso principal (equivalente à área de uso principal das amostras de mercado) do índice adotado, em função da homogeneização realizada. A aplicação do "Método
Comparativo" é mais adequada na avaliação de propriedades que são transacionadas em maior número.
O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação do valor de propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a
determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua
utilização, atual ou potencial.
No método de capitalização direta, avalia-se a propriedade com base nos rendimentos por ela gerados, pelo que a sua aplicação implica a existencial de uma renda efetiva, ou a estimação
da renda potencial; e determinação de uma taxa de capitalização.
O Rendimento Bruto corresponde à Renda Anual, descontado de perdas associadas à desocupação, turnover e incumprimento do arrendatário. Quando o Rendimento Bruto é potencial, a
determinação da renda de mercado, deve obedecer aos mesmos processos de seleção de amostras e homogeneização que se regista na aplicação do Método Comparativo de Mercado.
O Rendimento Liquido, obtém-se deduzindo ao Rendimento Bruto a estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração
económica do imóvel, designados por custos operacionais.
Os Custos Operacionais, dividem-se em Custos Operacionais Fixos (independentes da taxa de ocupação do imóvel - taxas municipais e IMI, seguros, outros); Custos Operacionais Variáveis
(inerentes à ocupação - água, eletricidade, fees de gestão, manutenção, limpeza, outros); e por fim, os Custos de substituição (inerentes à manutenção e obras extraordinárias).
Assim, para a aplicação do Método do Rendimento, estima-se a renda potencial, à qual se deduzem os custos operacionais, resultando no Rendimento Liquido.
O Valor de Mercado pela aplicação desta metodologia, resulta da capitalização a uma taxa adequada, do Rendimento Liquido.
A taxa de capitalização, corresponde à relação existente entre os rendimentos gerados pela propriedade e o valor da propriedade que os originam.
A taxa de capitalização é obtida empiricamente através do estudo das relações efetivas entre os rendimentos e os valores dos respetivos bens de capital que os originam. Ou seja, a taxa de
capitalização a aplicar na avaliação de um imóvel é dada por:
Em que:
y yield / taxa de capitalização
R Rendimento em imóveis semelhantes (ao objeto de avaliação)
V Valor de transação de imóveis semelhantes (ao objeto de avaliação)
Desta análise conclui-se que o Valor de Mercado pela aplicação do Método do Rendimento, resultará da relação entre o rendimento que o mesmo possa proporcionar (ou proporcione) e a
taxa de capitalização que lhe está associada, da seguinte forma:
Em que:
VM Valor de Mercado
RL Rendimento (Liquido) em imóveis semelhantes ((resulta da amostra homogeneizada e subsequente desconto dos custos operacionais)
y yield / taxa de capitalização
O Método do Custo fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se
adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física,
funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas. Os mecanismos da oferta e da procura responsáveis
pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o valor de
mercado do valor económico real do bem.
Apresenta-se a fórmula de cálculo e os parâmetros envolvidos, para a determinação do Valor de Mercado, pela aplicação do Método do Custo:
Em que:
VM Valor de Mercado
T Valor do Terreno
CC Custo de Construção (Hard Cost)
D Depreciação (física, funcional e económica)
E Encargos inerentes à construção (licenciamento, projetos e project management, fiscalização e encargos financeiros) (Soft Cost)
L Lucro do Promotor
K Comercialização e Marketing
A determinação do Valor de Mercado de um imóvel através do Método do Custo baseia-se na soma, ao valor de mercado do terreno (e dos encargos que possam advir da sua aquisição),
dos custos de construção correspondentes a um imóvel análogo ao em apreço, do lucro da atividade de promoção (lucro do promotor) e dos encargos inerentes à comercialização do
produto acabado. No que respeita ao valor do terreno, este é comummente determinado com recurso ao método comparativo, porém, deve também ser analisado o seu valor,
simultaneamente, com a forma mais frequentemente utilizada pelo mercado. O Método do Custo é, o único que tem em linha de conta o fator depreciação. No entanto, a valoração da
depreciação não se cinge apenas na vertente física mas também nas vertentes económica, ambiental e funcional. Assim, ao custo de construção é em geral retirado o valor correspondente
à depreciação do imóvel objeto de avaliação. O lucro do promotor, é normalmente função do risco associado e do tempo de vida do investimento, porém, deve ser devidamente enquadrado
com a atratividade e consequente liquidez do imóvel objeto de avaliação. Trata-se portanto de um método que analisa de forma mais específica as características físicas dos imóveis,
relacionando-os com o valor, e não, apenas o mercado em que se inserem. Pela metodologia adotada, este método de avaliação de imóveis é no geral aplicada a bens/propriedades com
menor número de transações ou raramente são transacionados.
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Conservatória do Registo Predial de Freguesia Pinhal Novo
Palmela
3757/20000504
Certidão Permanente
Código de acesso: PA-2282-40280-150803-011145
DESCRIÇÕES - AVERBAMENTOS - ANOTAÇÕES
URBANO
SITUADO EM: Terrim
Lote nº 19
ÁREA TOTAL: 425 M2

ÁREA DESCOBERTA: 425 M2
MATRIZ nº: 11145-P NATUREZA: Urbana

COMPOSIÇÃO E CONFRONTAÇÕES:
Lote de terreno para construção urbana
Norte e Nascente: Domínio Público;
Sul: lote 20;
Poente: lote 18.
Destacado do prédio nº 1344 a fls. 153 do B-5.
Reprodução da descrição.
O(A) Conservador(a)
Artur Alexandre Porta Nova Namorado
INSCRIÇÕES - AVERBAMENTOS - ANOTAÇÕES
AP. 27 de 2000/05/04 - Autorização de Loteamento
Emissão do alvará de loteamento Nº 223 de 22 de Novembro de 1999

CONDIÇÕES FIXADAS: A) - É autorizada a constituição de 399 lotes de terreno, numerados de 1 a
399 com as áres respectivamente de: 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425
m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 280 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280
m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 425 m2;
350 m2; 350 m2; 425 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 168
m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 168 m2; 168 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 425 m2; 189 m2; 175 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 280
m2; 280 m2; 280 m2; 322 m2; 238 m2; 238 m2; 238 m2; 238 m2; 238 m2; 238 m2; 364 m2; 280 m2;
280 m2; 280 m2; 425 m2; 210 m2 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 425 m2; 350 m2; 350 m2; 425
m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 627 m2; 730 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 202,5 m2; 202,5 m2;
202,5 m2; 202,5 m2; 202,5 m2; 202,5 m2; 270 m2; 270 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210
m2; 210 m2; 280 m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2, 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210
C.R.P. Palmela Informação em Vigor Página - 1 -

www.predialonline.mj.pt 2021/08/11 11:55:00 UTC www.casapronta.mj.pt
Palmela
3757/20000504
m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 210
m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 425 m2 ; 168 m2; 1125 m2; 600 m2; 600 m2; 847,5
m2; 480 m2; 480 m2; 802,5 m2; 480 m2; 480 m2; 757,5 m2; 480 m2; 480 m2; 712,5 m2; 480 m2; 480
m2; 825 m2; 600 m2; 600 m2; 600 m2; 600 m2; 528 m2; 528 m2; 516 m2; 516 m2; 516 m2; 516 m2;
528 m2; 528 m2; 480 m2; 480 m2; 480 m2; 480 m2; 480 m2; 480 m2; 480 m2; 480 m2; 480 m2; 480
m2; 480 m2; 480 m2; 461 m2; 492 m2; 533 m2; 492 m2; 999 m2; 813 m2; 639 m2; 471 m2; 280 m2;
280 m2; 504 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; ; 308 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 280
m2; 280 m2; 270 m2; 270 m2; 202,5 m2; 202,5 m2; 202,5 m2; 270 m2; 270 m2; 270 m2; 270 m2;
202,5 m2; 202,5 m2; 270 m2; 270 m2; 270 m2; 270 m2; 202,5 m2; 202,5 m2; 270 m2; 270 m2; 280
m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2;
280 m2; 280 m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 280 m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 504
m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 280 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 504 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280
m2; 280 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 280 m2; 350 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2; 280 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252
m2; 402 m2; 238 m2; 238 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 427 m2; 210 m2; 210 m2; 210 m2;
210 m2; 210 m2; 360 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252
m2; 252 m2; 504 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 504 m2;
252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 252 m2; 504 m2; 210 m2; 210 m2; 504 m2; 252 m2; 252 m2; 252
m2; 252 m2; 252 m2; 504 m2; 210 m2; 210 m2; B) - É fixado o prqzo de 5 anos para a conclusão
das obras; C) - É cedida para integração no domínio publico a área de 452 178,4 m2, sendo de
190 707,40 m2 para arruamentos, passeios e parqueamento, 124 864 m2 para espaços verdes de
utilização colectiva, dos quais 36 400 m2 para a construção de cemitério; é cedido ainda 6
750 m2 para a C.P.
Reprodução da inscrição F-1.

O(A) Ajudante
Maria da Graça Gonçalves Caldeira Martins
---------------------------------------------------------------------------------------------
AP. 26 de 2007/07/23 - Alteração do Alvará de Loteamento
ALTERAÇÃO DO ALVARÁ DE LOTEAMENTO nº 223 de 22 de Novembro de 1999 – Deliberação camarária

de 2 de Maio de 2007.
Autorizadas as seguintes alterações:
1 - Criação de estacionamento na cave:
.Criação de 3 lugares de estacionamento em cave, no mínimo, para os lotes nsº 4, 11, 18, 25,
32, 39, 46, 113, 114, 155, 186, 301, 308, 315, 322, 329, 336, 374, 375, 389, 390, 398, 399,.
.Criação de 6 lugares de estacionamento em cave, no mínimo, para os lotes nsº 1, 2, 3, 12,
13, 14, 15, 16, 17, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 156, 157, 158, 187, 188,
189, 298, 299, 300, 309, 310, 311, 312, 313, 314, 323, 324, 325, 326, 327, 328, 337, 338,
339, 340, 341, 342, 343, 344.
.Criação de 10 lugares de estacionamento em cave, no mínimo, para os lotes nsº 115, 154, 302,
307, 316, 321, 330, 335, 373, 376, 382, 388, 391, 397.
2 - Criação de caves:
. Com a área de 202,50m2, destinada a 3 lugares de estacionamento, no mínimo, para o lote nº
132.
.Com a área de 202,50m2, destinada a 6 lugares de estacionamento, no mínimo, para os lotes
nºs 133, 134, 137, 262, 269, 270, 275, 276.
. Com a área de 210m2, destinada a 3 lugares de estacionamento, no mínimo, para os lotes nºs
7, 8, 21, 22, 35, 36, 49, 50, 59, 60, 64, 68, 69, 76, 77, 84, 85, 118, 122, 123, 127, 140,

Palmela
3757/20000504
143, 144, 148, 151, 152, 159, 163, 164, 168, 169, 173, 174, 178, 179, 182, 183, 190, 193,
194, 282, 283, 304, 305, 318, 319, 332, 333, 357, 358, 361.
6, 9, 20, 23, 34, 37, 48, 51, 58, 61, 62, 63, 67, 70, 75, 78, 83, 86, 119, 120, 121, 124,
125, 126, 141, 142, 145, 149, 150, 153, 160, 161, 162, 165, 166, 167, 170, 171, 172, 175,
176, 177, 180, 181, 184, 191, 192, 195, 281, 288, 289, 294, 295, 303, 306, 317, 320, 331,
334, 359, 360.
.Com a área de 238m2, destinada a 3 lugares de estacionamento, no mínimo, para os lotes nºs
95, 351.
.Com a área de 238m2, destinada a 4 lugares de estacionamento, no mínimo, para o lote nº 96.
92, 93, 94, 97, 350.
.Com a área de 252m2, destinada a 3 lugares de estacionamento, no mínimo, para os lotes nºs
370,
. Com a área de 252m2, destinada a 5 lugares de estacionamento, no mínimo, para os lotes
nºs 345, 352, 367, 368, 381, 383, 396.
346, 347, 348, 353, 354, 355, 363, 364, 365, 366, 369, 371, 372, 377, 378, 379, 380, 384,
385, 386, 387, 392, 393, 394, 395.
139, 260, 266, 267, 272, 273, 278.
138, 261, 265, 268, 271, 274, 277.
89, 101, 128, 130, 147, 250, 253, 256, 279, 285, 286, 291, 292, 297.
88, 90, 99, 100, 129, 131, 146, 249, 251, 254, 255, 257, 258, 280, 284, 287, 290, 293, 296.
. Com a área de 308m2, destinada a 6 lugares de estacionamento, no mínimo, para o lote nº
252.
54, 109, 110.
.Com a área de 425m2, destinada a 9 lugares de estacionamento, no mínimo, para o lote 5, 10,
19, 24, 38, 47, 52, 53, 56, 57, 66, 71, 74, 79, 82, 87, 102, 107, 108, 111, 112, 185, 196,
.Com a área de 504m2, destinada a 10 lugares de estacionamento, no mínimo, para o lote nº
248.
3 - Alteração de áreas de implantação:
.Alteração da área de implantação de 180m2 para 280 m2 para os lotes nºs 198 e 213.
.Alteração da área de implantação de 180m2 para 200 m2, para os lotes nºs 199, 200, 214, 215,
216 e 217.
.Alteração da área de implantação de 144m2 para 240 m2, para os lotes nºs 201, 204, 207 e
210.
.Alteração da área de implantação de 144m2 para 165 m2, para os lotes nºs 202, 203, 205,206,
208, 209, 211, 212, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236 e 237.
225.
223.
.Alteração da área de implantação de 138m2 para 165 m2, para os lotes nºs 238 e 239.
.Alteração da área de implantação de 159m2 para 200 m2, para o lote nº 244.

Palmela
3757/20000504
.Alteração da área de implantação de 117m2 para 150 m2, para o lote nº 245.
4 - Lote 33- alteração do destino de habitação colectiva e comércio e/ou serviços para
terciário, supressão de 12 fogos, e criação de cave com a área de 425 m2, destinada a 9
lugares de estacionamento no mínimo.
5 - Lote 55 – alteração do destino de habitação colectiva para habitação colectiva e

terciário, redução do nº de fogos de 12 para 9, sendo a área destinada a habitação colectiva
de 1050m2 e terciário de 350m2, e criação de cave com a área de 350 m2, destinada a 8 lugares
de estacionamento no mínimo.
6 - Lote 65 – alteração de destino de comércio e/ou serviços para habitação colectiva, com a
criação de 6 fogos.
7 - Lote 72 e 73 - alteração do destino de comércio e/ou serviços para habitação colectiva
com a criação de 7 fogos, e criação de cave com a área de 168 m2, destinada a 2 lugares de
estacionamento no mínimo.
8 - Lote 80 – alteração do destino de comércio e/ou serviços para habitação colectiva com a
criação de 7 fogos, e criação de cave com a área de 189 m2, destinada a 3 lugares de
9 - Lote 81 – alteração do destino de comércio e/ou serviços para habitação colectiva com a
criação de 7 fogos, e criação de cave com a área de 175 m2, destinada a 3 lugares de
10 – Lote 91 - alteração da área do lote e de implantação de 322m2 para 322,91m2 e de
construção de 1.288m2 para 1.291,50m2, e criação de cave com a área de 322,91m2, destinada a
4 lugares de estacionamento no mínimo.
11 - Lote 98 - alteração da área do lote e de implantação de 364m2 para 345,43m2, de
construção de 1.414m2 para 1.340m2, e criação de cave com a área de 345.43m2, destinada a 6
lugares de estacionamento no mínimo.
12 - Lote 103 e 106 - alteração do destino de habitação colectiva para habitação colectiva e
terciário, redução do nº de fogos de 8 para 6, sendo as áreas destinadas a habitação
colectiva de 630m2 e a terciário de 210m2, e a criação de cave com a área de 210m2 destinada
a 6 lugares de estacionamento no mínimo.
13 - Lote 104 e 105 - alteração do destino de habitação colectiva para habitação colectiva e
terciário, redução do nº de fogos de 8 para 6, sendo as áreas destinadas a habitação
colectiva de 630m2 e a terciário de 210m2, e a criação de cave com a área de 210m2 destinada
a 5 lugares de estacionamento no mínimo.
14 - Lote 116 - alteração da área do lote, de implantação e de construção de 627m2 para
594m2, e criação de 19 lugares de estacionamento no mínimo.
15 - Lote 117 - alteração da área do lote, de implantação e de construção de 730m2 para
621m2, e criação de 20 lugares de estacionamento no mínimo.
16 - Lote 135, 136, 263 e 264 – redução do nº de fogos de 6 para 5, e criação de cave com a
área de 202,50m2, destinada a 3 lugares de estacionamento no mínimo.
17 - Lote 197 - alteração do destino de comércio e/ou serviços para habitação colectiva e
criação de 6 fogos.
18) Lote 247 – Alteração do nº de pisos acima da cota de soleira de 3 para 4, do nº de fogos
de 6 para 7, da área do lote e de implantação de 280m2 para 315m2, de construção de 840m2
para 963,40m2, e criação de cave com a área de 315 m2, destinada a 6 lugares de
19) Lote 349 - alteração da área do lote e de implantação de 402m2 para 404,64m2 e de
20 - Lote 356 - alteração da área do lote e de implantação de 427m2 para 444,59m2 e de

Palmela
3757/20000504

21 - Lote 362 - alteração da área do lote e de implantação de 360m2 para 378,47m2 e de
22 - Suprimidos os lotes nºs 246 e 259, com a área de 280m2, cada.
23 - Criação do lote nº 400, com a área de 6.287,41m2, destinado a comércio, com 1 piso, com
a área de implantação e de construção de 1.895m2 e criação de 155 lugares de estacionamento à
superfície no mínimo.
24 - Alteração da cedência para domínio público destinada a arruamentos, passeios e
parqueamento da área de 190.707,40m2 para 189.253,04m2, de espaços verdes de utilização
colectiva da área de 124.864m2 para 127.527,93m2 e de equipamento de utilização colectiva da
área de 129.857m2 para 123.005,98m2.
25 - A realização das caves nos lotes nºs 5, 10, 19, 24, 33, 38, 74, 82, 102, 107, 108, 111,
112, 115, 154, 185, 302, 307, 316, 321, 330, 335 e 382, têm que se compatibilizar com o
atravessamento de redes de infra-estruturas previstas, devendo ser objecto de registo, o
correspondente ónus de servidão administrativa a título gratuito, a constituir por escritura
pública, para os respectivos lotes, que acautele não só o referido atravessamento das infra-
estruturas como o livre acesso às entidades responsáveis pelas mesmas, para as acções de
inspecção, manutenção, reparação ou substituição que se verifiquem necessárias. Abrange 400
lotes
Reprodução da inscrição F-3.
O(A) Ajudante
Maria da Graça Gonçalves Caldeira Martins
---------------------------------------------------------------------------------------------
Conservatória do Registo Predial de Palmela.
AVERB. - AP. 684 de 2010/07/19 10:47:02 UTC - Alteração da Operação de
Transformação Fundiária - Loteamento
Registado no Sistema em: 2010/07/19 10:47:02 UTC
DA APRESENT. 26 de 2007/07/23 - Alteração do Alvará de Loteamento
DOCUMENTO: Aditamento de Alvará
NÚMERO: 223
DATA: 2010/06/21
EMITIDO POR: CÂMARA MUNICIPAL
Prescrições:
- Aumento de 2 lugares de parqueamento automóvel no Lote nº 102;
- Aumento de 1 lugar de parqueamento automóvel no Lote nº 105 e
- Redução de 3 lugares de parqueamento automóvel no Lote nº 107.
O(A) Ajudante
Alexandrina de Jesus Cândido
----------------------------------------------------------------------------------------------
Conservatória do Registo Predial de Ponte de Lima
AP. 2471 de 2017/03/08 15:19:49 UTC - Aquisição
ABRANGE 6 PRÉDIOS
CAUSA : Compra
SUJEITO(S) ATIVO(S):
** ALPENDRACÚSTICO, LDA

Palmela
3757/20000504
NIPC 514225360
Sede: Rua Óscar Monteiro Torres, 18, 3º Esqº
Localidade: Queluz e Belas, Sintra
SUJEITO(S) PASSIVO(S):
** BANCO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A.
NIPC 502924047
O(A) Notário(a) afeto(a), em substituição
Joaquim Daniel Correia de Sousa
---------------------------------------------------------------------------------------------
Conservatória do Registo Predial de Palmela
AVERB. - AP. 3554 de 2018/01/19 16:55:53 UTC - Alteração da Operação de
Transformação Fundiária - Loteamento
DA APRESENT. 27 de 2000/05/04 - Autorização de Loteamento
DOCUMENTO: Alvará de Loteamento
NÚMERO: 223
DATA: 1999/11/22
EMITIDO POR: CÂMARA MUNICIPAL
Prescrições aos lotes 19, 20, 21, 22, 23 e 24.

Lote 19 alteração do uso da área de 808,00 m2 de terceário para habitação, passando a área
bruta de construção destinada a habitação a ser de 1658,00 m2
Aumento do número de fogos de 4 para 14.
Lotes 20 e 21:
Integração do lote 21 no lote 20
Consequente eliminação do lote 21
Definição dos seguintes parâmetros para o lote 20
Área do lote passa para 420,00 m2
Área de implantação do lote 420,00 m2
Área bruta de construção total 1680,00 m2
Área bruta de construção destinada a habitação 1.680,00 m2.
Número de fogos, 15
Número de lugares de estacionamento em cave ,9
Área de estacionamento de 420,00 m2
Lotes 22 e 23
Integração do lote 23 no lote 22
Consequente eliminação do lote 23
Definição dos seguintes parametros para o lote 23
Área do lote passa para 420,00 m2
Área de implantação do lote 420,00 m2
Área bruta de construção total 1680,00 m2
Área bruta de construção destinada a habitação 1.680,00 m2.
Número de fogos, 15
Número de lugares de estacionamento em cave ,9
Área de estacionamento de 420,00 m2
Lote 24 alteração do uso da área de 383,00 m2 de terceário para habitação, passando a área
bruta de construção destinada a habitação a ser de 1658,00 m2
Aumento do número de fogos de 4 para 14.
As alterações descritas traduzem-se ainda no aumento do nº total de fogos de 2980 para 2999.
Mantem-se as demais prescrições constantes no anterior alvará de loteamento.

Palmela
3757/20000504

O(A) Conservador(a)
Artur Alexandre Porta Nova Namorado
----------------------------------------------------------------------------------------------
1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia
AP. 2204 de 2019/10/11 14:07:18 UTC - Aquisição
ABRANGE 4 PRÉDIOS
CAUSA : Compra
SUJEITO(S) ATIVO(S):
** KRBH URBAN - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDA
NIPC 515375527
Sede: Rua João Vaz Corte Real, nº 21, 1º Dtº, Quinta do Anjo
Localidade: Palmela
SUJEITO(S) PASSIVO(S):
** ALPENDRACÚSTICO, LDA
NIPC 514225360
O(A) Conservador(a) de Registos
Martinho da Costa Moreira da Rocha
---------------------------------------------------------------------------------------------
REGISTOS PENDENTES
Não existem registos pendentes.
----------------------------------------------------------------------------------------------
Certidão permanente disponibilizada em 05-08-2021 e válida até 05-02-2022


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ESTUDO DE RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Cliente Santander Totta Tipo Processo Avaliação

Nº Conta GP 0030_00492501820 ID Garen C0195II079447

Operação: Aquisição N.º do Bem 0030_17772040001

Títular Eduarda Patrícia Gomes Pinheiro

Tipo de Imóvel Apartamento Tipologia T4

Freguesia Pinhal Novo

Localidade Pinhal Novo

Urbanização Urbanização Val'Flores

Morada Urbanização Val'Flores

Nº Polícia Nº de Lote 19 Latitude Longitude

Andar 3º Designação Esq. 38º37'33.30" 8º55'06.70"

Nº Matriz 11145 Nº C.R.P. 3757

CE 161890227 Validade 15/11/2027

Títular do Imóvel KRBH URBAN - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDA.

Fonte da informação Caderneta

III - PROCESSO CAMARÁRIO

Processo camarário - Projecto aprovado em -

Licença de Construção - Válida até:

Licença de Utilização - Emitida em: -

Tipo de Aglomerado Urbano VILA

Distância à Sede de Concelho 10,00 km

Águas EXECUTADAS Telecomunicações EXECUTADAS Gás EXECUTADAS

Equipamento Urbano Interesse Comercial da Zona Características da localização

Mercado local / Relação entre oferta e procura / Perspetivas de escoamento

Interesse Comercial do Imóvel RAZOÁVEL/BOM

Caves 1 Andares 3 Nº de Pisos do Edifício

Estrutura Betão Armado

Cobertura Telha Lusa

Paredes Exteriores Alvenaria de tijolo furado

Interiores Alvenaria de tijolo furado

Caixilharia PVC com vidro duplo

Pavimentos Zonas Secas Flutuante de madeira

Zonas Húmidas Cerâmicas

Nível de Acabamentos BONS Estacionamentos : 1

Exposição Solar BOA Box (capacidade:) -

VI - SITUAÇÃO ACTUAL DO BEM

Estado de Construção EM CURSO Estado de Conservação BOM

Trabalhos / construção efetuados

Trabalhos Realizados Construção 100% Obras

Terreno ( At ) 180,00 m² Implantação ( AI )

Varandas 25,00 m² Garagem Logradouro ( AL )

VIII - CÁLCULO DE VALORES

1 . Método Comparativo - P.V.T. Método Comparativo de Mercado

P.V.T. = 331 000 €

Método Capitalização de Rendas

V.B.R. - Rendimento Efetivo (se aplicável)

RENDA EFETIVA INÍCIO DO CONTRATO TERMO DO CONTRATO

DURAÇÃO VIGÊNCIA #REF! RENOVÁVEL

Área de uso Principal (AP) € / m² =

3 - Método do Custo - V.B.C.

RESUMO DE VALORES DA AVALIAÇÃO

VALOR DE SEGURO (a novo) 205 621 €

CRP Actualização da CRP

Licença de Utilização Após a conclusão das obras

Perito Avaliador Perito Avaliador (Certificador) Entidade responsável pela avaliação

Rosalina Valentim Pratas João Neves Garen, Avaliações de Ativos, Lda

Do término do trabalho de avaliação do Da conclusão da avaliação do imóvel e Da anterior avaliação efetuada ao

QUARTO INSTALAÇÃO SANITÁRIA

No quadro seguinte apresentam-se as amostras mais relevantes do levantamento de mercado:

QUADRO DE PROSPECÇÃO - HABITAÇÃO - VALORES DE VENDA

DATA abr/22 abr/22 abr/22 abr/22 abr/22

ÁREA PRIVATIVA 173 m² 134 m² 134 m² 127 m² 128 m² 112 m²