A19ef4ab30 Laudo de Avaliaaao 1

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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
IMOBILIÁRIA
LAUDO DE AVALIAÇÃO
fls. 385
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIA ELISA PERRONE DOS REIS TOLER e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/05/2021 às 23:20 , sob o número WITB21700298917 .
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1000232-35.2017.8.26.0281 e código 7DB8544.
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIA ELISA PERRONE DOS REIS TOLER e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/05/2021 às 23:20 , sob o número WITB21700298917
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INFORMAÇÕES DO AVALIADOR
Eu, TIAGO CEZAR GNECCO - , advogado e corretor de imóveis

devidamente registrado - CRECI 205611 SP -, venho por meio desta
formalização atender em resposta a solicitação de "verificação e
avaliação".
PRECISÃO DEFINIDA
O nível é o NORMAL de PRECISÃO, de acordo com à Norma Técnica

14.653 da ABNT, que regulamenta a matéria, considerando as diretrizes
do CRECI, de acordo com a resolução COFECI nr. 957-2006, que compete
ao corretor de imóveis à formular PARECERES TÉCNICOS DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA - PTAM.
MÉTODO UTILIZADO
Conforme tipologia do imóvel à ser avaliado, e conferindo que existe

parâmetros comparativos, utilizo para esta avaliação o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, onde determinarei o
valor considerando as variáveis ofertas inseridas no Mercado de acordo
com amostras expressas a seguir nesta avaliação
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TIAGO CEZAR GNECCO
CRECI 205611 SP
O IMÓVEL
construída de 268,90
Limpo, zona sul da capital paulista.
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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
IPTU 168.322.0028-4, com terreno medindo 124,34 m2 , com área
São Paulo – SP, Rua Lira Cearense, 458 - casa 21-A - m2 Jardim Santa
Trata-se de um imóvel (casa) localizado Um imóvel situado na cidade de
Efigênia- São Paulo, bairro inserido e pertencente ao subdistrito de Campo

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FOTOS DO LOCAL
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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
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LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
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Bairro extremamente desenvolvido, conta com todos os fatores que faz-se
jus a esta qualificação.
Em minha visita técnica de reconhecimento, além das fotos que saquei,

percebi que existe um comércio maduro e tradicional que acerca-o
imóvel avaliado, bem como acessos fáceis e diretos às vias importantes
de ligação para as outras regiões da cidade;
Há muitos condomínios residenciais similares próximo ao imóvel em

questão;
O desenvolvimento de transporte urbano na região é excelente e em
franco desenvolvimento, próximo de terminais de ônibus e estações de
Metrô.
As proximidades conta-se com a existência de: escolas, hospitais

Shopping Morumbi Sul, Shopping Campo limpo, farmácias, padarias,
pizzarias, restaurantes diversos, postos de gasolina, etc...
Existe na localização Infraestrutura abastecimento de água, energia
elétrica, e telefonia. coletivo.
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TIAGO CEZAR GNECCO
CRECI 205611 SP
QUADRA FISCAL
LOCAIS DE POSSÍVEIS ALAGAMENTOS
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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
DOCUMENTOS INFORMATIVOS DIVERSOS
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ZONEAMENTO - ZM
COMUNIDADES DA REGIÃO
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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
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IPTU
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CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
fls. 394
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Parâmetros Comparativos de Valores
CRECI 205611 SP
TIAGO CEZAR GNECCO
fls. 395
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fls. 396
FINALIZAÇÃO
De acordo com minhas pesquisas, cotações e ponderações, atesto que o

valor médio de venda comercial do imóvel é o sugerido de:
R$ 619.800,00( Seiscentos e dezenove mil e oitocentos
reais). Podendo existir variações de 10% tanto inferior como superior
ao valor sugestionado acima.
Seguem fotos em “anexos” ao final desta avaliação
Desde já agradeço
Colocando-me a disposição
___________________________
TIAGO CEZAR GNECCO
CRECI 205611 SP
:
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TIAGO CEZAR GNECCO
CRECI 205611 SP
Sui Generis Group
OBJETO DO PARECER:
terreno medindo 124,34 m2 , com área construída de 268,90 m2.

PELO MÉTODO MERCADOLÓGICO
Um imóvel situado na cidade de São Paulo – SP, Rua Lira Cearense, 458 - casa 21-A IPTU 168.322.0028-4, com
PARECER TÉCNICO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
PARECER TÉCNICO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO - PELO MÉTODO MERCADOLÓGICO – Marcelo Rocha Creci 129.942F - The
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.
fls. 398
Sui Generis Group
DADOS DO AVALIADOR
MARCELO MURÇA DA ROCHA, 44 idade anos, brasileiro, casado, corretor de
Imóveis – CRECI SP 129.942 F – Sócio Diretor da TSGG – The Sui Generis Group –
www.tsgg.com.br
OBJETOS DO PARECER 3
Um imóvel situado na cidade de São Paulo – SP, Rua Lira Cearense, 458 - casa 21-A
IPTU 168.322.0028-4, com terreno medindo 124,34 m2 , com área construída de
268,90 m2.
NÍVEL DE PRECISÃO
Iremos utilizar o nível de rigor como sendo o de PRECISÃO NORMAL, vez que para a
adoção deste nível, estaremos atrelados à Norma Técnica 14.653. Emitidos pela
ABNT, que regulamenta a matéria.
Aliado a nossa experiência profissional na área imobiliária, obedecendo às
determinações do CRECI, conforme o disposto na resolução COFECI nr. 957-2006,
que disciplina a emissão e a competência do corretor de imóveis para a elaboração de
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - PTAM.
METODOLOGIA
Na determinação da metodologia, buscamos informações detalhadas da região e os

dados disponíveis, das informações obtidas, constatamos:
1 – Há na região há Imóvel semelhante;

2 – Há oferta ou transação de imóvel, que por suas características ou destinações
permitam comparações;
3 – Possuímos informações dos valores praticados no mercado pelas Imobiliárias na
região e de Particulares.
A partir destas informações optamos pelo método Comparativo, para avaliação do
imóvel.
MÉTODO COMPARATIVO
Neste método iremos tomar como base um estudo técnico econômico para
determinarmos o valor do imóvel, tendo como base imóveis com as mesmas
características comercializadas ou ofertadas atualmente no período dos últimos 12
meses aproveitando a viabilidade
OBJETO DO PARECER:
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fls. 399
Sui Generis Group
RESSALVAS E CONSIDERAÇÕES INICIAIS
A presente avaliação obedeceu aos seguintes princípios:
1 – Estão expressas as limitações impostas pelo método aplicado;
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2 – Utilização do método mais recomendável, considerando as imperfeições, pesquisa
de mercado e a homogeneização adequada;
3 – A avaliação, bem como todas as conclusões exaradas, são de responsabilidade do

profissional que subscreve o presente;
4 – O avaliador não tem interesse pessoal em relação à matéria nem nos bens objetos
da avaliação, tanto no presente momento como futuramente;
5 – As restrições tanto do ponto de vista de gravames legais quanto eventuais

exceções previstas pelo Plano Diretor do Município, ou ainda planos de mudança da
destinação da área, foram consideradas e narradas em sua totalidade no presente
trabalho;
6 – O presente trabalho está em conformidade ao estabelecido no Ato Normativo do

CRECI, que estabelece normas para a emissão da Avaliação de Imóveis, bem como a
Resolução COFECI Nr. 957-2006, que disciplina a emissão e a competência do
corretorde imóveis para a elaboração de IMOBILIÁRIA – PTAM;
7 – Por oportuno, esclarecemos ainda que ambas as legislações, tanto no âmbito

estadual quanto no Federal, foram estabelecidas com base em estudo realizado pelo
profissional que assina o presente trabalho.
OBJETO DO PARECER:
.
fls. 400
Sui Generis Group
FOTOS DA FACHADA DO IMÓVEL
Todas as fotos foram produzidas no local, na data do dia 13/05/2021
OBJETO DO PARECER:
Sui Generis Group
OBJETO DO PARECER:

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fls. 401
Sui Generis Group
OBJETO DO PARECER:

ANEXO – CAPA CARNÊ IPTU – CÓDIGO CARTGRÁFICO: 5124.63.83.0161.00000
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fls. 402
CERTIDÃO DIVIDA ATIVA
Sui Generis Group
OBJETO DO PARECER:

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fls. 403
.
fls. 404
Sui Generis Group
CRACTERÍSTICAS DA REGIÃO
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O imóvel à está situado dentro do perímetro urbano, localizado no Jardim Santa

Efigênia- São Paulo.
Constatamos muitos condomínios residenciais ao derredor do imóvel; o imóvel esta
localizado próximo das Avenidas Guarapiranga, Av Carlos Cadeira Filho, próxima a
Estrada Campo Limpo, próximo a Marginal Pinheiros, próximo das estações de Metrô
Campo Limpo( 705mts) e Metrô Vila Das Belezas (1.2km ).
O imóvel encontra-se próximo de: universidade, centro de compras, Center Shopping
Morumbi sul, Shopping Campo limpo, carrefour, farmácia, padaria, salão de beleza,
pet shop, pizzaria, restaurantes, escolas, postos de gasolina, sesc e clubes.
Com distancia de 22.4 Km do centro da cidade( catedral da Sé )
Existe na localização Infraestrutura completa com abastecimento de água potável,
energia elétrica, telefonia, iluminação pública, coleta de lixo e transporte coletivo.
OBJETO DO PARECER:
.
fls. 405
Sui Generis Group
O Jardim Santa Efigênia pertence a Subprefeitura do Campo Limpo que por suas vez é
composta por três distritos, Campo Limpo, Capão Redondo e Vila Andrade, que somados
representam 36,7 km², habitada por mais de 590 mil pessoas. Essa prefeitura é regida
pela Lei nº 13.399, de 01 de Agosto de 2002.
ZONEAMENTO 10
Zoneamneto: ZM – Zona Mista
QUADRA FISCAL
OBJETO DO PARECER:
.
fls. 406
Sui Generis Group
COMUNIDADES AO ENTORNO (FAVELAS)
Condomínio demarcado em azul
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TRECHOS DE ALAGAMENTO PRÓXIMO DO IMÓVEL.
AMOSTRAS COMPARATIVAS DE IGUALDADE DIRETA
CHUVAS TORRENCIAS ( TRECHOS DE POSSÍVEIS ALAGAMENTOS )
OBJETO DO PARECER:
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fls. 407
Sui Generis Group
INFOMAÇÕES DEMONSTRATIVAS QUANTO DAS AMOSTRAS COMPARATIVAS:
Além de consultas à imobiliárias e corretores da minha relação que atuam na região
especificamente, demonstro abaixo 13 ofertas extraídas do portal VIVA REAL, todas
no mesmo condomínio do imóvel a ser avaliado.
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OBJETO DO PARECER:
.
fls. 408
Sui Generis Group
PARECER E CONSIDERAÇÕES FINAIS
Concluímos os valores do imóvel avaliado, baseado nas informações detalhadas da 13

região e os dados disponíveis, das informações obtidas, constatamos; que há na
região Imóveis semelhantes e oferta ou transação de imóvel, que por suas
características ou destinações permitam comparações.
Possuímos informações dos valores praticados no mercado pelas Imobiliárias na
região e de Particular.
Valor médio estimado...........R$ 623.153,84

Limite inferior........................R$ 560.838,97 ( até no máximo de 10% inferior )
Limite superior......................R$ 685.468,73 ( até no máximo de 10% superior )
Sugerido que o imóvel seja transacionado pelo valor de:
R$ 633.153,47 (seiscentos e trinta e três mil cento e

cinquenta e três reias equarenta e sete centavos )
São Paulo, dia 17 de Maio de 2021
___________________________________________
Marcelo Murça da Rocha

Corretor de Imóveis
Creci 129.942
CPF 196.451.158-50
OBJETO DO PARECER:
.
fls. 409
Check House
PELO MÉTODO COMPARATIVO DE
AMOSTRAS DE MERCADO
AVALIADOR
JOSE CARLOS LIMA ROCHA, brasileiro, casado, corretor de Imóveis – CRECI SP
106764F
OBJETOS DO PARECER
Um imóvel situado na cidade de São Paulo – SP, Rua Lira Cearense, 458 - casa 21-A IPTU
168.322.0028-4, com terreno medindo 124,34 m2 , com área construída de 268,90 m2.
FINALIDADE:
A finalidade do presente Laudo a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para

fins de Avaliação Imobiliária Um imóvel situado na cidade de São Paulo – SP, Rua Lira
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.
fls. 410
Check House
Cearense, 458 - casa 21-A IPTU 168.322.0028-4, com terreno medindo 124,34 m2 , com área
construída de 268,90 m2.
METODOLOGIA AVALIATÓRIA:
Para a realização do presente trabalho utilizou-se para avaliação do terreno o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, que permite a determinação do valor
levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por
isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. E para avaliar a casa
(Benfeitoria) será utilizado o MÉTODO EVOLUTIVO
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com
outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados
pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por
meio de técnicas de homogeneização normatizadas.
Para a realização do presente trabalho foi executada a localização do imóvel ; avaliação visual e
técnica referente ao imóvel.
PESQUISA:
A pesquisa foi realizada nos dias 12, 13, 14 de maio de 2021, utilizando o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, onde arbitramos o valor de mercado.
Nossa avaliação é feita de forma criteriosa e alicerçada nas diretivas e regras da ABTN-
Associação Brasileira de Normas e Técnicas, por meio da NBR 14.653/2004, partes 1, 2, 3,e 4.
Para pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicos, exame de documentos,

investigação, diligências e informações testemunhais, além de consulta aos corretores
imobiliários locais.
3
Check House
FOTOS LOCAL:
4
fls. 411
Check House
5
fls. 412
Check House
IPTU
DOCUMENTOS DIVERSOS
6
fls. 413
Check House
DIVIDA ATIVA
7
fls. 414
Check House
ZONEAMENTO
8
fls. 415
Check House
QUADRA Fiscal
Favelas e Comunidades no Entorno
9
fls. 416
.
fls. 417
Check House
INFRAESTRUTURA DO BAIRRO
Foi constato em nossas visitas ao entorno do imóvel que o mesmo é servido de:
 Avenidas de acesso como|: Av Carlos Cadeira Filho, Av. Guarapiranga, Estrada

Campo Limpo, Marginal Pinheiros
 Metrô Campo Limpo e Metrô Vila Das Belezas
 Faculdade, Escolas, Postos de Saúde
 Shoppings, Grandes Supermercados
 Farmácia, Postos de gasolina
 Restaurantes e comércios diversos em geral
 Água potável,
 Transporte coletivo.
 Energia elétrica, telefonia, iluminação pública,
 Coleta de lixo
AMOSTRAS COMPARATIVAS
10
.
fls. 418
Check House
CONCLUSÃO
Baseado nestas informações e nos comparativos de imóveis similares pesquisados, concluímos

que o valor médio recomendável é de R$ 613.330,00 e utilizando o mesmo método empregado
pela Engenharia de Avaliação do Setor Imobiliário da CAIXA, utilizamos padrões referenciais
de valores mínimo e máximo empregando a referência de 20% para mais e 20% para menos.
Entretanto nossa avaliação recomendável é a que está abaixo.
Avaliação Recomendável - R$ 610.000,00
Valor Mínimo - R$ 488.000,00*

Valor Máximo - R$ 732.000,00*
*valores ilustrativos que podem ser incidentes nos quesitos, para melhor ou pior, de
aspectos como estado de conservação, localização do imóvel no condomínio, saúde
documental, imóvel estar vago ou ocupado, pendências financeiras, dentre outras.
11
Check House
São Paulo , 16 de Maio de 2021
JOSE CARLOS LIMA ROCHA

___________________________________________
12
fls. 419

A19ef4ab30 Laudo de Avaliaaao 1

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Eu, TIAGO CEZAR GNECCO - , advogado e corretor de imóveis

O nível é o NORMAL de PRECISÃO, de acordo com à Norma Técnica

Conforme tipologia do imóvel à ser avaliado, e conferindo que existe

Efigênia- São Paulo, bairro inserido e pertencente ao subdistrito de Campo

Em minha visita técnica de reconhecimento, além das fotos que saquei,

Há muitos condomínios residenciais similares próximo ao imóvel em

As proximidades conta-se com a existência de: escolas, hospitais

LOCAIS DE POSSÍVEIS ALAGAMENTOS

De acordo com minhas pesquisas, cotações e ponderações, atesto que o

Seguem fotos em “anexos” ao final desta avaliação

terreno medindo 124,34 m2 , com área construída de 268,90 m2.

Na determinação da metodologia, buscamos informações detalhadas da região e os

1 – Há na região há Imóvel semelhante;

RESSALVAS E CONSIDERAÇÕES INICIAIS

1 – Estão expressas as limitações impostas pelo método aplicado;

3 – A avaliação, bem como todas as conclusões exaradas, são de responsabilidade do

5 – As restrições tanto do ponto de vista de gravames legais quanto eventuais

6 – O presente trabalho está em conformidade ao estabelecido no Ato Normativo do

7 – Por oportuno, esclarecemos ainda que ambas as legislações, tanto no âmbito

FOTOS DA FACHADA DO IMÓVEL

terreno medindo 124,34 m2 , com área construída de 268,90 m2.

terreno medindo 124,34 m2 , com área construída de 268,90 m2.

terreno medindo 124,34 m2 , com área construída de 268,90 m2.

O imóvel à está situado dentro do perímetro urbano, localizado no Jardim Santa

Zoneamneto: ZM – Zona Mista

COMUNIDADES AO ENTORNO (FAVELAS)

AMOSTRAS COMPARATIVAS DE IGUALDADE DIRETA

CHUVAS TORRENCIAS ( TRECHOS DE POSSÍVEIS ALAGAMENTOS )

INFOMAÇÕES DEMONSTRATIVAS QUANTO DAS AMOSTRAS COMPARATIVAS:

Concluímos os valores do imóvel avaliado, baseado nas informações detalhadas da 13

Valor médio estimado...........R$ 623.153,84

Sugerido que o imóvel seja transacionado pelo valor de:

R$ 633.153,47 (seiscentos e trinta e três mil cento e

São Paulo, dia 17 de Maio de 2021

Marcelo Murça da Rocha

A finalidade do presente Laudo a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para

Para a realização do presente trabalho utilizou-se para avaliação do terreno o MÉTODO

Para pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicos, exame de documentos,

Favelas e Comunidades no Entorno

 Avenidas de acesso como|: Av Carlos Cadeira Filho, Av. Guarapiranga, Estrada

Baseado nestas informações e nos comparativos de imóveis similares pesquisados, concluímos

Avaliação Recomendável - R$ 610.000,00

Valor Mínimo - R$ 488.000,00*

São Paulo , 16 de Maio de 2021

JOSE CARLOS LIMA ROCHA

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