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UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL

“ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL”

Autor: Flávia Regina Ferreira de Sá Cordeiro

Orientador: Prof. Fernando Penna

Janeiro/2007

Flávia Regina Ferreira de Sá Cordeiro

“ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL”

Monografia apresentada ao Curso de Especialização em Construção Civil da Escola de Engenharia UFMG

Ênfase: Tecnologia e Produtividade das Construções Orientador: Prof. Fernando Penna

Belo Horizonte

Escola de Engenharia da UFMG

2007

AGRADECIMENTOS

Agradeço à Deus pela vida e por mais esta etapa vencida. Agradeço à minha família pelo apoio, carinho e dedicação. Agradeço ao Eduardo pelo amor e companheirismo. Agradeço ao meu orientador Prof. Fernando Penna. Agradeço aos Doutores, Mestres e funcionários da UFMG.

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO

8

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA: ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS

10

3. ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO

13

3.1.

Orçamento por Estimativa de Custo

13

3.1.1- Cálculo simplificado

14

3.1.2- Orçamento por estimativas

16

3.2.

Orçamento Analítico

27

3.2.1

Interpretação do Projeto

28

3.2.1.1 Projeto

28

3.2.1.2 Interpretação

28

3.2.1.3 Projetos específicos

29

3.2.1.3.1 Projeto arquitetônico

29

3.2.1.3.2 Projeto de fundações

29

3.2.1.3.3 Projeto de estrutura

30

3.2.1.3.4 Projeto de instalações elétricas

32

3.2.1.3.5 Projeto de instalações telefônicas

32

3.2.1.3.6 Projeto de instalações hidro-sanitárias

33

3.2.2 Orçamento discriminado

33

3.2.3 Levantamento de Quantidades e Critérios

35

3.2.3.1 Quantidade de serviços

35

3.2.3.2 Critérios de levantamentos de medições

35

3.2.4

Composição de Custo unitário

42

3.2.4.1 Componentes da composição de custo

43

3.2.4.2 Coeficientes de aplicação de materiais

45

3.2.4.3

Coeficientes de produção e aplicação de mão-de-obra

45

3.2.4.4 Índice de aplicação de equipamentos

46

3.2.4.5 Preço unitário de materiais

46

3.2.4.6 Preço unitário de mão-de-obra

47

3.2.5 Taxas de Leis sociais e Riscos de trabalho

47

3.2.6 Benefícios e Despesas indiretas – BDI

49

3.2.7 Custo Total

52

3.2.8 Cronograma

53

 

3.2.8.1

Tipos de Cronograma

53

3.2.9

Curva ABC

54

3.2.10 Memória Descritiva Resumida do Estudo de caso

55

3.3

Propostas Comerciais

58

3.3.1 Preço Global

58

3.3.2 Preço Unitário

58

3.3.3 Administração

59

3.4

Contrato

59

4 ANÁLISE CRÍTICA

60

5 CONCLUSÕES

62

 

6 ANEXO

63

7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

64

ANEXO

63

- Cronograma físico

RESUMO

Em tempos de ajustamento à economia globalizada, em que as margens vão

diminuindo à proporção inversa da competitividade empresarial, toda construção

deverá ter recursos disponíveis e suficientes para a conclusão da obra. Para o

sucesso de um empreendimento é fundamental o seu planejamento através de

um estudo de viabilidade econômica, do desenvolvimento de orçamento da obra e

da

elaboração

de

cronogramas

que

sirvam

de

parâmetros

para

um

acompanhamento físico-financeiro. Preparar um orçamento e controlar o custo da

construção são tarefas de grande responsabilidade e importância.

1. INTRODUÇÃO

Para o sucesso de um empreendimento é fundamental o estudo de viabilidade

econômica. Tendo em vista as novas dimensões do mercado e das diretrizes da

globalização, existe a necessidade de dominar com segurança as finanças do

empreendimento. Isso demanda uma metodologia capaz de gerar informações de

qualidade, de relevância e em tempo hábil para as tomadas de decisão. Entende-

se que para a sobrevivência e permanência competitiva das empresas no

mercado é necessário que estas integrem o processo de gestão da empresa ao

processo de gestão de custos.

O orçamento

é

o

cálculo

dos

custos

para

executar

uma

obra

ou

um

empreendimento e é uma das primeiras informações que o empreendedor deseja

conhecer

ao

estudar

determinado

projeto.

A

construção

implica

gastos

consideráveis e em função de seu valor, o empreendimento estudado será viável

ou não. Quanto mais detalhado um orçamento, mais ele se aproximará do custo

real. O orçamento pode resultar em lucro ou prejuízo para a empresa quando

faltam

critérios

técnicos

e

econômicos

mínimos

para

a

sua

elaboração.

Dependendo das fases de elaboração de um projeto, o orçamento pode ser uma

estimativa de custo, um orçamento preliminar ou um orçamento detalhado. Assim,

para elaborar um orçamento, é necessário desenvolver, além do cálculo dos

custos, uma série de tarefas sucessivas e ordenadas.

A abordagem do tema se explica pelo interesse de elaborar e controlar o

orçamento

através

da

exposição

das

informações

obtidas,

evidenciando

o

mecanismo necessário ao gerenciamento das atividades, tendo como base os

dados cedidos pelo orçamento e as informações cedidas no encerramento do

empreendimento e a partir daí evidenciar a necessidade de análise dos custos

demonstrando a importância dos resultados obtidos e suas aplicações e decisões

futuras.

Mas efetivamente, o sistema não deve se limitar a medir custos, mas registrar a

otimização

dos

recursos

na

atividade

de

maneira

a

atingir

um

melhor

desempenho dos mesmos, levando em consideração que estes devem trazer

ganhos em competitividade e nesse sentido buscar encontrar a necessidade do

cliente. E a avaliação de desempenho proporciona isso: verificar se os contratos

estão sendo satisfeitos, bem como identificar as áreas de problema e as

oportunidades de melhoria pelas empresas.

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA: ORÇAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS

Para execução de um projeto, a empresa construtora deve seguir processos

definidos, conhecer suas possibilidades e limitações técnicas e deve saber unir

materiais e sistemas construtivos para ter um produto final de boa qualidade.

Elaborar um orçamento não é diferente. Cada pequeno item deve ter uma

composição planejada, que respeite a cultura da empresa construtora, seus

procedimentos,

capacidade

financeira

e

organizacional

para

tornar

aquele

orçamento exeqüível. O orçamento é uma das primeiras informações que o

empreendedor

deseja

empreendimento

com

conhecer

ao

fins

lucrativos

estudar

ou

não,

determinado

projeto.

Seja

um

a

construção

implica

gastos

consideráveis e por isso mesmo devem ser determinados, já que, em função de

seu valor, o empreendimento será viável ou não.

Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com o

projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e de

acabamentos

por

serem

totalmente

definidas

e

ainda

com

os

projetos

complementares (estrutura, instalações especiais) por fazer. Assim, dependendo

das fases de elaboração de um projeto – estudo preliminar, anteprojeto e projeto

executivo – o orçamento pode tomar as seguintes terminologias:

Estimativa de custo – avaliação de custo obtida através de estimativa de

quantidades de materiais e serviços, pesquisa de preços médios e aplicação de

percentagens estimativas ou coeficientes de correlação, efetuada na etapa de

estudo preliminar do projeto.

Orçamento

analítico

ou detalhado –

avaliação de custo

obtida através de

levantamento de quantidades de materiais e de serviços e da composição de

preços unitários, efetuada na etapa de projeto executivo.

Para elaborar um orçamento, é necessário desenvolver, além do cálculo dos

custos, uma série de tarefas sucessivas e ordenadas. Estas tarefas requerem

uma abordagem individualizada.

Assim, na análise e interpretação de um projeto como um todo, é indispensável

decompô-lo em suas partes constituintes, os projetos específicos de arquitetura,

instalações, estrutura, fundações, etc., bem como as especificações e analisá-lo

para saber extrair os dados que irão compor o orçamento.

De modo análogo, para relacionar todos os itens e subitens dos serviços, é

preciso conhecer a discriminação orçamentária a ser usada e ir comparando os

serviços a executar com aqueles já discriminados, a fim de se obter uma relação

completa.

Na composição de custos unitários é necessário conhecer os insumos, tais como

materiais, mão-de-obra e encargos sociais, como ainda, os benefícios e despesas

indiretas, etc.

O orçamento e o controle de custos são peças básicas no planejamento e a partir

deles é possível fazer:

a) análise de viabilidade econômico-financeira do empreendimento;

b) o levantamento de materiais e de serviços;

c)

o levantamento do número de operários para cada etapa de serviços;

d) o cronograma físico ou de execução da obra, bem como o cronograma

financeiro;

e) o acompanhamento sistemático da aplicação de mão-de-obra e materiais

para cada etapa de serviço;

f) Controle da execução da obra.

Elaborar um orçamento e controlar os custos são tarefas sérias, que podem

resultar em lucro ou prejuízo para a empresa.

3. ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO

Consiste na determinação do custo de uma obra antes de sua realização,

elaborado com base em documentos específicos, tais como projetos, memorial

descritivo

e encargos, considerando-se todos os custos

diretos e indiretos

envolvidos, as condições contratuais e demais fatores que possam influenciar no

custo total.

Para montar um orçamento é necessário, entre outros aspectos, conhecer os

coeficientes de produtividade da mão-de-obra, consumo de materiais e consumo-

horário dos equipamentos utilizados nos serviços.

Quanto mais especificado é um orçamento, mais útil ele se torna enquanto

referência para a execução, pois o engenheiro da obra passa a ter informações

sobre a quantidade de cada atividade que terá de implementar, facilitando,

inclusive, o controle dos custos.

3.1. Orçamento por Estimativa de Custo

Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com o

projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e de

acabamentos

por

serem

totalmente

definidas

e

ainda

com

os

projetos

complementares

(estrutura,

instalações

especiais)

por

fazer.

Assim

é

praticamente impossível executar um bom orçamento detalhado, pois não há

tempo hábil para tal, uma vez que em poucos dias o empreendimento ou parte

dele precisa ser comercializado.

Desta forma, cria-se uma alternativa a fim de que o empresário não fique

desprovido de informações importantes para o estudo de viabilidade econômica

do empreendimento. Executa-se, portanto, o que chamamos de orçamento por

estimativas.

O orçamento por estimativas é um orçamento simplificado da obra. Ele tem como

objetivo obter o custo de construção da obra levando em conta apenas os dados

técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resultados em tempo

consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse executado o orçamento

detalhado. Mas leva o trabalho a uma margem de incerteza que deve ser levada

em conta no estudo de viabilidade do empreendimento.

Várias são as alternativas viáveis de orçamento por estimativas para o cálculo do

custo da construção. Serão citadas duas formas possíveis de serem obtidos os

custos da construção por orçamentos. São elas:

3.1.1- Cálculo simplificado, obtido pelo custo unitário do metro quadrado da

construção: Trata-se de um orçamento estimativo, obtido através da multiplicação

de dois fatores:

1.º) área equivalente de construção: É a área estimada, correspondente a uma

área real de padrão diferente, que, ao Custo Unitário Básico determinado, tenha o

mesmo valor estimado em reais. É a somatória das áreas equivalentes de todos

os pavimentos da construção. A Norma Brasileira, NBR 12721 (Avaliação de

custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de

edifício em condomínio), antiga NB 140, estabelece critérios para o cálculo de

transformação de áreas reais de padrões diferentes em áreas equivalentes

correspondentes a um mesmo padrão.

2.º) Custo unitário do metro quadrado de construção: É o custo unitário obtido de

revistas técnicas, sindicatos da construção e empresas de consultoria, que

fornecem mensalmente o custo por metro quadrado de área equivalente de

construção para os diversos casos de edificação, inclusive para os variados

padrões de especificação. De acordo com o disposto no item 4.2.3.4 da NBR

12721, até o dia 5 de cada mês os Sindicatos Estaduais de Construção Civil

divulgam os valores dos Custos Unitários Básicos, correspondentes aos diversos

projetos-padrão.

O presente trabalho escolheu para estudo de caso de orçamento por estimativa

um empreendimento residencial composto de três quartos no padrão normal de:

- Pavimento de acesso

- 1.º,2.º e 3º pavimentos-tipo: 2 apartamentos por andar

- Cobertura

A edificação apresenta uma área real total de 1.870 m 2 e uma área equivalente de

construção correspondente a 1.496 m 2 , e tem um total de 6 unidades residenciais.

Estimando-se o custo por metro quadrado de área equivalente de construção para

o padrão correspondente a este empreendimento de R$ 800,00/m 2 (oitocentos

reais por metro quadrado em novembro de 2006), foi calculado o valor do custo

da construção desta edificação:

1º) Área Equivalente de construção: 1.496 m 2

2º) Custo por metro quadrado de construção: R$ 800,00/m 2

- Custo da construção total:

1.496 m 2 x R$ 800,00/m 2 = R$ 1.196.800,00

- Custo médio por apartamento:

R$ 1.196.800,00/6 apartamentos = R$ 199.467,00 por apartamento

3.1.2- Orçamento por estimativas leva-se em conta os principais serviços de

construção, calculando-se seus custos de maneira simplificada e rápida. Neste

caso, faz-se necessário um arquivo com valores unitários e atuais, a fim de que

os cálculos unitários não sejam trabalhosos. Data base de coleta de preços em

novembro de 2006.

Obtenção do orçamento estimativo:

1

– Projetos

O

cálculo deste é obtido através da multiplicação da área real total da construção

pelo custo por metro quadrado dos projetos.

2

– Instalação da obra

O

cálculo estimado do custo deste item é obtido através da área total do terreno

multiplicada pelo custo unitário desta mesma área.

3

– Serviços gerais

O valor estimado do custo de serviços gerais é obtido através do custo unitário

mensal do item pelo prazo total da obra.

4 – Trabalhos em terra

Pode

ser

estimado

com

base

numa

estimativa

em

volume

de

escavação

mecânica multiplicada pelo preço unitário do metro cúbico de escavação.

5 – Fundação

O custo estimado deste item é obtido através do custo unitário de concreto

armado multiplicado pelo volume estimado de concreto para fundação.

6

– Estrutura

O

custo em estrutura é obtido da multiplicação do custo unitário do metro cúbico

de concreto pelo valor estimativo do volume total da estrutura.

7

– Instalações

O

valor estimado deste item é obtido pela multiplicação do número de unidades

existentes em projeto pelo valor unitário de instalações (material e mão-de-obra)

correspondente à unidade. Caso haja elevadores, pode-se calcular o custo

unitário da parada de elevador multiplicado pelo número de paradas existentes.

8

– Alvenaria

O

valor estimativo de alvenaria pode ser feito através da multiplicação do custo

unitário de alvenaria pelo quantitativo estimado.

9

– Cobertura

O

cálculo do custo da cobertura é feito através do custo unitário do serviço

multiplicado pela quantidade estimada.

10

– Tratamentos

O cálculo estimado para a obtenção dos custos de tratamentos se faz através da

multiplicação do custo unitário do serviço pela quantidade estimada.

11

– Esquadrias

 

O

valor

das

esquadrias

é

obtido

através

das

estimativas

de

quantidades

multiplicadas por seus respectivos custos unitários.

12

– Revestimentos

O

cálculo deste item é feito através de estimativas de quantidades multiplicadas

por seus respectivos custos unitários. Outra alternativa é a de ser comparada a

custos de outros serviços, levando-se em conta a proporção de custos, como por

exemplo, as esquadrias.

13

– Pavimentação

O

custo deste item é obtido através da estimativa de quantidades multiplicadas

pelos correspondentes custos unitários.

14 – Rodapé, soleira e peitoril

Uma alternativa para estimativa deste item é através da avaliação de um

percentual de custos em relação a outros serviços, por exemplo, pavimentação.

15 – Ferragens

Pode-se calcular o custo deste item pela multiplicação do número de unidades do

empreendimento pelo seu custo unitário.

16 – Pintura

Calcula-se o valor estimativo da pintura, multiplicando-se o preço por unidade do

serviço pelo total de unidades do empreendimento.

17

– Vidros

Multiplicando-se

a

quantidade

total

de

vidros

pelos

custos

unitários

correspondentes, obtemos, portanto, o seu custo estimado.

18 – Aparelhos

O custo pode ser obtido pela multiplicação do custo de aparelhos por apartamento

pelo número de unidades do empreendimento.

19 – Complementação

Em função do padrão da obra estima-se uma verba para as despesas com

complementação da obra.

20 – Limpeza

Para

a

avaliação

deste

serviço

multiplica-se

o

número

de

unidades

do

empreendimento pelo custo de limpeza por apartamento.

21 – Remuneração da construtora

Quando não fornecido, o percentual de remuneração em relação ao custo da

construção é estimado em função da área da obra, do porte da construtora e do

volume de dinheiro envolvido.

Considerando o mesmo Estudo de Caso, o empreendimento possui as seguintes

áreas reais:

Térreo – 520 m 2

Pilotis – 310 m 2

1.º ao 3.º tipo – 260 m 2 (dois apartamentos com sala e três quartos por andar)

Telhado – 260 m 2

Considerando ainda:

1

– O item Projetos custa R$ 22,00/m 2 de área real.

2

– O item instalações da obra custa R$ 72,00/m 2 de área do terreno.

 

3

O

prazo da obra é

de

8 meses e

o custo de Serviços

Gerais

é

de

R$

15.000,00/mês.

4 – A Escavação Mecânica (trabalhos em terra) será executada até 1,50 metros

de profundidade do nível do terreno, em 80% de sua área.

5 – O volume da fundação direta é de 25% da área do terreno.

6 – A laje média da estrutura é 0,18. O total da área estrutural é de 1.800,00 m 2 .

7

O

custo

dos

materiais

e

da

15.000,00/apartamento.

mão-de-obra

de

instalações

é

de

R$

8 – O projeto apresenta um consumo de alvenaria da ordem de 260 m 2 meia vez

por apartamento.

9 – A cobertura será executada 80% de sua área em madeiramento e telhamento

fibrocimento.

10 – A área a ser impermeabilizada representa 25% da área total real do prédio.

11 – O prédio apresenta o seguinte consumo de esquadrias:

- 13 portas por apartamento.

- 20 m 2 de esquadrias de alumínio por apartamento.

12 – O revestimento o prédio representa cerca de 100% a mais que o valor das

esquadrias.

13 – A área a ser pavimentada (pavimentação) apresenta uma metragem da

ordem de 130 m 2 por apartamento.

14 – Rodapé, soleira e peitoril representam 20% do custo da pavimentação.

15 – O custo de ferragens é de R$ 1.200,00 por apartamento.

16 – A pintura tem um custo de R$ 8.000,00 por apartamento.

17

– Os vidros apresentam um consumo de 20,00 m 2 por apartamento.

18 – O valor de louças e metais é de aproximadamente R$ 4.200,00 por

apartamento.

19 – Estima-se uma verba de serviços complementares da ordem de R$

50.000,00.

20 – A limpeza final apresenta um custo de R$ 700,00 por apartamento.

21 – A remuneração da construtora é de 15% do valor total da obra.

22 – Data-Base: janeiro de 2007.

Dados complementares:

1 – Custo/m 3 de escavação mecânica: R$ 16,00/m 3 .

2 – Custo/m 3 de fôrma, concreto e armação para fundação: R$ 760,00/m 3

3 – Custo/m 3 de concreto, fôrma e armação para estrutura: R$ 950,00/m 3 .

4 – A composição de alvenaria meia vez apresenta um custo de R$ 25,00/m 2 .

5 – O custo de madeiramento e telhamento de fibrocimento é de R$ 44,00/m 2 .

6 – Custo por m 2 de impermeabilização: R$ 35,00/m 2 .

7 – Os preços médios para esquadrias são:

- Portas: R$ 240,00 por unidade.

- Esquadria de alumínio: R$ 300,00 por metro quadrado.

8 – O preço médio de pisos por metro quadrado é de R$ 48,00/m 2 .

9 – O preço unitário do vidro é de R$ 44,00 por metro quadrado.

Cálculos:

Item 1:

1 – Projetos:

Custo unitário: R$ 22,00/m 2

Área real total:

520

m 2 - térreo

310

m 2 - pilotis

3 x

260 m 2 – 1º ao 3º tipo

260 m 2 - telhado

--------------------------------

1.870,00 m 2 – total

Custo de projetos = R$ 22,00/m 2 x 1870 m 2 = R$ 41.140,00

2 – Instalações da obra:

Área real total do terreno: 520 m 2

Custo unitário: R$ 72,00/m 2

Custo de instalações da obra: 520,00 m 2 x R$ 72,00/m 2 = R$ 37.440,00

3 – Serviços Gerais

Custo unitário: R$ 15.000,00/mês

Prazo da obra: 8 meses

Custo de Serviços Gerais = R$15.000,00/mês x 8 meses = R$ 120.000,00

4

– Trabalhos em Terra:

Volume de escavação: 1,5 metros x 520 m 2 terreno x 80% = 624 m 3

Custo/m 3 escavação: R$ 16,00/m 3

Custo de trabalho em Terra: R$ 16,00/m 3 x 624 m 3 = R$ 9.984,00

5 – Fundação:

Volume do concreto: 25% x 520 m 2 = 130 m 3

Custo unitário para fundação: R$ 760,00/m 3

Custo de Fundação: 130 m 3 x R$ 760,00/m 3 – R$ 98.800,00

6 – Estrutura:

Volume de concreto: 0,18 m x 1.800 m 2 = 324,00 m 3

Custo por m3 de concreto armado: R$ 950,00/m 3

Custo da Estrutura: 324 m 3 x R$ 950,00/m 3 = R$ 307.800,00

7 – Instalações

Custo do material e mão-de-obra por unidade: R$ 15.000,00/apartamento

Total de apartamentos: 3 pavimentos x 2 apartamentos/pavimento = 6

apartamentos.

Custo de instalações: R$ 15.000,00/apartamento x 6 apartamentos = R$

90.000,00

8 – Alvenaria:

Quantidade de alvenaria: 260 m 2 /apartamento x 6 apartamentos = 1560 m 2

Custo unitário da alvenaria: R$ 25,00/m 2

Custo de Alvenaria: 1560 m2 x R$ 25,00/m 2 = R$ 39.000,00

9 – Cobertura:

Quantidade de telhamento: 80% x 260 m 2 = 208m 2

Custo de telhamento: R$ 44,00/m 2

Custo da Cobertura: 208 m 2 x R$ 44,00/m 2 = R$ 9.152,00

10 – Tratamentos:

Quantidade de impermeabilização: 0,25 x 1870 = 468 m 2

Custo unitário de impermeabilização: R$ 35,00/m 2

Custo de Impermeabilização: 468 m 2 x R$ 35,00/m 2 = R$ 16.380,00

11 – Esquadrias:

Quantidade de esquadrias:

a – 13 portas/apartamento x 6 apartamentos = 78 portas

b – 20 m 2 de esquadrias de alumínio/apartamento x 6 apartamentos = 120

m2 esquadria

Custos unitários:

- portas: R$ 240,00/unid.

- esquadria de alumínio: R$ 300,00/m 2

Custos de Esquadrias: 78 portas x 240,00/unidade + 120 m 2 esquadrias x

R$ 300,00/m 2 = R$ 54.720,00

12 – Revestimentos:

Valor da esquadria: R$ 54.720,00

Custo de Revestimento: 2 x R$ 54.720,00 = R$ 109.440,00

13 – Pavimentação:

Quantidade de pavimentação: 130 m 2 /unid. X 6 unidades = 780 m 2

Custo unitário de pavimentação: R$ 48,00/m 2

Custo de Pavimentação: 780 m 2 x R$48,00/m 2 = R$ 37.440,00

14 – Rodapé, soleira e peitoril:

Valor da pavimentação: R$ 37.440,00

Custo de rodapé, soleira e peitoril: 20% x R$ 37.440,00 = R$ 7.488,00

15 – Ferragens:

Quantidade: 6 unidades

Custo/unidade: R$ 1.200,00/unidade

Custo de Ferragens: 6 unidades x R$ 1.200,00/unid. = R$ 7.200,00

16 – Pintura:

Quantidade: 6 apartamentos

Custo unitário: R$ 8.000,00/apartamento

Custo de Pintura: 8 apart. X R$ 8.000,00/apart. = R$ 64.000,00

17 – Vidros:

Quantidade de vidros: 6 unidades x 20 m 2 /apart. = 120 m 2

Custo unitário do vidro: R$ 44,00/m 2

Custo do Vidro: 120 m 2 x R$ 44,00/m 2 = R$ 5.280,00

18 – Aparelhos:

Quantidade: 6 unidades

Custo/apartamento: R$ 4.200,00/apartamento

Custo de Aparelhos: 6 unidades x R$ 4.200/unidade = R$ 25.200,00

19 – Complementação:

Custo de complementação: R$ 50.000,00

20 – Limpeza:

Quantidade: 6 apartamentos

Custo unitário: R$ 700,00/apart.

Custo de Limpeza: 6 apart. X R$ 700,00/aprt. = R$ 4.200,00

21 – Remuneração da Construtora:

Valor total da obra = Somatório dos Serviços = R$ 1.134.664,00

Percentual de remuneração: 15%

Valor de Remuneração da Construtora: 15% x R$ 1.134.664,00 = R$

170.200,00

Item 2:

Custo global da obra: R$ 1.134.664,00 + 170.200,00 = R$ 1.304.864,00

Item 3:

Área equivalente de construção: 80% x 1870 m 2 = 1.496 m 2

Custo global da obra: R$ 1.304.864,00

Custo da obra por m 2 de construção: R$ 1.304.864,00/1.496 m 2 = R$

872,24/m 2 .

3.2. Orçamento Analítico

Orçamento detalhado ou analítico é a avaliação de custo obtida através do

levantamento de quantidades de materiais e de serviços, a partir do projeto e da

composição dos seus respectivos preços unitários. O orçamento analítico será

baseado

no

estudo

de

caso

apresentado

anteriormente

nos

cálculos

do

orçamento estimativo, considerando a construção de edifício residencial de

projetos-padrão com três pavimentos, para apartamentos de três quartos, dois

apartamentos por andar no padrão normal.

O orçamento analítico deve ser apresentado numa planilha orçamentária, onde

serão relacionados todos os serviços com as respectivas unidades de medida,

extraídos

dos

projetos

executivos

e

demais

especificações

técnicas

e

classificados segundo critérios que atendam às necessidades do construtor ou do

contratante.

A planilha orçamentária pode ser classificada segundo a natureza dos grupos de

serviços: estrutura de concreto, alvenaria, serviços elétricos, etc.

Desta forma, para a determinação do custo da obra é necessário desenvolver

uma série de tarefas sucessivas e ordenadas, conforme seqüência.

3.2.1 Interpretação do Projeto

3.2.1.1 Projeto

O projeto de um empreendimento é considerado completo quando dele fizerem

parte:

a) projeto de arquitetura;

b) projeto de fundações;

c) projeto estrutural;

d) projeto de instalações elétricas, telefônicas, hidro-sanitárias;

e) projetos especiais;

f) detalhes;

g) especificações;

h) caderno de encargos;

i) memoriais descritivos, etc.

De um modo geral, os cadernos de encargos e memoriais descritivos só fazem

parte de obras de médio e grande porte.

3.2.1.2 Interpretação

Interpretar o projeto é analisá-lo com o objetivo de extrair todos os dados que vão

compor o orçamento. Essa interpretação subentende uma compreensão pelo

menos inicial do projeto como um todo, de modo a se saber:

a) se o projeto está completo ou que projetos específicos faltam;

b) que informações específicas, contidas nas plantas, nas especificações, no

caderno de encargos e às vezes no Edital de licitação, interessam ao

orçamentista.

3.2.1.3 Projetos específicos

3.2.1.3.1 Projeto arquitetônico

Os desenhos que o constituem são:

a) planta de situação;

b) planta de locação;

c) plantas baixas;

d) planta de cobertura;

e) cortes;

f) fachadas;

g) detalhes.

São importantes para o orçamentista as cotas e dimensões dos desenhos, as

escalas e os detalhes, que aliados às especificações possibilitam levantar a maior

parte dos serviços com suas respectivas quantidades.

3.2.1.3.2 Projeto de fundações

As pranchas que constituem este projeto contém: tipo de fundação, locação dos

seus elementos, cotas de eixo a eixo, dimensões, cargas aplicadas, detalhes de

execução, etc. Quando a fundação é de concreto armado, temos ainda: detalhes

de formas e armaduras, tabelas com tipo de resumo da ferragem, tensão de

ruptura do concreto (fck), etc. O orçamentista faz o cálculo dos quantitativos e

pode ter, em caso de fundação de concreto, com a tensão de ruptura, a indicação

do traço de concreto para a composição do custo unitário.

3.2.1.3.3 Projeto de estrutura

Os projetos estruturais são:

1) estruturas de concreto armado ou protendido;

2) estruturas metálicas;

3) estruturas de madeira.

No item 1):

1) O projeto estrutural de concreto armado é composto por dois grupos de

desenhos: formas e armaduras.

No primeiro grupo, temos os seguintes desenhos:

a) planta de locação e cargas de pilares;

b) planta de forma da infra-estrutura;

c) planta de forma dos diversos pavimentos e cobertura;

d) em

detalhes,

escala

adequada,

para

correta

interpretação dos

desenhos.

O segundo grupo é composto de:

a) armação da infra-estrutura;

b) armação dos pilares;

c) armação das lajes;

d) armação das vigas;

e) armação de escadas, caixas d’água, marquises e outros elementos.

Para o orçamentista interessa:

.

dimensões e cotas dos diversos elementos estruturais, para os quantitativos;

.

a resistência característica do concreto à compressão (fck), para determinação

do traço.

.

a categoria e a classe do aço a ser usado;

.

o quadro-resumo das armaduras, onde constam as bitolas, os pesos de cada

bitola e o peso total.

No item 2):

2) O projeto de estrutura metálica é constituído de pranchas com todos os

desenhos

e

elementos

estruturais,

tais

como

pilares,

vigas,

perfis,

arremates, etc., onde basicamente interessa o peso de cada elemento ou

do total.

No item 3):

3) O projeto estrutural de madeira é constituído geralmente de desenhos de

madeiramento de telhados. Nele contém as dimensões dos vários tipos de

peças ou a área de projeção ou o volume, além é claro, do tipo de madeira

a ser usada.

3.2.1.3.4 Projeto de instalações elétricas

Os projetos de instalações elétricas são constituídos dos seguintes desenhos:

1) Planta de situação, com a indicação da entrada de energia elétrica;

2) Planta de cada pavimento, indicando os quadros de luz e centros de

distribuição, caixas de passagem, pontos de consumo de energia elétrica,

tomadas, interruptores, circuitos, etc., com as especificações resumidas e

legendadas com os símbolos adotados;

3) Quadro da divisão dos circuitos, com o resumo dos pontos de consumo ou

distribuição, com as respectivas cargas;

4) Diagrama

unifilar

discriminando

circuitos,

dispositivos de manobra e proteção, etc.

seção

dos

condutores,

5) Detalhes dos quadros de entrada, geral e parciais, mostrando a posição

dos dispositivos de manobra e proteção.

Para

o

orçamentista

interessam

as

quantidades

de

materiais

ou

serviços,

equipamentos, acessórios e dispositivos, com as suas respectivas especificações.

3.2.1.3.5 Projeto de instalações telefônicas

O projeto telefônico contém os seguintes desenhos:

1) situação do terreno;

2) locação da edificação;

3) planta

de

cada

pavimento,

com

indicação

de

caixas,

tubulações,

cabeamento, com respectivas dimensões e pontos telefônicos;

4) cortes esquemáticos;

5) memorial descritivo.

Para o orçamentista interessa as especificações e as quantidades de materiais e

serviços.

3.2.1.3.6 Projeto de instalações hidro-sanitárias

O projeto hidro-sanitário contém os seguintes desenhos:

1) planta de situação e locação;

2) plantas de cada pavimento;

3) esquema vertical;

4) detalhes e perfis isométricos.

Para o orçamentista interessa as especificações e as quantidades de materiais e

serviços.

3.2.2 Orçamento discriminado

É uma relação dos diferentes serviços que entram na composição de um

orçamento. O objetivo é apresentar o roteiro a ser seguido na execução de

orçamentos, de modo que não seja omitido nenhum dos serviços a serem

executados durante a construção, como também aqueles necessários ao pleno

funcionamento

e

utilização

especificações técnicas.

da

edificação.

Deve

obedecer

ao

projeto

e

às

Das discriminações orçamentárias mais conhecidas citamos:

a) NRB 12721 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de

construção para incorporação de edifício em condomínio - antiga NB-

140/65;

b) a do Decreto 92.100, de 10 de dezembro de 1985;

c) a do Decreto 52.147, de 1963.

Algumas observações:

1)

mediante as características de cada edificação, qualquer uma delas pode e

deve ser completada ou suprimida em seus por menores, sempre que necessário;

2)

a discriminação do Decreto 92.100 é a que normalmente se utiliza para

obras de edifícios públicos, se bem que pode ser usada para edifícios de qualquer

destinação;

3)

a discriminação da NBR 12721-antiga 140/65 da ABNT é dirigida mais

especificamente para orçamentos de edifícios construídos para incorporação em

condomínio;

4)

a discriminação do Decreto 52.147, apesar de ter sido revogada, ainda é

usada, talvez devido à sua simplicidade e utilização por longo tempo pelos

orçamentista.

Qualquer opção, o resultado final deverá ser mesmo para o custo final da obra.

3.2.3 Levantamento de Quantidades e Critérios

3.2.3.1 Quantidade de serviços

As

quantidades

a

serem

levantadas

referem-se

aos

serviços

que

serão

executados. Para levantá-las é necessário, seguir os projetos e as especificações,

que vão indicar o quê e onde usar. Então, é feito o levantamento das quantidades

de serviços de aplicação de materiais, utilizando as medidas e dimensões das

plantas e desenhos. Nos levantamentos, usam-se formulários e planilhas.

3.2.3.2 Critérios de levantamentos de medições

Há vários critérios que podem ser adotados nos levantamentos. Para o estudo de

caso foram utilizados os seguintes critérios:

00 – PROJETO

Obedecerão à legislação pertinente e às determinações dos órgãos de classe.

01 – SERVIÇOS GERAIS

Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais.

02 – PREPARAÇÃO DO TERRENO

Medição pelas quantidades, comprimentos, áreas e volume definidos nos projetos

e nas especificações.

1 – Limpeza do terreno:

a) medição por unidade, para corte, destocamento e remoção de árvores

com diâmetro superior a 0,15m, tomado a 1,00 do solo.

2 – Escavação:

a) Considerado nas escavações de subsolos e garagens subterrâneas um

acréscimo de 1,00m nas dimensões de comprimento e largura, para

efeito de formas laterais e execução de impermeabilização de paredes.

03 – FUNDAÇÕES

Medição pelas quantidades, comprimentos, áreas, volumes e pesos definidos nos

projetos e nas especificações.

1 – Formas:

a) não serão descontadas áreas de interseção no caso de cruzamentos ou

interferências.

2 – Armadura:

a) medição pelo levantamento das diversas bitolas constantes do projeto

de fundações, em peso nominal, acrescentando-se 10% (dez por

cento), a título de perdas e desbitolamento.

3 – Concreto:

a) os volumes comuns a várias peças serão computados uma só vez;

b) na medição de tubulões e estacas a trado, os volumes nominais serão

acrescidos de 10% (dez por cento), a título de irregularidades na

escavação.

04 – ESTRUTURA

Medição pelos comprimentos, áreas, volumes e pesos definidos nos projetos e

nas especificações.

1 – Formas:

a) não foram descontadas áreas de interseção, no caso de cruzamentos

ou interferências;

b) nos elementos estruturais, serão integralmente descontadas áreas de

vazios previstos no projeto estrutural;

c) nas formas laterais das escadas, não serão deduzidas as áreas dos

vazios triangulares dos degraus.

2 – Armadura:

a) medição pelo levantamento das diversas bitolas constantes do projeto

estrutural, em peso nominal, acrescentando-se 10% (dez por cento), a

título de perdas e desbitolamento.

3 – Concreto:

a) os volumes comuns a várias peças serão computados uma só vez;

b) nos elementos estruturais, será descontado integralmente o volume

resultante dos vazios previstos no projeto estrutural.

05

– INSTALAÇÕES

Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais.

06 – PAREDES

Medição pelas quantidades, comprimentos, áreas e volumes reais.

1 – Alvenaria de tijolos maciços ou furados, blocos de concreto e placas de

concreto celular:

a) serão descontadas integralmente áreas de “apertos” ou de elementos

estruturais que interfiram nas alvenarias;

b) nos demais casos, serão descontadas, apenas no que exceder a

2,00m 2 , áreas de vazios ou interferências.

07 – COBERTURA

Medição pela área de projeção no plano horizontal.

1 – Estrutura de telhado em madeira ou metálica:

a) medição

pela

área

de

projeção

horizontal,

calculada

a

partir

do

perímetro formado pelas peças destinadas a suportar as telhas.

08 – ESQUADRIAS

Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais. Podem ser levantados

em metros quadrados ou em unidades.

09

– REVESTIMENTOS

Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais.

1 – Argamassas e chapiscos:

a) serão descontadas, apenas no que exceder a 2,00m 2 , áreas de vazios

ou interferências.

2 – Materiais cerâmicos e sintéticos:

a) os vazios, cujas superfícies de topo que o delimitem não sejam

revestidas, terão suas áreas descontadas no que exceder a 1,00m 2 e,

quando revestidas, não sofrerão desconto algum.

10 – RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS

Medição pelos comprimentos reais.

11 – FERRAGENS

Medição pelas quantidades e comprimentos reais.

12 – VIDROS

Medição pelas áreas definidas no projeto e nas especificações.

13 – TRATAMENTOS

Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais.

1

– Acústico, térmico, vibratório, impermeabilizante:

a) tratamento

do

respaldo

do

embasamento:

desenvolvimento da área de capeamento;

medição

pelo

b) não serão descontadas áreas de intersecção de alvenarias;

c) no tratamento impermeabilizante, a medição será pelo desenvolvimento

da

área

tratada,

considerando-se

os

dobramentos

verticais,

descontadas, apenas no que exceder a 0,30m 2 , áreas de vazios ou

interferências;

d) em juntas de dilatação tratadas com mastique elástico, a medição será

pelo volume real empregado.

14 – PAVIMENTAÇÃO

Medição pelos comprimentos e áreas reais.

1 – Contrapisos, argamassas de regularização e revestimento de pisos:

a) serão descontadas, apenas no que exceder a 0,50m 2 , áreas de vazios

ou interferências.

2 – Material não monolítico em degraus de escada:

a) a medição será o somatório dos comprimentos dos pisos de cada

degrau (unidade piso/espelho).

15 – PINTURAS (tintas, resinas, vernizes, etc.)

Medição pelos comprimentos e áreas reais.

1

– Paredes, tetos e pisos:

a) foram descontadas, apenas no que exceder a 2,00m 2 , áreas de vazios

ou interferências (não computadas áreas de topos, filetes, molduras,

rodapés baguetes quando tratados com o mesmo material);

b) topos, filetes, molduras, rodapés e baguetes quando tratados com

material diverso do das paredes, tetos ou pisos, serão medidos pelo

comprimento, descontada toda e qualquer interferência;

2 – Esquadrias:

a) simples – quando incluir os marcos, multiplicar a área do conjunto por 3;

se excluir, o multiplicador será 2;

b) venezianas

e

persianas

de

enrolar

quando

incluir

os

marcos,

multiplicar a área do conjunto por 5; se excluir, o multiplicador será 4;

c) portas – medição pela área da folha; quando pintada nas duas faces,

multiplicá-la por 2,5;

d) chapeadas, onduladas (de enrolar), pantográficas e grades treliçadas

ou articuladas – medição pela área do conjunto multiplicada por 2,5;

e) cercas, grades e alambrados – medição pela área de projeção do

conjunto no plano vertical, contada uma só vez.

3

– Estruturas:

a) plana para telhado, terças e elementos de sustentação – medição pela

área de projeção no plano horizontal multiplicada por 2;

b) em arco para telhado – medição pela área de projeção no plano

horizontal multiplicada por 2,5.

4 – Diversos:

a) armários totalmente tratados (portas e interiores) – medição da área de

portas multiplicada por 5;

b) telhamentos – medição pelo desenvolvimento da área tratada.

16 – APARELHOS

Medição

pelas

especificações.

19 – LIMPEZA

quantidades

e

conjuntos

definidos

Medição pelas quantidades e áreas reais

3.2.4 Composição de Custo unitário

nos

projetos

e

nas

Uma composição de preços unitários é constituída pela definição da especificação

do serviço a ser executado, sua unidade de medida e a identificação dos

componentes a serem utilizados, ou seja, insumos (materiais, mão-de-obra e

equipamentos) necessários à sua execução, associados às respectivas unidades

e coeficientes de consumo, para executar uma quantidade unitária do serviço. As

unidades de serviço são aquelas constantes na discriminação orçamentária, como

alguns itens do estudo de caso:

a) 1 m 2 de tapume de madeirit resinado;

b) 1 m 3 de escavação manual;

c) 1 kg de aço CA-50;

d) 1 m 2 de alvenaria de bloco de concreto 14x19x39 cm;

e) 1 m 2 de ladrilho cerâmico;

f) 1 m de rodapé de ipê de 1,5cm x 5,0 cm, etc.

3.2.4.1 Componentes da composição de custo

A composição de custo unitário possui os seguintes componentes:

a) Índices ou coeficientes de aplicação de materiais;

b) Índices ou coeficientes de produção ou de aplicação de mão-de-obra;

c) Índices de aplicação de equipamentos com o seu custo horário;

d) Preços unitários de materiais;

e) Preços unitários de mão-de-obra;

f) Taxas de encargos sociais;

g) Benefícios e despesas indiretas (BDI).

Abaixo, composição do estudo de caso:

Execução de 1 m 2 de forma comum – índice obtido no TCPO

Materiais

 

Discriminação

Unid.

Coef.

P. Unit.

Sub-totais

Total

Tábua

de

M2

0,35

11,80

4,13

 

pinho

Pontalete 8 x

M

1,0

1,50

1,50

 

8 cm

Arame PG-18

Kg

0,05

4,0

0,20

 

Prego 18 x 30

Kg

0,15

4,03

0,60

 
         

6,43

Mão-de-obra

 

Carpinteiro

H

1,35

6,76

9,13

 

Servente

H

1,35

4,34

5,86

 
         

14,99

Total Geral

 

21,42

3.2.4.2

Coeficientes de aplicação de materiais

São

as

quantidades

de

materiais

aplicadas

na

execução

do

serviço

de

construção. Abaixo, item referente ao estudo de caso:

a) Preparo de 1 m 3 de concreto estrutural com 350 kg cimento/m3 – índice

obtido no TCPO

Cimento – 350 kg

Areia grossa – 0,600 m 3

Pedra britada – 0,800 m 3

3.2.4.3 Coeficientes de produção e aplicação de mão-de-obra

Aplicação de mão-de-obra na execução de determinado serviço da construção do

empreendimento.

São

obtidos

em

manuais de

apropriação

de

serviços ou

diretamente através de apropriação dos serviços nas obras. Abaixo, alguns itens

referente ao estudo de caso. Índices obtidos na empresa através da análise de

serviços já executados:

a) Armação de 1 kg de aço CA-50

Armador – 0,10 h

Ajudante – 0,10 h

b) Lançamento de concreto em fundações/m3

Pedreiro – 1,00 h

Servente – 1,00 h

c)

Execução de 1 m 2 de forma comum

Carpinteiro – 1,35 h

Ajudante – 1,35 h

3.2.4.4 Índice de aplicação de equipamentos

É o tempo de utilização do equipamento para a execução do serviço.

O

custo honorário do equipamento, além

de conter

o custo

honorário de

utilização,

compreende

também

as

despesas

de

operação

e

manutenção,

inclusive mão-de-obra, depreciação e juros de capital imobilizado. Abaixo, alguns

itens referente ao estudo de caso. Índices obtidos na empresa através da análise

de serviços já executados:

a) Escavação mecanizada de 1ª categoria, 1 m 3 de solo até 2,00 de

profundidade

Retroescavadeira sobre esteiras – 0,08 h

b) Transporte de material de 1ª

caminhão basculante

categoria DMT <

=

Caminhão Basculante – 0,037 h

1

3.2.4.5 Preço unitário de materiais

Km,

1

m 3

em

O preço dos materiais são coletados e fazem parte da composição de custos

unitários. Abaixo, alguns preços referente ao estudo de caso em novembro 2006:

a) cimento: R$ 15,00/saco de 50 Kg;

b) areia lavada média: R$ 30,00/m 3 ;

c) Arame galvanizado fio 10: R$ 6,00/Kg

3.2.4.6 Preço unitário de mão-de-obra

Os valores de mão-de-obra do estudo de caso foram conseguidos diretamente no

sindicato dos trabalhadores da construção civil (setembro 2006). Mas podem ser

adquiridos no departamento pessoal da empresa:

a) servente: R$ 4,34/h

b) pedreiro: R$ 6,76/h

c) Pintor: R$ 7,66/h

d) Eletricistas: R$ 9,19/h

3.2.5 Taxas de Leis sociais e Riscos de trabalho

São taxas correspondentes às despesas com encargos sociais e trabalhistas,

conforme legislação em vigor, incidentes sobre o custo da mão-de-obra. Índices

TCPO.

Taxas de Leis Sociais:

A. Encargos sociais básicos

A1. Previdência Social – 20%

A2. Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – 8%

A3. Salário-educação – 2,50%

A4. Serviço Social da Indústria (SESI) – 1,50%

A5. Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) – 1,00%

A6. Serviço de apoio à Pequena e Média Empresa (SEBRAE) – 0,60%

A7. Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) – 0,20%

A8. Seguro contra os acidentes de trabalho (INSS) – 3%

A9. Serviço Social da Indústria da Construção e do Mobiliário (SECONCI) – 1%

Total de Encargos Sociais básicos: 37,80%

B. Encargos sociais que recebem as incidências de A

B1. Descanso semanal e feriados – 22,90%

B2. Auxílio Enfermidade – 0,79%

B3. Licença Paternidade – 0,34%

B4. 13º Salário – 10,57%

B5. Dias de chuva / faltas justificadas / acidentes de trabalho – 4,57%

Total de Encargos Sociais que recebem incidência de A: 39,17%

C. Encargos sociais que não recebem incidências globais de A

C1. Depósito por despedida injusta: 40%sobre A2+(A2 xB) – 4,45%

C2. Férias – 14,06%

C3. Aviso-prévio – 13,12%

Total de Encargos Sociais que não recebem incidência globais de A: 31,63%

D. Taxas de reincidências

D1. Reincidência de A. sobre B (35,80% x 39,17%) – 14,81%

D2. Reincidência de A2. sobre C3. (8% x 13,12%) – 1,05%

Total de Taxas de reincidências: 15,86%

PERCENTAGEM TOTAL

- 124,46% + Vale transporte 6% + Refeição mínima

(café) 1% + Seguro de Vida 1,40% = 132,86%

Observações:

1)

As

taxas

podem

ser

alteradas

em

função

das

recolhimentos da Previdência Social.

mudanças

nos

3.2.6 Benefícios e Despesas indiretas – BDI

Após o cálculo dos custos diretos (mão-de-obra, leis sociais inclusive materiais e

equipamentos), através das composições de preços unitários, os custos indiretos

são apurados.

O BDI é uma taxa correspondente à despesas indiretas e lucro, para a execução

de serviços, incidentes sobre a soma dos custos de materiais, mão-de-obra,

equipamentos, etc. Esta taxa tanto pode ser inserida na composição dos custos

unitários, como pode ser aplicada diretamente ao final do orçamento, sobre o

custo total, objetivando conseguir-se o preço de execução de obra, por terceiros.

No estudo de caso, o BDI foi considerado na composição dos custos. O preço de

execução é, pois, igual ao custo da obra mais a taxa de BDI. O BDI inclui os

seguintes componentes:

a) Despesas

eventuais

– Serviços

e materiais

não orçados

ou

não

cobertos especificamente nos levantamentos de quantitativos ou na

composição de custo unitário, às vezes, por falta de detalhes, às vezes

por descuido e, às vezes, por ser um serviço que não foi possível

prever.

b) Quebra de materiais - às vezes não lembrada na composição de

custos;

c) Riscos:

Chuvas que atrapalham o andamento dos serviços;

Perdas de eficiência da mão-de-obra;

Erro de execução, na obra;

Problemas de fundação ou estrutura;

Compra errada de materiais;

Greves, etc.

d) Rateio

da

Administração

do

Escritório

Central

normalmente

as

despesas com o escritório central são rateadas proporcionalmente ao

valor das obras em andamento;

e) Impostos – imposto sobre serviço, imposto de renda, etc.

f) Despesas financeiras – com o não recebimento imediato dos gastos

para construção, o construtor precisa lançar mão de recursos próprios

para continuar a obra, o que gera despesas de investimento de capital,

que precisa ser remunerado e até receber correção monetária;

g) Bonificação – que é o lucro ou remuneração que o construtor cobra pela

execução do empreendimento;

h) Fim

social

de

faturamento bruto;

acordo

com

a

legislação

vigente,

2%

sobre

o

i) PIS – de acordo com a legislação vigente, 0,65% sobre o faturamento.

Pode-se incluir ainda:

Administração da obra – desde que não tenha sido levada em conta

no orçamento;

Despesas com instalação do canteiro – idem

Depreciação dos equipamentos – desde que não tenha sido levada

em conta no orçamento ou nas composições de custos unitários.

A ordem de grandeza dos valores para os itens acima é:

1 – Despesas eventuais - 4%

2 – Quebra de materiais - 6%

3 – riscos - 3%

4 – Administração central - variável

5 – Impostos (COFINS, ISS) – 7,60% / 4,5%

6 – Despesas financeiras - variável

7 – Seguro (nem sempre obrigatório) - 1%

8

– Finsocial - 2%

9 – PIS - 0,65%

10 – Lucro - 10%

*11 – Administração da Obra - variável

*12 – Mobilização e desmobilização do canteiro - variável

*13 – Depreciação de equipamentos - variável

*Desde que não tenha sido levado em conta na planilha orçamentária ou na ficha

de composição de custos.

Na composição do BDI, é conveniente chamar a atenção para os seguintes

fatores:

a) destinação ou finalidade do orçamento;

b) tempo de duração da obra;

c) em se tratando de obra licitada, verificar se tem ou não reajustamento;

d) validade da proposta.

3.2.7 Custo Total

O custo total é a soma de todas as parcelas correspondentes aos valores dos

subtotais e subitens para cada serviço.

O custo total do orçamento é conseguido somando-se todos os totais dos itens.

Quando ainda não foi embutido o valor do BDI nos custos unitários, teremos com

o total, o valor de custo da edificação.

3.2.8 Cronograma

Cronograma de uma obra estabelece o início e o término das diversas etapas de

serviços de construção, dentro das faixas de tempo previamente determinadas,

possibilitando acompanhar e controlar a execução planejada.

O cronograma pode conter os itens principais ou os subitens das várias etapas de

serviços de uma obra, bem como a sua duração, com o início e o término de cada

etapa, permitindo fazer o acompanhamento e o controle físico-financeiro da obra.

3.2.8.1 Tipos de Cronograma

Os cronogramas mais conhecidos são:

a) o de GANTT ou de barras horizontais;

b) o PERT/COM;

c) Cronograma físico ou de execução: utilizado no estudo de caso;

d) Cronograma físico-financeiro.

Cronograma Físico

O cronograma físico apresenta as atividades e os tempos de execução por

período de duração, geralmente em meses, os valores totais e o percentual de

execução acumulado.

3.2.9 Curva ABC

Com

os

microcomputadores,

foram

desenvolvidos

programas

de

análise

orçamentária que agilizam a tomada de decisões. Os programas fornecem vários

relatórios com bastante rapidez e segurança, que praticamente são quase

impossíveis de ser feitos pelos métodos convencionais, principalmente, devido à

falta de tempo, nessas ocasiões.

Um desses relatórios é a curva ABC, que pode ser de insumos e de serviços. O

nome curva vem do gráfico que pode ser traçado usando-se um plano cartesiano,

onde são marcados os insumos, em um eixo, e as suas respectivas porcentagens

simples ou acumuladas, em outro. O ABC corresponde ao sistema alfabético das

iniciais dos insumos. Na prática, o relatório curva ABC de insumos contém o

código, a descrição, a unidade, o preço unitário, as quantidades, o valor total e as

percentagens simples e acumuladas para cada insumo.

O relatório curva ABC de serviços contém o código, a descrição, a unidade, o

preço

unitário,

a

quantidade,

acumuladas dos serviços.

o

valor

total

e

as

percentagens

simples

e

A análise baseada nas curvas ABC permite verificar de imediato os itens críticos

do orçamento: os insumos e os serviços que pesam mais.

3.2.10 Memória Descritiva Resumida do Estudo de caso

O Estudo

de

caso

apresentado

anteriormente

nos

cálculos

do

orçamento

estimativo, considerando a construção de edifício residencial de projetos-padrão

com três pavimentos, para apartamentos de três quartos, dois apartamentos por

andar

no

padrão

normal,

será

apresentado

com

valores

reais

$

reais

de

levantamento. O orçamento será apresentado com os valores finais dos serviços

por se tratar de índices específicos da empresa.

Memória descritiva da obra

Descrição

Total

Serviços Iniciais

247.266,48

Serviços técnicos

27.151,00

Serviços preliminares

4.538,84

Instalações provisórias

17.864,64

Locação de Obra

1.001,40

Máquinas e ferramentas

47.78,10

Administração e despesas

128.343,78

Limpeza da obra

18.194,72

Trabalhos em terra

2.400,00

Intra-Estrutura

115.079,12

Tubulões

68.074,80

Blocos de coroamento

22.848,72

Cintas de travamento

2.149,42

Cintamento

2.608,66

Arrimos entre os cintamentos

19.397,52

Superestrutura

408.379,12

Pilares

23.410,38

Vigamento

49.523,88

Laje maciça

31.089,76

Alvenarias 0,10/0,15/0,20

126.711,90

Canaletas e reforços

20.111,58

Vigas/Vergas e contravergas

9.693,00

Laje do pavimento tipo e forro

87.536,08

Escadas

6.989,00

Esquadrias

59.859,58

Assentamento de marcos

14.084,24

Assentamento de portas

51.313.80

Alvenaria de Platibanda

2.830,36

Alvenaria do hall de escada

22.067,94

Rampas e passarelas

7.181,64

Revestimento

191.047,33

Reboco interno

22.530,78

Reboco externo

39.474,40

Pintura externa

23.775,12

Assentamento do azulejo

38.998,32

Forro de gesso

3.298,90

Fachada

7.038,78

Barrado Impermeabilizante

52,56

Gesso em parede

44.760,30

Pintura

30.471,76

Pintura

20.321,28

Pintura do Hall de escada

3.000,00

Pintura óleo/Esmalte

39,92

Pintura do pilotis

7.120,56

Cobertura

10.398,66

Cobertura

10.398,66

Pavimentação interna

63.360,48

Piso pobre

364,64

Cerâmica de piso

61.854,32

Soleira

685,50

Peitoril

456,02

Pavimentação Externa

18.464,52

Pavimentação Externa

18.464,52

Instalações Eletro-Hidráulicas

117.034,32

Instalações Elétricas/Hidráulicas/Telefônicas

84.000,00

Instalações de complemento hidráulicas

22.095,22

Caixas de passagem de esgoto/pluviais/elétricas/incêndio

10.939,10

Complemento de obra

66.380,70

Gradil

5.682,28

Muro de divisa

18.818,38

Muretas para contenção de Taludes

984,80

Limpeza

5.024,00

Reservatório de água superior

15.985,16

Reservatório de água inferior

15.747,92

Reboco de pilotis

7.138,16

Serviços gerais

67.008,00

Serviços gerais

67.008,00

Habite-se e cartórios

34.720,00

Habite-se e cartórios

34.720,00

Total de Custos – R$:

1.369.610,49

Custo / m2 – R$

915,51

Área: 1496,0 m2

3.3 Propostas Comerciais

3.3.1 Preço Global

O cliente fornece os quantitativos da obra ou os projetos completos, para que o

construtor fique responsável pelos quantitativos, os quais, multiplicados pelos

respectivos preços unitários, resultarão no preço de venda, preço este que o

cliente pagará para ter a obra pronta, de acordo com o s projetos, especificações,

caderno de encargos e critérios de medição.

3.3.2 Preço Unitário

O cliente fornece os quantitativos estimados, que servirão como base para o

julgamento das propostas, ficando o construtor, responsável pelos preços

unitários, sendo que os quantitativos serão medidos quando estiver completa a

documentação.

3.3.3 Administração

Proposta em que o construtor se propõe a executar a obra fornecendo apenas a

administração sobre a mesma e, para tal, receberá pelo serviço, um percentual

sobre o valor da obra (taxa).

3.4 Contrato

Documento legal que servirá para nortear todo empreendimento. Composto de

várias partes, dentre as principais são:

-Objeto do contrato;

-Obrigações do contratante;

-Obrigações do contratado;

-Preço do serviço;

-Fórmula de reajustamento;

Condições de pagamento;

-Diversos.

4 ANÁLISE CRÍTICA

Observa-se que o processo orçamentário em estudo apresentou diferentes

valores de custo / m2, devido aos diferentes processos de cálculo do orçamento.

O orçamento quando calculado pelo método da área equivalente e um custo /m2

já definido, o valor final da construção ficou inferior ao custo analítico. Já

analisando o resultado do orçamento por estimativa, o custo/m2 ficou superior em

aproximadamente 5% (cinco) ao resultado final do custo do orçamento analítico

do empreendimento adotado como instrumento de estudo. O fato de ser uma

estimativa, o orçamento uma vez que se forem feitas alterações, medidas

diferentes das reais, dentre outros, os valores cotados bem como as quantidades

não revelaram a realidade e sendo assim o orçamento deixa de servir como

parâmetro.

Já com o orçamento analítico, temos dados reais que viabilizam a

economia e o planejamento técnico do empreendimento.

Ressalta-se que após se elaborar um orçamento, é necessário fazer uma análise

para avaliação da exatidão, da coerência, da competitividade e, a partir daí, tomar

decisões para melhorá-lo e torná-lo competitivo. É necessário analisar todos os

componentes da planilha orçamentária para se proceder à tomada de posições.

Assim, examinar criticamente todos os elementos do seu orçamento: materiais,

mão-de-obra,

equipamentos,

composições,

índices

de

produtividade,

preços

unitários, quantidades, encargos sociais, BDI, duração da obra, etc.

É importante salientar que existem vários fatores que influem nos índices de

produtividade, tais como alimentação, repouso ou fadiga, condições ambientais,

local e condições de trabalho, tempo de serviço na profissão, etc.

Em decorrência do desenvolvimento do mercado, as empresas precisam buscar

concentrar-se no produto ou serviço de sua linha que é mais estratégico, isto é,

aquilo que de melhor sabem fazer, com maior produtividade e competitividade. É

também necessário trabalhar nos menores limites possíveis de preços, de índices

de produtividade, de quebra de materiais, para estar em condições de competir

com os outros concorrentes.

5 CONCLUSÕES

A cada dia, torna-se mais importante o gerenciamento do empreendimento, pois

permite avaliações

da

performance

física e

financeira

do

empreendimento,

intervindo de maneira positiva para a melhoria da qualidade, no cumprimento dos

prazos e barateamento dos custos.

A empresa da construção civil, apesar de totalmente adversa aos sistemas de

produção convencionais, uma vez que a própria produção é mutante, necessita

refletir urgentemente sobre a formulação orçamentária, visando, além de atender

a

demanda,

em

constante

crescimento,

a

garantir

sua

competitividade

no

mercado. A padronização dos procedimentos de cálculo do preço para as obras

bem como da nomenclatura viriam a minimizar deficiências verificadas no cálculo,

além de agilizá-los.

Concluído o empreendimento é recomendável a avaliação dos resultados com

base nos dados de receitas e despesas do momento, e de suas projeções futuras,

em comparação aos estudos efetuados na viabilidade do empreendimento.

Investir em empreendimentos imobiliários gera riqueza real, além de possibilitar a

criação de empregos para a mão-de-obra especializada e não-especializada.

6 ANEXO

7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 10520: informação e

documentação – citações em documentos - apresentação. Rio de Janeiro: ABNT,

2002.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721: Avaliação de

custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de

edifício em condomínio. Rio de Janeiro: ABNT, 2006.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14724: informação e

documentação - trabalhos acadêmicos- apresentação. Rio de Janeiro: ABNT,

2005.

ANTHONY, R.N e GOVINDARJAN, V. Sistemas de controle gerencial. São Paulo:

Atlas, 2002.

FREZATTI, Fábio. Orçamento empresarial: Planejamento e Controle gerencial. 2ª

Ed. São Paulo: 2000.

SAMPAIO, Fernando Morethson. Orçamento e Custo da Construção. 1ª Ed.

Brasília: Hemus, 1989.

GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao Planejamento e Controle de custos na

Construção Civil Brasileira. 4ª Ed. São Paulo: Pini, 2004.

PINI, Fausto. TCPO 2000 – Tabela de Composições de Preços para Orçamentos.

1ª Ed. São Paulo: Pini, 1999.

HANSEN, Don R.Maryanne M. Gestão de custos : Contabilidade e controle. São

Paulo: Pioneira Thomson Learning, 2003.

SALOMON, D.V. Como fazer uma monografia. 9ª Ed. São Paulo: Martins Fonseca,

1999.