Tire suas dúvidas sobre condomínio: :: Área Cível

. O adquirente é responsável pelo pagamento do débito condominial? Quando da alienação de uma unidade autônoma, a única forma do adquirente de resguardar de eventuais pendências pecuniárias para com o condomínio é obter a declaração de quitação, expedida pelo síndico, como, aliás, manda o art. 1.345, da Lei 10.406/02 (novo Código Civil). Se o adquirente não se muniu dessa declaração, ou se havia despesa em aberto desconhecida na oportunidade, assume toda e qualquer responsabilidade pelas dívidas incidentes sobre a propriedade adquirida. Como disse com muita clareza um dos autores mais respeitados sobre o tema, “... a unidade vendida sempre responderá pelo débito, em virtude de sua natureza jurídica propter rem. Assim, o adquirente tem de pagar, mas fica com o direito de regressivamente exigir reembolso junto ao alienante”. (J. Nascimento Franco, em sua obra – Condomínio). . A prova da quitação das obrigações condominiais pode ser feita por meio de declaração do alienante? O art. 1.345, da Lei 10.406/02, vincula a alienação da unidade autônoma à prova da quitação das obrigações condominiais sobre ela incidentes (isto é, declaração assinada pelo síndico). Por sua vez, a Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto 93.240/86, no seu art. 2º, § 2°, dispôs que a prova da quitação poderá ser substituída por declaração do alienante, ou do seu procurador, sob as penas da lei, a ser inserida na escritura, de que inexiste débito para com o condomínio. Caso o comprador (adquirente) aceite tal declaração firmada pelo alienante, a venda poderá ser feita sem a prova de quitação de despesas. É claro que, sem a aceitação do adquirente, nenhuma alienação pode ser feita sem a declaração de quitação assinada pelo síndico. . O síndico pode, por meio da coleta de assinaturas, decidir sobre assuntos de interesse coletivo? Todas as resoluções de interesse coletivo devem ser tomadas em Assembléia, a qual não se pode substituir por qualquer outra modalidade de deliberação. Fora disso, é de se considerar que a vontade da massa condominial nasce de manifestação coletiva na Assembléia, nunca da soma de manifestações isoladas. A Assembléia Geral é o órgão supremo do condomínio, visto que por meio dela se manifesta a vontade de coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns. Tendo em vista a eminência de suas funções, ela é considerada a caixa acústica do condomínio, o único órgão competente para coletar e exprimir a vontade coletiva. . Qual o prazo de prescrição do débito condominial? O prazo de 20 anos previsto no art. 177 do Código de 1916 passou para dez no art. 205 do novo Código Civil de 2002. Mas no exame da prescrição, ter-se-á de considerar o disposto no art. 2.028 do Código atual, que diz: serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. . O síndico tem direito a receber 13º salário? O 13º salário, tal como definido pelo artigo 7º, VIII da Constituição Federal, bem como pela legislação infraconstitucional pertinente, é direito do trabalhador com vínculo de emprego. O síndico não se enquadra entre os empregados do condomínio. Ele é um mandatário, eleito entre os condôminos como representante do condomínio. A gratificação natalina somente será paga a título de benesse e desde que haja previsão na convenção do condomínio. . Qual o quorum necessário para os condôminos decidirem sobre a instalação de hidrômetros para medição do consumo de água nas unidades

tais como as sociedades. na forma da lei. do novo Código Civil). de modo que itens de fundamental importância para mantença do condomínio sejam discutidos. Assim. Por expressa disposição dos artigos 1. o assunto é ponto de livre estipulação entre as partes. O condomínio terá. Quando utilizada em níveis excessivos. A troca dos cabos do elevador caracteriza que tipo de despensa: ordinária ou extraordinária? Nos termos do artigo 22. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor na relação condomínio-condômino? É equívoco enquadrar a relação condomínio-condômino na Lei 8. não devendo ser paga pelos inquilinos.” (TJRJ – Apel.331 a 1. Qual é a atribuição do subsíndico? Ele tem direito a remuneração? Tanto a lei antiga dos condomínios (Lei 4. a energia reativa provoca sobrecarga em todo o sistema elétrico. portanto. obrigando as concessionárias a investir mais para evitar quedas de tensão e interrupções de fornecimento. lei de mesma hierarquia. salvo disposição expressa na convenção do condomínio. decorrente de sua peculiar essência e natureza – em síntese.Código Civil) não estipulam as atribuições. a função de subsíndico só poderá ser criada se antes for alterada a convenção. II. deixando claramente tal incumbência a cargo da Convenção de Condomínio. . Ademais. já que. É verdade que as empresas concessionárias passarão a cobrar pela energia elétrica reativa excedente? Realmente o problema existe e tende a tomar vulto. O Código Civil. . a postura seja aprovada pelo voto da maioria absoluta dos condôminos. e não aos condomínios. não há obrigatoriedade de realizar assembléia geral ordinária no mês de janeiro. prorrogado até 11/01/07 pela Lei nº. O credor hipotecário tem preferência frente aos créditos condominiais? Não. 1.aneel. e não há provas de excesso na cobrança feita por tal empresa. a saber: aprovação da proposta por dois terços dos condôminos em assembléia geral. a despesa com a troca dos cabos do elevador caracteriza hipótese de despesa extraordinária. Albano Mattos Correa – J.031 do novo Código Civil. deve ser repassada aos condôminos proprietários. da Lei nº 8. mas sim. assim sendo. que o CDC pretende equilibrar. parágrafo único. posto que todos os condôminos encontram-se em pé de igualdade. necessariamente. a fim de aprovar o orçamento das despesas. Sendo assim.001. A pretensão de ver devolvido o valor reativo á taxa de energia reativa excedente. provisões a fazer. desde que. 2003. . art.autônomas? É possível a instalação de hidrômetros para cada uma das unidades autônomas.345 do Código Civil revela-se a natureza propter rem das obrigações condominiais. “a”.gov. o crédito condominial goza de privilégio especial. devendo. Assim. .11066 / Des. e 1. como é o caso da hipoteca. caput. que teve sua validade reconhecida em julgamento no Rio de Janeiro. deve vir acompanhada. as relações condominiais são regidas por regime jurídico próprio.358). Rejeição da preliminar e. por cerceamento de defesa. não é obrigatório o ajuste da convenção do condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil. ser claro e expressamente previsto em contrato para ter força obrigatória. tais como geladeira.351 do Código Civil. de modo prévio e em assembléia. O condomínio está obrigado a pagar 13º salário para a empresa administradora? O condomínio não está obrigado. A suspensão da cobrança da energia reativa excedente.406/02. já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil. da Lei 4. no mérito. Neste sentido.350. nem tampouco remunerações do subsíndico. ultimadas antes de 11/01/03. como já dito. nada diz a respeito da figura do subsíndico.245/91 (Lei do Inquilinato). o que exige condutores de maior diâmetro e transformadores mais potentes. que é a lei regente do tema “condomínio edifício”. por força de lei. uma assembléia geral por ano. E. O procedimento tem de ser monitorado por técnico ou engenheiro eletricista. 336. mediante o trâmite definido na lei para tanto. E. poderão permanecer inalteradas. 11.591/64) quanto a nova (Lei 10. em se tratando de uma prestação de serviço. expedida pela Aneel. Ou seja: as convenções de condomínio. a saber. servem justamente para tal fim. a efetuar o pagamento de 13º salário para a empresa administradora. que são entes despersonalizados. do novo Código Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24. Cív. destina-se às pessoas jurídicas (artigo 44 do novo Código Civil). . É bom lembrar que todo equipamento consome dois tipos de energia: a ativa. só pode ser obtida após a correção do fator de potência. de prova do direito alegado. . quando verificado que ás partes foram oferecidas todas as oportunidades para que se manifestassem e reagissem. relação de prestação de serviços. provinda da mesma fonte que a Lei 8. o mesmo somente existirá se houver expressa previsão sobre o assunto na convenção condominial. visto não existir relação de emprego entre ambos.078/90. art. um subsíndico? Não. salvo conveniência particular. consumida por aparelhos que têm algum motor. O síndico deve realizar assembléia geral ordinária obrigatoriamente no mês de janeiro? O síndico deve obedecer fielmente ao que reza a convenção do condomínio e o artigo 1. não existe no condomínio. .341. agora. www. X. o Código Civil (artigos 1. ar-condicionado etc. fixado pelo artigo 2. 15/02/2005 – 6º Câm. Se a concessionária de energia elétrica age em sintonia com a Resolução nº456. este não fixa prazo para que as convenções se ajustem às suas novas disposições.591/64). com a instalação de banco de capacitores. I. conforme despacho que se segue: “Merece repulsa a preliminar de nulidade.). parágrafo único. as associações e as fundações. mas sim comunhão de áreas e coisas de uso comum em simbiose ás partes exclusivas de cada condômino. . a prestação de contas. 96. impõe-se a decretação de improcedência do pedido autoral. improvimento do recurso. e a reativa. as contribuições dos condôminos.078/90. tendo preferência sobre o crédito oriundo de uma garantia real. pois aumenta ou facilita o uso do bem (cf. aconselha-se sua realização nos primeiros meses do ano.035. 50% (cinqüenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. Cabe não esquecer que a desigualdade entre os hipossuficientes e os hipersuficientes. Para entender melhor a questão. posto ser hipótese de despesa útil. realizando pelo menos uma assembléia geral ordinária por ano. caput. lei alguma assegura seu pagamento. nos termos do artigo 1. e eventualmente eleger o substituto. 2º. do novo Código Civil. . bem como do artigo 2. continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública do novo Código.127/05. a própria conservação do imóvel -. Se esta também for omissa. do novo Código Civil). Os condomínios são obrigados a atualizar suas convenções até janeiro de 2007? O prazo para adaptação dos atos constitutivos. posto que. .br). Cív. O espírito da lei foi o de assegurar a realização de. a saber. as concessionárias têm a tecnologia e o fundamento normativo para cobrar pela energia reativa excedente. Mas como há previsões e. leia a Resolução 456/00. portanto. No condomínio não existe relação de consumo. ao menos. da Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica. que acende lâmpadas comuns do tipo incandescente.

ainda que seja remunerado. da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). multas e ação judicial. dada a flagrante desprorpoção de suas dimensões com a área correspondente à vaga. – Des. os oficiais de Justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no artigo 143 do mesmo diploma. Assim. deve ser verificado o que diz a Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno a respeito. .069/90) que “considera-se criança. a prestação de contas. Tais normas devem ser fielmente obedecidas por todos.: 2003. e 12. a despesa com pintura. Multa por infração à convenção. fazer pessoalmente as citações. que “estabelece a obrigatoriedade da afixação de placa com informação sobre a profundidade das piscinas instaladas em próprios municipais”. Assim. O mais comum é que as vagas destinem-se apenas e tão-somente ao estacionamento de “automóveis e passeio”. a saber. a pessoa até doze anos de idade incompletos. “b”. reposição e lavagem de pastilhas da fachada do edifício caracteriza hipótese de despesa extraordinária extraordinária. Uso indevido.350. Qual o quorum necessário para aprovação das contas do síndico? A prestação das contas se dá. o qual.297. Assim. parágrafo único. Conclui-se. o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei. necessariamente em assembléia geral. e há a certeza de que a ré não pagou qualquer quantia referente ao período invocado pelo autor. realizar-se-á na presença de suas testemunhas. realizando pelo menos uma assembléia geral ordinária por ano. Como se caracteriza a inadimplência das despesas condominiais? No condomínio. . Qual a natureza jurídica das despesas com pintura. pois os funcionários do condomínio não têm qualquer responsabilidade sobre as mesmas. penhoras. (2º TACivilSp – Ap. . certificando no mandado o ocorrido. Isto é. o síndico é o representante legal do condomínio. em último caso). Como exemplo. são inaplicáveis ao caso disposições relativas à legislação trabalhista ou á prestação de serviços. portanto. realmente não é recomendável nem tampouco adequado permitir que as crianças permaneçam desacompanhadas nas áreas comuns do edifício. maioria simples dos presentes. Direito impostergável de o condomínio exigir do condômino respeito à convenção. imediatamente no dia seguinte à data do vencimento (art.255/04. O síndico deve realizar assembléia geral ordinária obrigatoriamente no mês de janeiro? O síndico deve obedecer fielmente ao que reza a convenção do condomínio e o artigo 1.2003). Porém. Como lidar com o estacionamento de veículos de dimensões incompatíveis às vagas de garagem do condomínio? Primeiro. as contribuições dos condôminos. com fixação de multa pecuniária. Há. . apenas. o pedido de informações para tanto terá caráter de solicitação e não de obrigatoriedade.001. 45. 28/05/2003). Sua destituição não lhe dá direito a qualquer reparação de ordem pecuniária ou cumprimento de aviso prévio. por óbvio. II.348. desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de Justiça. 394 do Código Civil). O Estatuto diz ainda sobre o pátrio poder (chamado pelo Código Civil de poder familiar) que que aos pais cabe a obrigação de zelar pela guarda e proteção dos filhos. IX.352 e 1. em segunda convocação.591/64). Juiz NELSON CALANDRA – J. do Código de Processo Civil). – Proc. Os condôminos são obrigados a fornecer dados e documentos pessoais para confecção do cadastro de moradores? O condomínio pode elaborar cadastro de condôminos. sempre que possível. Civ. 275. desde que o oficial de Justiça se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições perante o condomínio. (TJRJ – Apel. em dívida de condomínio. locatários e ocupantes das unidades. Garagem. lavagem de pastilhas e reparos na fachada do edifício? Nos termos do artigo 22. de prévia notificação para a constituição da mora..353 do novo Código Civil. o síndico não é empregado do condomínio. já seria possível propor a ação de cobrança pelo procedimento sumário. Os pais podem atribuir responsabilidade aos funcionários do condomínio pelos filhos deixados sozinho nas áreas comuns do edifício? Diz o artigo 2º do Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8. não necessitando qualquer procedimento judicial ou extrajudicial para a constituição da devedora em mora. e eventualmente eleger o substituto. a partir daí. entre elas. Estacionamento de veículo não permitido pela convenção.C. 681. do Código de Processo Civil. o que se comprova pela verificação da carteira funcional e do mandado judicial – documento com todas informações relevantes ao ato – não deverá ser oferecida qualquer resistência à entrada do referido profissional. prisões. não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial. pode o funcionário do condomínio impedir a entrada de oficial de Justiça? Nos termos do artigo 139 do Código de Processo Civil. O condomínio. que a despesa é da alçada dos locadores. não abrange os condomínios edilícios. por meio da sua administração e do seu pessoal. II. arrestos e outras diligências. dia e hora. como exemplifica o julgado seguinte: CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – MORA CARACTERIZADA – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 960 DO CÓDIGO CIVIL E 12 DA LEI Nº. para os afeitos desta Lei. Atendendo a pedido de condômino. carecendo para sua aprovação da obtenção da representatividade de praxe. “b”. e não dos locatários. com menção de lugar. do Código Civil. X. DES. salvo se o contrário constar expressamente da Convenção Condominial. momento em que. que é o meio cabível para recuperação dos créditos do condomínio (art. a regra é ‘dies interpellat pro homine’. Também não é prestador de serviços. o Decreto nº. O espírito da lei foi o de . o cargo é uma modalidade de representação (artigos 115 a 120 do Código Civil). por exemplo. É ilustrativo o julgado abaixo: Ementa: Condomínio. a fim de aprovar o orçamento das despesas. sob pena de aplicação dos expedientes de controle de praxe no condomínio (advertência. caput. . seu regramento depende do constante na legislação do município. É obrigatória a colocação de placa indicativa da profundidade na piscina do condomínio? O assunto é eminentemente de natureza local e assim sentada. no âmbito do município de São Paulo não há lei que estabeleça tal obrigatoriedade. do novo Código Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24. s/ Rer. da Lei 4.663-00/5 – 3º Câm.05083 – Data: 07/07/2003 – 13º C. teoricamente. a falta de pagamento da prestação mensal ocasiona o inadimplemento (mora). – Rel. ou seja. . 4591/64 Há a presunção de que o imóvel gera despesas. . Não há necessidade. independentemente de o condômino visado estar ou não na respectiva unidade autônoma. . Qual é a natureza jurídica do cargo de síndicos? Por força dos artigos 1. e adolescente aquela entre doze e dezoito anos de idade”. caput. NAMETALA MACHADO JORGE – J. A diligência. Por tal razão. . nos termos dos artigos 1.

III. Ou seja. Frédéric Denis sugere que a Convenção estabeleça que. . umidade. nada diz sobre o assunto. usualmente. e Lei Estadual (SP) 11.331. . . O condômino devedor de apenas uma multa disciplinar pode participar das assembléias condominiais? Não.380/77. . Como.718/83. regulamentada pelo Decreto 5. em caso de indivisão ou usufruto sobre uma unidade autônoma. que obriga a conservação periódica das fachadas a cada cinco anos. . na Itália. J. como decorrência de sua posse direta” (STJ – Recurso Especial nº 588714/CE – DJ 29. seus titulares devem designar um deles. ou. Como se exerce o direito de participação e voto de uma unidade autônoma que pertence a donos diversos? O assunto não é regido de forma literal e expressa pela legislação pertinente (Código Civil). intitulada “acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações. se o condomínio utiliza. água oriunda da empresa concessionária. a correição da convocação das assembléias gerais ou propositura da ação de cobrança e principalmente a questão da segurança pessoal e patrimonial de todos os que residem no condomínio. sobre esse condomínio são aplicáveis o artigo 1. Porém. Assim sendo. dada sua importância e aplicação em diferentes aspectos da administração condominial. a construção de outro pavimento ou edifício no solo comum (artigo 1.296/04. tal medida é recomendada. 286 – LEXSTJ vol. ao menos.” FRANCO.314 e seguintes do Código Civil. . gozo e fruição do imóvel. . salvo se o contrário constar expressamente da convenção condominial. e unidade que lhes pertence. consta da legislação municipal. §5º.343 do Código Civil). a NBR 9050 da ABNT.enquanto válido o contrato de locação. o mandato. exigir que eles escolham entre si o representante único. O condomínio pode proibir que os locatários usem certas partes comuns? Não. Com efeito. 124). a existência dos suplentes ao conselho. Só se justificaria tal análise se o condomínio tivesse sistema independente e próprio de captação de água.351 do Código Civil).518/88. Mas como há previsões e. São exemplos: a alteração de destinação do condomínio. Serve de exemplo a Lei 10. 5º edição. A finalidade do circuito fechado de TV no condomínio edilício é servir como um dos aparatos que dão segurança pessoal e patrimonial a todos no condomínio. entende-se que não haverá razão ou fundamento para a feitura do controle periódico exigido pela Lei 3. regulamentada pelo Decreto 33. espaço. Os condomínios são obrigados a efetuar o controle da potabilidade da água? Trata do tema a Lei Estadual 3. pertinentes ao direito de propriedade. por força do artigo 1. O condomínio pode elaborar cadastro de condôminos e ocupantes? Sim. pois podem comprometer o direito de imagem das pessoas que residem e transitam no condomínio (artigo 20 do Código Civil). São exemplos: Lei Federal 10.assegurar a realização de. Tais normas jurídicas são cumpridas com a aplicação conjunta da norma técnica pertinente. entendemos que o Presidente deve.263/02. na votação. bem como o seu modo de ativação. exigindo que os diferentes danos de uma mesma unidade indiquem um deles como o representante na assembléia: “No caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa. . aconselha-se sua realização nos primeiros meses do ano. insolação. usos outros devem ser evitados. Porém tal pedido de informações terá o caráter de solicitação e não de obrigatoriedade. entende-se que o mais sensato é colocar em prática a lição do jurista J. só se modificam com a aquiescência da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade). haverá desrespeito aos princípios constitucionais da igualdade (artigo 5º. Vale lembrar que o locatário está no condomínio em nome do condômino locador. sob pena de não ser computada. o condômino devedor estará proibido de participar e votar nas assembléias condominiais. do Código Civil. qualidade da tinta e da pintura). mobiliário e equipamento urbanos”. o Código Civil não contempla especificamente a hipótese e como não podem comparecer e votar todos os titulares de uma única unidade autônoma. cisterna ou fonte. Qual é a legislação básica sobre acessibilidade? O assunto é de alta complexidade legislativa. O artigo 1. um deles ou o síndico pode requerer a designação pelo Juiz (La copropriété des immeubles bâtis.008/93.. Existe lei que estipula prazo para pintura ou lavagem das fachadas? Dizem os especialistas que a pintura da fachada se justifica quando sua vida útil termina. Nascimento. ainda.098/00. Todos os assuntos constantes da convenção do condomínio podem ser modificados com a aprovação de dois terços dos condôminos? Não. e artigo 712-0 do CC suíço). bem como se o condomínio observa as normas municipais sobre higiene da caixa d’água. de modo que itens de fundamental importância para mantença do condomínio sejam discutidos. Aliás. 2005. porém. locatários e ocupantes. Salvo a hipótese de ter questionado a multa aplicada por meio de ação própria. página 153). São Paulo: Revista dos Tributos. páginas 131-132. Se a Convenção o permitir. caput. das unidades autônomas ou mesmo das áreas comuns (artigo 1. Assim. dependerá de disposição expressa da convenção do condomínio. Nascimento Franco. A legislação sobre condomínio diz algo sobre os conselheiros suplentes? Não. capital. O assunto. As imagens gravadas pelo circuito fechado de TV podem ser fornecidas aos condôminos? Não. não há obrigatoriedade de realizar assembléia geral ordinária no mês de janeiro. Condomínios. artesiano. da Constituição Federal) e do direito de propriedade. Neste particular. o condomínio pode elaborar cadastro de condôminos.2006 p. uma assembléia geral por ano. . Ao contrário.356 do Código Civil. Se concretizados tais medidas. salvo disposição expressa na convenção do condomínio. por meio de poço convencional. do Código Civil). nos limites de São Paulo.“. colocando a questão sub judice. Neste sentido.335. a cessão (ou alteração da cessão) do uso exclusivo de propriedade comum a condômino ou estranho (artigo 1. entendemos válida a cláusula que autorize sorteio do representante dos co-proprietários da unidade entre os que se acharem presentes. . dependendo de algumas variáveis (poluição. como. Nem todos os itens existentes na convenção poderão ser alterados com a aprovação de dois terços dos condôminos. ainda que limitado no . seguindo exemplo da legislação estrangeira (artigos 67 das Disposizioni per I´Atuazione del Códice Civile. por exemplo. o que geralmente ocorre no período de três a cinco anos. .05. pois é tratado por normas oriundas das três esferas governamentais. Certos temas de relevância. exclusivamente. o único que trata do conselho fiscal. Não havendo acordo. provisões a fazer. São temerárias as propostas de segregação ou restrição dos locatários quanto ao uso de áreas comuns. recomenda-se que a legislação local seja consultada.. por exemplo. o locatário tem o direito de uso.718/83 que alterou a Lei 1. O Novo Código Civil permite a reeleição de síndico? A lei ora vigente sobre o tema não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico. razão pela qual é vedado dar-lhe tratamento diferenciado e prejudicial. 202 p.

seu prazo de dois anos. O locatário pode figurar como réu nas ações de cobrança? No pólo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais deve constar sempre o titular da propriedade. democraticamente. . após a realização de algumas tentativas frustradas. Tanto é assim. LV. Os condôminos podem deixar de aprovar as contas do síndico. conforme o artigo 1. O conserto de vazamento na junção em “T” que liga a coluna ao ramal é de responsabilidade de quem? São de responsabilidade do condomínio os vazamentos ou infiltrações oriundas das áreas e coisas comuns. juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e do lançamento do número da unidade autônoma no rol dos inadimplentes. O Secovi-SP é otimista com relação ao uso de meios alternativos para solução dos conflitos condominiais (condômino-condomínio. dentre os quais a junção em “T”. de propriedade. gozar ou dispor do seu bem como melhor lhe aprouver. mas ingressar o quanto antes com ação de cobrança para receber os valores que lhe são devidos. o grande problema dos mencionados institutos no Brasil é que oportunistas têm criado pretensos tribunais visando burlar incautos. nos termos do artigo 1. via assembléia. O inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno por força das disposições de contrato de locação. Daí que a obrigatoriedade da existência do(s) conselho(s). não estando presa ao parecer dado a respeito pelo Conselho Consultivo ou Fiscal. sendo sua relação. ou seja que ‘decorre da coisa’.406/02. . todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira. cabendo a cada condomínio reger a hipótese por meio da sua própria Convenção. condomínio-administradora). isto é. Ao condomínio não cabe cercear os direitos do proprietário.336. mormente em se tratando de decisão que não aprova as contas. permanece inalterada a responsabilidade decorrente de sua eleição perante o condomínio. motivar a propositura de ação de prestação de contas pelo síndico. O síndico pode decidir sozinho por adotar a terceirização de serviços de portaria. será acionado judicialmente o condômino-locador e não o locatário. É claro que existem entidades idôneas. poderá. Contudo. . O condomínio não pode ficar acéfalo. . É possível que determinado assunto. . como já fartamente noticiado. . avaliando a idoneidade da empresa prestadora de serviços. pois ela não é parte integrante . que se débitos surgirem da unidade autônoma objeto da locação. . inserindo-se no seu texto cláusula compromissória que possibilite (mas não obrigue) a resolução de pendências entre condômino e condomínio através por meio do instituto comentado. de modo que. Embora a investidura se efetue por tempo certo. É certo. limpeza e segurança? Trata-se de tema por demais polêmico para que o síndico decida isoladamente. sem que outro tenha assumido seu lugar. pois trata-se de dívida propter rem. Pode–se dizer que decisões tomadas em assembléia são imutáveis? As decisões tomadas em assembléia não são imutáveis. se adote uma decisão que seja a mais conveniente ao condomínio. de natureza obrigacional (contratual) e não decorrente de direito real. da Constituição da República). §2º. Como fica a representação do condomínio caso nenhum condômino queira assumir a função de síndico? Tendo expirado o prazo do mandato do síndico. permanecendo o síndico responsável pela administração condominial até que outro seja eleito. O proprietário inadimplente pode alugar sua unidade autônoma? O fato de o condômino estar em atraso com o pagamento das quotas condominiais não afeta seu direito de propriedade. obviamente a assembléia tem a opção de aprovar ou não as contas.). para que este se desincumba judicialmente de suas obrigações. É a razão disto é muito simples: há que se assegurar o direito de defesa do síndico (artigo 5º. que é cano de utilização comum também.347 do Código Civil. buscando-se afastar ou minimizar eventuais riscos para o condomínio. no dia e modo convencionados. Como exemplo. devendo ser tratado no principal e mais democrático foro do condomínio. . ela pode atuar como procuradora de outras unidades. é necessário alterar de modo prévio a Convenção do Condomínio. Estando o imóvel apenas em seu nome. ou mesmo possa se preparar para tanto. dependerão do constante na Convenção. Qual postura deverá ser adotada quando o pagamento do rateio mensal é efetuado em desacordo com a via eleita como a adequada. sem qualquer motivo justo? Na apreciação das contas. sobre o qual houve uma certa decisão no passado. bastará que se reúna uma quantidade de votos superior à que antes deliberara o tema. da Lei 10. Deve-se analisar com critério a proposta de terceirização. mormente dos canos denominados prumadas ou colunas ou demais instalações de uso indistinto e coletivo. sua esposa pode ser procuradora de outras unidades? Mesmo que o imóvel esteja também em nome da esposa. poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. que as deliberações devam ser motivadas e fundamentadas. ou designado judicialmente. conforme o artigo 1. podendo ele usar. porém. sem um responsável pela sua condução. A decisão da assembléia que não aprova as contas. o que faz com que sua ligação seja de direito real.307/96). bem como suas atribuições e demais especificidades (obrigatoriedade do conselheiro ser condômino. seja retomado ou renovado em nova assembléia. existência de suplentes etc. que é a assembléia geral de condôminos. destituída de maneira completa de fundamentos. do novo Código Civil. Para tanto. isto é. trata-se de uma faculdade. de modo que este possa apresentar as informações que entender adequadas ao completo esclarecimento do tema. Além disso. portanto. . O condomínio pode se valer da arbitragem para resolver conflitos? Sim.356 do novo Código Civil estabelece que o conselho (fiscal ou consultivo) poderá existir. A Convenção do Condomínio veda a outorga de procuração ao conselheiro do condomínio. . número de conselheiros. LIV. prazo de mandato. ou é proprietário ou possui direitos à aquisição da unidade autônoma. a arbitragem exige a adoção de certas cautelas e requisitos legais. O condômino-locador. Exemplo: depósito na conta do condomínio ao invés do pagamento de boleto bancário? Para que a mora e seus efeitos sejam evitados. . numa assembléia a ser realizada em oportunidade futura. como são exemplos a mediação e a arbitragem (Lei nº 9. Quais as atribuições do conselho fiscal? O artigo 1.334. Aqueles que não acatarem a praxe condominial poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo ser sancionados com multa. §1º. O próprio sindicato tem sua Câmara de Mediação. o síndico permanece na vigilância do imóvel até lhe darem substituto.

. usualmente. a pessoa até doze anos de idade incompletos. dependendo de algumas variáveis (poluição.da administração do condomínio. a despesa com pintura. J. um deles ou o síndico pode requerer a designação pelo Juiz (La copropriété des immeubles bâtis. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor na relação entre condomínio e condômino? Não. exigindo que os diferentes danos de uma mesma unidade indiquem um deles como o representante na assembléia: “No caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa. e unidade que lhes pertence.028 desse diploma legal. que obriga a conservação periódica das fachadas a cada cinco anos. e adolescente aquela entre doze e dezoito anos de idade”. dispostos nos artigos 1.Como se exerce o direito de participação e voto de uma unidade autônoma que pertence a donos diversos? O assunto não é regido de forma literal e expressa pela legislação pertinente (Código Civil). a prestação de contas. o morador é o responsável pela infração. no que se refere a parte externa da edificação.069/90) que “considera-se criança. caput. . se o condomínio utiliza. . uma assembléia geral por ano. X. realizando pelo menos uma assembléia geral ordinária por ano.518/88.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Nascimento Franco. da Lei nº 8. o que geralmente ocorre no período de três a cinco anos. o Código Civil não contempla especificamente a hipótese e como não podem comparecer e votar todos os titulares de uma única unidade autônoma.380/77.Existe lei que estipula prazo para pintura ou lavagem das fachadas? Dizem os especialistas que a pintura da fachada se justifica quando sua vida útil termina. por exemplo.245/91 (Lei do Inquilinato). insolação. . qual o prazo prescricional para cobrança de quotas condominiais em atraso? A cobrança de quotas condominiais prescreve em dez anos. exclusivamente. nos limites de São Paulo. Na contagem dos prazos de prescrição. maioria simples dos presentes. parágrafo único.353 do novo Código Civil.O síndico deve realizar assembléia geral ordinária obrigatoriamente no mês de janeiro? O síndico deve obedecer fielmente ao que reza a convenção do condomínio e o artigo 1. 2. porém. não há obrigatoriedade de realizar assembléia geral ordinária no mês de janeiro.352 e 1. água oriunda da empresa concessionária. comprovadamente. o condomínio pode elaborar cadastro de condôminos. Neste particular. O assunto. 5º edição.591/64). As relações condominiais são regidas por regime jurídico próprio. as contribuições dos condôminos. Porém tal pedido de informações terá o caráter de solicitação e não de obrigatoriedade. realmente não é recomendável nem tampouco adequado permitir que as crianças permaneçam desacompanhadas nas áreas comuns do edifício. sobre esse condomínio são aplicáveis o artigo 1. páginas 131-132. No interior da unidade autônoma. entende-se que o mais sensato é colocar em prática a lição do jurista J. em caso de indivisão ou usufruto sobre uma unidade autônoma. Assim sendo. seus titulares devem designar um deles. .358 do novo Código Civil.350. necessariamente em assembléia geral. bem como se o condomínio observa as normas municipais sobre higiene da caixa d’água. e não dos locatários. na Itália. carecendo para sua aprovação da obtenção da representatividade de praxe. caput. entendemos válida a cláusula que autorize sorteio do representante dos co-proprietários da unidade entre os que se acharem presentes. capital. sob pena de não ser computada. O espírito da lei foi o de assegurar a realização de. . lavagem de pastilhas e reparos na fachada do edifício? Nos termos do artigo 22. pois os funcionários do condomínio não têm qualquer responsabilidade sobre as mesmas. O condomínio é responsável pelas ligações clandestinas de TV a cabo? O condomínio terá responsabilidade civil.Qual o quorum necessário para aprovação das contas do síndico? A prestação das contas se dá. .O condomínio pode elaborar cadastro de condôminos e ocupantes? Sim. . locatários e ocupantes. para os afeitos desta Lei. regulamentada pelo Decreto 33. . Porém. nos termos dos artigos 1. qualidade da tinta e da pintura). É equívoco enquadrar a relação existente entre condomínio e condômino na Lei nº 8. a correição da convocação das assembléias gerais ou propositura da ação de cobrança e principalmente a questão da segurança pessoal e patrimonial de todos os que residem no condomínio. caso haja. participação de seu preposto ou seu consentimento. reposição e lavagem de pastilhas da fachada do edifício caracteriza hipótese de despesa extraordinária extraordinária. salvo se o contrário constar expressamente da convenção condominial.331 a 1. Serve de exemplo a Lei 10. Conclui-se.718/83 que alterou a Lei 1.314 e seguintes do Código Civil. que a despesa é da alçada dos locadores. recomenda-se que a legislação local seja consultada. a partir daí. do novo Código Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24. seguindo exemplo da legislação estrangeira (artigos 67 das Disposizioni per I´Atuazione del Códice Civile. cisterna ou fonte. aconselha-se sua realização nos primeiros meses do ano. como. São Paulo: Revista dos Tributos. salvo disposição expressa na convenção do condomínio. em segunda convocação. Só se justificaria tal análise se o condomínio tivesse sistema independente e próprio de captação de água.” FRANCO. entende-se que não haverá razão ou fundamento para a feitura do controle periódico exigido pela Lei 3. 2005. . entendemos que o Presidente deve. tal medida é recomendada. a fim de aprovar o orçamento das despesas. umidade. Condomínios. por exemplo. ao menos.Qual a natureza jurídica das despesas com pintura. provisões a fazer. página 153). Frédéric Denis sugere que a Convenção estabeleça que. exigir que eles escolham entre si o representante único. artesiano. Aliás. e artigo 712-0 do CC suíço).Os pais podem atribuir responsabilidade aos funcionários do condomínio pelos filhos deixados sozinho nas áreas comuns do edifício? Diz o artigo 2º do Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8. Assim. Neste sentido. da Lei 4. consta da legislação municipal. deve-se ter em vista sempre o art. A eleição para ocupar o cargo de conselheiro é pessoal ao cônjuge. .718/83. . conforme dispõe o artigo 205 do novo Código Civil. por meio de poço convencional. Como. dada sua importância e aplicação em diferentes aspectos da administração condominial. a saber. na votação.008/93. Mas como há previsões e. De acordo com o novo Código Civil. Se a Convenção o permitir. e eventualmente eleger o substituto. O Estatuto diz ainda sobre o pátrio poder (chamado pelo Código Civil de poder familiar) que que aos pais cabe a obrigação de zelar pela guarda e proteção dos filhos. “b”. Nascimento.Os condomínios são obrigados a efetuar o controle da portabilidade da água? Trata do tema a Lei Estadual 3. Não havendo acordo. de modo que itens de fundamental importância para mantença do condomínio sejam discutidos.

As assembléias condominiais podem ser filmadas? O novo Código Civil (artigos 1. a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno trazem dispositivos que reproduzem a mesma idéia com outras palavras. . o síndico permanece na vigilância do imóvel até lhe darem substituto. Somente se houver concordância é que a filmagem poderá ser feita.O condomínio é obrigado a dispor de playground? Não existe obrigação dos condomínios terem playground. Assim.Os condôminos podem deixar de aprovar as contas do síndico. de natureza obrigacional (contratual) e não decorrente de direito real. Ao contrário. Em verdade. numa assembléia a ser realizada em oportunidade futura. seja retomado ou renovado em nova assembléia. sem que outro tenha assumido seu lugar. . §2º. via assembléia. conjuntamente com o constante no artigo 1. sem qualquer motivo justo? Na apreciação das contas. Embora a investidura se efetue por tempo certo. conforme o artigo 1. e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. isto é. dentre os quais o direito de imagem (artigo 20). lei que atualmente rege o condomínio edilício. bastará que se reúna uma quantidade de votos superior à que antes deliberara o tema. pela boa-fé ou pelos bons costumes.Como fica a representação do condomínio caso nenhum condômino queira assumir a função de síndico? Tendo expirado o prazo do mandato do síndico. somente a unanimidade dos condôminos (totalidade dos votos do condomínio) é que poderia autorizar a alteração de um determinado local edifício para abrigar o playground. do novo Código Civil. O condômino-locador. que prevê a possibilidade de poda ou corte. pelo proprietário do terreno invadido. nos termos do artigo 1. conforme estabelece o artigo 1. também aplicáveis. a destinação de cada uma das áreas comuns existentes no condomínio depende do expressamente previsto na Especificação e/ou Convenção do Condomínio. excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social. o presidente da assembléia é quem fica responsável pela prévia consulta aos condôminos presentes. o novo Código Civil fala genericamente dos direitos da personalidade (artigos 11 a 21). Na verdade. ambos do novo Código Civil: · Artigo 187: Também comete ato ilícito o titular de um direito que. .406/02. Provavelmente. porém. II. O condomínio não pode ficar acéfalo. ao exercê-lo. o mandato. · Artigo 1. . de propriedade. in fine. É possível que determinado assunto. . após a realização de algumas tentativas frustradas.335: São direitos do condômino: II – usar das partes comuns. bem como nas plantas da edificação.Pode–se dizer que decisões tomadas em assembléia são imutáveis? As decisões tomadas em assembléia não são imutáveis.O Novo Código Civil permite a reeleição de síndico? A lei ora vigente sobre o tema não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico. A decisão da assembléia que não aprova as contas. permanece inalterada a responsabilidade decorrente de sua eleição perante o condomínio. ainda que limitado no seu prazo de dois anos. de modo que. democraticamente.O locatário pode figurar como réu nas ações de cobrança? No pólo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais deve constar sempre o titular da propriedade. mormente em se tratando de decisão que não aprova as contas. ou seja que ‘decorre da coisa’. Para tanto. .. isto é. Para tanto. nada estabelece a respeito da possibilidade de filmagem das assembléias. . sem um responsável pela sua condução. que as deliberações devam ser motivadas e fundamentadas. ou mesmo possa se preparar para tanto. ramos ou raízes que ultrapassarem os limites existentes entre as propriedades.334. portanto. para que este se desincumba judicialmente de suas obrigações. não estando presa ao parecer dado a respeito pelo Conselho Consultivo ou Fiscal. sendo sua relação.358). destituída de maneira completa de fundamentos. O inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno por força das disposições de contrato de locação. conforme a sua destinação. da Lei 10. poderá. até o plano vertical divisório. de modo que este possa apresentar as informações que entender adequadas ao completo esclarecimento do tema. Tanto é assim.283: As raízes e os ramos de árvore.Há obrigatoriedade de blindagem dos vidros da guarita? O assunto é eminentemente local. . ou é proprietário ou possui direitos à aquisição da unidade autônoma. será acionado judicialmente o condômino-locador e não o locatário. poderão ser cortados. permanecendo o síndico responsável pela administração condominial até que outro seja eleito. se adote uma decisão que seja a mais conveniente ao condomínio.Qual é a base legal para se evitar o monopólio do uso da vaga na garagem destinada aos visitantes pos apenas um visitante? É possível aplicar ao caso a teoria do “abuso de direito” prevista no artigo 187. motivar a propositura de ação de prestação de contas pelo síndico. Na hipótese de não existir área destinada ao playground. principalmente Código de Obras e Edificações. É a razão disto é muito simples: há que se assegurar o direito de defesa do síndico (artigo 5º. obviamente a assembléia tem a opção de aprovar ou não as contas. ou designado judicialmente.O condomínio pode efetuar a poda das árvores do vizinho que ultrapassar o muro divisório? O assunto é tratado especificamente pelo novo Código Civil na parte referente ao direito de vizinhança. que se débitos surgirem da unidade autônoma objeto da locação. que ultrapassarem a estrema do prédio.331 a 1. pelo proprietário do terreno invadido. LIV. poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. conforme o artigo 1. dos galhos. E não consta que haja legislação local. não há necessidade de prévia consulta ou autorização do vizinho. . LV. . o que faz com que sua ligação seja de direito real. sobre o qual houve uma certa decisão no passado.347 do Código Civil. É certo. da Constituição da República).335. pois trata-se de dívida propter rem. obrigando a blindagem dos vidros existentes na guarita. municipal.351.

Não há lei que estabeleça tal obrigação por parte do construtor-incorporador ou do condomínio propriamente dito. No interior da unidade autônoma. Diz o artigo 1.335 do Código Civil que o direito de participar e votar nas assembléias condominiais é do condômino que estiver quite com o condomínio.028 desse diploma legal.1. . posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar. .O síndico e os funcionários do condomínio têm obrigação de zelar pela guarda e proteção das crianças deixadas sozinhas nas áreas comuns do edifício? O Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8. que. chamado pelo Código Civil de poder familiar.069/90) trata o pátrio poder. ela pode atuar como procuradora de outras unidades. Segundo o que prevê o artigo 3º. segundo a relação taxativa constante no artigo 585 do Código de Processo Civil. Na contagem dos prazos de prescrição.1 do Capítulo 16.A convenção de condomínio de edifício exclusivamente residencial pode vedar o uso dos apartamentos para formação de ‘repúblicas’? A convenção tem por finalidade regular a vida condominial. alteração provocada pela Lei nº 11. isentando os pais.A Convenção do Condomínio veda a outorga de procuração ao conselheiro do condomínio.O condomínio é obrigado disponibilizar vaga de garagem para o zelador? No âmbito do município de São Paulo a Lei 11. taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. sua esposa pode ser procuradora de outras unidades? Mesmo que o imóvel esteja também em nome da esposa. bem como a natureza da ocupação dos imóveis. ambas destinadas à utilização do zelador. Na verdade aos pais cabe o exercício do denominado “poder familiar”. cláusula proibitiva de locação ou sublocação parcial para instalação das chamadas ‘repúblicas’. do Código Civil. entre outros motivos. .O condomínio é responsável pelas ligações clandestinas de TV a cabo? O condomínio terá responsabilidade civil. predial ou territorial. numa ação de cobrança promovida pelo condomínio? O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais. Entre o condomínio e o locatário sempre se verificará a presença do condômino locador. II. Não assiste razão aos pais que “transferem” suas obrigações fixadas por lei aos prepostos do condomínio. qual o prazo prescricional para cobrança de quotas condominiais em atraso? A cobrança de quotas condominiais prescreve em dez anos. que não tenha área inferior a 60 metros quadrados – caso os apartamentos tipo sejam maiores do que está área – e uma vaga de automóvel. Ao condomínio não cabe cercear os direitos do proprietário. que os pais respondem civilmente pelos atos praticados pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia. . atribuindo aos pais a obrigação de zelar pela guarda e proteção dos filhos. excluindo o condomínio de qualquer responsabilidade por acidentes ocorridos nas áreas comuns. pois ela não é parte integrante da administração do condomínio. Estando o imóvel apenas em seu nome. diz o artigo 932. por força de expressa disposição da Lei 8. em lei a ser cumprida pelos condôminos.. O assunto deve ser tratado no Regimento Interno. Pensa-se.O proprietário inadimplente pode alugar sua unidade autônoma? O fato de o condômino estar em atraso com o pagamento das quotas condominiais não afeta seu direito de propriedade. . o morador é o responsável pela infração. . salvo abuso. no térreo ou no 1º pavimento. no que se refere a parte externa da edificação.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). a decisão de se instalar um gerador de energia elétrica depende da vontade dos condôminos. . O locatário tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de . conforme subitem 16.O locatário pode se insurgir contra deliberações tomadas na assembléia geral de condôminos? Não. unidas apenas para ratear o aluguel e com cotidiano que difere do familiar.1 da seção 16. salvo se movido”. É valida.228/92 (Código de Obras e Edificações.009/90. se a convenção pode até vedar o uso comercial. pelo fato das crianças estarem desacompanhadas. gozar ou dispor do seu bem como melhor lhe aprouver. As relações condominiais são regidas por regime jurídico próprio. não vingaram.331 a 1. do Código de Processo Civil). De acordo com o novo Código Civil. I. pois. pois não é ligado diretamente ao condomínio. pode também restringir alguns tipos de uso residencial não estritamente familiares. movidos por conveniência e não obrigatoriedade. No âmbito do Estado de São Paulo. trabalhista ou de outra natureza. podendo ele usar. foram apresentados projetos de lei pertinentes ao assunto. porém.É obrigatório os condomínios edilícios (comerciais ou residenciais) terem gerador próprio de energia elétrica? Não. É equívoco enquadrar a relação existente entre condomínio e condômino na Lei nº 8. 2. “para cobrança de impostos. propriamente dito. pela omissão no cumprimento do poder familiar. participação de seu preposto ou seu consentimento. As repúblicas são usadas por pessoas sem qualquer laço familiar. .O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor. onde devem ser abordados alguns itens como: a idade mínima para as crianças circularem desacompanhadas. conforme estabelecido pelos artigos 1.358 do novo Código Civil. a cláusula de não indenizar. A eleição para ocupar o cargo de conselheiro é pessoal ao cônjuge. fiscal. conforme dispõe o artigo 205 do novo Código Civil. “a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil. . constituindo-se. . as infrações por mau uso dos equipamentos e multas respectivas. Por essa razão a ação cabível para recuperação dos créditos condominiais é a ação de cobrança pelo procedimento sumário (artigo 275. deve-se ter em vista sempre o art. não há obrigatoriedade de que os condomínios edilícios constituídos por casas ou edificações com andares disponham de gerador de energia elétrica.630 e seguintes do Código Civil.Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor na relação entre condomínio e condômino? Não. No passado. Portanto.O boleto condominial é considerado título executivo extrajudicial? O boleto condominial não se caracteriza como título executivo extrajudicial. equivocadamente. até o momento. comprovadamente. mas ingressar o quanto antes com ação de cobrança para receber os valores que lhe são devidos. “b”. . Ademais. previdenciário.783/95) exige que os condomínios disponham de uma unidade habitacional. que a opção de morar em um condomínio transfere a vigilância dos filhos aos prepostos daquele (síndico e empregados). dispostos nos artigos 1. caso haja. E o locatário não é considerado condômino.

. fundado na praxe. portanto. A OIT é composta de três órgãos. de 30. Por exemplo. sendo sua contratação igual à de qualquer outro empregado. este último incumbido de lavar uma minuta da ata. caso o condomínio necessite de serviços de vigilância (estes diferem do serviço de vigia em condomínio. o artigo 468. Aviso prévio. sendo sua relação. inviabilizando sua condução. . durante o expediente. a área. prejuízos ao empregado. o condomínio necessita manter conta (s) bancária (s) para desenvolver sua administração e. ele será considerado na íntegra para projetá-lo para a data do seu termo. dados pela convenção coletiva. sem as atribuições específicas dos vigilantes.245/91 e Código Civil). a Secretaria da Receita Federal houve por bem enquadrá-la no artigo CGC. . como. de acordo com as Leis 6. .A inscrição no CNPJ faz com que o condomínio tenha personalidade jurídica? Não. o presidente é investido como autoridade designada para bem conduzir os trabalhos. a exemplo do aviso de 30 dias. Contra as pessoas que não se portarem bem na assembléia. conta-se para efeito da indenização adicional prevista no art. de natureza meramente contratual. 8. 9° da Lei 6. sob pena do surgimento de impasses intransponíveis nos setores trabalhista. só é possível mediante a celebração de um acordo com o sindicato da categoria profissional. Na Conferência são elaboradas as convenções e recomendações internacionais da OIT. embora se indenizem os 15 dias do aviso prévio especial do empregado (45 dias). no seu início. tendo sua sede em Genebra. o Conselho de Administração e a Repartição Internacional do Trabalho. ele faz jus à indenização adicional? O aviso prévio de 45 dias. ter solicitada a retirada do recinto.238/84. é considerado para todos os efeitos legais. Do teor da súmula podemos concluir que mesmo que se indenize a totalidade ou uma parte do aviso prévio. por exemplo. abertura de investigação criminal sobre a prática da contravenção prevista . caso o faça. que é um organismo internacional criado pelo Tratado de Versailles. Da mesma forma. se o último ocorrer dentro dos 30 anteriores à data-base da categoria. Assim. proíbe alterações contratuais que resultem. previdenciárias e fiscais daí recorrentes.78”. o condomínio é empregador e. A Súmula 182 do Tribunal Superior do Trabalho – TST ao tratar do assunto dispõe: “Indenização adicional. não há base legal que possibilite a insurgência do locatório contra as deliberações tomadas na assembléia geral de condôminos. coadjuvado por um secretário. Assim. mesmo que se indenize os 15 dias excedentes. A cada condomínio na pessoa do síndico. Cada condomínio possui plena independência dos seus pares.O que é conceito de idoso? Trata do assunto do artigo 1° da Lei Federal n°. deve ser paga a indenização adicional nelas previstas dentre as verbas rescisórias.708/79 e 7. conforme mencionado). Porém. O local de trabalho. chamar a polícia para essa finalidade.331 e seguintes do Código Civil. com a conseqüente diminuição do salário do empregado. que é função de um vigilante.10.708. Por tal razão. se o aviso prévio (de 45 dias a que o empregado faz jus) terminou dentro dos 30 dias que antecedem a data-base. para capitanear os trabalhos. como tal. da CLT.741/03 (Estatuto do Idoso). pois. Assim. mas. São idosas as pessoas com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos. sob pena de encerramento abrupto do ato.É possível unificar a administração de dois condomínios vizinhos? Não. instituído e constituído. mas sim ente personalizado. caberá a propositura de ação de indenização.É possível determinar aos empregados que exercem a função de vigia que também exerçam a vigilância armada das áreas dos condomínios? Os Vigias exercem tarefas de observação e fiscalização no condomínio. a saber: A Conferência ou Assembléia Geral. a atividade requer formação específica. tendo poder para alertar todos os participantes sobre o dever de urbanidade e observância dos bons costumes. impede que o mesmo cobre judicialmente suas despesas comuns? Não. incluindo aí a gerência dos seus recursos humanos e sua segurança. o presidente é a pessoa escolhida por aclamação entre os membros da assembléia. fiscal. O condomínio edilício não é pessoa jurídica. ele deverá receber o adicional em apreço.10. Assim.É possível reduzir a jornada do empregado e consequentemente seu salário? A possibilidade de redução da jornada de trabalho. previsto na convenção coletiva do trabalho da categoria. em 1919. direta ou indiretamente. que tenha ao menos dois proprietários. . ou ainda. a sua atribuição de cuidar do patrimônio não implica “pegar bandido” (entrar em ação). Os vigias em condomínio são também chamados porteiros. .No caso do empregado que tem direito ao aviso prévio de 45 dias. . nessa modalidade de serviço. . mesmo indenizado. Aqueles que não cumprem com tal dever poderão ser advertidos ou. não admite que o empregado se entretenha com tal divertimento esportivo e. se o último dia recair dos 30 que antecedem AA data base da categoria. não sendo viável se ensejar uma unificação de fato de dois condomínios. para tanto. a saber: que o condomínio seja especificado. divisão de áreas comuns e áreas privativas com a correspondente fração ideal. uma vez mais se justifica a inscrição no CNPJ. dentre outros requisitos. Por outro lado. incisos VI e XIII.O vigia noturno pode durante seu expediente assistir aos jogos de seu time de futebol na televisão que o condomínio mantém na portaria? Não. tem o dever de acatar as obrigações trabalhistas.respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno por força do contrato de locação.Qual é o papel do presidente na assembléia geral de condomínios? Em linhas gerais. aconselha-se a contratação de uma empresa especializada.O que é OIT? A sigla “OIT” se refere à Organização Internacional do Trabalho. ainda. Nela podem filiar-se todos os países-membros da Organização das Nações Unidas – ONU. poderá ser punido com advertência ou suspensão e até ser demitido por justa causa. não sendo oportuno unificar tais atribuições com a de outro condomínio vizinho. Em outras palavras.347 e 1. bem como das disposições legais pertinentes (Lei n°. O tempo do aviso prévio. a única alternativa seria tentar celebrar um acordo junto ao sindicato. conforme dispõe a Constituição Federal em seu artigo 7°. O que caracteriza o condomínio edilício é o acatamento do estabelecido nos artigos 1. A composição da denominação do condomínio é juridicamente irrelevante.348 do Código Civil). Portanto. . que posteriormente (1999) foi substituído pelo atual (CNPJ). . competirá a sua própria administração (artigos 1.A falta do vocábulo “condomínio” na denominação de um dado condomínio edilício traz alguma conseqüência jurídica. administrativo e previdenciário.

isto é. que recheiam os noticiários. nada estabelece especificamente sobre o assunto. Alguns condôminos têm optado pela escolha de dois ou três membros.349 do novo Código Civil. a vida em comum pressupõe que todos os condôminos tenham o mesmo direito. Portanto. tal ordem deve ser obedecida. dentre os quais o direito de imagem (artigo 20). responsável pelo controle de populações de animais domésticos e de animais sinantrópicos. fila brasileiro. por isso. por todos os ocupantes e condôminos. e não por uma popularidade de indivíduos (artigo 1347 do novo Código Civil. por meio de suas Convenções editem regência diversa da dele. Abelhas. São exemplos os cães da raça pit bull. estabelecendo regras de segurança para a posse e condução responsável de cães nas áreas públicas. a morte. sendo irrelevante que o mesmo seja uma motocicleta ou um automóvel de passeio de pequena dimensão. deve ser verificado se a Convenção de Condomínio ou o Regime Interno permitem ou proíbem expressamente o estacionamento de mais de um veículo numa mesma vaga. a despeito da vontade destes. sendo inaplicáveis ao caso os artigos 42 e 71 da Lei 8. Realmente não é conveniente que um componente do quadro diretivo do condomínio seja mantido no cargo que ocupa a partir do momento que o mesmo torna-se inadimplente.no artigo 40 do Decreto-Lei 3. destituição ou morte. regulamentada pelo Decreto 48. por meio de ferrão.Qual providência o condomínio deve adotar quando tiver problemas com abelhas. Salvo se a Convenção de Condomínio dispuser específica e expressamente sobre a possibilidade de deliberação com menor representatividade. exposição a ridículo ou coação.O fato de um membro do corpo diretivo (síndico.Quais são as raças de cães consideradas perigosas? Certas raças. Conforme informações dadas pelo CCZ do Município de São Paulo. .349 do novo Código Civil? O artigo 1. não sendo possível que um ou alguns condôminos usufruam mais direitos que os seus pares. . . no curso do mandato.358). A lei é clara quando menciona “um síndico”.343 e 1. formando um órgão coletivo que seria incumbido das funções de síndico. .O condomínio pode divulgar no seu balancete a lista de inadimplentes? Não há qualquer inconveniente ou vedação legal na prática de divulgar o número das unidades inadimplentes. a gravação pode ser feita. afirmando que essa função só poderá ser exercida por um único indivíduo.331 a 1. vespas ou marimbondos? O caso relatado é de incumbência do Centro de Controle de Zoonoses – CCZ. sem questionamentos inoportunos. reprodução e criação de raças potencialmente perigosas. o condomínio deve pedir auxílio ao CCZ local para que a colméia ou (vespeiro) seja removida por profissionais habilitados. Assim.É permitido colocar dois veículos numa mesma vaga da garagem? Em primeiro lugar. contudo. Não são animais domésticos e podem transmitir doenças. . pela sua capacidade de inoculação de veneno. deve ser abolida dos planos da assembléia. . cumulado com o artigo 12. se a área física da mesma comportar tal possibilidade. Há países que estabeleceram lei proibindo a importação. lei que atualmente rege o condomínio edilício. entendemos que. vespas ou marimbondos são tidos também como animais peçonhentos. como também as vespas e os marimbondos. o síndico somente será retirado do cargo que ocupa. pelo que deve ser entendido como uma disposição obrigatória. não devem ser mantidas no condomínio edilício. em lugar de um único indivíduo. potencialmente agressivas e perigosas. tratando de modo genérico dos direitos da personalidade (artigos 11 a 21). Essa solução. dog arstaffordshire Bull terrier e o rosa inu. Em razão dos problemas ensejados pelas raças perigosas. Havendo proibição. não se pode falar em constrangimento.533/04.Qual o quórum necessário para deliberar sobre locação da cobertura para instalação de telefonia celular? Apesar de existir opiniões diferentes. o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.É possível gravar som e imagem dos trabalhos desenvolvidos nas assembléias condominiais? O Código Civil (artigos 1. IX do Código de Processo Civil). ambos do novo Código Civil. posto inexistir relação de consumo. faz com que o mesmo seja sacado automaticamente do cargo? Não. é o presidente da assembléia quem deve realizar consulta prévia aos condôminos presentes. carecendo totalmente de fundamento legal. . má gestão (administração inconveniente).078/90 (Código de Defesa do Consumidor). é explícita a incompatibilidade entre os interesses pessoais com os institucionais do condomínio. como é exemplo Inglaterra e Portugal. Contudo. mediante regular destituição. causando reações alérgicas e.A Convenção de Condomínio determina quorum de 2/3 para destituir o síndico. isto é. órgão mantido pelas Prefeituras Municipais. Se houver a concordância deles. aqueles que se adaptaram a viver junto aos humanos. já que o próprio artigo 1. subsíndico ou conselheiro) tornar-se inadimplente. Ou seja. De conseguinte. que trata da destituição do síndico.688/41 . o quórum de unanimidade dos condôminos é o mais adequado para se adotar a postura pretendida. . .348. o aparecimento da inadimplência após a eleição não enseja o término abrupto e automático do mandato. Assim.351. no que toca ao quorum e aos seus imprescindíveis fundamentos. sendo impossível cumprir tal obrigação sem revelar dados sobre a inadimplência. Esse quórum prevalece sobre o dispositivo no artigo 1. não prestação de contas. rottweiller. pela interpretação conjunta dos artigos 1.O condomínio pode ser administrado por um colegiado ou comissão? É comum surgir nas assembléias a idéia de eleger um colegiado para exercer a sindicância. pelo voto da maioria absoluta (50% mais um) dos condôminos que comparecerem em assembléia especificamente convocada. não encontra respaldo na lei. cada vaga só pode ser ocupada por um único veículo. fenômeno que somente ocorrerá por um dos três acontecimentos seguintes: renúncia. isto é. No caso. É um verdadeiro “exercício regular de direito”. as abelhas. VIII.531/08. foi editada a Lei Estadual 11. contra a sua vontade. do novo Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos. são enquadrados como animais sinantrópicos. não dá margem de liberdade para que os condomínios. O fundamento dessa tese é o atendimento ao princípio constitucional da isonomia. desde que comprovado um dos fundamentos seguintes: prática de irregularidades. em casos extremos.

são vedadas expressamente a participação e o voto dos condôminos devedores. fraude – arts.O síndico pode alterar a data de pagamento da quota condominial sem anuência dos condôminos? A forma e o prazo de recolhimento da contribuição condominial podem ser livremente estipulados pelos c0-proprietários. o devedor (condômino) é que deve se manter atento ao correto cumprimento da obrigação.O candidato a síndico pode ser empregado do condomínio. A quitação integral da dívida apenas será obtida quando ocorrer o regular pagamento da derradeira parcela. . . Não raro convenções de condomínio recomendam a realização da AGO no primeiro trimestre de cada ano. a contagem dos votos não se faz pelo número de condôminos presentes. formalizado por “termo de acordo e confissão de dívida”. o condomínio isoladamente possui legitimidade para pleitear nova prestação de contas. deverá empenhar-se no sentido de reaver ou de fiscalizar o trânsito dos créditos do condomínio. por se tratar de regra em penalidade meramente programática. salvo disposição em contrário na Convenção. cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. por exemplo. possui a competência e prerrogativa de exigir a identidade das pessoas desconhecidas da massa condominial que se apresentam para participar do ato. Com efeito. encontra-se numa situação de incompatibilidade para com o cargo pretendido. Pessoa que não preencha tais qualidades não tem o interesse nem o direito de participar da assembléia. . em que não poderá ser analisado o mérito das contas. Se a AGO. nos termos do art. . 11/01/2003. inclusive aqueles que estiverem cumprindo regularmente aos acordos judiciais ou extrajudiciais. empregada e representante legal do condomínio (artigo 1.358 do novo Código Civil) não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico no condomínio edilício. O presidente. posto que. Porém. da Lei 10.O síndico está obrigado a entregar as pastas de prestação de contas aprovadas em assembléia. 360 a 367 do novo Código Civil). o importante é o conteúdo decidido e não propriamente sua forma. Ainda que tal acontecimento não seja vedado expressamente pela lei e pela convenção do condomínio.A dívida do condomínio é portável ou quesível? Trata-se de dívida portável.406/02) . erro. da Lei n° 10. para verificação posterior do condomínio? Não. cuja participação depende de pessoa ter o direito de voto como proprietário ou inquilino – promitentes compradores. § 2°. O fato de o condomínio parcelar judicial ou extrajudicialmente seu débito com o condomínio. ou mesmo dos demais cargos diretivos (subsíndico e conselheiros).350 do Código Civil).. poderá ser renovar por infinitas e sucessivas reeleições. Não se trata de novação de dívida (arts. justamente a inaugural. Entende-se que uma mesma pessoa não pode ser. coação. Diz-se “recomendação” e não “obrigação”. passam as contas a ter presunção de regularidade.O novo Código Civil estabelece limite para reeleição de síndico no condomínio? A lei em vigor sobre o tema (arts. II. falsidade documental. No caso. Dessa forma. 1.348.334. cristalizado na lei (artigo 1. equivalendo a uma quitação conferida à gestão desempenhada pelo síndico. . a eleição do Síndico e dos demais cargos diretivos do condomínio não demanda quorum especial. do Código Civil). VIII.348. tampouco. em segunda chamada). Desde que prestadas e aprovadas pela assembléia. somente com a quitação de todas as parcelas. em que se tenta consolidar todos os temas de importância para o bom andamento da vida em comum. È praxe condominial colher três orçamentos diferentes para compras ou contratações. 1.331 a 1. salvo disposição em contrário na Convenção (art. .O cômputo dos votos nas assembléias pode ser feito pelo número de condôminos presentes? Nas assembléias gerais. e artigo 1.Pessoas estranhas ao condomínio podem participas nas assembléias condominiais? A assembléia não é um ato público. 1352. mas proporcionalmente às frações ideais do terreno e das partes comuns. como. . não faz com que esteja quite. de modo que se realiza apenas uma AGO por ano. de modo que serão eleitos pela votação de praxe. nova assembléia e nem. simultaneamente. o porteiro ou zelado? Não. o mandato.406/02) – pessoalmente ou por intermédio de procurador. parte deles contra sua própria pessoa. o ato terá pleno valor e legitimidade. para se obter maior transparência administrativa. O dever do condomínio limita-se ao ato de entregar ou disponibilizar o boleto de pagamento no âmbito do próprio condomínio. . O condômino inadimplente. realizar-se em abril. comporta a rediscussão apenas pela via judicial.A lei estabelece a obrigatoriedade de apresentação de três orçamentos diferentes pelo síndico para contratação de prestadores de serviço? Não. que continua a existir até o momento em que se concretize o seu completo pagamento. é ter o exercício financeiro-contábil-administrativo do condomínio como anual. Assim. . 138 e seguintes do novo Código Civil). Pelo contrário. a autoridade que conduz a assembléia. não ocasionando nenhuma sanção por parte do condomínio ou do síndico.353 do novo Código Civil (maioria simples dos votos. o condômino deixará de ser considerado inadimplente.. não podem ser exigidos dos condôminos forma e prazo diferente para o pagamento da quota condominial se não for alterada a Convenção. se eleito. ainda que limitado a dois anos no máximo. simulação. já que sobre o assunto a lei é omissa. mas sim a presença de vícios dos atos jurídicos que tenham influído na sua aprovação (dolo. parágrafo único. .O condômino que parcelou seu débito junto ao condomínio pode se candidatar ao cargo de síndico? Desde o início da vigência do novo Código Civil. por exemplo.A eleição de síndico e membros do conselho demanda quorum especial? Salvo disposição em contrário da Convenção do Condomínio. o procedimento só será obrigatório se previsto expressamente na convenção condominial. Assim. Tratando-se de presunção relativa. mas sim privado.Qual a conseqüência do descumprimento da convenção que prevê a realização da assembléia geral ordinária no primeiro trimestre de cada ano? O costume brasileiro. Acordo que parcela débito condominial nada mais é do que a confirmação da obrigação original de contribuir com o rateio de despesas. 1. desde que alteradas a Convenção do Condomínio. trata-se de flagrante caso de incompatibilidade. situação que a experiência demonstra não ser aconselhável e oportuna para os interesses condominiais.

conforme consulta. em 18/10/2007. seja ele síndico. No plano do direito positivo exsurge o conflito entre a figura do representante legal da pessoa jurídica. como usual – poderá até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou. quando o local estabelecido é o escritório do sindico. 1. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais. quem sabe algum dia. depende. (Franco. não sendo admitido que as multas sejam aplicadas isoladamente pelo síndico. . a contagem dos votos não se faz pelo número de condôminos votantes. todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira. Nascimento Franco: “O pagamento pontual das despesas. artigo 843.Inadimplente pode participar de abaixo-assinado para convocação de assembléia de condomínio? Não. J.336.350. . § 1° do Código Civil. finaciadores compulsórios dos faltosos”. por intermédio do controle . p. III e IV do Estatuto. A aplicação do art. como previsto nos artigos 1.O depósito do rateio mensal na conta corrente do condomínio é forma válida de pagamento? Para que a mora e seus efeitos sejam evitados. Nascimento. parágrafo único e 347 do CPC. nos termos do art. juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação. Exegese dos artigos 23. O atraso importa em autentico parasitismo. E-3. sendo verídica a infração condominial e tendo ocorrido a mora no pagamento da multa respectiva. 1.337 do Código Civil na Convenção do Condomínio de forma que. 26 e 27 . sendo a inculca considerada atentatória à dignidade da profissão. 1. 1. descabendo entretanto. III. até mesmo o decorrente da aplicação da multa por infração à Convenção ou ao Regimento Interno. Carlos Roberto F. no dia e modo convencionados.337 do Código Civil é casuísta. O acúmulo das atividades é desaconselhado. cumulativamente com o patronato da causa.355 do Código Civil. A propósito.A falta de apresentação de parecer escrito dos conselheiros seria um obstáculo à aprovação das contas. na data e na forma usual (via banco. inclusive. Luiz Francisco Torquato Avólio – Presidente Dr. o assunto (aprovação das contas) deve ser superado. 34. Mateucci. de decisão da assembléia geral dos condôminos para cada caso que se comportar a sanção.Multa disciplinar pode ser protestada? Sim.406/02). Por força do artigo 1. necessariamente. § único do CED. A Lei n° 13. . sem realização de assembléia? Não. tornando-se. porém. do parecer e ementa do Rel.. preposto ou assemelhado. ou seja. Condomínio. pela assembléia geral? Se os conselheiros não cumpriram sua incumbência típica.A contagem dos votos dos condôminos em assembléia é feita pelo número de condôminos votantes ou pela fração ideal? Nas assembléias gerais. Por negligência ou inércia do Conselho nem o síndico e tampouco os condôminos poderão ser prejudicados. num dos pólos da ação. e 1. a partir daí. a cumulação e interação das duas figuras. pois viria a patrocinar todas as causas do condomínio. mediante deposito bancário. deverá o síndico prestá-las assim mesmo para o órgão competente para sua aprovação (assembléia geral de condôminos) por força do art. resgate no escritório do sindico ou do administrador etc. como exemplificado nos artigos 344.406/02.) constitui dever moral de solidariedade. entre outros. Evidencia-se que nenhuma forma de captação de causas e clientes é permitida pelo Estatuto. parágrafo único. advogado e síndico. obrigando o condomínio a ter zelador. 1.348. inciso VIII. . o voto terá o peso equivalente à fração ideal correspondente à unidade autônima do condômino. aguardando a boa vontade daquele exercer sua atribuição. como. No conceito de pontualidade integra-se o dever de pagar no dia e local de praxe.240/1995 deste Sodalício. para o fim de se imprimir ritmo normal à administração condominial. 225) . do Código Civil. 1997. O pagamento só se considera juridicamente eficaz se feito da forma habitual. Nada impede que advogado em edifício onde reside venha a candidatar-se e ser eleito síndico ou ainda. Dessa forma. Aquele que não acatar a praxe condominial – pagamento por boleto bancário. . tornando as funções igualmente inconciliáveis e incompatíveis.527/2007 – v. Tal impedimento se estende também à convocação de assembléias por ¼ dos condôminos. como demonstra a ementa abaixo. de sorte que não fica a critério do devedor pagar sob forma deferente. Para qualquer outra forma não elide a mora do condômino. segue ensinamento de J.. ainda. por exemplo. por ser injusto que os condôminos pontuais sejam forçados a suprir a caixa condominial. Proc. É notório. deste modo.É possível “tabelar” as multas previstas no art.O condomínio está obrigado a contratar zelador? Não existe disposição na Legislação trabalhista.352. o síndico tenha o poder de aplicá-las automaticamente. Fabio Kalil Vilela Leite – Ver. tanto patrimonial e física de condôminos e visitantes.160/08 (Estado de São Paulo) tornou possível o protesto dos créditos do condomínio. vir a ser contratado por seus vizinhos ou pelo próprio condomínio como patrono deste para as causas de interesse coletivo. salvo disposição em contrário na Convenção (art. bem como ter lançado o número da unidade autônoma no rol dos inadimplentes. Portanto.u. sofrer o acréscimo de multa moratória. No plano puramente ético a captação de causas e clientes é flagrante.Um síndico que também é advogado. . deixando de emitir parecer a respeito das contas.335. esta poderá ser protestada. o inadimplente está impedido de votar nas deliberações de assembléia e delas participar.Dr. mediante sua discussão e a provação pelo órgão competente (assembléia geral de condôminos). como advogado que é. oriunda do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados (OAB-SP): Advogados e síndicos – Cumulação de Ambas – Captação de Causas e Clientes – Restrições Advindas de Sigilo Profissional – Conflito entre Representação Legal e Patronato – Funções inconciliáveis e incompatíveis. tampouco na convenção coletiva da categoria.348 do Código Civil e processo 1. pois uma exclui a outra. da Lei n° 10. a advocacia extrajudicial na medida que realizaria acordos de débitos condominiais. . da Lei n° 10. Em outras palavras. senda tal condição objeto de livre deliberação tomada em assembléia entre os condôminos. mas proporcionalmente as frações ideais do terreno e das partes comuns. que é moradia de todos eles. 1. § 1°. visto como tem por fim o custeio da manutenção do edifício. 1° da CLT. lealdade e honradez de cada um dos condôminos para som os demais. pode atuar como patrono do condomínio?: Não. Dr. que a existência do sistema de comunicação em pleno funcionamento é necessária para garantir a segurança.É obrigatória a existência de sistema de interfonia no condomínio? Nenhuma norma exige expressamente que o condomínio tenha interfone.

. Assim. deve o condomínio zelar pela instalação e conservação de todo o sistema de interfonia. de modo que seria aprovada mediante votação de praxe.O que é arrematação judicial em hasta pública? O arrematante responde pelos débitos referentes à unidade autônoma arrematada. do Código Civil) . ambos do novo Código Civil. “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante. cujos artigos 14 e 15 evidenciam o que foi dito acima: Art. julg. (TJRJ.O síndico pode ser responsabilizado por atos danosos praticados durante sua gestão? A responsabilização do síndico por atos danosos praticados na administração do condomínio é possível. exigindo o reembolso.348. erro. a responsabilidade pela disciplina e fiscalização é do poder público. simulação. 1ª Câmara. conforme dispõe o artigo 186 do novo Código Civil.354/07. inciso IV. sob pena de ser ofendida e descumprida a Convenção Condominial. Portanto. nos termos dos artigos 96. do novo Código Civil).336.341. as dívidas que recaem sobre a unidade residencial arrematada. § 2°. ele possuirá uma verdadeira quitação conferida pelos condôminos. . Art. mesmo que anteriores à aquisição? A arrematação judicial em hasta pública é o ato pelo qual bens imóveis são adquiridos. Dês. por meio da via escrita e da realização de assembléia geral. pelo interesse coletivo que o assunto evoca. mesmo as referidas a períodos anteriores à arrematação. se a conseguiu. por quem ofertar o maior preço. § 3°. e não do condomínio. obrigatoriamente. Tal presunção só pode ser revertida se provada que a aprovação das contas foi resultante de vício que afeta os atos jurídicos (dolo.406/02 (novo Código Civil) deixa a crivo da Convenção de Condomínio a disposição mais detalhada a respeito do assunto. pois. o inquilino poderá candidatar-se ao cargo de subsíndico. e sua posterior divulgação. gatos e outros animais domésticos em condições adequadas de . por meio de ação regressiva. Civ.Que medida o condomínio pode adotar a respeito dos excrementos de cães e galos deixados na sua calçada? Sabe-se que os limites para a aplicação das normas internas condominiais são os limites físicos do próprio condomínio. Dessa forma. .10. da Lei n° 10. que poderá ser conduzido pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado. . Cotas referentes a despesas anteriores à aquisição do imóvel via arrematação do mesmo. completa e bem redigida. como contra incêndio da edificação.Qual o quórum necessário para aprovação da pintura da fachada? A mera conservação da fachada com a manutenção da cor primitiva caracteriza uma obra necessária. circunstância vedada expressamente pelo artigo 1. Maurício Caldas Lopes. por intermédio de ação de indenização. Trata-se de norma recente. Apenas como exemplo pode ser lembrada a Lei Municipal n° 8. deve ser verificado se o síndico obteve a aprovação das contas relativamente à gestão questionada. inclusive multas e juros moratórios”. .de entrada e circulação de pessoas. bem como sobre a prevenção e controle de zoonoses no Município de Sorocaba”. e 1. não importando a natureza do gasto. se a Convenção não proibir expressamente. usualmente uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial (artigo 1. O custo de tal serviço será repassado e dividido entre todos os condôminos. seja observado o trâmite competente. cujo quórum deve ser de unanimidade dos condôminos. isto é. AP. a lei estabelece explicitamente a natureza propter rem das despesas condominiais. 1. Com efeito. nas vias e logradouros públicos (leito carroçável e calçadas). ou seja.348. em leilão de praça pública. 200200117833. para tanta. 29. a saber. Não há possibilidade de ser feito rateio diferenciado. Nos termos do art. no âmbito do Município de São Paulo. a maioria simples dos presentes em segunda chamada (artigo 1.406/02. É ponto de primordial importância: o direito de propriedade. . O condutor de um animal fica obrigado a recolher os dejetos fecais eliminados pelo mesmo em vias e logradouros públicos. documentos falsos). descumprida a obrigação imposta pela lei local. O adquirente (arrematante) poderá se voltar contra o alienante. o nível do deck da piscina pode estar localizado no máximo 1 metro acima do nível do pavimento térreo adotado.O inquilino pode candidatar-se ao cargo de subsíndico? A Lei n° 10.O condomínio está obrigado a contratar contador para assinar seus balancetes? Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados em nome dos condôminos. Procedimento sumário de cobrança de cotas condominiais. Correm à conta do adquirente. sendo obrigatório manter as condições de acessibilidade para as pessoas portadoras de necessidades especiais e também a instalação de grades protetoras com potão em toda a piscina de usa coletivo. obtida em meio a um processo judicial.353 do novo Código Civil). Como exemplo. deve o município aplicar as medidas de controle e penalidades correspondentes. em relação ao condomínio. de Sorocaba.975/91 e da Resolução Ceuso n° 79/96.A despesa com a pintura do prédio pode ser rateada em partes iguais? O critério de divisão das despesas eleito pela Convenção de |Condomínio deve ser seguido e observado por todos. 15. Natureza propter rem das obrigações decorrentes de cotas condominiais.Á obrigatoriedade de instalação de grades protetoras cercando a piscina do condomínio? O assunto depende da legislação local (municipal). pelo critério de divisão das despesas comuns (art. que afeta a todos indistintamente. É de responsabilidade dos proprietários a manutenção de cães. fraude. não há obrigatoriedade de adoção do método contábil. a alteração da Convenção Condominial por assembléia geral. A aprovação das contas consubstancia presunção em favor do síndico.345 do Código Civil. de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal serviço. 1. 14. Quanto à administração contábil efetuada.2002). que “dispõe sobre o controle de populações animais. por força da Lei n° 10. Não há como ser descumprido ou modificado sem que. I. a qualquer título. mais especificamente do município. .

Cessa o Mandato: I – pela revogação ou pela renúncia. Melhim Namem Chalhub: “Na concepção da Lei n° 9. cujo instrumento é a procuração. cabendo á assembléia decidir a respeito.Qual o prazo de prescrição da ação de cobrança das despesas de condomínio? Desde a entrada em vigor do atual Código Civil (11/01/03). É uma medida que foi sedimentada pelo costume. ..228/98). cabe não esquecer que há obrigatoriedade legal de averbação das atas que importarem em modificação da convenção condominial. antigas ou recentes. II – pela morte ou interdição de uma das partes. contribuições e demais encargos incidentes sobre o imóvel tem início na data em que recebe a posse do imóvel e perdura ‘até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse’ (§ 8° do art.514/97. A inexistência de previsão a respeito de prazo de validade do mandato indica que este foi conferido por tempo indeterminado. . bem como a destinação de dejetos. o prazo prescricional para a cobrança das despesas de condomínio é de dez anos. razão pela qual terá continuidade até que se faça presente um dos eventos relacionados no artigo 682 do Código Civil. . junto ao registro de imóveis competente. Ainda na área estadual. §1º. notadamente o imposto predial e as contribuições condominiais. mesmo com fiscais do Poder Público. nos termos do artigo 23. basta que seja aprovada pelos condôminos na assembléia geral subseqüente. pela praxe. No âmbito estadual. material ou pessoal. são úteis as palavras do Prof. . devendo indenizar qualquer prejuízo ou dano. sistematizadas na forma de um Código de Obras e Edificações é de 1992 (Lei n° 11. há o Decreto Estadual n° 46. usualmente. sendo ocorrência rara em se tratando da representação de condomínios nas assembléias gerais. A propósito. assumindo-a por sua inteira conta e risco.. e é civilmente responsável pela correta utilização do imóvel perante terceiros e poderes públicos. o usuário.Há legislação que permita condôminos aposentados ou pensionistas pagarem cotas na data de recebimento de seus proventos? Não esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembléia geral de condôminos. das Lei nº 8. Assim. porque num condomínio todos merecem igual tratamento. daí porque é responsável por todos os impostos. Art. saúde. obviamente. Dentre outras disposições.O síndico pode conceder anistias de juros e multas aplicadas ao condômino inadimplente? A decisão de conceder descontos ou anistias aos inadimplentes compete aos condôminos.As procurações devem conter prazo de validade? Não. o titular do . letra “a”. aplicável apenas ás contas oriundas das empresas concessionárias.791/99) que dispõe sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabeleceram ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”. ou o mandatário para os exercer. IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. nos termos do artigo 205 do novo Código Civil. devem de ser aplicadas restritivamente. . Eis a razão pela qual deve ser arcada pelos locatários.24.076/01. 23). todas as edificações anteriores a tal data já efetivaram as adaptações exigidas pelo avanço técnico-legislativo pertinente ao assunto “segurança contra incêndio”. . não há obrigatoriedade de registrar a ata no cartório de títulos e documentos. mas tais exceções devem ser evitadas e.245/91 (Lei do Inquilinato). poderão comparecer ao condomínio a fim de verificar sua existência e regularidade. o fiduciante é investido na posse direta do imóvel (parágrafo único do art. E a legislação que serve de base para tanto é complexa. quando existirem. Contudo existe uma lei federal (9.514/97): o fiduciante (devedor) ou o fiduciário (credor)? O responsável é o fiduciante. Em momento algum o Código Civil menciona que as procurações deverão conter um prazo certo de validade ou. São os artigos 653 a 691 do Código Civil que regem o contrato de mandato. o decreto versa sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).O rateio de 13º salário é considerado despesa ordinária ou extraordinária do condomínio? O rateio de 13º salário caracteriza como despesa ordinária. todas as edificações com múltiplas unidades. . conforme o critério de rateio de despesas previsto pela convenção do condomínio. devem atender certas condições de segurança contra incêndio. ainda. para ter tal efetividade. presumindo-se que. alimentação. salvo se a convenção dispuser de forma diversa. Por fim. a razão jurídica dessa regra é a comutatividade. No âmbito municipal há normas que regem as edificações e que são.). . Não pode ser esquecido que os créditos do condomínio consubstanciam patrimônio comum dos condôminos. que após o decurso de prazo seu valor expirará. Em qualquer dos casos citados. Ela pode facultar aos aposentados o pagamento depois do recebimento dos seus proventos. 682. taxas. 27) (. IV). III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes. A responsabilidade do fiduciante pelos impostos.Quem é o responsável pelo pagamento do rateio de condomínio quando a unidade se encontra alienada fiduciariamente (Lei n° 9.alojamento. desde então. os itens que proporcionam as “condições mínimas de segurança” devem ser mantidos em ordem e perfeito estado de conservação. XII. para os fins da Lei n° 684/75. Com efeito. taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel. que instituiu o Regulamento de Segurança contra Incêndio das Edificações e Áreas de Risco. Assim. e não pela lei. mediante prévia aprovação ou autorização da assembléia geral dos condôminos. existem as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros. higiene e bem-estar. o estabelecimento de validade do mandato no corpo da procuração é um aspecto de livre disposição entre as partes (outorgante e outorgado). pela qual aquele que tem a fruição da coisa é que deve responder pelos encargos a ela correspondentes. que não é a hipótese dos condomínios. residenciais ou não.É obrigatório registrar as atas da assembléia? A ata possui força de documento hábil a fazer lei entre os condôminos e. quem usa o imóvel e dele tira proveito econômico são o usufrutuário.Condomínios antigos devem se adaptar às exigências da segurança contra incêndio? Sim. a que der causa. alem de estar obrigado a conservar e manter o imóvel (art.

aplica-se aos condomínios edifícios? Recentemente entrou em vigor a Lei nº 12. posto que o contrato escrito de administração de condomínio serve justamente para especificar e delimitar as obrigações e direitos recíprocos. são eles que têm que responder pelos tributos vinculados ao imóvel objeto do negócio.Se o condômino quiser questionar o rateio cobrado. 1. 4ª ed. tal como a transformação da casa do zelador.As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor declaração de quitação anual de débitos. posto que o condomínio não é pessoa jurídica e nem presta serviços: Lei nº 12. Portanto. Assim.351.). Nascimento. 1. por exemplo. VIII da Constituição Federal e pela legislação infraconstitucional pertinente. para as alterações que importem em desdobramento ou unificação de unidades.351 do novo Código Civil. maioria simples dos presentes em segunda chamada (art. não estará quite com o condomínio. em ação de cobrança de cotas condominiais. mesmo que tenha contestado a ação.353 do Código Civil). A lei (Código Civil) não aborda o assunto “destinação dos valores recuperados dos inadimplentes” de modo especifico. de modo a que a mesma se aplica á relação empresa asdministradora-condominio. por força do que permite o novo Código Civil (art. Uma vez instituído o condomínio do conjunto de edifícios. 593 a 609 do Código Civil. poderá fazê-lo. . o que deverá fazer para evitar a mora? A mora (arts.terceiro salário. a saber. do novo Código Civil).Qual será a destinação dos valores recuperados dos inadimplentes? Sabe-se que o funcionamento do condomínio é pautado pela participação democrática de todos os seus componentes. enfim.Como solucionar o problema de eleição tumultuada em condomínio? Para solucionar disputa eletiva no condomínio.007/09. que culminou numa tumultuada assembléia.O sindico tem direito a receber décimo . de 29 de julho de 2009 Art 1º . P. Gondo. dando segurança jurídica e estabilidade aos envolvidos. 1.335.007.350. Serviria de exceção a tal dinâmica a Convenção do Condomínio se ocupar do assunto. extrai-se da dicção legal. mediante votação de praxe.. 1. o desligamento de qualquer um deles para formar condomínio autônomo. reunido por abaixo-assinado.É mandatário eleito entre os condôminos como representante do condomínio. .A relação entre o condomínio e o administrador de condomínios deve ser regida por contrato escrito? Não existe obrigatoriedade de contrato escrito entre o condomínio e o administrador para o exercício da prestação de serviços. do Código Civil). J. p. 2°. .. Melhim Namem. .Caso haja resistência por parte do sindico quanto á convocação da assembléia para o saneamento do impasse. há dois caminhos: realização de nova assembléia ou pela propositura de ação judicial (art. tornando a questão a respeito do débito sub judice (sob apreciação judicial). 15 E 37). razão pela qual continuará persistindo a situação de pendência. ou de qualquer área comum. com anuência dos compromissários compradores ou promitentes cessionários de direito á compra de unidades autônomas. como também pelas diretivas da lei n° 8078/90 (Código de Defesa do Consumidor).direito de habitação e o fiduciante e. bem como na participação proporcional no terreno e coisas comuns. 1988. que “dispõe sobre a emissão de declaração de quitação anual de débitos pelas pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados”. todas as deliberações que necessitem ser tomadas a respeito da mudança da destinação das áreas comuns deverão passar pela prévia aprovação da massa condominial. Mas a cautela é recomendada.São Paulo: RT. O Código Civil exige que as decisões do condomínio ocorram nas assembléias. . tal como definido pelo art. sendo seu órgão principal e deliberativo a assembléia geral de condôminos. Qualquer modificação que influa na realidade dominial de tais áreas reclama a aprovação pela totalidade dos votos do condomínio: “Uma vez registrado o instrumento de instituição de condomínio. . 1. . o assunto fica a mercê da livre estipulação que for estabelecida pela assembléia geral de condôminos. 240/241.” (Franco.A lei federal nº 12. em unidade privativa (. Negócio Fiducário. Nisske. 7º. Rio de Janeiro: Renovar. como exemplo. 890 e seguintes do Código Civil) ou de ação declaratória. que dispõe sobre a emissão de declaração de quitação anual de débitos. mas não ao relacionamento condomínio-edificio-condominio. sendo vedada sua participação e voto nas assembléias condominiais (art.343 e 1. sendo vedadas as alterações isoladas na dinâmica vigente.355). pelo devedor. ao qual a lei não garante a percepção de gratificação natalina.” Chalhub. A simples apresentação de contestação.O abaixo – assinado serve para a tomada de decisão em substituição a uma assembléia? Não. o que na prática é raro. . para as inovações que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades autônomas. não tem o condão de evitar ou suspender a mora.. portanto.Condominio em edifícios. Tal lei tem por foco as pessoas jurídicas prestadoras de serviços. 2009.007/09. é direito do trabalhador com vinculo de emprego.O sindico não se enquadra entre os empregados do condomínio. sendo regida não somente pelos arts.terceiro salário? O décimo . 394 e seguintes do Código Civil) pode ser evitada mediante a consignação em pagamento (extrajudicial ou judicial – arts. sob pena de comprometimento da sua segurança jurídica. 5°ed. Assim. a aprovação da unanimidade dos condôminos é a mais adequada para se adotar à postura pretendida. depende de unanimidade de votos dos titulares das unidades de todos os blocos. A modificação da destinação da moradia do zelador claramente toca ao direito de propriedade e á finalidade da área comum. mudança na destinação das áreas privativas ou comuns. Desta forma. Vale lembrar que a relação entre condomínio e empresa administradora caracteriza relação de consumo. III.Qual o quórum para modificar a destinação da casa do zelador? Pela interpretação conjunta dos arts. o condômino cobrado judicialmente. exige-se a unanimidade dos co-proprietários. um quarto dos condôminos. que uma . 1° e 1.

140-MG. 1. Também inexiste vicio na decisão do Tribunal a quo ao julgar antecipadamente a lide com a dispensa de dilação probatória.788. ainda.SP DJ 26/3/2007. não se admitindo ratificação posterior de ata para suprir eventual falta de quórum por ocasião da assembléia que deliberou sobre as obras. julgado em 6/10/2009).351 do Código Civil).Massami Uyeda. 1. de forma que não é possível utilizar abaixo-assinado como sucedâneo da mesma ou. Suprimento.Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça ilustra tal realidade: Condomínio: Assembléia geral. Rel. (STJ – Resp 1.342 do CC/2002. A turma negou provimento ao recurso ao entendimento de que em assembléia geral de condomínio. o quórum qualificado para a aprovação de obras a serem realizadas em partes comuns do condomínio depende da aprovação de dois terços dos condôminos conforme o art. Quórum. .120. Precedente citado REsp 844. outros meios indiretos de colheita das opiniões.alteração da Convenção do Condomínio deve ser realizada em assembléia geral de condôminos (art. considerando a convenção condominial e a ata da assembléia elementos suficientes para a formação da convicção do julgador. Min.

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