DIREITO E LEGISLAO

IMOBILIRIA

Prof. Me. Giselly Campelo Rodrigues

giselly.rodrigues@cesumar.br

AGENDA

Unidade V Locao
Retomando final da Unidade IV

 Bastante difundido atualmente, o compromisso de

compra e venda que pode ser feito por simples
instrumento particular, um contrato pelo qual as
partes se comprometem a efetuar um contrato de
compra e venda. Uma das partes, o promitente
comprador, se compromete a comprar um determinado
bem, e a outra parte, o compromitente vendedor, se
compromete a vend-lo.

 Irretratabilidade
Registro
Adjudicao compulsria

 Da Cesso de Direitos Provenientes de

Compromissos de Compra e Venda.
O contrato entabulado entre o promitente comprador
e o adquirente de seus direitos ir trazer como
consequncia direta a condio de promitente
comprador quele que adquiriu os direitos.

ALIENAO FIDUCIRIA

Lei 9.514/97
Sistema de financiamento imobilirio SFI
A alienao fiduciria a transferncia da posse de
um bem mvel ou imvel do devedor ao credor para
garantir o cumprimento de uma obrigao. Ocorre
quando um comprador adquire um bem a crdito. O
credor toma o prprio bem em garantia, de forma que
o comprador, apesar de ficar impedido de negociar o
bem com terceiros, pode dele usufruir.
6

SEGURANA NOS NEGCIOS

IMOBILIRIOS
Cautelas:
Documentos pessoais
Certides
Documentos do imvel

INCORPORAES IMOBILIRIAS

Venda de imvel para entrega futura Lei

4.591/64, Lei 6.015/73 e Lei 10.931/2004.

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IMOBILIRIA

Prof. Me. Giselly Campelo Rodrigues

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 Agora realizaremos o estudo de um dos

institutos mais importantes para vocs
futuros gestores imobilirios, que a anlise
do contrato de locao com todas suas
peculiaridades.

10

LOCAO: DEFINIO

A locao contrato pelo qual uma das partes

se obriga a ceder (locador) a outra
(locatrio), por tempo determinado ou no, o
uso de coisa no fungvel.

11

 Importante, segundo o Artigo 85 do C.C. So

fungveis os mveis que podem substituir-se
por outros da mesma espcie, qualidade e
quantidade.

12

CARACTERSTICAS

Independentemente do objeto da locao, o

contrato ter as seguintes caractersticas:
i) remunerao, no caso de locao de
coisas ser denominada aluguel,

13

 ii) contratualidade, quando se verificar todos

os elementos de um contrato;
iii) a presena das partes denominadas,
locador e locatrio.

14

LOCAO PREDIAL

A locao predial aquela que tem por

objeto, bens imveis.
De acordo com a espcie de prdio ou
titularidade da propriedade, teremos regras
diferentes para amparar o contrato.

15

 H uma distino entre as locaes prediais

que tem por base a finalidade do imvel.
Desta forma, quando se tratar de imveis
destinados finalidade rural imveis
rsticos haver um tratamento diferenciado
(Lei 4.504/64), enquanto se, a utilizao do
bem destinar-se ao comrcio ou moradia
teremos um imvel urbano.
16

 Lei 8.666/93 - Demais disso, ainda que se

trate de imvel rstico ou urbano, em sendo
a propriedade do bem de domnio da Unio,
a locao de tais bens ser regulada por
normas diversa.

17

LOCAO PREDIAL URBANA

A locao predial urbana regulada pela Lei

8.245/91 (Lei do Inquilinato) e rege a locao
de bens imveis localizados dentro do
permetro urbano de um municpio.

18

ALUGUEL

O aluguel consiste na remunerao paga

pelo locatrio ante o uso do bem oferecido
pelo locador.
A fixao, reajuste e pagamento do aluguel
possuem inmeras regras a serem
observadas.
19

Art. 17. livre a conveno do aluguel,

vedada a sua estipulao em moeda
estrangeira e a sua vinculao variao
cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico. Nas locaes residenciais
sero observadas os critrios de reajustes
previstos na legislao especfica.
20

 Assim, muito embora a lei (artigo 17),

estabelea liberdade na fixao do preo do
aluguel, a liberdade no ilimitada.
O aluguel no poder ser fixado em moeda
estrangeira, nem tampouco poder ser
previsto reajustamento vinculado variao
do salrio mnimo ou a cambio de
determinada moeda.
21

 Alm disso, no ser considerada vlida a

utilizao de critrio de reajuste ou de
correo monetria que tenha prazo inferior
a um ano.
No ser permitida, da mesma forma, a
cobrana de aluguis de maneira antecipada,
salvo no caso de locao para temporada ou
quando no existir garantia oferecida pelo
locatrio.
22

Contrato de Locao: Obrigao

dos Contratantes
As obrigaes do locador so: (art. 22)
i) entregar ao locatrio a coisa alugada, de
modo que possa servir ao uso que se destina,
tanto assim, em no sendo oferecido um bem
que cumpra a finalidade estipulada, dever o
locador no recebimento informar ao locatrio;

23

 ii) manter a coisa no mesmo estado, durante

a vigncia do contrato, ao locador compete a
obrigao de realizar os reparos necessrios
para que a coisa seja mantida em condies
de uso;

24

 iii) permitir e garantir o uso pacfico da coisa,

devendo o locador evitar a prtica de atos
que venham atrapalhar o uso ou gozo da
coisa pelo locatrio.

25

 iv) realizar o pagamento dos seguros, taxas e

impostos, a obrigao poder ser repassada
ao locatrio se assim prever o contrato (no
caso somente o IPTU poder ser transferido
ao locatrio);

26

 v) realizar o pagamento das despesas

extraordinrias de condomnio, relacionadas
a todas as despesas que tenham como
finalidade a manuteno integral, seja
referente estrutura, a aparncia interna ou
externa, a segurana, a instalao de
equipamentos, ao pagamento de aes
indenizatrias ou trabalhistas contra o
condomnio, fundo de reserva etc.
27

 vi) entregar o recibo quando do pagamento

do aluguel ou de encargos pelo locatrio;

28

 vii) indenizar as benfeitorias necessrias e

teis realizadas pelo locatrio de boa f, que
ter o direito de reter a devoluo do bem
locado at que receba, indenizar as
benfeitorias volupturias quando autorizadas;

29

BENFEITORIAS

Benfeitorias necessrias, teis e

volupturias. (Cdigo Civil)
Art. 96. As benfeitorias podem ser
volupturias, teis ou necessrias.

30

viii) dar preferncia ao locatrio quando vier vender o bem

locado.

31

OBRIGAES
DO LOCATRIO
Art. 23.
i) usar a coisa alugada nos termos pactuados,
conforme a natureza e finalidade do bem;
ii) realizar o pagamento de acordo com o
contrato ajustado;

32

 iii) informar ao locador todos os atos

praticados contra o imvel, em especial, atos
tendentes a transgredir a posse, bem como
as necessidades de reparaes;
iv) pagar os encargos de limpeza, energia
eltrica e gua e as despesas ordinrias de
condomnio (referentes manuteno do
condomnio);
33

 v) realizar as reparaes dos estragos que

tenham ocorrido pelo prprio locatrio ou por
visitantes, familiares;
vi) restituir ao locador o bem alugado, ao final
do contrato, no estado em que a recebeu,
no se inclui nesta obrigao a deteriorao
natural decorrente do uso;
34

 vii) dar garantia para o adimplemento dos

aluguis (cauo em dinheiro, garantia
fidejussria, seguro fiana);
viii) responder pela deteriorao ou
destruio do bem, salvo se for comprovada
fora maior ou caso fortuito.
35

TRANSFERNCIA DO
CONTRATO DE LOCAO

Poder ser transferido mediante trs

instrumentos diversos, que so, a cesso, a
sublocao e o emprstimo.

36

 No emprstimo temos a situao na qual o

locatrio cede o uso do bem locado a ttulo
gratuito e temporrio a terceiro. Continua
responsvel em todos os termos pelo
contrato de locao.

37

 Na sublocao tem-se a situao na qual o

locatrio aluga o bem a terceiro. a locao
da locao, por isso chamada de
sublocao. O vnculo inicial contratual entre
o locatrio e locador permanecem, surgindo
outro derivado, entre o sublocador (locatrio)
e o sublocatrio.
38

 A cesso locacional, por sua vez, constitui

transferncia do prprio locatrio. Terceira
pessoa substitui a figura originria do
locatrio. Cedente ser o antigo locatrio
substitudo. Cessionrio ser o novo
locatrio, que tomou o lugar do cedente.

39

GARANTIAS LOCATCIAS

O locador poder exigir contra o

inadimplemento do locatrio garantias, que
podero ser cauo, fiana, seguro de fiana
locatcia ou cesso fiduciria de quotas de
fundo de investimento.

40

 No poder, entretanto, o locador exigir mais

de uma garantia. Caso seja realizada tal
exigncia, a garantia ser considerada como
nula, ou seja, no ir prestar-se a garantir a
dvida.

41

 A cauo o depsito de bem (mvel ou

imvel) ou quantia em dinheiro, que sero
entregues ao locador, no primeiro caso, e
depositadas, no segundo.

42

 Quando a cauo recair sobre bens, dever

ser confeccionada escritura pblica, no caso
de mvel ser feito registro no Cartrio de
Ttulos e Documentos, em sendo imvel no
Cartrio de Registro de Imveis, na
respectiva matrcula.

43

 A fiana a garantia em que terceira pessoa

assume a responsabilidade pelo pagamento
dos encargos e alugueis do locatrio, em
caso de inadimplemento. Para que seja
possvel o recebimento do aluguel no pago
pelo locatrio, comum que seja exigido do
fiador a propriedade de bem imvel.
44

REFLITA

A Lei 8.009/90 estabelece que o nico bem

destinado moradia da famlia estar a salvo
contra dvidas, seja de natura civil, fiscal,
comercial, previdenciria ou de qualquer
natureza.

45

Todavia, a essa proteo legal h excees

catalogadas no artigo 3 da referida lei. Entre
os casos catalogados, tem-se a obrigao
assumida pelo fiador em contrato de locao.

46

TRMINO DA LOCAO

i) por mtuo acordo;

ii) retomada do bem locado pelo locador
quando a lei admitir. O artigo 47 da Lei do
Inquilinato permite ao locador retomar o
imvel quando for destinado ao uso prprio,
famlia, que no possuam imvel
residencial;
47

 iii) no caso de o contrato estabelecer que a

ocorrncia de determinado fato acarretar a
resciso do contrato de locao, ou seja, no
implemento de clusula resolutiva;
iv) perda da coisa locada, quando ocorre
destruio do bem locado;

48

 v) perda parcial ou deteriorao do bem

locado por culpa do locador ou do locatrio;
vi) vencimento do prazo contratual de
vigncia do contrato;

49

 vii) quando o Poder Pblico toma para si o

bem locado;
viii) morte do locatrio desde que no
tenham sucessores ou sublocatrios;

50

 ix) por vontade de uma das partes, quando

no h cumprimento de clusula contratual
ou de determinao legal. A falta de
pagamento de aluguel, a sublocao sem
anuncia do locador, constitui motivos
resciso do contrato;

51

 x) falncia ou recuperao judicial (antiga

concordata) de uma das partes desde que
seja previsto no contrato.

52

LOCAO PARA FINS

RESIDENCIAIS
A locao destinada para finalidade
residencial possui tratamento diverso
daquela destinada ao comrcio ou qualquer
outra atividade profissional.
aquela em que o locador d a posse ao
locatrio e sua famlia para utilizao do
imvel para moradia.
53

PRAZO SUPERIOR A 30 MESES

Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo

igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato
ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de
notificao ou aviso.

1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar

na posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem
oposio do locador, presumir - se - prorrogada a
locao por prazo indeterminado, mantidas as demais
clusulas e condies do contrato.

2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder

denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo
de trinta dias para desocupao.
54

POR MENOS DE 30 MESES

No contrato de locao para fins residenciais

realizado de forma verbal, ou por escrito com
prazo inferior a trinta meses, o bem somente
poder ser retomado diante de algumas
situaes previamente determinadas em lei.

55

Somente nas hipteses abaixo poder o

contrato ser rescindido antes do prazo ajustado:
i) acordo entre o locador e locatrio;
ii) prtica de infrao legal ou contratual;
iii) pela falta de pagamento;
iv) para realizao de reparaes urgentes
determinadas pelo Poder Pblico.
56

 Alm de tais situaes, o contrato poder ser

extinto quando decorrer a locao em razo
de contrato de trabalho, que teve seu fim
(resciso do contrato de trabalho).

57

 O uso prprio do bem locado pelo locador ou

por sua famlia;

58

 Tambm justifica a denncia do contrato e a

retomada do imvel pelo locador a realizao
de reforma no bem, que implique aumento de
20% na rea construda, ou 50% em se
tratando de imvel utilizado para explorao
de hotel ou penso.

59

LOCAO PARA TEMPORADA

A condio bsica para a constatao de que

se trata de locao para temporada o prazo
mximo de vigncia do contrato, que no
poder exceder a 90 dias. Por isso, no se
admite contrato de temporada por prazo
superior.

60

LOCAO PARA FINS NO

RESIDENCIAIS

A locao para fins no residenciais destinase a explorao de atividade comercial,

industrial ou profissional pelo locatrio.

61

 A locao no residencial cessa com trmino

do prazo estipulado em contrato. Para tanto
no h necessidade de notificao ou aviso.
Todavia, com a cessao do prazo
estipulado, se permanecer o locatrio na
posse do imvel sem oposio do locador, o
contrato ser prorrogado sem prazo
determinado.
62

O direito de o locatrio renovar

compulsoriamente o contrato exigir,
entretanto, a observncia de trs requisitos:
i) que o contrato tenha sido realizado por
prazo determinado e por escrito;

63

 ii) o tempo de vigncia do contrato (mesmo

com a soma de contratos escritos anteriores
no mesmo local) seja de, no mnimo, cinco
anos;
iii) esteja o locatrio explorando o mesmo
ramo de comrcio h pelo menos trs anos
de forma ininterrupta.
64

 Deixar de ter o direito de renovao

compulsria caso se verifique a
determinao do Poder Pblico em realizar
obras, que importem na modificao que
aumente o valor do negcio ou da
propriedade, ou quando o imvel vier a ser
utilizado pelo prprio locador ou seu cnjuge.
65

AES DECORRENTES DO
CONTRATO DE LOCAO

Ao de despejo:
O objetivo da ao de despejo a de rescindir
o contrato de locao e de retomar a posse
do imvel.

66

 Ao Revisional:
A Lei de Inquilinato no artigo 19 estabelece
que: No havendo acordo, o locador ou
locatrio, aps trs anos de vigncia do
contrato anteriormente realizado, podero
pedir reviso judicial do aluguel, a fim de
ajust-lo ao preo de mercado.
67

 A ao renovatria a medida judicial

intentada pelo locatrio com a finalidade de
renovar compulsoriamente, contra a vontade
do locador, contrato de locao de imvel
no residencial.

68

Da prestao de servios de
administrao de bens locados

Contrato estabelecendo os deveres e direitos

de cada um;
Mandato/ Procurao outorgando direito do
administrador atuar dentro dos limites
combinados.

69

OBRIGAO DAS PARTES

Uma vez outorgada procurao e, se for o

caso, confeccionado contrato de prestao
de servios de administrao de bem
destinado locao, no poder o
proprietrio praticar ato que tenha sido
outorgado obrigao do administrador.

70

 Os negcios realizados pelo administrador

sero suportados e de responsabilidade do
proprietrio do bem.

71

 O administrador tambm ter obrigaes. A

primeira e principal delas refere-se
prestao de seu servio, que dever ser
realizado de forma a cumprir aquilo que foi
pactuado, sempre dentro dos limites
conferidos pela procurao.

72

 O administrador ter algumas tarefas no

cumprimento de seu mister, dentre elas,
podemos citar: a confeco de contratos e
recibos; realizao de vistorias,

73

 Cobrana de encargos e aluguis do

locatrio e seus fiadores, seleo dos
eventuais locatrios do bem, proposio de
aes de despejo, revisionais e renovatrias,
exigncia de garantias, avaliao do valor do
aluguel.

74

TRMINO DA ADMINISTRAO

Pelo tempo determinado;

Pela vontade das partes;
Ou pelo descumprimento de clusulas.

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DIREITO E LEGISLAO
IMOBILIRIA

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