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DIREITO REAIS

CONDOMÍNIO
EDILÍCIO

FACULDADE DE CIÊNCIAS JURÍDICAS E
SOCIAIS DE MACEIÓ – FAMA
Curso de Direito – 6º período

COMPONENTES:
Ana Deise;
Flávia;
Shirley;
Ranierica;
Diogo;
Fernando Cedrim.

sem definição do número de peças de cada unidade e independentemente da sua natureza residencial ou não residencial.INTRODUÇÃO Temos como conceito de Condomínio edilício o conjunto de edificações que possui partes exclusivas e partes de uso comum.591/64 – Condomínio em Edificações. . a lei enquadra neste regime toda edificação ou conjunto destas. ficam as pessoas sujeitas a dividir espaços de uso comum. permanece em vigor nas questões não abrangidas pelo Código Civil de 2002. A Lei nº 4. tendo em vista que com o crescimento das cidades. Em seu art. de um ou vários pavimentos. com partes individuais e partes comuns.1º. construídos sob a forma de unidades isoladas entre si. o texto de lei surgir para regulamentar esse tipo de edificação tão presente em nossa atualidade.

em edificações. . para possível identificação ou discriminação. as partes que são de propriedade exclusiva. sendo uma condição da lei.INTRODUÇÃO A lei exige a construção sob forma de unidades autônomas. e partes que são propriedade comum dos condôminos. O Código Civil de 2002. conforme artigo -1331. realça a parte comum e a parte individual. então cada unidade deve ser tratada individualmente. e deverá ser assinalada por indicação numérica ou alfabética. CC: “Pode haver.

Depois da Segunda Guerra Mundial. . a urgência de novas construções.ASPECTOS HISTÓRICOS Vários fatores auxiliaram no surgimento dos Condomínios Edilícios. com o acentuado crescimento das cidades. em face da industrialização que se expandiu. a ideia começou a surgir após a Primeira Guerra Mundial. para atender a demanda de novas moradias. fez com que surgissem com mais intensidade esse tipo de construção e também podemos citar a Revolução Industrial. nos países de maior densidade populacional.

pertencentes a proprietários diversos.ASPECTOS HISTÓRICOS De acordo com Roberto Barcelos Magalhães: “Se a propriedade. Alguns doutrinadores especificam que o que é relativamente moderno é a subdivisão em apartamentos. o fracionamento em andares distintos. inspirado em necessidades nascidas do convívio civilizador”. o mesmo não acontece com a propriedade no plano horizontal. fruto da mentalidade criadora do jurista moderno. já ocorria em tempos remotos. O Código Civil de 1916 silenciou sobre a matéria . o domínio único e o condomínio ordinário ou comum são fatos comuns na história do direito. encontrando possíveis vestígios entre os romanos plebeus.

entre outros assuntos. regia o condomínio em edifício de cinco ou mais andares. que estabeleceu que o Decreto nº 5481 alcançava também os edifícios de três ou mais pavimentos.ASPECTOS HISTÓRICOS Depois surgiu o Decreto nº 5481/28. salientando a diferença entre as partes comuns e a participação nas despesas. que disciplinou sobre esta espécie de construção. construído de cimento armado ou material similar. e pela lei nº 285 de 1948. Foi modificada em seguida pelo Decreto nº 5234 de 08/02/1943. .

que trouxe algumas modificações como a que possibilita o desdobramento da incorporação em várias outras. a possibilidade de transferência do direito incidente nas garagens a outro condômino independentemente da alienação da unidade e a correspondência das frações ideais do terreno destinado para as garagens às vagas existentes. . o direito à guarda de veículos nas garagens.ASPECTOS HISTÓRICOS Os grandes vazios na regulamentação foram supridos pela Lei nº 4591/64. sendo estas vinculadas às unidades habitacionais a que se ligaram.

358.ASPECTOS HISTÓRICOS Outras leis trouxeram alterações: a Lei nº 6709/79. sendo. caso o proprietário-locador não compareça. A Lei nº 7182/84. por essa razão. ou sua alienação. Deste modo. trouxe a possibilidade do locatário votar nas assembleias. ensina Miguel Reali ( exposição de motivos )que se trata de condomínio constituído como resultado de ato de edificação. O código civil de 2002 cita sobre o condomínio nos edifícios de apartamento ou edilícios. A Lei nº 9267/96. .331 a 1.nos arts. denominado edilício. versou sobre a quitação das obrigações condominiais para a transferência de unidade. ordenou quorum de ⅔ das unidades isoladas e 80% das frações ideais para decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio. 1.

como o solo em que está construído o prédio.PREVISÃO LEGAL • • • CÓDIGO CIVIL – ARTS 1314 Á 1358. caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns. **PLURALIDADE DE SUJEITOS E UNICIDADE DE OBJETOS . elevadores. porão. LEI Nº 4591/64. pórticos. aquecimento central. pilastras. morada do zelador. suas fundações. É uma mistura de propriedade individual e condomínio. área de lazer. vestíbulos. corredores. jardim. pátios. escadas. CONCEITO De acordo com a ilustre doutrinadora Maria Helena Diniz: “condomínio edilício é aquele constituído como resultado de um ato de edificação. etc.

condomínio por andares. e condomínio edilício. propriedade em planos horizontais. condomínio sui generis.DENOMINAÇÃO  O Condomínio pode ser chamado como: propriedade horizontal. que disciplina a matéria nos artigos 1331 a 1358. . esta última dada pelo atual Código Civil.

246 da III Jornada). par 3ª da lei 4591/64: o condomínio pode adquirir unidades autônomas e outros bens em nome próprio. É UM ENTE DESPERSONALIZADO. EMPREGAR. SER PARTE EM PROCESSO. Medida cautelar 15. (Alterado pelo En.  Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.NATUREZA JURÍDICA  NÃO É UMA PESSOA JURIDICA.  STJ. E ETC.422/SC – admitiu que o condomínio é Pessoa jurídica para fins de contribuições previdenciárias.  Art 63. .  TEM CAPACIDADE.  PODE CONTRATAR.

são utilizados em comum pelos condôminos. a rede geral de distribuição de água. a estrutura do prédio. salas.ÁREAS COMUNS E AREAS PRIVATIVAS  Art.]  2o O solo. a calefação e refrigeração centrais. sujeitam-se a propriedade exclusiva.. gás e eletricidade. podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários [.  § 1o As partes suscetíveis de utilização independente. esgoto. ou divididos.. o telhado. partes que são propriedade exclusiva. 1. não podendo ser alienados separadamente. em edificações. escritórios. tais como apartamentos. com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. e as demais partes comuns.331. e partes que são propriedade comum dos condôminos. Pode haver. . inclusive o acesso ao logradouro público. lojas e sobrelojas.

.] Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio. garagem) pode usar livremente das partes comuns. a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade.. .” . Maria Helena Diniz:  [. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento. sala de utilização profissional. atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.FRAÇÃO IDEAL A cada unidade imobiliária caberá uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.o fim a que as unidades se destinam. que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. relativamente ao terreno e partes comuns. que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição.

938 CC/02 .Responsabilidade Civil  Quem Responde Causados? pelos Danos  Previsão Legal para reparação dos danos resultantes de lançamento de coisas liquidas ou solidas de um prédio a rua está prevista no art.

FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO . por ter agido com culpa in vigilando. Código Civil). (STJ .I. Se ela se danifica ou é furtada. 1ª parte.DJU 03. Waldemar Zveiter . 1. O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. Min.266. sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. .2009)”.RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMÍNIO . II. Consolidada na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino.458-7 SP .Responsabilidade Civil  “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO .Rel.11. responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante.REsp 26.

Sumula 308 – STJ .QUESTÕES INTERESSANTES  Impossibilidade de Usucapião das áreas comuns.  Possibilidade de penhora do apt para pagamento de taxa de condomínio. salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.§ 5o O terraço de cobertura é parte comum.680/SP – Enunciado 247 Jornada Direito civil.  Condômino devedor pode ficar proibido de utilizar serviços não essenciais.485/MG  Garagens: 3 possibilidades  Ao condomínio não se aplica a teoria da Gravitação.   Terraço ou cobertura – a quem pertence? Art 1331 .  Admissibilidade da Supressio –STJ Resp 356.  Legitimidade dos Condôminos para promover ações possessórias.821/RJ – Resp 214. resp 147. Art 1331 – Par 4º.   Impossibilidade de Encravamento.

art. 1. devendo constar daquele ato.591/1964. 7º.a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade. Lei 4. art.a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva. relativamente ao terreno e partes comuns. além do disposto em lei especial: I . Código Civil. . II . estremadas uma das outras e das partes comuns.INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento.332.o fim a que as unidades se destinam. III . registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de. obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. Para ser oponível contra terceiros. Além das cláusulas exigidas pelo ato de instituição e das que os interessados houverem por bem estipular.a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. dois terços das frações ideais e torna-se. a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. no mínimo. ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. a convenção determinará: I . desde logo. .

CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO II .a competência das assembleias. III .sua forma de administração. 1. São equiparados aos proprietários.o regimento interno. . Lei 4. V . IV .333. 9º. art. art. forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações. salvo disposição em contrário. ou possuidores. os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Código Civil.as sanções a que estão sujeitos os condôminos. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.591/1964.

III. 1. conforme a sua destinação. II. e contato que não exclua a utilização dos demais compossuidores.usar.  . estando quite.SÃO DIREITOS DO CONDÔMINO: Art.usar partes comuns. fruir e livremente dispor das suas unidades.335 I.votar nas deliberações da assembleia e delas participar.

das ás suas partes a mesma destinação que tem a edificação.336 I. IV.SÃO DEVERES DO CONDÔMINO:  Art. §2º O condômino. deliberar sobre a cobrança da multa. caberá à assembleia geral. II. salubridade e segurança dos possuidores. ou aos bons costumes. das partes e esquadrias externas. por 2\3(dois terços) no mínimo dos condôminos restantes. salvo disposição em contrario na convenção. que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV.não alterar a forma e a cor da fachada. na proporção das suas frações ideais.contribuir para as despesas do condomínio. . não sendo previstos. os de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o debito. e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego. não podendo ela ser superior a 5(cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais. pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. §1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou. 1. não havendo disposição expressa.não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. independentemente das perdas e danos que se apurarem. III.

conforme a gravidade das faltas e a reiteração independentemente das perdas e danos que se apurem.1. por deliberação de 3\4 (três quartos ) dos condôminos restantes. gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. por seu reiterado comportamento antissocial.CONDÔMINO NOCIVO   Art. que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá. poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído a contribuição para as despesas condominiais. O condômino ou possuidor que. ou possuidor. Paragrafo único.337. até ulterior deliberação da assembleia. . ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído á contribuição para as despesas condominiais.O condômino.

de voto de dois terços dos condôminos.  REALIZAÇÃO DE OBRAS DO CONDOMÍNIO Art. ou.  . por qualquer condômino.341.se úteis. em caso de omissão ou impedimento deste.  Despesas Extraordinárias. A realização de obras no condomínio depende: I . de voto da maioria dos condôminos. II . § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas.DESPESAS DO CONDOMÍNIO Despesas Ordinárias. que deverá ser convocada imediatamente. o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia. § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas. determinada sua realização.se voluptuárias. pelo síndico. 1. independentemente de autorização.

III. CC). A construção de outro pavimento.343. no solo comum.  Modo e Forma de Convocação: Forma prevista na Convenção ( Art. Art. ou.334. Assembleia Geral Extraordinária. ASSEMBLÉIAS Espécies: Assembleia Geral Ordinária. 1.  . destinado a conter novas unidades imobiliárias. depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Convocação preferencialmente escrita. 1. de outro edifício.

para fins de destituição do síndico.Voto de maioria absoluta dos presentes. em caso de destruição total ou parcial. para fins de deliberação quanto a reconstrução ou venda da edificação. Quórum para Deliberações: . ou quando ameace ruína.Votos representativos de 50% mais uma das frações ideais. . - .

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO      Com a alienação de todo o prédio. voluntária. Desapropriação do imóvel. Demolição voluntária do prédio. . Destruição do prédio por fator alheio à vontade dos condôminos. Pela ocorrência da confusão. todas as frações para um só dono. ou forçada.

Em que pese a argumentação de que o Código Civil inovou em termos de redação. de direito. matéria complexa. mesmo visando melhor adequação à realidade de nossos dias o nosso legislador deixou perecer uma grande oportunidade para. . ajustar as variantes emanadas do instituto do condomínio edilício.CONCLUSÃO A regulamentação do condomínio edilício. porém. palco de grandes divergências.

concluímos que é primordial a elaboração de uma convenção condominial de forma eficiente e clara. e de um regimento interno. incluído ou a parte desta convenção.CONCLUSÃO De acordo com o nosso estudo. . sendo esta o instrumento base onde se tem a ocasião mais favorável para se regular a vida condominial.