DIRETRIZES

LEGAIS DO
PLANEJAMENTO
URBANO
 Os requisitos urbanísticos determinados pela lei, tais como
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áreas a serem destinadas ao uso público, tamanho

mínimo dos lotes, entre outros, visam à PROTEÇÃO dos
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futuros adquirentes de lotes, assegurando-lhes uma vida

comunitária com todos os padrões necessários ao acesso à
cidade, além de estabelecer o desenvolvimento na produção
do solo urbano (HORN, 2008, p.8)
 Antecedentes – A Constituição de 1988

Segundo a Constituição Federal,

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Art. 30 - Compete aos municípios:

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I - legislar sobre assuntos de interesse local;

VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, do
parcelamento e da ocupação do solo urbano;
 Antecedentes – A Constituição de 1988

Através dos Planos Diretores, em casos em que

este for obrigatório, os municípios devem
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elaborar normas para a aprovação do

loteamento urbano.
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Os PDM’s também devem dispor os critérios,

instrumentos e procedimentos para efetuar a
regularização dos loteamentos irregulares
existentes em seu território, pois se trata de um
assunto de interesse local – Delimitação de ZEIS
(Zonas Especiais de Interesse Social).
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 LEI FEDERAL 6766/79
Lei de Parcelamento do Solo
PIAUP
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 LEI FEDERAL 6766/79
Lei de Parcelamento do Solo
A lei deixa a desejar no tocante à regularização dos
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assentamentos informais. Exige procedimentos burocrático

que contribuem para a disseminação de loteamentos ilegais;
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Exigências urbanísticas e obrigações demasiadas que

contribuem para o alto preço dos lotes, que acabam por
excluir da legalidade a população de baixa renda.

Compatível com a realidade brasileira?

CIDADE LEGAL X CIDADE REAL!
 MODIFICAÇÕES DA LEI 9.785/99

Atualiza a Lei N° 6.766/79, apresentando instrumentos

voltados à proteção do direito à moradia, mediante
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a proteção da segurança da posse da população

moradora de assentamentos informais.
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GARANTIA DA HABITAÇÃO!
ACEITAÇÃO DA IRREGULARIDADE, MAS
TAMBÉM ACEITAÇÃO DA REALIDADE!
 LEI FEDERAL 10257/2001

Atualiza a Lei N° 6.766/79, apresentando instrumentos

voltados à proteção do direito à moradia, mediante
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a proteção da segurança da posse da população

moradora de assentamentos informais.
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GARANTIA DA HABITAÇÃO!
ACEITAÇÃO DA IRREGULARIDADE, MAS
TAMBÉM ACEITAÇÃO DA REALIDADE!
 LEI ESTADUAL 7943/04
• No Espírito Santo: Lei Estadual 7943/04  Revoga a Lei 3384/80
Art. 1º O parcelamento do solo para fins urbanos será disciplinado por esta Lei, na
ocorrência das seguintes condições:
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I - quando localizar-se em áreas de interesse especial;

II - quando localizar-se em áreas limítrofes dos municípios, ou quando parte do
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parcelamento pertencer a outro município;

III - quando abranger área superior a 1.000.000 m²;
IV - quando localizar-se na Região Metropolitana da Grande Vitória.
 PDM ou Lei Municipal de Parcelamento do Solo
Em Vitória: Lei Municipal Nº 9.271/18 (PDU)
Art. 114. O parcelamento do solo para fins urbanos, sob a forma de
loteamento e desmembramento, assim como o desdobro e o
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remembramento, operar-se-ão na forma desta Lei, observando-se,

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ainda, as disposições das Leis Federal e Estadual de parcelamento

do solo.
Em Vila Velha: Lei Municipal nº 4575/07 (PDM)
Art. 163. Esta Lei estabelece as normas e as condições para
parcelamento do solo urbano no Município, observando as normas
definidas na Lei Federal nº. 6.766, de 16 de dezembro de 1979, na
Lei Federal nº. 9.785, de 29 de janeiro de 1999 e na Lei Estadual nº.
7.943, de 16 de dezembro de 2004, e que somente será permitido
dentro do perímetro urbano estabelecido neste Plano Diretor
Municipal.
 CONCEITOS GERAIS
• GLEBA a Lei Municipal entende como gleba o terreno que ainda não foi
objeto de parcelamento.
• LOTE  Lei Estadual/Federal considera lote o terreno servido de
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infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos

definidos por lei municipal.
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• ESPAÇOS LIVRES DE USO PÚBLICO  consideram-se como espaços livres

de uso público aqueles destinados a praças, parques e áreas verdes
• EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS  consideram-se como comunitários os
equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer, esporte,
segurança, entre outros.
• EQUIPAMENTOS URBANOS  Consideram-se equipamentos urbanos os
equipamentos públicos de abastecimento de água, energia elétrica, serviços
de esgoto, coleta de águas pluviais, distribuição de gás e rede telefônica.
 MODALIDADES DE PARCELAMENTO
Lei Federal/Lei Estadual/Municipal
• LOTEAMENTO
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Subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas

vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
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ampliação das vias existentes.

 No Município de Vitória o parcelamento de áreas com mais de 20.000,00m² (vinte
mil metros quadrados) somente poderá ser efetuado sob a forma de loteamento.

• DESMEMBRAMENTO
Subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do
sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, e nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já
existentes.
PIAUP MODALIDADES DE PARCELAMENTO
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 MODALIDADES DE PARCELAMENTO

Lei Municipal acrescenta

PIAUP

• Desdobro
Considera-se desdobro a subdivisão do lote em dois ou mais
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lotes.
• Remembramento
Considera-se remembramento a reunião de lotes urbanos em
área maior, destinada à edificação.
PIAUP MODALIDADES DE PARCELAMENTO
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PIAUP MODALIDADES DE PARCELAMENTO
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 ÁREAS NÃO PARCELÁVEIS
LEI FEDERAL
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• Terrenos alagadiços e sujeitos a inundações antes de assegurar o

escoamento das águas;
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• Terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde

pública sem que sejam previamente saneados;
• Terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas
exigências específicas das autoridades competentes;
• Terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
• Áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça
condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
 ÁREAS NÃO PARCELÁVEIS
Lei Estadual acrescenta,
• Terrenos de mangues e restingas, antes de parecer técnico favorável do órgão
estadual de proteção do meio ambiente;
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• Unidades de conservação e áreas de preservação, definidas por lei federal, estadual

e municipal, salvo parecer favorável do órgão de proteção ao meio ambiente;
• Terrenos que não tenham acesso à via pública;
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• Sítios arqueológicos definidos em lei federal, estadual ou municipal;

• Pontas e pontais do litoral e nos estuários dos rios, numa faixa de 100m em torno
das áreas lacustres.

Lei Municipal acrescenta

• Terrenos situados fora do alcance das redes públicas de abastecimento de água
potável e de energia elétrica, salvo se atendidas as exigências específicas dos órgãos
competentes.
 TIPOS DE LOTEAMENTOS
Lei Estadual:
• Loteamentos para uso residencial: destinam-se a atividades
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predominantemente residenciais;
• Loteamentos para uso industrial: se destina predominantemente à
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implantação de atividades industriais;

• Loteamentos destinados à edificação de conjunto habitacional de
interesse social: realizados com a interveniência ou não do Poder
Público, os valores dos padrões urbanísticos são estabelecidos para
atender às classes de população de menor renda;
• Loteamentos para urbanização específica: objetivam atender à
implantação dos programas de interesse social aprovados pelos órgãos
públicos competentes, com padrões urbanísticos especiais para atender
às classes de população de baixa renda.
 INTERESSE SOCIAL

• Lei Municipal:
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 São considerados Empreendimentos Habitacionais de Interesse

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Social (EHIS) os loteamentos de interesse social para a população de

baixa renda, conjuntos habitacionais de interesse social unifamiliares
e multifamiliares para população de baixa renda.

 Os Loteamentos de Interesse Social – LIS podem ter padrões

urbanísticos diferentes dos estabelecidos nesta Lei, qualquer que seja a
zona de uso de sua implantação, a serem estabelecidos em legislação
específica que regulamentará os parâmetros para EHIS.
 REQUISITOS URBANÍSTICOS _LOTEAMENTO
DIVISÃO/DISTRIBUIÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS
• Lei Federal  a exigência de áreas destinadas a sistemas de circulação, a
implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de
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uso público, deve ser proporcional à densidade de ocupação prevista pelo plano
diretor ou lei municipal.
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 acaba com o mínimo de 35% estabelecido pela Lei 6766/79.

• Lei Estadual  As áreas públicas destinadas ao sistema de circulação, à

implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como aos espaços
livres e de uso público não poderá ser inferior a 35% da gleba, salvo quando o
plano diretor ou a lei municipal de zoneamento estabelecer dimensões inferiores
para a zona em que se situem.
 acaba com os limites mínimos de 5% para espaços livres de uso público e 5%
para equipamentos comunitários (Lei 3384/80).
 REQUISITOS URBANÍSTICOS _LOTEAMENTO

• Lei Municipal  A percentagem de áreas públicas destinadas ao sistema

de circulação, à implantação de equipamentos urbanos e comunitários,
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bem como aos espaços livres de uso público, não poderá ser inferior a
35% (trinta e cinco por cento) da gleba, observado o mínimo de 10% para
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espaços livres de uso público e equipamentos comunitários.

 No caso da área ocupada pelas vias públicas ser inferior a 25% (vinte e
cinco por cento) da gleba, a diferença deverá ser adicionada aos espaços
livres de uso público ou para equipamentos comunitários.
 REQUISITOS URBANÍSTICOS _LOTEAMENTO

 Quando a percentagem destinada aos espaços livres de uso público não

constituir uma área única, uma das áreas deverá corresponder, no
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mínimo, à metade da área total.

 Não poderão ser demarcadas como áreas públicas a serem
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transferidas ao município as seguintes áreas:

– as áreas não parceláveis previstas no artigo 185 desta lei;
– as áreas em faixas de domínio público das rodovias, ferrovias, linhas
de transmissão de energia elétrica e dutos;
– áreas com menos de 15,00m (quinze metros) de testada e sem acesso
direto à via pública.
 TAMANHOS MÍNIMOS DE QUADRAS E LOTES
• Lei Federal  Os lotes terão área mínima de 125m2 e frente mínima de 5m,
salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores
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exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou

edificação de conjuntos habitacionais de interesse social.
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• Lei Estadual  Nos Loteamentos da Região Metropolitana da Grande
Vitória:

Os lotes terão área mínima de 200m² e frente mínima de 10m em qualquer

hipótese, prevalecendo às disposições de lei municipal;

Quando o loteamento se destinar à edificação de conjuntos habitacionais de

interesse social, o lote terá área de 125m² e testada 5m, respectivamente,
salvo maiores exigências da legislação municipal;
 TAMANHOS MÍNIMOS DE QUADRAS E LOTES
• Lei Municipal
 Os lotes de terreno devem respeitar as exigências de área mínima e máxima
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e testada mínima do lote.

 Em todas as formas de parcelamento do solo para fins urbanos não poderá
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resultar lote encravado sem saída para via pública.

 Nos lotes de terreno de esquina, exigências específicas de dimensão de
testada
 O comprimento das quadras não poderá ser superior a 200,00m (duzentos
metros) e a largura máxima admitida será de 100,00m (cem metros).
 Na hipótese da gleba apresentar inclinação superior a 12% (doze por cento)
serão admitidas quadras com tamanho diferente ao referido no caput deste
artigo, desde que as vias sejam abertas no sentido das curvas de nível.
 OUTROS REQUISITOS MUNICIPAIS

 O parcelamento do solo para fins urbanos deve respeitar as

características físicas e infraestruturais do sistema
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viário.
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 Os espaços livres de uso público e as áreas destinadas à

implantação de equipamentos comunitários deverão ser
mantidos com a vegetação natural e não poderão apresentar
declividade superior a 15% (quinze por cento).
 INFRAESTRUTURA BÁSICA
• Lei Federal
 Considera-se infraestrutura básica os equipamentos urbanos de
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escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgoto

sanitário e abastecimento de água potável, energia elétrica pública
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e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

A infraestrutura básica dos parcelamentos situados em zonas

habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS)
consistirá, no mínimo, de:
• I - vias de circulação;
• II - escoamento das águas pluviais;
• III - rede para o abastecimento de água potável; e
• IV - soluções p/ esgotamento sanitário e energia elétrica domiciliar.
 INFRAESTRUTURA BÁSICA

• Lei Estadual
 Os loteamentos da Região Metropolitana da Grande Vitória deverão
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contemplar, no mínimo:
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a) sistema de abastecimento de água potável;

b) sistema de coleta, tratamento e disposição de esgoto sanitário;
c) sistema de escoamento das águas pluviais;
d) rede de distribuição de energia elétrica;
e) vias de circulação.
 INFRAESTRUTURA BÁSICA
• Lei Municipal
 Na implantação do loteamento, é obrigatória a instalação das seguintes
infraestruturas urbanas:
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I - redes e equipamentos para o abastecimento de água potável;

II - redes e equipamentos para fornecimento de energia elétrica;
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III - redes e equipamentos para a coleta e escoamento adequado de águas pluviais;

IV - redes e equipamentos para a coleta, tratamento e disposição adequada de esgoto
sanitário;
V - obras de pavimentação viária com as características geométricas, infraestruturais
e paisagísticas das vias
 Área ‘non aedificandi’
Lei Federal
 Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das
rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa “non
aedificandi” de 15m de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
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 O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a

reserva de faixa “non aedificandi” destinada a equipamentos urbanos.
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Lei Estadual
 As exigências variam conforme a área a ser loteada, de modo geral estabelece:
 Ao longo das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias, linha de transmissão
de energia elétrica de alta tensão e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa
“non aedificandi” de 15m de cada lado, salvo maiores exigências da legislação
específica.
 Área ‘non aedificandi’

• Lei Municipal acrescenta,

 Ao longo das águas, correntes e dormentes, e das faixas de domínio
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público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de

uma faixa "non aedificandi" de 15,00m (quinze metros) de cada lado,
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salvo maiores exigências da legislação específica.

 A faixa "non aedificandi" não será computada para efeito do cálculo

de áreas públicas destinadas aos espaços livres.
 Área ‘non aedificandi’

Minimizar Conflitos
PIAUP
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 Área ‘non aedificandi’

Minimizar Conflitos
PIAUP
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http://s0.flogao.com.br/s17/25/01/07/443/91742281.jpg

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 Área ‘non aedificandi’

Minimizar Conflitos

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http://arquivos.tribunadonorte.com.br/fotos/54250.jpg
 Sistema Viário integrado ao NOVOS PARCELAMENTOS
PIAUP dos bairros vizinhos EIXOS AMBIENTAIS – FUNDOS DE VALE
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APP Via contornando Lotes

Fundo de vale
 Do sistema viário básico
• Lei Municipal
I - vias arteriais metropolitanas: são vias de ligação intermunicipal que funcionam na coleta e
distribuição dos fluxos de veículos que circulam pelos centros metropolitanos com maior
concentração de atividades;
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II - vias arteriais municipais: são vias de ligação intramunicipal que funcionam na coleta e
distribuição dos fluxos de veículos que circulam pelos centros com maior concentração de
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atividades do Município de Vitória;

III - vias coletoras: são vias complementares às vias arteriais com função coletora e distribuidora
dos fluxos de veículos que circulam pelos bairros, centros de bairros e de vizinhança;
IV - vias locais principais: são vias de acesso ao bairro que distribuem os fluxos de veículos pelas
vias locais do próprio bairro;
V - vias locais: são vias do bairro que servem, predominantemente, às necessidades de circulação
dos moradores no acesso aos seus imóveis;
VI - vias de pedestres: são vias para circulação exclusiva de pedestres separada do tráfego geral
de veículos.
CONCEITO ZONEAMENTO EIXOS ESTRUTURANTES

INTERIOR DOS
BAIRROS
EIXOS DE
DINAMIZAÇÃO

INTERIOR DOS
BAIRROS
USOS MISTOS – EIXOS VIÁRIOS
NOVAS CENTRALIDADES URBANAS
 Do sistema viário básico
 As características físicas e infraestruturais, geométricas e paisagísticas
das vias obedecerão às características e padrões constantes no PDM.
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 A elaboração do projeto das vias de comunicação e demais logradouros

públicos do loteamento e sua execução devem observar os seguintes
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critérios:
– articular-se com as vias adjacentes, existentes e projetadas.
– respeitar as categorias de hierarquização do Anexo 4.
– obedecer ao traçado e às características funcionais, geométricas,
infraestruturais e paisagísticas
PIAUP
Aula 08
PIAUP
Aula 08
PIAUP
Aula 08
PIAUP
Aula 08
 Diretrizes Municipais de Dimensionamento

PDM Vila Velha / 2007

PIAUP

Art. 196. O Modelo de Parcelamento 1 (MP1) aplica-se às glebas a serem parceladas

nas Zonas de Ocupação Prioritárias (ZOP), Zonas de Ocupação Controladas (ZOC),
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Zonas de Proteção Ambiental e Cultural (ZPAC) e Zonas de Especial Interesse

Urbanístico (ZEIU).

Art. 197. O Modelo de Parcelamento 1 (MP1) destina-se ao uso residencial, não-

residencial e misto, e deverá atender aos seguintes requisitos:

I. quanto às dimensões mínimas dos lotes:

a) área de 250,00 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);

b) testada mínima de 10,00m (dez metros).

 http://a3arquitetura.files.wordpress.com/2010/03/loteamento22-copia.jpg

PIAUP
Aula 08
 Referências
ARAÚJO, Ronaldo de Sousa. Modificações no planejamento
urbanístico. São Paulo: Nobel, 2010.
BOTELHO, Adriano. O urbano em fragmentos. A produção do espaço de
PIAUP

moradia pelas práticas do setor imobiliário. São Paulo, Ed. Anna

Blume, 2007
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MASCARÓ, Juan. Infra-estrutura urbana. Porto Alegre: Masquatro

Editora, 2005
______ . Manual de loteamentos e urbanização. 2 ed. Porto Alegre:
Sagra Luzzatto, 1989.
WILHEIM, Jorge. Cidades: o substantivo e o adjetivo. São Paulo:
Perspectiva, 2003
 Referências

http://www.barreiros.arq.br/textos/parcelamento_do_solo_menor.pdf
PIAUP

http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/06.069/385
http://gollnick.blog.terra.com.br/
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http://urbanidades.arq.br/