Requesitos Dos Instrumentos Notariais

Requisitos comuns a todos os documentos,
emitidos pelos serviços com competência

notarial
Organização da estrutura formal de um

documento
Menções a incluir nos instrumentos em geral –

art.º 46 C.N.
Sandra Bretes Vitorino

Notariado
Requisitos dos atos notariais
• Para que um instrumento seja facilmente compreensível é necessário que

ele se encontre logicamente ordenado, que os elementos que o compõe
estejam devidamente encadeados e arrumados.
• Os diversos elementos afins devem ocupar um lugar próprio, ordenado,

evitando-se a confusão, a falta de clareza e a compreensão do documento.
• As formalidades a observar nos instrumentos notariais, constam do art.º

46.º e aplicam-se quer aos instrumentos lavrados nos livros de notas, quer
aos exarados fora das notas.

Notariado
• A tradição, tendo em vista um bom ordenamento

do conteúdo, consagrou a existência, no
instrumento, de três partes essenciais.

Notariado
Primeira parte
• Corresponde à abertura do documento, começando pela
denominação do ato, mencionando-se, depois, a data e o lugar da
celebração, a identificação do cartório/serviço, de quem presidiu à
sua celebração, dos outorgantes e das pessoas que eles
representem e a verificação da identidade dos intervenientes.

Notariado
Segunda parte
• Destina-se à narração do ato jurídico e é constituída pelo
conteúdo do ato onde é habitual, quando se descrevem
prédios e o instrumento contém fatos sujeitos a registo, fazer
as menções relativas à matriz e ao registo.

Notariado
Terceira parte
• Destina-se ao fecho ou encerramento do ato inserindo-se as
demais formalidades exigíveis, designadamente as respeitantes
ao arquivamento ou exibição de documentos, à intervenção de
abonadores, testemunhas, intérpretes, peritos, leitores, e às
advertências, terminando com a leitura e explicação do
instrumento, as assinaturas devidas e as referências à conta e à
liquidação do imposto de selo.

EXEMPLO
• COMPRA E VENDA
_____No dia ..de ( mês) de dois mil e , no Primeiro Cartório Notarial de Competência Especializada do Porto, perante mim,
Sandra Marisa Teixeira Bretes Vitorino, respetiva Notária, compareceram como outorgantes:_______________________
____________________________________________PRIMEIRO:_____________________________________________
______Paulo..., NIF…, divorciado, natural da freguesia de Mafamude, concelho de Vila Nova de Gaia, com domicílio
profissional na Avenida da Boavista, nº , Porto, _____________________________________________________________
______Que outorga como procurador de:_________________________________________________________________
______Maria Felisbela, NIF , e de Vasco , NIF, casados no regime de separação de bens, ela natural da freguesia de
Paranhos, concelho do Porto, e ele natural da freguesia de Ancede, concelho de Baião e residentes na Rua Orfeão do Porto,
nº, Porto.___________________________________________________________________________________________
___________________________________________SEGUNDO:_______________________________________________
_____João , casado, natural de Cedofeita, Porto, com domicílio profissional na Avenida da Boavista, nº , Porto __________
_____Que outorga na qualidade de gestor de negócios da sociedade por quotas “V, Lda.”, NIPC , com sede na Avenida Praia
, freguesia de São Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, matriculada na Conservatória de Registo Comercial de Lisboa,
sob o número , conforme certidão comercial, que arquivo/ ou certidão permanente acedida aquando este ato.___
______Verifiquei:_____________________________________________________________________________________
______A identidade dos outorgantes por conhecimento pessoal;_______________________________________________
______A qualidade e suficiência de poderes do primeiro outorgante pela procuração que também arquivo.
____________

_____________________________________Declarou o primeiro outorgante:__________________________________________
_______Que, pela presente escritura, em nome dos seus representados, e pelo preço de três mil cento e quarenta euros, já recebido, vende à gestida do segundo outorgante, a
fração autónoma identificada pela letra “EW”, correspondente ao arrumo setenta e quatro do piso sete, com entrada pela Rua…, nº 240, do prédio sito na Rua …, nºs 206, 240,
260, freguesia de , concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ( extenso), afeto ao regime de propriedade horizontal pela
inscrição F-apresentação dois, com o registo de aquisição G-apresentação de dois mil e seis/ onze / trinta, inscrita na matriz sob o artigo…. , com o valor patrimonial de
3.140,00€________________________________________________________________________________________________________________________________________
______
________________A parte compradora declara que recebeu o preço da seguinte
forma:_____________________________________________________________________________
______________________________________________Declarou o segundo
outorgante:_____________________________________________________________________________
_________Que, para a sua gestida, aceita esta venda e que a fração adquirida se destina a
revenda._____________________________________________________________________
_______________________________________________Declararam os
outorgantes:________________________________________________________________________________
___________Que esta transmissão não foi objeto de intervenção de mediador imobiliário.-
_____________________________________________________________________________
___________Adverti os outorgantes de que o cliente de empresa de mediação imobiliária que omita a informação sobre a intervenção desta no negócio incorre na pena
aplicável ao crime de desobediência previsto no artigo 348º do Código
Penal.___________________________________________________________________________________________________________
_________Mais arquivo: IMT DUC nº 160.506.026.091.303, emitido em ……, pela Direção Geral dos Impostos e selo DUC nº....emitido em .., relativo á verba 1.1 da TGIS no valor
de ...
__________Exibiram:_______________________________________________________________________________________________________________________________
_________
___________a) Certidão emitida pela mencionada Conservatória do Registo Predial,
em…….;_______________________________________________________________________
___________b) Certidão matricial extraída no 6º Serviço de Finanças do Porto,
em…….;___________________________________________________________________________
___________c) Alvará de licença de utilização nº 683, passado na Câmara Municipal do Porto, em….., referente ao prédio.-____________________________________________
___________Esta escritura foi lida e o seu conteúdo explicado aos outorgantes, os quais foram advertidos de que este ato é ineficaz em relação à gestida.
______________________
• .
• A Notária,
• Conta registada sob o nº Sandra Bretes Vitorino
• TERMO DE AUTENTICAÇÃO
______No dia dezassete de (mês) de dois mil e , no 1º Cartório Notarial de Competência Especializada do
Porto, perante mim, Sandra...., Notaria, compareceu como outorgante:___________________________
_____António ....., NIF ....., estado civil, naturalidade, residente, portador do B.I. nº ...., emitido em..., pelo
SIC do ...../ ou C.C. nº …., valido até …;_________________________________________________________
______Verifiquei:__________________________________________________________________________
______A identidade da outorgante por exibição do seu aludido documento de identificação.______________
______Declarou o outorgante:
_______________________________________________________________
______Que já leu o presente documento anexo,( exemplo. Procuração) que o mesmo está conforme e exprime
a sua vontade. _____________________________________________________________________________
______Este termo de autenticação foi lido e o seu conteúdo explicado ao outorgante.
____________________
• .
• A Notaria:
• Conta: Artº ….. €
• Selo €
Total
• São: ……euros
• Registada sob o nº ______
emitidos pelos serviços com competência notarial
1. Cabeçalho Data - Local – Entidade que preside ao ato ª)
Pessoas singulares:
2. Partes / outorgantes Nome completo, estado civil, naturalidade, residência habitual – art.º 46 nº c)
e e NIF
seus Representantes Regimes de casamento (art.º 1717 CC). O consentimento conjugal.
O regime imperativo da separação de bens (art.º 1720 CC). b)
Pessoas Coletivas: denominação, sede, nº de identificação de pessoa coletiva e

matricula
A representação orgânica: qualidade e poderes para o ato (art.º 49º CN)
atos dos gerentes e dos administradores, dentro e fora do objeto social.
Noção de representação legal, orgânica e voluntária.
A representação voluntária. – Procurações especiais: para casamento (art.º 1620

CC); para convenção antenupcial; para fazer e aceitar doações (artº 948 CC);
procurações entre cônjuges (artº 1684, nº 1 CC).
Substabelecimento com ou sem reserva (artº 264 CC). Negócio consigo mesmo
(artº 261 CC). Procurações irrevogáveis (artº 265 e 1175 CC). Gestão de negócios
e ratificação (artºs 268 e 471 CC).

Notariado
Denominação do ato
A lei não exige referência a este elemento, sendo, no entanto conveniente para
identificar o tipo de ato lavrado. No entanto, é o conteúdo do ato que define o
negócio jurídico titulado e não a denominação do ato.

Notariado
Data, lugar e hora da realização do ato (art.º 46.º, n.º 1, a)
• O instrumento deve conter a data e o lugar em que foi lavrado e, se solicitado pelas
partes, a indicação da hora em que se realizou.
• Se a leitura, explicação e outorga se não concluírem no dia em que tiverem início,

deve consignar-se, antes das assinaturas, o dia e a hora da sua conclusão (art.º 53.º,
n.º 2).
• A falta destes requisitos tem como consequência a nulidade do ato por vício de
forma, nos termos da alínea a) do n.º 1 do art.º 70.º.

Notariado
Funcionário que intervém no ato (art.º 46.º, n.º1, b)
• O nome completo do funcionário que nele interveio, a menção da respetiva

qualidade e a designação do cartório.
• Se no ato intervier um substituto legal, no impedimento do notário, deve indicar-se

o motivo da substituição (art.º 46.º, n.º 2)

Notariado
Identificação dos outorgantes (art.º 46.º, n.º1, c)
• Os outorgantes que intervêm em posição jurídica diferente são identificados

separadamente;
• Sendo pessoas físicas: pelo nome completo, estado, naturalidade e residência

habitual.
• Se o instrumento titular fatos sujeitos a registo deve conter ainda, se os outorgantes

forem casados, o nome completo do cônjuge e do respetivo regime matrimonial de
bens (art.º 47.º, n.º1).
• O número individual de contribuinte (NIF) apenas deve ser indicado quando do ato
resultem obrigações fiscais.
Notariado
Identificação dos outorgantes (art.º 46.º, n.º1, c)
• Sociedades – as sociedades identificam-se nos termos da lei comercial, ou seja, pela

indicação da firma, tipo, sede, conservatória onde se encontra matriculada, número
de matrícula e, se for o caso, que a sociedade se encontra em liquidação (art.º 171.º
CSCom);
• Demais pessoas colectivas – identificam-se pela menção da denominação, sede e

número de identificação de pessoa colectiva.

Notariado
Verificação da identidade (art.º 46.º, n.º 1, d) e art.º 48.º)
Deve ser feita referência à forma como foi verificada a identidade dos outorgantes.
Esta pode ser feita dos seguintes modos:
• Conhecimento pessoal do notário;
• Bilhete de identidade, documento equivalente (documentos emitidos por
entidades militares ou paramilitares), cartão de cidadão ou carta de condução, se
estes documentos tiverem sido emitidos por um dos países da União Europeia).
• São também reconhecidos para verificação da identidade os bilhetes de
identidade emitidos por São Tomé e Príncipe, Guiné-Bissau, Angola e
Moçambique, bem, como os bilhetes de identidade brasileiros.

Notariado
Deve ser feita referência à forma como foi verificada a identidade dos outorgantes.
Esta pode ser feita dos seguintes modos (continuação):
• Exibição de passaporte;
• Declaração de dois abonadores.

Notariado
• Para a verificação da identidade não podem ser aceites:

a)Documentos cujos dados não coincidam com os elementos de identificação
fornecidos;
b)Documentos cujo prazo de validade tenha expirado.
• As testemunhas instrumentárias podem servir de abonadores;

Notariado
• Na menção da forma de verificação da identidade dos

outorgantes, das testemunhas instrumentárias e dos
abonadores -(alínea d) n.º 1 art. 46.º e art. 48.º C.N, conjugar
com a:
• Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto Lei Branqueamento de
Capitais

Notariado
Demais formalidades (art.º 46.º, n.º 1, f) a m)

Notariado
Demais formalidades
• Nas escrituras de repúdio de herança ou de legado deve ser mencionado se o

repudiante tem descendentes (art.º 46.º, n.º 3 e art.º 2062.º do CCivil);
• Se algum outorgante não for português, deve fazer-se constar a sua nacionalidade
(art.º 46.º, n.º 4);

Notariado
Representação (art.º 46.º, n.º 1, e) CN)
• REPRESENTAÇÃO LEGAL
• REPRESENTAÇÃO VOLUNTÁRIA
• REPRESENTAÇÃO ORGÂNICA

4. Conteúdo das Objecto negocial a que é dada forma legal (ou seja o ato documentado)
declarações prestadas Noção de coisas móveis e imóveis – artº 202 e ss CC
pelas partes
5. Menções registrais 1.O Código de Registo Predial e a regulamentação dos atos que têm por objecto
imóveis – artº 1 e 2 do CRP.
2.Princípio do Trato Sucessivo – artºs 9 e 34 CRP e artº 54 CN.
3.atos sujeitos a registo predial
4. Verificação das inscrições em vigor: de transmissão de propriedade ou outros

direitos, de ónus ou encargos vários.
5.Prédios em propriedade Horizontal –artº 62 CN.
6.Natureza das operações de fracionamento de terrenos.

Unidade de cultura – artº 1376 CC
O alvará de loteamento: destaques de parcelas.
Lotes de terreno para construção: especificidades
7. Noção de licença de utilização – Regulamento Geral de Edificações Urbanas :

DL nº 38.382, de 7 de Agosto de 1951.
O licenciamento de obras – regime do DL nº 281/99, de 26 de Julho.

Notariado
Requisitos especiais - Menções relativas ao registo predial (art.º 54.º)
Os instrumentos respeitantes a fatos sujeitos a registos, devem:
• Mencionar os números das descrições dos respectivos prédios na conservatória

ou a declaração de ainda não se encontrarem descritos (art.º 54.º, n.º 1);

Notariado
Requisitos especiais - Menções relativas ao registo predial (art.º 54.º)
• Tratando-se de instrumentos pelos quais:

• Se partilhem;
• Se transmitam direitos; ou
• Se contraiam encargos sobre prédios, deve fazer-se referência à inscrição desses direitos
em nome do autor da herança, ou de quem os aliena, ou à inscrição de propriedade do
prédio em nome de quem o onera (art.º 54.º, n.º 2).

Notariado
Requisitos especiais - Menções relativas ao registo predial
Excepções à regra da legitimação:

(art.º 54.º, n.º 4, a)
• De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 4 do art.º 54.º e (alínea b) do n.º 2 do

art.º 9.º do CRPredial), não é exigível o registo de aquisição a favor do transmitente,
para se poder titular nova transmissão ou oneração, por quem tiver adquirido no
mesmo dia e com o conhecimento do notário os bens transmitidos e onerados.

Notariado
Excepções à regra da legitimação:

(art.º 54.º, n.º 4, alínea b)
• É, igualmente, permitida a titulação sem que o direito se encontre definitivamente inscrito

a favor do transmitente;
a)Nos casos de urgência, devidamente comprovada, motivada por perigo de vida dos
outorgantes;
b)E ainda no caso de extravio ou inutilização do registo causados por incêndio, inundação ou
outra calamidade reconhecida pelo Ministério da Justiça.

Notariado
Dispensa do registo prévio:

(art.º 55.º, alínea a)
• A menção do registo prévio também é dispensada, de acordo com a alínea a) do

art.º 55.º do CN nos atos de partilha de herança;

Notariado
Dispensa do registo prévio:

(art.º 55.º, alínea b)
• A hipótese vale para as transmissões de bens situados em concelhos onde não

vigorou o registo obrigatório.
• Tratando-se da primeira transmissão posterior a 1 de Outubro de 1 984, é

dispensada a inscrição prévia a favor do transmitente, desde que se exiba o título
pelo qual se prove o direito ou, não existindo este, seja feita justificação simultânea.

Notariado
Requisitos especiais – Prova (art.º 54.º)
Prédios descritos: certidão passada com antecedência não superior a um ano (art.º
54.º, n.º 5);
Prédios não descritos: certidão válida por três meses (art.º 54.º, n.º 6)

Notariado
Requisitos especiais - Menções relativas à matriz (art.º 57.º)
• Nos instrumentos em que se descrevam prédios rústicos, urbanos ou mistos deve

indicar-se o número da respectiva inscrição matricial ou, no caso de nela estarem
omissos, consignar-se-á a declaração de haver sido apresentada na repartição de
finanças a participação para a sua inscrição.
• A prova dos artigos matriciais é feita pela exibição de caderneta predial actualizada
ou certidão de teor da inscrição matricial, passada com antecedência não superior a
um ano.

Notariado
Requisitos especiais - Harmonização com a matriz e o registo (art.º 58.º)
• Se o instrumento respeitar a fatos sujeitos a registo, a identificação dos prédios,

deve ser feita em harmonia com a inscrição da matriz ou com o pedido de correção
ou alteração:
• Quanto à localização, área e artigo de matriz, tratando-se de prédios rústicos onde vigore o
cadastro geométrico;
• Quanto à área e artigo de matriz, tratando-se de prédios rústicos onde não vigore o
cadastro geométrico;
• Quanto à área e artigo de matriz, tratando-se de prédios urbanos.

Notariado
Requisitos especiais - Harmonização com a matriz e o registo (art.º 58.º)
• Caso exista diferença quanto à área entre:

a) A descrição e a inscrição matricial; ou
b) Tratando-se de prédio não descrito, entre o título e a inscrição matricial - é dispensada a

harmonização se a diferença não exceder, em relação à área maior:
• 20%, nos prédios rústicos não submetidos ao cadastro geométrico;
• 5%, nos prédios rústicos submetidos ao cadastro geométrico;
• 10%, nos prédios urbanos ou terrenos para construção.

Notariado
Requisitos especiais - Harmonização com a descrição predial (art.º 58.º)
• A identificação dos prédios também deve ser feita em harmonia com a respectiva
descrição predial, salvo se os interessados esclarecerem que a divergência resulta de
alteração superveniente ou de simples erro de medição (art.º 58.º, n.º 2).
• O simples erro de medição previsto no n.º 2 do art.º 58.º comprova-se nos termos
dos art.ºs 28.º-C do CRPredial.

6. Menções Fiscais 1.A matriz. O valor patrimonial – artº 57 CN

A participação para inscrição na matriz.
Harmonização entre a matriz e o registo –artº 58.
2. Indicação do valor dos bens – artº 63 CN.
3. Conceito fiscal de transmissão: prédios rústicos, urbanos e mistos
Os Códigos do IMI e do IMT
Isenções fiscais: regime geral – a isenção do art.º 17º Cod. IMT

7. Instrução Minutas – artº 43

Documentos complementares – artº 64 CN
Documentos a exibir e a arquivar. Regra geral – artº 27 CN
Documentos já anteriormente arquivados – artº 45 CN
Documentos passados no estrangeiro: prévia tradução – artº 365 CC; artº 44 nº 3 CN.
Aceitação dos documentos passados no estrangeiro

NOTA IMPORTANTE: os documentos autenticados ou particulares passados no estrangeiro, na conformidade da
respetiva lei local,
fazem prova como o fariam os documentos da mesma natureza exarados em Portugal. Não é de exigir prévia legalização,
salvo havendo fundadas dúvidas, acerca da sua autenticidade.
Regime geral CPC Reconhecimento da assinatura do funcionário público que emitiu o documento – feita pelo
agente consular português no respetivo Estado
e
autenticação da assinatura do agente consular com o respetivo selo branco consular.
Países aderentes à A legalização do documento é feita no país de origem do documento por apostila passada pela
Convenção de Haia entidade competente.
Documentos particulares A legalização feita pelo funcionário estrangeiro deve obter o reconhecimento feito pelo agente
lavrados fora de Portugal consular português com aposição do selo branco.
legalizados por funcionário
público estrangeiro.

Notariado
Requisitos especiais – Documentos complementares (art.º 64.º)
• Os bens que constituam o objeto do ato, os estatutos das associações, fundações e

sociedades e as cláusulas contratuais dos atos, podem ser descritos em documento
separado, desde que se observem as regras de escrita dos atos (art.º 40.º),

Notariado
Arquivamento e exibição de documentos – art.º 46 nº 1 alínea f) e g) CN
Regra: arquivo (art.º 27º CN).
Exceção: a exibição, quando a lei apenas exige a sua exibição ( art.º 27º parte final CN)é o caso de:
- art.º 47º nº3 CN;
- art.º 54º nº 4 CN;
- art.º 55º alínea b)CN;
- art.º 57º nºs 2 e 3 CN;
- art.º 62º nº 1 CN;
- art.º 63º nº 2 CN

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Requisitos comuns a todos os documentos,

emitidos pelos serviços com competência

Organização da estrutura formal de um

Menções a incluir nos instrumentos em geral –

Sandra Bretes Vitorino

• Para que um instrumento seja facilmente compreensível é necessário que

• Os diversos elementos afins devem ocupar um lugar próprio, ordenado,

• As formalidades a observar nos instrumentos notariais, constam do art.º

Sandra Bretes Vitorino

• A tradição, tendo em vista um bom ordenamento

Sandra Bretes Vitorino

Sandra Bretes Vitorino

Sandra Bretes Vitorino

Sandra Bretes Vitorino

Sandra Bretes Vitorino

Pessoas Coletivas: denominação, sede, nº de identificação de pessoa coletiva e

atos dos gerentes e dos administradores, dentro e fora do objeto social.

Noção de representação legal, orgânica e voluntária.

A representação voluntária. – Procurações especiais: para casamento (art.º 1620

Sandra Bretes Vitorino

Sandra Bretes Vitorino

Data, lugar e hora da realização do ato (art.º 46.º, n.º 1, a)

• Se a leitura, explicação e outorga se não concluírem no dia em que tiverem início,

Sandra Bretes Vitorino

Funcionário que intervém no ato (art.º 46.º, n.º1, b)

• O nome completo do funcionário que nele interveio, a menção da respetiva

• Se no ato intervier um substituto legal, no impedimento do notário, deve indicar-se

Sandra Bretes Vitorino

Identificação dos outorgantes (art.º 46.º, n.º1, c)

• Os outorgantes que intervêm em posição jurídica diferente são identificados

• Sendo pessoas físicas: pelo nome completo, estado, naturalidade e residência

• Se o instrumento titular fatos sujeitos a registo deve conter ainda, se os outorgantes

Identificação dos outorgantes (art.º 46.º, n.º1, c)

• Sociedades – as sociedades identificam-se nos termos da lei comercial, ou seja, pela

• Demais pessoas colectivas – identificam-se pela menção da denominação, sede e

Sandra Bretes Vitorino

Verificação da identidade (art.º 46.º, n.º 1, d) e art.º 48.º)

Sandra Bretes Vitorino

Verificação da identidade (art.º 46.º, n.º 1, d) e art.º 48.º)

• Declaração de dois abonadores.

Sandra Bretes Vitorino

Verificação da identidade (art.º 46.º, n.º 1, d) e art.º 48.º)

• Para a verificação da identidade não podem ser aceites:

• As testemunhas instrumentárias podem servir de abonadores;

Sandra Bretes Vitorino

Verificação da identidade (art.º 46.º, n.º 1, d) e art.º 48.º)

• Na menção da forma de verificação da identidade dos

Sandra Bretes Vitorino

Demais formalidades (art.º 46.º, n.º 1, f) a m)

Sandra Bretes Vitorino

• Nas escrituras de repúdio de herança ou de legado deve ser mencionado se o

Sandra Bretes Vitorino

Representação (art.º 46.º, n.º 1, e) CN)

Sandra Bretes Vitorino

2.Princípio do Trato Sucessivo – artºs 9 e 34 CRP e artº 54 CN.

3.atos sujeitos a registo predial

4. Verificação das inscrições em vigor: de transmissão de propriedade ou outros

5.Prédios em propriedade Horizontal –artº 62 CN.

6.Natureza das operações de fracionamento de terrenos.

7. Noção de licença de utilização – Regulamento Geral de Edificações Urbanas :

Sandra Bretes Vitorino

Requisitos especiais - Menções relativas ao registo predial (art.º 54.º)

Os instrumentos respeitantes a fatos sujeitos a registos, devem:

• Mencionar os números das descrições dos respectivos prédios na conservatória