TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2013.0000255865 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 002754944.2007.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SAO PAULO, so apelados FABIO SADAO SASAKI e ZILA FRANCINE PEREIRA. ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO CARLOS SALETTI (Presidente), ELCIO TRUJILLO E CESAR CIAMPOLINI. So Paulo, 30 de abril de 2013. Joo Carlos Saletti RELATOR Assinatura Eletrnica

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APELAO CVEL n 0027549-44.2007.8.26.0000 COMARCA SO PAULO 1 Ofcio, Processo n 198387/2006 APELANTES - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS EM SO PAULO BANCOOP e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS TRABALHADORES DE SO PAULO APELADOS - FBIO SADAO SASAKI e OUTRA VOTO N 19.998
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Contrato firmado com cooperativa habitacional Adeso destinada aquisio de unidade de habitao Submisso ao Cdigo de Defesa do Consumidor Pretenso a que se reconhea submetida a relao entre as partes Lei 5.764/74 Improcedncia Deciso que assim decide, mantida. COMPRA E VENDA DE IMVEL Cooperativa Exigncia de valor dito resultante de rateio de apurao final do custo do empreendimento Prestaes ajustadas inteiramente pagas No demonstrao da procedncia da despesa acrescida Laudo de auditoria que, ao contrrio, revela irregularidade no lanamento contbil, aludindo falta de documentos comprobatrios de despesas de um exerccio todo, e de ausncia de projeto executivo a comprovar correspondncia de gastos realizados Exigncia indevida Sentena mantida. Apelao no provida.

A r. sentena de fls. 578/587 julgou procedente ao declaratria de ilegibilidade de dbito e imisso na posse para declarar a inexigibilidade do dbito, e reconhecer a quitao, estendendo a antecipao parcial dos efeitos da tutela para impedir restrio ao crdito, a exigibilidade do valor, a desqualificao ou a resciso dos contratos, tornando estes efeitos definitivos. Apelam as rs (fls. 596/621). Sustentam: a) a corr CHT foi a responsvel pela fase inicial do empreendimento Morada dos Ingleses, obra que se daria a preo de custo e com recursos provenientes de financiamento bancrio, por meio do programa de demanda caracterizada (Prodecar); b) com a suspenso do programa de financiamento pela instituio financeira, e no possuindo a CHT condies de converter a proposta de financiamento
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bancrio para autofinanciamento, a Bancoop assumiu o empreendimento com o intuito de finaliz-lo; c) os cooperados que aderiram foram comunicados sobre a continuidade da obra pela r Bancoop, a preo de custo e autofinanciamento e de que o ritmo da obra seria de acordo com os recursos advindos das contribuies; d) o primeiro prdio do empreendimento foi entregue em setembro de 2004: e) nos termos da Lei 5.764/74 a politica nacional da cooperativa conduzida pelo esforo e atividade econmica de proveito comum; f) no sistema cooperativista cada cooperado um scio, devendo contribuir para a consecuo daquilo que pretende usufruir; g) o patrimnio de uma cooperativa consubstanciado pelas contribuies dos cooperados; h) inexiste relao de consumo no presente caso; i) no existe nos autos prova de que teriam se juntado para obterem vantagens ficais ou de qualquer outra natureza patrimonial; j) obrigao contratual dos autores o adimplemento dos valores decorrentes da apurao final do empreendimento realizado a preo de custo; k) nesse regime, o preo constante do compromisso de participao estimado, no se tratando de custo real da obra, custo esse a ser apurado ao final da obra (clusula 16 do compromisso); l) no h aporte financeiro externo, e as contribuies de cada um vo sendo feitas na exata medida e proporo do desenvolvimento da obra; m) no empreendimento Morada Inglesa, diante da insuficincia dos recursos arrecadados pelos cooperados e consequente necessidade de aporte, foi convocada assembleia a fim de apresentar o oramento para o trmino da obra, assembleia essa que aprovou por unanimidade a proposta que estabeleceu proviso de adiantamento de diferena de custo final da obra, a ser paga em 18 parcelas, no havendo surpresa para os cooperados, portanto; n) declarar a inexistncia de dbito ir prejudicar os demais cooperados. Requer, portanto, o provimento do recurso para julgar a ao totalmente improcedente, invertendo-se o nus da sucumbncia. Os autores responderam (fls. 633/640). o relatrio. 1. Os autores associaram-se ao programa habitacional da r para aquisio de imvel, firmando termos de adeso e compromisso de participao (fls. 20 e 31), obrigando-se aos pagamentos das quantias fixadas e s regras estipuladas nas diversas clusulas de aludidos termos. A situao apresentada submete a relao jurdica entre as partes ao Cdigo Civil e ao Cdigo de Defesa do Consumidor, porque a apelada associou-se no para tornar-se cooperada, mas para a aquisio de unidade
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habitacional, com direito ao uso cedido pela Cooperativa. Assim, a associada a ela aderiu apenas para adquirir a casa prpria e dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo e pago o preo. Neste caso, a autora optou pelo empreendimento imobilirio Residencial Morada Inglesa, nesta capital, a ser adquirido por preo certo, a ser pago em prestaes mensais. Com seu ingresso na Cooperativa, estabeleceu-se relao contratual de consumo, pois dentre os objetivos sociais das cooperativas se insere a construo de imveis pelo regime de preo de custo, o que evidencia verdadeira relao de consumo. Consoante decidiu v. aresto relatado pelo Desembargador NIO ZULIANI, ento integrando o Primeiro Tribunal de Alada Civil, depois extinto, por imposio constitucional: As cooperativas de consumo ou de construo de habitaes populares so, segundo BULGARELLI (Waldrio, Regime Jurdico das Sociedades Cooperativas, Ed. Livraria Pioneira, 1965, p. 116), comerciais, porque operam com terceiros, item desclassificatrio da condio de civis. ... A hiptese bem distinta. Os autores realizaram um contrato bilateral, comutativo e oneroso. Pagaram preo estimado pela construo de uma casa e que certamente foi projetado com lucro que no seria rateado entre os cooperados. Como ocorreu incumprimento, por fato imputvel Cooperativa (que no justificou o atraso da obra e a no construo at o presente momento), os autores conquistaram o direito resciso, com devoluo das quantias pagas (arts. 1056 e 1092 do Cdigo Civil e 53 da Lei 8078/90). (cf. Apelao Cvel n 98.850-4/5-00, 3 Cmara, j. 8.8.2000). Em hiptese assemelhada envolvendo a prpria BANCOOP decidiu recentemente esta Cmara nos autos da Apelao Cvel n 062880703.2008.8.26.0001 (relator o Desembargador ROBERTO MAIA, j. 4.09.2012, referindo outros v. julgados). Em suma, a relao jurdica em apreo se submete, no Lei 5.764/71, mas ao Cdigo Civil e ao Cdigo de Defesa do Consumidor. 2. Como dito de incio, os autores firmaram com a Cooperativa
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Habitacional dos Trabalhadores de So Paulo, termo de adeso com compromisso de participao (fls. 20/30 e 31/41). Do contrato do coautor Fbio, constou valor total estimado em 01/09/2002 de R$ 81.466,42, valor de entrada a ser pago em duas vezes de R$ 3.462,32, parcelas (25) de R$ 875,76 + (23) R$ 1.094,65 (1 vencimento 15.02.02), intermedirias (5) de R$ 4.471,54, chaves R$ 5.113,13 e mensalidade do FGQ de R$ 22,81, bem como a observao de que aps a entrega das chaves, o saldo devedor existente, bem como as parcelas vincendas sofrero juros de 12% a.a. conforme tabela price (fls. 20 e 21, clusula 4). Do contrato do coautora Zila, constou valor total estimado em 01/11/2002 de R$ 77.654,72, valor de entrada a ser pago em duas vezes de R$ 6.600,64, parcelas (25) de R$ 834,79 + (23) R$ 1.043,43 (1 vencimento 25.01.03), intermedirias (5) de R$ 4.262,32, chaves R$ 4.873,90 e mensalidade do FGQ de R$ 21,74, bem como a observao de que aps a entrega das chaves, o saldo devedor existente, bem como as parcelas vincendas sofrero juros de 12% a.a. conforme tabela price (fls. 31 e 32, clusula 4). Quanto ao ndice de reajuste, o contrato prev (clusula 5): O custo da unidade habitacional ..., estipulado na clusula quarta, e as parcelas de seu pagamento, relacionadas nos itens 4.1 a 4.5, sero, caso na hiptese de aumento nos custos/inflao futura, reajustados anualmente como estabelece a legislao vigente, medida provisria 1145 de 10 de outubro de 1995 e suas reedies, tendo sido adotado o CUB-Custo unitrio bsico da construo civil So Paulo, apurado pelo SINDUSCON/SP, tendo como data referencial para incio de apurao, 01.03.02, data em que se apurou o custo/valor total estimado de cada unidade estipulado neste. Aps a entrega das chaves ser aplicado o ndice IGPM-FGV, em substituio ao CUB. 5.1 Consequentemente, ao fim de cada doze meses da assinatura deste Termo ser incorporado ao saldo do preo e as prestaes restantes, o percentual inflacionrio medido ms a ms pelo referido ndice no perodo, conforme estipulado no item anterior. 5.2 A forma estabelecida para o pagamento da diferena inflacionria acima mencionada, conhecida como resduo, ser definida pela Cooperativa e comunicada aos ASSOCIADOS.
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PARGRAFO PRIMEIRO Se o ndice mencionado acima for extinto ou considerado inaplicvel a este Termo de Compromisso, as partes estabelecem, desde j, que as parcelas do plano geral de pagamento passaro, automaticamente e de pleno direito, a serem reajustadas, de acordo com o ndice decidido pela CHT, que melhor reflita e preserve o equilbrio econmico e financeiro dos contratos celebrados pela COOPERATIVA para a produo dos edifcios habitacionais do empreendimento. PARGRAFO SEGUNDO Sempre ser aplicado o reajuste no menor intervalo de tempo possvel que a lei vigente permitir, considerando que a obra edificada ao longo do tempo, incorrendo em aumento de custos porventura observados no seu desenvolvimento. [...] Clusula 13 - APURAO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os ASSOCIADOS cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA e com o agente financeiro, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a unidade escolhida, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo. (negritei) 3. O contrato foi cumprido nesses termos. Em 18 de maro de 2002 (fls. 455/457), a CHT e a Bancoop (contratada pela CHT para administrar a construo da obra e que se tornou credora daquela), no cumprimento de suas obrigaes legais no sentido de finalizar o sistema cooperativo de construo da Seccional em referncia, informa que conforme a Clusula DA APURAO FINAL do Termo de Adeso e Compromisso de Participao procedeu apurao final do custo do empreendimento. Relativamente unidade dos autores constou o valor vista de R$ 32.015,97 (valor parcelado de 24 de R$ 1.507,10 cf. fls. 155). 4. justamente contra a exigncia desse valor de R$ 32.015,97 que se insurgem os autores.
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Inexigvel o dbito lanado pelas rs, a ttulo de saldo residual. As recorrentes no comprovaram a origem do dbito, que no pode, assim, ser estabelecido e exigido de forma unilateral. A decidir demanda semelhante, a E. Segunda Cmara de Direito Privado, em v. acrdo relatado pelo Desembargador BORIS KAUFFMANN (Apelao n 990.10.271852-2 (j. 14.12.2010, 2 Cmara de Direito Privado, v.u.) proferido nos autos de declaratria de inexigibilidade de dbito, tambm movida contra a BANCOOP, citando deciso parecida, afirmou o seguinte: Em outra ao de cobrana ajuizada pela cooperativa e dizendo respeito ao mesmo empreendimento Parque Mandaqui -, a e. Quarta Cmara de Direito Privado, no julgamento da Apelao 994.09.272764-1, ocorrida em 8 de julho passado, unanimidade reconheceu que a cobrana dos saldos residuais somente seria possvel se demonstrados, calculados e provados. Guarda importncia, na verificao do alcance dessa concluso, o seguinte trecho do acrdo: A apelante no comprovou a origem do dbito e nem mesmo trouxe aprovao das contas pela Assemblia. Com efeito, cuidando-se de relao entre cooperativa e seus associados, a cobrana de qualquer valor no previsto na adeso depende de aprovao em assemblia geral, no podendo ser unilateralmente estabelecido, nem mesmo atravs de conselho da entidade. o que se extrai nestes autos. Aps a satisfao dos valores previstos nos termos de adeso, pretendeu a cooperativa a cobrana de saldo residual, o que, em princpio, no ilegal posto que, como qualquer outra associao, a cooperativa rene pessoas que tm o mesmo objetivo, de sorte que, encerrado o empreendimento, h necessidade de apurao, em assemblia geral, desse saldo, para somente assim ser exigvel. ... No mesmo sentido decidiu a E. 4. Cmara de Direito Privado no julgamento da Apelao Cvel n 994.09.291980-3 (j. 07.10.2010, m.v.), relator o Desembargador NIO SANTARELLI ZULIANI (designado),
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interposta contra sentena de improcedncia de ao declaratria de inexigibilidade de dbito, [...] Sobre a clusula que no foi declarada ineficaz, de consignar que a sua colocao foi adrede preparada para surpreender os cooperados com exigibilidade de saldos residuais e no para favorecer o aderente. Aplica-se, diante dos efeitos concretos, que a condio estipulada (clusula 16) fere a ordem natural das concluses dos contratos, estabelecendo uma consequencia invulgar para o comprador que paga o preo, qual seja, a de se submeter ao imprio exclusivo da recorrente para obter a escritura definitiva. Tratase de clusula potestativa pura e que nula (art. 122, do CC) at por ter o tempo confirmado que utilizada para impedir o acesso dos compradores que quitam o preo da obteno do domnio. Tambm no que diz respeito ao saldo residual entre R$ 12.000,00 a R$ 24.000,00 (conforme a opo de pagamento e a estrutura da unidade) cabe referir que na Ap. 994.09.272764-1 [antigo n 686.099-4/0] foi confirmado que a recorrente no possui razo alguma em obrigar que os compradores paguem outras prestaes para obterem a quitao. No importa que seja preo de custo, como foi afirmado no voto do digno Relator, mas, sim, que o acrscimo que se pede, anos depois, no encontra justificativa pela planilha de construo, valendo dizer que documentos complementares no so suficientes para convencer de que a obra foi entregue com saldo a ser integralizado. Trata-se de evidente abuso da posio contratual e que no encontrou guarida em diversas decises da Corte, competindo transcrever o que constou da Ap. 994.09.272764-1 [antigo n 686.0994/0] como razo de decidir: Cooperativa Cobrana de resduos do comprador O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Inocorrncia No provimento. 5. Por outra parte, induvidoso o fato de os autores terem pago
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todas as parcelas do preo ajustado, sem qualquer ressalva de que sujeito a acrscimo de resduo existente ou a apurar. A circunstncia, aliada a que indemonstrado o motivo da exigncia de resduo de elevado valor, diga-se, considerando o preo inicialmente estimado e corrigido no curso do cumprimento da avena e da execuo da obra reveladora de que realmente abusiva a deciso da recorrida de exigir o pagamento. H mais. Assentam as recorridas a sua tese em laudo de anlise de contas firmado pela empresa ELCE Assessoria e Consultoria (cpia s fls. 156/162, tambm trazido por elas com a contestao fls. 483/489). Referido trabalho, em vez de auxili-la, prejudica a exigncia. O referido laudo faz prova de que no foram apresentados documentos comprobatrios de todas as despesas realizadas no exerccio de 2002, que totalizaram R$ 1.475.032,54 (fls. 159), assim como de que no apresentados documentos que validassem valores arrecadados e a quantidade de materiais aplicados na obra, materiais esses que deveriam corresponder ao projeto executivo. Mas sequer o projeto executivo foi apresentado, de modo a indicar a quantidade de material a ser empregado no empreendimento (fls. 159/160, item 4). Essas graves irregularidades pem por terra a exigncia procedida pelas recorrentes. Sem demonstrao da regularidade contbil ou, por outra, no sendo induvidosa a despesa alegada, no possvel afirmar efetiva a necessidade de aporte de novos recursos para atender apurao final do custo do empreendimento, de molde a proceder ao pretendido rateio final da obra. Em remate, a r. sentena deve ser mantida pelos seus fundamentos, acrescido dos acima alinhados. 6. Ante o exposto, nego provimento ao recurso. meu voto. JOO CARLOS SALETTI Relator assinado digitalmente

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